פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
פירוק שיתוף מקרקעין
במידה ואין הסכם פירוק שיתוף, איך מפרקים שיתוף -לעניין זכות ראשונים- מבחינת החוק?
מי מציע הצעה ואיך?
פירוק שיתוף במקרקעין
שלום אביהו,
כל אד מהשותפים רשאי לפנות לשותפיו בדרישה לפירוק השיתוף ורשאי להציע כיצד יפורק השיתוף.
בהעדר הסכמה בין השותפים יש לפנות לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם כונס נכסים רשאי להצמיד חוות דעת שמאית למדד?
האם כונס נכסים רשאי להצמיד חוות דעת שמאית למדד?
שלום לאה,
הכונס רשאי לפעול כפי שאישר בית המשפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתי פג תוקף דו"ח שמאי מקרקעין שנערך לנכס מקרקעין?
תוקף שומת מקרקעין
שלום רחל,
שומת מקרקעין נכונה למועד עריכתה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת זכויות
אני עכשיו בתהליכי הרחבה של הבית והסדרתו כדין.
חלק מהבקשות של העירייה זה שנסדיר את המעבר.
מי אמור לפנות לבעל המגרש הקדמי בכדי לקבל את השטח אני? העירייה?
ואם נתקלים בבעיה כגון שבעל המגרש הקידמי לא מוכן לתת את השטח ( היום זה חלק מהגינה שלו) מה עושים? למי פונים?
גם האדריכלית לא מכירה סוגיה כזאת
אשמח לתשובה
זכות מעבר
שלום דניאל,
אם זכות המעבר רשומה כזיקת הנאה בטאבו א ברורה לי דרישת העיריה.
אם הזכות איננה רשומה עליך לפנות לעו"ד לצורך רישום זיקת ההנאה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירת עמידר
קניית דירת עמידר
שלום יהודית,
על מנת לברר אם את זכאית לרכוש את הדירה ובאילו תנאים יהיה עליך לפנות לעמידר.
על מנת להתגונן מפני דרישת עמידר לפנות את אחת הדירות יש לקבל את נימוקי הדרישה ולהגיש ערר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניקוז מי מזגן מהקומה העליונה
לפני כמה חודשים קנינו דירה בבניין 3 קומות. התקנו מזגנים בחדרים ושמנו צינור ניקוז ארוך לכל מזגן. הבניין כולו מוקף בדירות גן ואין שום דרך לכוון את צינור הניקוז כך שלא יהיה בגינה של השכן. הבניין ישן (שנת 2000) ואין הכנה למזגן מיני מרכזי. כמו כן, הניקוז ברצפה רחוק מהחדרים, ובשביל להתחבר לביוב צריך לפרק כ5 מטרים של רצפה עבור כל מזגן. בעל דירת הגן מתלונן שהוא לא יכול כל הזמן לשים דליים מתחת לצינורות המזגן שלנו, כי הם מתמלאים מהר ודורש שננקז את מי המזגן לא דרך הגינה שלו.
הסתכלנו בבניינים ליד שדומים לשלנו ואנחנו רואים שהרבה קומות עליונות מורידות את צינורות הניקוז לדירות הגן. השאלה היא מה אומר החוק? האם הדרך היחידה שלהו זה באמת לפרק את הרצפה? או שהמצב הנוכחי (צינורות ניקוז ארוכים לגינת השכן) זה מצב מקובל?
תודה!
ניקוז מי מזגן מהקומה העליונה
שלום סבטלנה,
עליכם למצוא פתרון לכך שניקוז מי המזגן לא יטריד את השכן מדירת הגן ולא יפריע לשימוש שלו ברכושו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בבקשה לבדוק את הפרטים של הדירה שלי
אני בת 74 ויש לי דירה וחניה שלי פרטית בצפון הדירה בקומה 5 בבניין משותף ישן.
אני רכשתי הדירה שלי לפני 22 שנה משלמת ארנונה לדירה והחניה הצמודה
לא יודעת עם חשוב בהקשר זה לציין בשאלה זו שלא הסדרתי הדירה והרשומה בטאבו.
השאלה שלי עורכי הדין.
אני רוצה לברר את - בדיקת מצב רישום הדירה שלי הנכס שלי במקרקעין שרשום
המידע ומופיע החניה והבית ולא חלילה יש טעות או פרטים שאני מפספסת הרבה זמן.
מבקשת לדעת איך ההליך ואיך עושים זאת למי וכמה משלמים בשביל הבדיקה כזו ?
