פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
גובה גדר
קובי
14/09/08
רציתי לדעת האם יש הגבלת גובה בהצבת גדר או לחילופין האם יש הגבלה על הקמת חומה,
יש לבדוק את תוכנית בניין העיר הרלבנטית
עו"ד זהר ארד
מנהל
14/09/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאות בגין רישום בית משותף
יוני
14/09/08
שלום רב,
רכשתי דירה מקבלן לפני כ-10 שנים. הקבלן בזמנו הוציא תשריט לצורך הליכי התכנון והוצאת היתר הבניה וזה היה אמור כנראה לשמש אותו לצורך רישום הבית כבית משותף.
לדברי הקבלן, על מנת לרשום את הבית המשותף כעת יש צורך בתשריט חדש מעודכן וממוחשב והוא מעוניין כי דיירי הבית ישאו בהוצאות האדריכל.
יש לציין כי העיכוב ברישום הוא בשל סחבת של העיריה, כך לדברי הקבלן.
בכל אופן, מה עלי לעשות בכדי לברר האם דרישת התשלום ממני הנה בצדק? או שעלי להתעקש כי הקבלן ישלם עלות זו.
רכשתי דירה מקבלן לפני כ-10 שנים. הקבלן בזמנו הוציא תשריט לצורך הליכי התכנון והוצאת היתר הבניה וזה היה אמור כנראה לשמש אותו לצורך רישום הבית כבית משותף.
לדברי הקבלן, על מנת לרשום את הבית המשותף כעת יש צורך בתשריט חדש מעודכן וממוחשב והוא מעוניין כי דיירי הבית ישאו בהוצאות האדריכל.
יש לציין כי העיכוב ברישום הוא בשל סחבת של העיריה, כך לדברי הקבלן.
בכל אופן, מה עלי לעשות בכדי לברר האם דרישת התשלום ממני הנה בצדק? או שעלי להתעקש כי הקבלן ישלם עלות זו.
תשובה- הוצאות בגין רישום בית משותף
אורן יוז'וק מלכין עו
14/09/08
על מנת לברר האם דרישת התשלום הינה דרישה מוצדקת יש לגשת ראשית ולעיין הסכם הרכישה עליו חתמת מול הקבלן.
לרוב קיים פרק ברישום הבית המשותף ויש לאתר את ההוראות העוסקות בהוצאות הרישום.
במקביל נסה לאתר האם קיבלת קבלה עבור התשלום שחוייבת בעבר בגין הוצאות הרישום.
לרוב קיים פרק ברישום הבית המשותף ויש לאתר את ההוראות העוסקות בהוצאות הרישום.
במקביל נסה לאתר האם קיבלת קבלה עבור התשלום שחוייבת בעבר בגין הוצאות הרישום.
תביעה
רונן
14/09/08
רכשתי דירה מאדם מסוים כשאת העיסקה ניהל עו"ד משותף. לאחר רכישות הדירה והעברת הזכויות התברר כי רובץ חוב על הדירה שהעו"ד לא טרח לבדוק. הצד השני מסרב לשלם את החוב. אני מעוניין לתבוע את העו"ד על רשלנות ואת הצד השני על הפרת חוזה בבית משפט לתביעות קטנות. הדירה איננה נמצאת באזור הצפון ושנינו והעו"ד גרים במרכז. שאלתי היא היכן צריך לתבוע את שניהם (באיזה מחוז)? האם מגישים תביעה אחת או מפרידים את התביעות?
תודה
תודה
אנא הפנה שאלתך לפורום בתי משפט
עו"ד זהר ארד
מנהל
14/09/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זקוק לעזרה דחופה!!!
ג'קי
14/09/08
שלום רב ושבוע טוב.
רכשתי נכס לפני כשנתיים בעסקת נטו(עסקה בה כל המיסים חלו עלי)
לפני שחתמתי על החוזה ביקשתי מעורך הדין ששכרתי לבדוק ולהעריך את עלות כל המיסים(מס שבח מס, מכירה וכן חוב ישן של בעל הנכס לממ"י) לאחר בדיקות שארכו כשבועיים הודיע לי עורך הדין שסך כל החובות והמיסים עומדים על כ- 10,000 $.
נתתי לו אור ירוק להמשיך בהכנת החוזה.
כחודש לאחר החתימה על החוזה קיבלתי הודעה מעורך הדין שחלים עלי תשלומי ממ"י ומס שבח בלבד על סך של כ- 30000 $!!! וזאת אחרי ששילמתי מס מכירה ומס רכישה.
היום ברצוני לסגור את החובות הנ"ל וכניגשתי לבנק לקבלת הלוואה ביקשו ממני בין היתר נסח טאבו שיש בו הערת הזהרה על שמי.
ביקשתי מעורך הדין נסח טאבו ולדאבוני גיליתי שהוא לא רשם כלל הערת הזהרה!!! והנכס עדיין מופיע על שם המוכרים.
ברצוני לדעת מה משמעות הדבר שאין הערת הזהרה וכמו כן עפ"י ההסבר שלי האם יש עילה לתבוע את עורך הדין שלי?
בתודה ג'קי.
רכשתי נכס לפני כשנתיים בעסקת נטו(עסקה בה כל המיסים חלו עלי)
לפני שחתמתי על החוזה ביקשתי מעורך הדין ששכרתי לבדוק ולהעריך את עלות כל המיסים(מס שבח מס, מכירה וכן חוב ישן של בעל הנכס לממ"י) לאחר בדיקות שארכו כשבועיים הודיע לי עורך הדין שסך כל החובות והמיסים עומדים על כ- 10,000 $.
