פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שלום לכולם.. זקוקה לעזרה!
יוליה
26/08/08
שלום, מקווה שאני נמצאת בפורום הנכון.. אם לא, אשמח אם תפנו אותי לפורום מתאים יותר..
השאלה שלי עוסקת בעניין תוספת לארנונה.
סבא וסבתא שלי גרים בלוד, לאחרונה הם קיבלו מכתב מהעירייה אשר מודיע להם כי שטח הדירה שלהם גדל ב 21 מ"ר!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! בגין מדידה חדשה.
רק על מנת להבהיר את האבסורד, סבא וסבתא שלי גרים בדירת שני חדרים פיצית!!! הלוואי והיה להם עוד 21 מ"ר..
לאחר מס' ימים קראתי כתבה במעריב על העניין הזה בדיוק, נכתב שם על תושבי שכונה מסויימת בלוד שכל תושביה קיבלו מכתב בנוסח זהה על הגדלת שטח הדירה ותוספת בארנונה, יש לציין שעפ"י הכתבה אנשים ציינו ששכנים אשר גרים בבניינים זהים ובדירות זהות, קיבלו תוספות שונות של שטחים, כלומר, לא הגיוני בעליל..
עפ"י תגובת העירייה בכתבה, העירייה טוענת שהחל משנת 2006 בוצעו מדידות חדשות בשטחים הציבוריים אשר כוללים קירות פנימיים, חיצוניים, גלריות ועוד..
היה אפשר להבין אם היו מוסיפים לדירה 3,4,5 מ"ר.. אבל 21 מ"ר תוספת אשר מתבסס על שטחים ציבוריים???!!! זה כמו תוספת של חדר ענק לדירה הקטנטנה שלהם..
האם מישהו מכם מבין בענייני ארנונה או עירייה למיניהם? יש לכם מושג מה ניתן לעשות כעת?
כמובן שאני אגיש ערר על מכתב זה.. רק שהייתי רוצה לדעת האם הם רשאים בכלל לעשות זאת? מה ניתן לכתוב בערר לדעתכם?
אודה על כל תגובה..
תודה!
השאלה שלי עוסקת בעניין תוספת לארנונה.
סבא וסבתא שלי גרים בלוד, לאחרונה הם קיבלו מכתב מהעירייה אשר מודיע להם כי שטח הדירה שלהם גדל ב 21 מ"ר!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! בגין מדידה חדשה.
רק על מנת להבהיר את האבסורד, סבא וסבתא שלי גרים בדירת שני חדרים פיצית!!! הלוואי והיה להם עוד 21 מ"ר..
לאחר מס' ימים קראתי כתבה במעריב על העניין הזה בדיוק, נכתב שם על תושבי שכונה מסויימת בלוד שכל תושביה קיבלו מכתב בנוסח זהה על הגדלת שטח הדירה ותוספת בארנונה, יש לציין שעפ"י הכתבה אנשים ציינו ששכנים אשר גרים בבניינים זהים ובדירות זהות, קיבלו תוספות שונות של שטחים, כלומר, לא הגיוני בעליל..
עפ"י תגובת העירייה בכתבה, העירייה טוענת שהחל משנת 2006 בוצעו מדידות חדשות בשטחים הציבוריים אשר כוללים קירות פנימיים, חיצוניים, גלריות ועוד..
היה אפשר להבין אם היו מוסיפים לדירה 3,4,5 מ"ר.. אבל 21 מ"ר תוספת אשר מתבסס על שטחים ציבוריים???!!! זה כמו תוספת של חדר ענק לדירה הקטנטנה שלהם..
האם מישהו מכם מבין בענייני ארנונה או עירייה למיניהם? יש לכם מושג מה ניתן לעשות כעת?
כמובן שאני אגיש ערר על מכתב זה.. רק שהייתי רוצה לדעת האם הם רשאים בכלל לעשות זאת? מה ניתן לכתוב בערר לדעתכם?
אודה על כל תגובה..
תודה!
