פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
קווי בניין
מ
07/09/08
שלום,
האם יש הגדרה לקווי בניין?
(קדמי, אחורי, צידי)
היכן?
האם יש הגדרה לקווי בניין?
(קדמי, אחורי, צידי)
היכן?
תנסה לפנות לפורום העוסק באדריכלות ו/או בניה
עו"ד זהר ארד
מנהל
07/09/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצמדה חניה לדירה מהם ההוראות לגבי יתר הדיירים
יוסי
07/09/08
הוצמדה חניה לדירה בעת הרכישה .דינה כדין הדירה
שאליה הוצמדה החניה. דין החניה כדין הדירה?
מה אומר החוק שמדבר בקשר להצמדות?
מה האיסור לגבי יתר הדיירים לגבי אותה חניה מוצמדת?
שאליה הוצמדה החניה. דין החניה כדין הדירה?
מה אומר החוק שמדבר בקשר להצמדות?
מה האיסור לגבי יתר הדיירים לגבי אותה חניה מוצמדת?
חניה צמודה
עו"ד זהר ארד
מנהל
07/09/08
התשובה בגוף השאלה.
דין החניה כדין הדירה וזכויות השימוש בה נתונה לבעלי הדירה אליה היא הוצמדה. הדיירים האחרים אינם רשאיים לעשות בה שימוש ללא הסכמה/רשות מבעל הדירה.
דין החניה כדין הדירה וזכויות השימוש בה נתונה לבעלי הדירה אליה היא הוצמדה. הדיירים האחרים אינם רשאיים לעשות בה שימוש ללא הסכמה/רשות מבעל הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשך לשאלתי לגבי המדד
einat
07/09/08
בחוזה כתוב: "השוכר ישלם דמי שכירות של 3500 ש"ח לחודש
דמי השכירות יהיו צמודים לעליית מדד יוקר המחייה."
**התשלומים הם כל 3 חודשים והחוזה לשנה.
דמי השכירות יהיו צמודים לעליית מדד יוקר המחייה."
**התשלומים הם כל 3 חודשים והחוזה לשנה.
המשך תשובה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
07/09/08
הניסוח עדיין חסר אך נראה שהכוונה היא שמידי כל תשלום, כל 3 חודשים, תצמידו את המדד משיעור עלייתו ממועד החתימה על החוזה ("המדד היסודי") ועד למועד כל תשלום ("המדד הקובע"). בחוזה הייתם צריכים להגדיר בדיוק את המושגים האלו.
ברכה,
שרון עזרא, עו"ד
ברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב בגין תשלום הוועד הבית
דורית
07/09/08
יש לנו בנין 29 דיריים, כ-8 קומות ,
יש 4 חדרים + מרפסת שמש כ-12 מ"ר , 5 חדרים + מרפסת שמש גודל לא יודעת??, , דירת גן +גינה ענקית, 2 מיני פנטהואז + מרפסת שמש גדולה, פנטהואז + מרפסת שמש ענקית.
השאלה היא לצורך תשלום הוועד הבית אם צריך לקחת את שטח של מרפסות שמש (כי בשבילנו גודל של מפרסת שמש לוקח נפח ענק לצורך החישוב ) (לדוגמא:ארנונה לא מתחשבנים לגבי מפרסות שמש, האם כך גם לגבי הוועד הבית?????????????)
זה חשוב לי מאוד לדעת !!
יש 4 חדרים + מרפסת שמש כ-12 מ"ר , 5 חדרים + מרפסת שמש גודל לא יודעת??, , דירת גן +גינה ענקית, 2 מיני פנטהואז + מרפסת שמש גדולה, פנטהואז + מרפסת שמש ענקית.
השאלה היא לצורך תשלום הוועד הבית אם צריך לקחת את שטח של מרפסות שמש (כי בשבילנו גודל של מפרסת שמש לוקח נפח ענק לצורך החישוב ) (לדוגמא:ארנונה לא מתחשבנים לגבי מפרסות שמש, האם כך גם לגבי הוועד הבית?????????????)
זה חשוב לי מאוד לדעת !!
עליך לחפש את תשובתך בהוראות תקנון הבית המשותף
עו"ד זהר ארד
מנהל
07/09/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שק לבטחון
דוד
07/09/08
בהמשך לשאלה שלי. שק לבטחון שנמסר לעורכת דין שלי להבטחת תשלום מס שבח. העורכת דין כנראה איבדה את השק שהיה למוטב בלבד ע"ש הקונה.
העורכת דין מתחמקת ממני לגמרי אנני מצליח לדבר איתה.
האם ניתן לפנות ללשכת עורכי הדין ?
העורכת דין מתחמקת ממני לגמרי אנני מצליח לדבר איתה.
האם ניתן לפנות ללשכת עורכי הדין ?
