פורום נדל"ן

שלום רב, 

ראשית מומלץ להיוועץ עם עו"ד הבקיא במקרקעין ובמיסוי מקרקעין לפני הרכישה. רכישה של דירה מחולקת המשמשת בפועל 3 יחידות דיור עלולה להיות מסווגת כעסקת רכישה של 3 דירות על פי מבחן השימוש. שנית יש לבדוק בעירייה את התב"ע והוראות התכנון והבניה החלות על הנכס. 

צביקה שלום, 

ככל שאין ברשותך אסמכתא כלשהי המעידה על שווי הרכישה ניתן להיעזר בעסקאות השוואה אותן אפשר למצוא באתר רשות המיסים, או בהערכה שמאית על פי ערכים היסטוריים. בדר"כ כשאין אפשרות לאתר שווי רכישה היסטורי שמאים נעזרים בבטאון "מקרקעין וערכם" לצורך איתור שווי היסטורי לפי מיקום וסוג הנכס (בנייה פרטית, רוויה וכ'). 

מומלץ להיוועץ בעו"ד הבקיא במקרקעין ובמיסוי מקרקעין לצורך חישוב מס השבח הצפוי בעסקה. 

שרה שלום, 

אין חובה לייצוג ע"י עו"ד בהליך תביעה בפני המפקח על בתים משותפים. 

עדיאל שלום, 

כפי שתיארת בשאלתך, עליך למכור קודם את אחת מהדירות אשר בבעלותך. שים לב שהינך בעלים של 2 דירות ועל כן ככל הנראה יחול מס שבח בגין המכירה הראשונה. לאחר מכן תוכל לרכוש את הבית הפרטי לפני מכירת הדירה השניה לצורך תשלום מס רכישה לפי מדרגות של דירה יחידה ובתנאי שתתחייב למכור את הדירה השניה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הבית החדש. ככל שכך תפעל אין חשיבות להפרש הזמנים בין העסקאות. על פניו את יכול להתקשר בעסקת הרכישה יום לאחר שמכרת את דירתך הראשונה. 

כמובן שרצוי ומומלץ להיוועץ בעו"ד הבקיא במקרקעין ובמיסוי מקרקעין. 

דורית שלום, 

שאלתך מתאימה לפורום תכנון ובניה באתרנו. 

לנוחיותך מצ"ב קישור לפורום: https://www.lawforums.co.il/Forum.aspx?ForumID=45

שלום מיכל,

מחיקת הסעיף עלולה לחשוף אותך לתביעות מצד חברת הביטוח שתבטח את הנכס (אם השוכר יחליט לבטח אותו).

שלום רב,

הנסיבות שתארת אינן מהוות עילה לקיצור החוזה.

תמיד כדאי לשאול את המשכיר אם יסכים לקיצור התקופה.

שלום רב,

נא הפני שאלתך לפורום נזיקין באתר זה.

שלום ורדינה,

אם לא נמסרה הדירה על הקבלן להוסיף ולשלם את שכר הדירה על פי חוק אלא אם כן יוכל להוכיח שהעיכוב מקורו בקורונה בלבד.

שלום שגיא,

עסקת מתנה בדירה נפרדת אפשרית רק כשהבית רשום כבית משותף או לאחר עריכת הסכם שיתוף.

העברת חלק יחסי דירה אפשרית עקרונית, אך סביר שבמצב כזה בנקים לא יסכימו לקבל כבטוחה רק את חלקך וידרשו שעבוד של הנכס כולו.

 בכל מקרה דרש אישור של רמ"י ולא יתקבל אישור כזה אלא לאחר שתסדירו את תוספת הבניה.

שלום יוסי,

גם בחניה צמודה יש להשתמש ליעוד לשמו נועדה ובאופן שלא יגרום מטרד לדיירים האחרים.

ככל שלא תצליחו להגיע להסכמות יתכן שלא תהיה לכם ברירה אלא להגיש תביעה מתאימה למפקח על רישום המקרקעין.

שלום פנינה,

העברת הזכויות בחלק מהדירה אל שם האישה היא עסקת מתנה, שיש לערוך אצל עו"ד ולדווח עליה כדין לרשות המסים ולמוסדות רלוונטיים אחרים. זו לא פרוצדורה מסובכת אך היא דורשת תשלום לעו"ד שיבצע את העסקה.

חשוב לזכור שצוואה ניתנת לשינוי בכל עת ואינה מבטיחה זכויות.

שלום קרן,

אין חובה לאפשר גישה או שימוש בגג ככל שאין לכך הסכמה של רוב בעלי הדירות.

אם מחליטים לאפשר גישה כזו יש לקחת בחשבון שיקולי בטיחות וביטוח.

שלום ורדינה,

הקבלן איננו חייב לסמן את החניות אם לא התחייב לכך בחוזה, אך תמוה שאיננו עושה זאת, בעיקר אם חלק מהחניות כן מסומנות.

שלום טלי,

אכן,הקורונה מזמנת לכולנו אתגרים. יחד עם זאת יש אפשרות לקדם עסקאות ולהגיע לשלב החתימה גם כיום.

קיימים אמצעים טכנולוגיים (כדוגמת פגישות בזום) שמאפשרים לצמצם עד למינימום את המפגשים האישיים הנדרשים לצורך חתימת חוזה. 

