פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שאלה לגבי שכירות דייר מוגן
שחר
06/11/07
שלום,
ברשותי נכס ובו דייר מוגן העוסק ביבוא מתכות לתעשייה.
הנ"ל משלם דמי שכירות המותאמת לו ע"פ היותו דייר מוגן.
האם עלי להסתפק בדמי שכירות זעומים הנלקחים ממנו היום או
שניתן מכורח עיסקו של אותו דייר לדרוש דמי שכירות ראליים בדומה
לחוזי שכירות חופשיים.
בתודה מראש,
שחר
ברשותי נכס ובו דייר מוגן העוסק ביבוא מתכות לתעשייה.
הנ"ל משלם דמי שכירות המותאמת לו ע"פ היותו דייר מוגן.
האם עלי להסתפק בדמי שכירות זעומים הנלקחים ממנו היום או
שניתן מכורח עיסקו של אותו דייר לדרוש דמי שכירות ראליים בדומה
לחוזי שכירות חופשיים.
בתודה מראש,
שחר
דייר מוגן
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
06/11/07
שלום שחר,
בגוף שאלתך נמצאת התשובה. אם אותו שוכר בדיירות מוגנת משלם את דמי השכירות המותאמים לו כדייר מוגן עפ"י חוק הגנת הדייר, דהיינו הגנת החוק חלה עליו, הרי שלא ניתן לדרוש ממנו דמי שכירות המשקפים "שכירות חופשית".
בגוף שאלתך נמצאת התשובה. אם אותו שוכר בדיירות מוגנת משלם את דמי השכירות המותאמים לו כדייר מוגן עפ"י חוק הגנת הדייר, דהיינו הגנת החוק חלה עליו, הרי שלא ניתן לדרוש ממנו דמי שכירות המשקפים "שכירות חופשית".
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקפותה של פסיקה
רבקי
06/11/07
שלום,
מתנהל משפט על חלקה השייכת לאמא שלי ז"ל, כי אחי רוצה כונס נכסים ואני רוצה לחכות ולא למכור את השטח לפנ שאבי ימות. בדיון האחרון, הפסיקה הייתה שאשלם סכום של 4000 ש"ח, "דמי רצינות" כלשון השופט, כי הגענו לפשרה שאשלם לאחי את הכסף שהיה מקבל על השטח ואני אחכה עד שארצה. כרגע, לשימחתינו, אבי החליט למכור את השטח.
האם אני עדיין צריכה לשלם את דמי הרצינות?
אם לא אשלם בטענה ששמחתי על אדם מסוים שהיה צריך להלוות לי ולא הלווה (וזה נכון), זה זלזול בביה"מ או שזה יכול להתקבל ?
בבקשה תענו לי כי אין לי כסף לעו"ד, אני מייצגת את עצמי. בבקשה תתיחסו להודעה.
אני רק צריכה לדעת אם חובה עלי לשלם למרות שיש תפנית מסוימת.
תודה רבה
רבקי
מתנהל משפט על חלקה השייכת לאמא שלי ז"ל, כי אחי רוצה כונס נכסים ואני רוצה לחכות ולא למכור את השטח לפנ שאבי ימות. בדיון האחרון, הפסיקה הייתה שאשלם סכום של 4000 ש"ח, "דמי רצינות" כלשון השופט, כי הגענו לפשרה שאשלם לאחי את הכסף שהיה מקבל על השטח ואני אחכה עד שארצה. כרגע, לשימחתינו, אבי החליט למכור את השטח.
האם אני עדיין צריכה לשלם את דמי הרצינות?
אם לא אשלם בטענה ששמחתי על אדם מסוים שהיה צריך להלוות לי ולא הלווה (וזה נכון), זה זלזול בביה"מ או שזה יכול להתקבל ?
בבקשה תענו לי כי אין לי כסף לעו"ד, אני מייצגת את עצמי. בבקשה תתיחסו להודעה.
אני רק צריכה לדעת אם חובה עלי לשלם למרות שיש תפנית מסוימת.
תודה רבה
רבקי
שינוי החלטת בית משפט
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
06/11/07
שלום רבקי,
שאלתך אלינו לוקה בשניים:
ראשית, מדובר בשאלה מתחום הקשור לפורום בתי המשפט ועל כן מוטב היה להפנותה לפורום המתאים. שנית יהיה זה מאוד לא רציני ולא אחראי לנסות להשיב על שאלתך מבלי לקרוא את כתבי בית המשפט והחלטותיו. ככלל, החלטות בית המשפט יש לכבד ולקיים שאם לא כן, את עלולה להקנס בגין ביזיון בית משפט. אמנם, לעיתים ניתן להגיש בקשה לבית המשפט לשינוי החלטה, עקב שינוי נסיבות הקשורות בסכסוך עצמו. אם אדם לא הלווה לך סכום שהיה מיועד לתשלום בהתאם להחלטת בית המשפט, זה כשלעצמו על פניו אינו קשור בסכסוך ומשכך בית המשפט עלול לדחות את הבקשה.
שיהיה בהצלחה!
שאלתך אלינו לוקה בשניים:
ראשית, מדובר בשאלה מתחום הקשור לפורום בתי המשפט ועל כן מוטב היה להפנותה לפורום המתאים. שנית יהיה זה מאוד לא רציני ולא אחראי לנסות להשיב על שאלתך מבלי לקרוא את כתבי בית המשפט והחלטותיו. ככלל, החלטות בית המשפט יש לכבד ולקיים שאם לא כן, את עלולה להקנס בגין ביזיון בית משפט. אמנם, לעיתים ניתן להגיש בקשה לבית המשפט לשינוי החלטה, עקב שינוי נסיבות הקשורות בסכסוך עצמו. אם אדם לא הלווה לך סכום שהיה מיועד לתשלום בהתאם להחלטת בית המשפט, זה כשלעצמו על פניו אינו קשור בסכסוך ומשכך בית המשפט עלול לדחות את הבקשה.
שיהיה בהצלחה!
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עדיין לא קבלתי תשובה מ 30/10/2007
אלכס
05/11/07
,תודה
"נפלת בין הכסאות"
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/11/07
נכתבה תשובה. יום טוב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום מקרקעין בדיור מוגן
אורית
04/11/07
אשמח להבין כיצד נירשת יחידת דיור בבית דיור מוגן.משלמים המון כסף איזה ערבויות אמורים לקבל והאם היחידה תהייה רשומה על שם הדייר בטבו?
הערת מערכת : לקריאה אודות רישום מקרקעין >>
הערת מערכת : לקריאה אודות רישום מקרקעין >>
דיור מוגן
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
05/11/07
שלום אורית
כל פרויקט של דיור מוגן מעמיד את הבטוחות המוצעות על ידו. העקרון של דיור מוגן הוא שרוכש הזכות אינו נרשם כבעלים בלעדי בטאבו שהרי הוא "דייר" גם אם "מוגן". בהתאם, רוכש הזכות גם אינו משלם את מלוא שווי ערך הנכס בבעלות מלאה. בדרך כלל בפרויקט כזה מוצעות אחת או יותר מהחלופות הבאות: ערבות בנקאית כנגד כל תשלום, משכון זכויות הבעלים ביחס לדירה, הערת אזהרה הנרשמת בטאבו לגבי זכויות הדייר בדירה.