תודה רבה לכם על עזרתכם
בדית רישום של דירה
שלום אסתר,
כדי לדעת מה מצב רישום הדירה עליך להוציא נסח רישום (אפשר לעשות זאת באינטרנט). כדי לעשות זאת יש צורך בפרטי הגוש והחלקה, אותם ניתן לאתר במחשבון גוש חלקה (למשל בקישור זה: https://www.mapi.gov.il/Pages/LotAddressLocator.aspx )
בכל מקרה אני ממליצה לך לפנות לעו"ד לענייני מקרקעין כדי להשלים את רישום הדירה על שמך בטאבו בהקדם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי החלה של סעיף 22 חוק ההשכרה והשאילה
הוראות סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה לא יחולו על הסכם זה.
השוכר מאשר ומצהיר כי ידוע לו וכי הוסכם בין הצדדים מפורשות:
שאינו מוגן ולא יהיה מוגן בעתיד לפי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב –1972 ו/או אינו מוגן לפי כל חוק קיים או שיחוקק בעתיד המגן על שוכר ו/או דייר בכל צורה שהיא, וכל הוראות חוק הגנת הדייר הנ"ל או כל הוראות חוק עתידי אחר הבא להגן על הדייר ללא יוצא מהכלל אינן חלות ולא יחולו בעתיד על שכירות זו ו/או על הסכם זה, וכי השוכר שוכר את המושכר מתוך ידיעה ברורה כי על פי החוק לא יוכל להמשיך ולהחזיק במושכר לאחר תום תקופת הסכם זה.
אי החלה של סעיף 22 חוק ההשכרה והשאילה
שלום שגיא,
סעיף 22 לחוק השכירות הוא סעיף שניתן להתנות עליו בחוזה.
כמו כן ניתן להסכים בחוזה על כך שלא יחולו הוראות חוק הגנת הדייר, שאינן חלות ממילא אלא בהתאם להוראות אותו חוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש חזקה בלעדית בשטח משותף
האם יש חזקה בלעדית בשטח משותף
שלום רב,
ככל שטענת בעל החנות היא שמוצמד מחסן לחנות - ניתן לבדוק את נכונות הטענה ע"י עיון בנסח הרישום ובמסמכי רישום בית המשותף.
אם על פי המסמכים מדובר בשטח שהינו רכוש משותף לא ניתן לרכוש בו חזקה מכח שנים, אלא רק מכח הסכמה של כל בעלי הדירות האחרים.
יש לשים לב, שלגבי מקלט והשימוש בו קיימות גם הוראות של הג"א אשר יש להבטיח קיומן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמדת רכוש משותף
כלומר איך אני מצמיד חלק מן הגג שעל דירתי אל הדירה שלי?
הצמדת רכוש משותף
שלום לוי,
יש לבצע זאת באמצעות תיקון צו הבית המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות מול קיבוץ
שמי שחף ואני גר בקיבוץ. בחוזה השכירות מוזכרים סעיפים בלתי חוקיים כמו ניתוק החשמל המים וקו הטלפון במידה ואסרב להתפנות מהדירה. כעת עקב סכסוך עם הקיבוץ הקיבוץ דורש ממני שאפנה את הדירה למרות שאני בן משק יליד הקיבוץ ואני נדרש לצאת ולהתגורר מחוץ לקיבוץ. אני רוצה לדעת האם זכותי להחליף את מנעול הדירה ולפרוץ לדירה במידה והם יחליפו את המנעולקודם. אשמח לתשובה למייל tangub@013net.net בתודה מראש.
שחף.
החלפת מנעולי דירה בשכירות
שלום שחף,
קשה להשיב לשאלה בלי להבין את שורשי הסכסוך ולקרוא את הוראות החוזה.
כעקרון המשכיר איננו יכול לנקוט בצעד של החלפת מנעולים חד צדדית וככל שיש כוונה לפנותך עליו לפנות לבית המשפט לשם כך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התמחרות כונס נכסים
אני נמצא בהליך של כינוס נכסים.
הצעתי הצעה ונתתי צ'ק לעורכי דין הממונים.
עכשיו הגיע שלב ההתמחרות והם אינם מאשרים להשתתף אם לא אתן להם עוד צ'ק על מנת שיהיה אצל צקים שלי על סך ההצעה הגבוהה ביותר שהציעו על הדירה.
1. האם מותר להם להתנות את ההשתתפות שלי בהתמחרות רק אם אביא להם עוד צ'ק?
2. איך באמת אפשר לדעת שזאת באמת ההצעה הכי גבוהה שהם קיבלו? ושהם לא מבקשים סתם הוספת כסף? הרי אין שום שקיפות.
