פורום נדל"ן

שלם שוש,

במקרה המתואר מדובר בעסקת מתנה, שהיא עיסקה במקרקעין לכל דבר ועניין ויש לדווח עליה לרשות המסים (במקרים מסויימים ינתן פטור ממס שבח אך לא בכל המקרים וכנ"ל לגבי מס רכישה) ולרשות המקומית.

מומלץ לא לערוך עסקה כזו בלי ליווי משפטי פרטני.

שלום רב,

השאלה איננה מובנת.

אם הכוונה להפקעה של חלק מהמגרש -

קרקע המוחזקת במשותף ע"י מספר בעלים - לכל אחד מהבעלים המשותפים יש חלק בכל שטח הנכס. חזקה יחודית תתכן רק אם קיים בין השותפים הסכם שיתוף ויש לבחון את נוסח ההסכם כדי לדעת מה קורה במקרה של הפקעה.

שלום רב,

למיטב ידיעתי ניתן לעבור דירה במקרה של סיום חוזה השכירות, אך מאחר שההנחיות משתנות חדשות לבקרים לא ניתן להשיב על שאלה זו. יש לבדוק  עם פיקוד העורף או המשטרה מה ההנחיות בנוגע למעבר דירה בסמוך למועד המתוכנן.

בינתיים עליכם לעשות ככל שביכולתכם, בהתחשב במגבלות הקיימות, על מנת לעמוד בהתחייבותכם החוזית כלפי המשכיר במידה שתהיה הקלה במגבלות.

שלום רן,

שינוי קונסטרוטיבי במבנה טעון היתר בניה.

שלום עמיחי,

כעקרון הרעה במצב הכלכלי לא מהווה עילה לביטול חוזה שכירות.

לצערי, רק בסיום המשבר ניתן יהיה לדעת מה השלכותיו לטווח ארוך והאם בתי המשפט יתחשבו במי שהפרו חוזה בשל הרעה במצבם הכלכלי בעקבות השלכות הקורונה.

הדרך הטובה ביותר היא להגיע להסכמה עם בעל הבית שלך, וגם עם השותף, ולסייע להביא דייר שיכנס במקומך.

שלום דידי,

לרוב בשטח שיעודו חקלאי לא ניתן לקבל היתר לבניה למגורים.

שלום רות,

מצב המשק הנובע מהוראות מגבילות של משרד הבריאות פוגע בעסקים רבים בצורה קשה מאוד וקשה בשלב זה להעריך למשך כמה זמן ובאיזה היקף. כרגע הציפיה היא שתוך חודש-חודשיים ניתן יהיה להפעיל עסקים כרגיל.

החוזה שנחתם רלוונטי, אך כרגע אולי לא ניתן או לא כדאי להפעיל את הסנקציות הקבועות בו. נסי להגיע עם השוכרים להבנות לגבי תשלום שכירות חלקי או דחיית מועד התשלום לתקופה קצרה עד שיוכלו להתחיל להפעיל את העסק. או בדקי אפשרות להשכיר את הנכס לאחרים למרות המצב ולבטל את ההסכם עם השוכרים שאינם משלמים.

שלום רות,

אם הסכמת לכך שהשכר יעזוב ויפנה את הנכס ונחתם חוזה עם שוכרים חדשים נראה שלא תוכלי לדרוש מהשוכר הקודם להסיף ולשלם דמי שכירות.

שלום רב,

ככל שהנכס נמכר, הכיע מועד המסירה, אין תנאים שמחייבים את הרוכש לאפשר מגורים של המוכר או מי מטעמו בדירה והרוכש עמד בתנאי החוזה - הוא זכאי להחליט מי יתגורר בדירה.

עליכם לבחון את תנאי הסכם ההעברה לבעלך וכדאי להתיעץ בעניין גם עם עו"ד.

שלום,

בהנחיה רשות המיסים, נאמר כי מדיניות רשות המסים בעניין הינה כי ככל שהמחסן מוצמד לדירת מגורים ויחדיו הם משמשים כחטיבה אחת ונרכשו מאותו קבלן, יש למסות את התוספת כחלק נוסף לדירת המגורים, שהיינו במקרה שלכם מוסיפים את עלות המחסן לעלות הדירה ומשלמים את מס הרכישה בהתאם למדרגות מס של רכישת דירה יחידה. זאת בעיקר כאשר הרכישה בוצעה בתוך זמן קצר ממועד רכישת הדירה, הרי אז יש לראותה כרכישת חלק מדירת המגורים.

