פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
רכישת דירה מפרויקט תמא
האם קבלן חייב לגלות לי באיזה מחיר מכר דירות אחרות?
שלם מוטי,
הקבלן אינו חייב לגלת לך באיזה מחיר מכר דירות אחרות בבניין ואיננו חייב למכור את כל הדירות באותו מחיר.
המחיר נתון למו"מ מסחרי בין הצדדים והקבלן איננו חייב להשוות את המחיר אותו הסכמת לשלם למחיר אותו הסכימו אחרים לשלם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה ששאלתי ב7.2 וטרם נענתה
באסיפת דיירים בנושא מתחזק, בה נכחו רק מחצית הדיירים היתה הצבעה של 70% מהנוכחים בעד ניהול הבית המשותף על ידי מתחזק. האם ההחלטה מחייבת גם את אלו שהתנגדו או לא נכחו? החוק קובע רוב של שני שליש אשר צמוד להם שני שליש מהרכוש המשותף
רוב נדרש לניהול באמצעות מתחזק
שלום ויקטור,
הרוב הנדרש על פי חוק הוא מכלל בעלי הדירות בבניין ולא ממשתתפי האסיפה. החלטה שלא התקבלה ברוב הדרוש איננה מחייבת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלבים במכירת דירה מחברה משכנת (קבלן)
קונה דירה ממוכר שיש לו רק הערת אזהרה אצל הקבלן (בהליכי רישום דירה כמעט חדשה)
האם בשלב ראשון לרשום הערת אזהרה על הערת האזהרה של המוכר ורק בסיום התשלומים למחוק את הערת האזהרה של המוכר ? או בעצם מה השלבים ? נניח 10 אחוז בחתימת חוזה ואז המתנה עד לרישום הערת אזהרה על שם הקונה ? ומתי נמחקת הערת האזהרה של המוכר ? אצל מי הוא משאיר יפוי כח למחיקת הערת האזהרה או בקשה למחיקתה ?
תודה מראש
רכישת דירה שאינה רשומה עדיין בטאבו
שלום אילני,
לרוב החברות המשכנות יש תדריך שהן מוסרות לרוכשי הדירות ובו פירוט המסמכים הנדרשים על ידיהן ואופן רישום הערת האזהרה לטובת הקונה/בנק למשכנתאות. כדאי לבדוק את התדריך קודם לחתימת החוזה ולהערך בהתאם לו.
לרוב הערת האזהרה לטובת המוכר נמחקת רק אחרי ביצוע התשלומים על פ החוזה ומסירת החזקה בדירה. יש לעגן בחוזה את אופן המחיקה ולדאוג לכך שבמעמד החתימה על החוזה יחתמו כל המסמכים הרלוונטיים, לרבות יפוי כח. בדרך כלל המסמכים החתמים ישמרו אצל עוה"ד של המוכר וימסרו לקונה או לעוה"ד שלו בכפוף להשלמת התשלומים בהתאם לחוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה שמעליה בנייה לא חוקית
דיירי הבנין המשותף בנו מספר דירות על הגג ללא היתרי בנייה, ממילא אותם דירות אינם רשומות בטאבו. הזכויות של אותם בעלי דירות מעוגנות בחוזים בלבד עם דיירי הבנין ללא שום רישום בטאבו או בעירייה.
שאלתי היא - האם לגבי הדירה המוצעת בקומה השלישית שמעליה ישנה בנייה לא חוקית, ישנם חששות משפטיים כל שהם.
תודה
דירה שמעליה בנייה לא חוקית
שלום אברהם,
נא פנה לפורום תכנון בניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית מחסנים בבניין משותף
מתוך 12 דירות בבניין, חלק מדיירי הבניין מעוניינים לבנות בצורה חוקית ומסודרת מחסנים ברחבת הכניסה של לובי הבניין בו אנו מתגוררים, אך חלקם של הדיירים מתנגדים לכך בתוקף.
הלובי הינו לובי פתוח (ללא קירות), המגודר רק ע"י מעקות..
האם לשם הבנייה נדרשת הסכמתם של כל דיירי הבניין/חלקם? אם רק חלקם, איזה אחוז מתוך כלל בתי האב בבניין אמור להסכים ע"מ לבצע את הבנייה?
