פורום נדל&quot;ן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בעל הדירה נפטר

וויליאם 01/05/08

אני שוכר את אותה דירה כבר כעשר שנים - תשע מהן ללא חידוש חוזה. לפני חצי שנה ביקש בנו של בעל הבית לחדש את החוזה וגם העלה לי את שכר הדירה.

לרוע המזל (בכל המובנים) חודש וחצי לאחר חידוש החוזה, נפטר בעל הבית. בנו היורש כנראה מעוניין לפנות אותי מהדירה לפני פקיעתו (במרץ 2009). האם החוזה עדיין תקף גם מול היורשים?

יש צ'קים דחויים שלי מופקדים בחשבון המנוח לכמה חודשים. האם זה משנה משהו? בנוסף יש לי אופציה לעוד שנה, האם היא תקפה? תודה

לעמוד

המלא

אנא תפנה את השאלה לפורום דיני חוזים

עו"ד טלי קסלר מנהלת 01/05/08

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תושב זר

דנה 30/04/08

שלום שוב,
המון תודה רק עוד שאלה אחרונה ברשותך,
לפי ס' 49ב (2) :"הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16 א ,והמוכר לא מכר במשף 18 חודשים ....."
אני לא מבינה אם זה מתייחס גם לתושב זר או רק לתושב ישראל??
לא ברור לי אם זה חייב להיות תושב ישראל או יכול להיות גם תושב זר אבל שדירתו בישראל?
המון תודה לך.

לעמוד

המלא

לפי לשון החוק גם תושב זר

עו"ד זהר ארד מנהל 30/04/08

עו"ד זהר ארד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חידוש רישום בטאבו

גדי 30/04/08

האם חידוש רישום נכס בטאבו לאחר שתוקף הרישום פג לפני מספר שנים כרוך בתשלום כלשהו?

לעמוד

המלא

אגרות לשכת רישום המקרקעין

עו"ד זהר ארד מנהל 30/04/08

גדי שלום,
לנוחיותך ולנוחיות הגולשים להלן קישורית לפירוט כל האגרות הנגבות בלשכת רישום המקרקעין:
http://www.justice.gov.il/MOJHeb/HagafLrishomMekakein/LeskotRishomHamkarkein/agrot+haagaf+lerishum+mekarkein.htm
כפי שתראה, חידוש רישום לפי סעיף 135 לחוק המקרקעין פטור מאגרה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד

עו"ד זהר ארד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תושב זר

דנה 29/04/08

תודה רבה על תשובתך,
אך ברשותך האם את היכול להפנות אותי לסעיף ספציפי וחוק ספציפי המראים כי אכן גם אזרח זר בעל דירת מגורים יחידה בישראל ועומד בתנאים אכן זכאי לפטור?
המון תודה

לעמוד

המלא

תושב זר - המשך תשובה

עו"ד זהר ארד מנהל 29/04/08

דנה שלום,
החוק הוא :
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.
כפי שציינתי בתשובתי הקודמת, אין הוראה פוזיטיבית בחוק המתייחסת לתושב זר אלא הדבר נלמד מהוראות החוק עצמו.
לדוגמא - סעיפי הפטור השונים (בסע' 49 לחוק) מדברים על "מוכר דירת מגורים". תושב חוץ נכנס להגדרת "מוכר" לצורך העניין ולפיכך אם מדובר בדירה בישראל ומתקיימים התנאים הרלבנטים בחוק, יהיה זכאי אף הוא לפטור ממס שבח. כאשר המחוקק רצה לייחד הטבות לתושבי ישראל בלבד, הוא טרח לציין זאת במפורש. למשל, בסעיף 49ה. לחוק הקובע פטור חד פעמי (פעם בחיים) למי שמוכר שתי דירות קטנות בכדי לרכוש דירה גדולה יותר (בתנאים הקבועים בסעיף). שם מצויין במפורש - "תושב ישראל המוכר דירת מגורים מזכה"...
בברכה,
זהר ארד, עו"ד

