פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
ריח צחנה
שרון
09/09/08
היי,
השכנים בבניין, שגרים מתחתי, בנו לפני כמה שנים ביוב חדש פרטי, חלקה העליון של צנרת הביוב, נמצא בדיוק מתחת למרפסת ביתי - וריח צחנה של ביוב חודר ועולה לתוך המרפסת שלי.
מה ניתן לעשות? למי צריך לפנות? והאם יש איזה כוח שיכריח אותם לפנות את צנרת הביוב משם?
תודה על תשובתכם.
שרון
השכנים בבניין, שגרים מתחתי, בנו לפני כמה שנים ביוב חדש פרטי, חלקה העליון של צנרת הביוב, נמצא בדיוק מתחת למרפסת ביתי - וריח צחנה של ביוב חודר ועולה לתוך המרפסת שלי.
מה ניתן לעשות? למי צריך לפנות? והאם יש איזה כוח שיכריח אותם לפנות את צנרת הביוב משם?
תודה על תשובתכם.
שרון
מטרד ריח
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/09/08
שרון שלום,
בשלב ראשון ניתן לנסות ולערב את האגודה לתרבות הדיור (אם אתם חברים בה). בלית ברירה אחרת, תוכלו לעתור בתביעה למפקח על בתים משותפים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בשלב ראשון ניתן לנסות ולערב את האגודה לתרבות הדיור (אם אתם חברים בה). בלית ברירה אחרת, תוכלו לעתור בתביעה למפקח על בתים משותפים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרה לדיירים במשך 12 שנים
שרה
09/09/08
אנו משכירים דירה כבר 12 שנים ברציפות לאותם דיירים.כל שנה אנו עורכים חוזה חדש אתם,ובו מצוין שחוק הגנת הדייר אינו חל עליהם. האם נוכח התקופה הממושכת עלול להיות מצב שבכל זאת יהיו מוגנים, או שיהיו להם אילו שהן זכויות מיוחדות?
לא
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/09/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת מחסן בבית משותף מדירה לדירה
מוטי
09/09/08
דייר שברשותו מחסן בבית הרשום כבית משותף, מוכר את דירתו הנוכחית לה צמוד המחסן ורוכש דירה אחרת באותו בית משותף, איך והאם נדרש לתשלום מיסים כעיסקה והיאך מעבירים המחסן ברישום כצמוד לדירה החדשה ???
העברת מחסן מדירה לדירה בבית משותף
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/09/08
מוטי שלום,
כעקרון אין בעיה למכור או להעביר מחסן מדירה לדירה באותו הבניין. יחד עם זאת, מדובר בעסקה במקרקעין אשר מעבר להשלמתה ברישום בטאבו, תדרוש תיקון צו הבית המשותף. אם הבניין טרם נרשם זה יותר פשוט.
לתשומת ליבך, יש חשיבות לסדר ואופן ביצוע העסקאות ועל כן מומלץ להתייעץ בעו"ד בטרם ביצוע דיספוזיציות כלשהן. תוכל גם להיעזר בפניה ליעוץ אישי באתר.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
כעקרון אין בעיה למכור או להעביר מחסן מדירה לדירה באותו הבניין. יחד עם זאת, מדובר בעסקה במקרקעין אשר מעבר להשלמתה ברישום בטאבו, תדרוש תיקון צו הבית המשותף. אם הבניין טרם נרשם זה יותר פשוט.
לתשומת ליבך, יש חשיבות לסדר ואופן ביצוע העסקאות ועל כן מומלץ להתייעץ בעו"ד בטרם ביצוע דיספוזיציות כלשהן. תוכל גם להיעזר בפניה ליעוץ אישי באתר.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי תאור הנכס בנסח טאבו
אסף
09/09/08
ברשות אבי נכס שהופעל כבית מלאכה במשך שנים רבות. בשורת תאור הנכס בנסח הטאבו מופיע: בית מלאכה. הנכס הוסב לדירת מגורים כבר למעלה מארבע שנים, כולל שינוי ייעוד הנכס בעירייה. בנסח הטאבו נשאר התאור של בית מלאכה. הכוונה היתה להימנע ממס שבח בצורה חוקית בעת מכירת הנכס מכיון שכעת זוהי דירת מגורים. השאלה היא כיצד משנים תאור הנכס גם בטאבו, ואם הדבר אכן ישונה לדירת מגורים - האם רשויות המס זכאיות לגבות מס שבח למרות שהדירה משמשת כדירת מגורים זה למעלה מארבע שנים. אם אין סיכון למיסוי - כיצד משנים את תאור הנסח בטאבו?
שינוי רישום בנסח טאבו
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
11/09/08
אסף שלום
הפטורים ממס שבח ניתנים דווקא לדירות מגורים, כך שדווקא מבחינה זו יש אינטרס לשנות הרישום לדירת מגורים ולא להשאירה כבית מלאכה.יחד עם זאת, לא רק הכותרת המופיעה בנסח טאבו היא הקובעת לעניין זכאות מפטור.
