פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שימושי קרקע מותרים ע"פ תב"ע
השאלה שלי היא בנושא השימושים המותרים בתב"ע שיועדה לבנייה פרטית.
כלומר, הקרקע מיועדת לבניית בתים פרטיים. האם עד שתתקיים הבנייה (התשתיות) מותר להשתמש במקום לשימוש ציבורי? לצורך העניין, גן משחקים/ פינת חי?
האם ברגע שאושרה תב"ע לבנייה פרטית אסור לקיים בשטח פעילות אחרת?
אני יודע שבד"כ הבעיה הפוכה, השאלה אם זה נכון גם כאן.
תודה רבה
שימושי קרקע מותרים ע"פ תב"ע
שלום נטע,
נא פנה לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי ניהול בקבוצת רכישה
יצא לי לראות את דוח ה 0 של הקבוצה, ומסתבר שדמי הניהול שניגבו אינם אחידים (מארגני הקבוצה קבעו מחיר שונה לכל דירה ללא תלות בגודל או בשווי שלה, כנראה זו הייתה דרך לתת "הנחה" לרוכשים מסויימים).
האם זה תקין?
דמי ניהול בקבוצת רכישה
שלום אלי,
דמי הניהול הם עניין מסחרי וכל עוד לא נקבע בהסכמים שנחתמו כי דמי הניהול יהיו אחידים אין בשונות שמצאת משום הפרת ההסכמים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גדר הפרדה
קיימת גדר הפרדה בגובה 15 סמ מבטון בין 2 בינינים. דיירי הבנין השני הורידו 10 סמ מהגדר כדי שיוכלו לתמרן ביתר קלות בחניה שלהם על ידי גלישה לחניה שלנו.
מה ניתן לעשות
מניעת כניסה לשטח
שלום נועם,
ניתן לפנות לבית המשפט בבקשת צו למניעת מעבר המכוניות לשטחכם וצו עשה להשבת הגדר למקומה ולגובהה המקוריים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנין מסוכן
ברשותי דירה בבניין משותף
לבניין 4 כניסות ובכל כניסה 16 דירות.
השבוע הובא לידיעתי כי הבניין הוכרז כמסוכן ויש לתקן את הליקויים. בבניין לא מתפקד ועד בית, ובעלי הדירות אינם מתגוררים בהן, ואלה שכן, אינם בעלי אמצעים.
האם ניתן לקבל אישור לתיקון הליקויים בכניסה אחת מתוך ארבע הכניסות על מנת לפשט את הטיפול בנושא? אם כן, כיתד ניתן לבצע את המהלך?
האם נדרשת הסכמת כל הדיירים לביצוע העבודות? או שניתן לבצע עבודות גם ללא הסכמתם, ומתוך הבנה כי לא ישאו חלק בעלויות?
בהנחה שקמת ועד בית נראית כמשימה בלתי אפשרית, מה עוד ניתן לעשות על מנת להסיר את הסכנה?
תודה מראש
בנין מסוכן
שלום איילה,
אם יש רצון לבצע עבודות רק לבי חלק מהבניין יש לתאם זאת עם הרשות המקומית שהכריזה על הבית כמסוכן. סביר להניח שאם תיקון חלק מהליקויים לא יפתור את הבעיה ולא יסיר את הסיכון הרשות לא תאפשר זאת.
ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין בתביעה לצו עשה שיחייב את כל הדיירים לתקן את הליקויים ולהשתתף בעלותם.
ככל שמדובר בעבודות נחוצות לשימור הרכוש המשותף אין צורך בהסכמת הדיירים והם יהיו חייבים להשתתף בעלויות התיקונים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרוטוקול
ספר החלטות
שלום אילנה,
אין בחוק קביעה פוזיטיבית (איסור או חיוב) להכין פרוטוקולים או לפרסמם. החיוב היחיד לעניין זה מופיע בסעיף 71 לחוק המקרקעין:
"71. (א) החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה; ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה."
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה נגד חברת עמידר
יש מעלי 2 דירות של חברת עמידר
ויש להם נזילה חמורה מהדירה של אחד מהם
ובעקבות המענה האיטי של עמידר כל ביתי מתמלא רטיבות כולל הקירות הקרמיקות בשאמבטיה
האם אני יכול לתבוע את עמידר גם על הנזק המשני?
