פורום נדל"ן

שלום משה,

כעקרון, גם מתווך שנחתם עמו הסכם בלעדיות צריך להיות הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין מוכר לקונה בחוזה מחייב. במקרה של בלעדיות ישנה גם חזקה בחוק שאם המתווך ביצע פעולות שיווק הוא כנראה היה הגורם היעיל. אבל, אם למתווך לא היתה כל מעורבות, השיחה עם השכנים לא היתה קשורה אליו ולא נעשו על ידו כל פעולות שגרמו לשכנים להתעניין בנכס, המתווך לא יהיה זכאי לקבל שכר.

כמובן עליכם להודיע לו על פניית השכנים מוקדם ככל שניתן, וקחו בחשבון שייתכן שהמתווך ינסה להוכיח בבית המשפט את זכאותו לדמי תיווך.

כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני שיביא בחשבון גם את נוסח ההסכם עליו חתמתם ואת כל הנסיבות העובדתיות.

שלום שמואל,

אם החומה בנויה כולה בשטח המגרש שלך - אין לשכן רשות להשתמש בה.

אם החומה בנויה על הגבול בין 2 המגרשים היא נחשבת רכוש משותף וכל אחד מהשכנים רשאי להשתמש בה.

שלום יעקב,

מבחינת המיסוי - על מנת להיות זכאי לפטור ממס שבח במכירה, עליך להמתין 18 חודשים מקבלת ט.4 לדירה.

ממליצה לבדוק שוב מול הבנק האם הם יסתפקו בתצהיר על כוונתן למכור או שהם דורשים מכירה בפועל.

יש לבנק פתרונות למצבים כאלה.

בהצלחה!

שלום פרץ,

אם תחתום על ההסכם עם נוסח הסעיף כפי שרשמת, הוא אכן יחייב אותך.

זה נוסח מאוד רחב שמשאיר פתח לויכוח עם המשכיר האם הנזק שיגרם הוא בלאי סביר אחריות שלך.

מומלץ מאוד לבדוק טרם החתימה מה מצב התכולה במושכר ולנסות לצמצם את האחריות שמוטלת עליך.

בהצלחה!

שלום און,

אם שתיהן רכשו את הדירה ביחד, שתיהן בעלים של הדירה.

גם אם אחת מהן עוזבת את הדירה, היא עדיין הבעלים, בלי קשר למשכנתא.

אם האחות שעוזבת רוצה לסלק את המשכנתא, עליה לפנות לבנק ולברר באיזה תנאים היא תוכל לכסות את חלקה ו"להשאיר" את מחצית מההלוואה ע"ש אחותה.

לגבי סירוב של האחות למכור את הדירה - על האחות שרוצה למכור, להגיש תביעה לפירוק שיתוף בביהמ"ש.

בהצלחה!!!

שלום רב,

פטירתו של אדם איננה מבטלת את חובותיו. באחריות היורשים לסלק את חובות היורש באמצעות הנכסים שירשו ועד לשווי אותם נכסים.

ההנחה בארנונה היא אישית ולא עוברת בירושה. ניתן לבדוק בעיריה אם הבת זכאית להנחה בזכות עצמה.

שלום עמוס,

כעקרון - קיימות נסיבות המאפשרות ביטול חוזה שנחתם, כגון הטעיה (במקרים המתאימים) או טעות.

מומלץ לפנות להתיעצות עם עו"ד לבחינת עילות הביטול בהתאם למסמכים שנחתמו ולנסיבות החתימה.

שלום רן,

במסגרת הטפסים הנדרשים לקבלת אישור לתחילת העבודות על פי ההיתר יש טופס הכולל הצהרת הקבלן, אליו יש לצרף גם את רשיון הקבלן.

בכל מקרה - מומלץ לבדוק את קיומו ותוקפו של רשיון הקבלן ואת התאמתו להיקף העבודות לפני חתימת חוזה עמו.

שלום רב,

בעלי הנחלות במושב רשאים לפעול לשינוי התב"ע, לרבות לקבלת אישור ליעודים לא חקלאיים.

פתיחת ההליך התכנוני אינה מחייבת הסכמה של תושבי המושב, עם זאת, במסגרת ההליך ניתנת הזדמנות להגשת התנגדויות.

לפי נהלי רמ"י פל"ח מתאפשר רק בחלקת המגורים.

שלום חוה,

אם אחד האחים לא הסתלק מירושת האב לטובת האם, וקיים צו ירושה הכולל את שמו, הוא יורש יחד עמה, וזכויות האם, כלומר הזכויות בדירה כולה, למעט זכויות האח, יתחלקו בין כל הילדים. במצב כזה חלקו של אותו אח יהיה גדול מחלקי האחים האחרים.

