פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מדד תשומות הבנייה
חגית
26/06/08
שלום
במידה ואני חותמת על חוזה לרכישת דירה, והתשלומים מוצמדים למדד תשומות הבניה, האם מקובל שמדד הבסיס יהיה המדד הידוע ביום חתימת החוזה, או המדד הידוע כאשר ביצעתי הרשמה.
במידה ובחוזה מופיע שהמדד היסודי הוא המדד הידוע ביום ההרשמה, האם ניתן ו/או מקובל להתווכח על כך?
במידה ואני חותמת על חוזה לרכישת דירה, והתשלומים מוצמדים למדד תשומות הבניה, האם מקובל שמדד הבסיס יהיה המדד הידוע ביום חתימת החוזה, או המדד הידוע כאשר ביצעתי הרשמה.
במידה ובחוזה מופיע שהמדד היסודי הוא המדד הידוע ביום ההרשמה, האם ניתן ו/או מקובל להתווכח על כך?
מדד תשומת הבנייה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/06/08
ההצמדה למדד היא נתון שאפשר לנהל מו"מ עימו מול הקבלן, אם כי בדר"כ נהוג כי המדד מוצמד למדד ביום עריכת זכרון הדברים/ההרשמה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לא רוצה לקבל דמי שכירות
אודי
26/06/08
האם ראייה לכך שבעל הבית לא מוכן לקבל דמי שכירות מכוח זה שהוא לא מעוניין בשוהה ומעוניין בפינוי הנכס כאשר עוד לא הסתיימה הזכות לפי החוזה האם הראייה הזו לחוסר קבלה של דמי השכירות היא יכולה להפוך את הקערה על פיה בביהמ"ש ולהאשים את בעל הבית בהפרת החוזה שלו בעצמו
אי קבלה של דמי שכירות
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
28/06/08
משאלתך עולה כי בעל הבית מסרב לקבל דמי שכירות, אע"פ שהחוזה עודנו בתוקף, ואין כל טענה כי הופר על ידי השוכר. במקרה כזה, לא יכולה העובדה שהמשכיר לא קיבל דמי שכירות להוות עילה להפרה על ידי השוכר. על השוכר לשים את דמי השכירות בחשבון נאמנות עד שבעל הבית יתרצה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישורי בניה ועסק
אודי
26/06/08
שלום רב!
האם חברת תקשורת בפריסה ארצית מחייבת את הזכיין שלה לפני פתיחת חנות במקום כלשהוא שהחנות תהא מאושרת בנייה עפ"י חוק עם היתרים ורשיונות עסק מכל הגורמים?
ואם לאו האם מחוייבת החברה עצמה לפי חוק להודיע לזכיין עצמו שהחברה תפסיק את השירות שלה עד שהוא ישיג אישורים נדרשים כחוק?
והאם יכולה במידה ואין אישורים להעלים עין במקרה כזה או שמא החברה בכלל לא מתעסקת בזה ולא ממש איכפת לה אם לזכיין שלה באיזור הדרום יש לו אישורים כחוק להפעלת המבנה או לאו
ושאלה אחרונה והיכן ישנה התייחסות בחוק של חברה בישראל כל חברה שהיא שמופעלת ע"י זכיינים?
האם חברת תקשורת בפריסה ארצית מחייבת את הזכיין שלה לפני פתיחת חנות במקום כלשהוא שהחנות תהא מאושרת בנייה עפ"י חוק עם היתרים ורשיונות עסק מכל הגורמים?
ואם לאו האם מחוייבת החברה עצמה לפי חוק להודיע לזכיין עצמו שהחברה תפסיק את השירות שלה עד שהוא ישיג אישורים נדרשים כחוק?
והאם יכולה במידה ואין אישורים להעלים עין במקרה כזה או שמא החברה בכלל לא מתעסקת בזה ולא ממש איכפת לה אם לזכיין שלה באיזור הדרום יש לו אישורים כחוק להפעלת המבנה או לאו
ושאלה אחרונה והיכן ישנה התייחסות בחוק של חברה בישראל כל חברה שהיא שמופעלת ע"י זכיינים?
זכיון של חברת תקשורת
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
28/06/08
השאלה מורכבת מידי לדיון בפורום. ניתן לפנות באמצעות פניה דחופה באתר לסיוע נוסף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסד הבניין
רובין הוד
26/06/08
בבניין בו אנו מתגוררים יש 2 דירות גן. מתחת לדירות הגן נמצאים מחסנים גדולים מאוד.אחד מבעלי דירת הגן הוא גם בעל המחסן שנמצא ממש מתחת לדירתו.הנ"ל חצב פתח בגודל של 5 מ"ר ברצפת ביתו לצורך התקנת מדרגות למחסן. האם רצפת הבית היא מסד הבניין? אציין שעובי רצפת הבית שנפרצה הוא 40 ס"מ בטון מזויין.כמו כן העבודות אותם ביצע הם ללא הסכמת בעלי הדירות וללא היתר מהרשות המקומית.היכן אפשר ללמוד שאכן רצפת ביתו היא מסד הבניין? אשמח לכל הפניה לפס"ד או הלכה אחרת וגם לכל התייחסות מנסיונם של אחרים. תודה לכולם ויום טוב.
