פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
דמי פיצול חלקה
חלק מהוונת שמבקשים לפצלה לשנים:
מה תהיה העלות של הפיצול?
בתודה מראש,
תשלום לרמ"י בגין פיצול מגרש
שלום איה,
בגין פיצול מגרש יש לשלם לרשות מקרקעי ישראל סך של 31% משווי המגרש המפוצל.
רמ"י מציעה לחוכרים הזכאים לכך לרכוש את הבעלות במקום לשלם דמי פיצול.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי מפתח
אחות של סבתי ובעלה משכירים דירה משנות השבעים בדמי מפתח, הם ערירים ללא ילדים, כאשר יגיעו ל- 120 מה קורה עם הדירה? (מבחינת רישום, או זיקה או למי היא מגיעה).
תודה.
האם ניתן לרשת זכויות דיירות מוגנת
שלום איל,
כעקרון זכות שנרכשה בדמי מפתח איננה ניתנת להעברה בירושה. כל עוד אחד מבני הזוג בחיים הם רשאים להוסיף להתגורר בה, אך עם פטירתם היא חוזרת לבעל הבית.
לכך קיים חריג לגבי קרובי משפחה המתגוררים עם הדייר המוגן לפחות 6 חודשים לפני פטירתם ואינם בעלי דירה נוספת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצפות חוזרות בדירה
אשמח להבין אם יש לבעל הדירה אחריות על הציוד שנהרס / האם זו סיבה לסיים חוזה (הבית אינו ראוי למגורים מבחינתי).
תודה רבה מראש,
הצפות חוזרות בדירה
שלום עמיר,
ככל שמדובר בבעיה חוזרת שבעל הבית הסתיר ממך, תוכל לטעון לביטול ההסכם.
ככל שהבעיה תלויה בהתנהגותך - לא תוכל להביא לסיום ההסכם.
בכל מקרה אחר יש לבדוק את הנסיבות ואת התנהלות המשכיר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסת שהתמוטטה
,
שאלה
:
אני אחד הבעלים של בניין משותף בו אחת המרפסות התמוטטה ונפלה לחצר (לא מדובר במרפסת שנבנתה יחד עם הבניין, אלא תוספת שהוסיף אחד הדיירים לפני מספר שנים)
כל בעלי הדירות בבניין קיבלו הודעה מעיריית תל אביב שמדובר במבנה מסוכן ונדרשים לתקן חלקים מהבניין שנגרמו כתוצאה מנפילת המרפסת (מעקה של המרפסת, פינוי המרפסת מהחצר,חיבור שהיה לה לבניין ועוד).
שאלתי האם אני צריך לשאת בעלות השיפוץ גם אם מדובר בנזקים שנגרמו ממרפסת שנפלה שהייתה שייכת לאחת הדירות וכאמור התווספה על ידו באופן פרטי ולא כחלק אינטגרלי מהבניין כשהוקם
בתודה
מרפסת שהתמוטטה
שלום רונן,
ככל שהנזק נגרם בשל מעשה או מחדל של אחד הדיירים יכולים שאר הדיירים לדרוש ממנו לשאת בעלויות התיקון בעצמו ועל חשבונו.
יתכן שתאלצו לנהל הליך משפטי מול אותו דייר ובינתיים עליכם להערך לפעולה בהתאם לדרישות העיריה, כלומר יתכן שתאלצו לשאת בעלויות התיקון ולתבוע אותן לאחר מכן מהדייר שגרם לנזק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון קיר בבית דו משפחתי
הבית גם מופיע בפנקס הבתים המשותפים.
יש לי בעיית איטום באחד הקירות בבית. על מנת לתקן את הליקוי, חייבים לגשת אל הקיר דרך החצר של השכן שלי (שגר בבית השני).
ביצוע התיקון לא יגרור שום נזק לבית / חצר השכן.
האם השכן מחויב לאפשר לי גישה אל הקיר ? באיזו עילה הוא יכול למנוע ממני את הגישה ?
תיקון קיר בבית דו משפחתי
שלום רוית,
במקרים רבים עניינים מעין אלה נפתרים בשיחה עם השכן וברוח טובה.
ככל שאין אפשרות אחרת על השכן לאפשר תיקון הקיר דרך חצרו על מנת למנוע את הנזק לדירתך. טענת התנגדות טובה תהיה שמדובר ברכושו הפרטי (בהנחה שמדובר בחצר שהוצמדה לדירתו) או שיש אפשרות אחרת לבצע את התיקון שאיננה כרוכה במעבר דרך חצרו. במקרה כה תוכלי פנות בתביעה מתאימה למפקח על רישום המקרקעין.