אם האחים רוצים חלוקה שוויונית של הדירה ביניהם ניתן להסדיר זאת באמצעות הסכם בין יורשים.

שלום גל,

תיקון צו הבית המשותף הוא הליך מורכב שעשוי לארוך זמן רב.

בשלב ראשון עליכם לפנות לקבלן ולברר מדוע מתעכב הרישום, מה הפעולות שכבר בוצעו ומה הצפי להשלמת הרישום.

ככל שהקבלן אינו נוקט בצעדים לביצוע הרישום אתם עשויים להיות זכאים לפיצוי בגין נזק שיגרם לכם עקב כך. אם קיימים עיכובים שאינם בשליטת הקבלן, והוא פועל לקדם את הרישום באופן סביר, ככל הנראה לא תהיו זכאים לפיצוי.

שלום דוד,

התשובה לשאלתך תלויה בהוראות חוזה השכירות ובהסכמות ביניכם.

כעקרון, וכפוף להוראות הסכם השכירות, אם השוכר עזב על דעת עצמו והדבר מנוגד להוראות החוזה - התשלומים יוסיפו לחול עליו. מצד שני, אם הסכמת לקיצור תקופת השכירות ולא דרשת את המשך תשלומי הארנונה - התשלום יחול עליך.

שלום אביבית,

כדי לוודא אם לשכנים ניתן היתר בניה ניתן לבדוק את תיק הבניין ברשות המקומית.

לרוב גדר בין חצרות שגובהה עד 1.50 ניתן לבנות ללא היתר בניה.

הצבת מכשירי חשמל אינה דורשת היתר בניה.

אם הגדר גורמת הפרעה, ניתן לבחון את האפשרות של תביעת נזיקין כנגדם.

כל עוד את משקה את הגינה באופן סביר, השכנים אינם רשאים למנוע זאת ממך.

שלום גל,

המצב בו שטח הדירה הרשום בטאבו קטן מהשטח המופיע בחשבון הארנונה הוא מצב נפוץ.

שטח דירה לצורכי ארנונה כולל גם חלק יחסי מהרכוש המשותף, כלומר רכוש שאינו תחום בין קירות הדירה, כגון חדרי מדרגות, חדרי עגלות ואופניים, לובי וכו').

אם מדובר בדירה ישנה - בעבר נרשם שטח הדירה בטאבו באופן שאיננו כולל את שטחי המרפסות, כלומר השטח הרשום בטאבו קטן אף משטח הדירה בפועל.

מצב אפשרי נוסף - אם בוצעה תוספת בניה בנכס, אך צו הבית המשותף לא תוקן.

אם אכן שטח הדירה גדול יותר ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין בבקשה לתיקון צו הבית המשותף.

לגבי האפשרות של הגשת תביעה יצוגית, נא פנה לפורום בתי משפט באתר זה.

שלום ריקי,

מבחינת דיני הקניין - הבעלות נקבעת על פי הרישום ושייכת, במקרה זה, רק לבעל שרכש את הזכויות.

ככל שמדובר בבני זוג, כעקרון נכסי ירושה אינם נכללים ברכוש המשותף, אבל במקרה זה האיש לא ירש את הדירה אלא רכש אותה. נכסים הרשומים על שם בן זוג אחד עשויים במקרים מסויימים להחשב כרכוש משותף של בני הזוג. לשם כך יש להוכיח כוונת שיתוף המשתקפת, בין היתר, במקור הכספים ששימשו לרכישה, מקור הכספים המשמשים לתחזוקתה או לשיפוצה, היכן מופקדים כספי שכר הדירה אם הדירה מושכרת או האם בני הזוג מתגוררים בה.

אם יש כוונה שהדירה תהיה משותפת לשני בני הזוג כדאי לבצע העברת זכויות במתנה. הדבר יבהיר את מערך הזכויות וימנע מחלוקת עתידית.

שלום עינת,

פריסת תשלומים ופינוי הם עניינים מסחריים ולא משפטיים.

יחד עם זאת, בענייני תשלומים מומלץ להיעזר בעו"ד, כדי לקבוע פריסת תשלומים שתתאים לרכישה/מכירה הנוספת שאת עושה, קבלת כספים לסגירת משכנתא וכו'.

אין שום מניעה שעו"ד שהוא גם קונה או מוכר דירה ייצג את עצמו.