השגה על ארנונה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
26/08/08
יוליה שלום
את צריכה להגיש השגה על קביעת הארנונה. גודל השטח הוא אחד הפרמטרים עליהם ניתן להגיש השגה. השגה יש להגיש תוך 30 יום.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
את צריכה להגיש השגה על קביעת הארנונה. גודל השטח הוא אחד הפרמטרים עליהם ניתן להגיש השגה. השגה יש להגיש תוך 30 יום.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום רב למומחים
רותם
26/08/08
היכן ניתן למצוא חוק בנוגע לזכויות דייר בבית משותף?
(בעניין סגירת חצר בבית משותף כאשר ניתנו אישורי עירייה אך בחצר נמצאים צוברי הגז והמיים)
(בעניין סגירת חצר בבית משותף כאשר ניתנו אישורי עירייה אך בחצר נמצאים צוברי הגז והמיים)
דיירים בבניין משותף
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
26/08/08
רותם שלום
חוק המקרקעין מתייחס לחובות וזכויות של דיירים בבית משותף. כך גם תקנון הבית המשותף. לא ברורה לי הבעיה המדויקת שאת מעוררת, ומשכך, ייתכנו עוד מקורות חוקיים שיהיו רלבנטים לשאלתך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
חוק המקרקעין מתייחס לחובות וזכויות של דיירים בבית משותף. כך גם תקנון הבית המשותף. לא ברורה לי הבעיה המדויקת שאת מעוררת, ומשכך, ייתכנו עוד מקורות חוקיים שיהיו רלבנטים לשאלתך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי על דירה שהושכרה לצורך הקמת מרפאה
אורי
26/08/08
שלום רב,
ברצוני להקים מרפאה לילדים של אחת מקופות החולים.
הכוונה היא לשכור דירה לצורך העניין.
האם העובדה שאני זקוק לחשבוניות על הוצאות שכ"ד עלולה להוביל את המשכיר להוצאות מס כלשהן?
שנתית או במכירת הנכס בעתיד?
האם מגיע לו פטור בתנאים מסויימים?
תודה רבה על תשובתכם!
ברצוני להקים מרפאה לילדים של אחת מקופות החולים.
הכוונה היא לשכור דירה לצורך העניין.
האם העובדה שאני זקוק לחשבוניות על הוצאות שכ"ד עלולה להוביל את המשכיר להוצאות מס כלשהן?
שנתית או במכירת הנכס בעתיד?
האם מגיע לו פטור בתנאים מסויימים?
תודה רבה על תשובתכם!
הפיכת דירת מגורים למרפאה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
26/08/08
אורי שלום
העובדה שהפכת דירת מגורים למרפאה עשוייה לשלול ממך, בבוא היום, את הסיכוי למכור אותה בפטור ממס שבח. יש דרכים בהם לאחר תקופת צינון מסויימת ניתן יהיה להכשיר את הדירה בחזרה ל"דירת מגורים מזכה" המזכה בפטור ממס שבח. כמו כן, הארנונה תהיה לפי עסקים ולא מגורים.
מומלץ להיוועץ עם עו"ד בנושא.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
העובדה שהפכת דירת מגורים למרפאה עשוייה לשלול ממך, בבוא היום, את הסיכוי למכור אותה בפטור ממס שבח. יש דרכים בהם לאחר תקופת צינון מסויימת ניתן יהיה להכשיר את הדירה בחזרה ל"דירת מגורים מזכה" המזכה בפטור ממס שבח. כמו כן, הארנונה תהיה לפי עסקים ולא מגורים.