גם לגבי מסמכים, ניתן כיום לבצע אימות חתימה באמצעות שיחת וידאו לגבי מרבית המסמכים הנדרשים לצורך ביצוע החוזה, ולחילופין ניתן לקיים פגישה קצרה עם עו"ד, בה תקפידו כולכם על ריחוק מספיק ותסתייעו באמצעי מגן (מסיכות, כפפות וכו'). 

שלום שלומי,

כדי לקבל מידע מרמ"י ש לקבל יפוי כח מבעלי הזכויות בנחלה.

שלום רב,

אם על פי הסכם השכירות עליך לשאת בהוצאות השוטפות בלבד את רשאית לקבל מהמשכיר (ובהסכמתו גם מועד הבית) פירוט מדוייק של הוצאות ועד הבית ולא לשלם את מלוא דמי ועד הבית הנדרשים אם הם כוללים תשלומים נוספים על התשלומים השוטפים.

ניתן להגיש למפקח על רישום המקרקעין תביעה לקבלת פירוט כזה אך כדי לחסוך בעלויות מומלץ לפנות קודם לועד הבית ולמשכיר ולהתריע על כך בפניהם וכן מומלץ לתעד את כל הפניות שעשית למקרה שתוגש כנגדך תביעה ע"י המשכיר.

שלום מירב,

אמנם הסופרמרקט גלוי ובולט, ולא ניתן יהיה לטעון כנגדך שהסתרת מקונה את קיומו, אבל אולי לא כל קונה מודע להשלכות של מגורים בסמיכות לחנות כזו.

לטעמי עדיף לגלות עניין זה לקונה באופן מפורש ולא להקלע למצב בו מוגשת כנגדך תביעה בעניין זה.

שלום שלום,

אמך אינה יכולה להעביר את זכותה לרכוש את בדירה לאדם אחר, גם אם הוא בנה.

לאחר רכישת הזכויות לא תוכל אמך להעביר את הדירה במהלך 5 שנים אלא אם תחזיר את המענק המותנה שתקבל. לאחר 5 שנים תהיה אמך זכאית לבצע בדירה עסקאות כרצונה, לרבות העברתה למי מילדיה כרצונה.

אמך יכולה להוריש את הדירה בצוואה למי שתרצה על פי בחירתה (אך אם חלילה, תלך לעולמה לפני חלוף 5 שנים והיורש לא יתגורר בדירה יהיה על היורש להשיב את המענק המותנה) מבלי לקבוע שעל יורש זה לפצות יורשים אחרים. יש לדעת שצוואה ניתן לבטל בכל עת ושעצם קיום הצוואה אינו מונע מכירת הדירה ע"י האם במהלך חייה.

על מנת להגן על זכויותיו של הבן המממן את הרכישה כדאי לערוך חוזה הלוואה מפורט המסדיר את ההלוואה, מועד ואופן החזרתה והבטוחות לכך. 

שלום לירון,

עניין התשלומים ניתן להסכמה בין הצדדים בכל מתווה שמקובל עליהם ואינו פוגע בזכויותיהם.

גם המתווה המוצע ע"י הרוכש הפוטנציאלי אפשרי.

כדאי לבדוק מה המקורות הכספיים של הרוכש ולקבוע פיצוי מוסכם ראוי למקרה של איחור בביצוע התשלומים.

מובן כי בטרם תשולם מלוא תמורת הדירה לא יהיה הרוכש לקבל חזקה בדירה וכמובן לא יהיה זכאי לקבל את דמי השכירות או חלקם, אלא הללו יגיעו לבעלי הדירה.

שלום יוסי,

כעקרון לאחר חתימת החוזה כל שינוי בו יכול להערך רק בהסכמת הצדדים לו, או באופן שנקבע בחוזה עצמו. 

ככל שלא הסכמת במסגרת חוזה הרכישה עליו חתמת לשינוי המבוקש כעת ע"י הקבלן, או לנסיבות שיאפשרו שינוי כזה אינך חייב להסכים לכך ולחתום על הנספח החדש.

אני ממליצה לקרוא את חוזה הרכישה בקפדנות ואם צריך לתת לעו"ד לבדוק עניין זה עבורך.

שלום רב,

כעקרון, אם נדרשת הודעה לצורך מימוש האופציה ואת לא הודעת על רצונך בכך במועד - האופציה לא תמומש. הדבר פועל לשני הצדדים - גם אם היית מחליטה לממש את האופציה כעת המשכיר לא היה חייב להענות לבקשתך, כפי שלא יוכל לכפות עליך את תקופת האופציה אם לא הודעת על רצונך לממשה.

התשובה כפופה כמובן להוראות החוזה עליו את חתומה ולאופן בו מנוסח סעיף האופציה

שלום מור,

על פי תקנות בתי המשפט ולשכות ההוצאה לפועל ( סדרי דין במצב חירום מיוחד), התשנ"א-1991 תקופת מצב החרום לא תבוא במנין הימים לעשיית דבר שבסדרי דין.

שלום תומר,

ככל שהשכן אינו משתף פעולה יהיה עליך לתבוע אותו. לא תוכל לנקוט בפעולות אותן תארת.

שלום צפריר,

נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.