פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
ניוד זכויות
מירית
24/05/08
שלום רב,
אם ישנם זכויות בנייהעל הגג, האם קיימת אפשרות לנייד זכויות אלה לחלק אחר בנניין/לקומות אחרות??
תודה
אם ישנם זכויות בנייהעל הגג, האם קיימת אפשרות לנייד זכויות אלה לחלק אחר בנניין/לקומות אחרות??
תודה
זכויות בניה
עו"ד זהר ארד
מנהל
24/05/08
מירית שלום,
המונח "ניוד זכויות" הוא מושג חדש יחסית ומתייחס להעברת זכויות בניה מבניין אחד לבניין אחר. אם אני מבין נכון, שאלתך נוגעת לא לניוד זכויות אלא לאפשרות של ניצול זכויות הבניה הקיימות במגרש/בניין קיים.
עליך לבדוק אם התב"ע (תוכנית בניין עיר) מאפשרת זאת. לשם כך מומלץ להתיעץ עם אדריכל.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
המונח "ניוד זכויות" הוא מושג חדש יחסית ומתייחס להעברת זכויות בניה מבניין אחד לבניין אחר. אם אני מבין נכון, שאלתך נוגעת לא לניוד זכויות אלא לאפשרות של ניצול זכויות הבניה הקיימות במגרש/בניין קיים.
עליך לבדוק אם התב"ע (תוכנית בניין עיר) מאפשרת זאת. לשם כך מומלץ להתיעץ עם אדריכל.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רשום הערות אזהרה במרשם המקרקעין לפי פסק דין מבית המשפט העליון
רחל
24/05/08
שלום
לאחר שעברתי על כל השאלות בפורום מהראשון ועד האחרונה לא מצאתי משהו דומה למקרה שלי.
בידי פסק דין מבית המשפט העליון ע"א 6360/98 לרישום שתי הערות אזהרה במרשם המקרקעין
ציטוט.
"[1] האחת לעינין הצמדת החצר לדירת הקרקע וההסכמה לבניה.
[2] השניה לעינין הצמדת הגג לקומה א' ולעינין איסור הבניה על הגג
אלא בהסכמת כל הצדדים"
סוף ציטוט
הבהרה
על פי פסק הדין בעלי ואני בעלי דירת הקרקע והחצר, ואחותי בעלת קומה א'
הנכס כולו עדיין על שם אבינו המנוח.
יש לי עו"ד שמייצג אותי מתחילת הדרך 1993 אך בזמן האחרן עשה כמה טעויות סופר שלא הסבו לי נזק אלה העריך את ההליכים
כאשר היה עורך דיני מנהל בכדי לרשום את הערות במרשם המקרקעין
סרבו לרשום את ההערות בטוענה שמספר הגוש והחלקה לא מופיע בפסק הדין של בית המשפט העליון, אך עורך דיני לא עמד על כך
שבפסק הדין כתוב ציטוט ,"ערעור של פסק דינו של בית משפט המחוזי בתל אביב-יםו מיום 6.8.98 בת"א 203/93 שניתן על ידי כבוד השופטת ד"ר דרורה פלפל" .............. "להסכם זה אנו נותנים תוקף של פסק דין, והוא יבוא תחת פסק דינו של בית משפט המחוזי"
ובפסק הדין של בית המשפט המחוזי כן כתוב גוש, חלקה ותת חלקות
עורך דיני פנה לבית המשפט העליון בבקשה להוסיף בפסק הדין גוש וחלקה לפני כשנה, אך ב-23/8/07 ההחלטה הייתה לתגובת הצד שכנגד
ב-7/10/07 הוערך המועד לתיקון פסק הדין ל-15/10/07
וב-11/11/07 ההחלטה הייתה שבעלי ואני המשיבים נכין פסיקתא מתאימה שתאושר ע"י המערערת [אחותי].
וכאן התחילה הסחבת. שאחותי מנסה לשפר עמדות כל בקשתי היא על פסק הדין כלשונו להוסיף גוש וחלקה עד היום אין תיקו אחותי מערימה קשיים. רוצה לשפר עמדות
ו/או העברת הדיון לבית משפט לעיניני משפחה,
מה שנראה תמוהה למיטב ידעתי פסק דין של בית משפט עליון גובר על כל פסק דין אחר.
.שאלתי איך בעלי ואני יכולים להביא את רישום הערות במנהל עם פסקי הדין שבידינו,
אנו רוצים לפחות שהערות ירשמו במינהל שמה יקרה לנו משהו רע לפחות שלילדינו ונכדינו יהיה משהו להאחז.
תודה על סבלנותכם.
רחל
נ.ב
אני מעבירה את התוכן גם בהודעה דחופה אין לי מה להסתיר, נהפוכהו
פסק הדין מופיע בגוגל, ובפסקי דין של בתי המשפט.
אני מבקשת לסיים צעד אחד שנמשך משנת 1992
מידע נוסף: רישום מקרקעין
לאחר שעברתי על כל השאלות בפורום מהראשון ועד האחרונה לא מצאתי משהו דומה למקרה שלי.
בידי פסק דין מבית המשפט העליון ע"א 6360/98 לרישום שתי הערות אזהרה במרשם המקרקעין
ציטוט.