יש לבדוק את מהמצב הרישומי והתכנוני הספציפי של הנכס ואת היבטי המס הספציפיים של נכס זה כדי להשיב באופן מדויק יותר לשאלתך. תוכל לפנות דרך האתר בבקשה לייעוץ אישי על מנת שניתן יהיה לבחון היבטים אלו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
הפטורים ממס שבח ניתנים דווקא לדירות מגורים, כך שדווקא מבחינה זו יש אינטרס לשנות הרישום לדירת מגורים ולא להשאירה כבית מלאכה.יחד עם זאת, לא רק הכותרת המופיעה בנסח טאבו היא הקובעת לעניין זכאות מפטור.
יש לבדוק את מהמצב הרישומי והתכנוני הספציפי של הנכס ואת היבטי המס הספציפיים של נכס זה כדי להשיב באופן מדויק יותר לשאלתך. תוכל לפנות דרך האתר בבקשה לייעוץ אישי על מנת שניתן יהיה לבחון היבטים אלו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הארכת חוזה שכירות
shirgit
09/09/08
שלום,
החוזה בדירה שאני שוכרת עומד להסתיים בסוף החודש, בעל הדירה נוסע לחופשה וחוזר כשבוע לפני סוף החודש.
אני אמורה לדון איתו על המשך החוזה כשיחזור, הבעיה היא שאם זה לא יסתדר ואני אצטרך לפנות את הדירה, זה לא משאיר לי הרבה זמן למצוא מקום חלופי ולהתארגן.
האם במקרה כזה מגיעה לי "הארכה" מבחינת החוק בחיפוש דירה חלופית ?
תודה מראש.
החוזה בדירה שאני שוכרת עומד להסתיים בסוף החודש, בעל הדירה נוסע לחופשה וחוזר כשבוע לפני סוף החודש.
אני אמורה לדון איתו על המשך החוזה כשיחזור, הבעיה היא שאם זה לא יסתדר ואני אצטרך לפנות את הדירה, זה לא משאיר לי הרבה זמן למצוא מקום חלופי ולהתארגן.
האם במקרה כזה מגיעה לי "הארכה" מבחינת החוק בחיפוש דירה חלופית ?
תודה מראש.
התשובה היא לא
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/09/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חייבת יעוץ
ש
09/09/08
שלום. ב-5/9 חתמתי על חוזה הסכם שכירות עם בעל הדירה, עדיין לא קיבלתי את המפתחות במעמד חתימת החוזה.
בחתימת החוזה נתתי לבעל הדירה 12 צ'קים ע"ס 2,000 ש"ח, ושטר ערבות בסך 10,000 ש"ח כאשר אימי ואחותי חתומים עליו.
לא נכנסתי לדירה מכיון שהדירה לא ראויה למגורים. ישנם חוטי חשמל חשופים. ובלטות רוקדות ולא ראיתי את הדברים האלה בתחילה כשראיתי את הדירה.
ביום 9/9 בעל הדירה מסר לי את ה-12 צ'קים לאחר שאמרתי לו שאני לא רוצה להיכנס לדירה בגלל שהיא לא ראויה למגורים.
הוא מסר לי את שטר הערבות אך הוא לא מסר לי את החוזה.
יש לי עותק ויש לו עותק - השאלה שלי אם יש לו עילה לתבוע אותי בבית משפט?
בחתימת החוזה נתתי לבעל הדירה 12 צ'קים ע"ס 2,000 ש"ח, ושטר ערבות בסך 10,000 ש"ח כאשר אימי ואחותי חתומים עליו.
לא נכנסתי לדירה מכיון שהדירה לא ראויה למגורים. ישנם חוטי חשמל חשופים. ובלטות רוקדות ולא ראיתי את הדברים האלה בתחילה כשראיתי את הדירה.
ביום 9/9 בעל הדירה מסר לי את ה-12 צ'קים לאחר שאמרתי לו שאני לא רוצה להיכנס לדירה בגלל שהיא לא ראויה למגורים.
הוא מסר לי את שטר הערבות אך הוא לא מסר לי את החוזה.
יש לי עותק ויש לו עותק - השאלה שלי אם יש לו עילה לתבוע אותי בבית משפט?
ביטול הסכם
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/09/08
יש להניח שאם המשכיר השיב לך את השיקים ואת הערבויות הרי שגם לשיטתו ההסכם בוטל כדין.
בכל מקרה התנהגותו מעידה על ביטול מוסכם של החוזה ולא נראה שיש לך סיבה לחשוש.
בכל מקרה התנהגותו מעידה על ביטול מוסכם של החוזה ולא נראה שיש לך סיבה לחשוש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פניה למפקח בעניין תמ"א 38
ישראל
09/09/08
שלום רב,
להבנתי, לצורך בניה של דירה נוספת מכח תמ"א 38 יש צורך בהסכמת כלל הדיירים.
אך במידה ואין הסכמת כלל הדיירים ורוצים להוסיף דירות שהן לא מהוות מעל 1/3 מהדירות בבניין, ניתן לפנות למפקח לאשר זאת.
שאלתי היא כיצד פונים למפקח? האם במכתב רגיל? מה ההליכים?
אשמח לתגובה מהירה בעניין ואם ניתן קצת להרחיב את התהליך הנ"ל..