כל פרויקט של דיור מוגן מעמיד את הבטוחות המוצעות על ידו. העקרון של דיור מוגן הוא שרוכש הזכות אינו נרשם כבעלים בלעדי בטאבו שהרי הוא "דייר" גם אם "מוגן". בהתאם, רוכש הזכות גם אינו משלם את מלוא שווי ערך הנכס בבעלות מלאה. בדרך כלל בפרויקט כזה מוצעות אחת או יותר מהחלופות הבאות: ערבות בנקאית כנגד כל תשלום, משכון זכויות הבעלים ביחס לדירה, הערת אזהרה הנרשמת בטאבו לגבי זכויות הדייר בדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום מקרקעין - קריאה נוספת
אתר הפורומים
16/07/08
לקריאה נוספת, מקצועית, אודות רישום מקרקעין ראה:
רישום מקרקעין
רישום מקרקעין
פיצול דירה לשני יח' דיור
דינה
04/11/07
בעל דירה בקומת הקרקע חילק את הדירה לשני יח' דיור. דירה אחת בחזית ודירה שניה הכניסה דרך החצר מתחת לחלון חדר השינה שלי. הבנתי מהעיריה שזה עובר לטיפול המח' המשפטית, איך אפשר להבהיר שברצוני שהדירה תחזור לקדמותה (דלת הכניסה מהחצר תסגר).תודה
פיצול דירה וירידת ערך
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/11/07
דינה שלום.
כעקרון, הטיפול בעברייני תכנון והבניה הינו בסכמות העירייה אשר מגישה כתבי אישום לבית המשפט לעניינים מקומיים ועותרת למתן צווי הריסה, קנסות וכו..
את יכולה מבחינתך לעתור לערכאות למתן צו להחזרת המצב לקדמותו, אך ככל שהעירייה מעורבת ונוקטת צעדים אופרטיבים כנגד השכן, מוטב כי תמתיני לראות כיצד מתקדם ההליך הפלילי. בנוסף, רצוי להיות עם ה"יד על הדופק" למקרה שאותו שכן ינסה "להכשיר את השרץ" ולבקש היתר בניה (לפיצול). במקרה כזה תוכלי להגיש את התנגדותך ולפרט מה הנזק שנגרם לך ומדוע אין ליתן לשכנך היתר בניה.
לסיום, אם את סבורה שנגרם לך נזק כלכלי כתוצאה מפיצול הדירה (הגדלת מספר היחדיות בבניין, פגיעה בשביל הכניסה מהחצר וכו.), את יכולה להצטייד בחוות דעת שמאית המכמתת את ירידת הערך של דירתך ולהגיש כנגד שכנך תביעה כספית (ביחד או בנפרד לתביעה להשבת המצב לקדמותו).
כעקרון, הטיפול בעברייני תכנון והבניה הינו בסכמות העירייה אשר מגישה כתבי אישום לבית המשפט לעניינים מקומיים ועותרת למתן צווי הריסה, קנסות וכו..
את יכולה מבחינתך לעתור לערכאות למתן צו להחזרת המצב לקדמותו, אך ככל שהעירייה מעורבת ונוקטת צעדים אופרטיבים כנגד השכן, מוטב כי תמתיני לראות כיצד מתקדם ההליך הפלילי. בנוסף, רצוי להיות עם ה"יד על הדופק" למקרה שאותו שכן ינסה "להכשיר את השרץ" ולבקש היתר בניה (לפיצול). במקרה כזה תוכלי להגיש את התנגדותך ולפרט מה הנזק שנגרם לך ומדוע אין ליתן לשכנך היתר בניה.
לסיום, אם את סבורה שנגרם לך נזק כלכלי כתוצאה מפיצול הדירה (הגדלת מספר היחדיות בבניין, פגיעה בשביל הכניסה מהחצר וכו.), את יכולה להצטייד בחוות דעת שמאית המכמתת את ירידת הערך של דירתך ולהגיש כנגד שכנך תביעה כספית (ביחד או בנפרד לתביעה להשבת המצב לקדמותו).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בקשר למיסי מדינה
שגיא
03/11/07
לפני כ שנתיים וחצי מכרנו דירה שניתנה בירושה לכמה אחים.
בחלק שלי שקיבלתי קניתי ישר דירה.
עכשיו שאלתי היא כזו....
ידוע לי שבמהלך 4 שנים לא ניתן למכור ללא תשלום מס שבח ,האם זה מדבר על מכירת דירת ירושה ,או שעדין צריך לחקות לסיום תקופת 4 השנים?
ואילו תשלומים נוספים ישנם בשעת מכירת דירה חוץ ממס שבח.
ושאלה חשובה בהמשך למכירת הדריה האם אני אצתרך לשלם שוב מס שבח או יתר מיסים שיש בשעת קניה כנגד אותה הדירה.....
תודה רבה לעונים מקווה שכתבתי ברור...
בחלק שלי שקיבלתי קניתי ישר דירה.
עכשיו שאלתי היא כזו....
ידוע לי שבמהלך 4 שנים לא ניתן למכור ללא תשלום מס שבח ,האם זה מדבר על מכירת דירת ירושה ,או שעדין צריך לחקות לסיום תקופת 4 השנים?
ואילו תשלומים נוספים ישנם בשעת מכירת דירה חוץ ממס שבח.
ושאלה חשובה בהמשך למכירת הדריה האם אני אצתרך לשלם שוב מס שבח או יתר מיסים שיש בשעת קניה כנגד אותה הדירה.....
תודה רבה לעונים מקווה שכתבתי ברור...
מיסוי מקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/11/07
שגיא שלום.
בכדי לענות לשאלתך יש לבחון באיזה פטור השתמשתם (אם בכלל) במכירת הדירה שהתקבלה בירושה. בחוק מיסוי מקרקעין ישנם מספר פטורים שונים מתשלום מס שבח כאשר אחד מהם המפורט בסעיף 49 (ב)(5) לחוק מאפשר לבקש פטור ממס שבח בגין דירה שהתקבלה בירושה באם המוריש עמד בתנאי הפטור בשעת פטירתו (דירה יחידה, לא מכר ב- 4 שנים וכו). ככל שהשתמשתם בפטור זה בשעת מכירת הדירה, אין לך כל צורך להמתין תקופה של 4 שנים בכדי לבקש פטור בגין מכירת דירתך הנוכחית.
מוצע כי תפנה לעו"ד שייצג אתכם במכירה ו/או תפנה למשרדי מיסוי מקרקעין לבדוק את ההצהרה שהוגשה בקשר למכירת הדירה שהתקבלה בירושה.
בכדי לענות לשאלתך יש לבחון באיזה פטור השתמשתם (אם בכלל) במכירת הדירה שהתקבלה בירושה. בחוק מיסוי מקרקעין ישנם מספר פטורים שונים מתשלום מס שבח כאשר אחד מהם המפורט בסעיף 49 (ב)(5) לחוק מאפשר לבקש פטור ממס שבח בגין דירה שהתקבלה בירושה באם המוריש עמד בתנאי הפטור בשעת פטירתו (דירה יחידה, לא מכר ב- 4 שנים וכו). ככל שהשתמשתם בפטור זה בשעת מכירת הדירה, אין לך כל צורך להמתין תקופה של 4 שנים בכדי לבקש פטור בגין מכירת דירתך הנוכחית.
מוצע כי תפנה לעו"ד שייצג אתכם במכירה ו/או תפנה למשרדי מיסוי מקרקעין לבדוק את ההצהרה שהוגשה בקשר למכירת הדירה שהתקבלה בירושה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות הסתיים ואנו ממשיכים לשלם … מה עכשיו?