מסד בניין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
26/06/08
לא ברור מדוע אתה נדרש להגדרה של המונח "מסד בניין" דווקא.
אתה יכול לפנות למחלקת ההנדסה בעירייה ולבקש מולם לבחון את חוקיות המהלך.
אתה יכול לפנות למחלקת ההנדסה בעירייה ולבקש מולם לבחון את חוקיות המהלך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקופת אופציה בהסכם שכירות
אורנה
26/06/08
כאשר יש בהסכם השכירות תקופת אופציה אך לא צויין מה יהייה שכר הדירה או העלאה האם יש חוק שקובע מה תהייה ההעלאה המינימלית?
דמי שכירות בתקופת אופציה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
26/06/08
אין חוק שקובע מה גובה דמי השכירות בתקופת האופציה. בחוזה שכירות נהוג לקבוע מראש מה יהיו דמי השכירות בתקופת האופציה: האם יהיה שוני בדמי השכירות או שהם יועלו ובאיזה שיעור. כשאין סעיף מפורש בנושא, ניתן לפרש זאת בשני אופניים: האחד, כי האופציה מותנית בכך שהצדדים יגיעו להסכמה לגבי גובה דמי השכירות ובהעדר הסכמה- אין אופציה. השני- כי בהעדר הסכמה דמי השכירות יהיו לפי המקובלים בשוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכן שלא מדומם מנוע של הרכב שלו בכוונה.
יעל.
26/06/08
שכן שלנו כל בוקר במשך שנה שלמה לא מדומם את מנוע הרכב שלו אשר עומד מתחת לחלון של דירה בה אנחנו גרים. הוא עושה זאת בכוונה כדי שהעשן יכנס לדירתינו. רציתי לשאול מה עושים במקרים כאלה? הרי אפילו נהגי אוטובוס נקנסים על כך שלא מדוממים את המנוע בזמן...
תודה=) אשמח לתגובה=)
תודה=) אשמח לתגובה=)
מטרד ליחיד במקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
26/06/08
ניתן להגיש לבית המשפט תביעה כנגד השכן בגין מטרד.
להבהרות נוספות תוכלי לפנות באמצעות "פנייה דחופה" באתר.
להבהרות נוספות תוכלי לפנות באמצעות "פנייה דחופה" באתר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשכיר לא מוכן לאפשר לי לממש את האופציה
colombo
24/06/08
שלום רב,
בעוד כחודשיים תם חוזה השכירות שלי (שנה ראשונה) , לפני מספר ימים פנה אלי בעל הדירה והודיע לי כי הוא מתכוון להעלות את שכר הדירה ב-65%
הסבר:פער המחירים נבע מירידת הדולר+ עליית מחירי הדירות להשכרה בעיר מודיעין.
לאחר עיון בחוזה (מדובר בחוזה סטנדרטי כזה שקונים בסטימצקי ללא כל שינויים ותוספות מיוחדות), התברר לי כי חתמנו על אופציה לשנה נוספת באותם התנאים ל-12 חודשים נוספים.
מיד התקשרתי לבעל הדירה והודעתי לו כי ברצוני לממש את האופציה, מיד בעל הדירה תקף אותי והודיע לי הוא רוצה שאני יעזוב את הדירה בתום התקופה הראשונה.
באותו היום שלחתי מכתב רשום לבעל הדירה כי ברצוני לממש את האופציה (על פי החוזה אני יכול לממש את האופציה עד כחודשיים לפני תום התקופה , שלחתי את הבקשה לממוש האופציה כחודשיים וחצי לפני תום התקופה).
לאחר יומיים קיבלתי מכתב חזרה מבעל הדירה כי ברצונו למכור את הדירה ולכן הוא מבקש שאני אפנה את הדירה בתום התקופה.
בעל הדירה הפנה לסעיף בחוזה אשר אומר:
סעיף 7 תת סעיף ה:
"המשכיר יהא רשאי למכור את הנכס בשלמותו ו/או בחלקו לכל צד ג' הכל לפי שיקול דעתו של המשכיר ומבלי שיהא צורך בהסכמה כלשהי מצד השוכר.
השוכר יאפשר למשכיר או למי מטעמו להציע ולהראות את הנכס לקונים פוטנציאלים וזאת בתאום טלפוני מראש, ולא יותר מפעם אחת בשבוע.
מוסכם כי בכל מקרה שהנכס ימכר, זכויותיו של השוכר על פי חוזה זה לא יפגעו כלל."
שאלתי אליכם היא מה עלי לעשות כעת? האם בעל הדירה יכול להשתמש בתירוץ של מכירת הדירה? האם השורה האחרונה שבסעיף שאומרת כי זכויותי בתור השוכר צריכות להישמר עומדות בסתירה עם סעיף האופציה שאומר כי זכותי לממש אופציה לתקופה נוספת?
אשמח לקבל כל עזרה.
תודה מראש, אורן.