איך מתחילים את התהליך? באיזה שלב פונים אל הרשות המקומית ואיזה מסמכים/תשלומים נדרשים לשם קבלת האישורים.
בנוסף לכך אשמח לקישור לסעיף בחוק המפרט את כל התהליך.
תודה
בניית מחסנים בבניין משותף
שלום רינת,
לשם בניה שמטרתה הרחבת דירה על חשבון הרכוש המשותף (בעניין זה הצמדת מחסנים לדירות) נדרשת החלטת 3/4 מבעלי הדירות ש- 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
עליכם לבצע הליך תכנוני באמצעות אדריכל ולקבל היתר בניה מהועדה המקומית לפני ביצוע בניה כלשהי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיווך נדלן
הבת שלי פרסמה דירה למכירה. מתווך א' הביא לקוחה שהתמהמה בתשובה. מתווך ב' שכנע אותה לחתות אצלו על בלעדיות כמה ימים אחר כך. בסך הכל לפני שבועיים. הלקוחה של מתווך א' נתנה תשובה חיובית ומתווך ב' , שלא מכיר כלל את הלקוחה, דורש את שכר טרחתו (למרות שלא היה גורם היעיל לעסקה) , אחרת היא תשלם את כל הקנסות. מתווך א' שוחח עם מתווך ב' שאף מסרב לשיתוף פעולה. מתווך א' הציע לוותר על חלקו מהבת שלי ומבקש רק את דמי התיווך מהלקוחה. הוא מסרב. מה עושים? אם נוותר על העיסקה, בתי תפסיד את הדירה שהיא מעונינת לרכוש.
תיווך נדלן
שלום ורדינה,
במקרה זה כדאי להתיעץ עם עו"ד שיבחן את נוסח הסכמי התיווך שנחתמו, את הפעולות שבוצעו ע"י המתווך השני ואת העובדות הנוספות.
כעקרון מתווך זכאי לשכר רק במקרה בו היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תת חלקה
בתשריט הבית המשותף בו אני גר ראיתי שמספר הדירה שלי מופיע כמספר שונה ממספר הדירה בה אני גר בפועל.
כך גם בנסח טאבו כתוב מספר דירה שונה וקומה שונה(כמו בתשריט) ממה שאני גר בפועל.
הבניין נרשם כבניין משותף לא מזמן.
האם יש דרך לשנות את זה? האם זה משנה?
תת חלקה
שלום משה,
לא חייבת להיות חפיפה בין מספר הדירה למספר תת החלקה.
חשוב לבדוק את תשריט הבית המשותף ולראות שתת החלקה שנרשמה על דירתך אכן תואמת את התשריט. ככל שאין התאמה יש לתקן את הרישום כך שתת החלקה הרשומה תהיה זהה לזו שבתשריט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נפטר הוריש את הדירה שלו בצוואה לאחותו. טרם ניתן צו
רכישת דירה מיורש לפני מתן צו ירושה/קיום צוואה
שלום אלמוג,
לא מומלץ לחתום על הסכם רכישה בטרם נרשמו הזכויות על שם היורשת בוודאי בטרם ניתן צו ירושה/קיום צוואה.
אם בכל זאת תחליט לחתום על הסכם יש לקבוע בו מועדים לקבלת הצו ורישום הזכויות על שם המוכרת ולא להעביר כספים לידי המוכרת בטרם ירשמו הזכויות על שמה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רטיבות בבית בגלל שביל גישה משותף
תודה רבה
רטיבות בבית בגלל שביל גישה משותף
שלום לימור,
אם הרטיבות נובעת מהרכוש המשותף התיקון הוא באחריות הנציגות/כלל הדיירים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גל
1.בתוכנית הבניה המאושרת שלי מהעירייה לא מסומן קו חניה ליד ביתי.
2. במפות של מיפוי ישראל מופיע קו חניה ליד השכן שלי ולא אצלי מאחר וזאת רכשתי את הבית
האם יש מה לעשות בנדון מו העירייה
תחנה
שלם גל,
השאלה איננה מתחומי העיסוק של הפורום. נסי לפנות לפרום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית מחסן להשקעה
תודה רבה
קניית מחסן בנפרד מדירה
שלום פבלו,
אם המחסן רשום כיחידה נפרדת ניתן לרכוש אותו בלי קשר לבעלות על דירה בבניין.
