פורום נדל"ן

שלום דגן,

משתתפת בצערך על מות אימך.

בשלב הראשון, היורשים צריכים להעביר את הבעלות בדירה ע"ש האמא, עפ"י הסכם הגירושין.

לאחר שתרשם ע"ש האמא, היורשים יצטרכו לבצע העברה בהתאם לצו הירושה שהוציאו.

מכיוון שההעברות בטאבו לוקחות זמן, אני ממליצה לך להתחיל לטפל בהעברות ורק לאחר לצאת למכירת הדירה.

אני ממליצה להיעזר לכם בעו"ד מקצועי שיסייע לכם בביצוע ההעברות. ככל שאתם מעוניינים לבצע לבד, עליכם להיכנס לאתר של הרשות לרישום והסדר מקרקעין ולקרוא בעיון את המדריך המתאים ולפעול בהתאם.

ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לענות.

שלום אליהו,

גם בשאלה זו, התשובה תהיה זהה לתשובה הקודמת.

אם אין בהסכם הרכישה שלך הוראה אחרת, אתה יכול לבחור כל עו"ד שייצג אותך.

תזכור שעוה"ד של הקבלן מייצג את הקבלן ולא אותך.

אני כעו"ד לא מאמינה בייצוג של שני הצדדים, זה עלול לגרום לבעיות בהמשך במיוחד בהסכמים מורכבים כדוגמת הסכמי קבלן.

לשאלתך, מותר לו לייצג, אבל לא מומלץ. קח עו"ד מטעמך.

בהצלחה!!!

שלום אליהו,

ככל שאין בהסכם הרכישה הוראה אחרת, אינך חייב להיות מיוצג ע"י עורך הדין של הקבלן ותוכל לבחור כל עו"ד לפי רצונך.

שלום שלמה,

לבית המשפט קיימת סמכות לבטל זיקת הנאה בשל אי הפעלתה, או בשל שינויים בנסיבות השימוש או במקרקעין.

כדאי לפנות לעו"ד לבחינת סיכויי הביטול במקרה שלכם, והגשת תביעה במקרה המתאים.

שלום יקי,

זיקת הנאה היא זכות שניתנת לאדם לעבור במקרקעין של אדם אחר.

לדוגמא - בית משותף עם הערת זיקת הנאה לטובת הולכי רגל. מדוע ? כדי שיוכלו לעבור לגינה הציבורית.

או למשל, שני בניינים עם חניון תת קרקעי משותף, כשדיירי בנין אחד נותנים אפשרות לדיירי הבניין השני לעבור כדי להגיע לחניה.

זה לא אמור להפריע לך למכור את הדירה.

בכל מקרה, ממליצה מאוד להשתמש בשירותי עורך דין לפני המכירה על מנת שיבדוק את ההערות בנסח בצורה קפדנית ומדויקת.

ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לענות.

שלום אילנית,

ככל ואת מעוניינת לקבל הנחה בארנונה, את צריכה לעמוד בדרישות של העיריה כדי להוכיח שאת זכאית להנחה.

חלק מדרישות העיריה הן הוכחה של ההכנסות שלך.

אם את רוצה הנחה, תצטרכי לחשוף את דפי העו"ש שלך, או לנסות לברר עם העירייה האם יש מסמך אחרים שניתן להציג להם, אשר באמצעותו הם יוכלו לקבל את המידע שהם מבקשים.

למיטב ידיעתי, העיריה לא בודקת מה את רוכשת ועל מה את מוציאה את כספך.

מקווה שעזרתי לך.

שלום יואבי,

מצטערת לשמוע שנקלעתם לתסבוכת הזאת.

אני חושבת שצריך לבדוק את הסכם המכר של היזם ולראות מה הייתה ההתייחסות שם לנושאי וועד הבית/חברות ניהול וכו'. צריך להבין כיצד קרתה התסבוכת שאתה מתאר.

בלי קשר, המפקחת על המקרקעין היא סמכות שיפוטית ועליכם לפעול בהתאם להחלטתה ולהמציא לה את המידע המבוקש, אחרת היא לא תוכל להמשיך ולטפל בבעיה שלכם.

בהצלחה רבה!

אם ישנה שאלה נוספת, אשמח לעזור.

שלום ועד בית ציפורה,

לרוב, בבתים משותפים, מטרת זיקת ההנאה היא מעבר מצד אחד לצד השני, לדוגמא חניון תת קרקעי משותף לשני הבניינים, או למשל, שביל הולכי רגל שעובר בבניין.