גדעון
01/11/07
שלום,
אנו גרים בשכירות באותה הדירה 9 שנים - החל מיוני 1998.
ביוני 1999 הסתיים החוזה ובאופן אוטומאתי חודש לשנה נוספת (אופציה).
ביוני 2000 פשוט המשכנו לשלם אותה שכ"ד מידי חודש - אותה שכ"ד אנו משלמים עד היום, מידי חודש ובזמן. מידי פעם בעל הדירה תיקן דברים שונים, ומידי פעם לא - על אף חובתו לפי החוזה (שבעצם פג תוקפו, או לא?)
עכשיו בחודש נובמבר 2007 הוא רותה לעלות שכ"ד ב-20% ולא "אין בעיה תמצאו מקום מגורים אחר"
אנחנו בחרדה ממש ... האם בכלל יש לנו חוזה? ומה זה אומר מחינתינו? אם כן, האם לא צריך לפחות לחקות "לתחילת" החוזה, כלומר חודש יוני?
חבר אמר לי כי האמת שבעל הדירה ללא אמצאים בכלל לשנות החוזה היום כי בעת קבלת הכסף שלנו הוא בעצם אישר קיום בחוזה. זה נכון? ומב זה אומר?
HELP!
אנו גרים בשכירות באותה הדירה 9 שנים - החל מיוני 1998.
ביוני 1999 הסתיים החוזה ובאופן אוטומאתי חודש לשנה נוספת (אופציה).
ביוני 2000 פשוט המשכנו לשלם אותה שכ"ד מידי חודש - אותה שכ"ד אנו משלמים עד היום, מידי חודש ובזמן. מידי פעם בעל הדירה תיקן דברים שונים, ומידי פעם לא - על אף חובתו לפי החוזה (שבעצם פג תוקפו, או לא?)
עכשיו בחודש נובמבר 2007 הוא רותה לעלות שכ"ד ב-20% ולא "אין בעיה תמצאו מקום מגורים אחר"
אנחנו בחרדה ממש ... האם בכלל יש לנו חוזה? ומה זה אומר מחינתינו? אם כן, האם לא צריך לפחות לחקות "לתחילת" החוזה, כלומר חודש יוני?
חבר אמר לי כי האמת שבעל הדירה ללא אמצאים בכלל לשנות החוזה היום כי בעת קבלת הכסף שלנו הוא בעצם אישר קיום בחוזה. זה נכון? ומב זה אומר?
HELP!
חוזה שכירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/11/07
גדעון שלום.
לפי התיאור העובדתי שבשאלתך נראה כי חוזה השכירות שריר וקיים, וחודש מידי שנה בשנה בהתנהגות הצדדים. ניתן לטעון כי האופציה הינה אופציה מתחדשת אוטומטית כאשר בכל שנה ושנה ממשיכות הוראות החוזה לחול בשינויים המחייבים (מועדים וכו..) עם זאת, רצוי לבחון בקפידה את הוראות החוזה ובעיקר את ההוראות שמתייחסות לאופציה להארכת החוזה.
סבורני שבעל הדירה לא יכול עתה לקבוע מסמרות באופן חד צדדי ו"להקפיץ" את דמי השכירות ללא הסכמתך ומבלי לנהל עמך מו"מ על כך. מה שכן אפשרי מבחינתו, זה להכיר בכך שתקופת השכירות אכן הוארכה משנה לשנה ולקראת תום שנת השכירות הנוכחית להודיעך (זמן סביר מראש) על סיום חוזה השכירות.
חשוב כי תדע, כי לבעל הבית יש יותר ממה לחשוש מאשר לך, שכן יש לך זכות חזקה בנכס (שוכר) והוא אינו יכול פשוט לסלק אותך מהדירה ולתפוס חזקה. עזיבת הדירה על ידך או שינוי תנאי החוזה והעלאת דמי השכירות צריכים להעשות בהדברות איתך, ובהסכמתך ולא בדרך של איומים.
רצוי כי תסביר זאת בנחמדות לבעל הדירה וככל שזה לא יעזור מוצע כי תפנה לקבלת יעוץ משפטי לטיפול בנושא. נראה כי יש לך קייס טוב.
שבת שלום.
לפי התיאור העובדתי שבשאלתך נראה כי חוזה השכירות שריר וקיים, וחודש מידי שנה בשנה בהתנהגות הצדדים. ניתן לטעון כי האופציה הינה אופציה מתחדשת אוטומטית כאשר בכל שנה ושנה ממשיכות הוראות החוזה לחול בשינויים המחייבים (מועדים וכו..) עם זאת, רצוי לבחון בקפידה את הוראות החוזה ובעיקר את ההוראות שמתייחסות לאופציה להארכת החוזה.
סבורני שבעל הדירה לא יכול עתה לקבוע מסמרות באופן חד צדדי ו"להקפיץ" את דמי השכירות ללא הסכמתך ומבלי לנהל עמך מו"מ על כך. מה שכן אפשרי מבחינתו, זה להכיר בכך שתקופת השכירות אכן הוארכה משנה לשנה ולקראת תום שנת השכירות הנוכחית להודיעך (זמן סביר מראש) על סיום חוזה השכירות.
חשוב כי תדע, כי לבעל הבית יש יותר ממה לחשוש מאשר לך, שכן יש לך זכות חזקה בנכס (שוכר) והוא אינו יכול פשוט לסלק אותך מהדירה ולתפוס חזקה. עזיבת הדירה על ידך או שינוי תנאי החוזה והעלאת דמי השכירות צריכים להעשות בהדברות איתך, ובהסכמתך ולא בדרך של איומים.
רצוי כי תסביר זאת בנחמדות לבעל הדירה וככל שזה לא יעזור מוצע כי תפנה לקבלת יעוץ משפטי לטיפול בנושא. נראה כי יש לך קייס טוב.
שבת שלום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפחתת מס הקניה
יוסי
31/10/07
האם מומלץ לפצל את העיסקה ל2 עיסקאות רכישתהדירה ורכישה בנפרד של הארונות והמזגנים על מנת להפחית את מס רכישת הדירה ?
האם יש סכום מכסימלי אפשרי לפיצול הנ"ל ?
האם כדאי לקחת על עצמנו את מס השבח ולהפחיתו מסכום הדירה על מנת להפחית עוד את מס רכישת הדירה ?
בתודה
יוסי
האם יש סכום מכסימלי אפשרי לפיצול הנ"ל ?
האם כדאי לקחת על עצמנו את מס השבח ולהפחיתו מסכום הדירה על מנת להפחית עוד את מס רכישת הדירה ?
בתודה
יוסי
הפחתת מס רכישה
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
01/11/07
שלום יוסי.
אתה בהחלט רשאי לרכוש אביזרים ומתקנים שאינם מחוברים לדירה חיבור של קבע במסגרת הסכם נפרד ובתמורה לסכום ריאלי, שאינו נכלל בסכום רכישת הדירה עצמה. בכך אכן תוכל להפחית את שווי הרכישה לצרכי מס רכישה.
כאשר הרוכש נטול על עצמו לשאת במס השבח החל עפ"י דין על המוכר ("עסקת נטו") אין הוא מפחית את מס הרכישה, משום שמפקח שומת המקרקעין מתייחס לתשלום זה כחלק מהתמורה של הרכוש עבור המוכר.