כמובן, יהיה עלייך לפצותו בגין כל נזק שיגרם לחצרו ולהשיב המצב לקדמותו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרחק ממבנה ציבורי
מבקשת לברר מהו התקן לגבי מרחק שצריך להיות בין בית פרטי קיים לבין מבנה ציבור שמבקש לקבל היתרים בימים אלה.
מרחק ממבנה ציבורי
שלום מרים,
קווי הבניין קבועים בתב"ע החלה במקום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה זה ת.א ואחריו מספר?
ת.א.
שלום דן,
תלוי הקשר. אם בהקשר משפטי לרוב מדובר במספר הליך אזרחי בבית המשפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול חניה
ביטול חניה
שלום רב,
ניתן לבדוק אם השינוי בתכניות נעשה בהיתר, ואם לא כך הדבר ניתן לפנות לועדה המקומית ולדווח על החריגה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בשכירות
אני גר בשכירות אשר עומדת להסתיים,
הודעתי לבעלת הדירה שאיני ממשיך בחוזה חדש,
בעלת הדירה מבקשת שאראה לאנשים את הדירה,
לי באופן אישי לא מסתדר לפגוש את האנשים ולהראות את הדירה,
אני עובד ב2 מקומות עבודה לאורך כל היום ומגיע מאוד מאוחר בלילה,
האם בעלת הדירה יכולה להכריח אותי להראות את הדירה בתקופה בא אני נמצא עדיין בשכירות או שעל פי החוק במידה ולא מסתדר לי היא צריכה להמתין שאצא מהדירה?
הצגת דירה לשוכרים פוטנציאליים
שלום רב,
במרבית חוזי השכירות קיימת הוראה המחייבת את השוכר לשתף פעולה עם המשכיר בעניין זה. בדוק את התחייבויותיך על פי החוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חומה של דירת גן
בבניין משותף, דירת גן שהחומה שלה נוטה ליפול. שאלתי באחריות ו של מי לתקן את החומה. האם בעל הדירת גן שהחומה מקיפה אותה בלבד. או של כל דיירי הבניין?
אודה לתשובתך.
חומה של דירת גן
שלום סימון,
יש לבדוק במסמכי רישום הבית המשותף אם החומה מהווה רכוש משותף או שהוצמדה לבעלי דירת הגן. אם מדובר ברכוש משותף - חובת התיקון על כלל הדיירים. אם הוצמדה לדירת הגן - התיקון באחריות בעלי הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסים
מס במכירת דירה
שלום אילה,
אם בן הזוג המוכר עומד בתנאים לקבלת הפטור ממס (דירה יחידה, תקופת החזקתו בדירה לא פחות מ 18 חודשים ואי שימוש בפטור ב- 18 החודשים שקדמו למכירה) יוכל לקבל פטור.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס השבחה
לפני כ4 שנים רכשנו בית בקיבוץ מכונס.
כיום הקיבוץ כולו עובר רישום בטאבו. ולפני כשנה נמסר לנו שיש חוב מס השבחה מתקופת בעלי הבית הקודמים.
כמובן שכחלק תהליך ביצוע עסקת המכירה קיבלנו מהמועצה אישור על היעדר חובות.
האם למועצה יש את הזכות כעת לדרוש תשלום חוב מס השבחה?
אנחנו מעוניינים לשפץ ולהרחיב את הבית ובנוסף להשלים את הרישום לטאבו.
האם חוב של בעלים קודמים יגביל אותנו לבצע שיפוץ לנכס ורישום לטבו?
תודה מראש, דש
חוב בהיטל השבחה של המוכרים
שלום רב,
חוב היטל השבחה של המוכרים חל עליהם והמועצה אינה רשאית לגבות אותו מכם. יחד עם זאת המועצה רשאית להתנות את מתן האישור לרישום בטאבו בכך שהמוכרים יסדירו את חובם.
עליכם לפנות בעניין זה לכונס הנכסים.
אפשרות נוספת היא לשקול הגשת עתירה מנהלית כנגד המועצה, שכן הסתמכתם על קיומו של האישור הקודם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מס שבח
מה עלי לעשות למזער את המיסים?
מס שבח במכירת 2 דירות
שלום רות,
לגבי הדירה הראשונה שתחוייבי - תצטרכי לשלם מס שבח.
לגבי הדירה השניה יתכן שתהייה זכאית לפטור.
אם מדובר בשתי דירות קטנות הנמכרות לצורך רכישת דירה גדולה יותר קיים פטור מיוחד וניתן לבדוק אם את עומדת בתנאיו.