"[1] האחת לעינין הצמדת החצר לדירת הקרקע וההסכמה לבניה.
[2] השניה לעינין הצמדת הגג לקומה א' ולעינין איסור הבניה על הגג
אלא בהסכמת כל הצדדים"
סוף ציטוט
הבהרה
על פי פסק הדין בעלי ואני בעלי דירת הקרקע והחצר, ואחותי בעלת קומה א'
הנכס כולו עדיין על שם אבינו המנוח.
יש לי עו"ד שמייצג אותי מתחילת הדרך 1993 אך בזמן האחרן עשה כמה טעויות סופר שלא הסבו לי נזק אלה העריך את ההליכים
כאשר היה עורך דיני מנהל בכדי לרשום את הערות במרשם המקרקעין
סרבו לרשום את ההערות בטוענה שמספר הגוש והחלקה לא מופיע בפסק הדין של בית המשפט העליון, אך עורך דיני לא עמד על כך
שבפסק הדין כתוב ציטוט ,"ערעור של פסק דינו של בית משפט המחוזי בתל אביב-יםו מיום 6.8.98 בת"א 203/93 שניתן על ידי כבוד השופטת ד"ר דרורה פלפל" .............. "להסכם זה אנו נותנים תוקף של פסק דין, והוא יבוא תחת פסק דינו של בית משפט המחוזי"
ובפסק הדין של בית המשפט המחוזי כן כתוב גוש, חלקה ותת חלקות
עורך דיני פנה לבית המשפט העליון בבקשה להוסיף בפסק הדין גוש וחלקה לפני כשנה, אך ב-23/8/07 ההחלטה הייתה לתגובת הצד שכנגד
ב-7/10/07 הוערך המועד לתיקון פסק הדין ל-15/10/07
וב-11/11/07 ההחלטה הייתה שבעלי ואני המשיבים נכין פסיקתא מתאימה שתאושר ע"י המערערת [אחותי].
וכאן התחילה הסחבת. שאחותי מנסה לשפר עמדות כל בקשתי היא על פסק הדין כלשונו להוסיף גוש וחלקה עד היום אין תיקו אחותי מערימה קשיים. רוצה לשפר עמדות
ו/או העברת הדיון לבית משפט לעיניני משפחה,
מה שנראה תמוהה למיטב ידעתי פסק דין של בית משפט עליון גובר על כל פסק דין אחר.
.שאלתי איך בעלי ואני יכולים להביא את רישום הערות במנהל עם פסקי הדין שבידינו,
אנו רוצים לפחות שהערות ירשמו במינהל שמה יקרה לנו משהו רע לפחות שלילדינו ונכדינו יהיה משהו להאחז.
תודה על סבלנותכם.
רחל
נ.ב
אני מעבירה את התוכן גם בהודעה דחופה אין לי מה להסתיר, נהפוכהו
פסק הדין מופיע בגוגל, ובפסקי דין של בתי המשפט.
אני מבקשת לסיים צעד אחד שנמשך משנת 1992
מידע נוסף: רישום מקרקעין
מקרה מורכב, מיוחד וספציפי מידי למענה בפורום - ככל שפנית ב"פניה דחופה" תקבלי מענה אישי
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת שני בתים מהמנהל
אורן
24/05/08
האם יש אפשרות להחכיר מהמנהל שתי בתים עם שטח אדמה של חצי דונם, חלקה עם בית בישוב קהילתי וחלקה עם בית בקיבוץ ?
מומלץ לברר זאת במשרדי מינהל מקרקעי ישראל
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היכן מגישים תביעה לפינוי
זיו
24/05/08
שלום רב,
ברצוני להגיש תביעה לפינוי דייר אשר הפסיק לשלם דמי שכירות
הדירה בפתח תקווה האם אני יכול להגיש את התביעה בתל אביב מכיוון שזה המקום בו נחתם החוזה ונוהל המו"מ?
ברצוני להגיש תביעה לפינוי דייר אשר הפסיק לשלם דמי שכירות
הדירה בפתח תקווה האם אני יכול להגיש את התביעה בתל אביב מכיוון שזה המקום בו נחתם החוזה ונוהל המו"מ?
נא להפנות השאלה לפורום בתי משפט
עו"ד זהר ארד
מנהל
24/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נבנה ללא היתר האם רשאי לקבלו?
אודי
24/05/08
האם מבנה שמשמש למטרות עסקיות ומבנה קטן מאוד (קיוסק..)שנבנה לפני המון שנים (30 שנים ) ונבנה ללא שום היתר בניה בכלל או היתר כלשהוא האם יכול בעל המבנה לקום ולבקש היתרים(רשיון עסק...) ויש סיכוי שהוא יקבל אותו?