אתה בהחלט רשאי לרכוש אביזרים ומתקנים שאינם מחוברים לדירה חיבור של קבע במסגרת הסכם נפרד ובתמורה לסכום ריאלי, שאינו נכלל בסכום רכישת הדירה עצמה. בכך אכן תוכל להפחית את שווי הרכישה לצרכי מס רכישה.
כאשר הרוכש נטול על עצמו לשאת במס השבח החל עפ"י דין על המוכר ("עסקת נטו") אין הוא מפחית את מס הרכישה, משום שמפקח שומת המקרקעין מתייחס לתשלום זה כחלק מהתמורה של הרכוש עבור המוכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קנית דירה שהפכו מחסן בה ל-2 חדרי מגורים ללא חלונות
יוסי
31/10/07
שלום רב
אנו על סף רכישת דירה בת 5.5 חדרים אשר לה מחסן שהפכו אותו ללא רישוי בניה לדירת 2 חדרים נפרדת ללא חלונות.
האם אני כקונה עשוי לספוג בעיות בשל השינוי הנ"ל שנעשה למחסן ואם כן אז אילו בעיות עלולות להתרחש ?
האם בשל כך אני צריך להימנע מרכישת הדירה?
בתודה
יוסי
אנו על סף רכישת דירה בת 5.5 חדרים אשר לה מחסן שהפכו אותו ללא רישוי בניה לדירת 2 חדרים נפרדת ללא חלונות.
האם אני כקונה עשוי לספוג בעיות בשל השינוי הנ"ל שנעשה למחסן ואם כן אז אילו בעיות עלולות להתרחש ?
האם בשל כך אני צריך להימנע מרכישת הדירה?
בתודה
יוסי
"כלה עם גיבנת"
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
01/11/07
שלום יוסי.
פיצול מחסן מדירה ושינוי ייעודה למגורים הינם פעולות הטעונות היתר (או אישור עפ"י תב"ע). ככל שזה לא התקיים בדירה האמורה, הרי שהינך קונה נכס הכולל "שרץ" שיש להכשירו. לשם הבנת תהליך "הכשרת השרץ" אני מציע, כי תפנה לאדריכל הבקיא בתחום. החזקת "שרץ" מהסוג שתארת, ללא הכשרתו, עלולה להוות עבירה לפי חוק התכנון והבניה שתגרור אחריה כתב אישום, גם כנגדך כמחזיק ו/או בעלים. מדובר, אם כן, בהרפתקה די מפוקפקת שוודאי מצדיקה, כי תבדק לעומק ע"י עו"ד לפני שתקבל החלטה אם "לקפוץ על ההזדמנות" - אם לאו...
בהצלחה.
פיצול מחסן מדירה ושינוי ייעודה למגורים הינם פעולות הטעונות היתר (או אישור עפ"י תב"ע). ככל שזה לא התקיים בדירה האמורה, הרי שהינך קונה נכס הכולל "שרץ" שיש להכשירו. לשם הבנת תהליך "הכשרת השרץ" אני מציע, כי תפנה לאדריכל הבקיא בתחום. החזקת "שרץ" מהסוג שתארת, ללא הכשרתו, עלולה להוות עבירה לפי חוק התכנון והבניה שתגרור אחריה כתב אישום, גם כנגדך כמחזיק ו/או בעלים. מדובר, אם כן, בהרפתקה די מפוקפקת שוודאי מצדיקה, כי תבדק לעומק ע"י עו"ד לפני שתקבל החלטה אם "לקפוץ על ההזדמנות" - אם לאו...
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התעוררה בעיה
תושב
31/10/07
קניתי דירה עם חניה בטבו, לפי שרטוטי הטבו החניה ממוקמת במקום ללא גישה (שטח משותף של הבנין-כמו גינה) ואף מהווה כיום חלק מגינה משותפת. כמובן שהדיירים מתנגדים להקמת החניה וכן ליצירת גישה לחניה. שאלתי היא אם יש לי שרטוטים של כל הבניין זה מהווה אישור או שאני צריך עוד אישורים מהטבו כמו כן האם אני צריך איזשהוא אישור מהעיריה על פתיחת גישה או על העמדת רכבי בשטח.
חניה "וירטואלית"
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
01/11/07
תושב יקר!
לא ברור כיצד נרשמה החניה בטאבו מבלי שנבדק ונמצא ע"י המפקח על רישום המקרקעין שלחניה יש גישה. מניסיוני, צו הבית המשותף, הכולל תשריט עם ההצמדות (כמו חניות), נבחן ונבדק שוב ושוב ע"י המפקח וטעות כזו הינה כמעט בלתי אפשרית (אם כי כולנו בני אדם, גם עורכי-הדין, אגב...). שאלת השאלות, אם כן, מה רשום ומשורטט בטאבו ומכל מקום הייתי מציע כי עורך דין המתמחה בתחום יבחן את המסמכים על מנת שיתן לך תשובה מושכלת כיצד לנהוג. חניה הינה נכס חשוב ובעל ערך ומוטב שתפעל בדרך שתבטיח את זכויותיך!
בינתיים... (אם תרשה לי להקדיש לזכרו של פולי הגשש): "סע לשלום חביבי, המפתחות בפנים!"
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
לא ברור כיצד נרשמה החניה בטאבו מבלי שנבדק ונמצא ע"י המפקח על רישום המקרקעין שלחניה יש גישה. מניסיוני, צו הבית המשותף, הכולל תשריט עם ההצמדות (כמו חניות), נבחן ונבדק שוב ושוב ע"י המפקח וטעות כזו הינה כמעט בלתי אפשרית (אם כי כולנו בני אדם, גם עורכי-הדין, אגב...). שאלת השאלות, אם כן, מה רשום ומשורטט בטאבו ומכל מקום הייתי מציע כי עורך דין המתמחה בתחום יבחן את המסמכים על מנת שיתן לך תשובה מושכלת כיצד לנהוג. חניה הינה נכס חשוב ובעל ערך ומוטב שתפעל בדרך שתבטיח את זכויותיך!
בינתיים... (אם תרשה לי להקדיש לזכרו של פולי הגשש): "סע לשלום חביבי, המפתחות בפנים!"
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס מכירה
אלכס
30/10/07
לפני כחודש, מכרנו דירה שלנו, בנוסף לכך, יש לנו דירה נוספת, שנרכשה לפני 4 שנים ודירה שהתקבלה בירושה ( דירה יחידה שהיתה לאמי ז"ל)
כיום, אנו רוצים לרכוש דירה אחרת ובמקביל למכור 2 הדירות שנשארו לנו.
1-שאלה: האם אנו חייבים לשלם מס רכישה במידה וקנית דירה האחרת יהיה לפני מכירת 2 דירות אחרות שלנו? אם התשובה היא חיובית-האם אפשר לקבל ההחזר בעתיד?
2- האם חוק חדש (שנכנס היום בתוקף) משנה במשיהו מצבנו.
בתודה
כיום, אנו רוצים לרכוש דירה אחרת ובמקביל למכור 2 הדירות שנשארו לנו.
1-שאלה: האם אנו חייבים לשלם מס רכישה במידה וקנית דירה האחרת יהיה לפני מכירת 2 דירות אחרות שלנו? אם התשובה היא חיובית-האם אפשר לקבל ההחזר בעתיד?
2- האם חוק חדש (שנכנס היום בתוקף) משנה במשיהו מצבנו.