תביעה נגד חברת עמידר על נזקי נזילה
שלום שלמה,
תוכל לתבוע את עמידר לשיפוי בגין כל נזק שנגרם לך עקב הנזילה וההמנעות מלטפל בה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתווך
מתווך
שלום רינת,
ניתן להגיע להסכמות לעניין זה עם המתווך והדבר מאוד מקובל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגבלה בהעברה ובירושה
הגבלה בהעברה ובירושה
שלום ורדינה,
יש לברר מי בעלי הקרקע (אולי אדם פרטי/חברה) ולפנות אליהם.
לפני כן כדאי להזמין מלשכת רישום המקרקעין את שטר השכירות ולבדוק אם אכן קיימת בו הגבלה כאמרו או שההרה נרשמה בטעות (קורה לעיתים בבניינים ישנים).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה
באם לא צוין דבר נוסף בחוזה, מה הדין לגבי אחד הצדדים אשר מעוניים לסיים התקשרות לפני מועד סיומה בחוזה?
הפרת חוזה
שלום רויטל,
לא ניתן ליעץ לגבי החוזה הספציפי בלי לקרוא אותו.
כעקרון, צד המבטל הסכם באופן חד צדדי מבלי שקדמה לכך הפרה של הצד האחר לחוזה, עלול להפר את החוזה בעצם הודעת הביטול.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תאריך קבלת דירה
האם הקבלן צריך להודיע לי תאריך קבלת דירה
בשעה שעבר את תאריך המסירה
תאריך קבלת דירה
שלום אבי,
בדרך כלל עניין זה מוסדר בחוזה הרכישה. לרוב יש סעיף המגדיר כמה זמן מראש על הקבלן לזמן אותך לקבלת הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור טאבו
באמצעות מערכת מייצגים
כאשר אין לעו"ד מספר שומה? (ולא טיפל בעסקה ולא אותרו הפרטים של עו"ד המטפל שנפטר למרות הנסיונות)
אישור טאבו
שלום רב,
לצורך הוצאת אישור ממערכת המייצגים יש צורך במספר שומה.
אם לא ידוע מספר השומה ניתן לפנות למסמ"ק בבקשת מידע ולבקש את מספר השומה על פי פרטי הזיהוי של הלקוח ופרטי הנכס והעסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בנייה פינוי בינוי
יש לי דירת ירושה בת 50 מ"ר בבניין בן 8 דיירים בבת ים. שטח המגרש 635.00 מר'. כיום מקדמים במקום פרוייקט פינוי בינוי. מי שלקח על עצמו לקדם את הפרוייקט הוא עו"ד מבת ים יחד עם דיירת שיש לה מס' דירות בפרוייקט. אותו עו"ד הביא גם את היזם. בשיחה עם העו"ד נטען שאוכל לקבל תוספת של 12 מר' בלבד.
השאלות? האם אלה באמת אחוזי הבנייה המקובלים?
2. מה עם הקרקע שערכה רב יותר מהשטח הבנוי?
3. מה הצעדים הנכונים העומדים לפניי?
בברכה ובתודה
טל' 0528131814
זכויות בנייה פינוי בינוי
שלום ענת,
נא פני לפורום התחדשות עירונית (תמ"א 38) באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אופן תשלום ועד הבית
אני דייר בבניין משותף מבקש שנציגות הבית תשלח לי מיסרון או ווטצאפ עם תזכורת לתשלום, אחת לחודש או אחת לרבעון.
זאת, בדומה לתשלום ארנונה למשל, שכן אני מקבל מהעירייה דרישה לתשלום אחת לחודשיים.
נציגות הבית דורשת שאבוא ביוזמתי לשלם להם, אחת לחודש או אחת לרבעון.
מה החוק אומר?
האם ועד הבית צריך להזכיר לי לשלם את דמי הועד
שלום אורי,
החוק איננו קובע הוראה לעניין תזכורות לתשלום.
החוק כן קובע את חובת הדיירים לשאת בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף בלי תלות בתזכורת כזו או אחרת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר מסוכן
הנני משכיר את דירתי מזה 18 שנה עד לאחרונה קיבלתי רק שבחים על הדיירים שלי.
מזה כשבעה חודשים יש לי דייר חדש שמחצית השכנים התלוננו בפני על רעש ומפגעים נוספים כולל איומים מצד הדייר שלי. הדייר טוען שמתנכלים לו. לי אישית , השבח לאל, לא היו עם הדייר בעיות מסוג זה, אבל רווחת השכנים חשובה לי מאוד. אחד השכנים שהדייר שלי איים כביכול לרצוח אותו הגיש תלונה רישמית במשטרה. לדייר חוזה לשנה שנחתם אצל עו"ד + אופציה לשנה. האם יש לי דרך חוקית להפטר מהדייר לרווחת השכנים?