תלונה ללשכת עורכי הדין
עו"ד זהר ארד
מנהל
07/09/08
דוד שלום,
לשכת עורכי הדין מטפלת, בין היתר, בבירור תלונות אזרחים כנגד עורכי הדין. יחד עם זאת, חשוב לדעת, כי הלשכה בוחנת את התנהלותו של עורך הדין במישור האתי, קרי - האם עבר עבירה אתית בדרך בה נהג כלפי האזרח. במקרה וימצא כי אכן נהג עורך הדין שלא כשורה (מבחינה אתית) תוכל הלשכה להעניש אותו ובמקרים קיצוניים אף לשלול את רשיונו לתקופה קצובה או לצמיתות.
במילים אחרות, אין זה מתפקידה של הלשכה לפתור סכסוכים בין אזרח לעורך דין. לשם כך ישנם בתי משפט אזרחיים.
במקרה שלך למשל, לא ברור מה יצא לך (מבחינה אופרטיבית) מפניה ללשכת עורכי הדין.
נראה, כי מה שחשוב הוא לאתר את שיק הבטחון שנועד להבטיח את זכויותיו, וסעד זה לא תוכל לקבל מלשכת עורכי הדין.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
לשכת עורכי הדין מטפלת, בין היתר, בבירור תלונות אזרחים כנגד עורכי הדין. יחד עם זאת, חשוב לדעת, כי הלשכה בוחנת את התנהלותו של עורך הדין במישור האתי, קרי - האם עבר עבירה אתית בדרך בה נהג כלפי האזרח. במקרה וימצא כי אכן נהג עורך הדין שלא כשורה (מבחינה אתית) תוכל הלשכה להעניש אותו ובמקרים קיצוניים אף לשלול את רשיונו לתקופה קצובה או לצמיתות.
במילים אחרות, אין זה מתפקידה של הלשכה לפתור סכסוכים בין אזרח לעורך דין. לשם כך ישנם בתי משפט אזרחיים.
במקרה שלך למשל, לא ברור מה יצא לך (מבחינה אופרטיבית) מפניה ללשכת עורכי הדין.
נראה, כי מה שחשוב הוא לאתר את שיק הבטחון שנועד להבטיח את זכויותיו, וסעד זה לא תוכל לקבל מלשכת עורכי הדין.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות בדירה לפני רכישה של דירה נוספת
צ'רלי
07/09/08
האם מותר להעביר חלק של הדירה לבת שלי ובתום התהליך העברה לרכוש בית ואז לשלם מס רכישה כדירת יחיד כלומר המטרה של התהליך ליצור מצב של דירה יחידה ולא שתי דירות
תכנון מס
עו"ד עמית דביר
מנהל
07/09/08
תכנון המס עליו אתה מדבר הינו מותר אולם קח בחשבון שתצטרך להעביר לבתך לפחות 76% מהבעלות על הדירה אחרת תחשב כמחזיק 2 דירות, וכן מתחייב כי בתך תהיה מעל גיל 18. אפשרות נוספת היא פשוט למכור את הדירה שאתה רוצה להעביר לבתך (אם המשפחה מכירה) בתוך 24 חודשים מיום קנייה הדירה השניה ואז לשלם מס כאילו מדובר ברכישת דירה ראשונה. בברכה,עו"ד עמית דביר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תכנון מס - המשך
עו"ד זהר ארד
07/09/08
צ'רלי שלום,
מעבר לאמור בתשובתו של עו"ד דביר, עליך לדעת, להבין ולקחת בחשבון גם את השלכות המס שיש להעברה ללא תמורה של הדירה לבתך. הן מבחינתך אפשרויות מכירת הדירה על ידי בתך בעתיד (ישנה תקופת צינון) והן מבחינת רכישת דירה נוספת על ידה (זכאות למשכנתא, מדרגות מס רכישה וכיו"ב).
מומלץ בחום להתייעץ עם עו"ד בטרם ביצוע עסקאות מקרקעין, קטנות כגדולות.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
מעבר לאמור בתשובתו של עו"ד דביר, עליך לדעת, להבין ולקחת בחשבון גם את השלכות המס שיש להעברה ללא תמורה של הדירה לבתך. הן מבחינתך אפשרויות מכירת הדירה על ידי בתך בעתיד (ישנה תקופת צינון) והן מבחינת רכישת דירה נוספת על ידה (זכאות למשכנתא, מדרגות מס רכישה וכיו"ב).
מומלץ בחום להתייעץ עם עו"ד בטרם ביצוע עסקאות מקרקעין, קטנות כגדולות.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
שכירות מתחדשת מספר שנים
אהרון
07/09/08
אני משכיר דירה כבר שש שנים לאותם דיירים.
אנחנו חותמים על חוזה לשנה כל פעם. (כל שנה חוזה חדש)
האם ישנו סיכון להשכרת הדירה לתקופה ארוכה (מתחדשת) ?
האם הדיירים יכולים לטעון על זכויות כלשהן על הדירה?
תודה על תשובתכם.
*הערת מערכת: לקריאה נוספת אודות השכרת דירה
אנחנו חותמים על חוזה לשנה כל פעם. (כל שנה חוזה חדש)
האם ישנו סיכון להשכרת הדירה לתקופה ארוכה (מתחדשת) ?
האם הדיירים יכולים לטעון על זכויות כלשהן על הדירה?
תודה על תשובתכם.
