פורום נדל"ן

שלום רב,

לא ניתן להשיב לשאלה בלי לקרוא את פסק הדין ואת התביעה החדשה. כדאי לפנות להתיעצות אצל עו"ד עם כל המסמכים הרלוונטיים כדי להערך ולהגיש את כתב ההגנה במועד.

שלום ערן,

ניתן לבקש צו שיורה לנתבעים לתקן את הנזקים בדירתם. ניתן גם לבקש לתקן את הנזקים בדירת התובעת, אך לא תמיד זה הסעד היעיל. אין מניעה לבקש שהתיקון יהיה על חשבון הנתבעים.

לגבי ניתוק המים, מדובר בסעד קיצוני ביותר, שככל הנראה לא ינתן.

שלום, אהרון

צר לי על המצב שנקלעתם אליו, אני מבינה שמדובר בתנאים לא נעימים למגורים, ומניחה שלא הייתם מתקשרים בהסכם השכירות בתנאים שהוסכמו לו הייתם יודעים שכך יהיו הדברים בהמשך.

ראשית אציין, כי "הסכם מהאינטרנט" טוב בדיוק כמו המקור ממנו הוא נלקח.... בתלונות ניתן לפנות לדוקטור גוגל... 

מאחר שמדובר בזכות במקרקעין, טוב תעשה להבא אם תיוועץ בעורך דין מטעמך, שידאג לאינטרסים שלך בעסקה בשווי של כמה עשרות אלפי שקלים. איני יודעת מה בדיוק קובע החוזה ביניכם, אך עדיין ישנה מסגרת חוקית מחייבת בכל מקרה. 

לשאלתך, השיפוצים בבניין לא בהכרח היו ידועים למשכיר טרם ההשכרה. עם זאת, לפי החוק ניתן לבטל את השכירות בהתראה בת שלושה חודשים מראש.

כמו כן ברור שאינכם חייבים לתת הסכמה שהפועלים יעברו במרפסת שלכם, ככל שאכן מדובר במרפסת הצמודה לדירה. זכותכם לסרב לכך ללא כל תנאי, ולאלתר.

אם הבעלים מוכן למו"מ לעניין המחיר - מה טוב.

לחלופין תוכלו לדרוש להתפנות מהדירה בשל הרעת התנאים, גם אם הדברים לא היו ידועים למשכיר מראש, וזאת בהתאם לזכותכם החוקית כאמור לעיל.

בהצלחה

שלום, יעל

מגורים בקרוואן מותרים רק במיקום שהוקצה לכך.
יש איסור להתגורר בשטח ציבורי.

חניה מותרת לפי תנאי הרשות המקומית ביחס לרכב גדול, לעיתים החניה מוגבלת למכוניות פרטיות בלבד, יש לעקוב אחר התנאים. 

מקווה שסייעתי לך

שלום, אמירה

הקמת פרגולה בשטח פרטי אפשרית כיום בהליך מזורז, אשר אינו דורש בהכרח קבלת הסכמת השכנים מראש. עם זאת, תוספת בניה דורשת הליכי היתר מהרשות ובהתאם למסכמי המדיניות התכנוניים הרלוונטים לאזור בנוגע לאופי התוספת.

אני מניחה שאת הפרטים המדוייקים תוכלי למצוא באתר העיריה/הרשות המקומית שלך.

בין היתר ישנה קביעה לגבי החומרים המוצרים לבניה, היקף הבניה - שטח, גובה, תכסית וכיו"ב.

במידת הצורך תוכלי להיעזר באדריכל שיסייע לך בבחינת הנתונים המותרים והאסורים.

על פניו נדמה, כי הגבהת הפרגולה לגובה המרפסת שלך אינה סבירה, ולכאורה אינה מותרת. ויתכן שניתן לדרוש את פירוקה. 

במקרה של הפרעה ניתן גם לתבוע את השכנים בגין הנזק שנגרם לכם בגין ירידת ערך, ככל שקיימת כזו.

עניין נוסף הוא מיקום הפרגולה - האם משטח פרטי או משטח משותף? במקרה של שטח משותף ניתן לדרוש את פירוקה ללא קבלת הסכמת יתר בעלי הזכויות מבחינה קניינית, להבדיל משטח פרטי הצמוד לדירת השכנים.