בעוד כחודשיים תם חוזה השכירות שלי (שנה ראשונה) , לפני מספר ימים פנה אלי בעל הדירה והודיע לי כי הוא מתכוון להעלות את שכר הדירה ב-65%
הסבר:פער המחירים נבע מירידת הדולר+ עליית מחירי הדירות להשכרה בעיר מודיעין.
לאחר עיון בחוזה (מדובר בחוזה סטנדרטי כזה שקונים בסטימצקי ללא כל שינויים ותוספות מיוחדות), התברר לי כי חתמנו על אופציה לשנה נוספת באותם התנאים ל-12 חודשים נוספים.
מיד התקשרתי לבעל הדירה והודעתי לו כי ברצוני לממש את האופציה, מיד בעל הדירה תקף אותי והודיע לי הוא רוצה שאני יעזוב את הדירה בתום התקופה הראשונה.
באותו היום שלחתי מכתב רשום לבעל הדירה כי ברצוני לממש את האופציה (על פי החוזה אני יכול לממש את האופציה עד כחודשיים לפני תום התקופה , שלחתי את הבקשה לממוש האופציה כחודשיים וחצי לפני תום התקופה).
לאחר יומיים קיבלתי מכתב חזרה מבעל הדירה כי ברצונו למכור את הדירה ולכן הוא מבקש שאני אפנה את הדירה בתום התקופה.
בעל הדירה הפנה לסעיף בחוזה אשר אומר:
סעיף 7 תת סעיף ה:
"המשכיר יהא רשאי למכור את הנכס בשלמותו ו/או בחלקו לכל צד ג' הכל לפי שיקול דעתו של המשכיר ומבלי שיהא צורך בהסכמה כלשהי מצד השוכר.
השוכר יאפשר למשכיר או למי מטעמו להציע ולהראות את הנכס לקונים פוטנציאלים וזאת בתאום טלפוני מראש, ולא יותר מפעם אחת בשבוע.
מוסכם כי בכל מקרה שהנכס ימכר, זכויותיו של השוכר על פי חוזה זה לא יפגעו כלל."
שאלתי אליכם היא מה עלי לעשות כעת? האם בעל הדירה יכול להשתמש בתירוץ של מכירת הדירה? האם השורה האחרונה שבסעיף שאומרת כי זכויותי בתור השוכר צריכות להישמר עומדות בסתירה עם סעיף האופציה שאומר כי זכותי לממש אופציה לתקופה נוספת?
אשמח לקבל כל עזרה.
תודה מראש, אורן.
נא להפנות את השאלה לפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
24/06/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזילת מים בצנרת הבית
שחף
24/06/08
אני מתגורר בבית שכור. לפני 3 חודשים החלה נזילת מים בצנרת הבית, במקום נסתר, מתחת לפני הקרקע.
הנזילה התגלתה רק כעבור חודשיים עקב חשבון מים חריג (אלפי שקלים) ובדיקה מקיפה של אינסטלאטור.
הצנרת בבית ישנה מאד (40 שנה).
השאלה היא: מי אמור לשלם עבור חשבון המים החריג? האם בעל הבית או השוכר?
תודה
הנזילה התגלתה רק כעבור חודשיים עקב חשבון מים חריג (אלפי שקלים) ובדיקה מקיפה של אינסטלאטור.
הצנרת בבית ישנה מאד (40 שנה).
השאלה היא: מי אמור לשלם עבור חשבון המים החריג? האם בעל הבית או השוכר?
תודה
חוב בגין נזילה בצנרת
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
26/06/08
מאחר ואין מדובר בשימוש שוטף, החיוב צריך לחול על בעל הבית. בכל מקרה, ניתן לנסות לפנות לעירייה ולבקש לפטור את החייב מהחיוב לאור העובדה כי מדובר בנזילה ולא צריכה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטר חוב לשכירות
מירי
24/06/08
שלום,
האם ערב מוגן חל גם על נושא של שטר חוב לשכירות או שמדובר רק במקרים של משכנתא?
תודה
האם ערב מוגן חל גם על נושא של שטר חוב לשכירות או שמדובר רק במקרים של משכנתא?
תודה
נא להפנות את השאלה לפורום הוצאה לפועל
עו"ד זהר ארד
מנהל
24/06/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קביעת שכ"ד לפי שער דולר שרירותי
רותם
24/06/08
אני שוכרת דירה בקיבוץ. השבוע קיבלנו חוזה חדש לחתום עליו בו נאמר שמעתה שכ"ד ישולם לפי שער דולר 4.3 ובשקלים.
האם מותר להמציא שער דולר? זה חוקי?
עוד נכתב בחוזה ששכ"ד יהיה צמוד למדד רק במידה והמדד עולה, באם ישאר אותו דבר או ירד לא תהיה התייחסות אליו.זה חוקי?תודה
האם מותר להמציא שער דולר? זה חוקי?
עוד נכתב בחוזה ששכ"ד יהיה צמוד למדד רק במידה והמדד עולה, באם ישאר אותו דבר או ירד לא תהיה התייחסות אליו.זה חוקי?תודה
נא להפנות את השאלה לפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
24/06/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיגור בפינוי דירה
דסקל
24/06/08
רכשתי דירה. העברתי מלאו התשלום לנאמן של המוכר. לפי החוזה המוכר צריך לפנות את הדירה בתאריך
2/07/2008 .