יש לבדוק במחלקת רישוי בעירייה
עו"ד זהר ארד
מנהל
24/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מס שבח
דורון
23/05/08
שלום רב
ברצוני לבנות עוד יחידת מגורים במגרש של אבי לפי זכויות הבנייה
יש אפשרות לשתי יחידות לחלקה מעל דונם האם אדרש לשלם מס השבחה ? מבלי לפצל את החלקה
תודה
ברצוני לבנות עוד יחידת מגורים במגרש של אבי לפי זכויות הבנייה
יש אפשרות לשתי יחידות לחלקה מעל דונם האם אדרש לשלם מס השבחה ? מבלי לפצל את החלקה
תודה
תיקון לשאלה
דורון
24/05/08
הכוונה למס השבחה
דורון
דורון
בין מס שבח להיטל השבחה
עו"ד זהר ארד
24/05/08
דורון שלום,
נראה כי אתה מתבלבל בין מס שבח שהינו מס המוטל על מוכר מקרקעין (בהנחה וערך הכנס עלה מיום רכישתו ובהנחה שאינו פטור) לבין היטל השבחה שהינו היטל ומוניציפלי המוטל על ידי הרשות המקומית בגין תוכנית בניין עיר משביחה, קרי, תוכנית אשר מאפשרת להוסיף אחוזי בניה ו/או מעניקה זכויות בניה.
במקרה שתארת יש להניח שתדרש לשלם היטל השבחה כתנאי לקבלת היתר בניה על החלקה. מומלץ כי תבדוק מראש את גובה ההיטל במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית/אזורית.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
נראה כי אתה מתבלבל בין מס שבח שהינו מס המוטל על מוכר מקרקעין (בהנחה וערך הכנס עלה מיום רכישתו ובהנחה שאינו פטור) לבין היטל השבחה שהינו היטל ומוניציפלי המוטל על ידי הרשות המקומית בגין תוכנית בניין עיר משביחה, קרי, תוכנית אשר מאפשרת להוסיף אחוזי בניה ו/או מעניקה זכויות בניה.
במקרה שתארת יש להניח שתדרש לשלם היטל השבחה כתנאי לקבלת היתר בניה על החלקה. מומלץ כי תבדוק מראש את גובה ההיטל במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית/אזורית.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
זכויות הדייר
karina1306
23/05/08
שלום רב, אני השכרתי דירה חדשה שעדיין לא גרו בה-בבניין חדש. בעל הבית לא רוצה להתקין לי גז בדירה מכיוון שהתקנת השעון עולה כסף.והוא אינו מעוניין לספוג זאת עליו. בלון גז איני יכולה להתקין מכיוון שזה בניין עם נקודת אספקה ראשית.בחוזה לא רשום שום דבר לגבי הגז.
האם בעל הדירה מחוייב עפ"י החוק להתקין לי גז בדירה? או במידה ואני משלמת, לקזז את מחיר ההתקנה מהשכר?
תודה
האם בעל הדירה מחוייב עפ"י החוק להתקין לי גז בדירה? או במידה ואני משלמת, לקזז את מחיר ההתקנה מהשכר?
תודה
גז בדירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
24/05/08
בעל הדירה אינו מחוייב ע"פ חוק לדאוג לאספקת גז לדירה.
מאחר ואת רק שוכרת את הדירה הייתי מציע לך פתרון מהיר, טוב ויעיל - כיריים טרמיות העובדות על חשמל.
מאחר ואת רק שוכרת את הדירה הייתי מציע לך פתרון מהיר, טוב ויעיל - כיריים טרמיות העובדות על חשמל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה
אמי
22/05/08
יש לי דירה ואני משכיר אותה לאותו אדם כבר 6 שנים האם לאותו שוכר יש זכות חכירה? ואם כן מה המשמעות האם גם הוא בעל הדירה? האם לא אוכל להוציאו מן הדירה בסיום חוזה?
זכות שכירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
24/05/08
עליך לבדוק את תקופת השכירות כפי שהוגדר בחוזה השכירות שערכת עם הדייר וכן את אופי השכירות כמוגדר בחוזה (שכירות מוגנת או בלתי מוגנת).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
אמיר
22/05/08
הייתי מעוניין לדעת איך מחושב מס שבח לדירת מגורים נגיד ויש 2 דירות בבעלותי מכרתי דירה לפני שנתיים ולא שילמתי מס שבח לאחר שנתיים מכרתי עוד דירה שקניתי אותה ב 680000 ש"ח והיום היא שווה 1700000 כמה כסף אצטרך לשלם מס שבח על עסקה זו?
מס שבח
עו"ד זהר ארד
מנהל
23/05/08
אנא פנה לעו"ד. הפורום אינו עוסק ביעוץ מיסוי ו/או בתכנוני מס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
לין
22/05/08
האם העברה של נכס מזוג נשוי אל אחיו של הבעל יכולה להיות בהעברה ללא תמורה? האם בעל ואשה נחשבים גוף משפחתי אחד לצורך העברה ?
העברה ללא תמורה
עו"ד זהר ארד
מנהל
23/05/08
בעל ואשה אכן נחשבים ל"תא משפחתי" אחד לצורך העברה/מכירה/קבלה/רכישה של זכויות במקרקעין.
ניתן לבצע העברה ללא תמורה לכל אדם אך לא בכל מקרה יהנו המעבירים והנעברים מהטבות מס (פטורים, תשלומים מופחתים וכיו"ב).
יש לבחון כל מקרה לגופו לאור הוראות חוק מיסוי מקרקעין.