נתתי לו אור ירוק להמשיך בהכנת החוזה.
כחודש לאחר החתימה על החוזה קיבלתי הודעה מעורך הדין שחלים עלי תשלומי ממ"י ומס שבח בלבד על סך של כ- 30000 $!!! וזאת אחרי ששילמתי מס מכירה ומס רכישה.
היום ברצוני לסגור את החובות הנ"ל וכניגשתי לבנק לקבלת הלוואה ביקשו ממני בין היתר נסח טאבו שיש בו הערת הזהרה על שמי.
ביקשתי מעורך הדין נסח טאבו ולדאבוני גיליתי שהוא לא רשם כלל הערת הזהרה!!! והנכס עדיין מופיע על שם המוכרים.
ברצוני לדעת מה משמעות הדבר שאין הערת הזהרה וכמו כן עפ"י ההסבר שלי האם יש עילה לתבוע את עורך הדין שלי?
בתודה ג'קי.
עסקת נטו
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
14/09/08
גקי שלום
יש שני נושאים דחופים שעליך להסדיר מיידית.
האחד- כי תרשם הערת אזהרה לטובתך. אם לא נרשמה כאמור, יכול להיות מצב כי הדירה תמכר פעמיים ויווצרו "תאונות משפטיות" חמורות.
השני- להסדיר את נושא המיסוי. עסקת נטו הינה עסקה מסוכנת. כאשר הקונה מתחייב לשלם מיסים שחלים על המוכר, רשויות המס "מגלמות" את שווי המס, ובכך מגדילות את שווי המכירה, ובהתאם- המס גדל באופן משמעותי. יש לבדוק האם שיקללתם סיכונים אלו, שכן גובה המס גבוה בהרבה מההערכה. כן יש לבדוק האם ניתן להפחית המס כדי למנוע תפיחתו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש שני נושאים דחופים שעליך להסדיר מיידית.
האחד- כי תרשם הערת אזהרה לטובתך. אם לא נרשמה כאמור, יכול להיות מצב כי הדירה תמכר פעמיים ויווצרו "תאונות משפטיות" חמורות.
השני- להסדיר את נושא המיסוי. עסקת נטו הינה עסקה מסוכנת. כאשר הקונה מתחייב לשלם מיסים שחלים על המוכר, רשויות המס "מגלמות" את שווי המס, ובכך מגדילות את שווי המכירה, ובהתאם- המס גדל באופן משמעותי. יש לבדוק האם שיקללתם סיכונים אלו, שכן גובה המס גבוה בהרבה מההערכה. כן יש לבדוק האם ניתן להפחית המס כדי למנוע תפיחתו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח…
א
14/09/08
שלום רב יש מגרש של 1200 מ"ר ועליו בית 70 מ"ר, לא נעשתה שום עסקה ב 4 שנים האחרונות מה שמתיר לקבל פטור על הנכס. ..
אלא לאחר בירור במס שבח התברר שהם לא מוכנים לתת פטור על הנכס כי הבית הוא רק 70 מ"ר ולפי התב"ע מותר לבנות 300 מ"ר .
ידוע לכם משהו בנושא? אודה על תשובות.
אלא לאחר בירור במס שבח התברר שהם לא מוכנים לתת פטור על הנכס כי הבית הוא רק 70 מ"ר ולפי התב"ע מותר לבנות 300 מ"ר .
ידוע לכם משהו בנושא? אודה על תשובות.
מס שבח
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
14/09/08
שלום רב
מתיאור המקרה עולה כי לכאורה אינך זכאי לפטור מלא, ונקודת המוצא שלך שגויה. לכל היותר ניתן לקבל פטור רק על שווי דירת המגורים, ויתר המגרש- וזה הרוב- ימוסה.
אני מציעה כי בטרם ביצוע עסקה תפנה לעו"ד על מנת למנוע ממך לעשות טעויות הרות גורל.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מתיאור המקרה עולה כי לכאורה אינך זכאי לפטור מלא, ונקודת המוצא שלך שגויה. לכל היותר ניתן לקבל פטור רק על שווי דירת המגורים, ויתר המגרש- וזה הרוב- ימוסה.
אני מציעה כי בטרם ביצוע עסקה תפנה לעו"ד על מנת למנוע ממך לעשות טעויות הרות גורל.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסח טבו- שאלה
אורית
14/09/08
מה עושים ולמי פונים כאשר יש הבדל בין שטח הדירה בטבו לבין שטח הדירה בפועל? מדובר על הבדל של כ- 20 מ"ר.
בזמנו סבי ז"ל קנה מהקבלן עוד תוספת לדירה המקורית אבל משום מה בטבו לא שונה דבר והשטח שרשום בטבו הוא שטח הדירה לפני ההוספה. חשוב לציין שכל השנים שולמה ארנונה לעירייה על השטח המלא והנכון, כלומר השטח לאחר ההוספה.
במידה ועלי לפנות לטבו על מנת שיתקנו את העניין בנסח טבו, אילו הוכחות/ממצאים עלי להכין מראש? האם יש צורך באסמכתא משמאי?
אשמח לתשובה מקיפה,
תודה מראש.
