פורום נדל"ן

שלומי שלום,

משאלתך עולה כי במרשם הזכויות המנוהל בלשכת רישום המקרקעין , הזכויות בנחלה רשומות ע"ש רשות הפיתוח. קרקעות הרשומות ע"ש רשות הפיתוח, קק"ל וכו' הם קרקעות מדינה ומרשמם מנוהל ברשות מקרקעי ישראל. עליך לנסות להנפיק אישור זכויות ברשות מקרקעי ישראל ולאתר את הנכס ע"פ גוש וחלקה ופרטי זיהוי של הבעלים. ככל הנראה זכויות החכירה טרם נרשמו בטאבו, ועל כן המרשם מנוהל עדיין ברמ"י. 

אירית שלום,

משאלתך אני מבין שהשוכרים לא מוכנים לקבל כל הצעה יצירתית ככל שתהיה לצורך הצגת הדירה לקונים פוטנציאליים. אם בהסכם השכירות קיים סעיף המחייב את הקונים לאפשר הצגת הדירה לקונים פוטנציאליים, ואת עלולה להינזק מסירובם המוחלט, בדקי אפשרות להתריע בפניהם על הפרת הסכם השכירות, ומציאת שוכרים חלופיים במקומם. 

.שמשון שלום,

ככל שהקבלן מעוניין לגבות יותר מ-7%, על פי חוק המכר הוא מחויב להעביר אחת מ-5 הבטוחות המנויות בחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). ערבות בנקאית היא אחת מהם אך בגין הסכום ששולם בניכוי רכיב המע"מ הוא מחויב להעביר לרוכש את הערבות הבנקאית כבטוחה לסכום ששולם, ולא לנאמן. כמו כן אדגיש כי ב"כ הקבלן אינו מייצג את שני הצדדים. חל איסור על כך. ב"כ הקבלן אחראי כלפי הרוכש אך ורק לעניין רישום הזכויות אחר תום בניית הפרויקט ומסירת הדירות. מומלץ להיוועץ בעו"ד מטעמך בטרם הרכישה אשר יעמוד על זכויותיך בקשר עם הסכם הרכישה.

גיל שלום, 

לגבי הנכס אשר שימש למגורי סבתך, ככל שאין רישום בטאבו ניתן לבדוק ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת ככל שחברה משכנת מנהלת את מרשם בעלי הזכויות. לשם כך עליך לאתר את מס' הגוש והחלקה בהם מצויה הנחלה. לגבי איתור נכסים נוספים שאין לך כל מידע עליהם נסה לחפש ניירת או מסמכים המעידים על בעלות בנכסים מסומיים. כמו כן ניתן לבדוק ברשויות מיסוי מקרקעין אילו עסקאות בוצעו ע"י סבתך ככל שאלו דווחו. במקרים מסוימים מאוד ניתן להיעזר בחוקר פרטי המבין בתחום לצורך איתור נכסים אשר היו בבעלותה. 

דני שלום, 

ככל שהזכויות בטאבו רשומות אתה יכול לרכוש חלק מהמגרש ולערוך הסכם שיתוף עם בעליו של הנכס הקיים על חלק מהמגרש. הסכם השיתוף יגדיר מה חלקו במגרש של כל שותף על פי תשריט ומה זכויותיו וחובותיו של כל אחד מהבעלים. לאחר בניית הנכס על חלק המגרש הפנוי ניתן לבצע פירוק שיתוף באמצעות רישום בית משותף כך שביתך יירשם כיחידה נפרדת בטאבו. 

שלום רב, 

ככל שהחלטת להזמין חברת בדק לפני מסירת הדירה, לא ניתן לחייב את הקבלן בתשלום עלות הבדיקה. במועד מסירת הדירה הרוכש ונציג החברה עורכים פרוטוקול מסירה בו תציין את כל הליקויים הקיימים בדירה. הקבלן מחויב לבצע את התיקונים בתקופת הבדק ובתקופות האחריות בהתאם להוראות חוק המכר. 

רוית שלום, 

התנגדות השוכרים להראות את הדירה לשוכרים פוטנציאליים אכן מנוגדת להוראות החוזה, אולם לא הייתי ממליץ להתעמת עם השוכרים בתקופה זו.



נסו להגיע להסכמה עם השוכרים לפיה ניתן יהיה להראות את הדירה יום אחד בשבוע בשעות מוגדרות כאשר הם אינם נמצאים בבית. 

רונה שלום, 

לא ניתן להסב חניה למחסן און לחדר נוסף לשימוש משרד ללא היתר בנייה או בניגוד לשימוש המקורי בהיתר הבנייה מכוחו נבנה הבית המשותף. 

אוריה שלום, 

לא קיים חוק או נוסח מיוחד להסדרת מגוריכם בבית הורייך. מומלץ להעלות את ההסכמות בינך ובין הורייך על הכתב ולפרט את זכויותייך וחובותייך לרבות תשלום דמי שכירות עבור החלק המשמש אותך ואת ילדייך למגורים. 

תומר שלום, 

אני מסכים איתך ומצטרף לפרגון. לילך נהדרת. 

חגי שלום, 

הואיל והזכויות לא נרשמו על שמכם משך תקופה ארוכה לאחר סיום ההליכים המשפטיים בקשר עם הנכס שרכשתם, רצוי להעביר את התיק לבדיקתו של עו"ד אחר אשר יברר מה מונע מעוה"ד אשר ייצג אתכם בעסקה לרשום את הנכס על שמכם. לשאלתך, עוה"ד שייצג אתכם ברכישה אחראי לרישום הזכוות על שמכם, וככל שלא עשה כן כתוצאה מרשלנותו יש לבחון הגשת תביעה בגין רשלונותו המקצועית. עסקה במקרקעין חייבת להסתיים ברישום הזכויות על שמכם, ולכן אני מציע שתקדמו את הנושא בהקדם האפשרי. 