ניתן לבצע העברה ללא תמורה לכל אדם אך לא בכל מקרה יהנו המעבירים והנעברים מהטבות מס (פטורים, תשלומים מופחתים וכיו"ב).
יש לבחון כל מקרה לגופו לאור הוראות חוק מיסוי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקופת האופציה – הכפלת שכ"ד
יוסי ש.
22/05/08
שלום ,ברשותי חוזה לשכירות דירה לשנה שעומף להסתיים בעוד חודשיים. כשרציתי להפעיל את תקופת האופציה דורשת ממני בעלת הנכס שכירות כמעט כפולה מזו ששילמתי בחוזה הקיים. ( 850 $ לפי שער של 4.3 ש"ח ( 3655 ש"ח ) - לעומת דרישתה 1650 דולר לפי שער של 4. ש"ח (6600 ש"ח )להלן נוסח החוזה שדן בתקופת האופציה :
"בכפוף למילוי כול התחיבויות השוכרים כאמור בהסכם זה , בכפוף להסכמתם של המשכירים מראש ובכפוף להסכמה בין הצדדים בדבר גובה דמי השכירות ודרך תשלומם מוקנית בזו לשוכרים הזכות להאריך את תקופת השכירות לתקופת שכירות אחת נוספת של 12 חודשים.בהודעה בכתב שתימסר למשכיר או לבאי כוחו לפחות 90 יום לפני תחילתה של תקופת האופציה . למען הסר ספק, מובהר בזאת כי תנאי הסכם זה יחולו בשינויים המחויבים אף בתקופת האופציה , למעט כול הנוגע לדמי השכירות."
האם היא יכולה ????
"בכפוף למילוי כול התחיבויות השוכרים כאמור בהסכם זה , בכפוף להסכמתם של המשכירים מראש ובכפוף להסכמה בין הצדדים בדבר גובה דמי השכירות ודרך תשלומם מוקנית בזו לשוכרים הזכות להאריך את תקופת השכירות לתקופת שכירות אחת נוספת של 12 חודשים.בהודעה בכתב שתימסר למשכיר או לבאי כוחו לפחות 90 יום לפני תחילתה של תקופת האופציה . למען הסר ספק, מובהר בזאת כי תנאי הסכם זה יחולו בשינויים המחויבים אף בתקופת האופציה , למעט כול הנוגע לדמי השכירות."
האם היא יכולה ????
אתה צריך להתייעץ עם עו"ד
איטה יעקבי, עו"ד
23/05/08
זה לא מסוג השאלות שניתן לענות לעיהן בפורום, או שתפנה באמצעות פניה דחופה לאתר הפורום.
חלוקת דירה בבניין משותף
יפית
22/05/08
שלום,
אני בעלת דירה בבניין משותף. בעליו של אחת מהדירות חילק את דירתו ל- 4 יחידות דיור ( בכל דירה יש: מקלחת, שירותים, מטבח, מיטה , מזגן, כיורים, וכמובן דלת נפרדת). בעל הדירה המחולקת רכש את הדירה לפני 3 חוד' ומיד החל בשיפוצה.כעת הוא סיים את השיפוצים, ובחודש הבא אמורים להיכנס דיירים לדירות. יש לציין שהוא עשה זאת ללא ידיעת השכנים והסכמתם, וללא בקשת היתר מהעירייה. ידוע לי שהוא עבר בכך על החוק. שאלותיי הן:
1. שלחתי אתמול מכתב תלונה לעירייה. מדבריו של הפקח ( שלא הצליח להיכנס לדירה המחולקת) הבנתי שאם בעל הדירה לא יאפשר לפקח להיכנס לדירה, העירייה לא תעשה מאמצים לפנות לבימ"ש בכדי להשיג צו חיפוש. האם במידה והעירייה לא תפעל, כדאי לנו לתבוע אותה?
2. האם לעירייה יש סמכות להוציא צו הריסה ( ללא משפט)?
3. במידה ויהיה משפט , מה הסיכוי שהשופט יורה לבעל הדירה המחולקת להחזירה למצב הקודם? ( לאור העובדה שאין לנו תצלום של הדירות, אבל יש לנו מס' עדויות של השכנים)
4. האם עדויות השכנים ( שראו את הדירה המחולקת) הינה ראיה מספיקה? ואם לא, האם אנו יכולים לבקש מבית משפט שיוציא צו חיפוש?
בתודה מראש!
יפית
אני בעלת דירה בבניין משותף. בעליו של אחת מהדירות חילק את דירתו ל- 4 יחידות דיור ( בכל דירה יש: מקלחת, שירותים, מטבח, מיטה , מזגן, כיורים, וכמובן דלת נפרדת). בעל הדירה המחולקת רכש את הדירה לפני 3 חוד' ומיד החל בשיפוצה.כעת הוא סיים את השיפוצים, ובחודש הבא אמורים להיכנס דיירים לדירות. יש לציין שהוא עשה זאת ללא ידיעת השכנים והסכמתם, וללא בקשת היתר מהעירייה. ידוע לי שהוא עבר בכך על החוק. שאלותיי הן:
1. שלחתי אתמול מכתב תלונה לעירייה. מדבריו של הפקח ( שלא הצליח להיכנס לדירה המחולקת) הבנתי שאם בעל הדירה לא יאפשר לפקח להיכנס לדירה, העירייה לא תעשה מאמצים לפנות לבימ"ש בכדי להשיג צו חיפוש. האם במידה והעירייה לא תפעל, כדאי לנו לתבוע אותה?