*הערת מערכת: לקריאה נוספת אודות השכרת דירה
על פי הנתונים שמסרת נראה כי אין סיבה לחשש
עו"ד זהר ארד
מנהל
07/09/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה ומיסים?
nir
06/09/08
האם צריך לשלם מיסים על דירה שמוכרים?
הערך שלה עלה במשך השנים. אבל, כשנירכשה שולם עליה הרבה יותר כסף מהמחיר המצויין בחוזה, בשביל השלמת בניה כי הקבלן פשט רגל.
הערך שלה עלה במשך השנים. אבל, כשנירכשה שולם עליה הרבה יותר כסף מהמחיר המצויין בחוזה, בשביל השלמת בניה כי הקבלן פשט רגל.
מכירת מקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
06/09/08
ניר שלום
השאלה שלך מאוד כללית. בצורה גסה ביותר ניתן לומר, כי מס שבח ישולם רק אם מחיר המכירה עולה על מחיר הרכישה (לרבות הוצאות המוכרות על פי הדין). גם אז- יש מקרים בהם ניתם לבקש פטור.
כשמכירת הדירה תהיה רלבנטית, עליך יהיה לפנות לעו"ד שיבחן את היבטי המס.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
השאלה שלך מאוד כללית. בצורה גסה ביותר ניתן לומר, כי מס שבח ישולם רק אם מחיר המכירה עולה על מחיר הרכישה (לרבות הוצאות המוכרות על פי הדין). גם אז- יש מקרים בהם ניתם לבקש פטור.
כשמכירת הדירה תהיה רלבנטית, עליך יהיה לפנות לעו"ד שיבחן את היבטי המס.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זיכוי ממס + ירידת ערך הדירה
טל גלנץ
06/09/08
ערך הדירה שברשותי ירד מזה כמה שנים.
מהן ההטבות מס שאני זכאי בגין ירידה זאת, אם בכלל?
האם ניתן לדרוש הקלות אלו?
תודה מראש
מהן ההטבות מס שאני זכאי בגין ירידה זאת, אם בכלל?
האם ניתן לדרוש הקלות אלו?
תודה מראש
ירידת ערך דירה
| עו"ד שרון עזרא
06/09/08
באופן שוטף- אין הקלות/הנחות ממס בגין ירידת ערך דירה.
יתכן, שבבוא היום, כשתמכר/י את הדירה, לא יהיה רווח בגין דירתה ולפיכך לא יחול חיוב מס שבח. כמובן, שכאשר מכירת הדירה תהיה רלבנטית, עליך להתייעץ עם עו"ד באשר להיבטי המס הכרוכים בכך.
בברכה,
שרון עזרא, ע"ד
יתכן, שבבוא היום, כשתמכר/י את הדירה, לא יהיה רווח בגין דירתה ולפיכך לא יחול חיוב מס שבח. כמובן, שכאשר מכירת הדירה תהיה רלבנטית, עליך להתייעץ עם עו"ד באשר להיבטי המס הכרוכים בכך.
בברכה,
שרון עזרא, ע"ד
מיסים?
B
06/09/08
שני יורשים לדירה. אין כסף בעיזבון מלבד הדירה.
A מעוניין לוותר לטובת B על חלקו.
B מעוניין לתת ל- A כסף ע"י לקיחת משכנתא על דירה זו.
האם זה אפשרי? האם יש מיסים? (למי? וכמה?)
A מעוניין לוותר לטובת B על חלקו.
B מעוניין לתת ל- A כסף ע"י לקיחת משכנתא על דירה זו.
האם זה אפשרי? האם יש מיסים? (למי? וכמה?)
חלוקת עזבון
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
06/09/08
שלום
שאלתך מצריכה בדיקה מעמיקה של נתוני המקרה ובחינת היבטי המיסוי. תוכל לנסות לפנות דרך האתר בבקשה לייעוץ אישי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שאלתך מצריכה בדיקה מעמיקה של נתוני המקרה ובחינת היבטי המיסוי. תוכל לנסות לפנות דרך האתר בבקשה לייעוץ אישי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מחשבים הצמדת שכ"ד למדד
einat
05/09/08
האם מצמידים את כל הסכום בתום השכירות או כל תשלום בזמנו לדוגמא כל תשלום כל 3 חודשים
ממש לא ברור לי
תודה מראש
ממש לא ברור לי
תודה מראש
תלוי מה קבעתם בחוזה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
06/09/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול חוזה שכ"ד עוד טרם כניסה לדירה עקב רטיבות
דנה
05/09/08
לפני חודש חתמתי על חוזה לשכירות. בעל הבית טען כי יש שיפוצים קלים אותם צריך לבצע לפני כניסתי לדירה אחרי שהדיירים הקודמים עוברים. הוספנו סעיף בחוזה כי הנ"ל מתחייב לסיים השיפוצים עד מועד כניסתי לדירה. לצערי הרב לאחר שהדיירים עזבו חשכו עייני. כל מה שהוסתר נגלה לעייני כלומר קירות ספוגים בעובש ורטיבות, עד למרכז הבית. הזמנתי אינסטלטור מטעמי שהסביר את מורכבות העניין : שיפוץ צנרת, רטיבות שתתיבש לפחות תוך חודש.כל זאת עם בעל הבית יסכים כמובן. אינסטלטור מטעמו טוען שמקור הנזילה טופל ותוך שבוע- הכל מתייבש.