כדי להבין מה מטרת זיקת ההנאה, יש להזמין מהטאבו את השטר שמכוחו נרשמה זיקת ההנאה ולקבל ממנו פרטים (שורת המספרים בצד ימין בשורה שבה מצוינת זיקת ההנאה בנסח הטאבו).

לנוחיותך, מצ"ב קישור להזמנת מסמכים.

https://www.gov.il/he/service/first_registration

לאחר שיהיו לך את המסמכים שמכוחם נרשם השטר, ונדע לטובת מה נרשמה הזיקה, אשמח לענות לך על השאלה.

שלום אלכס,

כאשר מקבלים דירה בירושה, למעשה, נכנסים לנעליו של המוריש לעניין המס.

אם למוריש הייתה דירה אחת בזמן שנפטר, היורשים יוכלו להשתמש בפטור מס שבח של המוריש.

במצב שתארת, אתה תוכל למכור את שתי הדירות בפטור.

דירה אחת עם פטור דירה יחידה שלך.

דירה שניה עם פטור דירה יחידה של המוריש.

מקווה שעניתי לך, ככל ומשהו לא מובן, מוזמן לשאול.

שלום רב,

כמובן, לא ניתן להשיב לשאלה הספציפית בלי עיון במסמכים עצמם. היתר מילולי וגרמושקה הם מסמכים משלימים ולרוב הגרמושקה מכילה פרטים רבים יותר מאשר ההיתר המילולי.

לא ברור משאלתך אם המרפסות מופיעות בשאר חלקי התכנית, או רק בחתך ובמבט העל, ואם הגרמושקה מאושרת וחתומה ע"י הועדה.

כדאי לקבל חוות דעת מאדריכל העוסק ברישוי לגבי תוקף ההיתר ביחס למרפסות או לפנות ישירות לועדה כדי לקבל את עמדתה.

אפשר גם לבדוק בתיק הבנין אם קיימים טופס 4 ותעודת גמר וכן אם קיימים מסמכים נוספים מהם ניתן ללמוד על רישוי המרפסת.

שלום זוהר,

המקרה שאתה מתאר הוא מקרה מורכב, שעל מנת לענות עליו ברצינות הראויה, יש להבין את כל העבדות בתיק.

כבר השבתי לך בפעם הקודמת שאם התיק סגור, יש לפתוח תביעה חדשה בבימה"ש.

בתביעה תוכל לטעון את כל הטענות שאתה חושב שיעזרו לך להבהיר את הבעיה לבית המשפט.

לצערי, אין לי כלים ודרך לאמוד את סיכויי הצלחתך.

שמחתי לעזור

שלום שלמה,

למיטב הבנתי, החניות שייכות לקבלן. זה שהן לא נמכרו, לא אומר שמישהו אחר הפך להיות הבעלים שלהן.

אני חושבת שאם הבניין/מתחם מתנהל באמצעות פיקוח של בית המשפט, אתם בכל מקרה תצטרכו לקבל אישור של בית משפט לבקשות שלכם, ולכן הכי נכון להגיש ישירות את הפניה לבית המשפט באמצעות עוה"ד.

בהצלחה רבה!

שלום שלמה,

כאשר חברה פושטת רגל מתמנה לה נאמן לניהול נכסיה ולקיום התחייבויותיה באמצעות בית המשפט.

אני משערת שגם לחברה הקבלנית מונה נאמן, בהנחה והיא אכן בהליכי פשיטת רגל.

חלק מתפקידו של הנאמן הוא לקיים התחייבויות ולמקסם את ההחזר לבעלי החוב.

אם ברצונכם לרכוש חניות, עליכם לפנות אל הנאמן.

שלום ד.א.

צר לי לשמוע על המצב שנוצר.

אם בהסכם השכירות קיימת זכות חוזית, הרי שהיא בין השוכר לבעלים הקודם.

אם המוכר טוען שהחנות הוצעה לשוכר לרכישה והשוכר סרב, המוכר יצטרך להוכיח את הדבר בבית המשפט.

יחד עם זאת, כרוכש, היה עליך לבדוק את הסכם השכירות בצורה יסודית ואפילו לקבל אישור מהמוכר על כך שהשוכר אינו מעוניין לרכוש את החנות.

במצב שנוצר, שבו כבר נתבעת, עליך להגיש כתב הגנה לבית המשפט.

אני ממליצה לך לפנות לעו"ד המתמחה בתחום כדי שייצג אותך בהליך שציינת.

מקווה שעזרתי לך, ככל וישנן שאלות, אשמח להשיב.

נתנאל,

על אף שלא חתמת על זיכרון הדברים, קיבלת לידך את מפתח הדירה ומסרת תשלום.