2. האם לעירייה יש סמכות להוציא צו הריסה ( ללא משפט)?
3. במידה ויהיה משפט , מה הסיכוי שהשופט יורה לבעל הדירה המחולקת להחזירה למצב הקודם? ( לאור העובדה שאין לנו תצלום של הדירות, אבל יש לנו מס' עדויות של השכנים)
4. האם עדויות השכנים ( שראו את הדירה המחולקת) הינה ראיה מספיקה? ואם לא, האם אנו יכולים לבקש מבית משפט שיוציא צו חיפוש?
בתודה מראש!
יפית
הליכים כנגד בניה בלתי חוקית
עו"ד זהר ארד
מנהל
23/05/08
יפית שלום,
במקרה זה על העיריה לפנות לבית המשפט ולבקש צו שייחיב את בעל הדירה להרשות כניסה לפקח מטעם העירייה.
מומלץ כי תמשיכו לפנות לעירייה במכתבים ותבקשו ממנה לאכוף את הוראות הדין.
ככל שתתקלו בסירוב או התעלמות מומלץ כי תפנו לעו"ד בכדי שייעץ לכם כיצד להמשיך ולפעול.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
במקרה זה על העיריה לפנות לבית המשפט ולבקש צו שייחיב את בעל הדירה להרשות כניסה לפקח מטעם העירייה.
מומלץ כי תמשיכו לפנות לעירייה במכתבים ותבקשו ממנה לאכוף את הוראות הדין.
ככל שתתקלו בסירוב או התעלמות מומלץ כי תפנו לעו"ד בכדי שייעץ לכם כיצד להמשיך ולפעול.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש חורג
הדר
21/05/08
לאחר הכרעת הדין נקבע כי הנאשם הורשע בשימוש חורג, האם ניתן להביא חוות דעת שמאית נגדית נגד היטל ההשבחה? היינו להפחית את הקנס? איזה טיעונים נוספים ניתן לטעון לעונש בשימוש חורג?
שימוש חורג
איטה יעקבי, עו"ד
23/05/08
בכדי לענות על השאלה יש להכיר את המקרה בכל אופן כדאי לנות לעו"ד או לעיין בכמה פס"ד בתחום כמו לדוגמא: 003020/02 או לפנות באמצעות פניה דחופה בפורום.
מס שבח במכירת הצמדה בגג
ישראל
21/05/08
דירה בקומה עליונה שנרכשה עם הצמדה של מ"ר מהגג (ללא זכויות בניה), האם יהיה חיוב במס שבח במכירת ההצמדה לשכן אחר בבנין.
תודה מראש לעונים
תודה מראש לעונים
השאלה כללית מידי ואין אפשרות להתייחס
עו"ד זהר ארד
מנהל
23/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה ללא היתר
רובין הוד
21/05/08
בבניין בו אנו מתגוררים הסב אחד הדיירים 2 מחסנים גדולים ליחידות דיור (כל מחסן כ 80 מ"ר).המחסנים נמצאים בקומת המרתף. כל הבניה בוצעה על דעתו בלבד וללא הסכמה של אף אחד מהשכנים.כמו כן ללא היתר מרשויות החוק. המחסנים הושכרו לשוכרים בתשלום.אציין רק שהבניין מונה 6 דירות בלבד. וכרגע בעקבות עבודותיו ישנם כביכול 8 דירות. שאלתי היא :האם יש לנו עילת תביעה כנגד השכן על ירידת ערך ומטרד לנכס שבבעלותנו? אציין גם שכרגע מנהלים הדיירים כנגד הדייר הליך משפטי בפני המפקח על המקרקעין על בניה ללא היתר ברכוש המשותף.כמו כן מוגש בימים אלה כתב אשום נגדו מטעם העיריה על שימוש חורג במחסנים לצורך מגורים.כאן אחדד את שאלתי!!! אם נתחיל כרגע הליך משפטי נוסף מולו, בגין ירידת ערך ומטרד, ונשקיע בהליך זה משאבים וכספים, יכול להיווצר מצב שפסק דין שיתקבל על ידי המפקחת או בפסק דין בהליך שהעיריה מנהלת מולו ישמוט את בסיס התביעה שלנו , מפני שכבר לא יגורו שוכרים במחסנים, ועילת התביעה שלנו כבר לא קיימת.(אציין רק שתמיד תהיה לנו את האפשרות לתבוע את הדייר על נזקים שנגרמים לנו מיום הבניה ועד למועד בו ינתן נגדו פסק דיו לפנות את הדיירים). מה יש לעשות? האם מישהו נתקל בבעיה דומה? כל התיחסות תתקבל בברכה. תודה רבה.