אייני מעוניינת להיכנס לדירה זו כשהרטיבות והעובש חוגגים בכול. בעוד יומיים אמור להתחיל החוזה ולא התחילו בקצה קצהו של התיקון. האם אוכל להביא חוזה זה על סיומו עקב אי כשירות הדירה למגורים?אוסיף כי יש בחוזה סעיף שגם המשכיר/השוכר יכולים לעזוב הדירה בהתראה של 3 חודשים מראש ומציאת דיירים חלופייםץ כמובן שהצקים כבר נמצאים בידי המשכיר - האם אוכל לבטלם? .בנוסף אני אמורה לעזוב את דירתי הנוכחית בעוד יומיים, הדיירים החדשים כבר מתדפקים על הדלת. תודה לכל עיצה שתשמש לי קרן אור בעלילת האימה הזו....):
אייני מעוניינת להיכנס לדירה זו כשהרטיבות והעובש חוגגים בכול. בעוד יומיים אמור להתחיל החוזה ולא התחילו בקצה קצהו של התיקון. האם אוכל להביא חוזה זה על סיומו עקב אי כשירות הדירה למגורים?אוסיף כי יש בחוזה סעיף שגם המשכיר/השוכר יכולים לעזוב הדירה בהתראה של 3 חודשים מראש ומציאת דיירים חלופייםץ כמובן שהצקים כבר נמצאים בידי המשכיר - האם אוכל לבטלם? .בנוסף אני אמורה לעזוב את דירתי הנוכחית בעוד יומיים, הדיירים החדשים כבר מתדפקים על הדלת. תודה לכל עיצה שתשמש לי קרן אור בעלילת האימה הזו....):
ביטול חוזה שכירות
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
06/09/08
דנה שלום
אם הנכס לא מתאים למגורים ולמובטח בחוזה, ייתכן שיש לך עילה לבטל החוזה. אני מציעה כי תתייעצי עם עו"ד לפני שאת נוקטת צעד כזה של ביטול חוזה וביטול שיקים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אם הנכס לא מתאים למגורים ולמובטח בחוזה, ייתכן שיש לך עילה לבטל החוזה. אני מציעה כי תתייעצי עם עו"ד לפני שאת נוקטת צעד כזה של ביטול חוזה וביטול שיקים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיירי משנה
עדי
05/09/08
לפני כחודש נכנסנו אני ועוד שותף לדירה כאשר החוזה היה מול דיירת משנה שהיא שותפה שלישית אך בעצם חתומה עם בעל הבית כדיירת ראשית.לפי החוזה כפי שקראתי אותו לא היה שום סעיף האומר שיש לדיירת הראשית יכולת לצאת מהחוזה לפני תום השנה ובמילים אחרות להעזיב אותנו,הסעיף היחיד המורה על יציאה בטרם עת הוא במידה ובעל הדירה מוכר את הדירה ואז צריך לתת לנו התראה של חודשיים.העניין הוא כזה :אמנם קראנו את החוזה ובינתיים נכנסנו לדירה ,שילמנו 2 שכירויות של ה 1.8 וה 1.9 וכן אני הפקדתי בידה גובה שכ"ד לחודש כערבון(זה היה תנאי בחוזה)אך שבאנו ממש לחתום לפני כמספר ימים(מסיבות כאלו או אחרות זה נדחה עד כה ..) ואחרי שאנו חיים בדירה כבר חודש בערך החליטה הדיירת הראשית שהיא רוצה להוסיף סעיף לפיו אם אנו לא מסתדרים והיא רוצה לעזוב את הדירה לפני השנה או להחליף שותפים היא יכולה להעזיב אותנו בהתראה של חודשיים. שאלתי מה ניתן לעשות היות והסעיף הזה ,שלא ידענו עליו מראש ממש לא לטובתנו?האם היא יכולה לעשות כזה דבר ?האם היא יכולה להעזיב אותי כעת על סמך העניין שבעצם אנו לא חתומים בכתב על החוזה?
דייר ראשי ודייר משנה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
06/09/08
עדי שלום
החוזה של הדיירת הראשית מול בעל הבית לא פוטר מהצורך בעריכת חוזה בין הדיירת הראשית לשוכרי המשנה, ולא בהכרח יש חפיפה בין התנאים שבשני החוזים. העובדה כי לא עיגנתם מראש את זכויות הצדדים בצורה מסודרת פועלת לרעת שני הצדדים ותצטרכו להגיע להבנה בעניין. נסה להסביר לה שאם היית יודע על סעיף כזה, לא היית נכנס מלכתחילה לחוזה.
בברכה
שרון עזרא, עו"ד
החוזה של הדיירת הראשית מול בעל הבית לא פוטר מהצורך בעריכת חוזה בין הדיירת הראשית לשוכרי המשנה, ולא בהכרח יש חפיפה בין התנאים שבשני החוזים. העובדה כי לא עיגנתם מראש את זכויות הצדדים בצורה מסודרת פועלת לרעת שני הצדדים ותצטרכו להגיע להבנה בעניין. נסה להסביר לה שאם היית יודע על סעיף כזה, לא היית נכנס מלכתחילה לחוזה.