בתודה
תכנון מס
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/11/07
אלכס שלום.
עם כל הרצון לענות ולעזור ולו במעט, הפורום אינו המקום המתאים בכדי ל"בנות" לך תכנון מס. אתה מתאר מספר נכסים ומספר פעולות מכירה וקניה שברצונך לבצע ומן הראוי כי תפנה לקבלת יעוץ מקדים לפני נקיטת פעולות נוספות (מכירה או קניה). ישנה משמעות רבה מאוד לסדר מכירת הנכסים ולשימוש בפטורים השונים ממס שבח בעיקר שמדובר בדירה שהתקבלה בירושה.
אנסה להשיב לשאלותיך במנותק מהליכי המכירה והקניה שבכוונתכם לבצע (בתקווה אחרי קבלת יעוץ משפטי).
מס רכישה מופחת, דהיינו, מדרגה ראשונה 0% שעשויה לפטור כליל ממס רכישה (החל מ- 1.11.07 עד לסכום של 925,000 ש"ח) מיועד למי שהדירה הנרכשת הינה דירתו היחידה. קיימת אפשרות במסגרת ההצהרה לרשויות המס להתחייב למכור דירה נוספת קיימת בתוך תקופה של 24 חודשים מיום רכישת הדירה הנוכחית. במקרה זה הפרש המס מוקפא עד לתום התקופה הנ"ל.
מאחר וציינת כי יש בבעלותכם שתי דירות, אפשרות זו אינה עומדת בפניך.
לגבי שאלתך השניה התשובה היא לא.
בהצלחה.
עם כל הרצון לענות ולעזור ולו במעט, הפורום אינו המקום המתאים בכדי ל"בנות" לך תכנון מס. אתה מתאר מספר נכסים ומספר פעולות מכירה וקניה שברצונך לבצע ומן הראוי כי תפנה לקבלת יעוץ מקדים לפני נקיטת פעולות נוספות (מכירה או קניה). ישנה משמעות רבה מאוד לסדר מכירת הנכסים ולשימוש בפטורים השונים ממס שבח בעיקר שמדובר בדירה שהתקבלה בירושה.
אנסה להשיב לשאלותיך במנותק מהליכי המכירה והקניה שבכוונתכם לבצע (בתקווה אחרי קבלת יעוץ משפטי).
מס רכישה מופחת, דהיינו, מדרגה ראשונה 0% שעשויה לפטור כליל ממס רכישה (החל מ- 1.11.07 עד לסכום של 925,000 ש"ח) מיועד למי שהדירה הנרכשת הינה דירתו היחידה. קיימת אפשרות במסגרת ההצהרה לרשויות המס להתחייב למכור דירה נוספת קיימת בתוך תקופה של 24 חודשים מיום רכישת הדירה הנוכחית. במקרה זה הפרש המס מוקפא עד לתום התקופה הנ"ל.
מאחר וציינת כי יש בבעלותכם שתי דירות, אפשרות זו אינה עומדת בפניך.
לגבי שאלתך השניה התשובה היא לא.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסת סגורה
גבי
29/10/07
שלום לך, יש לי מרפסת סגורה בבית והייתי מעוניין לשפץ את הבית ולהכניס את המרפסת כך שתהיה חלק מהבית. הכוונה להגדיל את הסלון ולוותר על המרפסת. האם אני צריך לקבל על כך אישור מיוחד שהרי מדובר גם ככה במרפסת סוגרה ואני סך הכל פורץ קיר פנימי בבית שלי?
שיפוץ פנימי
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
30/10/07
שלום גבי.
ככלל, שיפוץ פנימי של הדירה אשר אינו נוגע לקירות החיצוניים או לקירות/עמודי תמך בדירה, אינו טעון היתר.
ככלל, שיפוץ פנימי של הדירה אשר אינו נוגע לקירות החיצוניים או לקירות/עמודי תמך בדירה, אינו טעון היתר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כתבתם שגם ירושה רלוונטי, אז..
נטע אחיטוב
28/10/07
רציתי לשאול אם יש בעיה שאבא שלי יערוך את הצוואה שלו בעזרת בני( כלומר נכדו ) שהוא גם עו"ד במקצועו?
צוואה
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
29/10/07
שלום נטע.
למרות שהנושא אינו נוגע כלל למקרקעין (גם לא בהקשר) אשיב לשאלתך בתמצית: כל עוד אין בצוואה כדי לזכות את בנך בדרך כלשהי, אין מניעה כי הוא יסייע בעריכתה. ובלשון החוק (סעיף 35 לחוק הירושה): "הוראת צוואה, המזכה את מי שערך אותה או היה עד לעשייתה או לקח באופן אחר חלק בעריכתה... - בטלה".
למרות שהנושא אינו נוגע כלל למקרקעין (גם לא בהקשר) אשיב לשאלתך בתמצית: כל עוד אין בצוואה כדי לזכות את בנך בדרך כלשהי, אין מניעה כי הוא יסייע בעריכתה. ובלשון החוק (סעיף 35 לחוק הירושה): "הוראת צוואה, המזכה את מי שערך אותה או היה עד לעשייתה או לקח באופן אחר חלק בעריכתה... - בטלה".
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נאמן
ורד
27/10/07
דודי תושב חוץ המעונין לרכוש לבנו דירה בארץ. בגלל מס עיזבון הוא הקים נאמנות עבור בנו ועכשיו הוא רוצה לקנות את הדירה. הדירה תהיה רשומה ע"ש הנאמנות והוא שואל אם הוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח אם הנאמנות תרצה למכור את הדירה כמו שזכאים אנשים פרטיים.
נאמנות לצרכי מס-שבח
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
29/10/07
ורד שלום.
לא ברור כיצד השתרבב מס עזבון לשאלתך, שהרי זהו מס שבוטל זה מכבר...
מכל מקום, כעקרון על-פי דיני מס מקרקעין החלים בארץ, בדרך כלל הנאמנות הינה "שקופה" והחיוב נעשה על פי הזכויות הקבועות בחוק ביחס לנתונים של הנהנה. לגבי המקרה שתארת, חסרים פרטים רבים וחשובים אשר דרושים על מנת לקבוע את הזכאות לפטור ממס שבח (למשל: היות המוכר תושב חוץ עלול למנוע פטור במקרים מסויימים), כך שמוטב כי תפני עם כל הנתונים שבידייך לעורך-דין על מנת שיעשה סדר בדברים וישאל את השאלות המתאימות לצורך מתן תשובה מושכלת.
לא ברור כיצד השתרבב מס עזבון לשאלתך, שהרי זהו מס שבוטל זה מכבר...
מכל מקום, כעקרון על-פי דיני מס מקרקעין החלים בארץ, בדרך כלל הנאמנות הינה "שקופה" והחיוב נעשה על פי הזכויות הקבועות בחוק ביחס לנתונים של הנהנה. לגבי המקרה שתארת, חסרים פרטים רבים וחשובים אשר דרושים על מנת לקבוע את הזכאות לפטור ממס שבח (למשל: היות המוכר תושב חוץ עלול למנוע פטור במקרים מסויימים), כך שמוטב כי תפני עם כל הנתונים שבידייך לעורך-דין על מנת שיעשה סדר בדברים וישאל את השאלות המתאימות לצורך מתן תשובה מושכלת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת מקרקעין במתנה
קיציהו
26/10/07
האם כאשר אדם מקבל במתנה שטח מקרקעין למשל מסבו ומחליט למכורו אחרי תקופה, מה יהיה הרווח שלו? האם השווי בעת המכירה פחות השווי ביום קבלת המתנה או את השווי מהמכירה עצמה? מה ההבדל בין קבלת הקרקע בעת הסבתא בחיים לבין מצב בו ניפטרה, האם בעודה בחיים זה יחשב כמתנה?
