פורום נדל"ן

שלום,

אפשרי.

בברכה,

שלום יצחק,

יש לבחון את הוראות התב"ע החלה במקום, את אחוזי הבניה המותרים, את צפיפות הבניה המותרת ואת גובה הבניינים המותר. ניתן לבנות ככל שהוראות התכנית מתירות, ולעיתים ניתן לבנות יותר באמצעות הגשת תכנית נקודתית או בקשת הקלה.

שלום אבי,

נא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה באתר זה.

שלום איבגני,

ברוב חוזי המכר קיימת התיחסות לשאלה מתי מתחילה חובת הרוכש לשאת בהוצאות בגין הדירה וכן קיימת התיחסות למקרה בו לא כל הדירות נמסרו ומה חובת הקבלן במקרים אלה.

עליכם לבדוק את הוראות החוזה.

שלום דוד,

נא הפנה שאלתך לפורום דיני נזיקין באתר זה.

שלום רוית,

כעקרון, הדבר אפשרי.

שלום תומר,

לצורך מתן יעוץ יש להבין את הטעות ואת מקורה - האם מדובר במסמכים שלפיהם נרשם הבית המשותף או שמדובר בטעות העומדת בסתירה למסמכים אלה. 

שלום איל,

אתחיל משאלתך השניה -לא מדובר במכר של אדם לעצמו. ככל הנראה היה רשום בעבר אדם נוסף כבעל הזכויות בנכס והוא העביר אותן לבעל הדירה הקיים במתנה. ניתן לוודא זאת באמצעות נסח היסטורי, עשויה להיות לכך משמעות בחישוב מס השבח ככל שלא מתבקש ע"י המוכר פטור.

לגבי משכנתאות - אין מניעה לרשום משכנתאות שונות באותה רמה בהסכמת הנושים.

חשוב לפני העסקה לוודא את יתרת ההלוואה לסילוק מיידי ולקבל מכתב כוונות מהגוף המלווה לגבי התנאים לסילוק השיעבוד. בנוסף יש להבטיח בחוזה את סילוק המשכנתאות.

בשולי הדברים אעיר, שכדאי ורצוי להעזר בליווי משפטי כבר בשלבים הראשונים של העסקה על מנת לקבל מענה לשאלות כאלה ואחרות, העשויות להשפיע על עצם הרצון להתקשר בעסקה.

שלום דוד,

קונה שיהיה מיוצג ע"י עו"ד מקצועי לא יסכים לרכוש דירה ולא יסכים לסכן את כספו בלי לדעת בוודאות שאתה אכן בעל הזכויות ואין לאחר טענות ביחס לכך, שכל המיסים בקשר לרכישה שולמו ושאין מניעה למכור לו את הזכויות ולרשום אותן על שמו.

אם ימצא קונה כזה הדבר יתבטא במחיר נמוך או בהתניית המכירה בכך שהכספים לא יועברו אליך עד הסדרת הרישום על שמך.

מומלץ להסדיר את רישום הזכויות על שמך לפני עריכת עסקה כלשהי.

שלום דנה,

נא הפני שאלתך לפורום תעבורה באתר זה.

שלום נועם,

כדאי לנסות לדבר עם השכן ולהבין מה מפריע לו. אולי קיים פתרון לבעייתו.

אם הדברות איננה עוזרת והגדר בנויה על הגבול המשותף ביניכם - ניתן לפעול להוצאת צו מניעה.

.אם הגדר בנויה בחלק השייך לשכן הוא רשאי להרוס אותה (אלא אם כן היא מהווה גדר בטיחותית בשל הפרשי גובה) ואתה יכול להקים גדר חדשה בחצרך.

שלום יוסף,

בעת מכירת הדירה ומאחר שיש ברשותך דירה נוספת, תדרש לשלם מס שבח.

בעתר רכישת דירה נוספת יהיה עליך לשלם מס רכישה בשיעור 8% (או יותר בהתא לשווי הדירה הנרכשת).

יש לבחון בועדה המקומית אם יחול תשלום של היטל השבחה.

שלום אילן,

עליכם לכנס אסיפה ולקבל החלטה שלא לאפשר חניית זרים, למעט אורחים שיחנו לפרק זמן קצוב.

בנוסף תוכלו למנות את נציגות הבית המשותף לפעול כנגד הפולשים.

כדאי גם לבחון אפשרות להשתמש באמצעים פיזיים שיתנו מענה מהיר ופשוט יותר לבעייתכם.

שלום יעקב,

נא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה באתר זה.

שלום רב,

לא ניתן להמנע מתשלם מס רכישה בעת רכישת דירה נוספת, אלא אם כן מוכרים את הדירה הראשונה ומחיר הדירה הנוספת אינו עולה על מדרגת המס הראשונה בחישוב מס רכישה לדירה יחידה).

