פורום נדל"ן

שלום קרן,

אין חובה לאפשר גישה או שימוש בגג ככל שאין לכך הסכמה של רוב בעלי הדירות.

אם מחליטים לאפשר גישה כזו יש לקחת בחשבון שיקולי בטיחות וביטוח.

שלום ורדינה,

הקבלן איננו חייב לסמן את החניות אם לא התחייב לכך בחוזה, אך תמוה שאיננו עושה זאת, בעיקר אם חלק מהחניות כן מסומנות.

שלום טלי,

אכן,הקורונה מזמנת לכולנו אתגרים. יחד עם זאת יש אפשרות לקדם עסקאות ולהגיע לשלב החתימה גם כיום.

קיימים אמצעים טכנולוגיים (כדוגמת פגישות בזום) שמאפשרים לצמצם עד למינימום את המפגשים האישיים הנדרשים לצורך חתימת חוזה. 

גם לגבי מסמכים, ניתן כיום לבצע אימות חתימה באמצעות שיחת וידאו לגבי מרבית המסמכים הנדרשים לצורך ביצוע החוזה, ולחילופין ניתן לקיים פגישה קצרה עם עו"ד, בה תקפידו כולכם על ריחוק מספיק ותסתייעו באמצעי מגן (מסיכות, כפפות וכו'). 

שלום שלומי,

כדי לקבל מידע מרמ"י ש לקבל יפוי כח מבעלי הזכויות בנחלה.

שלום רב,

אם על פי הסכם השכירות עליך לשאת בהוצאות השוטפות בלבד את רשאית לקבל מהמשכיר (ובהסכמתו גם מועד הבית) פירוט מדוייק של הוצאות ועד הבית ולא לשלם את מלוא דמי ועד הבית הנדרשים אם הם כוללים תשלומים נוספים על התשלומים השוטפים.

ניתן להגיש למפקח על רישום המקרקעין תביעה לקבלת פירוט כזה אך כדי לחסוך בעלויות מומלץ לפנות קודם לועד הבית ולמשכיר ולהתריע על כך בפניהם וכן מומלץ לתעד את כל הפניות שעשית למקרה שתוגש כנגדך תביעה ע"י המשכיר.

שלום מירב,

אמנם הסופרמרקט גלוי ובולט, ולא ניתן יהיה לטעון כנגדך שהסתרת מקונה את קיומו, אבל אולי לא כל קונה מודע להשלכות של מגורים בסמיכות לחנות כזו.

לטעמי עדיף לגלות עניין זה לקונה באופן מפורש ולא להקלע למצב בו מוגשת כנגדך תביעה בעניין זה.

שלום שלום,

אמך אינה יכולה להעביר את זכותה לרכוש את בדירה לאדם אחר, גם אם הוא בנה.

לאחר רכישת הזכויות לא תוכל אמך להעביר את הדירה במהלך 5 שנים אלא אם תחזיר את המענק המותנה שתקבל. לאחר 5 שנים תהיה אמך זכאית לבצע בדירה עסקאות כרצונה, לרבות העברתה למי מילדיה כרצונה.

אמך יכולה להוריש את הדירה בצוואה למי שתרצה על פי בחירתה (אך אם חלילה, תלך לעולמה לפני חלוף 5 שנים והיורש לא יתגורר בדירה יהיה על היורש להשיב את המענק המותנה) מבלי לקבוע שעל יורש זה לפצות יורשים אחרים. יש לדעת שצוואה ניתן לבטל בכל עת ושעצם קיום הצוואה אינו מונע מכירת הדירה ע"י האם במהלך חייה.

על מנת להגן על זכויותיו של הבן המממן את הרכישה כדאי לערוך חוזה הלוואה מפורט המסדיר את ההלוואה, מועד ואופן החזרתה והבטוחות לכך. 

שלום לירון,

עניין התשלומים ניתן להסכמה בין הצדדים בכל מתווה שמקובל עליהם ואינו פוגע בזכויותיהם.

גם המתווה המוצע ע"י הרוכש הפוטנציאלי אפשרי.

כדאי לבדוק מה המקורות הכספיים של הרוכש ולקבוע פיצוי מוסכם ראוי למקרה של איחור בביצוע התשלומים.

