פורום נדל"ן

שלום רב,

מאחר שאין מחלוקת מי בעל הנכס ומי השוכר אין כל מניעה לתקן את החוזה ע"י מחיקת המילה שוכר והחלפתה במשכיר ולהיפך.

שלום איזי,

כמו כל חוזה, גם חוזה עם קבלן איננו ניתן לביטול חד צדדי. ביטול חוזה שלו בהסכמת הצד השני מהווה הפרה של החוזה.

את יכולה לפנות לקבלן בבקשה שיסכים לביטול העיסקה. במקרה כזה, גם אם יסכים לביטול, סביר שהקבלן ידרוש פיצוי בגין ביטול החוזה. יתכן אף שיש קביעה לעניין פיצוי מוסכם בהסכם.

אופציה אחרת היא לנסות למכור את הדירה לקונה אחר. יש לבדוק אם הסכם הרכישה מאפשר זאת ובאיזה שלב.

שלום גבי,

השימוש ביפוי כח הינו בהתאם להרשאה שניתנה לעוה"ד, והרשאה כזו לרוב מוגבלת לעיסקה ספציפית.

אם אתה חושש מפני פעולה בחוסר הרשאה ובהנחה שהפעולות שלגביהן ניתן יפוי הכח כבר בוצעו ע"י עורך הדין והמגרש נרשם על שמך - אתה רשאי להודיע לעורך הדין על ביטול ההרשאה.

התשובה היא כללית וכדי לבחון אם בכלל מדובר על יפוי כח בלתי חוזר (בנתוני השאלה הדבר איננו וודאי) יש לעיין בנוסח יפוי הכח.

שלום משה,

כעקרון, דייר בקומה איננו אחראי על מעשיו של שכנו.

כדי להצליח בתביעה כנגד דייר יהיה על הועד להוכיח את אחריותו האישית של הנתבע הספציפי. אם תוגש תביעה כנגד מי שלא בצע מעשה כלשהו, אותו דייר אף עשוי לזכות בהוצאות לטובתו.

שלום שלמה,

אין צורך להכין תב"ע חדשה עקב טעות סופר בטבלת ההקצאה, וניתן לבקש את תיקון הטעות.

שלום עמרם,

אם מדובר בחכירה ממדינת ישראל באמצעות רמ"י - לרוב תהיה אפשרות לחדש את תקופת החכירה. אם המחכיר איננו מדינת ישראל, האפשרות לחידוש החכירה תלויה בתנאי השכירות.

ואכן, בתום תקופת החכירה ובכפוף לתנאי החכירה יתכן שתדרש לתשלומים נוספים בגין חידוש החכירה.

אפשר לקבל את תנאי החכירה בהזמנת שטר השכירות המקורי מהטאבו.

שלום רחלי,

לא ניתן לפרש סעיף במנותק מהחוזה בו הוא כתוב.

באופן כללי, משמעות הסעיף היא הודעה לקונה כי זכויות המוכר (היזם/הקבלן) כלפי הקונה משועבדות לבנק המלווה את הפרוייקט, והוראה לקונה לשלם את התשלומים המגיעים למוכר רק באמצעות השוברים שינפיק הבנק.

שלום רון,

כדי לסגור מסדרון ברכוש המשותף באמצעות קיר ולהפוך אותו לחדר נדרש היתר בניה. לשם כך תדרש הסכמת בעלי הדירות בבניין.

עוד נדרשת הסכמה של כל בעלי הזכויות בבניין להענקת זכות יחודית להחזקה בשטח המהווה רכוש משותף ובנסיבות מסויימות הדבר עשוי להחשב כעסקה של מכירת חלק הרכוש המשותף לך.

שלום חי,

בחוק אין הגדרה של שטח הרצפה אשר משמש לחישוב חלקה של כל דירה בהוצאות החזקת הרכוש המשותף. מקובל לחשוב שמדובר בשטח הרשום בטאבו, אבל ניתן להסכים על כל שיטת חישוב אחרת שתהיה מקובלת על בעלי הדירות (למשל ארנונה, שבדרך כלל כוללת את כל השטח הבנוי של הדירה, גם אם הורחבה מאוחר יותר).

שלום בוריס,

בעקרון - בעלי הדירות בבניין הישן יהיו זכאים לחלק בבניין החדש כיחס חלקם ברכוש המשותף בבניין הישן.

אבל - נדירים המקרים בהם נהרס בניין ונבנה בניין חדש וגדול יותר בלי שיתלווה לכך הסכם, שיגדיר לכל הפחות את יחסי הבעלים ואת מימון הבניה. במסגרת הסכם כזה עשויה להקבע חלוקה שונה של הזכויות, למשל עקב נשיאה לא שוויונית בהוצאות המימון, או מכירת חלק מהזכויות למי שיבנה את חלקם של הבעלים. זה המצב, למשל בעסקאות קומבינציה או התחדשות עירונית.