על פניו פעולות אלה מהוות מעין כריתת חוזה והסכמה שלך לתנאי זיכרון הדברים.

המשכיר יכול לפדות את השיק ויכול לעמוד על כך שלא יסכים לבטל את ההסכם.

אני ממליצה לשוחח איתו בנעימות ולנסות להגיע להבנות.

ככל שלא תגיעו להבנות, תאלץ לפנות לבית המשפט בבקשה להשבת הכספים.

ככל וישנן שאלות, אני כאן לעזרתך.

שלום אלון,

במידה שנרשמה הפקעה ולא נתפסה חזקה בקרקע, במיוחד לאור התקופה שאתה מתאר, יש לפנות בתביעה לביטול ההפקעה לבית המשפט.

כשרשות מפקיעה קרקע לצרכי ציבור, היא אמורה לתפוס חזקה ולהשתמש בקרקע תוך זמן סביר.

בית המשפט יבחן האם היה שיהוי, מה מטרת ההפקעה וכו'. כמובן שהרשות תצטרך להוכיח את נחיצות ההפקעה אז והיום.

מקווה שהשבתי על שאלתך.

שלום זוהר,

לא ניתן לשנות את מה שקבוע בפסק הדין בלי החלטה אחרת של ביהמ"ש, כך שבהתאם למה שרשמת, לא נראה ששני הבעלים האחרים יכולים להעלות את שכר הדירה.

יש לפנות לבית המשפט, לפתוח תביעה חדשה ולקבל פס"ד שקובע דמי שכירות גבוהים יותר.

מקווה שעניתי על שאלתך.

שלום ירדן,

בית משותף הוא בית, שיש בו מעל 2 דירות. לצורך העניין, גם בית פרטי דו משפחתי יכול להיחשב כבית משותף (ולא רק בניין).

אם בשאלתך את מתכוונת לדירה בבניין, אז ניתן להוציא נסח טאבו מרוכז ולבדוק האם אותה דירה רשומה כתת חלקה. אם היא רשומה כתת חלקה, אז אותה הדירה תהיה חלק מהבית המשותף.

אם כוונתך היא לחלק אחר בבניין, לדוגמא מחסן שהפכו לדירה, או גינה שמישהו סיפח לדירתו וכו', ניתן להזמין מהטאבו (מהאתר של הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין) את תיק הבית המשותף ולבדוק בתשריט הבית המשותף ובתקנון כיצד אותו שטח/חלק מוגדר.

מקווה שעזרתי,

הילה

שלום דני,

לפי עמדת רשות המיסים, השכרה של עד 5 דירות לא תחשב כעסק.

בין 5-10 דירות יבחנו פרמטרים שנקבעו בפסיקת בתי המשפט, לדוגמא: כמה זמן המשכיר מחזיק בנכסים, כיצד נרכשו הדירות או שאולי התקבלו בירושה, מה היקף הכספי של העסקאות שעושה המשכיר, וכו'.

כמובן שיכולות להיבדק נסיבות נוספות בהתאם להחלטת רשות המיסים.

בכל מקרה, השכרה של מעל 10 דירות נחשבת כעסק.

שמחתי לעזור.

שלום שיראל,

בעל נכס יכול למנות מנהל נכס באופן חד צדדי, זאת החלטה שלו מכח היותו בעלים בנכס.

ככל שיורשיו של בעל הנכס, מעוניינים לדבר רק באמצעות בעל הנכס, עליך לפעול לפי הנחייתם.

את רשאית לבקש ממנהל הנכס אישור על ביצוע התשלומים.

במידה שאת חוששת כי הכסף לא מגיע ליורשים, תפני אליהם בצורה מסודרת, בכתב ותבקשי מהם אישור על קבלת הכספים.

אשמח לענות על שאלות נוספות.

שלום חזי,

מדבריך אני מבינה שהמרפסת נבנתה ללא היתר לעומת שני חדרים, מקלחת ושירותים שנבנו בהיתר.

תוקף ההיתר מתייחס למועד תחילת עבודות הבניה, כלומר יש להתחיל לבנות תוך 3 שנים ממועד קבלת ההיתר.

כל עוד יש היתר, לא אמורה להיות בעיה עם המשכנתא, אפילו במצב שלא תוקן צו הבית המשותף והתשריט.

ככל ואין היתר לתוספת, אפילו לחלק מסוים ממנה (המרפסת למשל), עדיין תוכל לקבל משכנתא, אבל יש לקחת בחשבון שהשמאי יפחית את שווי הנכס. בכמה יפחית ? זה תלוי בפרמטרים שמאיים.