מובן כי בטרם תשולם מלוא תמורת הדירה לא יהיה הרוכש לקבל חזקה בדירה וכמובן לא יהיה זכאי לקבל את דמי השכירות או חלקם, אלא הללו יגיעו לבעלי הדירה.

שלום יוסי,

כעקרון לאחר חתימת החוזה כל שינוי בו יכול להערך רק בהסכמת הצדדים לו, או באופן שנקבע בחוזה עצמו. 

ככל שלא הסכמת במסגרת חוזה הרכישה עליו חתמת לשינוי המבוקש כעת ע"י הקבלן, או לנסיבות שיאפשרו שינוי כזה אינך חייב להסכים לכך ולחתום על הנספח החדש.

אני ממליצה לקרוא את חוזה הרכישה בקפדנות ואם צריך לתת לעו"ד לבדוק עניין זה עבורך.

שלום רב,

כעקרון, אם נדרשת הודעה לצורך מימוש האופציה ואת לא הודעת על רצונך בכך במועד - האופציה לא תמומש. הדבר פועל לשני הצדדים - גם אם היית מחליטה לממש את האופציה כעת המשכיר לא היה חייב להענות לבקשתך, כפי שלא יוכל לכפות עליך את תקופת האופציה אם לא הודעת על רצונך לממשה.

התשובה כפופה כמובן להוראות החוזה עליו את חתומה ולאופן בו מנוסח סעיף האופציה

שלום מור,

על פי תקנות בתי המשפט ולשכות ההוצאה לפועל ( סדרי דין במצב חירום מיוחד), התשנ"א-1991 תקופת מצב החרום לא תבוא במנין הימים לעשיית דבר שבסדרי דין.

שלום תומר,

ככל שהשכן אינו משתף פעולה יהיה עליך לתבוע אותו. לא תוכל לנקוט בפעולות אותן תארת.

שלום צפריר,

נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.

שלומי שלום,

משאלתך עולה כי במרשם הזכויות המנוהל בלשכת רישום המקרקעין , הזכויות בנחלה רשומות ע"ש רשות הפיתוח. קרקעות הרשומות ע"ש רשות הפיתוח, קק"ל וכו' הם קרקעות מדינה ומרשמם מנוהל ברשות מקרקעי ישראל. עליך לנסות להנפיק אישור זכויות ברשות מקרקעי ישראל ולאתר את הנכס ע"פ גוש וחלקה ופרטי זיהוי של הבעלים. ככל הנראה זכויות החכירה טרם נרשמו בטאבו, ועל כן המרשם מנוהל עדיין ברמ"י. 

אירית שלום,

משאלתך אני מבין שהשוכרים לא מוכנים לקבל כל הצעה יצירתית ככל שתהיה לצורך הצגת הדירה לקונים פוטנציאליים. אם בהסכם השכירות קיים סעיף המחייב את הקונים לאפשר הצגת הדירה לקונים פוטנציאליים, ואת עלולה להינזק מסירובם המוחלט, בדקי אפשרות להתריע בפניהם על הפרת הסכם השכירות, ומציאת שוכרים חלופיים במקומם. 

.שמשון שלום,

ככל שהקבלן מעוניין לגבות יותר מ-7%, על פי חוק המכר הוא מחויב להעביר אחת מ-5 הבטוחות המנויות בחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). ערבות בנקאית היא אחת מהם אך בגין הסכום ששולם בניכוי רכיב המע"מ הוא מחויב להעביר לרוכש את הערבות הבנקאית כבטוחה לסכום ששולם, ולא לנאמן. כמו כן אדגיש כי ב"כ הקבלן אינו מייצג את שני הצדדים. חל איסור על כך. ב"כ הקבלן אחראי כלפי הרוכש אך ורק לעניין רישום הזכויות אחר תום בניית הפרויקט ומסירת הדירות. מומלץ להיוועץ בעו"ד מטעמך בטרם הרכישה אשר יעמוד על זכויותיך בקשר עם הסכם הרכישה.

גיל שלום, 

לגבי הנכס אשר שימש למגורי סבתך, ככל שאין רישום בטאבו ניתן לבדוק ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת ככל שחברה משכנת מנהלת את מרשם בעלי הזכויות. לשם כך עליך לאתר את מס' הגוש והחלקה בהם מצויה הנחלה. לגבי איתור נכסים נוספים שאין לך כל מידע עליהם נסה לחפש ניירת או מסמכים המעידים על בעלות בנכסים מסומיים. כמו כן ניתן לבדוק ברשויות מיסוי מקרקעין אילו עסקאות בוצעו ע"י סבתך ככל שאלו דווחו. במקרים מסוימים מאוד ניתן להיעזר בחוקר פרטי המבין בתחום לצורך איתור נכסים אשר היו בבעלותה. 