בחוזה רשום שסעיף זה (תאריך פינוי) הינו סעף יסודי.
לפי החוזה - הפרת סעיפי יסוד מחייבת את הצדדים לשלם פיצוי של 100000 ₪.
המוכר אמר לי שהוא יפנה את הדירה רק בתאריך 10/7/2008 (פיגור של שבוע) .
שאלתי היא : האם ואיך אני יוכל לתבוע מהמוכר את התשלום של 100000 ₪ .
תודה מראש.
יולי.
2/07/2008 .
בחוזה רשום שסעיף זה (תאריך פינוי) הינו סעף יסודי.
לפי החוזה - הפרת סעיפי יסוד מחייבת את הצדדים לשלם פיצוי של 100000 ₪.
המוכר אמר לי שהוא יפנה את הדירה רק בתאריך 10/7/2008 (פיגור של שבוע) .
שאלתי היא : האם ואיך אני יוכל לתבוע מהמוכר את התשלום של 100000 ₪ .
תודה מראש.
יולי.
פיצוי בגין הפרת הסכם למכר מקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
26/06/08
יש לבדוק בחוזה האם אין פרק זמן מסויים שרק לאחריו האיחור בפינוי מהווה "הפרה יסודית". בכל מקרה, אם המוכר לא נענה לדרישה לתשלום הפיצוי, ניתן להגיש תביעה כספית. לבית משפט יש סמכות להפחית את גובה הפיצוי המוסכם. תלוי בגובה הפיצוי המוסכם, זמן האיחור, הנזק שנגרם כתוצאה מהאיחור וכד'.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בקשר לרישום בית משותף
מרטי
23/06/08
קיבלנו לאחרונה מכתב מחברה משכנת לפיו מכיוון שאחד השכנים בבית משותף מתנגד להסכם שנחתם בשנות ה-60 בין כלל הדיירים לפיו חדר המדרגות יוצמד לאחד הדיירים לא יירשם הצו לבית משותף וכל ההליך יוקפא. שאלתי - איך ניתן לרשום את הבית המשותף בכל זאת ואיך אפשר לשכנע את אותו שכן מתנגד. האם יש אמת בטענותיו כי הוא נפגע.
רישום בית משותף
עו"ד זהר ארד
מנהל
24/06/08
מרטי שלום,
על פי חוק המקרקעין לא ניתן להצמיד חדר מדרגות לדירה ספציפית ועליו להיות רשום כרכוש משותף. לכן, נראה, לפחות על פניו, כי יש ממש בטענתו של הדייר "הסורר" ללא קשר לשאלה האם הוא נפגע מכך באופן אישי.
מוצע כי תפנו לחברה המשכנת בבקשה לערוך ישיבה משותפת לכל הדיריים בהם יוסבר לכם המצב המשפטי לאשורו, ובמסגרתה תינתן לכל דייר הזדמנות לעלות את טענותיו, בתקווה שבסופו של יום יימצא פתרון שישביע את דעת כולם ויסלול את הדרך לרישום הבית כבית משותף.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
על פי חוק המקרקעין לא ניתן להצמיד חדר מדרגות לדירה ספציפית ועליו להיות רשום כרכוש משותף. לכן, נראה, לפחות על פניו, כי יש ממש בטענתו של הדייר "הסורר" ללא קשר לשאלה האם הוא נפגע מכך באופן אישי.
מוצע כי תפנו לחברה המשכנת בבקשה לערוך ישיבה משותפת לכל הדיריים בהם יוסבר לכם המצב המשפטי לאשורו, ובמסגרתה תינתן לכל דייר הזדמנות לעלות את טענותיו, בתקווה שבסופו של יום יימצא פתרון שישביע את דעת כולם ויסלול את הדרך לרישום הבית כבית משותף.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות חנייה בבניין פרטי
עמוס
23/06/08
בבניין פרטי (שאינו בית משותף), האם יש זכות לדייר שגר בשכירות להשתמש בחנייה הצמודה לבניין?
חסרים פרטים. נא להרחיב ולפרט.
עו"ד זהר ארד
מנהל
23/06/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה
הרוכש
23/06/08
מה הפרוצדורה ברכישת דירה כאשר פונים לעו"ד
מהם כל השלבים (במיוחד הקטנים שלא ידועים לכל) אותם עליי לעבור
החל מבדיקת הרישומים של הדירה וכלה בחתימה על חוזה הרכישה
מהם כל השלבים (במיוחד הקטנים שלא ידועים לכל) אותם עליי לעבור
החל מבדיקת הרישומים של הדירה וכלה בחתימה על חוזה הרכישה
אני מפנה אותך למאמר של עוה"ד שרון עזרא באתר זה שעלה היום
עו"ד זהר ארד
מנהל
23/06/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מימוש אופציה?
ליאור
23/06/08
חוזה השכירות שלי קבוע בשקלים ויש לי אופציה לשנתיים בנוסח הנ"ל :
"לשוכר יש אופציה שכירות לשנתיים נוספות בתנאי.