שלום שלומי מרי,

כדאי להזמין את כל הדיירים לאסיפה ולהציג את הבעיה. כדאי להגיע כבר עם הצעת מחיר לתיקון.

אם עדיין תהיה התנגדות, תוכל לפנות למפקח על המקרקעין ולהגיש בקשה לצו עשה, כלומר צו שיחייב את כלל הדיירים להשתתף בתיקון.

כולם חייבים להשתתף בהוצאות תיקון הרכוש משותף.

שלום רחלי,

סגירת חניה לפי התיאור שלך, הפכה את החניה לחדר/מחסן - דבר שככל הנראה חורג מהיתר הבניה של הבנין (השערה שלי).

כדי לפתור את הבעיה, את צריכה לפרק ולפעול בהתאם להוראות העיריה והחוק, אחרת את עלולה לקבל קנס בגין עבירה לפי דיני התכנון והבניה.

שלום מיכל,

הפורום אינו מיועד למתן ייעוץ משפטי פרטני, כמו שאת מציגה ולצערי, לא נוכל לייעץ לך האם להפקיד את השיק או לא.

אם הדייר שלך יעזוב לפני חודש דצמבר ולא ישלם, תוכלי להשתמש בכספי הביטחונות שיש לך.

אם הכספים לא יספיקו לכיסוי נזקייך, תצטרכי לפנות לבית משפט.

שלום שיר,

לא מומלץ להתקשר עם קבלן עם רקורד בעייתי!

הבטוחה המומלצת, בוודאי במקרה כזה, היא ערבות ביצוע בנקאית אוטונומית ובמקביל התניית ביצוע התשלום בסיום ביצוע העבודה במועד (או תשלומים בסיום ביצוע שלבים שיקבעו על ידי המפקח מטעם הדיירים) ובאישור מפקח בניה.

את ערבות הביצוע יש להחליף בערבות לביצוע תיקונים (בדק) או לדחות חלק מהתשלום לסוף תקופת האחריות.

כדאי לקבל ייצוג משפטי בעריכת הסכם שיגן על זכויות הדיירים, ובכל מקרה לא לקבל את ההסכם שיעביר הקבלן בלי לבדוק אם הוא מגן על האינטרסים שלכם.

שלום יניב,

לא ברור משאלתך מצבו הרישומי של הנכס - ובעיקר האם נרשם כבר בית משותף (רק אחרי שנרשם ניתן להוציא נסח מרוכז).

הודעה כזו מתקבלת כאשר מתבצעת פעולת רישום בנכס. זוהי הקפאה זמנית, שככל הנראה תוסר עם סיום הרישום. כדאי לברר עם המוכר מה ידוע לו על כך.

מומלץ להמתין לקבלת נסח מעודכן לפני חתימת הסכם הרכישה, כדי לוודא את מצב הזכויות אחרי רישום הפעולה.

לצורך קבלת כספי המשכנתא, הבנק יבקש רישום של הערות אזהרה לטובתך ולטובת הבנק, שגם אותן לא ניתן לבצע בעת הקפאה, וכמובן נסח מעודכן.

אם העיסקה היא לגבי דירה ספציפית וכבר נרשם בית משותף אפשר לנסות להוציא נסח של הדירה בלבד.

שלום מיכל,

התשובה מתבססת על נתוני השאלה ויתכן שתשתנה בהתאם לנוסחו המדוייק של החוזה.

השוכר רשאי לבטל את החוזה באופן חד צדדי רק אם הוא פועל בהתאם להוראות החוזה.

את רשאית להפקיד את השיק, וככל שימציא שוכר חלופי יהיה עליך להשיב את דמי השכירות ששילם ביתר.

אם לא ימציא שוכר חלופי יהיה עליו להמשיך ולשלם את דמי השכירות למרות שחלפו 60 יום.

שלום צדק,

כדי להמציא תביעה למי שאינו תושב ישראל יש להגיש בקשה לבית המשפט ולפרט בתצהיר את הנסיבות ואת מקום המצאו של הנתבע.

יש לקבל 2/3 של הרוב (כפי שהסברתי בשאלה הקודמת).

2/3 יכולים להתנגד או להסכים ולכן ההחלטה שתתקבל היא הקובעת, בין אם אתה מסכים לה ובין אם לאו.

מתווך יהיה זכאי לדמי תיווך במידה והוא יהיה הגורם היעיל בעסקה שהביא למכירת הנכס.

אם אין בכוונתך לעבוד עם המתווך המסוים הזה, הרי שאין סיבה להעביר לו מידע.