מומלץ להיוועץ עם עו"ד בנושא.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערעור על שומת מינהל
trhv11
26/08/08
שלום
מהו הנוהל להגיש ערעור על שומת מינהל?באיזה שלב צריך לשלם לפחות
חלק מהסכום שניקבע בשומה הראשונית?והאם ניתן לדחות ואו להגיע להסדר כל שהוא עם המינהל בדבר דחיית תשלום
תודה מראש
מהו הנוהל להגיש ערעור על שומת מינהל?באיזה שלב צריך לשלם לפחות
חלק מהסכום שניקבע בשומה הראשונית?והאם ניתן לדחות ואו להגיע להסדר כל שהוא עם המינהל בדבר דחיית תשלום
תודה מראש
ערעור על שומת מקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
26/08/08
שלום רב
למנהל אין נהלים ברורים בעניין זה. מומלץ להיוועץ עם עו"ד ושמאי מקרקעין באשר להליך הגשת הערעור.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
למנהל אין נהלים ברורים בעניין זה. מומלץ להיוועץ עם עו"ד ושמאי מקרקעין באשר להליך הגשת הערעור.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפיכת חנות לדירת מגורים
ג'קי
26/08/08
שלום רב.
ברצוני לדעת אם אפשר לשנות חנות לדירת מגורים.
יש לציין שעפ"י מפות עיריית ת"א באינטרנט הנכס מופיע בצבע צהוב (מגורים) ולא באפור(מסחרי).
אשמח מאוד אם תענו לשאלתי.
בכבוד רב.
ג'קי
ברצוני לדעת אם אפשר לשנות חנות לדירת מגורים.
יש לציין שעפ"י מפות עיריית ת"א באינטרנט הנכס מופיע בצבע צהוב (מגורים) ולא באפור(מסחרי).
אשמח מאוד אם תענו לשאלתי.
בכבוד רב.
ג'קי
הפיכת חנות למגורים
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
26/08/08
ג'קי שלום
הפיכת חנות למגורים, ולהפך, תלויה בתב"ע והייעוד אשר היא מאפשרת.אם התב"ע ייעודה מלכתחילה למגורים, ייתכן שהשימוש כיום כחנות הינו אסור.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
הפיכת חנות למגורים, ולהפך, תלויה בתב"ע והייעוד אשר היא מאפשרת.אם התב"ע ייעודה מלכתחילה למגורים, ייתכן שהשימוש כיום כחנות הינו אסור.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חומה משותפת
רון
26/08/08
אני גר בבית פרטי שבניתי לא מזמן. מצידו האחד התחילו לבנות בית נוסף. כפי שנהוג ביקשתי מאלה שבונים לשלם מחצית מעלות החומה המשותפת שבינינו שאותה כבר בניתי יחד עם ביתי. אך הם דוחים ומתווכחים ומסרבים לשלם. מה באפשרותי לעשות?
השתתפות בעלות בניית חומה משותפת
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
26/08/08
רון שלום
בניית חומה והשתתפות בעלות בנייתה היא מקור לסכסוכים רבים בין שכנים. תוכל להגשי נגד השכנים תביעה לבית משפט שלום. אם הסכון נמוך מ- 18,000 ש"ח, תוכל להגיש לבית משפט לתביעות קטנות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בניית חומה והשתתפות בעלות בנייתה היא מקור לסכסוכים רבים בין שכנים. תוכל להגשי נגד השכנים תביעה לבית משפט שלום. אם הסכון נמוך מ- 18,000 ש"ח, תוכל להגיש לבית משפט לתביעות קטנות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה שלא רשומה על שמי
ליאור
25/08/08
שלום
האם אני יכול להיות רשום בחוזה שכירות כמשכיר כאשר הדירה רשומה על שם הורי ? איזה חוק נוגע בעניין זה ?
בתודה מראש
*הערת מערכת: לקריאה נוספת אודות השכרת דירה
האם אני יכול להיות רשום בחוזה שכירות כמשכיר כאשר הדירה רשומה על שם הורי ? איזה חוק נוגע בעניין זה ?
בתודה מראש
*הערת מערכת: לקריאה נוספת אודות השכרת דירה
השכרת דירה
עו"ד עמית דביר
מנהל
25/08/08
ליאור שלום,
רק בעלי הדירה יכולים להשכירה ולהיות אלו שחותמים על ההסכם. לחילופין, יכולים הורייך בנסיבות מסויימות להעניק לך יפוי כוח כללי בכתב ואתה תוכל להשכיר בשמם את הדירה.