בברכה
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהי הפרוצדורה להעברת דירה בטאבו?
רונית כהן
04/09/08
מהי הפרוצדורה להעברת דירה בטאבו?
מסמכים דרושים לרישום זכויות עסקת מכר פשוטה בטאבו
אורן יוז'וק מלכין וש
05/09/08
על מנת שניתן יהא להעביר זכויות בעסקת מכר רגילה בטאבו יש להמציא מס' אישורים ובינהם:
1. שטרי העברת הזכויות החתומים ע"י הצדדים ומאותמים ע"י עורן דין.
2. אישורי מיסים המופנים ללשכת רישום המקרקעין (שבח, רכישה).
3. אישור עירייה ואישור הוועדה המקומית בדבר העדר חובות היטל השבחה.
4. ככל שהשטרות נחמו ע"י צד ג' שאינו במוכר או הקונה- יש להמציא יפוי כח מתאים.
ייתכן ויש להמציא מסמכים נוספים, בהתאם לנכס ולעסקה.
מידע נוסף: רישום מקרקעין
1. שטרי העברת הזכויות החתומים ע"י הצדדים ומאותמים ע"י עורן דין.
2. אישורי מיסים המופנים ללשכת רישום המקרקעין (שבח, רכישה).
3. אישור עירייה ואישור הוועדה המקומית בדבר העדר חובות היטל השבחה.
4. ככל שהשטרות נחמו ע"י צד ג' שאינו במוכר או הקונה- יש להמציא יפוי כח מתאים.
ייתכן ויש להמציא מסמכים נוספים, בהתאם לנכס ולעסקה.
מידע נוסף: רישום מקרקעין
מהי הפרוצדורה להעברת דירה בחברה משכנת?
רונית כהן
04/09/08
מהי הפרוצדורה להעברת דירה בחברה משכנת?
נוהל העברת זכויות בחברה משכנת
אורן יוז'וק מלכין
05/09/08
לרוב לחברות משכנות ונציגיהם קיים נוהל ספציפי לביצוע העברת הזכויות.
מומלץ לאתר את איש הקשר בחברה המשכנת ו/או עורך הדין של החברה המנוי על ביצוע העברת הזכויות ולבקש ממנו לקבל את הנוהל.
מומלץ לאתר את איש הקשר בחברה המשכנת ו/או עורך הדין של החברה המנוי על ביצוע העברת הזכויות ולבקש ממנו לקבל את הנוהל.
יש לפנות לחברה המשכנת לצורך קבלת הנחיות
עו"ד שרון עזרא
06/09/08
רכישת דירה מירושה
לאה
04/09/08
ברצוני לרכוש דירה אשר רשומה עש הבעל והאשה. האשה נפטרה והנכס נשאר לבעל ולילדים . נאמר לי שיש להכין צו ירושה לטובת הבעל על מנת שיוכלו למכור את הנכס הנל.
האבא ובן אחד נמצאים בחול. והבן השני בארץ.
שאלתי היא- האם זו פרוצדורה בעיתית? ומה משך הזמן לטיפול בסוגיה זו? והאם האב צריך להגיע לארץ כדי לחתום על המסמכים+חוזה?
האבא ובן אחד נמצאים בחול. והבן השני בארץ.
שאלתי היא- האם זו פרוצדורה בעיתית? ומה משך הזמן לטיפול בסוגיה זו? והאם האב צריך להגיע לארץ כדי לחתום על המסמכים+חוזה?
רכישת דירה מיורשים
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
06/09/08
לאה שלום
יש לבדוק אם נתוני המקרה עצמו כדי לדעת האם הוצאת צו ירושה/צוואה במקרה זה הינם פשוטים או לא.במקרים פשוטים, הוצאת צו ירושה אורך כ- 3 חודשים.יש דרך להסדיר נושא החתימות גם כאשר באב בחו"ל, ללא נכוחותו בארץ.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש לבדוק אם נתוני המקרה עצמו כדי לדעת האם הוצאת צו ירושה/צוואה במקרה זה הינם פשוטים או לא.במקרים פשוטים, הוצאת צו ירושה אורך כ- 3 חודשים.יש דרך להסדיר נושא החתימות גם כאשר באב בחו"ל, ללא נכוחותו בארץ.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אופציה לשנה נוספת
שלומית
04/09/08
שלום רב,
ביום 1.1.2007 חתמתי על חוזה שכירות עם אופציה לשנה.
בתם השנה חתמנו עם המשכיר על חוזה שכירות חדש (דומה לקודם)
שמצויין בו בסעיף 13:
המשכיר מוסיף אופציה לשנת שכירות נוספת החל מ 01.01.09-31.12.09 .
בעל הבית רוצה להעלות לנו את שכר הדירה בטענה כי הוא אינו מחוייב לאותם תנאים ובנוסף זאת השנה השלישית.