הערת מערכת:לקריאה נוספת:נסח טאבו
בזמנו סבי ז"ל קנה מהקבלן עוד תוספת לדירה המקורית אבל משום מה בטבו לא שונה דבר והשטח שרשום בטבו הוא שטח הדירה לפני ההוספה. חשוב לציין שכל השנים שולמה ארנונה לעירייה על השטח המלא והנכון, כלומר השטח לאחר ההוספה.
במידה ועלי לפנות לטבו על מנת שיתקנו את העניין בנסח טבו, אילו הוכחות/ממצאים עלי להכין מראש? האם יש צורך באסמכתא משמאי?
אשמח לתשובה מקיפה,
תודה מראש.
הערת מערכת:לקריאה נוספת:נסח טאבו
עוד פרט חשוב!!!
אורית
14/09/08
מדובר בדירה מאוד ישנה (בית שנבנה לפני יותרמ- 50 שנה) . יכול להיות שההבדל בכלל לא קשור להוספה אלא לשיטת מדידה אחרת, של שטח הדירה, שהייתה מקובלת פעם???(נגיד ללא מרפסות וחדרי שירות)
פשוט נראה תמוהה בעיני שהארנונה משולמת על שטח דירה שגדול ב- 20 מ"ר מזה הרשום בטבו.
נ.ב
מדובר על דירה בבנין משותף ללא מעלית.
פשוט נראה תמוהה בעיני שהארנונה משולמת על שטח דירה שגדול ב- 20 מ"ר מזה הרשום בטבו.
נ.ב
מדובר על דירה בבנין משותף ללא מעלית.
מס שבח/ מס רכישה
כרמית
13/09/08
רציתי להבין במה מדובר בעצם- מס שבח?? מה זה אומר ועל מי מוטל לשלם על המוכר/ הקונה.??
מס רכישה? כמ אמור לצאת על דירה בשווי 880000 איך מחשבים??
מס רכישה? כמ אמור לצאת על דירה בשווי 880000 איך מחשבים??
מס שבח ורכישה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
14/09/08
כרמית שלום
מס שבח הוא , בצורה גסה וכללית, ההפרש בין מחיר רכישת הדירה (לאחר הצמדה למדד ובתוספת ניכויים מותרים) למחיר המכירה. הרווח הזה ממוסה ולעיתים נקבל עליו פטור. שיעור המס תלוי במועד רכישת הזכויות.המס מוטל כל מוכר.
מס רכישה הוא מס שמשולם בגין רכישת דירה , הוא פרוגרסיבי, ומשתנה בהתאם לפרמטרים שונים. המס מוטל על הרוכש. תוכלי לקבע מידע קצת יותר מלא באתר רשות המיסים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מס שבח הוא , בצורה גסה וכללית, ההפרש בין מחיר רכישת הדירה (לאחר הצמדה למדד ובתוספת ניכויים מותרים) למחיר המכירה. הרווח הזה ממוסה ולעיתים נקבל עליו פטור. שיעור המס תלוי במועד רכישת הזכויות.המס מוטל כל מוכר.
מס רכישה הוא מס שמשולם בגין רכישת דירה , הוא פרוגרסיבי, ומשתנה בהתאם לפרמטרים שונים. המס מוטל על הרוכש. תוכלי לקבע מידע קצת יותר מלא באתר רשות המיסים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי דיירים
אבי
13/09/08
אני שוכר דירה מזה שנתיים החוזה תם ב -15/6/08 , כיוון שדירתי אשר קניתי מקבלן לא הייתה מוכנה נאלצתי לבקש מהמשכיר להמשיך
להתגורר בדירה, היא העלתה לנו את המחיר ב1000 ש"ח ולא נתנה לנו דד ליין (כל עוד נמשיך לשלם מבחינתה זה בסדר) כל זאת סוכם בעפ"י. ב-1/9 היא דרשה לפנות את הדירה עד ה15/9 מאחר והיא רוצה למכור את הדירה , כרגע הדירה שלנו לא פנויה מה אפשר לעשות בנדון?
יש לציין שאנחנו עומדים בכל התשלומים ואין שום חוב על הדירה
להתגורר בדירה, היא העלתה לנו את המחיר ב1000 ש"ח ולא נתנה לנו דד ליין (כל עוד נמשיך לשלם מבחינתה זה בסדר) כל זאת סוכם בעפ"י. ב-1/9 היא דרשה לפנות את הדירה עד ה15/9 מאחר והיא רוצה למכור את הדירה , כרגע הדירה שלנו לא פנויה מה אפשר לעשות בנדון?