תודה רבה מראש!
ישראל
להבנתי, לצורך בניה של דירה נוספת מכח תמ"א 38 יש צורך בהסכמת כלל הדיירים.
אך במידה ואין הסכמת כלל הדיירים ורוצים להוסיף דירות שהן לא מהוות מעל 1/3 מהדירות בבניין, ניתן לפנות למפקח לאשר זאת.
שאלתי היא כיצד פונים למפקח? האם במכתב רגיל? מה ההליכים?
אשמח לתגובה מהירה בעניין ואם ניתן קצת להרחיב את התהליך הנ"ל..
תודה רבה מראש!
ישראל
המפקח על בתים משותפים
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/09/08
ישראל שלום,
ההלכים המתנהלים אצל המפקח הינם הליכים משפטיים לכל דבר ועניין. חוק המקרקעין מקנה למפקח את כל הסמכויות שיש לשופט של בית משפט שלום הדן בסכסוכים אזרחיים.
הפניה למפקח נעשית על ידי הגשת עתירה מסודרת ומנומקת בדיוק כפי שפונים לבית המשפט.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
ההלכים המתנהלים אצל המפקח הינם הליכים משפטיים לכל דבר ועניין. חוק המקרקעין מקנה למפקח את כל הסמכויות שיש לשופט של בית משפט שלום הדן בסכסוכים אזרחיים.
הפניה למפקח נעשית על ידי הגשת עתירה מסודרת ומנומקת בדיוק כפי שפונים לבית המשפט.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערכת נכס לצרכי מס שבח
מלי
09/09/08
אחי מכר לי את דירתו בשווי של 620,000. לטענת שלטונות המסיסים, הדירה נמכרה לי בערך פחות ממה שהיא שווה באמת.
הדירה ניתנה לי לפני כשנה, ומאז עשיתי בה שיפוצים. אז ערכה באמת היה 620,000, ואחי התחייב למכרה לי בסכום הזה. האם מעניין את רשות המיסים שהדירה הייתה טעונת שיפוץ? (החוזה עם אחי נערך רק לפני חודש), ואילו אני קיבלתי את הדירה עוד קודם.(בהסכמת אחי כמובן)
הדירה ניתנה לי לפני כשנה, ומאז עשיתי בה שיפוצים. אז ערכה באמת היה 620,000, ואחי התחייב למכרה לי בסכום הזה. האם מעניין את רשות המיסים שהדירה הייתה טעונת שיפוץ? (החוזה עם אחי נערך רק לפני חודש), ואילו אני קיבלתי את הדירה עוד קודם.(בהסכמת אחי כמובן)
מנהל מס שבח בוחן את שווי הדירה במועד עריכת ההסכם
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/09/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
יוסי
09/09/08
מכרתי דירה שניה בתוך 4 שנים ברווח שקלי של 60,000.
כמה מס מתוכם אצטרך לשלם?
כמה מס מתוכם אצטרך לשלם?
מס שבח- מקרקעין
naorba
09/09/08
לא בטוח שתצטרך לשלם מס שבח, קיים פטור של דירת מגורים יחידה (תקנה 49 ב,2) המאפשרת פטור ממס שבח, באם אתה עונה על הקרטריונים שבתקנה.
מעבר לכך, במידה ואתה לא עומד בקרטריונים האלו, אזיי יש לקחת בחשבון הוצאות שהיו לך במסגרת עסקת המכר, כגון: שכ"ט עו"ד, דמי תיווך, והוצאות אחרות אם ישנם, ולאחר ניכוי כל ההוצאות הללו תידרש לשלם 20% מהשבח הריאלי, הווי אומר סכום המכירה בניכוי סכום הרכישה(הצמוד למדד), מקווה שעזרתי.
מעבר לכך, במידה ואתה לא עומד בקרטריונים האלו, אזיי יש לקחת בחשבון הוצאות שהיו לך במסגרת עסקת המכר, כגון: שכ"ט עו"ד, דמי תיווך, והוצאות אחרות אם ישנם, ולאחר ניכוי כל ההוצאות הללו תידרש לשלם 20% מהשבח הריאלי, הווי אומר סכום המכירה בניכוי סכום הרכישה(הצמוד למדד), מקווה שעזרתי.
דרישה לתיקון נזק ברכוש משותף
דני
09/09/08
לפני כ10 שנים נפטרה בארה"ב דודה שלי שבבעלותה היה רבע מבניין דירות ישן בחיפה. את חלקה בנכס היא הורישה ל16 קרובי משפחה כולל אותי. כלומר חלקי הנכס הוא 1/64.
לפני כ5 שנים אני ויתר היורשים של אותה דודה מכרנו את חלקנו בנכס לחברת נדלן ואף קיבלתי כסף על חלקי בסכום ששולם עבור העיסקה.
מסתבר שהקונה לא השלים את רישום הנכס בטאבו, ובעיריית חיפה עדיין אני רשום כאחד הבעלים.
כעת מחלקת ההנדסה של עיריית חיפה תובעת ממני ומיתר היורשים לטפל ולתקן נזק כל שהוא שהתגלה בחדר המדרגות ביניין.