האם מתוקף סעיף 13 אני יכולה לדרוש להשאר בדירה באותם ?תנאים?
תודה, שלומית
ביום 1.1.2007 חתמתי על חוזה שכירות עם אופציה לשנה.
בתם השנה חתמנו עם המשכיר על חוזה שכירות חדש (דומה לקודם)
שמצויין בו בסעיף 13:
המשכיר מוסיף אופציה לשנת שכירות נוספת החל מ 01.01.09-31.12.09 .
בעל הבית רוצה להעלות לנו את שכר הדירה בטענה כי הוא אינו מחוייב לאותם תנאים ובנוסף זאת השנה השלישית.
האם מתוקף סעיף 13 אני יכולה לדרוש להשאר בדירה באותם ?תנאים?
תודה, שלומית
דמי שכירות בתקופת האופציה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
06/09/08
שלומית שלום
אם בחוזה השכירות לא כתוב שבשנה הנוספת תהיה העלאה של דמי השכירות, ניתן לטעון כי בהעדר הוראה אחרת- כי אין שינוי בדמי השכירות בשנה הנוספת.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אם בחוזה השכירות לא כתוב שבשנה הנוספת תהיה העלאה של דמי השכירות, ניתן לטעון כי בהעדר הוראה אחרת- כי אין שינוי בדמי השכירות בשנה הנוספת.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עצה לדייר מתוסכל
אייל
04/09/08
שאלתי היא .מדוע עלי לשלם מיסי ועד בית לפי הגודל היחסי כאשר הרציונל העומד בחקיקה זאת הוא גודל הדירה כמספר האנשים , ומכך נגזר השימוש ברכוש המשותף.האם יחס זה אינו יכול להיות הפוך כלומר מספר אנשים מועט בדירה גדולה מחד ומאידך מספר רב של אנשים בדירה קטנה.אנא הסבירו לי מה עלי לעשות
מיסי ועד בית
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
05/09/08
אייל שלום
החוק קובע כי מיסי הועדה יהיו נגזרת של גודל הדירה, ולא של מספר נפשות בדירה כך שיש לך טעות בסיסית.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
החוק קובע כי מיסי הועדה יהיו נגזרת של גודל הדירה, ולא של מספר נפשות בדירה כך שיש לך טעות בסיסית.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צק בטחון
דוד
04/09/08
מכרתי דירה לפני כ 5 חודשים. מסרתי לעורכת דין שלי צק ע"ש הקונה בסך
56000 שקלים כבטחון לתשלום מס השבח.
הקונה קבל את האישור על כך שאני פטור ממס.
הבעיה שאנני מצליח לקבל חזרה את השק לבטחון העורכת דין מתחמקת
כראה שהשק אבד במשרד של העורכת דין.
הערה השק ע"ש הקונה עם קרוס ולמוטב בלבד. בחוזה נכתב שהשק
ישאר כפקדון אצל עורכת הדין שלי עד להסדרת עניין מס השבח.
בכל זאת אני מודאג מה ניתן לעשות ?
אנא עזרתכם.
56000 שקלים כבטחון לתשלום מס השבח.
הקונה קבל את האישור על כך שאני פטור ממס.
הבעיה שאנני מצליח לקבל חזרה את השק לבטחון העורכת דין מתחמקת
כראה שהשק אבד במשרד של העורכת דין.
הערה השק ע"ש הקונה עם קרוס ולמוטב בלבד. בחוזה נכתב שהשק
ישאר כפקדון אצל עורכת הדין שלי עד להסדרת עניין מס השבח.
בכל זאת אני מודאג מה ניתן לעשות ?
אנא עזרתכם.
נאמנות להבטחת מס שבח
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
05/09/08
תבדוק אפשרות של ביטול שיק והתחייבות של עוה"ד לפצות אותך אם השיק יופקד.
דרך אגב, לא מקובל שנאמנות להבטחת מיסוי תהיה בדרך של שיק שלא מופקד, אני מציעה שתבדוק שהשיק אכן לא נמשך ותתייעץ עם עו"ד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
דרך אגב, לא מקובל שנאמנות להבטחת מיסוי תהיה בדרך של שיק שלא מופקד, אני מציעה שתבדוק שהשיק אכן לא נמשך ותתייעץ עם עו"ד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
אייל
04/09/08
האם כל בן אדם אנונימי יכול לבוא ללשכת רישום מקרקעין ולרשום הערת אזהרה על נכס של משהו שהוא לא מכיר , איזה מסמכים צריכים להיות לו בשביל להציג לרשם המקרקעין ?