ולכן, אם ההון העצמי שלך הוא ההון המינמלי הדרוש לרכישה ויתר התשלום יהיה באמצעות המשכנתא (לפי מחיר הנכס שאותו אתה רוכש), אתה עלול למצוא את עצמך במצב שבו המשכנתא שתקבל היא לפי השווי שהעריך השמאי את הנכס ולא לפי השווי שרכשת.

במצב כזה, חובה לפנות לשמאי לפני הרכישה, על מנת שלא תמצא את עצמך בלי מקורות מימון ובהפרת הסכם המכר.

מקווה שעזרתי, אני כאן לשאלות נוספות.

שלום מנחם,

צר לי לקרוא את הכתוב.

בראשית הדברים אסביר, כי כל עסקת מקרקעין צריכה להסתיים ברישום הבעלות, ע"מ שאותו רוכש ירשם כבעלים של הנכס.

לכן, רק טענה של אותה המשפחה שהם מתגוררים 25 שנה, לא מקנה להם את הבעלות ועליהם להוכיח אותה.

מדבריך נשמע שמדובר בפולשים לנכס.

מיהו פולש ? אדם המתגורר בנכס, ללא רשות מבעל הנכס.

בשלב הראשון, עליכם לסיים את העברת הבעלות על שמכם, כפי שציינת.

לאחר מכן, יש לפנות שוב אל אותם הדיירים ולבקש הוכחה לכך שרכשו את הנכס (פניה שלכם כבעלים רשומים).

במידה שהדבר לא יעזור, יש לפנות בשנית, באמצעות מכתב משפטי הדורש מהפולשים לפנות את הנכס.

ככל שלא יפנו, יש להגיש תביעה לסילוק יד (פינוי פולש) מהמקרקעין.

בנוסף לתביעה לסילוק יד, תוכלו להגיש תביעה נוספת לדמי שימוש ראויים עבור התקופה בה השתמשו בנכס ולא שילמו עבור השימוש.

יש לקחת בחשבון שבמידה והם אכן רכשו את הנכס, כפי שהם טוענים, ויציגו אסמכתאות על הרכישה - תביעתכם תידחה.

ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לענות.

שלום בן שושן,

המסמך המסדיר את יחסי הדיירים בבית משותף הוא תקנון הבית המשותף.

במידה שאתה רוצה לפעול בניגוד לתקנון הבית המשותף, יש לשנות את התקנון, או לפחות לקבל את הסכמת השכנים בכתב.

בכל מקרה, כדי לבנות תצטרך את חתימת השכנים.

מקווה שעניתי על שאלתך.

שלום רב,

כדי להבין אילו זכויות צמודות למניה שירשת כדאי להוציא נסח רישום של החלקה המדוברת, ולראות אם קיימת דירה על שם המוריש.

בנוסף יש לבדוק את מסמכי החברה, לרבות תקנונה והחלטות שהתקבלו, אם היו כאלה וללמוד מהם האם ניתן להיות בעל מניות בלי דירה ולהיפך - אם למניה צמודה גם דירה או חלק ממנה.

אם המניה מייצגת זכות בדירה זכויותיך יהיו כזכויות שאר בעלי הזכויות בדירות.

בעקרון אפשר לפרק חברת גוש חלקה.

שלום רוני,

רכישת נכס ובו חריגות בניה היא עסקה בסיכון:

בעת רכישת נכס עם חריגות בניה קיים סיכון לעניין עצם קבלת המשכנתא והיקפה (תלוי בהיקף החריגה ויש לקבל שמאות מוקדמת ואישור מוקדם מהבנק לעיסקה).

העיריה רשאית להתנות מתן אישור לרישום בטאבו בהסרת החריגות.

רמ"י רשאית לסרב לרשום העברת זכויות (הן על שמכם והן כשתרצו למכור) עד להסדרת או הסרת החריגה.

לא תהיו זכאים לרכוש את זכות הבעלות בנכס עד להסדרת החריגה או הסרתה.

גם אם הזכויות יועברו על שמכם - כל עוד אתם משתמשים בנכס הכולל חריגות בניה אתם מבצעים עבירה (פלילית) של שימוש ללא היתר, עבירה נמשכת ומתחדשת.

אם בחרתם להתקשר בעיסקה כזו למרות הסיכונים עליכם לכלול בחוזה הוראות לענין הסרת או הסדרת החריגה, על מי האחריות לעשות כן ומי ישא בהוצאות, מה יקרה אם לא ניתן להסדיר ושטח הדירה יקטן ועוד עניינים.