בתודה מראש על תשובתכם.
דייר מסוכן
שלום דודי,
לא ניתן להשיב לשאלה בלי לקרוא את חוזה השכירות ולקבל עובדות נוספות שיאפשרו לקבוע אם השוכר מפר את חוזה השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביצוע העברת זכויות דירה בממי ללא עורך דין
ביצוע העברת זכויות דירה בממי ללא עורך דין
שלום אורה,
אין חובה להסתייע בשרותי עו"ד לצורך ביצוע העברה ברמ"י. ידרש אימות חתימה על מסמכים בפני עו"ד.
ואולם - בדרך כלל עוה"ד המייצג בעסקה מטפל בעניין זה עבור לקוחותיו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיקוד והבהרה של שאלה קודמת / מניעת כניסה לא רצויה
מסתמנת תלונה נגדי, אצל המפקחת על בתים משותפים, של שכן טרוריסט הטוען שיש נזק לדירתו מחדירת מים מהמרפסת שלי, מעליו.
אם בכלל קיים נזק כזה, מקורו בחבלה בנקז של המרפסת (מעשה ידי פועלים ששיפצו אצלו ובהוראתו), ואפשר לזהות את החבלה מבחוץ.
שאלתי, אם אציג למפקחת, הן את מעשה החבלה (תוך השוואה למרפסות אחרות בבניין, ואצביע על כך שתלונתו ניתן לתיקון על ידי החזרת הנקז, עדיין יש לה סמכות לכפות עלי להכניס אנשים לא רצויים לדירתי ?
מיקוד והבהרה של שאלה קודמת / מניעת כניסה לא רצויה
שלום מלאכי,
אם תוכיח שאין צורך להכנס לדירתך לצורך ביצוע התיקון באופן סביר, ככל הנראה לא ינתן פסק דין לביצוע התיקון דווקא מתוך דירתך. אם המפקחת לא תשתכנע מטיעוניך נתונה לה הסמכות לכפות את ביצוע התיקון מדירתך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס 4
טופס 4
שלום שרית,
טופס 4 מהווה אישור שהדירה נבנתה כדין ואיננה מהווה סיכון מצד אחד וכן מהווה אישור לחיבור הבניין לתשתיות החשמל והמים.
כעקרון אין להכנס לבניין ולהתגורר בו לפני קבלת טופס 4.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי מקרקעין
אנו זוג צעיר שרק התחתן ומעוניינים לנצל את מומנטום השוק על מנת לקנות דירה להשקעה. מאמינים שעקב מצוקת הדיור הממשלה החדשה תפעל לקדם תוכנית דיור לאנשים בסטטוס שלנו. חשבנו שעל מנת להישאר בסטטוס מחוסרימשפרי דיור נכון לרשום את שמה של הדירה (או חלקה) על אחד ההורים אך לא הצלחנו למצוא תשובות בנושא מיסוי ומשכנתא.
1. לאבי יש דירה בבעלותו ללא משכנתא ועוד 50 אחוז דירה גם ללא משכנתא- להבנתי במידה ואחזיק עד 33% מאחזקת הדירה שאני מעוניין לרכוש עדיין אחשב משפר דיור (יתכן ולא הבנתי נכון) דבר זה מוביל לכך ש67 אחוז משאר הדירה אני רושם על שם אבי. מה המיסוי במצב כזה כיוון שמבחינתי זו דירה ראשונה אך מבחינתו לא.
2. במצב זה האם אני יכול לקחת משכנתא על שמי בלבד לכל ערך הנכס ושחזקתו של אבי בדירה יהיה חלק מהערבות (באישורו כמובן).
תודה רבה לעונים.
מיסוי מקרקעין
שלום רב,
אם תרכוש 1/3 דירה יחידה - תחוייב במס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה.
אם אביך ירכוש דירה או חלק ממנה ישלם מס רכישה בהתאם למצבו כמרובה דירות (5% ומעלה נכון לעת הזו).
בנקים בדרך כלל דורשים את שעבוד הנכס כולו לצורך מתן משכנתא.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל דירה אזרח חו"ל – ירושה
בעל דירה אזרח חו"ל - ירושה
שלום משה,
יש לקבל צו קיום צוואה גם בישראל או לחילופין לבקש מבית המשפט הכרה בצו הירושה שניתן בחו"ל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניות מוכפלות
נוצרה סיטואציה שנציגות הבית לא מכירה בחניות אלה רכוש משותף כי החניות מוצמדות בטאבו.