רשויות המס לא נקבו בזמן מדוייק למה הכוונה בזמן קצר, אך על פניו, תקופה של שנה וחצי אינה נחשבת זמן קצר (משערים שזמן קצר מדובר בשנה) ויכול להיות שרשויות המס תסווג רכישה זו כנכס שאינו מגורים ותחיייב במס רכישה בשיעור של 6% מעלות המחסן.

שלום,

אתה יכול לפנות למפקח על הבתים המשותפים.

שלום,

פנייה לרשות המיסים - מיסוי מקרקעין.

שלום קרן,

לגבי הדירה שרכשתם - לא כל איחור מהווה כח עליון, על הקבלן יהיה להוכיח שהאיחור נגרם בפועל בשל "המצב". כרגע ענף הבניה מוחרג מהוראות ההסגר.

לגבי הדירה שמכרתם - המצב ידוע לכל הצדדים המעורבים. נסו להגיע עם הרוכשים להסכמות לעניין  דחיית מועד המסירה.

שלום,

בתום מותם חלילה של מוטבי הערת האזהרה, יורשי המנוחים החוקיים יורשים את המנוחים והופכים להיות מוטבי הערת האזהרה.

שלום רב,

על מנת להפסיק את תשלומי השכירות על הקבלן יהיה להוכיח שהעיכוב הנוסף נעוץ רק בתוצאות הנובעות ממשבר הקורונה ואינן בשליטתו. ככל שתקופת המשבר תהיה קצרה יותר נראה שהקבלן יתקשה לטעון שמדובר באיחור בשל נסיבות שאינן בשליטתו, שכן לו היה מוסר את הדירה במועד המוסכם בחוזה כלל לא היה מגיע למצב של עיכוב נוסף בשל הקורונה. 

שלום דניאל,

תוכל לקבל את המידע מרשות המסים.

שלום ליאור,

ככל שאין מדובר בדירה שבנה המוכר על מנת למכור לאחר לא חלות על המוכר הוראות חוק המכר (דירות) ואין לו אחריות לתיקון ליקויים עתידיים בדירה אלא אם קבל על עצמו לעשות כן במסגרת החוזה.

החריג לכך הוא ליקויים שהמוכר ידע על קיומם ולא גילה אותם לרוכש.

שלום טל,

כעקרון תקופת איחור במסירה בשל "כח עליון" לא נחשבת תקופה שיש לפצות בגינה את הרוכש.

יחד עם זאת יש חשיבות לניסוח הסעיף בהסכם המכר שלכם ועל הקבלן יהיה להוכיח שנמנע ממנו לעבוד בשל נסיבות הקורונה - למשל אי הגעת עובדים שחלו, מחסור בחמרים וכו', ולמשך כמה זמן.

השאלה אם הקורונה אכן הוותה כח עליון במקרה שלכם תצטרך להבדק עובדתית - האם העיכוב במסירה אכן נגרם עקב הקורונה או אולי היו לכך גורמים אחרים והקורונה היתה רק תרוץ, בעיקר לנוכח העובדה שמועד המסירה קדם למועד תחילת ההגבלות.

שימו לב, שמאחר שהעיכוב במסירה לאחר תקופת הגרייס מחייב את הקבלן בפיצוי גם עבור תקופת הגרייס, ושהעיכוב בגין שינויים צריך להיות סביר ומתאים להיקף השינויים.

שלום ירון,

התשובה להלן כפופה, כמובן לתוכן ההסכמות ולהוראות החוזה.

לאחר הפינוי תעדו את מצב הדירה בתמונות או בסרטון כדי למנוע טענות בנודע למצבה הפיזי.

תוכלו להודיע למשכיר כי הדירה פונתה בהתאם למושכר וכי יוכל לקבל את המפתחות במקום שתקבעו כנגד השבת השיקים.

במקביל תוכלו לתת הודעת ביטול לשיקים שמסרתם בגין המשך השכירות.

שלום רועי,

המצב הנוכחי אכן מציב בפנינו אתגרים ומחייב אותנו להסתגל לתקופה בה חוסר הוודאות גדול ומציק.