1-שהשוכר יודיע מראש למשכיר 40 יום לפני סיום החוזה לפחות.
2-שהשוכר יעמוד בכל התחייבויות החוזה. "
אין כל התייחסות לגבי המחיר וזו גם ההתייחסות היח' לאופציה בחוזה.
שאלתיהיא אם ו-2 התנאים הנ"ל כובדו והמשכיר מסכים להאריך את חוזה השכירות לשוכר, האם האופציה היא באותו מחיר שנקבע ?
תודה
"לשוכר יש אופציה שכירות לשנתיים נוספות בתנאי.
1-שהשוכר יודיע מראש למשכיר 40 יום לפני סיום החוזה לפחות.
2-שהשוכר יעמוד בכל התחייבויות החוזה. "
אין כל התייחסות לגבי המחיר וזו גם ההתייחסות היח' לאופציה בחוזה.
שאלתיהיא אם ו-2 התנאים הנ"ל כובדו והמשכיר מסכים להאריך את חוזה השכירות לשוכר, האם האופציה היא באותו מחיר שנקבע ?
תודה
כן
עו"ד זהר ארד
מנהל
23/06/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
תמר
23/06/08
אני ובעלי נישאנו לפני עשר שנים, כעת רכשנו דירה וחויבנו במס רכישה גבוה היות ולבעלי יש דירה רשומה על שמו בטרם הנישואין,(אין בינינו הסכם ממון).
שאלתי האם ניתן לערער על השומה ולהוכיח שלא הייתה לנו שום כוונה ליצור שיתוף בדירה שרשומה על שם בעלי, וממילא לגבי זו דירה יחידה ובכך לבטל את מס הרכישה על החלק שלי?
לתשובתם אודה.
שאלתי האם ניתן לערער על השומה ולהוכיח שלא הייתה לנו שום כוונה ליצור שיתוף בדירה שרשומה על שם בעלי, וממילא לגבי זו דירה יחידה ובכך לבטל את מס הרכישה על החלק שלי?
לתשובתם אודה.
מס רכישה והתא המשפחתי
עו"ד זהר ארד
מנהל
23/06/08
תמר שלום,
ניתן להגיש השגה על השומה במסגרת המועדים הקבועים לכך בדין. השאלה היא מהם סיכוייה של השגה שכזאת.
ההלכה בעניין זה נקבעה בבית המשפט העליון (הלכת פלם). שם נקבע, כי במקרה שבמועד רכישת הדירה הראשונה של אחד מבני הזוג, טרם היו בני הזוג נשואים, ואין לבן הזוג זכויות בדירה לאור הסכם ממון שבין בני הזוג, יהיה בן הזוג השני שאין בבעלותו דירה, זכאי למס רכישה מופחת בגין חלקו בדירה החדשה.
בעניין אחר ומאוחר יותר (זלצר נ' מנהל מס שבח) קבעה ועדת הערר, כי בהעדר הסכם ממון לא תחול הלכת פלם.
ישנן עוד פסיקות והחלטות בעניינים דומים, בהן נבחנו טענות שונות ומצבים עובדתיים שונים. כך גם, יש כמובן לבחון את המקרה הפרטי שלכם וכל העובדות הרלבנטיות.
על כן, מומלץ כי תפנו לעו"ד העוסק במיסוי מקרקעין לקבלת יעוץ פרטי בדבר הטענות שתוכלו לעלות במסגרת השגה, ככל שתחליטו להגישה.
וזכרו - טענות יצירתיות משנות הלכות קיימות. ויש מה לטעון.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
ניתן להגיש השגה על השומה במסגרת המועדים הקבועים לכך בדין. השאלה היא מהם סיכוייה של השגה שכזאת.
ההלכה בעניין זה נקבעה בבית המשפט העליון (הלכת פלם). שם נקבע, כי במקרה שבמועד רכישת הדירה הראשונה של אחד מבני הזוג, טרם היו בני הזוג נשואים, ואין לבן הזוג זכויות בדירה לאור הסכם ממון שבין בני הזוג, יהיה בן הזוג השני שאין בבעלותו דירה, זכאי למס רכישה מופחת בגין חלקו בדירה החדשה.
בעניין אחר ומאוחר יותר (זלצר נ' מנהל מס שבח) קבעה ועדת הערר, כי בהעדר הסכם ממון לא תחול הלכת פלם.
ישנן עוד פסיקות והחלטות בעניינים דומים, בהן נבחנו טענות שונות ומצבים עובדתיים שונים. כך גם, יש כמובן לבחון את המקרה הפרטי שלכם וכל העובדות הרלבנטיות.
על כן, מומלץ כי תפנו לעו"ד העוסק במיסוי מקרקעין לקבלת יעוץ פרטי בדבר הטענות שתוכלו לעלות במסגרת השגה, ככל שתחליטו להגישה.