ככל שמדובר בהצמדה לדירה לא ניתן לעשות בה עסקת מכר בנפרד מהדירה, אבל ניתן לערוך שכירות ארוכת טווח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אדמת מירי
איך אני בוחן שווי. האם היא מוגדרת חקלאית?
איך יודעים מה שווי מקרקעין?
שלום חיים,
על מנת לדעת מה שווים של המקרקעין יש לפנות לשמאי מקרקעין ולבקש הערכה.
ניתן לבדוק בועדה המקומית לתכנון ובניה מה יעוד המקרקעין והאם מדובר באדמה חקלאית.
ככל שתפנה לקבל הערכת שמאי השמאי יעשה זאת כחלק מעבודתו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
מה הנוהל התהליך להגשת לעתירה מנהלית בבית משפט כנגד החלטת משרד השיכון לאחר שהן דוחות בוועדות בקשות לדייר בדיור ציבורי לרכישת 2 דירות צמודות?
תודה
עתירה מנהלית
שלום רב,
יש להגיש עתירה מנהלית לבית המשפט בהתאם לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים ותקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין).
כדאי מאוד להעזר בשירותי עו"ד לשם כך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיקול נכס על ידי עורך דין
עורך דין ייצג את אשתי ז"ל בבית המשפט בתיק פשיטת רגל ואף קיבלה הפטר.לאחרונה דרש ממני
עורך הדין סכומים אסטרונומיים כביכול שאשתי חייבת לו ואף מאיים על מכירת דירתינו כחלק מהעיזבון , במידה ויתברר כי ישנם חובות האם עורך הדין יכול לדרוש את מכירת הנכס??
בברכה
עיקול נכס על ידי עורך דין
שלום רענן,
נא פנה לפורום הוצאה לפועל באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה שבבעלות העירייה
אני מתעניין בקניית דירה מאדם פרטי בבית משותף שבנסח טאבו רשום הבעלות לעירייה והזכויות של המוכר רשומים כשכירות עד 2032.
האם יש בעסקה סיכוי לסיכון מסויים בעתיד. האם בעתיד אני יכול לשנות השכירות למכר .
מה בדרך כלל אחוז הזכויות של העירייה בדירה.
מה העולת להאריך תקופת השכירות.
האם דירה שרשומה כשכירות עולה פחות מדירה שרשומה בטאבו כמכר.
תודה ..
קניית דירה שבבעלות העירייה
שלום רב,
על מנת להשיב לשאלותיך יש לעיין בחוזה החכירה לרבות בתנאים לחידוש החכירה, ככל שקיימים.
יש להבין שהעיריה היא בעלת הדירה כולה ולמוכר יש רק זכויות חכירה שהוקנו לו ע"י העיריה לתקופה הקבועה שם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוקי פינוי בינוי בנושאי הצמדות לדירה
ברשותי דירת קרקע בעיר גבעתיים אשר החלק הבנוי שמשמש כדירת מגורים הינו 34.5 מ"ר, אליה
מוצמדת בטאבו מרפסת מקורה בגודל 36מ"ר, שביחד הינם 70.5 מ"ר.
שאלתי: האם בפינוי בינוי לפי חוק. חובת היזם להתייחס לשטח בכללותו כלומר 70.5מ"ר ועליו לבנות דירת מגורים אשר להבטחת היזם הדירה עולה קומה?.
אודה לתשובתכם המהירה.
תודה ויום נעים
אפרים אפרתי
פינוי בינוי
שלום אפרים,
נא פנה לפורום תמ"א 38, העוסק בהתחדשות עירונית, באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה בצריכת כף
חוזה בתקיעת כף
שלום בנימין,
חוזה במקרקעין חייב להיות חוזה בכתב ולא ניתן לתבוע על סמך הבטחה בעל פה. יש לכך חריג נדיר של פעולה בחוסר תום לב.
כדאי לפנות להתיעצות פרטנית עם עו"ד לשם בחינת אפשרות התביעה בעניינכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
פינוי בינוי
שלום יגאל,
חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסדיר את תחום ההתחדשות העירונית לרבות פינוי בינוי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי אחזקת בניין
אני גרה מס' שנים בבניין, שאין פירוט בלוח מודעות לגבי התשלומים, אין אסיפות דיירים.
