פורום נדל"ן

שלום חני,

ניתן לראות בחוזי מכר ניסוחים משני הסוגים.

כקונה את תעדיפי הצהרה פוזיטיבית ולא "מיטב הידיעה" צד שני יורשים לא תמיד יודעים את כל הפרטים הנוגעים לנכס.

הסעיף כפי שמנוסח אמנם איננו פוטר מאחריות את המוכר, אך אני ממליצה לבדוק היטב את תיק הנכס בועדה המקומית.

שלום אבי,

אם מכירת הדירה הראשונה היא בתוך 18 חודשים מרכישת הדירה השניה (ובהנחה שאין לך דירות נוספות) ניתן לנסות להגיש בקשה לתיקון השומות ולבקש את את הפטור. אם המכירה נעשתה אחרי חלוף 18 חודשים לא תהיה זכאי להחזר.

אם הדירה שתקבל בפינוי בינוי תהיה דירתך היחידה ותעמוד בשאר תנאי הפטור תוכל למכור אותה בפטור ממס שבח.

שלו משה,

בחוק מיסוי מקרקעין קבועה חזקה לפיה בני זוג מהווים יחידה כלכלית אחת ונחשבים מוכר או קונה אחד לצרכי מס.

כדי לסתור את החזקה על בני הזוג להוכיח כי קיים הסכם ממון הקבע הפרדה רכושית גם לגבי נכסים עתידיים וכן להוכיח כי מתקיימת ביניהם הפרדה רכושית בפועל.

אם יצליחו לסתור את החזקה, כל אחד מבני הזוג יחשב כרוכש דירה יחידה.

שלום ברכה,

לרוב עוה"ד שייצג אותך בהסכם עורך את שומת מס השבח. ניתן גם לפנות לעו"ד אחר שעיסוקו מיסוי מקרקעין.

לא קיים פטור ממס שבח לנכה.

שלום רוית,

כאשר נדרשת הסכמה ברוב מסיים הכוונה היא להסכמה פוזיטיבית של מספר הדיירים המהווים את אותו רוב, לא די בכך שלא יתנגדו. 

אם הרוב החוקי הנדרש נמוך מ 100%, די ששאר בעלי הזכויות (מעל הרוב הנדרש) לא יתנגדו לאחר שישלחו אליהן הודעות.

שלום רב,

בני זוג בעלי דירות אשר מתגרשים אינם זכים עקב הגירושין לשיעורי מס מיוחדים.

החריג לכך - העברת זכויות בין בני הזוג (אוו לילדיהם) עקב הגירושין. העברה כזו איננה נחשבת עסקה ולא מחוייבת במס שבח או במס רכישה.

אם תרכשו היום דירה נוספת ותמכרו את הדירה הקיימת לפני הרכישה או בתוך 18 חודשים אחר הרכישה, תהיו זכאים למדרגות מס רכישה מטבת של דירה יחידה ברכישת הדירה השניה ולפטור ממס שבח במכירת הדירה הראשונה. אין לכך כל קשר לגירושין.

אם אין בכוונתכם למכור את הדירה הקיימת תחוייבו במס רכישה מלא (החל מ 5%, בהתאם לסכום הרכישה).

שלום אלון,

נכסי קק"ל מנוהלים ע"י רשות מקרקעי ישראל, המנהלת את רוב הקרקעות במדינת ישראל.

ההבדלים העיקריים בין חכירה לבעלות לגבי דירות מגורים הם:

זכות החכירה מוגבלת בשנים כקבוע בהסכם החכירה (בניגוד לבעלות).

יש לשלם דמי חכירה (כיום מרבית הנכסים מהוונים, אך בעת חידוש החכירה עשוי להדרש תשלום נוסף).

ככל שרוצים להוסיף בניה יש לקבל אישור רמ"י (כתנאי לקבלת היתר בניה) ולשלם דמי היתר.

ככל שניתן לשדרג את זכות החכירה לבעלות בשלב זה אין אפשרות לרשום את השדרוג בטאבו ומשמעותו הפרקטית היא רק הפטור מקבלת אישור רמ"י לתוספת בניה ומתשלום דמי היתר.

שלום ערן,

שומה עצמית היא חישוב שעורך אדם ביחס לחבות המס המוטלת עליו.

השומה העצמית נבדקת ע"י רשות המסים. במקרה של פטור, למשל, נבדקים הנתונים המבססים את קיומו של הפטור. המנהל רשאי לאשר את השומה העצמית בתוך 8 חודשים מעת ההצהרה או לקבוע שומה לפי מיטב השפיטה.

במקרה של הצהרה כוזבת או טעות ניתן לתקן את השומה בתוך 4 שנים מיום אישור השומה העצמית.

שלם אלכס,

טופס מס שבח הוא למעשה תצהיר.

עקרונית ניתן לחתום בפני נוטריון מקומי בצרוף אפוסטיל, אך לרשות המסים שיקול דעת אם לקבל אישור זה.

חתימת הטופס בפני קונסול מוכרת בוודאות ע"י רשות המסים.

שלום אייל,

נא פנה לפורום תכנון בניה באתר זה.

שלום דניאלה,

אני ממליצה לא לבצע כל פעולה בהקשר זה לפני קבלת יעוץ משפטי מעו"ד מתחום המקרקעין.