וזכרו - טענות יצירתיות משנות הלכות קיימות. ויש מה לטעון.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעונין בחלוקת דירה
תומר
23/06/08
מעונין לחלק דירה בבעלותי בעיר רמת גן ( הכוונה בצורה חוקית ) לדירים בבנין אין התנגדות ( כולם בני משפחה) איזה אישורים צריך או במה זה כרוך והאם העיריה רשאית לסרב?
אישור לחלוקת דירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
23/06/08
תומר שלום,
ראשית, עליך לפנות למחלקת הנדסה בעירייה ולבדוק האם התב"ע (תוכנית בניין עיר) באיזור הרלבנטי מאפשרת חלוקה של דירות. ישנם איזורים נרחבים בהם קיימת הגבלת צפיפות ולא ניתן לקבל היתר לחלוקת דירות.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
ראשית, עליך לפנות למחלקת הנדסה בעירייה ולבדוק האם התב"ע (תוכנית בניין עיר) באיזור הרלבנטי מאפשרת חלוקה של דירות. ישנם איזורים נרחבים בהם קיימת הגבלת צפיפות ולא ניתן לקבל היתר לחלוקת דירות.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת דירה
שלומי מוליוף
22/06/08
הנני גר בבניין משותף שבו כ ה18 יחידות דיור בנות שלושה חדרים כל אחת.
אחת הדירות של עו"ד והוא מבצע כעת חלוקה של הדירה לשני יחידות דיור נפרדות.
היו אצלו בדירה מטעם העיריה ולא עושה רושם שהוא נירתע מהמהלך הזה והוא בכול זאת המשיך בחלוקת הדירה
מה ניתן לעשות?
אחת הדירות של עו"ד והוא מבצע כעת חלוקה של הדירה לשני יחידות דיור נפרדות.
היו אצלו בדירה מטעם העיריה ולא עושה רושם שהוא נירתע מהמהלך הזה והוא בכול זאת המשיך בחלוקת הדירה
מה ניתן לעשות?
פיצול דירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
23/06/08
כבר ניתנו עשרות תשובות בפורום בעניין פיצול דירות. אתה מוזמן להיעזר במנוע החיפוש ולאתרן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
להשכיר חנות
אילן
22/06/08
ישנה חנות שאני מעוניין, במרכז העיר, אזור שאני מכיר טוב, השכירות לא יקרה יחסית לחנויות ליד וכ"ו. כרגע נימצא שם משרד תיווח. השכירות שהוא משלם היא 2400 ש"ח בלבד (שזה מאוד זול למקום) לחודש. אומר כי ניתן לסגור אופצייה לזמן רב (כמה שארצה), התנאים די טובים, המקום משופץ קליל ויש לי להוסיף עוד איזה 20,000 שח בשיפוץ (למספרה). שותף אחד בחנות בזו אמר שהוא רוצה 10 אלף דולר, שותף אחר ללא ידיעה אמר 50 אלף ש"ח דמי פינוי. הנימוק למחיר - שכירות נמוכה.
כיצד אני יכול לקחת ממנו את המקום ללא תשלום כזה מוגזם (ככה גם אמרו לי החנויות השכנים שלו). אני מוכן לתת לו 10000 ש"ח על השיפוץ הקל שעשה והמזגן. ?
כיצד אני יכול לקחת ממנו את המקום ללא תשלום כזה מוגזם (ככה גם אמרו לי החנויות השכנים שלו). אני מוכן לתת לו 10000 ש"ח על השיפוץ הקל שעשה והמזגן. ?
דמי פינוי
עו"ד זהר ארד
מנהל
22/06/08
אילן שלום,
אין פה שאלה משפטית. העניין הוא מסחרי נטו ותלוי בתוצאות המשא ומתן המתנהל בינך לבין השוכר. ככל שיש לשוכר זכות שכירות, וככל שעל פי הסכם עם המשכיר יש לו זכות להמחות את זכויותיו לצד שלישי, אזי הוא רשאי לדרוש כל סכום העולה על דעתו (בהנחה שלא ישלמו לו יותר ממחיר שוק בהתאם לביקוש והיצע).
מוצע כי תיוועץ במתווך מקומי באשר לגובה דמי הפינוי המקובלים וכך תדע לכלכל נכונה את צעדיך. עוד מוצע ומומלץ, כי תבדוק היטב באמצעות עו"ד מטעמך, את זכויותיו של השוכר בנכס, ובמיוחד את זכותו להמחות לך את זכות השכירות באותם תנאים שלו (הנראים לך אטרקטיבים).
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
אין פה שאלה משפטית. העניין הוא מסחרי נטו ותלוי בתוצאות המשא ומתן המתנהל בינך לבין השוכר. ככל שיש לשוכר זכות שכירות, וככל שעל פי הסכם עם המשכיר יש לו זכות להמחות את זכויותיו לצד שלישי, אזי הוא רשאי לדרוש כל סכום העולה על דעתו (בהנחה שלא ישלמו לו יותר ממחיר שוק בהתאם לביקוש והיצע).
מוצע כי תיוועץ במתווך מקומי באשר לגובה דמי הפינוי המקובלים וכך תדע לכלכל נכונה את צעדיך. עוד מוצע ומומלץ, כי תבדוק היטב באמצעות עו"ד מטעמך, את זכויותיו של השוכר בנכס, ובמיוחד את זכותו להמחות לך את זכות השכירות באותם תנאים שלו (הנראים לך אטרקטיבים).