אליזבט שלום, 

משאלתך עולה כי הדירה בבעלות הורייך ורשומה על שמם. הואיל והם במצב סיעודי ודימנטיים יש צורך במינוי אפוטרופוס על רכושם לצורך ביצוע המכירה. נדרש להגיש בקשה לבית המשפט לענייני משפחה לצורך מינוי אחד מהילדים לאפוטרופוס על רכושם של ההורים. ככל ולאחר המינוי בכוונתכם למכור את הדירה, העסקה טעונה אישור בית המשפט לענייני משפחה. הוא גם בית המשפט המוסמך לטפל בסירובו של אחיך למכור את הנכס הואיל והדירה אינה בבעלותו. ככל שבכוונתכם לבקש מינוי אפוטרופוס כאמור לצורך מכירת הדירה, מומלץ לפנות לעו"ד העוסק במקרקעין ובעל ניסיון בהליכי מכירת נכס ע"י אפוטרופוס ואישור העסקה בבית המשפט לענייני משפחה. 

רחל שלום, 

אנא הפני שאלתך לפורום נזיקין העוסק בין היתר במטרדים/ מפגעים. 

שלום רב, 

יש לבחון את הוראות הסכם הרכישה מול הקבלן. גילוי ליקויים בדירה בשלב טרום מסירת הדירה, אינו מהווה הצדקה לאיחור בתשלום עד לאחר ביצוע הבדיקות, אלא אם כן הוראות הסכם הרכישה מורות אחרת. בדר"כ במעמד מסירת הדירה נערך פרוטוקול מסירה בין הרוכש לבין נציג החברה, והקבלן מחויב לתיקון הליקויים על פי תקופת הבדק ותקופות האחריות המנויות בחוק המכר. 

מירה שלום, 

שאלתך לא ברורה או חסרה נתונים לצורך מתן מענה. 

מיכל שלום, 

חל איסור לעסוק בתיווך נדל"ן ללא רישיון המונפק על-ידי רשם המתווכים במשרד המשפטים לאחר עמידה בהצלחה במבחן הסמכה. וחל איסור להעסיק עובד בתיווך ללא רישיון.

כמו כן, בהיעדר רישיון חל איסור לפרסם מודעה ברבים לפיה האדם המפרסם הוא מתווך במקרקעין או מציג את עצמו כמתווך במקרקעין או בתואר או כינוי היוצרים מצג לפיו הוא מתווך במקרקעין.

לגבי חתימה על חוזה בחתימה דיגיטלית, קבילותו ותקפותו תלויה בלשון החוזה, כוונות הצדדים וגורמים נוספים. קיימת אפשרות לחתום על החוזה באופן שאינו סימולטני, קרי לחתום על החוזה ולהעבירו לחתימת הצד השני. 

יפית שלום רב, 

הנחיות משרד הבריאות בעקבות הקורונה, אכן פגעה בעסקים רבים אשר בעל כורחם נמנע מהם להפעיל את עסקם. לא ברור כעת כיצד בתי המשפט יתחייסו לטענות "סיכול חוזה" של שוכרי נכסים מסחריים רבים אשר עלולים להימצא במצב הפרת חוזה. יחד עם זאת יש להבין כי ביטול ההמחאות שניתנו לך עולות כדי הפרת חודזה השכירות אשר נחתם בינך לבין השוכרת. נסי להגיע עם השוכרת להסדר כלשהו לגבי תשלום שכירות חלקי או דחיית מועד התשלום לתקופה קצרה עד שהשוכרת תוכל לפתוח את העסק שוב. תעדי במכתב שאת שולחת לו את רצונך לבוא לקראתה בתשלום שכירות חלקי או בדחיית מועד התשלום. כמו כן בדקי אשפרות להשכיר את החנות לשוכר אחר ולבטל את הסכם השכירות עם השוכרת אשר אינה משלמת. 

שלום גיא,

במערכת היחסים בין השוכר למשכיר אין כל תוקף להסכם שכירות המשנה, והוא אף מהווה הפרה של הסכם השכירות. 

במערכת היחסים בין השוכר לשוכר המשנה קיים הסכם שכירות המחייב את הצדדים. יתכן שבית המשפט ימצא לנכון לא להעניק לשוכר סעד בתביעה חוזית כנגד שוכר המשנה בשל הנסיבות המתוארות, אך אולי יענה לתביעה בעילת עשית עושר ולא במשפט לגבי התקופה בה התגורר בדירה. 

שלום אלי,

פעולות הכרוכות בירושה וחלוקה ראשונה של העזבון (הסתלקות מחלק מירושה, הסכם בין יורשים העומד בתנאי החוק) אינן נחשבות עסקאות במקרקעין ואנן חיבות במס שבח.

מכירה או העברה במתנה של חלקים בין יורשים תחוייב במס ככל עסקה אחרת (אלא אם כן קיים פטור בהתאם לחוק).

שלום שירי,

בנסיבות שאת מתארת אציע להגיש למפקח על בתים משותפים תביעה כנגד 2 היורשים בדרישה לחייב את העזבון לתקן את הנזילה.

שלום רב,

נא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה באתר זה.

שלום ימית,

נא הפני שאלתך לפורום תכנון ובניה באתר זה.

שלום יהל,

נא הפני שאלתך לפורום דיני משפחה באתר זה.

שלום עובדיה,

נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.

שלום עובדיה,

במכירת דירה שהיתה מושכרת והמוכר קבל פטור ממס בגין דמי השכירות יתווסף פחת בגין שנות ההשכרה לשווי המכירה ולא כל ההוצאות יותרו בניכוי.