עו"ד זהר ארד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ביצוע עיסקת מקרקעין ללא עו"ד

יוני 29/04/08

שלום לכולם
רציתי לדעת האם זה אפשרי לעשות עיסקה במקרקעין ללא עו"ד. אני בעל ידע משפטי ומתכוון למכור נכס נדל"ני. האם אוכל לייצג את עצמי בעיסקה? (אינני שואל האם זה כדאי, אלא האם אפשרי)

לעמוד

המלא

יצוג עצמי בעסקת מקרקעין

עו"ד זהר ארד מנהל 30/04/08

יוני שלום,
זה אכן אפשרי לייצג את עצמך אבל לא רצוי (על אף שלא שאלת הרגשתי חובה לציין זאת).
עם זאת, לתשומת ליבך, מאחר ואתה המוכר, סביר שתתקל בבעיה. בעסקאות מקרקעין נהוג להשאיר פיקדון כספי בנאמנות עד לקבלת אישורי המיסים של המוכר. בהנחה ותייצג את עצמך, סביר להניח שתאלץ למצוא נאמן שיחזיק את הכספים עד לקבלת אישורי מיסים או לסמוך על עוה"ד של הקונים שיעשה זאת (אני בטוח שהקונים לא יוותרו על שירותיו של עו"ד ברכישה).
בכל מקרה, שיהיה לך בהצלחה.
זהר ארד, עו"ד

עו"ד זהר ארד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

סנקציות נגד אי תשלום שכר דירה

ק. 29/04/08

שלום,
יש ברשותי בית הכולל מרתף עם כניסה נפרדת .
אני גר בבית ומשכיר למטה את המרתף.
בעקבות סכסוך החליטו הדיירים שלא משלמים שכר דירה ולא מתפנים.
שאלתי:מה הסנקציות שעומדות לרשותי מעבר להוצאת צו פינוי?
האם אני יכול לנתק את החשמל?השליטה על החשמל במרתף נמצאת בדירתי.
מה המשמעות של צעד כזה?
האם משטרה יכולה להתערב?
האם נעילת הדלת?

אציין רק שלא חלפו 30 יום מיום אי תשלום שכר דירה.
לא יודע האם זה עוזה ומה.

לעמוד

המלא

סנקציות כנגד שוכר

עו"ד זהר ארד מנהל 30/04/08

שלום רב,
לצערי איני איש בשורות.
הדרך המשפטית לפנות את השוכר היא באמצעות צו פינוי.
לשוכר ישנה זכות לחזקה בדירה מכח הסכם השכירות ואתה לא יכול לנקוט בסעדים עצמיים כנגדו. לשאלתך, ככל שתנעל את הדלת, תנתק את החשמל, תתפוס חזקה בכוח וכיו"ב, אתה אכן חשוף לאישומים פליליים (זה באמת נשמע לא פייר ולא הגיוני..).
התקופה של ה- 30 יום אינה רלבנטית שכן היא מתייחסת לפולשים ולא לשוכרים שזכותם הוקנתה על פי הסכם שכירות.
בקיצור, מומלץ כי תשלח לשוכר מכתב חריף (רצוי מעו"ד שתשכור לשם כך) המודיע לו על ביטול הסכם השכירות בעקבות הפרתו היסודית, וכן דרישה לפינוי מיידי של המושכר.
אם המכתב לא יעזור, תאלץ לעתור לבית המשפט בתביעת פינוי עם בקשה לפיצול סעדים או בצירוף תביעה כספית בגין כל הנזקים שנגרמו לך.
מצב לא נעים כלל.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד

עו"ד זהר ארד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רכישת דירה

ליאורה 29/04/08

שלום רב
מה התהליך הראשוני לרכישת דירה יד שניה.
פרוייקט שקיים מס' שנים.לדברי המוכרת לא בוצע בדק בית.
1.האם עליי להזמין בדק בית טרם הקנייה?
2.האם הקבלן עלול להתנער כיוון שהקונה "דחתה" את בדק הבית כאשר בוצע מסיבות כאלו או אחרות(לידה...וכו..)
3.האם עליי להביא עימי איש מקצוע לפגישה הבאה או אם אני מתרשמת כללית מהבית זה מספיק (מן הסתם איני יודעת כיצד לבדוק ליקויים כאלו או אחרים ומאידך אולי בגלל שמדובר בפרוייקט חדש רוב הסיכויים שאלו לא קיימים?