מיסוי מקרקעין שנתקבלו במתנה
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
29/10/07
שלום קיציהו.
אם הבינותי נכון שאלתך נוגעת למיסוי בעת מכירת שטח קרקע שנתקבל במתנה או בירושה. ובכן, התשובה לכך הרבה יותר מורכבת ממה שאתה מתאר. יש הבדל בין מתנה אשר "הוכרה לעניין מס עזבון" במועד הרלבנטי לבין מתנה שלא הוכרה, כאמור והאם שילם מקבל המתנה את מס הרכישה לפני מות המוריש. בנוסף, קביעת שווי הרכישה מושפעת מהתשובה לשאלה אם המתנה עצמה היתה פטורה ממס לפי סעיפי חוק מסויימים. בקיצור, חסרים פרטים רבים בשאלתך על מנת לבאר את אופן המיסוי. לגבי ירושה, התשובה קצת יותר פשוטה: לפי סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין הורשה איננה נחשבת "מכירה" לצרכי מס ולכן, אם נפטר המוריש לאחר 1 באפריל 1981 (מועד ביטול מס עיזבון), שווי הרכישה לצורכי חישוב השבח שנוצר הינו כעקרון השווי הרלבנטי במועד הרכישה ע"י המוריש, בשיערוך נכון להיום.
אם הבינותי נכון שאלתך נוגעת למיסוי בעת מכירת שטח קרקע שנתקבל במתנה או בירושה. ובכן, התשובה לכך הרבה יותר מורכבת ממה שאתה מתאר. יש הבדל בין מתנה אשר "הוכרה לעניין מס עזבון" במועד הרלבנטי לבין מתנה שלא הוכרה, כאמור והאם שילם מקבל המתנה את מס הרכישה לפני מות המוריש. בנוסף, קביעת שווי הרכישה מושפעת מהתשובה לשאלה אם המתנה עצמה היתה פטורה ממס לפי סעיפי חוק מסויימים. בקיצור, חסרים פרטים רבים בשאלתך על מנת לבאר את אופן המיסוי. לגבי ירושה, התשובה קצת יותר פשוטה: לפי סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין הורשה איננה נחשבת "מכירה" לצרכי מס ולכן, אם נפטר המוריש לאחר 1 באפריל 1981 (מועד ביטול מס עיזבון), שווי הרכישה לצורכי חישוב השבח שנוצר הינו כעקרון השווי הרלבנטי במועד הרכישה ע"י המוריש, בשיערוך נכון להיום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה
גדעון
26/10/07
במשך 25 שנה אני גר בבניין כאשר מבחוץ אין לו חניה מסודרת אבל כולם יודעים שלי ולאישתי יש שני מקומות חניה קבועים. כולם מכבדים את זה וגם אני מכבד אותם. פתאום בא שכן חדש וחונה לי במקום ואתמול הוא התחיל לצעוק עלי שזה לא המקום הפרטי שלי. מה אני יכול לעשות איתו? זה נורא מעצבן!
קרה וקורה לכולנו
יואב חננאל
29/10/07
נראה לי שעניין החניה מטריד את חצי מדינת ישראל. אם תמצא פתרון אני אשמח לשמוע
"שמירת זכויות" על מקום חניה
עו"ד משה כהן-זאדה
29/10/07
שלום גדעון.
במקום להתעצבן, אני מציע לך לשמוח שבמשך שנים כה רבות אף אחד לא ניסה למצות את זכותו לחנות במקום השייך לרשות הרבים...
ככל שהינך חונה במקום חניה ציבורי אשר לא רכשת בו כל זכות בלעדית בדרך כלשהי, הרי שכל אדם רשאי להחנות באותו מקום על בסיס "כל הקודם זוכה". אין די בעובדה ששכניך מכבדים את רצונך לחנות באותו מקום כדי להעניק לך בלעדיות במקום אשר תקפה כלפי "כולי עלמא".
במקום להתעצבן, אני מציע לך לשמוח שבמשך שנים כה רבות אף אחד לא ניסה למצות את זכותו לחנות במקום השייך לרשות הרבים...
ככל שהינך חונה במקום חניה ציבורי אשר לא רכשת בו כל זכות בלעדית בדרך כלשהי, הרי שכל אדם רשאי להחנות באותו מקום על בסיס "כל הקודם זוכה". אין די בעובדה ששכניך מכבדים את רצונך לחנות באותו מקום כדי להעניק לך בלעדיות במקום אשר תקפה כלפי "כולי עלמא".
שלום נתקלתי בבעיה
חיים מנשה
25/10/07
אני חי בבית פרטי עם גינה אשר מחוברת לה שדה גדול שנמצא מאחורי הבית. אני גר כבר מעל 25 שנה בבית ועם הזמן התחלתי לגדל עצי פרי וגינת ירק שהתפתחו מאוד והפכו ממש לחלקה גדולה ורצינית. לאחרונה הגיעו לאוזני שמועות כי העירייה מתכננת לבנות בשדה הזה בניין דירות חדש. כמובן שהבניין יפריע לי מאודויוריד לי מערך הבית אבל מה שיותר מפריע לי זה ההרס של העצים שגידלתי במשך שנים. אני אבוד עצות ולא יודע מה עלי לעשות. תוכל לעזור לי או לפחות להראות לי את הדרך לטפל בעניין?
שמירת זכויות בקרקע
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
25/10/07
שלום חיים מנשה. ציינת כי לגינה "מחוברת" שדה אך לא ברור מדבריך אם רכשת זכויות מסוג כלשהו (בעלות, חכירה, שכירות...) בשדה. אם הנך בעלים או חוכר לתקופה ארוכה הרי שלכאורה עומדת לך הגנת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו המגנה אף על קניינו של אדם. אם - מאידך - החלטת ביום בהיר אחד לטעת עצים בשדה ואולי ביום בהיר אחר החלטת שכדאי גם לגדר את אותו שדה ומאז חלפו להן שנים רבות בהן צימחת ופיתחת בוסתן לתפארת, אזי עולה שאלה משפטית אם יש לך מעמד כלשהו בשדה מכח השנים ותפיסת החזקה. בעניין זה הנני מפנה אותך לתגובת עו"ד זהר ארד מיום 22/10/07 ("בר רשות במקרקעין"). מכל מקום, אין ספק שאם חפץ אתה במיצוי זכויותיך החוקיות ביחס לשדה (ככל שישנן), מוטב כי תפנה ליועץ משפטי על מנת שיבחן את המצב העובדתי לעומק ויפרוס בפניך את האפשרויות המשפטיות העומדות בפניך. וככל שתקדים לעשות כן - כך יגדלו הסיכויים שתוכל לעמוד על זכויותיך, ככל שישנן, באופן יעיל ובמינימום הוצאות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה בירושלים
גלי
24/10/07
זה נכון שבירושלים מותר לבנות רק באבן ירושלמית ועד גובה מסויים? אני לא מבינה איך אפשר לצפות שהעיר תתפתח ככה. ואם זה באמת ככה אז שלא תהיה עיר בירה
תכנון ערים
עו"ד זהר ארד
מנהל
24/10/07
גלי שלום. אנא תפני את שאלתך לפורום מתאים בנושא אדריכלות ותכנון ערים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מנהל מקרקעי ישראל
דדוש
23/10/07
גוף מסורבל, ענק, שהסיכוי שמישהו יתייחס אליך שם הוא אפסי. עד שלא צועקים שם כלום לא עובד
ממ"י
עו"ד זהר ארד
מנהל
24/10/07
אנא תשוב לעדכן אותנו אם צעקות עזרו לך לזרז את הטיפול.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלייר מוטעה
אבשלום פנחס
23/10/07
לפני כשנתיים ראיתי פרסומות - תוכנית בנייה לבתי מגורים. התוכנית הייתה מדהימה וויתרתי על בית יפה שרציתי לקנות באותה תקופה על מנת לקנות בית מגורים כפי שהוצג בתוכנית. אני מחכה כבר שנתיים בדירות שכורות. שילמתי חלק מהכסף כבר לפני שנתיים ואתמול הלכתי לראות את הבית אחרי שהתקשרו להודיע לי שהבנייה הסתיימה. התברר לי שהבית שונה לגמרי מהתוכנית. האם יש לי עילה לתביעה? נגרמה לי ולמשפחתי עוגמת נפש גדולה מאוד
לא מובן
עו"ד זהר ארד
מנהל
24/10/07
לא ברור משאלתך האם השוני הוא בין התוכניות/פרסומות שהוצגו לך במשרד המכירות לפני הרכישה לבין המצב בפועל או בין התוכניות שצורפו להסכם המכר לבין המצב בפועל?