יש לציין שאנחנו עומדים בכל התשלומים ואין שום חוב על הדירה
סיום תקופת שכירות
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
14/09/08
אבי שלום
מאחר ואין בינכם חוזה בכתב בקשר לסיום תקופת השכירות, המצב בעייתי. בהעדר הסכם בעל פה/בכתב, קובע חוק השכירות כי למשכיר זכות לסיים את תקופת השכירות בהודעה מראש שאורכה כאורך התקופה שבין כל תשלום ותשלום. קרי- אם תשלום דמי שכירות הוא כל 3 חודשים, ההודעה תהיה 3 חודשים מראש.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מאחר ואין בינכם חוזה בכתב בקשר לסיום תקופת השכירות, המצב בעייתי. בהעדר הסכם בעל פה/בכתב, קובע חוק השכירות כי למשכיר זכות לסיים את תקופת השכירות בהודעה מראש שאורכה כאורך התקופה שבין כל תשלום ותשלום. קרי- אם תשלום דמי שכירות הוא כל 3 חודשים, ההודעה תהיה 3 חודשים מראש.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חסימת חנייה פרטית
דודו
13/09/08
שכן מסויים נוהג לחסום את חנייתי הפרטית בעוד יש לו חנייה משלו. המטרד מרגיז מאוד ולא עזרו שיחות וצעקות אינספור פעמים.אציין כי הוא אינו חונה בה במקומי אלא חוסם את רכבי המצוי בתוכה בעוד הוא עומד על הכביש הראשי בטענה כי זה "רק לכמה דקות..."(נו-באמת).מה ניתן אפקטיבית לעשות?גרר/משטרה עד שיגיעו-הוא כבר לא יהיה שם.אני לא רוצה להיות תלוי בו כשבכל פעם אני נאלץ להזעיק אותו שיזיז את רכבו, זה אבסורד וזו מצוקה קשה. ברוב חוצפתו הוא עוד שואל אותי אם אני מתכוון לצאת עכשיו כאילו אני חייב לו דין וחשבון.עוד אוסיף ואומר כי הוא מתערב ואומר שיש לי שני רכבים אז הוא "אף פעם לא באמת תוקע אותי כי יש לי אלטרנטיבה". ח'ברה - אני זקוק לתשובה עניינית ומוחצת, נראה לי שברור עם מי יש כאן עסק.
ובמידה והוא נכנס לחנייה שלי האם זו אינה השגת גבול?
תודה.
ובמידה והוא נכנס לחנייה שלי האם זו אינה השגת גבול?
תודה.
חסימת מקום חנייה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
13/09/08
דודו שלום
תוכל לחסום את הכניסה לחנייה שלך בדרך שרק לך תהיה אפשרות לפתוח החסימה.
בדרך משפטית- תוכל לפנות למפקח על בתים משותפים שדן בסכסוכי שכנים. זו אכן הסגת גבול.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
תוכל לחסום את הכניסה לחנייה שלך בדרך שרק לך תהיה אפשרות לפתוח החסימה.
בדרך משפטית- תוכל לפנות למפקח על בתים משותפים שדן בסכסוכי שכנים. זו אכן הסגת גבול.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר מוגן
שלי ש
13/09/08
שלום רב שאלתי היא האים יש איזו שהיא דרך לשנות חוזה של דייר מוגן אשר מתגורר בדירה כבר עשרות שנים ועדיין משלם עשרות בודדות של שקלים כל חודש
תלוי מה מהות השינוי
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
13/09/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מסי וועד הבית לפי שטח הרצפה
שלי ש
12/09/08
שלום רב.האם מחסן אישי של דייר ששטחו רשום בטבו דירתו ונמצא בשטח של הבניין מגורים משוטף משמש כתוספת ל"שטח הרצפה הבנוי" לצורך חישוב מיסי וועד בית ואחזקת רכוש משוטף כפי שמופיע בסעיף 58 של חוק מקרקעין תשכ"ט.
שלי
שלי
יש לבחון את הוראות תקנון הבית המשותף בעניין זה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
13/09/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת פינוי
דודי
12/09/08
שלום
אני שוכר בית הוגשה כנגדי תביעה הצהרתית לפינוי ע"י המשכיר שלי
במהלך תקופת השכירות גרם לי המשכיר נזקים רבים. האם אני יכול להגיש במסגרת כתב ההגנה גם תביעה נגד המשכיר על הפרות חוזה מצידו לאורך כל תקופת השכירות או שיש צורך בהליך נפרד?
אני שוכר בית הוגשה כנגדי תביעה הצהרתית לפינוי ע"י המשכיר שלי
במהלך תקופת השכירות גרם לי המשכיר נזקים רבים. האם אני יכול להגיש במסגרת כתב ההגנה גם תביעה נגד המשכיר על הפרות חוזה מצידו לאורך כל תקופת השכירות או שיש צורך בהליך נפרד?
תשובה
ashit
12/09/08
שלום רב,
כמו בכל הליך אזרחי של תביעה אתה יכול להגיש עם כתב ההגנה שלך גם תביעה שכנג בגין נזקיך הנטענים. כתב תביעה שכנדד מצריך תשלום אגרה בשיעור של 2.5% מגובה התביעה.
עו"ד אשר טולדנו
כמו בכל הליך אזרחי של תביעה אתה יכול להגיש עם כתב ההגנה שלך גם תביעה שכנג בגין נזקיך הנטענים. כתב תביעה שכנדד מצריך תשלום אגרה בשיעור של 2.5% מגובה התביעה.
עו"ד אשר טולדנו
תביעה נגד המשכיר
עו"ד שרון עזרא
13/09/08
דודי שלום
בדר"כ ניתן להגיש, בד בבד עם הגשת כתב ההגנה, תביעה נגדית- כספית. יחד עם זאת יש לבדוק את סוג ההליך המדויק אשר נפתח נגדך, שכן יש הליכים מסויימים (כגון- תביעה בסדר דין מקוצר בטרם ניתנה רשות להגן), שאינם מאפשרים זאת.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בדר"כ ניתן להגיש, בד בבד עם הגשת כתב ההגנה, תביעה נגדית- כספית. יחד עם זאת יש לבדוק את סוג ההליך המדויק אשר נפתח נגדך, שכן יש הליכים מסויימים (כגון- תביעה בסדר דין מקוצר בטרם ניתנה רשות להגן), שאינם מאפשרים זאת.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בהמשך לשאלתי בעניין הפקעה מכח פקודת הדרכים והמסילו
E
12/09/08
מודה לך על תשובתך המהירה.