אשמח לכל הכוונה כיוון שזו דירתי הראשונה ועימי חששות כבדים :)

לעמוד

המלא

רכישת דירה יד שניה

עו"ד זהר ארד מנהל 30/04/08

ליאורה שלום,
ברכישת דירה יד שניה, אכן מומלץ לבדוק את הדירה באמצעות מהנדס מטעמך בטרם הרכישה.
כפי שאנו חוזרים ומציינים, כאשר אדם רוכש רכב ששווה עשירית ממחיר דירה, הוא לא מהסס לבדוק את הרכב במכון מורשה. על אחת כמה וכמה ברכישת נכס יקר ומורכב כגון דירת מגורים.
הקבלן שבנה את הבניין כפוף להוראות חוק המכר לעניין תקופת הבדק ואחריות אך במקרה שלך, ככל שיתגלו פגמים בדירה, מומלץ כי תטילי את האחריות לתיקונם על המוכר (שהוא ירדוף אחרי הקבלן בעניין האחריות...).
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד

עו"ד זהר ארד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

איך אני יכול לדעת מהו תאריך קבלת היתר בנייה ?

Tamir 29/04/08

איך אני יכול לדעת מהו תאריך קבלת היתר בנייה ?
אני יודע שיש הבדל לבין התאריך שבו קיבל הקבלן את ההיתר לבין התאריך שבו הוא שילם.
איך אני יכול לדעת מהו התאריך של קבלת ההיתר ?

תודה מראש לעוזרים.

לעמוד

המלא

על המסמך שצירפת לא רשום תאריך מתן ההיתר

עו"ד טלי קסלר מנהלת 01/05/08

תיאלץ להתקשר לוועדה המקומית ולברר מה התאריך שרשום במרשמיהם.

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברת חכירה

אריאל 28/04/08

מתי עלי להודיע לרשויות המס על העברת חכירה? מיום בו החוכר הנוכחי העביר לי את הזכות או מיום בו אני מתקשר עם מנהל מקרקעי ישראל?זה מעוגן בחוק?
תודה

לעמוד

המלא

דיווח על עסקה במקרקעין

עו"ד טלי קסלר מנהלת 01/05/08

תוך 30 יום אם אינך מתכוון לעשות שומה עצמית או תוך 50 יום במידה ואתה מתכוון לעשות שומה עצמית.
מניין הימים מתחיל ביום שבו קיבלת את הזכות מהחוכר הנוכחי.
כן. זה מעוגן בחוק מיסוי מקרקעין.

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דמי תיווך בהיעדר מסמך

אריאלה 28/04/08

שלום רב,
אני אלמנתו של מתווך, אשר תיווך בעסקה בין מוכר לקונה, עסקה אשר נחתמה לאחר פטירתו. על העסקה נודע לי באקראי וכשביקשתי את דמי התיווך מהמוכר ומהקונה אזי המוכר שיתף פעולה ושילם ואילו הקונה מתחמק. ידוע לי שהקונה לא קנה את הנכס בעצמו אלא שימש כ"יזם" והציג את הנכס לקונה אחר וככל הנראה גרף תמורה בקשר לעסקה הנ"ל. מאחר ובעלי נפטר אין לי כל יכולת למצוא את הסכם התיווך שנחתם עם אותו "יזם".יחד עם זאת יש לי הקלטת שיחה עם אותו יזם המעידה על הקשר בינו ובין בעלי המנוח ביחס לעסקה הנ"ל וכן יש לי אישור בכתב מהמוכרים כי בעלי המנוח קישר בינם ובין אותו יזם.
האם עליי להגיש תביעה כנגד היזם והאם יש לי סיכוי כאשר אין בידי את הסכם התיווך החתום על ידי אותו יזם ?