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת דירות
רוני שלום
23/10/07
שלום לכם, ותודה מראש
אני מתכוון לרכוש דירה בפ"ת ולחלק אותה לשלוש! אחרת לא הייתי קונה.
רמזו לי שזה לא יעבור בשתיקה מהעירייה! אני לא מתכוון לדווח, וגם אם כן, תאמת אני חושש מהיטלים וכאלה. אני בטח לא שואל איך להתחמק, אני שואל מה הדרך הנכונה (1) כמה זה יעלה לי (2) [הדירה שווה 180,000$ כמו שהיא היום, לפני השיפוץ שאני מתכנן] והאם זה פלילי ואני לוקח ריזיקה מטורפת? (3)
אני מתכוון לרכוש דירה בפ"ת ולחלק אותה לשלוש! אחרת לא הייתי קונה.
רמזו לי שזה לא יעבור בשתיקה מהעירייה! אני לא מתכוון לדווח, וגם אם כן, תאמת אני חושש מהיטלים וכאלה. אני בטח לא שואל איך להתחמק, אני שואל מה הדרך הנכונה (1) כמה זה יעלה לי (2) [הדירה שווה 180,000$ כמו שהיא היום, לפני השיפוץ שאני מתכנן] והאם זה פלילי ואני לוקח ריזיקה מטורפת? (3)
פיצול דירת מגורים
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
23/10/07
שלום רוני. כידוע, שיפוץ פנימי בדירה אינו טעון (בד"כ) היתר מהרשות המקומית ואולם, שיפוץ המביא לידי פיצול הדירה לשלוש יחידות דיור נפרדות מהווה שינוי מההיתר שניתן במקור להקמת הבניין ואפשר גם שיחרוג מהמותר עפ"י התב"ע. במקרה כזה יש לקבל את אישור הועדה המקומית בהליך תכנוני מתאים ואין ודאות כי אישור כזה ינתן כלל וכלל. אי קבלת היתר לביצוע עבודות בניה מקום בו יש חובה לקבלו עפ"י חוק התכנון והבניה מהווה עבירה העלולה לגרור אחריה כתב אישום פלילי. חשוב לציין בהקשר זה, כי לפי הפסיקה רק מקום בו קיימת הפרדה של ממש בין היחידות, לרבות שמירה על פרטיות הדיירים, וכאשר כל יחידה כוללת את כל הפונקציות הנדרשות לצורך קיומה כדירה נפרדת (מטבח, שירותים וכו'), אזי ניתן להחשיב את אלו כיחידות דיור עצמאיות. מכל מקום ישנו היבט נוסף והוא ההיבט הקנייני. ע"י פיצול הדירה והעלאת מספר יחידות הדיור באותו בניין אפשר שתפגע בשווי יתר הדירות בבניין ואולי גם בנוחות השימוש במתקני הבית. במקרה כזה אתה עלול להיחשף להתנגדות מצד יתר בעלי הדירות בבניין ואף לתביעה כספית. על-כן, עצתי לך בטרם תרכוש את הדירה (ובהנחה שהנך איש שומר חוק), כי תפנה למינהל הנדסה בעיריית פתח-תקווה על מנת לברר את עמדתה ביחס לפיצול דירה. מלבד זאת, רצוי מאוד לפנות ליועץ משפטי על מנת שיבחן לעומק את הסיכויים והסיכונים שבתכניותיך לגבי הדירה הספציפית בה מדובר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התיישנות במקרקעין
ארז אבשלום
22/10/07
שלום רב, כבר יותר משלושים שנה אני ( ואחרים כמוני) מנהל עסק על קרקע שאינה ברשותי אלא ברשות המדינה. כעבור כל כך הרבה שנים המדינה החלטיה שהיא רוצה לפנות אותנו מהאזור ולהעביר אותנו לאזור אחר כפיצוי. אין ספק כי המעבר יפגע קשות בעסק ושום פיצוי לא יפצה על כך. האם אחרי כל כך הרבה שנים המדינה יכולה לגרום לעוול כל כך גדול?
בר רשות במקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
22/10/07
ארז שלום.
ראשית, מומלץ לך לפנות בהקדם האפשרי לעו"ד בשביל לקבל יעוץ, ליווי ויצוג מול המדינה בהליכי הפינוי. הנושא סבוך ומורכב ולא מומלץ לך להתנהל לבדך בלי ליווי צמוד.
לא ברור מהתיאור שלך איזה מעמד יש לך בקרקע - פולש? בר רשות? חוכר?. זכויותיך (או העדר זכויותיך) בקרקע הם לא רק עניין של הגדרה אלא עניין לבירור משפטי. במקרה של סכסוך מינהל מקרקעין יטען שאתה לכל היותר בר רשות בקרקע, ורשות כידוע אפשר לבטל. מנגד תוכל אתה לטעון שבחלוף השנים הפכת להיות דייר מוגן או לחילופין בר רשות בלתי הדירה בקרקע, ומשמעות הדבר הוא שלא ניתן לבטל את הרשות שניתנה לך על ידי המינהל במפורש או מכללא. כאמור הנושא סבוך ומצריך יעוץ משפטי צמוד לרבות לצורך ניהול מו"מ על הפיצוי שמוצע לך. שיהיה בהצלחה.
ראשית, מומלץ לך לפנות בהקדם האפשרי לעו"ד בשביל לקבל יעוץ, ליווי ויצוג מול המדינה בהליכי הפינוי. הנושא סבוך ומורכב ולא מומלץ לך להתנהל לבדך בלי ליווי צמוד.