תביעה משפטית
עו"ד זהר ארד
מנהל
23/05/08
שלום רב,
תביעה משפטית תוכלו להגיש עד שבע שנים מ"התעוררות" עילת התביעה. במקרה שתארת יתכן ואכן כדאי להמתין ולראות מה יעלה בגורל ההליכים המשפטיים המתנהלים כיום כנגד הדייר. יחד עם זאת, תביעה מטעמכם מן הסתם תוסיף לחץ רב על הדייר, דבר אשר עשוי לזרז פתרון לבעיה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
תביעה משפטית תוכלו להגיש עד שבע שנים מ"התעוררות" עילת התביעה. במקרה שתארת יתכן ואכן כדאי להמתין ולראות מה יעלה בגורל ההליכים המשפטיים המתנהלים כיום כנגד הדייר. יחד עם זאת, תביעה מטעמכם מן הסתם תוסיף לחץ רב על הדייר, דבר אשר עשוי לזרז פתרון לבעיה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
עדן
21/05/08
האם יהיה נכון להגיד שמס שבח משלמים רק במידה ויש רווח בשקלים על מכירת הדירה? לדוגמא: קניתי לפני 8 שנים דירה במחיר של 560000 ש"ח שהיה אז 130000$, והיום אני מוכרת אותו באותו סכום אך לפי הערך הדולרי הוא 164000$.
(מכרתי דירה אחרת שהייתה בבעלותי לפני פחות מארבע שנים, ומכאן שאלתי)
(מכרתי דירה אחרת שהייתה בבעלותי לפני פחות מארבע שנים, ומכאן שאלתי)
נכון
עו"ד זהר ארד
מנהל
23/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בניה
משה
20/05/08
שלום
אם ישנם זכויות בנייה כ40% משטח הדירה לחדרים על הגג, האם קיימת אפשרות לנייד זכויות אלה לחלק אחר בנניין/לקומות אחרות??
לשטח מתחת לעמודים שלא בנוי לחלל?
תודה
אם ישנם זכויות בנייה כ40% משטח הדירה לחדרים על הגג, האם קיימת אפשרות לנייד זכויות אלה לחלק אחר בנניין/לקומות אחרות??
לשטח מתחת לעמודים שלא בנוי לחלל?
תודה
לא ברור
איטה יעקבי, עו"ד
23/05/08
נושא ניוד הזכויות אינו מוסדר בישראל בחקיקה, אם כי ישנם כמה סעיפים בחקיקה העוסקים בניוד זכויות – כמו איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים בתחומי קו כחול.
בכל מקרה אתה צריך להתייעץ עם עו"ד או לנפות באצמעות פניה דחופה בפורום.
בכל מקרה אתה צריך להתייעץ עם עו"ד או לנפות באצמעות פניה דחופה בפורום.
דרישת בנק למשכנתאות להסכם גירושים תקף
רויטל
20/05/08
התגרשתי לפני 7 שנים, ובהסכם הגירושים אשר קיבל תוקף של פסק דין נקבע כי אני יכולה לרכוש מבעלי לשעבר את כל זכויותיו. כעת כאשר הנני מבקשת לקחת משכנתא נוספת על מנת לרכוש חלק זו, היות ועברו כמה שנים מחתימת ההסכם, דורש הבנק כי אביא הסכם מחודש. האם זה סביר, והאם אצטרך שוב להכין הסכם ולפנות לבית משפט? תודה
רכישת דירה אגב גירושין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/05/08
מכיון שחלפו שנים רבות הבנק חושש שבעלך לשעבר יסכל את העיסקה ולא יאפשר לך לרכוש ממנו את הדירה.
בנסיבות האלה, נראה כי הבנק עשוי להסתפק באישור שתביאי מבעלך לשעבר לפיו הוא נכון לקיים את העיסקה, בהתאם להסכם הגירושין וכי הוא יחתום על כל המסמכים הדרושים לשם כך, או לחילופין, אם תמציאי לבנק העתקים מייפויי הכוח שחתם בעלך לשעבר (במידה וחתם) על מנת להבטיח את מימוש העיסקה.
בנסיבות שאת מתארת, כדאי לך להיעזר בעו"ד שבקיא בתחום הנדל"ן (אפשר באמצעות פנייה דחופה בפורום) ע"מ שיסייע לך להוציא את העיסקה הזו לפועל.
בנסיבות האלה, נראה כי הבנק עשוי להסתפק באישור שתביאי מבעלך לשעבר לפיו הוא נכון לקיים את העיסקה, בהתאם להסכם הגירושין וכי הוא יחתום על כל המסמכים הדרושים לשם כך, או לחילופין, אם תמציאי לבנק העתקים מייפויי הכוח שחתם בעלך לשעבר (במידה וחתם) על מנת להבטיח את מימוש העיסקה.
בנסיבות שאת מתארת, כדאי לך להיעזר בעו"ד שבקיא בתחום הנדל"ן (אפשר באמצעות פנייה דחופה בפורום) ע"מ שיסייע לך להוציא את העיסקה הזו לפועל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבנקים מפחדים מהצל של עצמם
יגאל
21/05/08
אין לך ברירה אלא להגיש בקשה לבית המשפט המאשר שההסכם בתוקף
האם ניתן לרשום נכס על שם אזרח חוץ עם הדרכון שלו בטאבו
דורון
19/05/08
ואם כן, מה צריך לעשות?