אודה לכל תגובה

לעמוד

המלא

נא להפנות השאלה לפורום בתי משפט

עו"ד זהר ארד מנהל 28/04/08

עו"ד זהר ארד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

סגירת מרפסת

טלי 28/04/08

בזמנו סגרנו חצי מגודל מרפסת השמש, החלק שהתווסף לדירה חציו מקורה לפי התוכנית המקורית וחציו האחר מקורה בזכוכית - תוספת שלנו.
היום אנו מעוניינים למכור את הדירה, מה אנו צריכים לעשות? האם זו נחשבת בניה קלה בגלל הזכוכית? צריכים להגיש בקשה לאישור בעירייה ולקבל קנס ולשלמו? אם כן איך פונים (פתח תקוה)? לנסות למכור את הדירה בצורה תמימה?

לעמוד

המלא

סגירת מרפסת

עו"ד זהר ארד מנהל 28/04/08

טלי שלום,
ראשית, עליך לפנות למחלקת ההנדסה בעירייה ולבדוק האם נדרש היתר בניה לסגירה שבוצעה.
ככל שנדרש היתר, הרי שלא מדובר בלשלם קנס ולגמור עם זה. יש "להכשיר את השרץ" ולשם כך צריך להגיש בקשה למתן היתר בניה, תשלום היטל השבחה, אגרות וכיו"ב.
קיימת כמובן גם האפשרות לפרק את מה שבוצע ולהחזיר את המצב לקדמותו.
מובן שברגע שאת מודעת לבעיה (ככל שקיימת) אינך יכולה למכור את הדירה "בצורה תמימה".
בברכה,
זהר ארד, עו"ד

עו"ד זהר ארד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברה לל אתמורה

דניאלה 27/04/08

היי
האם כאשר אנו מגישים מסמכים לטאבו לשם העברה ללא תמורה(פטור מיסים,אישור עירייה,תצהירים, שטר מכר ללא תמורה )
האם עליי לצרף גם נסח טאבו מעודכן???

בתודה מראש

לעמוד

המלא

אין צורך לצרף נסח

עו"ד זהר ארד מנהל 28/04/08

עו"ד זהר ארד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חוזה שכירות-ביטול שיקים

נחמה 27/04/08

עפ"י החוזה שלי עלי להודיע 3 חודשים מראש אני עוזבת. הודעתי, ואמרתי לבעלת הדירה שאבטל את השיקים שבידיה מכיון שהיא חייבת לי הפרשים עפ"י החוזה משער הדולר וכן כי שילמתי כפול בהתחלה. היא אמרה לי שזה אסור עפ"י חוק ושהיא מתכוונת להפקיד אותם ושבסוף תחזיר לי אבל היא לא אמינה בעיני מכיון שלא עמדה בחוזה עד כה. האם היא צודקת? האם מותר לי לבטל השיקים?ואיזה הליכים משפטיים היא יכולה לנקוט נגדי אם אבטל אותם?

לעמוד

המלא

נא להפנות השאלה לפורום דיני חוזים

עו"ד זהר ארד מנהל 28/04/08

עו"ד זהר ארד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בניית גדר

לילי 27/04/08

קיבלתי היתר עיריה לבניית גדר בחלקה שלי, אולם השכנים מהחלקה הצמודה הסכימו כי חלק מהגדר יהיה על החלקה שלהם (זו גדר רחבה, כך שחציה יהיה אצלי וחציה אצלם). האם יש בעיה בכך שההיתר מהעריה לא כולל אישור בניה אלא בחלקה שלי?