האם יש חוקים שיכולים לעזור לי בנוגע לשאלות ששאלתי למעלה?
תודה רבה!
התמחרות כונס נכסים
שלום גל,
דרישת הכונסים צריכה להיות מעוגנת במסמכי ההזמנה להציע הצעות. יחד עם זאת לכונס סמכויות רחבות יחסית על מנת שיוכל למקסם את התמורה ממכירת הנכס.
אינך חייב להשתתף בהתמחרות אם התנאים אינם מקובלים עליך או אם אתה חושב שאינך מקבל את כל המידע הנחוץ לך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקה ללא תמורה
כשרות משפטית לבצע עסקה
שלום שמעון,
על שני הצדדים לעסקה להיות בעלי כשרות משפטית לבצע אותה.
ככל שאתה טוען שאמך ערכה סקה בה קבלה רבע דירה במתנה בעת שלא היתה כשירה לכך לא תוכל לבטל את העסקה בעצמך, אלא יהיה עליך לפנות בתביעה משפטית ולהוכיח כי לא היתה כשירה לעריכת העסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול מעלית שבת
אני גר בביניין שבו מבוצעת תוכנית תמ"א 382
במפרט שחתמנו עליו מופיעה מעלית שבת. בזמן שחתמנו על החוזה לא שמנו לב לכך. כעת היזם וגם רוב הדיירים מעוניינים לבטל אותה. אחד השכנים מתנגד.
האם ניתן לכפות ברוב את ביטול מעלית השבת (מדובר בביניין שבו יש מעלית אחת)
בברכה,
רוני
ביטול מעלית שבת
שלום רוני,
כעקרון, לצורך הפעלת מעלית שבת בניין בו קיימת מעלית אחת בלבד יש לקבל את הסכמת רוב הדיירים להפעלת המעלית כמעלית שבת גם אם טכנית הדבר אפשרי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרצלציה-מושע.
קראתי את כתבתך בגלובס ומאד התרשמתי .
אשמח אם אפשר לשאול שאלה ולשמוע את דעתך.
אני בעל נכס בבניין שכולו מושע, לבניין יש הסכם שיתוף ותשריטים לכל קומה. הטאבו מחלק כגוש,חלקה והתת חלקה רשומה על פי תשריט. כל שטר מקור הוא חכירה ל 999 שנה שמצורף לו תשריט והסכם שיתוף. דירתי היא בגודל 33 מר על פי מדידה פנימית של לייזר ובשטר חכירה מופיע24 ובארנונה28. האם כאשר תהיה פרצלציה הדבר יחשב לדירה כפי שהיא מוכדת בטאבו או שיכול להיות השלכות ומניעה של הדירה ברישום מוסדר בפרצליה ? אציין שאין לעירייה או לטאבו העתק תיק בניין. העירייה מכירה בנכס ונתנה אישור על העדר חובות והיטל השבחה. תודה רבה.
רישום בית משותף
שלום רב,
לצורך רישום צו בית המשותף יש לערוך תשריט המתאר את המצב הקיים. ככל שהיחידה לגביה רומות זכויותיך נחשבת "דירה" לפי ההגדרה בחוק המקרקעין ( "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר") ניתן לרשום אותה כדירה בבית משותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנייה לא נכונה בטאבו
והאם ניתן לערער לאחר הרבה שנים . זאת בשל שהייתי עולה חדשה ולא ידעתי על מה אני חתמתי יכול להיות שרימו אותי בשל היותי עולה חדשה
אנא עזרתכם
סיגל
הצמדת חניה בטאבו
שלום סיגל,
לרוב יש עלות לרכישת חניה נוספת. יש לבחון את חוזה הרכישה שלך כדי להבין כמה חניות רכשת והאם הרישום בטאבו תואם זאת.
הטענה לפיה לא הבנת על מה חתמת היא טענה חלשה שלרוב איננה מתקבלת בבית משפט, בוודאי בחלוף שנים בהן ידוע לך המצב בפועל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סכסוך שכנים
סכסוך שכנים
שלום רלי,
ככל שאין אפשרות להסדיר עניין זה בהסכמה והדברות,
לעניין תשלום דמי הועד ניתן להגיש תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין.
לעניין זריקת הלכלוך והבוץ ניתן להגיש תביעה לבית המשפט השלום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה סעיף 126
יש נסח טאבו הערה
"הימנעות מעשיית עסקה"
לטובת ת.ז. אחרת מבעל הנכס
ובעל נכס מוכר את הנכס
מה זה אומר לגבי סטטוס משפטי של הנכס?