הם מאיימים בהליך פלילי אם לא יבוצע התיקון.
השאלה שלי האם אני אמור להיות עדיין אחראי לתיקון נזק כזה לאחר שחלקי בנכס נמכר, וקיבלתי עליו תמורה, והקונה לא טרח להשלים את הרישום בטאבו מסיבותיו שלו.
כמו כן מה לדעתכם עלי לעשות כדי להוריד מהגב שלי את הפרשה הזאת.
לפני כ5 שנים אני ויתר היורשים של אותה דודה מכרנו את חלקנו בנכס לחברת נדלן ואף קיבלתי כסף על חלקי בסכום ששולם עבור העיסקה.
מסתבר שהקונה לא השלים את רישום הנכס בטאבו, ובעיריית חיפה עדיין אני רשום כאחד הבעלים.
כעת מחלקת ההנדסה של עיריית חיפה תובעת ממני ומיתר היורשים לטפל ולתקן נזק כל שהוא שהתגלה בחדר המדרגות ביניין.
הם מאיימים בהליך פלילי אם לא יבוצע התיקון.
השאלה שלי האם אני אמור להיות עדיין אחראי לתיקון נזק כזה לאחר שחלקי בנכס נמכר, וקיבלתי עליו תמורה, והקונה לא טרח להשלים את הרישום בטאבו מסיבותיו שלו.
כמו כן מה לדעתכם עלי לעשות כדי להוריד מהגב שלי את הפרשה הזאת.
יש לגשת לעו"ד שביצע את העיסקה !!!!!!
פיני עו"ד
09/09/08
יש אחריות מקצועית לסיום העיסקה של עו"ד
ברגע שקיים הסכם שמכרת את החלק היחסי וכן החברה הקבלנית /יזמית אחראית לבניין העבירי העתק מההסכם למחלקת ההנדסה /מהנדס העיר
**מערכת: נמחקה כתובת מייל וטלפון שהושארו בניגוד לתנאי השימוש באתר**
ברגע שקיים הסכם שמכרת את החלק היחסי וכן החברה הקבלנית /יזמית אחראית לבניין העבירי העתק מההסכם למחלקת ההנדסה /מהנדס העיר
**מערכת: נמחקה כתובת מייל וטלפון שהושארו בניגוד לתנאי השימוש באתר**
מכירת דירה ששמשה לעסק
naorba
08/09/08
שלום רב !
אני מעוניין לרכוש דירת מגורים אשרהושכרה במשך ה-6 שנים האחרונות לעסק כמשרד רו"ח, האם יש חבות כל שהיא במקרה זה למוכר במס שבח ? והאם אני מחוייב במקרה זה במס רכישה גדול ? מטרתי היא להשתמש בדירה למגורים בלבד.
שנית, שאלה אחרת בנושא, מגרש בשטח דונם וחצי כשעליו בנויה דירת מגורים בשטח של כ-100 מ"ר, האם במקרה זה הפטור במס שבח הוא לגבי כל המגרש או רק על חלקו,המצב כעת הוא שהמגרש מהוון, באם יהיו מעוניינים לרכוש אותו מס' שותפים, ולחלק אותו למס' חלקים דוגמא של רבע דונם לכל שותף, האם עדיין ייחשב המגרש מהוון, או שכל שותף יידרש לשלם היוון על חלקו ?
סליחה על שאלתי הארוכה, תודה על תשותבך
אני מעוניין לרכוש דירת מגורים אשרהושכרה במשך ה-6 שנים האחרונות לעסק כמשרד רו"ח, האם יש חבות כל שהיא במקרה זה למוכר במס שבח ? והאם אני מחוייב במקרה זה במס רכישה גדול ? מטרתי היא להשתמש בדירה למגורים בלבד.
שנית, שאלה אחרת בנושא, מגרש בשטח דונם וחצי כשעליו בנויה דירת מגורים בשטח של כ-100 מ"ר, האם במקרה זה הפטור במס שבח הוא לגבי כל המגרש או רק על חלקו,המצב כעת הוא שהמגרש מהוון, באם יהיו מעוניינים לרכוש אותו מס' שותפים, ולחלק אותו למס' חלקים דוגמא של רבע דונם לכל שותף, האם עדיין ייחשב המגרש מהוון, או שכל שותף יידרש לשלם היוון על חלקו ?
סליחה על שאלתי הארוכה, תודה על תשותבך
תשובה לשאלה - פיני
פיני
09/09/08
המס יחול על המוכר לשאלה הראשונה והדירה אכן תמוסה .
לשאלה השניה חסרים פרטים אבל בעיקרון דירת מגורים על שטח של 1.5 דונם קצת מחשיד לבקש פטור לדירה מזכה או פטור אחד ל4 שנים.
לשאלה השניה חסרים פרטים אבל בעיקרון דירת מגורים על שטח של 1.5 דונם קצת מחשיד לבקש פטור לדירה מזכה או פטור אחד ל4 שנים.