לעמוד

המלא

בניה בהתאם להיתר הבניה

עו"ד זהר ארד מנהל 28/04/08

לילי שלום,
הבניה צריכה להיות בהתאם לתוכניות שהוגשו ביחד עם הבקשה למתן היתר בניה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד

עו"ד זהר ארד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מיסוי

דנה 26/04/08

היי
האם אזרח ותושב זר בעל דירת מגורים יחידה בישראל, זכאי לפטור ממיסים או לא?
והיכן ניתן למצוא לכך אסמכתא בחוק?
המון תודה

לעמוד

המלא

תושב זר

עו"ד זהר ארד מנהל 28/04/08

דנה שלום,
תושב זר זכאי אף הוא להינות מפטור ממס שבח בהנחה ומתקיימים התנאים הקבועים לכך בחוק מיסוי מקרקעין.
האסמכתא לכך הינה בהוראות החוק עצמו אשר מתייחסות למיקום הנכס (בישראל) ולא למקום מושבו של המוכר.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד

עו"ד זהר ארד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הורדת שם ולאחר מכן הוספת שם בטאבו/קניית דירה

רועי 24/04/08

שלום,
יש לי דירה בבעלותי שרשומה גם על שם גרושתי, אנחנו רוצים "למכור" את החלק שלה בדירה לגורם שלישי.
מהי הדרך המהירה והזולה לבצע זאת בלי לשלם פעמיים 0.5 אחוז שכר טרחת עו"ד?
האם יש משהו שנקרא "מחיקת שם בטאבו" ואח"כ "הוספת שם בטאבו" - האם גם כאן זה מצריך עו"ד?
האם יש חובה למחוק בטאבו? חוזה מכירה מספיק?
יש כאן חשיבות לביצוע המהלך בשלבים (קודם מחיקת שם, ורק אח"כ הוספת שם - ולכן העלויות הכפולות)..
תודה וחג שמח
רועי

לעמוד

המלא

עסקאות במקרקעין

עו"ד זהר ארד מנהל 26/04/08

רועי שלום,
אין דבר כזה "מחיקה" ו/או "הוספה" של שמות בטאבו.
מדובר בעסקאות במקרקעין המחוייבות בין היתר בדיווח לרשויות המס.
מומלץ לא לבצע פעולות אלו באופן עצמאי אלא בליווי עו"ד.
תוכל לנסות להתמקח על שכר הטרחה בגין שתי הפעולות אך זכור - זול לעיתים עולה ביוקר!
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד

עו"ד זהר ארד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

המשך שכירות לאחר פטירת השוכר

דניאל 24/04/08

שלום רב !
הייתי רוצה לדעת, בבקשה, מה עושים במקרה של פטירת השוכר, שהלך לעולמו חודשיים לאחר תחילת החוזה. הוא שילם מראש לשנה של מגורים, במזומן. בחוזה לא מופיע שום סעיף הקשור לפטירת השוכר (מופיע רק סעיף שאומר, שבמקרה והשוכר ירצה לעזוב לפני סיום החוזה, עליו לחפש דייר חילופי). מה אומר החוק במקרה הנ"ל? האם משפחת הנפטר יכולה לדרוש מהמשכיר את יתרת הכסף, ששולם בגין שכר הדירה לשנה מראש? תודה.

לעמוד

המלא

תוספת לשאלה

דניאל 25/04/08

מדובר בקרובת משפחתי, שהיתה גרה לבד בשכירות, ונפטרה חודשיים לאחר תחילת החוזה.
שאלתי היא, האם יורשיה יכולים לקבל בחזרה את תשלום שכר הדירה, אשר שולם מראש לכל השנה ובזאת לסיים את החוזה? (בחוזה אין שום סעיף המתייחס למקרה והשוכר ילך לעולמו).
במידה והמשכיר לא יסכים להחזיר לנו את הכסף, אלא ידרוש שאנו נחפש דייר חליפי, האם יש טעם לתבוע אותו?
תודה מראש.