דני שלום, 

ככל שהזכויות בטאבו רשומות אתה יכול לרכוש חלק מהמגרש ולערוך הסכם שיתוף עם בעליו של הנכס הקיים על חלק מהמגרש. הסכם השיתוף יגדיר מה חלקו במגרש של כל שותף על פי תשריט ומה זכויותיו וחובותיו של כל אחד מהבעלים. לאחר בניית הנכס על חלק המגרש הפנוי ניתן לבצע פירוק שיתוף באמצעות רישום בית משותף כך שביתך יירשם כיחידה נפרדת בטאבו. 

שלום רב, 

ככל שהחלטת להזמין חברת בדק לפני מסירת הדירה, לא ניתן לחייב את הקבלן בתשלום עלות הבדיקה. במועד מסירת הדירה הרוכש ונציג החברה עורכים פרוטוקול מסירה בו תציין את כל הליקויים הקיימים בדירה. הקבלן מחויב לבצע את התיקונים בתקופת הבדק ובתקופות האחריות בהתאם להוראות חוק המכר. 

רוית שלום, 

התנגדות השוכרים להראות את הדירה לשוכרים פוטנציאליים אכן מנוגדת להוראות החוזה, אולם לא הייתי ממליץ להתעמת עם השוכרים בתקופה זו.



נסו להגיע להסכמה עם השוכרים לפיה ניתן יהיה להראות את הדירה יום אחד בשבוע בשעות מוגדרות כאשר הם אינם נמצאים בבית. 

רונה שלום, 

לא ניתן להסב חניה למחסן און לחדר נוסף לשימוש משרד ללא היתר בנייה או בניגוד לשימוש המקורי בהיתר הבנייה מכוחו נבנה הבית המשותף. 

אוריה שלום, 

לא קיים חוק או נוסח מיוחד להסדרת מגוריכם בבית הורייך. מומלץ להעלות את ההסכמות בינך ובין הורייך על הכתב ולפרט את זכויותייך וחובותייך לרבות תשלום דמי שכירות עבור החלק המשמש אותך ואת ילדייך למגורים. 

תומר שלום, 

אני מסכים איתך ומצטרף לפרגון. לילך נהדרת. 

חגי שלום, 

הואיל והזכויות לא נרשמו על שמכם משך תקופה ארוכה לאחר סיום ההליכים המשפטיים בקשר עם הנכס שרכשתם, רצוי להעביר את התיק לבדיקתו של עו"ד אחר אשר יברר מה מונע מעוה"ד אשר ייצג אתכם בעסקה לרשום את הנכס על שמכם. לשאלתך, עוה"ד שייצג אתכם ברכישה אחראי לרישום הזכוות על שמכם, וככל שלא עשה כן כתוצאה מרשלנותו יש לבחון הגשת תביעה בגין רשלונותו המקצועית. עסקה במקרקעין חייבת להסתיים ברישום הזכויות על שמכם, ולכן אני מציע שתקדמו את הנושא בהקדם האפשרי. 

אליזבט שלום, 

משאלתך עולה כי הדירה בבעלות הורייך ורשומה על שמם. הואיל והם במצב סיעודי ודימנטיים יש צורך במינוי אפוטרופוס על רכושם לצורך ביצוע המכירה. נדרש להגיש בקשה לבית המשפט לענייני משפחה לצורך מינוי אחד מהילדים לאפוטרופוס על רכושם של ההורים. ככל ולאחר המינוי בכוונתכם למכור את הדירה, העסקה טעונה אישור בית המשפט לענייני משפחה. הוא גם בית המשפט המוסמך לטפל בסירובו של אחיך למכור את הנכס הואיל והדירה אינה בבעלותו. ככל שבכוונתכם לבקש מינוי אפוטרופוס כאמור לצורך מכירת הדירה, מומלץ לפנות לעו"ד העוסק במקרקעין ובעל ניסיון בהליכי מכירת נכס ע"י אפוטרופוס ואישור העסקה בבית המשפט לענייני משפחה.