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול עסקת מכירת דירה
טל
22/06/08
שלום אני מכרתי דירה קיבלתי 30% מסה"כ אך לצערי הקונה נפטר והיורשים כביכול רוצים לבטל את עסקת מכירת הדירה הייתי אמורה לקבל את שאר הסכום וכבר פיניתי את הדירה מה עושים במקרה הנ"ל אני התחייבתי לצד ג' עם הסכום שברשותי, אני אינני מעוניינת לבטל האם זה לוקח זמן וכמה. ביטול הערת אזהרה ורשויות מקומיות כמו מס הכנסה טאבו.
והאם ניתן לדרוש את שאר התשלום מהעו"ד שמטפל בקונה שנפטר הרי הוא מכר את דירתו ורכש ממני (ייפוי כוח בלתי חוזר האם תופס).
תודה
והאם ניתן לדרוש את שאר התשלום מהעו"ד שמטפל בקונה שנפטר הרי הוא מכר את דירתו ורכש ממני (ייפוי כוח בלתי חוזר האם תופס).
תודה
רוכש דירה שנפטר לפני השלמת העסקה
עו"ד זהר ארד
מנהל
22/06/08
טל שלום,
ככל שיוצגת על ידי עו"ד בהליך המכירה מוצע כי תפני אליו לאלתר בכדי לבחון איתו ביחד כיצד להוציא את "העגלה מהבוץ".
ככל שלא יוצגת על ידי עו"ד מומלץ כי תפני לעו"ד ללא דיחוי עם כל המסמכים הרלבנטיים. לעניין זה תוכלי להיעזר במודל "פניה דחופה" באתר.
ככלל, חובותיו (וזכויותיו) של הרוכש שנפטר עוברים במותו לעזבונו. את, כצד המקיים את ההסכם, והמוכן לקיימו, תוכלי לבחור את סעדיך (אכיפה או ביטול ופיצויים) במידה ותאלצי לעתור לבית המשפט.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
ככל שיוצגת על ידי עו"ד בהליך המכירה מוצע כי תפני אליו לאלתר בכדי לבחון איתו ביחד כיצד להוציא את "העגלה מהבוץ".
ככל שלא יוצגת על ידי עו"ד מומלץ כי תפני לעו"ד ללא דיחוי עם כל המסמכים הרלבנטיים. לעניין זה תוכלי להיעזר במודל "פניה דחופה" באתר.
ככלל, חובותיו (וזכויותיו) של הרוכש שנפטר עוברים במותו לעזבונו. את, כצד המקיים את ההסכם, והמוכן לקיימו, תוכלי לבחור את סעדיך (אכיפה או ביטול ופיצויים) במידה ותאלצי לעתור לבית המשפט.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסמכים לטאבו
דני גלר
22/06/08
רציתי לשאול מהם המסמכים הנדרשים לצורך העברת זכות שכירות בטאבו, מי צריך להעביר השוכר או המשכיר והאם אפשר להעביר בטאבו חצי שנה אחרי חתימת החוזה. כמו מה קורה במצב בו המשכיר אינו רוצה לחתום על שטרי מכר לצורך רישום בטאבו ולא מוכן להעביר מסמכים נוספים
בתודה מראש
דני גלר
בתודה מראש
דני גלר
רישום שכירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
22/06/08
דני שלום,
לצורך העברת זכות זכירות יש להגיש לטאבו שטרי העברת זכות שכירות חתומים על ידי שני הצדדים לעסקה ומאומתים כדין. במידה ומדובר בחכירה ממינהל מקרקעי ישראל יש לצרף גם את הסכמת המינהל ע"ג השטרות.
חובות המשכיר אמורים להיות מוגדרים במפורש בהסכם שבין הצדדים, ועל כן סירובו לחתום מהווה הפרה של ההסכם אשר אפשר לעתור לבית משפט לאכיפתו. מסיבה זו גם נהוג לדרוש כי המעביר יחתום על יפוי כח בלתי חוזר המסמיך את הנעבר או בא כוחו לחתום בשם המעביר.
אפשר להעביר בטאבו גם שנים רבות לאחר חתימת ההסכם, אך ככל ששטרי ההעברה נחתמו שישה חודשים או יותר לפני יום הגשת המסמכים לרישום, יש לצרף אישור עו"ד כי הצדדים לעסקה עודם בחיים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
לצורך העברת זכות זכירות יש להגיש לטאבו שטרי העברת זכות שכירות חתומים על ידי שני הצדדים לעסקה ומאומתים כדין. במידה ומדובר בחכירה ממינהל מקרקעי ישראל יש לצרף גם את הסכמת המינהל ע"ג השטרות.
חובות המשכיר אמורים להיות מוגדרים במפורש בהסכם שבין הצדדים, ועל כן סירובו לחתום מהווה הפרה של ההסכם אשר אפשר לעתור לבית משפט לאכיפתו. מסיבה זו גם נהוג לדרוש כי המעביר יחתום על יפוי כח בלתי חוזר המסמיך את הנעבר או בא כוחו לחתום בשם המעביר.