שימוש ב"פיר מזגנים"

יאיר 22/04/08

שלום.
לפני כחצי שנה השתכנו בדירה חדשה בבניין משותף, כאשר בכל קומה 3 דירות: 2 גדולות ו-1 קטנה. טרם כניסתנו לדירה התקנו מזגן מיני-מרכזי ע"י קבלן משנה של הקבלן הראשי באופן פרטי. לאחר כניסתנו לדירה, פנו אליי 2 דיירים אחרים בבניין בטענה כי היחידה החיצונית של המזגן שלי ממוקמת ב"פיר מזגנים" אשר שייך לדירות שלהן (הדירות הגדולות בקומה) ואילו אני (בעל דירה קטנה יותר) הייתי אמור למקם את היחידה החיצונית בתוך הבית במקום המיועד לכך. לאחר שבדקתי מסתבר כי בשרטוטי הבניה של הקבלן אכן קיים שרטוט למיקום היחידה החיצונית שלי בתוך הבית אך בכדי להחזיר את המצב לקדמותו אני נדרש להוצאה כספית גדולה (הקבלן מתנער מאחריות).
שאלתי: האם ישנה אחיזה משפטית למיקום יחידות חיצוניות שמוגדרות בשרטוטי הקבלן? ה"פיר מזגנים" המדובר נמצא בכל קומה וזוהי רשת גדולה שיכולה להכיל לפחות 6 מזגנים ובעצם נמצאת בתוך השטחים המשותפים של הבניין! ניסיתי להגיע לפתרון בצורה "חברית" עם שאר הדיירים אך ללא הועיל. האם השרטוט הוא המלצה בלבד? מי משלם על השטח המשותף? אודה לתשובה.

לעמוד

המלא

שימוש ייחודי בשטח המשותף

עו"ד טלי קסלר מנהלת 22/04/08

כעיקרון, התוכניות המחייבות ביחס לשימושים בבניין הם היתר הבנייה ותשריט הבית המשותף, שנרשם בטאבו (ככל שכבר נרשם בית משותף בטאבו).
לפי הפרטים המעטים שציינת בפנייה שלך - נשמע שמבחינתך אין מקום לנקוט בפעולה. במידה והשכנים ימצאו לנכון - שיגישו נגדך תביעה, ואתה במידת הצורך תצרף את הקבלן לתובענה.
יחד עם זאת, כדאי לך להיפגש עם עורך דין שבקיא בתחום, להציג לו את כל המסמכים הרלבנטיים ולקבל ייעוץ כיצד לפעול. אפשר ומומלץ לעשות זאת באמצעות "פנייה דחופה" בפורום.

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

נפילה

יבגני 22/04/08

שלום לכם וגם שמח וכשר
אני לא יודע אם זה קשור לפה אבל אני ישמח לקבל כיון לאזה מקום אחר שאני אוכל לפנות?

סבתא שלי היא בת 79 היית אתמול בדרך לרופאת משפחה שלה בקופת חולים בשכונה אצלנו
אותה קופת חולים היא נימצאת במרכז מסחרי
קומה שנייה סבתא שלי שהיא הולכת לאט בזהירות
היא עולה לקופת חולים איפה גישה לנכים בלי מדריגות
מצד אחד יש מעק בטיחות מצד אין מעק בטיחות
תוצאה מכך שהיא נפלה אל אותה שביל נכים ושבר קרסול
3 שברים היא קבלה מאותה נפילה וגם פתחית ראוש
לאחר כמה דקות להמתנת ניידת מד"א השכיבו אותה על אלונקה
ניסינו להכניס את אלונה אל תוך מעלית אבל לא הצלחה כלומר מעלית אינה מתאימה לכאלו דברים ואחרי כמה דקות הוזמן עוד ניידת של מד"א רק בשביל להוריד אותה במדרגות

1. לפי דעתי אני רואה פה יש כמה בעיות של אותה בניין- מעלית אינה מתאימה לניידות מד"א שהם לא יכולות להוריד מטופלים מהר במעלית

2.ועוד דבר אני חושב יש צורך במעק ביטחות נוסף שם מצד השני של
שביל נכים

ואני רוצה לתבוע את בעל מקום על כל רשלנות האלו מיכבן רק טיפול ושיקום של סבתא שלי הוא הרבה כסף לצערנו לא יכולים להרשום לעצמנו את זה אני ואמא שלי וסבתא גרים ביחיד ואני סטודנט
ואני חוסך הרבה כסף בשביל לימודים שלי כי אני משלם אותם

1. איפה אני יכול למצוא עו"ד טוב אני אוכל לשכור את שורתיים שלו כדי לתבוע את בניין ?