ראשית אציין כי אין לי ציפיה כי תינתן פה תשובה מפורטת וייעוץ משפטי, אך אשמח אם אופנה לפסיקה בנושא ע"מ להרחיב ידיעותיי במקביל לפניה לייעוץ משפטי.
הסתכלתי במאמר שציינת המצוי באתר, אך הוא אינו נותן מענה למצב הספציפי המדובר.
המצב הוא אנשים שיושבים מזה שנים רבות על קרקע, בנו עליה ולא נתקבלה תגובת הבעלים (בעלים רבים לקרקע).
האם השתיקה של הבעלים משך שנים כה רבות מהווה איזושהי "הסכמה שבשתיקה" להמצאותם של "הפולשים"?
האם מוכרים מקרים דומים בעבר? (פולש שיושב שנים בשטח ומפונה לאחר שבניה על הקרקע)
(אני רושם פה כי אף פעם לא עונים לי כשאני מגיב לתשובה שעונים לי..)
ראשית אציין כי אין לי ציפיה כי תינתן פה תשובה מפורטת וייעוץ משפטי, אך אשמח אם אופנה לפסיקה בנושא ע"מ להרחיב ידיעותיי במקביל לפניה לייעוץ משפטי.
הסתכלתי במאמר שציינת המצוי באתר, אך הוא אינו נותן מענה למצב הספציפי המדובר.
המצב הוא אנשים שיושבים מזה שנים רבות על קרקע, בנו עליה ולא נתקבלה תגובת הבעלים (בעלים רבים לקרקע).
האם השתיקה של הבעלים משך שנים כה רבות מהווה איזושהי "הסכמה שבשתיקה" להמצאותם של "הפולשים"?
האם מוכרים מקרים דומים בעבר? (פולש שיושב שנים בשטח ומפונה לאחר שבניה על הקרקע)
(אני רושם פה כי אף פעם לא עונים לי כשאני מגיב לתשובה שעונים לי..)
בנייה ונטיה במקרקעי הזולת
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
13/09/08
שלום רב
המאמר אליו הפנתי מתייחס לזכות לפיצויים בגין בניית מחוברים, גם כאשר אלו נבנו בקרקע שאיננה בבעלותך.
אתה שואל גם לגבי רכישת זכויות קניניות מכוח השנים/הסכמה שבשתיקה.לעיתים זוכים "פולשים" כאלו להגדרה של "ברי רשות".הנושא בעייתי ומורכב ומצריך בחינה של פסקי דין רלבנטים ואיבחונם. לא ניתן לתת לך רשימה של פסקי דין בעניין.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
המאמר אליו הפנתי מתייחס לזכות לפיצויים בגין בניית מחוברים, גם כאשר אלו נבנו בקרקע שאיננה בבעלותך.
אתה שואל גם לגבי רכישת זכויות קניניות מכוח השנים/הסכמה שבשתיקה.לעיתים זוכים "פולשים" כאלו להגדרה של "ברי רשות".הנושא בעייתי ומורכב ומצריך בחינה של פסקי דין רלבנטים ואיבחונם. לא ניתן לתת לך רשימה של פסקי דין בעניין.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות לעסקת קומבינציה
גידי
12/09/08
שאלתי היא האם בעסקת קומבינציה יש לקבל ערבות בנקאית לפי חוק מכר או ערבות בנקאית אוטונומית
תודה גידי
תודה גידי
תלוי את מה נועדה הערבות להבטיח
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
13/09/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלישה לחצר בבית משותף
יחיאל
11/09/08
שלום רב
לפני כשבועיים אחד הדיירים שגר בקומת הקרקע בבניין (4 קומות 16 דיירים) גידר קטע מן החצר המשותפת ומסרב לפרק את הגדר, לדבריו שאל את הדיירים שמרביתם מצויים בשכירות ולא בעלי הדירות.
יש לי מס' שאלות ברשותכם:
א. האם זו פלישה ?
ב.את מי יש לערב במקרה זה, מלבד משטרה (לא הייתי רוצה לפתוח לו תיק בשלב התחלתי זה) ?
ג. מה הזמן שלאחריו אין לי הרבה מה לעשות ?
ד. האם די בהסכמת השכנים גם אם הם בעלי הדירות, בכדי לאפשר לדייר את השימוש הכמעט פרטי בחצר המשותפת ?
לפני כשבועיים אחד הדיירים שגר בקומת הקרקע בבניין (4 קומות 16 דיירים) גידר קטע מן החצר המשותפת ומסרב לפרק את הגדר, לדבריו שאל את הדיירים שמרביתם מצויים בשכירות ולא בעלי הדירות.
יש לי מס' שאלות ברשותכם:
א. האם זו פלישה ?
ב.את מי יש לערב במקרה זה, מלבד משטרה (לא הייתי רוצה לפתוח לו תיק בשלב התחלתי זה) ?
ג. מה הזמן שלאחריו אין לי הרבה מה לעשות ?
ד. האם די בהסכמת השכנים גם אם הם בעלי הדירות, בכדי לאפשר לדייר את השימוש הכמעט פרטי בחצר המשותפת ?
גידור חצר משותפת
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
13/09/08
יחיאל שלום
אם החצר היא חצר משותפת, השכן לא יכול לגדר אותה לשימוש הבלעדי.
