פורום נדל"ן

אורלי שלום, 

אנא הפני שאלתך לפורום תמ"א 38 והתחדשות עירונית באתרנו. 

רפי שלום, 

אנא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה באתרנו. 

יורי שלום, 

לא ניתן להשיב לשאלתך מבלי לעיין בתשריטים, הסכם הרכישה והוראות הנוגעות להצמדת רכוש משותף לאחת הדירות במסגרת רישום הבית המשותף. 

אייל שלום,

ככל שלא נחתם הסכם שכ"ט בין עוה"ד ללקוח, נהוג כי שכרו ישולם בהתאם להסכמות בין הצדדים ובהתחשב בטרחת עוה"ד ובזצן שהושקע אף אם העסקה לא הבשילה לכדי חתימה. 

מיכל שלום,

בהתאם לנתונים שהוצגו בשאלתך תהיה זכאית לפטור ממס שבח במכירת דירת המגורים שלך בכפוף לעמידתך ביתר תנאי הפטור, אף אם ברשותך 1/4 דירה נוספת. 

ברכישת דירת מגורים חליפית לדירת המגורים שלך, תהיה זכאית לתשלום מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה. 

מומלץ להיוועץ בעו"ד העוסק במקרקעין ובמיסוי מקרקעין, לצורך תכנון מס נכון. 

בהצלחה. 

אבי שלום, 

משרד המשפטים פירסם תזכיר חוק להערות הציבור, וכרגע החוק עדיין בהליך חקיקה. יש להתעדכן מעת לעת באתר משרד המשפטים. 

שלום, דן

צר לי, אך במסגרת הזו של הפורום איני יכולה להשיבך מבלי לראות את הנסח במלואו. 

עליך לפנות לייעוץ משפטי מול הנסח עצמו לקבלת תשובה מקצועית מוסמכת. 

שלום, אלון

ככל שמדובר בהפקעה לפי חוק התכנון והבניה ניתן למצוא את דבר ההפקעה במשרדי הועדה המקומית הרלוונטית, שהפקיעה את הזכויות.

ככל שמדובר בהפקעה לפי פקודת הקרקעות הרי שציון דבר ההפקעה מפורסם ברשומות (מראה המקום מצוין בנסח עצמו) וניתן לבדוק לפי הפרסום בילקוט הפרסומים מהי ההפקעה.

כך או אחרת, תכניות ההפקעה עצמן תהיינה בועדה לתכנון ולבניה. 

ורד, שלום

אני מבינה מדבריך, שעל פי החוזה אין הסכמה מפורשת לתליית שלט "להשכרה" בנכס. בנסיבות אלו, אני נוטה להניח שהשלט שהצעת לשים מפריע לשוכר, כי הוא מסתיר את חלון הראווה, שמהווה חלק משמעותי מהנכס שהוא שוכר ממך.

לכן, מבחינת השוכר, את "מפריעה לו" לממש את השכירות שלו להנאה מלאה מהמושכר בהתאם לתנאי השכירות.

אמנם הימים אינם פשוטים, אך זו אינה סיבה מוצדקת לחסום לשוכר את חלוןה ראווה. מן הסתם הימים אינם בהכרח פשוטים גם עבורו.

ככל שאין הצלחה להגיע להבנות עם השוכר, כגון מיקום אחר לתליית השלט, אולי הקטנה שלו, אולי תליה רק בשעות הערב או בסופי שבוע וכיו"ב, אני מוצאת שאת צריכה למצוא פתרונות אחרים ולפרסם את ההשכרה בדרכים אחרות.

כמובן שזו נקודה למחשבה ביחס להסכם השכירות הבא.

שיהיה בהצלחה 

 שלום, ריבי

נראה שאכן הקדמתם לחתום על מסמך שמרע את התנאים שלכם בעסקה באופן משמעותי, וחבל.

אמנם המסגרת של המצב היא מתחום הפינוי-בינוי, אך מהותית מדובר בשאלה שיש לפרשה על פי דיני החוזים הכללים.

אמנם קורה לא פעם במסגרת פרוייקט של התחדשות עירונית בו נדרשים הצדדים לבצע התאמות בתנאים המסחריים נוכח שינויים כאלה ואחרים שיש בהם להשפיע על החוזה (שינוי מדיניות של רשויות התכנון, של רשויות המס, תנאי שוק וכיו"ב) אך בנדון נראה שאכן אתם הוטעיתם לחתום על מסמך שמרע איתכם בתואנה שאינה נכונה, והיא שתוכרזו כדיירים סרבנים.