2.איפה אני אוכל למצוא פרטים על אותה בניין באזה תקן הוא אמור לעמוד כמו מעק ביטחות ומעליות?

varui@walla.co.il

לעמוד

המלא

אנא תפנה לפורום דיני נזיקין

עו"ד טלי קסלר מנהלת 22/04/08

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אישור להקמת צימר

יצ'ק 19/04/08

שלום, אני נמצא כעת בשלב רכישת מגרש ממינהל מקרקי ישראל
תוכנית הבית שאני מעוניין לבנות היא כ 160 מ"מ
מכוון שהמחיר על הקרקע נמוך כעת , ברצוני לשריין גם יכולת עתידית לבניית צימר.
איך מבצעים זאת? מי אמור לתת אישור עקרוני לתכנון העתידי שלי?

לעמוד

המלא

אישור עקרוני לבניית צימר

עו"ד טלי קסלר מנהלת 21/04/08

בעתיד כשתעשה תכנון לצימר תצטרך לקבל את האישור של הוועדה המקומית וכן של מינהל מקרקעי ישראל (בתנאי שמבחינה תכנונית המגרש שאתה רוכש מאפשר הקמה של צימר).
תוכל לבדוק במינהל מקרקעי ישראל ובוועדה המקומית האם יש אפשרות לשלם תשלום דמי היתר והיטל השבחה בגין הקמה של צימר גם אם הוא אינו חלק מהיתר הבנייה הנוכחי שלך. לחילופין, תוכל לכלול אותו בהיתר ולא לבצע אותו כרגע.

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קניית דירה מחבר בקבוצת רכישה

מאיה 17/04/08

שלום רב,
מצאנו דירה במחיר סביר שהתאימה לנו. התברר שהמוכר הוא חבר בקבוצת רכישה של הבניין המדובר. הבניין נמצא בשלבי סיום.שאלתי היא,האם הוא יכול למכור במצב כזה? האם מבחינתי זו קניה כמו מקבלן?האם יש סיכון בעיסקה כזו,ומה צריך לבדוק כשמדובר בקבוצת רכישה? אודה לכם אם תבהירו לי את המצב.
מאיה

לעמוד

המלא

רכישת דירה מקבוצת רכישה

עו"ד טלי קסלר מנהלת 17/04/08

יש אפשרות לעשות כזו עסקה. המשמעות היא שאתם "נכנסים בנעלי" המוכר ביחס להתחייבויות שלו כלפי הקבוצה וכלפי כל בעלי המקצוע. צריך לבדוק היטב את המצב של הנכס שאתם רוכשים מבחינה משפטית, תכנונית וכן מבחינה כלכלית (מי מכם אמור לשלם עבור העבודות שטרם בוצעו - אתם או המוכר?).
אם משווים את העיסקה לרכישת דירה מקבלן - הרי שברכישת דירה מקבלן יש ערבויות בנקאיות (המכונות ערבויות חוק מכר) המבטיחות את הכסף שלכם עד להשלמת הדירה ורישום הזכויות על שמכם. כמו כן, קבלן מחוייב לאחריות לליקויים ופגמים בדירה מחוק המכר דירות. צריך לבדוק איזו התחייבות יש לקבלן המבצע בפרוייקט ביחס לפגמים וליקויים בדירה שאתם רוצים לרכוש.
מומלץ מאוד לשכור שירותיו של עו"ד הבקיא בתחום הנדל"ן בכלל ובנושא של קבוצות רכישה בפרט שישאל את כל השאלות, יעשה את כל הבדיקות הדרושות וגם ייצג אתכם בעיסקה.