אם ארצה לרכוש את הנכס האם יכולה להירשם הערת אזהרה לטובתי או רק בהסרת הערה של הימנעות מעשיית עסקה
תודה
הערת אזהרה סעיף 126
שלום אפי,
משמעות הערת אזהרה על המנעות מעשיית עסקה היא שבעל הנכס מנוע מלבצע בו עסקאות, כלומר לא יוכל למכור אותה בניגוד לאמור בהערה אם ימכור העסקה לא תרשם בטאבו.
יש לבחון את תוכן ההערה על מנת לוודא את זכותו של המוכר לבצע את העסקה וממה בדיוק עליו להמנע לפני חתימה על חוזה רכישה.
רישום הערת אזהרה איננו עסקה, ולכן ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה נוספת גם אם היא סותרת את הערת האזהרה הרשומה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בניה
תוספת בניה על הגג
שלום לוי,
בהנחה שרצונך שהחלק הבנוי יהווה חלק מדירתך ולא רכוש משותף, יש להצמיד את הגג, או לפחות את החלק עליו תבנה, לדירתך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבטחת הלוואה לחבר
אני מוכר דירה קטנה לחבר ומלווה לו סכום של 100 אלף לרכישה. את הסכום העיקרי הוא ילווה מבנק למשכנתאות.
איך אני יכול להבטיח את הלוואתי? הבנתי שאני חייב להעביר את הבעלות על שמו אחרת לא יקבל משכנתה
אולי הערת אזהרה על המניות מעסקה תהיה מקובלת על הבנק המלווה?
הבטחת הלוואה לחבר
שלום מיכאל,
כעקרון לא מומלץ למסור חזקה ולהעביר זכויות לפני קבלת מלוא התמורה בגין הדירה.
עליך לערוך הסכם הלוואה עם חברך ולקבוע בו את תנאי ההלוואה ותקופת ההחזר וכן את הבטוחות הנדרשות (משכנתא בדרגה 2 היא אופציה אחת, יתכנו אופציות נוספות).
בתנאים מסויימים (מועד החזר קצר יחסית) ניתן לערוך זאת במסגרת הסכם המכר.
ממליצה לך להתיעץ עם עו"ד מנוסה לפני כל פעולה או כל הבטחה לחברך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כוח לשכירת דירה
יפוי כח לשכירת דירה
שלום רב,
שליחות יכולה להיות גם בעל פה, אך זכותך לא להכיר בשליחות אם לא הוצגה לך הרשאה בכתב ונמסר לך העתק ממנה.
לענייני מקרקעין, יפוי כח הניתן לאדם שאיננו עו"ד צריך להיות נוטריוני.
כדאי גם לדבר עם בעל הדירה ולברר אצלו אם הוא אכן מסכים להשכרתה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפקעות
הפקעות
שלום נדיה,
נא הפני שאלתך לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משותף
שכן מרעיש
שלום רב,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני נזיקין באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לסעיף בתקנון מוסכם
בבניין בו אני מתגוררת אין תקנון מוסכם, בבניין יש דירות 3,4,5 חדרים.
עד היום שילמנו את דמי הוועד לפי מטר הדירה, בהצבעה שהתקיימה התקבל רוב לשינוי שיטת הגבייה לחלוקה שווה של דמי וועד בין הדירות.
אני ועוד כמה דיירים מתנגדים לכך מכיוון שנידרש לשלם יותר, רציתי לשאול האם ניתן במקרה כזה ניתן לכפות עלינו את החלטת הרוב? האם יש תקדימים בנושא ?
שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף
שלום רונית,
התשוה שניתנה לעיל נכונה.
לא ניתן לכפות עליך תשלום בשיעור גדול יותר מזה הקבוע בחוק ובתקנון אלא בהסכמתך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה קבלן
יש לי דוח מהנדס בדיקה מטעמי .
אני יודע שיש גבול בתביעות קטנות עד 34 אלף שח.
שזה מה שאני דרוש.
האם בית משפט לתביעות קטנות מתעסק בנושא הזה גם ?
) במיוחד כי איו לי כוחות לפנות לעורך דין ולהתחיל תהליך של 3 שנים או יותר...
האם ניתן לתבוע קבלן בתביעות קטנות?
שלום גלעד,
כל עוד סכום התביעה הוא בגבולות סמכות בית המשפט לתביעות קטנות ואין מדובר בבירור עובדתי מסובך במיוחד ניתן לתבוע קבלן בבית המשפט לתביעות קטנות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