ניתן לרשום הערה על צורך בהסכמה, שתאפשר להגן על רכושו של אדם מפני מעשי מרמה. 

אין מגבלה בחוק מי הצד שתדרש הסכמתו ויש לצרף הסכם מתאים לשם רישום ההערה.

חשוב לדעת שאם הנכס מצוי בתל אביב ניתן להרשם לשירות נסיוני חדש לקבלת הודעת למקרה שמתבצעת פעולה בנכס.

שלום מעיין,

במקרים בהם מקר התקלה ברכוש המשותף נושאים כלל הדיירים גם בעלויות הנדרשות לבדיקת מקור התקלה.

כאשר מקור התקלה הוא ברכוש הפרטי אין סיבה להשית את עלות הבדיקה על כלל הדיירים.

אני מציעה לך לפנות בעניין זה למשכירה.

שלום חיים,

כעקרון כל דייר זכאי לעשות בחניה המשותפת שימוש סביר ורגיל שאיננו מונע שימוש כזה משאר הדיירים.

המצב אותו אתה מתאר שקול לתפישת חזקה יחודית ברכוש המשותף ולכך נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות.

שלום אלמוג,

משפטית, בכפוף לנוסח יפוי הכח ווכל עד יפוי הכח בתוקף, ניתן לחתום על פיו גם על הסכמי מכר ושטרות.

פרקטית מקובל לדרוש יפי כח ספציפי ובלתי חוזר הכולל את זיהוי הנכס ופרטי הקונה.

שלום רב,

לא ברור משאלתך אם קיים ליווי בנקאי לפרוייקט. 

אם כן - יש לשלם בשוברים בלבד, אפילו אם תקבל אותם ימים ספורים אחרי חתימת ההסכם.

אם עדיין אין ליווי בנקאי אך יהיה - ניתן לחשוב על מנגנון של הפקדת הכספים בנאמנות.

כל מקרה אחר יש לבחון לגופו.

שלום סער,

אפשר לבדוק עניין זה עם העיריה או עם הועדה המקומית.

שלום לילך,

כל עוד הקונה מוכן ויכול לעמוד בתנאי הסכם המכירה המקובלים עלייך אין משמעות לזהותו.

השאלה היא שאלה עסקית בעיקרה ולא משפטית.

שלום שלומי,

ככל שאין קביעה אחרת בהסכם הרכישה עליך לשלם את הפרשי ההצמדה עד מועד התשלום בפועל.

שלום ריטה,

להגשת בקשה לתיקון צו הבית המשותף יש לצרף הסכמות של 75% מבעלי הדירות. לגבי שאר בעלי הדירות ניתן להסתפק במשלוח הודעות.

ככל שאין הסכמה כאמור יש להגיש תביעה לבית המשפט (ולא למפקח).

שלום רוני,

על דודך לנסות לאתר את בעלת הבית כמיטב יכולתו, אולי באמצעות בני משפחתה הנמצאים בארץ ולשמור ראיות על נסיונות אלה.

במקביל אני מציע לפתוח חשבון נפרד ולהפקיד אליו את דמי השכירות על מנת שניתן יהיה לשלמם לבעלת הבית או ליורשיה בעתיד.

שלום דימה,

נא פנה לפורום תכנון ובניה באתר זה.

שלום גלית,

לפני מתן תגובה לשכן עליך לבחון את חוזה הרכישה שלך ואת המפרט ולראות האם הוא כולל חניה צמודה ומה מספרה.

בנוסף כדאי לברר אצל החברה המשכנת אם הוצמדה לדירתך או לדירות אחרות חניה.

כדאי לדעת, שעצם השימוש בחניה הקרובה לביתך איננו מבסס זכות קניינית.

מומלץ להעזר בעו"ד כדי לברר עד כמה מבוססת טענת השכן.

שלום יעל,

לכאורה, אם לא הסכמת לשלם על בניית שלד המרפסת אינך חייבת בתשלום. מנגד - אם בכוונתך לעשות שימוש בשלד, שאת בנייתו מימנו השכנים, את מתעשרת על חשבונם והם יהיו רשאים להגיש כנגדך תביעה בעילה זו. לשם כך ידרשו להוכיח את הסכום ששלמו. בנוסף עליך לבדוק אם מי שמכר לך את הדירה זכאי לפטור כלשהו מכח ההסכם שנחתם בין הדיירים לצורך בניית המרפסת.

שלום רב,

על פי חזקת התא המשפחתי גם את וגם בעלך נחשבים בעלי דירת מגורים.

ניתן לסתור את החזקה אם מוכיחים הפרדה רכושית בפועל וקיים הסכם ממון. במקרה כזה בעלך יחשב כחסר דירה.

רשות המסים תבדוק כאמור הפרדה רכושית בפועל (למה משמשת הדירה, האם דמי שכירות מתקבלים לחשבון נפרד, האם הדירה מתוחזקת מחשבון משותף, אם יש משכנתא - מאיזה חשבון היא משולמת).

שלום קיריל,

השכן איננו רשאי לגרום לך נזק וככל שיממש את איומו תוכל לפנות הן למשטרה, הן לעיריה, שבסמכותה להסדיר ענייני ביוב והן לבית המשפט כדי למנוע את הנזק שנגרם לך.