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תודה על התגובה המהירה

אמנון 17/04/08

אבל מה קורה לגבי החוזה שחתמתי עליו ?
אין בו את כל הפרטים כמו ת.ז שלי ושל "המתווך"
מה שעוד שמתי לב שהחברה הרשומה בטופס איננה החברה שבו עובד המתווך, כששאלתי אותו לעניין זה אמר לי שהוא עבד בחברה שרשומה לפני מספר חודשים ועדיין משתמש בטפסים שלה אבל הוא צריך לשנות את החבקה בחוזה(אמר שיקשקש על החברה הישנה ובמקום יכתוב את שם החברה החדשה.)
1. האם זה חוקי בכלל ?
2. כשביקשתי הנחה בדמי התיווך אמר המתווך שהוא יכול להוריד לי את המע"מ... זה חוקי ? איך אוכל לברר אם אכן מדובר במתווך כי לי הוא אמר שהוא עובד מהבית ואין לו משרד...
תודה מראש.

לעמוד

המלא

דמי תיווך - המשך

עו"ד זהר ארד מנהל 17/04/08

אמנון שלום,
ראשית, אתה יכול ליכנס לאתר של משרד המשפטים ולבדוק האם אותו אדם הוא בעל רישיון תיווך כדין. לנוחיותך מצ"ב לינק לאתר: http://www.justice.gov.il/MOJHeb/RashamHametavchim/reshima/.
מתווך רשאי לעשות הנחה בשיעור המע"מ והדבר חוקי כל עוד הוא מוציא חשבונית מס. המשמעות היא למעשה, שהמתווך "סופג" את תשלום המע"מ על עצמו.
אם המתווך לא מוציא חשבונית מס, הרי שמדובר בהעלמת מס אסורה ופסולה.
התקנות הרלבנטיות העוסקות בתיווך במקרקעין מחייבות שבטופס ההתחייבות יופיעו כל הפרטים המהותיים בעסקה, לרבות זיהוי הצדדים. יחד עם זאת, ישנן פסיקות של בתי המשפט השונים, לרבות בית המשפט המחוזי (ראה למשל פס"ד מטרופוליס) בהן פסק בית המשפט לטובת מתווכים על אף חסרונם של פרטים מלאים בטופס ההתחייובות.
לגופו של עניין, ככל שיש לך השגות כנגד זכאותו של המתווך לקבלת דמי תיווך, מוצע כי תפנה לעו"ד שיבחן את כל החומר הרלבנטי ואת עובדות המקרה, והוא ייעץ לך באשר לסיכוייך להימנע מלשלם דמי תיווך על אף חתימתך על כתב התחייבות.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד

עו"ד זהר ארד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שכירות – זכויות המשכיר דירה

בן 17/04/08

היי,מה ניתן לעשות אם השוכר איננו משלם את שכר הדירה,,איזה פעולות רשאי המשכיר לעשות,האם ניתן להוציאו מהדירה לפני תום תקופת השכירות?
אם בתום תקופת השכירות השוכר מסרב לפנות את הדירה?איך ניתן להוציאו ?
תודה

לעמוד

המלא

אנא תפנה את השאלה לפורום דיני חוזים

עו"ד טלי קסלר מנהלת 17/04/08

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בלעדיות

אלכסיי 16/04/08

שלום.
אפשר לקבל קצת הסבר לגבי "הבלעדיות" אותו מושג שמופיע בס.9 .
הבלעדיות למי?
למתווך ספציפי או בלעדיות על דירה?

לעמוד

המלא

בלעדיות בתיווך

עו"ד זהר ארד מנהל 16/04/08

אלכסיי שלום,
מצורף בזה לינק לכתבה המסבירה בפירוט רב מהי בלעדיות בתיווך.
http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-3389845,00.html

בברכה,
זהר ארד, עו"ד

עו"ד זהר ארד