בהצלחה

שלום, יוסי,

האחריות לתחזוקה התקינה של מבנה מוטלת על בעליו.
אמנם ישנם מקרים בהם ישנה יוזמה מקומית להשתתפות מסויימת של הרשות או של משרד השיכון ("פרוייקט שיקום שכונות", כפי שזה נקרא בזמנו), אך זהו המקרה החריג. 

החובה ככלל לשיפוץ הינה באחריות הבעלים עצמם, וכדאי להקדים ולפעול לפני שיקרה חלילה אסון. 

בהצלחה 

שלום רב,

לשם מענה שלם לשאלתך יש לבחון את הוראות החוזה. בהיעדר הוראה מפורשת בחוזה - נראה שהיה על המוכר לגלות לך על הנזילה ככל והייתה בידיעתו ואם לא עשה כן - הוא הפר חובה זו.

השאלה כמובן האם הנזילה הייתה קיימת בעת מסירת הדירה ואם כן - האם הייתה בידיעת המוכר

לגבי פגם או ליקוי שקיימים בדירה ושלא היו בידיעת המוכר-  יש לבחון היטב את הוראות החוזה טרם מתן מענה לשאלתך

שלום רב

על השאלה כאמור ניתן להשיב רק לאחר ייעוץ פרטני ועיון בהסכם המכר גופו (תרתי משמע)

יש לבחון האם קיים בהסכם סעיף הנוגע למטלטלין שיישארו בדירה ואם קיים האם גופי התאורה הוחרגו מרשימה זו אם לאו, וכן האם קיימת התייחסות להפרדה בין מחוברים של קבע (מטבח למשל) לבין מחוברים שאינם מחוברים של קבע (כגון ארונות רגילים). רק אם כוונת הצדדים על פי החוזה אינה לכלול את גופי התאורה הרי שאין מניעה להורידם.

מציע שתודיע לקונה מראש על כוונתך לעשות כן.

בכל מקרה גם אם המסקנה היא שניתן לפרק את גופי התאורה - קיימת חובה להתקין גופי תאורה סטנדרטיים חלופיים.

דאודי שלום

לא ניתן להשיב על שאלתך ללא עיון בהסכם עצמו , מה גם שלפי הבנתי הסכם המכר לא כולל הצהרות של המוכר על תקינות המערכות בדירה אלא הדבר נרשם במודעת הפרסום בלבד.

הדבר טעון ייעוץ פרטני - לבדיקה האם הוצגו מצגי שווא ע"י המוכר בעת מכירת הדירה ו/או האם הופרה חובה חוזית כלשהי או חובה על פי דין של המוכר

משה שלום

הסעיפים שציינת (סעיף 30(ב) וסעיף 32 (ב) לחוק המקרקעין  נוגעים ליחסי שיתוף בין בעלים של חלקים בלתי מסויימים במקרקעין (בעלים במושעא) המוסדרים בפרק ה לחוק המקרקעין.

סעיפים אלה אינם רלבנטיים לדין החל על בתים משותפים, המעוגן דווקא בפרקים ו ו ו 1 לחוק המקרקעין. על בית משותף הכולל שני בניינים או שני אגפים נפרדים ( מכונה "בית מורכב") חל סעיף 59 לחוק. ניתן בתנאים המפורטים שם להפריד בין הוצאות ההחזקה והניהול של שני הבתים אולם הדבר כפוף להחלטה של בעלי הדירות או של המפקח על הבתים המשותפים. כל מחלוקת בעניין הוצאות ניהול של בית משותף בכלל ובית משותף מורכב  בפרט - תידון אצל המפקח על הבתים המשותפים בהתאם לסמכותו לפי סעיף 72 לחוק. 

שלום רב

בניגוד לדין החל על מס רכישה או ארנונה למשל - אין מסלול פטור למתשלום היטל השבחה המותאם לנכה על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. החריג לכך הוא אם ההשבחה נבעה מתוספת שטחי שירות הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית.

בברכה יהודה

שלום אלכס,

לא ברור אם המפקח יתן הוראה לפיה המרשם ישאר לא מעודכן. הוא כן יכול לתת פסק דין לעניין חלוקת זכויות בניה עתידיות או היחס שלפיו יחושב חלקה של דירתו ברכוש המשותף.

על מנת שהתחייבויות השכן יחייבו גם את רוכשי דירתו בעתיד יש לעגן אותן בתקנון הבית המשותף.