לא ברור מהתיאור שלך איזה מעמד יש לך בקרקע - פולש? בר רשות? חוכר?. זכויותיך (או העדר זכויותיך) בקרקע הם לא רק עניין של הגדרה אלא עניין לבירור משפטי. במקרה של סכסוך מינהל מקרקעין יטען שאתה לכל היותר בר רשות בקרקע, ורשות כידוע אפשר לבטל. מנגד תוכל אתה לטעון שבחלוף השנים הפכת להיות דייר מוגן או לחילופין בר רשות בלתי הדירה בקרקע, ומשמעות הדבר הוא שלא ניתן לבטל את הרשות שניתנה לך על ידי המינהל במפורש או מכללא. כאמור הנושא סבוך ומצריך יעוץ משפטי צמוד לרבות לצורך ניהול מו"מ על הפיצוי שמוצע לך. שיהיה בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכרון דברים
אביה
21/10/07
בעלי הבית שלי חתמו על זכרון דברים עם דיירת אופציונלית אחרת(כיוון שאני מעוניינת לעזוב-לפני סוף החוזה),וכאשר הם הגיעו למעמד חתימת חוזה(ממש בצמידות למועד עזיבתי את הדירה),החליטו שלא לחתום איתה.האם אני עדיין מחוייבת לחוזה?האם בעלי הבית יכולים להכריח אותי להשאר עוד חודשיים?מה עושים עם הצ'קים שנמצאים אצלם?
סיום הסכם שכירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
21/10/07
אביה שלום. חסרים פרטים חשובים בתיאור העובדתי שנתת בכדי ליתן תשובות מוצקות. בכל מקרה, את התשובות לשאלותיך יש לחפש ראשית בחוזה השכירות עליו חתמת. האם על פי החוזה את מחוייבת להישאר עד תום תקופת השכירות? האם על פי החוזה רשאי צד לחוזה לקצר את תקופת השכירות? אם כן באילו תנאים? כך או אחרת, ניתן אולי לראות בחתימת המשכירים על זכרון דברים כהסכמה שבהתנהגות מצדם לקיצור תקופת השכירות. כמובן שאת היית רשאית להסתמך על התנהגות זו ועל מצגי המשכירים, ולראות את הסכם השכירות כ"בא לסיומו" במועד בו היתה הדיירת אמורה להכנס לדירה, וזאת אף אם בסופו של דבר לא חתמו המשכירים עם הדיירת החלופית.
מוצע כי תדברי עם המשכירים ותנסי ללבן את הנושא ולהגיע להסכמות שיהיו מקובלות על שני הצדדים, לרבות השבת השיקים לידיך ופינוי "חלק" של הדירה לשביעות רצונם. אם לא ילך בהסכמה נראה שיש לך "קייס" די טוב לכאורה לפנות את הדירה ולדרוש את השיקים בחזרה ואולי אף לבטלם (בכפוף לבדיקת המצב העובדתי והמשפטי לאשורו על ידי עו"ד מטעמך). בהצלחה.
מוצע כי תדברי עם המשכירים ותנסי ללבן את הנושא ולהגיע להסכמות שיהיו מקובלות על שני הצדדים, לרבות השבת השיקים לידיך ופינוי "חלק" של הדירה לשביעות רצונם. אם לא ילך בהסכמה נראה שיש לך "קייס" די טוב לכאורה לפנות את הדירה ולדרוש את השיקים בחזרה ואולי אף לבטלם (בכפוף לבדיקת המצב העובדתי והמשפטי לאשורו על ידי עו"ד מטעמך). בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
לילי
21/10/07
שלום רב,
הייתי מעוניינת לדעת מהן מדרגות מס הרכישה נכון להיום (21/10/2007)
הייתי מעוניינת לדעת מהן מדרגות מס הרכישה נכון להיום (21/10/2007)
מדרגות מס רכישה מעודכנות - דירות מגורים
עו"ד זהר ארד
מנהל
21/10/07
להלן מדרגות מס רכישה מעודכנות מ- 16/10/07 ועד 15/1/08:
דירת מגורים יחידה
עד 634,650 ש"ח - 0%
מ- 634,650 ש"ח עד 787,000 ש"ח - 3.5%
מעל 787,000 - 5%
דירת מגורים נוספת
עד 787,000 ש"ח - 3.5%
מעל 787,000 ש"ח - 5%
דירת מגורים יחידה
עד 634,650 ש"ח - 0%
מ- 634,650 ש"ח עד 787,000 ש"ח - 3.5%
מעל 787,000 - 5%
דירת מגורים נוספת
עד 787,000 ש"ח - 3.5%
מעל 787,000 ש"ח - 5%
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף יעוץ לפמי קניית דירה
מתן
20/10/07
אני עומד בפני קניית דירה, יש לי עורך דין,אבל בכל זאת אבקש עוד חוות דעת, הדירה בטאבו רשומה כדירת 3 חדרים + 2 מחסנים צמודים לדירה הם חלק אינטגרלי מהדירה, בפועל מדובר בדירת 4 חדרים הדירה בת 10 ובפועל היא נבנתה ללא מחסן אחד - קירותי לא ניבנו והוא חלק מהדירה, והמחסן השני הוא בפועל נבנה כיחידת הורים.
השאלה עם יכולה להתעורר בעיה עם הרישום של חדר בדירה כמחסן?
מבחינת מס שבח? מבחינת קבלת משכנתא , שהבנק יעריך את הדירה כדירת 3 חדרים משום שכך היא רשומה, למרות שהיא 4 , ועקב כך לא יאשר את ההלואה?
עורך הדין אמר לי שאין בעיה שמישום שמדובר בשטח שהוא אינטגרלי של הדירה ,אף אחד לא יכול להגיד על השימוש שאני עושה בחלקי הדירה, ובנוסף חלה התיישנות.
אני לא שקט , וזקוק לחוות דעת נוספת בדחיפות!!!
השאלה עם יכולה להתעורר בעיה עם הרישום של חדר בדירה כמחסן?
מבחינת מס שבח? מבחינת קבלת משכנתא , שהבנק יעריך את הדירה כדירת 3 חדרים משום שכך היא רשומה, למרות שהיא 4 , ועקב כך לא יאשר את ההלואה?
עורך הדין אמר לי שאין בעיה שמישום שמדובר בשטח שהוא אינטגרלי של הדירה ,אף אחד לא יכול להגיד על השימוש שאני עושה בחלקי הדירה, ובנוסף חלה התיישנות.
אני לא שקט , וזקוק לחוות דעת נוספת בדחיפות!!!
חוות דעת נוספת
עו"ד זהר ארד
מנהל
21/10/07
מתן שלום. זה יהיה מאוד לא רציני, לא אחראי ואף מסוכן, ליתן לך חוות דעת משפטית נוספת בהסתמך על הנתונים שכתבת מבלי לעיין בכל המסמכים הרלבנטיים ומבלי לעשות את כל הבדיקות הרלבנטיות ברשות המקומית ובמשרדי מיסוי מקרקעין.
זה לגיטימי שהינך מבקש חוות דעת נוספת, אך במקרה כזה נראה כי יהיה עליך לפנות לעו"ד נוסף המתמחה בתחום עם כל המסמכים והפרטים הרלבנטיים.
מצטער שלא יכולתי לעזור מעבר לכך.
זה לגיטימי שהינך מבקש חוות דעת נוספת, אך במקרה כזה נראה כי יהיה עליך לפנות לעו"ד נוסף המתמחה בתחום עם כל המסמכים והפרטים הרלבנטיים.
מצטער שלא יכולתי לעזור מעבר לכך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