מכירת דירה ששימשה לעסק
עו"ד זהר ארד
09/09/08
שלום רב,
באופן כללי, דירה אשר אינה משמשת בפועל למגורים אינה נכנסת להגדרה של "דירת מגורים מזכה" ולפיכך לא ניתן לקבל פטור ממס בעת מכירתה.
לגבי המגרש. ניתן לקבל פטור ממס שבח בגין דירת המגורים בלבד ולא על כל המגרש (בהנחה שיש זכויות בניה נוספות). במקרה זה, יש לפצל את שווי הדירה ושווי זכויות הבניה ולערוך שומת מס מעט מורכבת. מומלץ לתכנן מראש ולהיעזר בבעלי מקצוע.
לגבי פיצול המגרש יש לבחון (בין היתר) את תנאי החכירה ואת התב"ע בכדי להשיב על שאלתך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
באופן כללי, דירה אשר אינה משמשת בפועל למגורים אינה נכנסת להגדרה של "דירת מגורים מזכה" ולפיכך לא ניתן לקבל פטור ממס בעת מכירתה.
לגבי המגרש. ניתן לקבל פטור ממס שבח בגין דירת המגורים בלבד ולא על כל המגרש (בהנחה שיש זכויות בניה נוספות). במקרה זה, יש לפצל את שווי הדירה ושווי זכויות הבניה ולערוך שומת מס מעט מורכבת. מומלץ לתכנן מראש ולהיעזר בבעלי מקצוע.
לגבי פיצול המגרש יש לבחון (בין היתר) את תנאי החכירה ואת התב"ע בכדי להשיב על שאלתך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
דירה שניתנה במתנה
תמר
08/09/08
שלום רב, אשמח לייעוץ בנוגע לדירה שניתנה לי במתנה מהוריי, ערכנו הסכם אצל עו"ד, בהסכם ההורים שלי העבירו את הדירה אליי (במתנה) ואני העברתי חצי ממנה לבעלי.
נכון להיום עוד לא סיימנו את תהליך הרישום בטאבו, האם יש להורים שלי אפשרות להתחרט, לבטל את המתנה למרות שנערך הסכם ע"י עו"ד ? האם בן משפחה אחר (אח/אחות) יכולים לתבוע את חלקם במתנה שניתנה לי ?
האם מסמך שנחתם ע"י עו"ד ובו הועברה הדירה על שמנו מעיד שהדירה שייכת לנו, למרות שלא הסתיים הרישום בטאבו ?
תודה מראש
נכון להיום עוד לא סיימנו את תהליך הרישום בטאבו, האם יש להורים שלי אפשרות להתחרט, לבטל את המתנה למרות שנערך הסכם ע"י עו"ד ? האם בן משפחה אחר (אח/אחות) יכולים לתבוע את חלקם במתנה שניתנה לי ?
האם מסמך שנחתם ע"י עו"ד ובו הועברה הדירה על שמנו מעיד שהדירה שייכת לנו, למרות שלא הסתיים הרישום בטאבו ?
תודה מראש
דירה שניתנה במתנה
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/09/08
תמר שלום,
המקרה שתיארת מורכב מעט וקצרה היריעה מלהשיב לך באופן מפורט ומעמיק.
בקליפת האגוז אציין מספר נקודות משפטיות שעשויות לעזור לך בשאלותיך.
ראשית, עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום. עד להשלמתה ברישום מדובר בהתחייבות לעשות עסקה בלבד.
שנית, על פי חוק המתנה, הכלל הוא כי נותן המתנה לא יכול לבטלה אם מקבל המתנה שינה מצבו לרעה.
אין רלבנטיות במקרה זה לכך שההסכם נערך על ידי עו"ד.
בני משפחה יוכלו לנסות ולתקוף את המתנה ולנסות לסכל את השלמתה בטענות שונות.
בכדי לחבר יחדיו את כל הנקודות השונות למכלול שלם אחד יש צורך בקבלת יעוץ משפטי אישי וספציפי למקרה. תוכלו לפנות לקבלת יעוץ אישי גם באמצעות הפורום.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
המקרה שתיארת מורכב מעט וקצרה היריעה מלהשיב לך באופן מפורט ומעמיק.
בקליפת האגוז אציין מספר נקודות משפטיות שעשויות לעזור לך בשאלותיך.
ראשית, עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום. עד להשלמתה ברישום מדובר בהתחייבות לעשות עסקה בלבד.
שנית, על פי חוק המתנה, הכלל הוא כי נותן המתנה לא יכול לבטלה אם מקבל המתנה שינה מצבו לרעה.
אין רלבנטיות במקרה זה לכך שההסכם נערך על ידי עו"ד.
בני משפחה יוכלו לנסות ולתקוף את המתנה ולנסות לסכל את השלמתה בטענות שונות.
בכדי לחבר יחדיו את כל הנקודות השונות למכלול שלם אחד יש צורך בקבלת יעוץ משפטי אישי וספציפי למקרה. תוכלו לפנות לקבלת יעוץ אישי גם באמצעות הפורום.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת בעלים לדירה
אתי
08/09/08
לבעלי יש דירה הרשומה על שמו. ברצוננו להוסיף גם את שמי לבעלות הדירה. איזה טפסים יש להגיש ולמי?