שלום שחר, 

נא פנה לפורום בתי משפט באתר זה.

שלום שי,

תוכל לבקש לתקן את שומת מס הרכישה על מנת לבקש את הפטור המותנה במכירה.

שלום יהודה,

לא ניתן להשיב לשאלה מבלי לעיין בחוזה המכירה.

כעקרון החוזה קובע את המועד לקבלת החזקה ותשלום יתרת התמורה ויש לפעול על פי ההוראות הקבועות בחוזה.

בדרך כלל המוכר זכאי לדמי השכירות עד מועד מסירת החזקה והקונה זכאי להם מאותו מועד והלאה.

שלום רב,

דירת ההורים שייכת להורים וכך גם הזכות לקבוע למי להוריש אותה. הם רשאים כמובן להחליט להוריש אותה רק לאח הגדול, אך אינם מחוייבים בכל הסכם הקובע כי עליהם לעשות זאת.

יש גם לזכור שצוואה ניתנת לשינוי בכל עת.

על מנת שמור על זכויות כל הצדדים מומלץ לפנות ליעוץ משפטי פרטני שיבחן את כל הנסיבות הרלוונטיות.

שלום דבורה,

סמכות העיריה מעוגנת בחוק העזר העירוני הרלוונטי. בחוק העזר גם נכתב כיצד ניתן להגיש השגה על דרישת העיריה לשיפוץ חזיתות המבנה.

בתל אביב יש להגיש את ההשגה תוך 60 יום מקבלת ההודעה. 

שלום רב,

כדאי לקבל יצוג משפטי ראוי מעו"ד שמבין בתחום הייצוג.

שלום דור,

נא פנה לפורום בתי משפט או לפורום הוצאה לפועל באתר זה.

שלום יעל,

יש לבדוק ולהוכיח באמצעות חוות דעת של איש מקצוע מהו מקור הנזילות. אם המקור הוא בצנרת משותפת האחריות לתיקון היא על כלל בעלי הדירות. אם המקור הוא בצנרת פרטית האחריות לתיקון היא על בעל הדירה.

שלום הלל,

מתווך איננו רשאי לדרוש תשלום כל עוד לא חתמת על הסכם להזמנת שירותי תיווך.

המוכר מחויב על פי ההסכם שהוא עצמו חתם.

יתכן שבשל התחייבויות המוכר כלפי המתווך העובדה שאינך משלמת תגדיל את הסכום שעליו לשלם, ואולי זה יהפוך את העסקה לפחות כדאית מבחינתו. 

שלום רב,

בפני המפקח ניתן להגיש תביעה לצו עשה לתיקון הנזילה. 

אם רוצים להגיש תביעה בגין נזקים שנגרמו לדירת אמך יש לתמוך אותה בחוות דעת מקצועית של מהנדס שיצביע על מקור הנזילה, יפרט את הנזק שנגרם ואת העלויות הדרושות לתיקונו. תביעה כזו איננה בסמכות המפקח ויש להגישה לבית המשפט.

שלום רב,

צד לחוזה איננו רשאי לבטל אותו באופן חד צדדי (אם הצד השני איננו מפר את הוראותיו).

אתם זכאים לעמוד על קיומו של החוזה או להחליט לבטל אותו ותהיו זכאים לפיצוי המוסכם, ככל שנקבע כזה בחוזה.

שלום אביטל,

בהתאם לנתוני השאלה המשכירה רשאית להעלות את דמי השכירות בתקופת האופציה כרצונה וללא מגבלה. אתם, כמובן, רשאים לנהל עמה מו"מ.

הדברים כפופים, כמובן לנוסח הסכם השכירות.

שלום מירב,

כדאי לדעת, חשוב לצרף עו"ד לתהליך רכישת הזכויות בשלב מוקדם ככל שניתן, 

על פי דברייך, ככל הנראה מדובר בנכס הבנוי על אדמות מדינה/רשות הפיתוח/קק"ל ומנוהל ע"י רשות מקרקעי ישראל. בטרם רישום העברת הזכויות בטאבו יש לקבל את הסכמת רשות מקרקעי ישראל בהתאם לנהליה.

נכסים רבים רשומים באופן דומה ומנוהלים ברמ"י ובמקרים רבים לא מתעוררת בעיה בלקיחת משכנתא, אך יש לבחון את כלל נתוני הנכס הספציפי.