תודה מראש
תודה מראש
הערת אזהרה
עו"ד עמית דביר
מנהל
04/09/08
אייל שלום,
רק אם רשם המקרקעין (טאבו) נוכח כי בעל הזכות במקרקעין עליה רוצים לרשום הערת אזהרה התחייב בכתב לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות עסקה, הוא ירשום את הערת האזהרה בין אם יבקש זאת הבעלים או אם יבקש זאת בעל הזכות להערה. אם בעל הזכות להערה מבקש ללא הסכמת הבעלים הטאבו יודיע לבעלים על רישום ההערה.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד מקרקעין
רק אם רשם המקרקעין (טאבו) נוכח כי בעל הזכות במקרקעין עליה רוצים לרשום הערת אזהרה התחייב בכתב לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות עסקה, הוא ירשום את הערת האזהרה בין אם יבקש זאת הבעלים או אם יבקש זאת בעל הזכות להערה. אם בעל הזכות להערה מבקש ללא הסכמת הבעלים הטאבו יודיע לבעלים על רישום ההערה.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לא ניתן לרשום הערה על נכס של אדם ללא הסכמת הבעלים
עו"ד שרון עזרא
05/09/08
סעיף בוררות
דדי
04/09/08
רכשתי דירה יש לי סעיף בוררות בחוזה שיהיה מוסכם על שני הצדדים ואלה בוררים מטעם איגוד הנהנדסים והאדריכלים.
שאלתי היא האם הארגון הזה הוא לא לטובת הקבלן
תודה דדי
שאלתי היא האם הארגון הזה הוא לא לטובת הקבלן
תודה דדי
בוררות
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
05/09/08
דדי שלום
לסעיפי בוררות יש חסרונות, אם כי בדר"כ כאשר אתה רוכש דירה מקבלן זה נהוג שיהיה סעיף כזה. איגוד המהנדסים כולל אנשים מקצועיים והם אמורים להחליט על סמך שיקולים מקצועיים ולא אישיים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לסעיפי בוררות יש חסרונות, אם כי בדר"כ כאשר אתה רוכש דירה מקבלן זה נהוג שיהיה סעיף כזה. איגוד המהנדסים כולל אנשים מקצועיים והם אמורים להחליט על סמך שיקולים מקצועיים ולא אישיים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת הזהרה כנגד תשלום 50% ממחיר הבית
נילי
03/09/08
בבית שברצוננו לרכוש מבקש המוכר כי נשלם לו 50% מערך העסקה. בשלב זה תרשם הודעת הזהרה. הכסף לא יהייה בנאמנות, אלא יחולק בין המוכרים ( חמישה יורשים). האם זה הגיוני להסכים להסדר כזה או שנהוג קודם כל לשלם סכום קטן ואת השאר בתשלומים עד שהמוכר יעביר את החזקה על הבית לשמנו. אגב מדובר בבית שיתפנה רק בעוד כשנה כוון שהוא מושכר כרגע ואין באפשרות המוכר להעבירו עכשיו למרות שביכולתי לשלם את מלא הסכום תמורת החזקה בבית כרגע.
רכישת מקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
04/09/08
נילי שלום
יש כמובן לבדוק את העסקה הספציפית כדי לקבוע את סבירות התשלומים (למשל- האם הנכס רשום כבר על שם היורשים, האם יש משכנתאות , מה גובה המיסים הצפויים וכד).
למרות זאת ניתן לומר כבר עכשיו, ש- 50% בתשלום ראשון, כאשר הפינוי הוא עוד שנה ויש שוכר בנכס- לא נשמע סביר.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש כמובן לבדוק את העסקה הספציפית כדי לקבוע את סבירות התשלומים (למשל- האם הנכס רשום כבר על שם היורשים, האם יש משכנתאות , מה גובה המיסים הצפויים וכד).
למרות זאת ניתן לומר כבר עכשיו, ש- 50% בתשלום ראשון, כאשר הפינוי הוא עוד שנה ויש שוכר בנכס- לא נשמע סביר.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי על מכירת חנות
אורלי
03/09/08
שלום רב
ברצוני למכור את החנות שירשתי מאבי ז"ל.יש לי 50 אחוז חזקה על החנות והיתרה שייכים לשותפיי. האם אצטרך לשלם מס על מכירת חלקי? ואם ארכוש את חלקם- מה המיסוי החל עלי?
בתודה מראש
אורלי
ברצוני למכור את החנות שירשתי מאבי ז"ל.יש לי 50 אחוז חזקה על החנות והיתרה שייכים לשותפיי. האם אצטרך לשלם מס על מכירת חלקי? ואם ארכוש את חלקם- מה המיסוי החל עלי?
בתודה מראש
אורלי
מסוי על מכירת חנות
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
04/09/08
אורלי שלום
ככל הנראה תצטרכי לשלם מס.
גובה המס תלוי בעובדות כגון- תאריך הרכישה על ידי האב, תאריך פטירתו, שווי המכירה וכד'.
אנא פני לעו"ד בתחום המקרקעין והמיסוי כדי שיערוך עבורך בחינה של היבטי המיסוי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
ככל הנראה תצטרכי לשלם מס.
גובה המס תלוי בעובדות כגון- תאריך הרכישה על ידי האב, תאריך פטירתו, שווי המכירה וכד'.
