פורום נדל"ן

רחל שלום, 

אנא הפני שאלתך לפורום נזיקין העוסק בין היתר במטרדים/ מפגעים. 

שלום רב, 

יש לבחון את הוראות הסכם הרכישה מול הקבלן. גילוי ליקויים בדירה בשלב טרום מסירת הדירה, אינו מהווה הצדקה לאיחור בתשלום עד לאחר ביצוע הבדיקות, אלא אם כן הוראות הסכם הרכישה מורות אחרת. בדר"כ במעמד מסירת הדירה נערך פרוטוקול מסירה בין הרוכש לבין נציג החברה, והקבלן מחויב לתיקון הליקויים על פי תקופת הבדק ותקופות האחריות המנויות בחוק המכר. 

מירה שלום, 

שאלתך לא ברורה או חסרה נתונים לצורך מתן מענה. 

מיכל שלום, 

חל איסור לעסוק בתיווך נדל"ן ללא רישיון המונפק על-ידי רשם המתווכים במשרד המשפטים לאחר עמידה בהצלחה במבחן הסמכה. וחל איסור להעסיק עובד בתיווך ללא רישיון.

כמו כן, בהיעדר רישיון חל איסור לפרסם מודעה ברבים לפיה האדם המפרסם הוא מתווך במקרקעין או מציג את עצמו כמתווך במקרקעין או בתואר או כינוי היוצרים מצג לפיו הוא מתווך במקרקעין.

לגבי חתימה על חוזה בחתימה דיגיטלית, קבילותו ותקפותו תלויה בלשון החוזה, כוונות הצדדים וגורמים נוספים. קיימת אפשרות לחתום על החוזה באופן שאינו סימולטני, קרי לחתום על החוזה ולהעבירו לחתימת הצד השני. 

יפית שלום רב, 

הנחיות משרד הבריאות בעקבות הקורונה, אכן פגעה בעסקים רבים אשר בעל כורחם נמנע מהם להפעיל את עסקם. לא ברור כעת כיצד בתי המשפט יתחייסו לטענות "סיכול חוזה" של שוכרי נכסים מסחריים רבים אשר עלולים להימצא במצב הפרת חוזה. יחד עם זאת יש להבין כי ביטול ההמחאות שניתנו לך עולות כדי הפרת חודזה השכירות אשר נחתם בינך לבין השוכרת. נסי להגיע עם השוכרת להסדר כלשהו לגבי תשלום שכירות חלקי או דחיית מועד התשלום לתקופה קצרה עד שהשוכרת תוכל לפתוח את העסק שוב. תעדי במכתב שאת שולחת לו את רצונך לבוא לקראתה בתשלום שכירות חלקי או בדחיית מועד התשלום. כמו כן בדקי אשפרות להשכיר את החנות לשוכר אחר ולבטל את הסכם השכירות עם השוכרת אשר אינה משלמת. 

שלום גיא,

במערכת היחסים בין השוכר למשכיר אין כל תוקף להסכם שכירות המשנה, והוא אף מהווה הפרה של הסכם השכירות. 

במערכת היחסים בין השוכר לשוכר המשנה קיים הסכם שכירות המחייב את הצדדים. יתכן שבית המשפט ימצא לנכון לא להעניק לשוכר סעד בתביעה חוזית כנגד שוכר המשנה בשל הנסיבות המתוארות, אך אולי יענה לתביעה בעילת עשית עושר ולא במשפט לגבי התקופה בה התגורר בדירה. 

שלום אלי,

פעולות הכרוכות בירושה וחלוקה ראשונה של העזבון (הסתלקות מחלק מירושה, הסכם בין יורשים העומד בתנאי החוק) אינן נחשבות עסקאות במקרקעין ואנן חיבות במס שבח.

מכירה או העברה במתנה של חלקים בין יורשים תחוייב במס ככל עסקה אחרת (אלא אם כן קיים פטור בהתאם לחוק).

שלום שירי,

בנסיבות שאת מתארת אציע להגיש למפקח על בתים משותפים תביעה כנגד 2 היורשים בדרישה לחייב את העזבון לתקן את הנזילה.

שלום רב,

נא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה באתר זה.

שלום ימית,

נא הפני שאלתך לפורום תכנון ובניה באתר זה.

שלום יהל,

נא הפני שאלתך לפורום דיני משפחה באתר זה.

שלום עובדיה,

נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.

שלום עובדיה,

במכירת דירה שהיתה מושכרת והמוכר קבל פטור ממס בגין דמי השכירות יתווסף פחת בגין שנות ההשכרה לשווי המכירה ולא כל ההוצאות יותרו בניכוי.