אם הגדר לא תוסר, ניתן לפנות למפקח על בתים משותפים אשר דן בסכסוכי שכנים. מדשובר בהליך משפטי לכל דבר ועניין.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אם החצר היא חצר משותפת, השכן לא יכול לגדר אותה לשימוש הבלעדי.
אם הגדר לא תוסר, ניתן לפנות למפקח על בתים משותפים אשר דן בסכסוכי שכנים. מדשובר בהליך משפטי לכל דבר ועניין.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מסיג גבול יכול להחשב כ"בר רשות"?
מיטל
11/09/08
אדם היושב בנכס שנים. הבעלים יודעים ושותקים.
יכול להחשב לאחר שנים כ"בר רשות"?
יכול להחשב לאחר שנים כ"בר רשות"?
בר רשות
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
13/09/08
מיטל שלום
יש לבחון כל מקרה ונסיבות, לרבות התנהגות הצדדים, כדי להשיב על שאלתך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש לבחון כל מקרה ונסיבות, לרבות התנהגות הצדדים, כדי להשיב על שאלתך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי דיירים
סטודנט
11/09/08
שלום רב,
רציתי לוודא ,אם קבלן פרטי מעוניין לפנות דיירים מדירתם בכדי לבנות מחדש ולתת להם הצעה משופרת כביכול,לפי הבנתי סעיף 60 לחוק מדבר על בית משותף שנהרס ורק במידה והבית נהרס כולו או מקצתו ויש הסכמה של 3/4 מבעלי הדירות אז הסכמה כזאת יכולה להספיק,בעוד אם הדירה היא בבית שאינו משותף אז סעיף 60 לא יחול,ולמעשה תידרש הסכמה פה אחד של הדיירים. האם נכון הדבר?
דבר קטן נוסף,אני יכול לברר אם הבית רשום בפנקס הבתים המשותפים רק דרך הטאבו?
תודה מראש,
רציתי לוודא ,אם קבלן פרטי מעוניין לפנות דיירים מדירתם בכדי לבנות מחדש ולתת להם הצעה משופרת כביכול,לפי הבנתי סעיף 60 לחוק מדבר על בית משותף שנהרס ורק במידה והבית נהרס כולו או מקצתו ויש הסכמה של 3/4 מבעלי הדירות אז הסכמה כזאת יכולה להספיק,בעוד אם הדירה היא בבית שאינו משותף אז סעיף 60 לא יחול,ולמעשה תידרש הסכמה פה אחד של הדיירים. האם נכון הדבר?
דבר קטן נוסף,אני יכול לברר אם הבית רשום בפנקס הבתים המשותפים רק דרך הטאבו?
תודה מראש,
פינוי בינוי
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
11/09/08
שלום רב
כדי לבדוק אם הבית רשום כבית משותף יש להוציא נסח טאבו.
אתה מדבר על עסקאות של "פינוי בינוי" . כיום יש חוק שקובע כי אם יש רוב של 80% והיתר מתנגדים, מטעמים בלתי סבירים, ניתן לעיתים לכפות עליהם הסכמה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
כדי לבדוק אם הבית רשום כבית משותף יש להוציא נסח טאבו.
אתה מדבר על עסקאות של "פינוי בינוי" . כיום יש חוק שקובע כי אם יש רוב של 80% והיתר מתנגדים, מטעמים בלתי סבירים, ניתן לעיתים לכפות עליהם הסכמה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפקעה מכח פקודת הדרכים והמסילות
E
11/09/08
שלום רב,
מע"צ הגישו תביעה להפקעה מכח פקודת הדרכים והמסילות.
הקרקע בבעלות פרטית. מי שנדרש להתפנות (בין היתר) ההיא משפחה עם ילדים (קטינים) שבנתה בית לפני מספר רב של שנים על שטח שהוא לא שלה (נקראים להבנתי "ברי רשות". פלשו לשם ובנו בית. גרים שנים רבות מאוד ללא שמישהו דיבר/התלונן/דרש שיתפנו איתם על זה בכלל).
שאלתי היא האם מע"צ צריכים לשלם להם פיצוי? (מצד 1 השטח לא שלהם, מצד שני יש להם שם בית שבנו ומחוברים נוספים...)
האם יש דרך לדחות את הפינוי (למשפחה אין לאן ללכת ופרט לבית אין להם כלום).
האם מוכרים לכם מקרים כאלו מן העבר בבתי המשפט שניתן להפנות אותי אליהם?
תודה
מע"צ הגישו תביעה להפקעה מכח פקודת הדרכים והמסילות.
הקרקע בבעלות פרטית. מי שנדרש להתפנות (בין היתר) ההיא משפחה עם ילדים (קטינים) שבנתה בית לפני מספר רב של שנים על שטח שהוא לא שלה (נקראים להבנתי "ברי רשות". פלשו לשם ובנו בית. גרים שנים רבות מאוד ללא שמישהו דיבר/התלונן/דרש שיתפנו איתם על זה בכלל).
שאלתי היא האם מע"צ צריכים לשלם להם פיצוי? (מצד 1 השטח לא שלהם, מצד שני יש להם שם בית שבנו ומחוברים נוספים...)
האם יש דרך לדחות את הפינוי (למשפחה אין לאן ללכת ופרט לבית אין להם כלום).
האם מוכרים לכם מקרים כאלו מן העבר בבתי המשפט שניתן להפנות אותי אליהם?