שינוי התנאים המסחריים במקרה של השפעה חיצונית כאמור צריך להיות כלול בחוזה הפינוי-בינוי עצמו, שעליו לתת מענה אפשרי לשינויים בתמורות בשל נסיבות ספציפיות. אני יוצאת מהנחה שהדבר לא עוגן בחוזה כהלכה, ולכאורה יש פה מחדל. 

כמו כן, ברור ששינויים חד צדדים מבחינת התמורות, ובמידה כה משמעותית כפי שמוצג פה על ידך, אינם מקובלים מבלי שתהיה לבעלי הזכויות האפשרות לחזור בהם מהעסקה כולה.

הנושא מורכב מכדי לתת מענה במסגרת הזו, רק אומר, שלפי התרשמותי נראה שהוטעיתם, שכן שינוי מהותי בתמורות בהחלט אינו גורר הכרזה כדיירים סרבנים. 

הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר את מציינת שבבניינים אחרים במתחם לא נדרשו הדיירים לצמצם את התמורות, ולכן יש כאן לכאורה עילה ביטול.

אין לי אפשרות לתת מענה מקיף גם מבלי לבחון את החוזה עצמו ואת הוראותיו, ככל שקיימות, ביחס לשינוי שכזה בתמורות. אך חשוב לי לציין, שעליכם להתארגן באופן מסודר, רצוי מאוד עם ייצוג משפטי הולם, כמה שיותר מהר, ולחזור בכם מההסכמה על הפחתת התמורות. הגם שלכאורה חתימתכם מחייבת (מדובר באנשים בגירים, מיוצגים וכו'), אך נדמה שיש כאן נסיבות רבות על הפרק שיצדיקו לחזור מההסכמה שניתנה, ויש לפעול במהירות בניסיון לתקן את המעוות.

בהצלחה רבה    

שלום, ישראל

המקובל בהתחייבות של המוכר לבלעדיות עבור המתווך הוא כי כל קונה שיגיע אל המוכר בתקופת הבלעדיות יידרש להיות מופנה על ידו אל המתווך. החובה היא על המוכר, בהתאם להסכם הבלעדיות שהוא חתום עליו עם המתווך.

אם אתה הגעת לדירה, יש יסוד סביר להניח שזה נעשה בגין פעולות שעשה המתווך - ראית שלט על הדירה, או פרסום אחר, אולי אפילו שמעת על כך מהמוכר או ממישהו אחר שראה את הדירה בעצמו באמצעות המתווך  - התשובה היא אחת, אם כתוצאה מפעילות המתווך בתקופת הבלעדיות מתקיימת עסקה, הרי שהמתווך זכאי לדמי התיווך בגין המכירה הן מצד המוכר והן "מצד הקונה".

מאחר שאתה לא חתום מול המתווך, אבל המוכר כן חתום מולו, וכן מחויב להפנות אליו כל קונה פוטנציאלי, הרי שהמתווך זכאי לדמי התיווך גם מצד הקונה. וככל שהמוכר לא ציין בפניך כי יש מתווך בעסקה, ואתה לא ידעת על כך, הרי שהמוכר הוא זה שיידרש לשאת בעלויות התיווך "מצד הקונה". כלומר, המוכר ישלם גם בגין המוכר וגם בגין הקונה. 

ככל שהמתווך יוכל להוכיח שאתה פנית למוכר בעקבות פועלות אשר נעשו על ידו (פרסום וכו), גם אם לא חתמת מולו במישרין, הרי שיש בידיו לכאורה עילה לדרוש את דמי התיווך ממך במישרין, גם אם לא חתמת מולו בהתחייבות מפורשת, ובלבד שהיה "הגורם היעיל בעסקה", כלשון החוק.

מקווה שעשיתי לך סדר בעניין

אלי שלום, 

אישור עירייה לטאבו לצורך רישום משכנתא ניתן בהיעדר חובות ארנונה לעירייה. ככל שקיים חוב ארנונה הנוצר ע"י השוכר, מומלץ כי תסדיר אותו מול העירייה לצורך קבלת האישור לטאבו ותדרוש אותו מהשוכר בהתאם להוראות הסכם השכירות ביניהם. אישור עירייה לטאבו ניתן לבעל הנכס להבדיל ממחזיק בנכס. 