שלום איתי,

הקבלן היה רשאי לחייב אתכם להתקשר עם חברת ניהול רק אם מסר לכם מראש את תנאי ההתקשרות עמה. עליכם לבחון אם חוזה הרכישה שלכם כולל את הפירוט הנדרש. בנוסף, לפני נקיטת צעדים יש לבחון אם הסכם הרכישה קובע הוראות נוספות בנוגע לחברת הניהול.

אתם זכאים לקבל הן מחברת הניהול והן מהקבלן את הסכם ההתקשרות עם החברה. אם דרישתכם אינה נענית אולי כדאי להוציא מכתב דרישה באמצעות עו"ד.

כעקרון, בהחלטת בעלי הדירות שלפחות 50% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, ניתן להחליף חברת הניהול וברוב של 2/3 ניתן להחליט שהדירה

אם הסכם ההתקשרות עם חברת הניהול כולל סעיף המגביל את ביטול ההסכם, סעיף כזה יהיה תקף לשלוש שנים בלבד.

אם לדעתכם חברת הניהול אינה מבצעת את תפקידה אפשר גם לשקול אפשרות של הגשת תביעה כנגדה בשל הפרת חוזה.

שלום נחמיה,

חוק המקרקעין קובע כי מי שהרחיב את דירתו יחשב כמי שמסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת בבניין.

שלום אריק,

האמירה "לא שילמת לא קנית" איננה נכונה משפטית. עם מכירת הדירה לאחר עסקת הרכישה איננה מתבטלת (אחרת אין למוכר מה למכור).

לעניין סעיף 9 לחוק המכר - הסעיף קובע כי מי שמכר דירה בתוך זמן קצר מרכישתה יחשב למוכר לצורך חוק המכר (דירות). עם זאת - מדובר בחזקה הניתנת לסתירה, והמוכר רשאי להוכיח את נסיבות הרכישה והמכירה ולסתור את החזקה, כך שלא יחשב כמוכר.

שלום חנה,

אם החניה צמודה לדירתך היא למעשה שייכת לך ואחר לא יכול לעשות בה שימוש או לבנות עליה.

שלום מאיה,

לגבי הפתרונות הטכניים למניעת מטרדי יונים יש להתיעץ עם אנשי מקצוע בתחום.

לגבי חובת הקבלן לפתור את הבעיה - אם תהיה לכם חוות דעת הנדסית שהתקנת הצינורות מהווה ליקוי בניה ואם טרם חלפו תקופת האחריות ותקופת הבדק הקבועים בחוק המכר תוכלו לדרוש מהקבלן לפעול לפתרון הבעיה.

אם הקבלן איננו אחראי ומדובר בצינורות המהווים רכוש משותף - יש לפנות לועד הבית. ועד הבית יכול גם הוא לפעול מול הקבלן ככל שיש לו אחריות.

שלום שחר,

אין מניעה למכור דירה בפטור גם אם לא התגוררו בה בפועל ובלבד שהמוכר היה בעל הזכויות בה לכך הפחות 18 חודשים מיום שהיתה לדירה.

התקופה בה החזיקה סבתך בדירה לפני שבוצע פרוייקט פינוי בינוי נחשבת לצורך עמידה בתנאי זה.

שלום מיכאל,

תקופת המגורים בשכירות איננה נכללת במניין 18 החודשים להחזקה בדירה.

יש להחזיק בדירה 18 חודשים ממועד רכישתה על מנת לקבל פטור ממס שבח במכירתה.

שלום רב,

כדי להבין האם חובת התשלום מוטלת עליכם או על הקבלן יש לבדוק את הוראות חוזזה הרכישה של הדירה. לרוב יש שם התייחסות לתשלום היטלים, ולרוב הקבלן מתחייב לשלם רק את ההיטלים הדרושים לקבלת היתר הבניה ולבניה על פיו.

שאלה אחרת היא אם קיימת בכלל חובה לשלם את ההיטל בהקשר שלכם - לשם כך יש לברר האם בוצעו עבודות פיתוח ציבורי לגביהן ניתן להטיל היטל זה לאחר כניסת חוק העזר לתוקף. אם לא הוקם שצ"פ בסביבתכם תוכלו לפעול לביטול ההיטל.

שימו לב שהיטל שצ"פ אינו תלוי במועד בניית הבניין או איכלוסו, אלא בהקמת שצ"פ חדש וכי העיריה רשאית על פי חוק לגבות אותו במועד בקשת אישור לטאבו.