האם זה כרוך במס כלשהו?
מדובר רק בהוספת שם לבעלות על הנכס.
האם זה כרוך במס כלשהו?
מדובר רק בהוספת שם לבעלות על הנכס.
עסקה במקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/09/08
אתי שלום,
אי אפשר פשוט להוסיף את שמך לבעלות על הדירה.
לצורך כך, על בעלך להעביר לך ללא תמורה מחצית מהזכויות בדירה. זאת יש לעשות באמצעות הסכם מתנה או הסכם מכר ללא תמורה. יש לדווח על העסקה לרשויות המס בצירוף תצהירים מאומתים על ידי עו"ד. בסוף התהליך, יש לחתום על שטרי מכר ולרשום את ההעברה בטאבו בצירוף אישורי המיסים ואישור עירייה. אם יש משכנתא יש לקבל גם את אישור הבנק.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
אי אפשר פשוט להוסיף את שמך לבעלות על הדירה.
לצורך כך, על בעלך להעביר לך ללא תמורה מחצית מהזכויות בדירה. זאת יש לעשות באמצעות הסכם מתנה או הסכם מכר ללא תמורה. יש לדווח על העסקה לרשויות המס בצירוף תצהירים מאומתים על ידי עו"ד. בסוף התהליך, יש לחתום על שטרי מכר ולרשום את ההעברה בטאבו בצירוף אישורי המיסים ואישור עירייה. אם יש משכנתא יש לקבל גם את אישור הבנק.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי שוכרת
ליאור
08/09/08
שלום
מה עושים כאשר יש שוכרת שלאחר חודש שכירות נמסר לה כי על פי החוזה היא מתבקשת להתפנות תוך 30 יום ( יש סעיף כזה בחוזה ) ולאחר ה 30 יום היא מסרבת להתפנות ?
בתודה מראש
ליאור
מה עושים כאשר יש שוכרת שלאחר חודש שכירות נמסר לה כי על פי החוזה היא מתבקשת להתפנות תוך 30 יום ( יש סעיף כזה בחוזה ) ולאחר ה 30 יום היא מסרבת להתפנות ?
בתודה מראש
ליאור
פינוי שוכר ממקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/09/08
ליאור שלום,
בנסיבות שתוארו יוכל המשכיר לעתור לבית המשפט בתביעה למתן צו פינוי כנגד השוכרת.
מומלץ להתייעץ עם עו"ד בטרם נקיטת הליכים בבית משפט.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בנסיבות שתוארו יוכל המשכיר לעתור לבית המשפט בתביעה למתן צו פינוי כנגד השוכרת.
מומלץ להתייעץ עם עו"ד בטרם נקיטת הליכים בבית משפט.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
שי
08/09/08
קניתי דירה ב 1,800,000 ש"ח וחצי הרוכשים זה אני ואשתי שאין לנו דירה נוספת וחצי אמא שלי שלה יש עוד דירה. שילמנו ביחד 38,000 בערך שזה לפי המדרגות מס. איך יכול להיות ששנינו משלמים אותו סכום? איך מחושב המס במקרה כזה? שילמתי 19,000 אני לא צריך לקבל החזר?
שומות מס רכישה
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/09/08
שי שלום,
בנסיבות שתוארו היה עליכם לפצל ולהגיש שתי שומות מס נפרדות. שומה מטעמכם לפי מדרגות של דירה יחידה (לערוך את החישוב המלא ולחלק לשתים - רכשתם מחצית הזכויות בנכס) ושומה מטעם אמך לפי מדרגות של דירה שניה (אותו כנ"ל).
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בנסיבות שתוארו היה עליכם לפצל ולהגיש שתי שומות מס נפרדות. שומה מטעמכם לפי מדרגות של דירה יחידה (לערוך את החישוב המלא ולחלק לשתים - רכשתם מחצית הזכויות בנכס) ושומה מטעם אמך לפי מדרגות של דירה שניה (אותו כנ"ל).
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכירה ל999 שנה
רבקה
08/09/08
שלום
בבואי לברר אודות דירה למכירה בה אני מעונינת נאמר לי שהיות וטאבו הדירה רשום על עוד נכס נוסף הדירה תימכר בחכירה ל999 שנה.
רציתי לדעת מה מושג זה אומר לי " למעשה" אם אקנה את הדירה?
ומה ההשלכות לטווח ארוך לגבי הנכס?
האם בגדול כדאי לרכוש בצורה זו?
והאם יש בכל זאת איזשהו צורה לפצל את הנכס ?
אודה לתשובה מהירה
בבואי לברר אודות דירה למכירה בה אני מעונינת נאמר לי שהיות וטאבו הדירה רשום על עוד נכס נוסף הדירה תימכר בחכירה ל999 שנה.
רציתי לדעת מה מושג זה אומר לי " למעשה" אם אקנה את הדירה?
ומה ההשלכות לטווח ארוך לגבי הנכס?
האם בגדול כדאי לרכוש בצורה זו?
והאם יש בכל זאת איזשהו צורה לפצל את הנכס ?