כדאי לפנות ליעוץ פרטני על מנת לבחון זכאות לפטור ולהחליט איזו דירה כדאי למכור קודם על מנת לצמצם את המס שיחול.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסים
האם חלים עלי מיסים כל שהם?
חיוב במס בהחלפת דירות
שלום מיכל,
המצב אותו את מתארת איננו מתנה (שם לא ניתנת תמורה) אלא עסקת חליפין. את תהיי חייבת במס שבח בגין מכירת דירתך (אלא אם כן את עומדת בתנאי הפטור) ותשלמי מס רכישה בגין רכישת דירת היורשים.
היורשים ישלמו מס שבח בגין מכירת דירתם (אלא אם כן הם זכאים לפטור אישי או לפטור של המוריש) ומס רכישה בגין רכישת דירתך.
מי שרוכש דירה שתהיה דירתו היחידה (את או מי מהיורשים) יהיה זכאי למדרגות מס רכישה מוטבות בגין דירה יחידה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
האם בעתיד אם האישה רוצה לימכור את הבית תיצטרך לשלם מס שבח?
הסכם ממון ומס שבח
שלום לורה,
כעקרון, כאשר קיים בין בני זוג הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית, וכאשר הפרדה כאמור מתקיימת בפועל תתחשב בכך רשות המסים. הדבר תלוי בין היתר בנוסח ההסכם ובבחינת התנהלות בני הזוג לאורך השנים.
יחד עם זאת - אם מדובר בהפרדה של רכוש שהיה בעבר משותף יתכן שרשות המסים תתיחס לכך כאל עסקה מלאכותית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שייכות קיר חיצוני של מרפסת מעל קומת מסחר
למי שייך צידו החיצוני של קיר מרפסת הצמודה לדירה מעל קומת מסחר?
ניתלו על הקיר שלטים של חנויות, ללא אישור בעלי הדירה, תוך גרימת נזק של חורים וסדקים
שייכות קיר חיצוני של מרפסת מעל קומת מסחר
שלום דני,
יש לבדוק את העניין בתקנון בניין.
באין קביעה אחרת קיר חיצוני הוא רכוש משותף של כל בעלי הדירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישה מכונס הנכסים
רכשתי בשנת 1997 משק חקלאי מכונס הנכסים של הסוכנות היהודית. היום מתברר כי בחלק מהנכס יש תוספות אותן רכשתי אז איזה שאינו מופיעות בתוכנית הבנייה.
התוצאה היא שכיום כאשר אנחנו מתכוננים להעברת השטח והבית בטאבו מנהל מקרקעי ישראל דורש ממני לעשות תכנית בנייה חדשה ולשלם קנס עבור שימוש בקרקע חיבור הגדלת הבית.
ידוע לי שכאשר רוכשים כל דבר ובמיוחד נדלן מכונס הנכסים הנכס צריך להיות נקי מכל חוב. מה עלי לעשות הסכום הנדרש לתשלום מגיע לכ 200000 שח.
רכישה מכונס הנכסים
שלום אריק,
לא ניתן להשיב לשאלה מבלי לעיין בחוזה הרכישה.
במרבית המקרים רוכש מכונס רוכש את הנכס "as is" כלומר לוקח על עצמו את הסיכון שיהיו קיימות חריגות בניה ומכאן את ההשלכות הנובעות מכך - כגון הצורך להסדיר את החריגות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב מס במכירת דירה מירושה וקניית דירה אחרת
אני מעוניין למכור דירה בירושה עם יורשים אחרים ובתמורתה אני רוצה לקנות דירה אחרת.
האם יש פטור ממס שבח ומס רכישה?
מדובר לא על דירה יחידה
חישוב מס במכירת דירה מירושה וקניית דירה אחרת
שלום אורן,
אם הדירה איננה דירתך היחידה יחול חיוב במס שבח במכירתה אלא אם כן אתה צאצא או בן זוג של המוריש ולמוריש היתה דירה אחת שלו היה מוכר אותה היה זכאי לפטור.
בעת רכישת דירה חלופית שאיננה דירה יחידה ישולם מס רכישה של 8% לפחות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישורי מיסים לטאבו ללא חתימה/חותמת
שאלה נוספת ברשותכם (עו"ד במקצוע אך לא עוסק במקרקעין) .
ברשותי אישור מס שבח ואישור מס רכישה לרישום בטאבו . אין יתרה לתשלום . הופקו מהמערכת .
האישורים ללא חתימה/חותמת .
האם תקין או שמחויבת חתימה/חותמת עליהם ?