תודה
הפקעה על ידי מע"צ
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
11/09/08
שלום רב,
המקרה מורכב מידי לדיון בפורום ומצריך בחינה ספציפית של המקרה ע"י עו"ד. יחד עם זאת, להכוונה כללית, אני מפנה אותך למאמר שפרסתי באתר זה בעניין "בנייה ונטיה במקרקעי הזולת", המתייחס לזכות הפיצוי של מי שבנה ונטע במקרקעין אשר אינם שלו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
המקרה מורכב מידי לדיון בפורום ומצריך בחינה ספציפית של המקרה ע"י עו"ד. יחד עם זאת, להכוונה כללית, אני מפנה אותך למאמר שפרסתי באתר זה בעניין "בנייה ונטיה במקרקעי הזולת", המתייחס לזכות הפיצוי של מי שבנה ונטע במקרקעין אשר אינם שלו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בהמשך לשאלה בעניין פניה למפקח על המקרקעין
ישראל
11/09/08
בהמשך לתשובת עו"ד זהר ארד, מיום 10.9.08 אשמח לתשובה בעניין נוסף..
כאמור, אנחנו 2/3 מהדיירים שרוצים להיכנס לחיזוק והרחבת המבנה ע"פ תמ"א 38.
בכתב תביעה אני רושם את כל הדיירים שמסכימים לחיזוק והרחבה ע"פ תמ"א 38 נגד כל אלו שלא מסכימים? (הרי כתב תביעה זה X נגד Y..)
כאמור, אנחנו 2/3 מהדיירים שרוצים להיכנס לחיזוק והרחבת המבנה ע"פ תמ"א 38.
בכתב תביעה אני רושם את כל הדיירים שמסכימים לחיזוק והרחבה ע"פ תמ"א 38 נגד כל אלו שלא מסכימים? (הרי כתב תביעה זה X נגד Y..)
תביעה למפקח על רישום מקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
11/09/08
ישראל שלום
כעקרון התשובה חיובית- התביעה של אלו שמסמכימים נגד אלו שלא מסכימים. כפי שעו"ד ארד השיב לך בעבר, מדובר בהליך משפטי לכל דבר ועניין וניסוח כתב התביעה לא מסתכם רק בכותרת של" מי נגד מי". אני ממליצה בחום להיעזר בעו"ד בהליכים אלו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
כעקרון התשובה חיובית- התביעה של אלו שמסמכימים נגד אלו שלא מסכימים. כפי שעו"ד ארד השיב לך בעבר, מדובר בהליך משפטי לכל דבר ועניין וניסוח כתב התביעה לא מסתכם רק בכותרת של" מי נגד מי". אני ממליצה בחום להיעזר בעו"ד בהליכים אלו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצבת עמודים בשטח משותף
משה
10/09/08
הוועד מסרב להציב עמודים בשטח המשותף על נמת למנוע חניה לא חוקית המפריעה לחלק מהדיירים בתואנה שנדרש היתר בנייה. המוצא הוא הצבת דבר ארעי שאינו מחייב היתר בנייה כגון חיפושית בטון או אדנית. הוועד מסרב בתואנה שמישהו עלול למעוד, להחבל ולתבוע את הוועד. האמנם?
אנא פנה לפורום דיני נזיקין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
11/09/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הודעה על סיום שכירות ללא חוזה
דניאלה
10/09/08
שלום.אני שוכר דירה כבר כ-10 שנים, ללא חוזה (אני מכיר את המשכיר, ואמרנו שבטח לא יהיו בעיות. אתם יודעים איך זה...).עכשיו, הוא הודיע לי שהוא רוצה שאפנה את הדירה בתוך חודש.אמרתי לו שאין סיכוי שאמצע דירה מתאימה בתוך חודש (אני משפחה עם ילדים!), אבל הוא מתעקש.האם הוא יכול להודיע לי חודש מראש שאני צריך לפנות את הדירה? האם לא צריך הודעה מוקדמת ארוכה יותר?תודה רבה!
סיום תקופת השכירות
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
11/09/08
דניאלה שלום
יש לבחון האם יש הסכמה בעל פה ביניכם לגבי אורך תקופת השכירות. אם לא- על פי חוק השכירות והשאילה, מועד הפינוי צריך להיות כאורך ההפרש בין מועד כל תשלום. קרי- אם את משלמת כל 3 חודשים, ההתראה צריכה להיות של 3 חודשים וכד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש לבחון האם יש הסכמה בעל פה ביניכם לגבי אורך תקופת השכירות. אם לא- על פי חוק השכירות והשאילה, מועד הפינוי צריך להיות כאורך ההפרש בין מועד כל תשלום. קרי- אם את משלמת כל 3 חודשים, ההתראה צריכה להיות של 3 חודשים וכד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי דירה – אשמח אם משהו יוכל לעזור לי להבין
גל
10/09/08
שלום לכולם,
לאחר שראיתי את הפרסומת לגבי הטאבו. התעניינתי לגבי הדירה של ההורים שלי ולא מובנים לי מספר דברים אשמח אם משהו יוכל לעשות לי סדר בבלגאן.
הורים שלי קנו דירה לפני כ-15 שנה בדקתי במסמכים ומצאתי שאכן הדירה רשומה על שמם ויש מס' גוש ומס' חלקה. כל זה רשום בחברת "חלמיש". השאלה היא: האם יש צורך לבוודא שזה רשום גם בלשכת רישום מקרקעין? האם זה חשוב שזה יהיה רשום גם שם?