אודה לתשובה מהירה
חכירה ל- 999 שנה
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/09/08
רבקה שלום,
ראשית, אנו שבים ומפצירים בגולשים שלא להתקשר בעסקאות מקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד.
מומלץ בחום, כי תפני לעו"ד העוסק במקרקעין שילווה אותך בהליך הרכישה ויוכל להסביר לך מה המשמעות של אופן רישום הזכויות במקרה הספציפי הזה.
על קצה המזלג אציין, כי חשוב לבדוק את תנאי החכירה ולראות שאין מגבלות בהעברה וירושה למשל..
ככל שיש לך שאלות נוספות תוכלי להפנותם ב"יעוץ אישי".
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
ראשית, אנו שבים ומפצירים בגולשים שלא להתקשר בעסקאות מקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד.
מומלץ בחום, כי תפני לעו"ד העוסק במקרקעין שילווה אותך בהליך הרכישה ויוכל להסביר לך מה המשמעות של אופן רישום הזכויות במקרה הספציפי הזה.
על קצה המזלג אציין, כי חשוב לבדוק את תנאי החכירה ולראות שאין מגבלות בהעברה וירושה למשל..
ככל שיש לך שאלות נוספות תוכלי להפנותם ב"יעוץ אישי".
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח פרטי או ציבורי
משה
08/09/08
השכן הודיע שזורקים לו מלמעלה לכלוך ודורש שהוועד ידאג לנקות. הגישה לשטח הזה היא ממרפסת השירות שלו בלבד.
אז איך ניתן לדעת בבניין האם שטח מסויים הינו או ציבורי?
אז איך ניתן לדעת בבניין האם שטח מסויים הינו או ציבורי?
תבדוק בתשריט הבית המשותף
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/09/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חזיתות לבניין
גיגית חגיגית
08/09/08
האם ע"פ חוק ניתן שיהיו לבניין 3 חזיתות? (ז"א 3 קווי 0.00)
התב"ע החלה לא מתייחסת לזה. היא רק רושמת מה הקו בנין הקדמי צריך להיות אבל השכנים שלי הפכו 3 כיוונים לקו קדמי... נראה לי לא הגיוני שזה אפשרי. יוצא שהם מנצלים את כל שטח המגרש עד תום!
התב"ע החלה לא מתייחסת לזה. היא רק רושמת מה הקו בנין הקדמי צריך להיות אבל השכנים שלי הפכו 3 כיוונים לקו קדמי... נראה לי לא הגיוני שזה אפשרי. יוצא שהם מנצלים את כל שטח המגרש עד תום!
תנסה לפנות לפורום העוסק באדריכלות ו/או בניה
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/09/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גידור חניה צמודה כדי למנוע שימוש ללא הסכמה
בהמשך
08/09/08
ברצוני לגדר חניה צמודה בשני עמודים+שרשרת
מישהו מהדירים יכול למנוע זאת ממני?
העיריה יכולה למנוע זאת ממני או לדרוש להסיר את העמודים?
האם זוהיא זכות גידור של חניה צמודה?
יש זכיות מיוחדות לגידור לאדם נכה?
מישהו מהדירים יכול למנוע זאת ממני?
העיריה יכולה למנוע זאת ממני או לדרוש להסיר את העמודים?
האם זוהיא זכות גידור של חניה צמודה?
יש זכיות מיוחדות לגידור לאדם נכה?
חניה צמודה
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/09/08
על פניו נראה שאין מניעה כזאת כל עוד העמודים מוצבים בשטח שלך. יחד עם זאת, מומלץ תמיד לבדוק ברשות המקומית האם העבודות אותן ברצונך לבצע טעונות היתר בניה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גדר משותפת
תמיר
07/09/08
אנו בניין משותף הגובל עם בתים צמודי קרקע,בשלב הבניה בנינו גדר המפרידה בין המגרש שלנו לבתים צמודי הקרקע, עלות הגדר כולה היתה עלינו.בעת הבניה הקרקעות של צמודי הקרקע היו ללא התחלות בניה.
האם ניתן לחייב את דיירי צמודי הקרקע להשתתף בהוצאות הבניה ?אם כן כיצד ?
האם ניתן לחייב את דיירי צמודי הקרקע להשתתף בהוצאות הבניה ?אם כן כיצד ?
לדעתי לא ניתן לחייב אך יש לבדוק את התב"ע ואת המצב הרישומי/משפטי
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/09/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור
אלכס
07/09/08
רשתי בית עם מגרש גדול , יש לי חוזה חכירה עם מ.מ.י .
טרם נרשם הבית על שמי בלשכת רישום מקרקעין .
ברצוני להשכיר את המגרש ואיני יודע אם אני צריך אישור
מהמינהל כדי להשכיר את המגרש?
מידע נוסף: מינהל מקרקעין
טרם נרשם הבית על שמי בלשכת רישום מקרקעין .
ברצוני להשכיר את המגרש ואיני יודע אם אני צריך אישור
מהמינהל כדי להשכיר את המגרש?
מידע נוסף: מינהל מקרקעין
אישור המינהל
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/09/08
אלכס שלום,
יש צורך לבחון האם בהסכם החכירה ישנן הגבלות כלשהן על הקניית זכויות בקרקע לצד שלישי.