חשוב ויפה להתחשב בשוכרים הנתקלים במצוקה זמנית עקב בידוד או הפסקת עבודה.

נקודת המוצא היא חוזה השכירות הקיים. עליך לבדוק מה הבטוחות שהחוזה מקנה לך ולוודא שאכן קבלת אותן.

ניתן להגיע עם השוכרים להסכמה בדבר דחיית מועד התשלום הקרוב או חלק ממנו למשך 60 יום מבלי שהדבר יהווה הפרה של החוזה ובלי שתפעיל את הבטוחות שבידך. ככל שיחלוף המועד והתשלום לא יבוצע ואם לא תגיעו להסכמה אחרת תוכל להמשיך ולנהוג על פי האמור בחוזה.



אם תרצה לפעול בכיוון כזה כדאי שיהיו בידיך שיקים להבטחת התשלומים הנדחים.

מומלץ לנסח כל הסכמה אליה תגיע עם השוכרים בכתב כדי למנוע ויכוחים עתידיים.

שלום רב,

על הדייר הבונה לפנות למפקח על רישום מקרקעין כדי לתקן את צו הבית המשותף באופן שישקף את המצב הקיים.

ניתן לבצע את התיקון בכל עת לאחר הבניה. יש בעלי דירות שלא מבצעים תיקון כאמור במשך שנים רבות.

דן שלום, 

חישוב מס שבח במכירת דירת מגורים שנבנתה במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 מעט מורכב ובשאלתך חסרים נתונים לצורך מענה לשאלתך. 

ככל חישוב מס שבח במכירת דירה בפרויקט תמ"א 38/2 תלויה בשיעור אחוז הזכויות שנמכרו ליזם בתמורה לשירותי הבנייה של הדירה הנמכרת, מהו שווי הדירה הנמכרת, האם באפשרות המוכר לנצל פטור כלשהו מכוח חוק מיסוי מקרקעין וכו'. 

מומלץ להיוועץ בטרם המכירה עם עו"ד העוסק במקרקעין ובקיא במיסוי מקרקעין. 

אבי שלום, 

יש לפעול על פי הוראות חוזה השכירות. ככל שיחסי השכירות הסתיימו, ושולמו מלוא התשלומים החלים עליך על פי הוראות חוזה השכירות, על בעלת הדירה להשיב לך את הביטחונות שהופקדו בידה. באפשרותך לבטל את השיק אשר מוחזק בידה או לנקוט בהליכים משפטיים לצורך השבתו. 

חסן שלום רב, 

ככל שיתבקש היתר בניה, עומדת לשכנתך הזכות להגיש התנגדות מנומקת לוועדת התכנון והבניה. לאחר שהוועדה תשמע את עמדתה בסמכותה לקבל או לדחות את התנגדותה. 

טל שלום, 

ישנם מספר סעיפי חוק המגנים על הרוכש במצב שתיארת, ביניהם סעיף בחוק החוזים הקובע כי הטעיה תיחשב גם "אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג, או לפי נסיבות, היה על הצד השני לגלותן".



כלומר, נקודת המוצא היא כי שבגלל שהנגישות של הקונה למידע מהותי על הנכס היא מוגבלת, מעמדו נחות לעומת זה של המוכר.



לכן על המוכר לגלות לרוכש, באופן אקטיבי ומפורש, כל נתון הקשור במצבו הייחודי של הנכס הנמכר.

כמו כן על הצדדים בעסקה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב גם בשלב המשא ומתן. 

יחד עם זאת, במספר פסקי דין נדחתה תביעה כנגד המוכרים והסוגיה תלויה במספר גורמים.



עולות בין היתר השאלות הבאות: האם הקונה ערך את כל הבדיקות אשר יכול היה לערוך בטרם התקשרותו בחוזה?

האם הצהרות המוכרים ניתנו בתום לב?

האם המוכרים הציעו לקונים לבדוק את הדירה ולהביא מומחה?

האם הדירה הייתה ריקה לפני המכירה? האם היו ליקויים שתוקנו בעבר? והאם ליקויים נוכחיים גולו לקונים?

הואיל והעסקה טרם הושלמה, הייתי ממליץ להיוועץ בעו"ד בקיא בתחום, ולשקול את צעדיך בהתאם.