שלום רב,

מצבכם הנוכחי אינו מאפשר לכם לבצע עסקאות כלשהן לגבי הבתים, אשר כלל אינם רשומים על שמכם. בהעדר הסכם מוקדם עם הילדים, המקנה לכם זכויות ביחס לנכסים, כל פעולה שתרצו לבצע או שמירה על זכותכם לגור באחד הבתים או למכור אותו צריכה להעשות בשיתוף פעולה עם ילדיכם בעלי הזכויות בנכסים ובהסכמתם.

כדי לבצע העברת זכויות בין האחים הדרך היחידה היא עסקת מתנה ביניהם. אם הם קבלו את הזכויות במגרשים ובבתים מכם במתנה (וצריך יהיה להוכיח זאת) תוצאות המס יהיו מופחתות. אפשר לשקול גם העברה אליכם ואתם תעבירו לילדים, אך כאן יהיה כבר מס רכישה כפול.

לגבי הבטחת זכות המגורים שלכם - עליכם לערוך הסכם מתאים עם בתכם ולגבי האפשרות למכור את הבית הרשום על שם הבן - עליכם לערוך הסכם מתאים עם הבן.

המלצתי היא לפנות לעו"ד לצורך בחינת המצב, הבנת הצרכים והרצונות שלכם ומידת שיתוף הפעולה של הילדים (ובני זוגם ככל שנדרש) ובהתאם לכך תוכלו לקבל מתווה משפטי שיתאים לכם.

שלום אוקי,

לרוב מקובל שמסירת החזקה היא כנגד השלמת כל התשלומים וזה גם הנוסח המופיע במרבית החוזים.

כדאי לבדוק מה היו פרטי ההסכמה בין המוכר לקונה. ככל שלא הוסכם אחרת במפורש, ובוודאי אם המוכר המשיך להשכיר את הדירה, אין לראות במתן רשות עריכת שיפוץ בדירה מסירת החזקה.

ככלל - במקרים בהם מתעורר צורך לבצע שיפוץ בדירה טרם מסירתה מומלץ לערוך מסמך בכתב המגדיר את הסכמות הצדדים בעניין.

שלום קרן,

ראשית - הטאבו אינו משמש ארכיון להפקדת מסמכים ואין פעולה של "הפקדה" שניתן לבצע בו.

אם הכוונה היא לרישום הסכם שיתוף - פעמים רבות זו חלופה טובה, שמסדירה את היחסים בין בעלי הדירות וקובעת את זכותו של כל בעלים לחזקה יחודית בדירתו ולעריכת עסקאות בדירה.

כדאי להעביר את ההסכם לבדיקה משפטית של עו"ד מנוסה כדי להבין אם קיימות בו נקודות בעיתיות או אם הוא עלול ליצר קושי בעת מכירת או שעבוד זכויות בדירה.

שלום קובי,

ישנם תקנים לעניין מידות חניה בנסיבות שונות ומספר מקומות החניה הנדרשים בהתאם למספר הדירות ומיקום הבניין.

לגבי מספר הכניסות - זה עניין תכנוני הנובע בין היתר מהוראות התב"ע והנחיות הועדות המקומיות. כדאי להתיעץ בעניין עם מהנדס תנועה.

שלום נמרוד,

העברת דירה או חלק מדירה במתנה בין בני זוג היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין וחייבת בדיווח לרשות המיסים.

יש לערוך תצהירים או הסכם מתנה בו תוסדר העברת הזכויות ולבצע את כל ההליכים מול הרשויות השונות כבכל עסקה.

כל עוד בניית הדירה לא הסתיימה וכן במצב בו אינכם מתגוררים בדירה, תוכל ההעברה להיות פטורה ממס שבח אך ישולם מס רכישה בשיעור 1/3.

אם ההעברה תתבצע במועד בו הדירה תשמש למגוריכם ניתן יהיה לקבל גם פטור ממס רכישה.

שלום ורדינה,

תושב חוץ המבקש למכור נכס מישראל איננו חייב להגיע לישראל לשם כך.

קרובת משפחתך יכולה לחתום על מסמכי העיסקה ועל יפוי כח בחו"ל בקונסוליה הישראלית או בפני נוטריון מקומי עם אישור אפוסטיל או בפני נוטריון ישראלי השוהה בחו"ל.

שלום שגיא,

אם לא רשומה משכנתא על נכס המשמעות היא שהנכס איננו משועבד לטובת המשכנתא.

זה לא מעיד בהכרח שההלוואה סולקה. יתכן שהיה הסדר אחר - בטוחה חלופית, למשל.

אם יש לך ספק - מומלץ לפנות לקבלן או לבנק ולבקש אישור שההלוואה סולקה, או שהשיעבוד הועבר לנכס אחר.