וועד הבית לא מראה את התשלומים החודשיים. ונראה לי שהתשלום לוועד גבוה.
מה אומר החוק לגבי פרסום התשלומים והתיקונים בבנין, לשאר הדיירים?
תודה
פירט הכנסות והוצאות הבית המשותף
שלום עינת,
ככל שאין הוראה אחרת בתקנון הבית המשותף, לכל בעל דירה זכות לעיין בפירוט ההכנסות וההוצאות ש הבית המשותף ובדו"ח החצי שנתי שעל הנציגות להכין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטוח דירה שכורה
הנני שוכר יחידת דיור, כחלק מבית דו משפחתי.
לעניין ביטוח הדירה -
במידה וייגרם נזק למבנה ובעל הבית תובע את חברת הביטוח שלו (בהנחה שהוא אכן ביטח את המבנה) , האם חברת הביטוח עשוייה לתבוע את הפיצוי ממני? האם אני צד בעניין?
במידה וכן, האם במקרה שכזה אם יש לי ביטוח צד ג', הוא מגן מפני תביעה שכזו ומעביר את החבות לחברת בה אני מבוטח?
במילים אחרות, האם ביטוח צד ג' מספיק על מנת להגן עליי מתביעה אפשרית כלפיי? או שעליי לבקש מבעל הבית לציין משהו במסגרת ביטוח המבנה שלו או בחוזה השכירות?
אודה לעזרתכם,
יום מצויין ובריאות.
ביטוח דירה שכורה
שלום אלון,
נא פנה לפורום דיני ביטוח באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייצוג של בן משפחה – האם לעורך דין מותר לייצג את שנ
האם לעו"ד מותר לייצג 2 צדדים כשאחר מהם בן משפחה?
שלום אלמוג,
יש להפנות את השאלה לפורום אתיקה מקצועית באתר זה.
כעקרון על עו"ד להקפיד שלא להמצא במצב של ניגוד עניינים ויצוג בן משפחה מעורר פוטנציאל של ניגוד עניינים כלפי הלקוח האחר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסירת מפתח
שאלתי האם אין פה הפרה של החוזה הרי שהוא קיבל את כל הכסף וטרם קיים את חלקו במסירת מפתח .כרגע אין צפי לסיום התקנת שעוני המים והחשמל .
מסירת מפתח
שלום רב,
לדבריך התשלום הותנה בקבלת טופס 4 ולא במסירת הדירה.
מציעה לבדוק היטב את נוסח חוזה הרכישה ואת נוסח סעיף התשלומים שבו על מנת לקבוע אם הקבלן אכן הפר את החוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתיעץ
מתייעץ:
האם סביר להציע לחוזה מכר שכ"ט 0.25%?
מתייעץ אם בחוזה בו יש משכנתא שכ"ט אמור להיות גבוה יותר כי מעט מורכב יותר?
שכר טרחה
שלום אילן,
הפורום איננו עוסק בענייני שכר טרחה.
יחד עם זאת, שכר הטרחה אותו ציינת נמוך באופן מיוחד ולהשקפתי איננו משקף את העבודה הכרוכה בייצוג צד להסכם ואת האחריות המוטלת על עורך הדין המייצג.
שכ"ט ראוי ומקובל איננו נופל מ 1/2% + מע"מ לייצוג צד אחד לעסקה בדירה רשומה בטאבו ועולה בהתאם למורכבות העסקה והיקפה הכספי. משכנתא, עיקולים, ריבוי צדדים, חישובי מס מורכבים, חברה משכנת, ירושה - כל אלה גורמים שישפיעו על גובה שכר הטרחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטל אופציה
ניתנת לביטול, בהודעה מוקדמת של שלושה חודשים.
ביטול אופציה
שלום דידי,
ניתן לבטל אופציה רק ככל שהחוזה מאפשר את ביטול האופציה מהטעם שהזכרת או בכפוף לנוסח החוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
רוב השנים גרתי בדירה אני כ בר רשות . איך ההשכרה והרשות משפיעים על מס שבח?
מס שבח במכירת דירה מושכרת
שלום גל,
תקופת הרשות איננה משפיעה על השבח.
בגין תקופת השכירות יש לחשב פחת (דבר המגדיל את השבח ומכאן את המס).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