רישום נכס על שם אזרח חוץ
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/05/08
כן. אפשר לרשום נכס ע"ש אזרח חוץ באמצעות הדרכון שלו. צריך להחתים אותו על כל המסמכים הרגילים (כפי שמחתימים תושב ישראלי) ולזהות אותו באמצעות אותו הדרכון.
צריך לקחת בחשבון שכשתוקף הדרכון יפקע ואותו תושב זר ירצה למכור את הנכס יהיה צורך בהכנת תצהירי זיהוי ע"מ ליצור קשר בין הדרכון ה"ישן" ל"חדש".
צריך לקחת בחשבון שכשתוקף הדרכון יפקע ואותו תושב זר ירצה למכור את הנכס יהיה צורך בהכנת תצהירי זיהוי ע"מ ליצור קשר בין הדרכון ה"ישן" ל"חדש".
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
ליאת
19/05/08
שלום
אם ברצוני לחשב את מס השבח על דירה שהוחכרה בשנת 1950 לשני הוריי בחלקים שווים.
כאשר אחד מהם נפטר בשנת 60 והוריש את מחציתו,
והשני נפטר ב82 והוריש את מחציתו.
האם כדי לדעת את מס השבח יש לדעת באיזה סכום הם רכשו את הנכס?אף אם זה נעשה בלירות?
תודה
אם ברצוני לחשב את מס השבח על דירה שהוחכרה בשנת 1950 לשני הוריי בחלקים שווים.
כאשר אחד מהם נפטר בשנת 60 והוריש את מחציתו,
והשני נפטר ב82 והוריש את מחציתו.
האם כדי לדעת את מס השבח יש לדעת באיזה סכום הם רכשו את הנכס?אף אם זה נעשה בלירות?
תודה
מס שבח
גיא פרבמן, עו"ד
19/05/08
לצורך חישוב מס שבח הינך נדרשת לשווי הרכישה בשנת 1950. העובדה שהסכום הינו בלירות אינו מהותי, כי קיימים תוכנות למרת הסכום וחישוב ערכו הריאלי כיום.
נקודה נוספת הינה שנושא שווי הרכישה דאז הינו מתבקש לאור העובדה שאחד מהורייך נפטר לאחר שנת 1981 ומשמעות הדבר הינה שאת נכנסת לנעליו ביום הרכישה המקורי
נקודה נוספת הינה שנושא שווי הרכישה דאז הינו מתבקש לאור העובדה שאחד מהורייך נפטר לאחר שנת 1981 ומשמעות הדבר הינה שאת נכנסת לנעליו ביום הרכישה המקורי
חוק התכנון והבניה-התיישנות
חגית
19/05/08
קניתי דירה חדשה לפני מספר שנים,הסתבר שהיא אינה עומדת בדרישות חוק התכנון והבניה (רוחב פרוזדורים,גובה מעקה,חלונות וכו')
שאלתי היא : האם יש התיישנות כלומר,האם אוכל לתבוע את הקבלן,האדריכל,המהנדס (?) גם לאחר 10 שנים?
שאלתי היא : האם יש התיישנות כלומר,האם אוכל לתבוע את הקבלן,האדריכל,המהנדס (?) גם לאחר 10 שנים?
לא.
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שותף סמוי בקניית דירה
רות ב
19/05/08
שלום רב
אנו מעונינים לקנות דירה וחלק ממימונה מגיעה מגורם שני שמעוניין להשאר סמוי ולא להרשם בחוזה כשותף לנכס. האם בעת חתימת החוזה עם המוכר ניתן להוסיף נספח או שורה לחוזה שבו נאמר שאת הנכס לא ניתן יהיה למכור ללא חתימת.הסכמת השותף הסמוי. אנא עזרתכם
אנו מעונינים לקנות דירה וחלק ממימונה מגיעה מגורם שני שמעוניין להשאר סמוי ולא להרשם בחוזה כשותף לנכס. האם בעת חתימת החוזה עם המוכר ניתן להוסיף נספח או שורה לחוזה שבו נאמר שאת הנכס לא ניתן יהיה למכור ללא חתימת.הסכמת השותף הסמוי. אנא עזרתכם
שותף סמוי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/05/08
מכיון שעסקת מקרקעין היא עסקה המחוייבת בדיווח לרשויות המס הוספת "שותף סמוי" בדרך שאת מציעה היא אינה חוקית ואינה אכיפה.
יש דרכים מגוונות וחוקיות למעורבותו של משקיע "פאסיבי" כגון הסכם נאמנות או הסכם הלוואה מובטחת במשכנתא.
מומלץ לפנות לעורך דין הבקיא בתחום הנדל"ן (אפשר באמצעות פנייה דחופה בפורום) ע"מ שיציג בפניכם את האפשרויות השונות ויבדוק איתכם מהי הדרך הנכונה עבורכם ויערוך עבורכם את כל המסמכים המשפטיים הנדרשים.
יש דרכים מגוונות וחוקיות למעורבותו של משקיע "פאסיבי" כגון הסכם נאמנות או הסכם הלוואה מובטחת במשכנתא.