כעקרון, לא צריכה להיות בעיה להשכיר את הקרקע לתקופת שכירות קצרה וקצובה ללא קבלת אישור המינהל. אך תבדוק.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
יש צורך לבחון האם בהסכם החכירה ישנן הגבלות כלשהן על הקניית זכויות בקרקע לצד שלישי.
כעקרון, לא צריכה להיות בעיה להשכיר את הקרקע לתקופת שכירות קצרה וקצובה ללא קבלת אישור המינהל. אך תבדוק.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה – בעניין מס שבח – פטור דירת מגורים
מתעניין
07/09/08
השאלה היא בנוגע לדירה נוספת (שנייה) שקנה הקונה ומוכרה בתוך 18 חודשים מזמן הקנייה. מה דינו בנוגע למס שבח?
נא לפרט ואם אפשר גם להפנות אותי לדין המקורי לעיון שם.
בתודה
נא לפרט ואם אפשר גם להפנות אותי לדין המקורי לעיון שם.
בתודה
אתה מופנה לסעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/09/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה על זכויות בנכס שלא שלי ?
ערן
07/09/08
מהם זכויותי כמשכיר דירה אשר בעלת הדירה נמצאת בתהליכי משפטים ?(עמידר +מנהל מקרקעי ישראל כנגד בעלת הדירה ) והאם יכולים להוציא אותי בכל רגע נתון ? (אני גר כ -3 שנים בנכס).
זכויות של שוכר במקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/09/08
ערן שלום,
בכדי לענות על שאלתך יש לבחון את הסכם השכירות וכן את זכויות המשכירה בנכס.
כעקרון, זכות שכירות הינה זכות במקרקעין המגמלת בתוכה את הזכות להחזיק בנכס ולעשות בו שימוש. ככל שזכות זו הוענקה לך כדין על ידי מי שהיתה לו זכות להעניקה, נראה שתהיה בעיה להוציא אותך מהנכס לפני תום תקופת השכירות על פי הסכם השכירות.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בכדי לענות על שאלתך יש לבחון את הסכם השכירות וכן את זכויות המשכירה בנכס.
כעקרון, זכות שכירות הינה זכות במקרקעין המגמלת בתוכה את הזכות להחזיק בנכס ולעשות בו שימוש. ככל שזכות זו הוענקה לך כדין על ידי מי שהיתה לו זכות להעניקה, נראה שתהיה בעיה להוציא אותך מהנכס לפני תום תקופת השכירות על פי הסכם השכירות.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקת זכויות
רמי
07/09/08
שלום לכם . אבא שלי נתן לי חלקה במתנה .וכל הטפסים ארבדו לו
בדקתי במס רכוש הוציאו לי פלט על הזכויות . מאיפה אני משיג את הטפסים שמעידים שהחלקה שייכת לי ושאף אחד אפילו אא שלי לא יכול לגעת בה . על החלקה יש הערת אזהרה שהיא רשומה על שמי . מה עלי לעשות תודה מראש
בדקתי במס רכוש הוציאו לי פלט על הזכויות . מאיפה אני משיג את הטפסים שמעידים שהחלקה שייכת לי ושאף אחד אפילו אא שלי לא יכול לגעת בה . על החלקה יש הערת אזהרה שהיא רשומה על שמי . מה עלי לעשות תודה מראש
בדיקת זכויות
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/09/08
רמי שלום,
לצורך רישום הערת אזהרה יש צורך לצרף לטאבו את המסמך אשר יצר את ה"התחייבות לעשות עסקה במקרקעין".
לפיכך, יש להניח שתוכל לאתר בטאבו את המסמכים הקשורים לעסקת המתנה (או את חלקם).
תפנה לטאבו הרלבנטי ותזמין את התיק לעיון וצילום.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
לצורך רישום הערת אזהרה יש צורך לצרף לטאבו את המסמך אשר יצר את ה"התחייבות לעשות עסקה במקרקעין".
לפיכך, יש להניח שתוכל לאתר בטאבו את המסמכים הקשורים לעסקת המתנה (או את חלקם).
תפנה לטאבו הרלבנטי ותזמין את התיק לעיון וצילום.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכירת קרקע
טל
07/09/08
שאלה קטנה , קיבלתי בירושה קרקע באזור השרון לאחר העיון בחוזה ראיתי סעיף שבו רשום שזהו חוזה חכירה והחוזה מתאריך ******* ועד תאריך ******* . תאריך סיום החכירה כבר נגמר והשאלה היא האם יש לי אפשרות לעשות עם זה משהו או שבעת סיום החכירה נגמרו לי כל הזכויות על הקרקע ? תודה !
חכירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
07/09/08
טל שלום,
מוצע כי תסור בהקדם למינהל מקרקעי ישראל ותברר מה עליך לעשות וכמה עליך לשלם על מנת להאריך את תקופת החכירה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
מוצע כי תסור בהקדם למינהל מקרקעי ישראל ותברר מה עליך לעשות וכמה עליך לשלם על מנת להאריך את תקופת החכירה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