ת ו ד ה
אברי
אישורי מיסים לטאבו ללא חתימה/חותמת
שלום אברי,
אכן, אישורי מסים שהופקו מהמערכת הממוחשבת אינם נושאים חתימה או חותמת ומכובדים כפי שהם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוקף שטרי העברת זכות שכירות
אני עו"ד במקצועי , ייצגתי עצמי ברכישת דירה עבורי , אך לא עוסק בשיגרה במקרקעין .
יש ברשותי שטרי העברת זכות שכירות אשר אומתו ונחתמו ביום 15.07.2019 .
כעת יש ברשותי כל המסמכים/האישורים לצורך הגשת התיק לרישום על שמי בטאבו .
האם השטרות מהמועד הנ"ל יכובדו ? בכוונתי לגשת להגיש המסמכים ביום ראשון .
תודה רבה .
אברי
תוקף שטרי העברת זכות שכירות
שלום אברי,
שטרי עסקה תקפים לשנה מיום חתימתם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת חנות
הזדכות במע"מ
שלום שלומי,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הזזת מונה ראשי באופן חד צדדי ע"י חברת הגיחון
אני גר בבניין משותף משנות ה-60 אשר בחזיתו פונה לרחוב ובאחד הצדדים גובל במדרגות ציבוריות. מונה המים הראשי של הבניין וכן מדי המים של הדיירים ממוקמים בכניסה צדדית מצד המדרגות, מרחק של כ-15 מטר מהכביש.
לאחרונה התגלתה נזילה בצינור המים של חברת הגיחון המוביל מהכביש למונה הראשי של הבניין. כיוון שהצינור ישן וחלוד והחלפתו תדרוש עבודה רבה, הגיחון רוצים לבטל אותו ולהעביר את המונה הראשי לחזית הבניין סמוך לכביש שם עובר קו המים הראשי. בין המיקום החדש לבין מדי המים של הדיירים, מרחק של כ-15 מטר כאמור, הם מתכוונים להעביר צינור פלסטיק בשטח הבניין, צינור שמעתה יהיה באחריות הבניין. כל זאת אני יודע משיחה עם הצוותים שבאו לאתר את הנזילה, לא קיבלנו על כך הודעה רשמית.
הבעיה היא שהעברת הצינור איננה פשוטה – בעיקר כי יש בדרך שביל כניסה שצריך לעבור.
האם אכן מותר להם להעביר את המונה בצורה חד-צדדית למרחק כזה?
האם אנחנו יכולים לסרב להעברת הצינור בשטח הפרטי של הבניין?
האם מותר להם פשוט להעביר ולחפור איפה שהם רוצים בשטח הפרטי שלנו או שיש חובה לתאם איתנו את מסלול הנחת הצינור?
האם מותר להם לחייב אותנו באגרות והיטלים על העברת המונה והעברת הצינור?
ברור שמצידנו אין עניין בהעברת המונה, ובטח לא בצינור פלסטיק שיעבור מעתה דרך הגינה.
תודה רבה,
חיים
הזזת מונה לשטח פרטי
שלום חיים,
כעקרון אין לרשות המקומית זכות להעביר צנרת בתחומי שטח פרטי.
עליכם לבחון את הפתרונות ההנדסיים האפשריים ולפעול לכך שהפתרון הרצוי לכם הוא שיתקבל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה משותפת
אם כן, מה הרוב הנדרש לקיים החלטה כזו?
חניה משותפת
שלום שירי,
ניתן להגיע להחלטה ברוב הקבוע בתקנון (אם חל התקנון המצוי - רוב רגיל) או לתקן את התקנון ברוב בעלי הדירות ש 2/3 מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול
השאלה היא אלו הם התנות או החוק בהן אוכל לראות הדרישות
פיצול דירה
שלום שי,
אם כוונתך לפיצול דירה צמודת קרקע על פי הוראת השעה תמצא את התנאים בקישור הבא:
https://www.nevo.co.il/law_word/law14/law-2660.pdf
שים לב שזהו פיצול מעשי אך איננו ניתן לרישום בטאבו.
אם הכוונה לפיצול בבית משותף - כאן נדרשת פעולה תכנון של תיקון תב"ע אותה יש לבחון מול הועדה המקומית הרלוונטית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה
היזם הוסיף סעיפים בכתב יד אחרי החתימה - מותר לו?
שלום דילן,
הוספת סעיפים לכתב ההסכמה הראשון לאחר שחתמתם עליו ובלי לקבל את הסכמתכם לכך מהווה מרמה.
העובדה שחתמתם על חוזה ובו מופיעים הסעיפים הללו עלולה להחשב להסכמתכם לסעיפים אלה.
מומלץ לפנות להתיעצות משפטית הכוללת את בדיקת המסמכים שנחתמו ונסיבות החתימה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