מומלץ לפנות לעורך דין הבקיא בתחום הנדל"ן (אפשר באמצעות פנייה דחופה בפורום) ע"מ שיציג בפניכם את האפשרויות השונות ויבדוק איתכם מהי הדרך הנכונה עבורכם ויערוך עבורכם את כל המסמכים המשפטיים הנדרשים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת חצי ממגרש דו-משפחתי
יאן
19/05/08
שלום, אני מעוניין לרכוש מגרש דו-משפחתי פרטי בטאבו. מעוניין ברכישת שני החלקים של הדו על שמי. האם בבוא העת כשארצה למכור את החצי השני של המגרש (מתוך הדו-משפחתי) יהיו תשלומים מיוחדים? במיוחד, האם ברגע שאמכור זה יחשב עסקת מכירה ואז רק אחרי 4 שנים אוכל למכור שוב ללא תשלום מס? תודה.יאן.
רכישה ומכירה של מגרש
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/05/08
בכל עסקת מקרקעין (גם רכישה וגם מכירה) יש מסים.
כשתמכור את המגרש תשלם מס שבח בגין הרווח שהרווחת מאז שקנית את המגרש ועד שמכרת אותו. כמו כן, אתה עשוי לשלם גם היטל השבחה לוועדה המקומית (אם בזמן הזה התפרסמו תוכניות משביחות).
אם תמכור בית (ולא מגרש) תוכל לבקש (בתנאי שתעמוד בתנאים מסויימים) פטור ממס שבח ואז ייתכן שתצטרך להמתין 4 שנים עד שתוכל למכור בית או דירה נוספים.
לכל הנושא של מיסוי מקרקעין יש משמעויות כלכליות אדירות. מומלץ שלא להתספק ביעוץ "על רגל אחת" במסגרת הפורום אלא להיעזר בעו"ד שבקיא בתחום הנדל"ן (אפשר באמצעות פנייה דחופה בפורום) ולקבל ייעוץ פרטני ורציני.
כשתמכור את המגרש תשלם מס שבח בגין הרווח שהרווחת מאז שקנית את המגרש ועד שמכרת אותו. כמו כן, אתה עשוי לשלם גם היטל השבחה לוועדה המקומית (אם בזמן הזה התפרסמו תוכניות משביחות).
אם תמכור בית (ולא מגרש) תוכל לבקש (בתנאי שתעמוד בתנאים מסויימים) פטור ממס שבח ואז ייתכן שתצטרך להמתין 4 שנים עד שתוכל למכור בית או דירה נוספים.
לכל הנושא של מיסוי מקרקעין יש משמעויות כלכליות אדירות. מומלץ שלא להתספק ביעוץ "על רגל אחת" במסגרת הפורום אלא להיעזר בעו"ד שבקיא בתחום הנדל"ן (אפשר באמצעות פנייה דחופה בפורום) ולקבל ייעוץ פרטני ורציני.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום לועד בית בעקבות השכרת חלק מדירה
אביהו
18/05/08
שכן שגר בקומה האחרונה ובגג יש לו יחידה נוספת. לאחרונה הוא משכיר את היחידה על הגג.
האם הוא יכול להשכיר ללא הסכמת הדיירים? ומה לגבי תשלום לועד הבית?
האם הוא יכול להשכיר ללא הסכמת הדיירים? ומה לגבי תשלום לועד הבית?
תשלום לועד הבית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/05/08
ע"מ לבדוק את חוקיות ההשכרה של היחידה על הגג צריך לבדוק את חוקיות היחידה על הגג.
האם מדובר ביחידה שנבנתה בהיתר, כיחידה נפרדת, ושעל פי ההיתר ניתן לעשות בה שימוש למגורים.
בכל מקרה, כך או כך, השכן צריך לדאוג שהדיירים או הוא עצמו ישלמו ועד בית בגין היחידה הזו.
האם מדובר ביחידה שנבנתה בהיתר, כיחידה נפרדת, ושעל פי ההיתר ניתן לעשות בה שימוש למגורים.
בכל מקרה, כך או כך, השכן צריך לדאוג שהדיירים או הוא עצמו ישלמו ועד בית בגין היחידה הזו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מדרגות ליציאת חירום
מנש
18/05/08
למיטב ידיעתי יש צורך בהתקנת מדרגות ליציאת חירום במועדונים ובמקומות הנקראים עינוגים ציבוריים.
רציתי לשאול מכוח מה הדרישה ?
כלומר, איפה מעוגן בחוק/הוראה/תקנה עניין הדרישה למדרגות חירום במועדונים ?
דגש על מועדונים ולא אולם שמחות או דברים אחרים.
תודה מראש...
רציתי לשאול מכוח מה הדרישה ?
כלומר, איפה מעוגן בחוק/הוראה/תקנה עניין הדרישה למדרגות חירום במועדונים ?
דגש על מועדונים ולא אולם שמחות או דברים אחרים.
תודה מראש...
מדרגות חירום
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/05/08
כדאי לבדוק בתקן הישראלי (שמפרסם מכון התקנים) אשר הינו מחוייב ביישום מכוח חוק התכנון והבנייה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