אנא פני לעו"ד בתחום המקרקעין והמיסוי כדי שיערוך עבורך בחינה של היבטי המיסוי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
Please help – contract concerns
Lisa
03/09/08
I hope someone can help me. I have been living in an apartment 3 years nearly. Previously, housemates have left and I have replaced them mid-contract. 9.9.08 is the end of our next contract. On 27.8.08 the landlord announced that he is raising the rent from 1890 shekels each to 2400. My housemate has decided to leave before the contract ends and I have decided to stay and look for new accomodation more slowly. In the meantime I have been looking for someone to replace my housemate, but with no luck - as the apartment is not worth 4800 and noone is coming to see it. It is now 6 days until the end of the contract. I have not yet signed the new one. Does this mean that I have to be out of the apartment before Tuesday or to pay 4800?! I cannot read my contract because it is in Hebrew. Generally my landlord is lovely, but he is not very flexible about this matter. I would be grateful for any advice! Thank you, Lisa
contract concerns
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
04/09/08
dear lisa
i have to see the contract in order to see if the landlord has the right to raise the rent. if so- you have to deciede if you accept it or not. i also have to see the contract in order so see if your housemate has an obligation for the next period time of the contract.
if he is not obliged- and you deciede to stay- you have to pay all the rent.
regards
sharon ezra ,adv
i have to see the contract in order to see if the landlord has the right to raise the rent. if so- you have to deciede if you accept it or not. i also have to see the contract in order so see if your housemate has an obligation for the next period time of the contract.
if he is not obliged- and you deciede to stay- you have to pay all the rent.
regards
sharon ezra ,adv
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חידוש חוזה עם סעיפים חדשים
קרן
02/09/08
אני שוכרת את אותה דירה 4 שנים וכל שנה חתמנו על הארכת חוזה. במהלך השנים שהיו בעיות שונות השוכר הבטיח בעל פה הבטחות שונות שלא התקיימו. רוב הזמן שתקתי. היום פחות מחודש לפני הארכת החוזה הוא מעוניין להוסיף שני סעיפים שנראה לי שאינם מותרים כלל. אחד מהם הוא פינוי תוך שבוע של הדירה ?!! והשני שהוצאות המזגן עליי - למרות שבחוזה המקורי מצוין שהוצאות המזגן עליו.
שאלתי היא- האם הסעיף הראשון קביל בכלל? ושמעתי שגם אם הוא מעוניין לבצע דבר כזה עלות שכר הדירה צריכה לרדת משמעותית.
ושאלה שניה- בגלל שהוא לא הודיע לי בזמן המתאים (חודשיים לפני הארכת חוזה) על סעיפים אלו, אני יכולה לסרב להם ועדיין להמשיך חוזה כמו שהיה?
בכלל אשמח להפנייה לידע או למידע קצר מה הוא יכול לעשות לי אם אני לא מעוניינת לחתום על סעיפים אלו אך מעוניינת להישאר בדירה.
תודה מראש
קרן
שאלתי היא- האם הסעיף הראשון קביל בכלל? ושמעתי שגם אם הוא מעוניין לבצע דבר כזה עלות שכר הדירה צריכה לרדת משמעותית.
ושאלה שניה- בגלל שהוא לא הודיע לי בזמן המתאים (חודשיים לפני הארכת חוזה) על סעיפים אלו, אני יכולה לסרב להם ועדיין להמשיך חוזה כמו שהיה?
בכלל אשמח להפנייה לידע או למידע קצר מה הוא יכול לעשות לי אם אני לא מעוניינת לחתום על סעיפים אלו אך מעוניינת להישאר בדירה.
תודה מראש
קרן
עו"ד אשר טולדנו משיבך
ashit
02/09/08
משאלתך קשה להבין אם הנך שוכרת או משכירה, שכן את משתמשת במושג "שוכר" הן עבורך והן עבור הצד שכנגד.
אנא הבהירי על מנת לקבל מענה ראוי.
אנא הבהירי על מנת לקבל מענה ראוי.
חידוש חוזה שכירות
עו"ד שרון עזרא
03/09/08
קרן שלום
משאלתך אני מבינה שאת השוכרת, ולא המשכירה.הסעיפים הנזכרים על ידך אמנם אינם נהוגים בדר"כ בחוזה שכירות, אם כי לא ניתן לומר עליהם כי אינם חוקיים. הכל עניין של מו"מ מסחרי בין הצדדים.
אם הסעיפים לא מקובלים עליך- ואני לא אומרת שבצדק אינם מקובלים- את לא חייבת לשכור את הדירה.
לגבי השאלה האם זכותך לסרב לסעיפים אלו ולהישאר באותם התנאים מאחר והמשכיר לא הודיע בזמן- צריך לקרוא את נוסח ההסכם.
ברכה,
שרון עזרא, עו"ד
משאלתך אני מבינה שאת השוכרת, ולא המשכירה.הסעיפים הנזכרים על ידך אמנם אינם נהוגים בדר"כ בחוזה שכירות, אם כי לא ניתן לומר עליהם כי אינם חוקיים. הכל עניין של מו"מ מסחרי בין הצדדים.
אם הסעיפים לא מקובלים עליך- ואני לא אומרת שבצדק אינם מקובלים- את לא חייבת לשכור את הדירה.
לגבי השאלה האם זכותך לסרב לסעיפים אלו ולהישאר באותם התנאים מאחר והמשכיר לא הודיע בזמן- צריך לקרוא את נוסח ההסכם.
ברכה,
שרון עזרא, עו"ד
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