שלום רן,

על מנת להקים חדר כושר בבניין מגורים יש צורך בהחלטה של כל בעלי הדירות להקצות לשם כך חלק מסויים מהרכוש המשותף.

אם צלחתם עניין זה ניתן להקים את חדר הכושר ברוב של 66% אבל לא יהיה ניתן לחייב את המתנגדים להשתתף בעלויות ההקמה או התחזוקה של חדר הכושר.

אם מקימים חדר כושר חשוב לערוך לו תקנון ולבטח את הפעילות בו.

שלום רב,

על פי החוק מקרקעין כוללים את כל הבנוי והנטוע עליהם ובכפוף להוראות החוק אין תוקף לעסקה שאינה כוללת את כל המרכיבים הללו. יחד עם זאת ניתן להשכיר חלק מסויים מהמקרקעין.

מכאן - לא ניתן לרשום בטאבו בעלות נפרדת במבנה ללא הקרקע עליו הוא בנוי, אך ניתן לרשום שכירות במבנה.

יש לשים לב שלא בכל מושב ניתן להשכיר חלק מהנחלה, ולבדוק עניין זה לגבי הנחלה הספציפית.

שלום שולמית,

כל חלק הצמוד לדירה, ללא קשר לסוגו (מרפסת, מחסן, חניה) מהווה חלק ממנה ואיננו מהווה חלק מהרכוש המשותף.

שלום מירי,

על הקבלן לשלם את הפיצוי הקבוע בחוק - 150% מדמי שכירות בגין דירה דומה - ולא פחות מכך, גם אם בחוזה נקוב סכום נמוך.  

על הקבלן לשלם את הפיצוי מדי חודש בחודשו.

ככל שהקבלן איננו נוהג על פי חוק או אינו משתכנע מטענותיך לגבי גובה דמי השכירות יתכן שלא תהיה ברירה אלא לתבוע אותו.

שלום אהוד,

נזקי גשם לרוב אינם נחשבים "כח עליון".

בוודאי כך מקום בו הם היו צפויים וידועים.

שלום נועה,

ראשית עליך לבדוק במשרדי הועדה המקומית לתכנון ובניה האם התוספת שאת מבקשת לבצע אפשרית במחינת התכניות החלות במקום - האם נותרו אחוזי בניה לניצול וכמה, וגם אם כן - האם ניתן לבנות יחידת דיור נוספת או רק תוספת למבנה הקיים.

לגבי אישור השכנים - נדרשת הסכמתם אלא אם כן יש קביעה אחרת בתקנון או בהסכם שיתוף.

צריך להבין שמצב של השקעה כספית בנכס של אדם אחר הוא בעייתי ויש בו סיכונים. עצם הההשקעה איננה מבטיחה זכויות בנכס. כדי למנוע או לפחות לצמצם סכסוכים משפחתיים בעתיד יש לערוך הסכם מפורט שיתיחס לנקודות החיכוך האפשריות - מה יקרה אם ההורים ירצו למכור את הבית, מה קורה לאחר פטירת ההורים, האם יהיה החזר כספי וכיצד יחושב וכיוב'.

שלום רב,

איש אינו יודע מה ילד יום, מתי יסתיים משבר הקורונה ומה יהיה מצב שוק הנדל"ן לאחר תום תקופת הקורונה. 

שאלתך היא שאלה כלכלית, משתגיעי להחלטה ניתן יהיה לעגן בחוזה את צרכייך מבחינה משפטית, אך אם תתחייבי לפנות את הדירה במועד מסויים יהיה עליך לעמוד בהתחייבותך זו.

שלום משה,

נא הפנה שאלתך לפורום הוצאה לפועל באתר זה.

שלום ימית,

נא הפני שאלתך לפורום נזיקין באתר זה.

שלום נוי,

התשובה כפופה לנוסח סעיפי החוזה. 

ככל שאת עומדת בתנאי הסעיף המאפשר החלפתך בשוכר אחר, סעיף זה מחייב גם את המשכירה.

יש לשים לב מה תנאי הסעיף בכל הנוגע להסכמת המשכירה לזהות השוכר החלופי.

מאחר שבכל אופן מדובר בנסיבות מיוחדות, נסי ליצור קשר עם בתה של המשכירה ולהגיע עמה להבנות. 

מציעה לפנות להתיעצות עם עו"ד שיבחן את כל סעיפי החוזה ויוכל לתת יעוץ מקיף יותר.

שלום לינור,

נא הפני שאלתך לפורום דיני משפחה באתר זה.

שלום אביבה,

מדובר בתעודה שמוציאה הרשות המקומית ומאשרת רישום עסקה (העברת זכויות, משכנתא) בנכס מקרקעין בטאבו.

זו דרך לאכוף בצוע תשלומים לרשות המקומית.