המתקן עצמו למי שייך?
במקרה של שריפה בחניון האם זה רכוש שלי
צד ג מי אחראי
איך אני יכולה להיות מוגנת מבחינה חוקית
תודה על תשובתכם
חניה מוצמדת
שלום מירי,
חלק המוצמד לדירה שייך לבעלי אותה דירה.
לפיכך מתקן החניה שייך לאותם דיירים שלדירותיהם הוא מוצמד והם האחראים לתחזוקתו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לקיחת חנייה של דיירי הבניין
את הכניסה לחניון ההוא היא עשתה מהחנייה של הבניין שלי, וכך היא בטלה שתח חניות לטובת כניסה לחנייה,
האם כל העסק הזה חוקי?
מה ניתן לעשות?
לקיחת חנייה של דיירי הבניין
שלום מוטי,
נא פנה לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיפוח שטחים ציבוריים
אנחנו גרים ברחוב הולנדי במושב. כל שכני מספחים לעצמם שטחים ציבוריים, אשמח לדעת מה אפשר לעשות מבחינה חוקית נגדם.
שאלה 1, האם ניתן לחנות בצמוד לחומת בית באזורים שלא חוסמים כניסה לחניה פרטית ושער כניסה רגלי? דהיינו בחלקים בהם יש חומה מלאה ללא שערים למינהם.
שאלה מס 2, מול חלק מהבתים יש מפרצי חניה, אחת המשפחות סיפחה לעצמה מפרץ מול ביתה והם בבריונות דורשים משכנים אחרים לצאת אם במקרה חנו שם, בעלי מקצוע שמחנים שם מיד נאלצים להזיז את הרכב, הם שמו שם שלטים אסורה החניה שטח פרטי.
מה אפשר לעשות? אשמח לדעת מה התקנות, לא הצלחתי למצוא.
תודה מראש
חניה ברחוב
שלום קארין,
כל עוד מדובר בשטח שאיננו בבעלות אותם שכנים אין הם רשאים לקבוע את הסדרי החניה בו.
ניתן לפנות לרשות המקומית ולבקשה להסדיר את עניין החניה ברחוב, לרבות הסרת השלטים אם אינם חוקיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמות המפקח על רישום המקרקעין
אני גרה בדירה שרשומה כמושע בבניין חדש שרשום באותו חלקה עם בניין ישן. אנו רוצים להסדיר פרצלציה אך נתקלים בחוסר שיתוף פעולה של הדיירים בבניין הישן. הבניין שלנו בנוי לפי ההיתרים על מחצית מהחלקה ואחוזי הזכויות בנסח טאבו בין הדיירים בבניין הישן לבין הדיירים בבניין הישן הם בהתאם.
האם דיירי הבניין החדש יכולים לפנות למפקח על רישום המקרקעין שיחתוך את החלקה של הבניין שלנו ללא חתימות של הדיירים בבניין הישן ולאחר החלוקה יוכלו רק הדיירים בבניין החדש לסדר פרצלציה?
פרצלציה
שלום רונית,
חלוקת שטח לחלקות נפרדות (פרצלציה/רה פרצלציה) היא הליך תכנוני ואינו בסמכות המפקח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
שלום רב, אנחנו מתכננים לבנות בניה ללא עמודים, בגלל שכן בקומת קרקע שהתנגד שנוריד עמודים לחצר הפרטית שלו, פנינו למהנדס ונתן תוכנית ללא עמודים, כרגע השכן לא מרשה להכניס פיגומים. מה ניתן לעשות?
הצבת פיגומים בחצר פרטית של אחר
שלום רוני,
לא תוכלו לעשות שימוש בשטח פרטי של השכן ללא הסכמתו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיוב בהיטל השבחה עקב שינוי שיטת מדידה
במסגרת אישור עירייה לטאבו עבור מכירת דירה, האם העירייה רשאית לחייב אותי בהיטל השבחה או כל היטל אחר בגין שטח דירה גדול יותר הנובע משינוי שיטת המדידה מצד העירייה, למרות שהדירה בת 50 שנה בבית המשותף לא הורחבה בסנטימטר.
מתנהל משא ומתן עם עורכי דין בנושא תמא 38 אולם טרם הוגשה בקשה לאישור העירייה. האם אני צפוי פה להפתעות של היטל השבחה?
תודה
מוטי
חיוב בהיטל השבחה עקב שינוי שיטת מדידה
שלום מוטי,
היטל ההשבחה איננו נגזר מגול הדירה אלא משינוי תוכניות שהביא להשבחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