אור שלום,

יש לעיין בהוראות תקנון הבית המשותף המסדירות בין היתר שימוש בשטחי הרכוש המשותף בבניין. 

שלום, מלי

אני מבינה שנקלעת למצב לא נעים, לשון המעטה, בו נמנעו ממך רווחים בגין עליית שווי הנכס בחלוף השנים. הן בגין השימוש השוטף, הן בשל חלוף הזמן והן בגין השבחת השווי הבסיסי כתוצאה מפרוייקט של התחדשות עירונית. 

מבלי להידרש לפרטים שחסרים לי כדי לתת מענה מלא, אוכל רק להציע לך להיעזר בשמאי אשר בתחום מומחיותו בין היתר יידרש לעליית השווי של הנכס בגין הפרוייקט, ובכלל.

זוהי שאלה של הוכחת נזק בבית המשפט, הדורשת המצאת חוות דעת לפי דיני הראיות, ועל עורך הדין המייצג אותך בהליך להיעזר במומחה מתחום שמאות המקרקעין לשם כך, בתקווה שבית המשפט יאמץ את חוות דעתו לעניין זה.

 בהצלחה רבה 

שלום, טל

לצערי שאלתך אינה מסוג השאלות עליהן נהוג לענות במסגרת הפורום. צר לי. 

שלום, עדי

בהחלט כן.

ניתן להזין יפוי כוח במערכת המקוונת, ולאחר אישור יפוי הכוח על ידי הרשות ניתן להנפיק אישורים מכוח יפוי הכוח.

ככל שעורך הדין המקורי הזין את הנתונים יש להודיע על החלפת ייצוג, מנסיוני זה מתבצע תוך ימים ספורים. 

שלו ירון,

ככל שנגרם לכם נזק עקב פעילותו של הפרוייקטור תוכלו לתבוע ממנו פיצוי.

שום אלי,

עקרונית מותר לך לפנות משטחך ציוד שהונח בו ללא רשות וזאת עד 30 יום מיום הפלישה.

כדאי פנות למשטרה, להגיש תלונה ולבקש סיוע.

שלו רויטל,

יש לנסח סעיף עם תאריך ועם הוראות הקובעות כיצד יש לנהוג במקרה שהתאריך יוקדם או יתאחר.

שלום איתי,

אישורי מס שבח ומס רכישה תוכל לקבל ממיסוי מקרקעין במחוז הרלוונטי. תוכל לראות את הפרטים על הקבלה/שובר התשלום.

פרקטית - אם עוה"ד הגיש עבורך הצהרה מקוונת הוא יוכל להוציא עבורך שוברים.

בנוסף לאישורים הנ"ל עליך להכין שטרי מכר או שטרי העברת זכויות, בהתאם לאופן הרישום של הזכויות - בעלות או חכירה, רשומה או לא רשומה, עליהם יש לחתום בפני עו"ד.

את כל המסמכים בצרוף אישור לתשלום אגרה בשירות התשלומים באינטרנט יש להפקיד בתיבת ההפקדות בלשכת רישום המקרקעין או לפנות לעו"ד שיגיש בקשה מקוונת לרישום.

שלום רב,

נא פנה לפורום תכנון ובניה באתר זה.

שלום טל,

לטעמי, כל עוד החוק איננו אוסר שימוש במנגל במרפסות לא ניתן לאסור שימוש במנגל אלא בהסכמת כלל בעלי הדירות.

שלום דנה,

דיירות מוגנת איננה זכות במקרקעין ואיננה נרשמת בטאבו.

שלום רב,

יש למצות הליכים לפני פניה לבית המשפט בעתירה מינהלית.

שלום אריה,

יש לבדוק את כלל המסמכים כדי להשיב לשאלתך.

כעקרון, הקבלן איננו יכול לשנות באופן חד צדדי את תנאי העסקה אלא ככל שהחוזה מאפשר זאת.

כדאי לפנות להתיעצות ראשונית עם עוה"ד שיצג את הדיירים בעסקה (או כעם כל עו"ד שתבחר).