אם קיימת זכאות אישית ניתן לשלם מס רכישה מופחת ( למשל פטור חלקי לנכה ברכישת דירה המיועדת למגוריו). גם בעת קבלת דירה במתנה מקרוב משולם מס רכישה מופחת

שלום אריאל,

יש לבדוק עם הרשות המקומית אם היא משתתפת בעלויות שיפוץ בניינים (לרוב לא).

בנוסף בדקו עם האגודה לתרבות הדיור את האפשרות לקבל הלוואה או מענק.

אם מדובר בשיפוץ בו מבוצעים שינויים קונסטרוקטיביים יש להוציא היתר בניה.

שלום חני,

הקבלן אינו יכול להתנער מאחריות המוטלת עליו על פי חוק או על פי ההסכם, ובהתאם לתנאי ההסכם.

פלישה לדירה עלולה להוות הפרת חוזה ואם אין טופס 4 לדירה גם עלולה לסכן אתכם. 

מומלץ לפנות ליעוץ משפטי פרטני בטרם נקיטת צעדים חד צדדיים.

שלום אבי,

מתווך הוא מקצוע המוגדר על פי חוק. סוכן נדל"ן איננו מוגדר בחוק. יש מתווכים המשתמשים בשם זה ויש אחרים.

רק בעל רשיון תיווך רשאי לעסוק בתיווך נדל"ן ולגבות שכר טרחה בשל כך.

ניתן לבדוק קיומו של רשיון תיווך באתר משרד המשפטים:

https://www.gov.il/he/departments/general/activebrokers

שלום חן,

כעקרון וככל שלא נקבע אחרת בחוזה, הוא תקף מיום חתימתו.

לפי החוק, אם למשכיר מותר לבטל את החוזה ללא קשר להפרתו יש לאפשר זאת גם לשוכר.

שלום רן,

כדי להצליח בתביעה כזו יהיה עליך להוכיח את הפגיעה הנטענת באמצעות חוות דעת הנדסית.

שלום מיכל,

נהוג לקבוע כי אישור מס שבח ואישור עיריה יומצאו במועד מסירת החזקה.

את הלגיטימיות של הדרישה לא ניתן לקבוע במנותק מההקשר.

שלום רחל,

לטעמי הפרשנות של "סטיות מותרות על פי דין" הוא אכן הסטיות המותרות על פי חוק המכר (דירות).

שלום מוטי,

ככל שהבניה נעשתה ללא היתר ניתן לפנות למשרדי הועדה המקומית ולדווח על כך.

לגבי השימוש בגג - כעקרון וככל שאין קביעה אחרת בתקנון הבית המשותף, הגג הוא רכוש משותף. לאור האמור בשאלה נראה שלא יהיה מנוס מפניה לבית משפט או למפקח על רישום המקרקעין.

שלום,

חוק המכר (דירות),התשל"ג-1973, קובע תקופות שונות של אחריות בנוגע לליקויי בנייה ובכלל זה רטיבות בדירה חדשה. התקופה הראשונה אליה מתייחס החוק הינה תקופת הבדק.



תקופה זו מתחילה עם מסירת הדירה לקונה וסיומה משתנה בהתאם לסוג הליקוי. כאשר מתגלה ליקוי בנייה במהלך תקופת הבדק, הכלל הוא שהקבלן אחראי למצב אלא אם הוכיח כי הנזק נגרם על ידי הדיירים.



תקופת הבדק בנוגע לרטיבות, נמשכת ארבע שנים. כלומר, כאשר מתגלית רטיבות בדירה חדשה מקבלן במהלך ארבעת השנים הראשונות לאחר מסירת הדירה, חייב הקבלן לתקן את הבעיה והנזקים מבלי שתצרכו להוכיח שהרטיבות נובעת מכשל של הקבלן בבנייה.



על פי הנתונים שמסרת, תקופת הבדק הסתיימה.

לאחר תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות והיא נמשכת שלוש שנים.



כאשר מתגלית רטיבות בדירה חדשה במהלך תקופת האחריות על הקבלן לתקן זאת, אלא שבתקופת האחריות אתה צריך להוכיח שהקבלן אחראי לרטיבות.

בברכה,

שלום,

לא ציינתם מתי נרכשה הדירה והאם בחזה המכר יש התחייבות לרישום הזכויות על שמכם בטאבו.

ככלל, גם הקונה צריך לבצע בדיקות טרום רכישה ולהבין את המצב הרישומי של המקרקעין.

לעיתים, מתבצעות רכישות מקבלן גם כאשר המגרש אינו "נקי" לחלוטין והקבלן מתחייב להסדיר את הרישום.

אך, בחוק המכר דירות (תיקון משנת 2011) על הקבלן "לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי".

במקרה שתארת, אני ממליץ לפנות לייעות משפטי ולפעול לשם רישום הבית המשותף וזכויותיכם בטאבו.

בברכה,