ועוד שאלה: אם כתוב שהדירה אכן רשומה על שמם? האם זה אומר שהטאבו גם רשום על שמם? כי לא מצאתי כל אזכור למילה "טאבו" במסמכים.
בתודה מראש,
גל.
לאחר שראיתי את הפרסומת לגבי הטאבו. התעניינתי לגבי הדירה של ההורים שלי ולא מובנים לי מספר דברים אשמח אם משהו יוכל לעשות לי סדר בבלגאן.
הורים שלי קנו דירה לפני כ-15 שנה בדקתי במסמכים ומצאתי שאכן הדירה רשומה על שמם ויש מס' גוש ומס' חלקה. כל זה רשום בחברת "חלמיש". השאלה היא: האם יש צורך לבוודא שזה רשום גם בלשכת רישום מקרקעין? האם זה חשוב שזה יהיה רשום גם שם?
ועוד שאלה: אם כתוב שהדירה אכן רשומה על שמם? האם זה אומר שהטאבו גם רשום על שמם? כי לא מצאתי כל אזכור למילה "טאבו" במסמכים.
בתודה מראש,
גל.
רישום בלשכת רישום המקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
11/09/08
גל שלום
"טאבו" הוא מונח מקוצר ל"לשכת רישום המקרקעין". כדי לוודא שהנכס רשום גם בטאבו, יש להזמין נסח טאבו (אפשר דרך האינטרנרט). העובדה שיש בידך מס' גוש וחלקה אינם מספיקים. אם הנכס רשום בטאבו על שם ההורים, מה טוב. אם לא- צריך לבדוק מדוע לא והאם ניתן להסדיר הרישום.רישום בחברת "חלמיש" איננו רישום בטאבו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
"טאבו" הוא מונח מקוצר ל"לשכת רישום המקרקעין". כדי לוודא שהנכס רשום גם בטאבו, יש להזמין נסח טאבו (אפשר דרך האינטרנרט). העובדה שיש בידך מס' גוש וחלקה אינם מספיקים. אם הנכס רשום בטאבו על שם ההורים, מה טוב. אם לא- צריך לבדוק מדוע לא והאם ניתן להסדיר הרישום.רישום בחברת "חלמיש" איננו רישום בטאבו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת נסח-טאבו
רון
10/09/08
הדירה בבעלותי נמצאת בנשר-איזור חיפה.
האם ע"מ לוציא נסח-טאבו עלי לגשת ללשת
רישום מקרקעין שנמצאת בחיפה, או שאני יכול לגשת להוציא את הנסח בכל לשכת-מקרקעין אחרת?
האם ע"מ לוציא נסח-טאבו עלי לגשת ללשת
רישום מקרקעין שנמצאת בחיפה, או שאני יכול לגשת להוציא את הנסח בכל לשכת-מקרקעין אחרת?
דלויה פנחס עו"ד
פיני
10/09/08
לרון
התשובה היא לא אינך יכול להוציא נסח טבו מכל לשכת
רישום מקרקעין אלא מהלשכה הממונה על אזור נשר שהיא מחוז חיפה .
התשובה היא לא אינך יכול להוציא נסח טבו מכל לשכת
רישום מקרקעין אלא מהלשכה הממונה על אזור נשר שהיא מחוז חיפה .
עסקה בחברה משכנת-
רונית כהן
10/09/08
עסקה בחברה משכנת-
1. ממתי המנהל נכנס לתמונה בעת ההעברה?
2. ממתי הטאבו נכנס לתמונה בחברה משכנת?
תודה.
1. ממתי המנהל נכנס לתמונה בעת ההעברה?
2. ממתי הטאבו נכנס לתמונה בחברה משכנת?
תודה.
החברה המשכנת נותנת הפנייה למנהל
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
11/09/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אופציה
אורית
10/09/08
אבקש לדעת למרות שהדירה רשומה רק על שם בעלי האים מבחינה משפטית השוכרת יכולה לנצל את שיחתי איתה בפלפון ולהסכמתי להמשך אופציה מבחינתי זה היה בגדר הצעה והיא כעת מנצלת זואת בעלי לא הסכים לאופציה מאחר שהוא רוצה למכור את הדירה לפי דבריה היא הקליטה אותי האים משפטית ההקלטה יכולה לשמש את השוכרת להסכמה למרות שבעלי דיבר איתה והסביר לה על אי הסכמתו . לפי חוזה היתה אמורה להודיע בכתב מעבר לזה היא גם לא משלמת את הוצאות הבית חשמל וכו'. תודה מראש דחוף ביותר.
אופציה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/09/08
אורית שלום,
בכדי להשיב לשאלתך יש צורך לקרוא את הסכם השכירות. מי חתום על ההסכם? האם יש סעיף הקובע ששינוי להסכם יעשה בכתב בלבד?
באופן כללי נראה כי הוראות הכתובות של ההסכם יגברו על כל סיכום נטען בע"פ על אחת כמה וכמה עם סיכון נטען זה נעשה עם מי שאין לו זכויות בנכס.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בכדי להשיב לשאלתך יש צורך לקרוא את הסכם השכירות. מי חתום על ההסכם? האם יש סעיף הקובע ששינוי להסכם יעשה בכתב בלבד?
באופן כללי נראה כי הוראות הכתובות של ההסכם יגברו על כל סיכום נטען בע"פ על אחת כמה וכמה עם סיכון נטען זה נעשה עם מי שאין לו זכויות בנכס.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