אפשר להעביר בטאבו גם שנים רבות לאחר חתימת ההסכם, אך ככל ששטרי ההעברה נחתמו שישה חודשים או יותר לפני יום הגשת המסמכים לרישום, יש לצרף אישור עו"ד כי הצדדים לעסקה עודם בחיים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות עם אופציה ל-22 שנה
יואל דן
21/06/08
שכרתי נכס לשנה עם אופציה ל-22 שנה לא אני ולא המשכיר רשמנו את השכירות בטאבו. כעת פרצו סכסוכים ביני לבין המשכיר ועורך הדין שלו שלח לי מכתב בו הוא מודיע לי שהאופציה מבוטלת. אני רק אוסיף כי בחוזה רק לשוכר יש אפשרות להאריך את ההסכם ע"י הודעה למשכיר עד חודשיים לפני תום התקופה ואני כבר הארכתי את התקופה לשנה נוספת בפנייה בכתב למשכיר לפני פרוץ הסכסוך. שאלתי היא האם המשכיר יכול להודיע לי הודעת ביטול לאופציה בניגוד לאמור בחוזה (אני טוען שלא היו הפרות של החוזה מצידי) ומה כדאי לי לעשות כדאי להבטיח את זכויותיי
נא להפנות השאלה לפורום דיני חוזים
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
22/06/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בעל בטאבו
me
20/06/08
אנחנו נשואים 20 שנה, גרים בדירה שרשומה על שמי כי קניתי אותה לפני החתונה
ברצוני לרשום את בעלי בטאבו, אפשר? איך עושים את זה?
תודה רבה
ברצוני לרשום את בעלי בטאבו, אפשר? איך עושים את זה?
תודה רבה
רישום זכויות על שם בן הזוג
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
22/06/08
לצורך רישום הזכויות על שם הבעל, יש להעביר מחצית מהזכויות אליו, במתנה. זו עסקת מקרקעין לכל דבר הדורשת דיוווח לרשויות המס, ותשלום מיסים- אם כי יש סיכוי טוב כי תקבלו פטור מתשלום מס שבח ורכישה. יש לבדוק את התאמת המקרה הספציפי להוראות החוק הפוטרות ממס. לקבלת מידע מפורט יותר, תוכלי לפנות באמתעות "פנייה דחופה" באתר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה עמידר
אילנית
20/06/08
לפני כ - 4 שנים הורי רכשו דירת עמידר ע"פ המבצע שהתקיים דאז (הנחה בהתאם למס' שנות השכירות). לדאבוני, אבי נפטר לפני כ3 חודשים. לאור ההגבלה בחוזה האומרת כי לא ניתן למכור את הדירה במהלך 5 שנים, רציתי לדעת האם להגבלה יש עוד תוקף / אפשרות לשנותה?
דירה מעמידר
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
20/06/08
כדי להשיב לשאלתך יש לעיין בהסכם עמידר כדי לבדוק האם ניתן לעקוף המגבלה בנסיבות שנוצרו ובמידת הצורך לפנות ישירות לעמידר לקבל היתר מראש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מינהל מקרקעי ישראל
namnum
19/06/08
שלום רב.
קנינו בית דו-משפחתי. כנראה שלפני כשנה התבצעה בשכונה פרצלציה וכעת הבתים ניתנים לרישום בטאבו. באישור הזכויות של המינהל הוא כותב כי לא תבוצע כל פעולה על הבית, כולל רישום משכנתא - האם המשמעות שלא אוכל לקחת משכנתא או שאולי הבנק יסתפק בהתחייבות של החברה המשכנת לרישום המשכנתא? ומה לגבי העברת הזכויות? האם יתכן שעד שירשם הבית בטאבו למעשה לא ירשם בשום מקום שאנחנו בעלי הבית?
קנינו בית דו-משפחתי. כנראה שלפני כשנה התבצעה בשכונה פרצלציה וכעת הבתים ניתנים לרישום בטאבו. באישור הזכויות של המינהל הוא כותב כי לא תבוצע כל פעולה על הבית, כולל רישום משכנתא - האם המשמעות שלא אוכל לקחת משכנתא או שאולי הבנק יסתפק בהתחייבות של החברה המשכנת לרישום המשכנתא? ומה לגבי העברת הזכויות? האם יתכן שעד שירשם הבית בטאבו למעשה לא ירשם בשום מקום שאנחנו בעלי הבית?
רישום בטאבו של קרקעות בבעלות מנהל מקרקעי ישראל.
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
20/06/08
קשה להבין מפנייתך מה בדיוק היה כתוב באישור המינהל ומה המצב הרישומי של הבית שרכשת. יש מקרים בהם המינהל מתנה מתן כל שירות (העברת זכויות, משכנתא) עד להשלמת הליך הרישום בטאבו. ייתכן שעליכם לנקוט פעולה יזומה להשלמת הרישום בטאבו. למתן מענה ממוקד יותר, ניתן לפנות באמצעות פניה דחופה באתר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