בברכה,
עו"ד עמית דביר.
*הערת מערכת: לקריאה נוספת אודות השכרת דירה
רק בעלי הדירה יכולים להשכירה ולהיות אלו שחותמים על ההסכם. לחילופין, יכולים הורייך בנסיבות מסויימות להעניק לך יפוי כוח כללי בכתב ואתה תוכל להשכיר בשמם את הדירה.
בברכה,
עו"ד עמית דביר.
*הערת מערכת: לקריאה נוספת אודות השכרת דירה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת קרקע בבעלות משותפת
תמי
25/08/08
שני אחים רכשו קרקע במושב לפני 52 שנה והתחלקו בעלויות חצי-חצי.
הקרקע נקנתה בהנחה בזכות אשת אחד האחים, כיוון שהייתה חברת מושב. כעת הם רוצים למכור אך האח טוען שלאשתו יש זכות בקרקע ועליו לקבל יותר מהמכירה. אם יש משהו בחוק לגבי זה או שצריך להגיע עם זה לבית משפט?
תודה מראש,
תמי
הקרקע נקנתה בהנחה בזכות אשת אחד האחים, כיוון שהייתה חברת מושב. כעת הם רוצים למכור אך האח טוען שלאשתו יש זכות בקרקע ועליו לקבל יותר מהמכירה. אם יש משהו בחוק לגבי זה או שצריך להגיע עם זה לבית משפט?
תודה מראש,
תמי
טענה לזכות בעלות
| עו"ד שרון עזרא
25/08/08
תמי שלום
אם הבנתי נכון, הקרקע רשומה על שם שני האחים. אם האישה ל אחד מהם טוענת לזכויות, עליה לפנות לבית המשדפט בבקשה כי יצהיר על זכויות אלו, אם בכלל יש לה זכויות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אם הבנתי נכון, הקרקע רשומה על שם שני האחים. אם האישה ל אחד מהם טוענת לזכויות, עליה לפנות לבית המשדפט בבקשה כי יצהיר על זכויות אלו, אם בכלל יש לה זכויות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
הורשת /הוספת הבנים כשותפים לדירה
יוסי
25/08/08
אמא רוצה לרשום את דירתה הקטנה ע"ש 2 בניה.
מהם היתרנות והחסרונות (בכלל ובקשר למסים והוצאות שיש לשלם ברישום ובעתיד) לבצע רישום כזה (כולל טאבו וכו) לעומת הוספת הבנים כשותפים לדירה?
מהם היתרנות והחסרונות (בכלל ובקשר למסים והוצאות שיש לשלם ברישום ובעתיד) לבצע רישום כזה (כולל טאבו וכו) לעומת הוספת הבנים כשותפים לדירה?
העברת זכויות במתנה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
25/08/08
יוסי שלום
העברת זכויות במתנה מאם לילדיה הינה עסקה במקרקעין, שבדר"כ פטורה ממס שבח ומחייבת בתשלום שליש מס רכישה. אם הדירה איננה יקרה, ייתכן שבפועל כלל לא יהיה חיוב במס רכישה.
מאחר ומדובר בעסקה במקרקעין, מומלץ לפנות לעו"ד שיטפל עבורך בכל היבטי העסקה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
העברת זכויות במתנה מאם לילדיה הינה עסקה במקרקעין, שבדר"כ פטורה ממס שבח ומחייבת בתשלום שליש מס רכישה. אם הדירה איננה יקרה, ייתכן שבפועל כלל לא יהיה חיוב במס רכישה.
מאחר ומדובר בעסקה במקרקעין, מומלץ לפנות לעו"ד שיטפל עבורך בכל היבטי העסקה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גמר חוזה שכירת דירה
שגיא
25/08/08
האם ישנו פורמט מסודר שעל המשכיר להחתים את השוכר בעת תום תקופת השכירות ולאחר שנעשו כל ההתחשבנויות וכן הבדירה שהמושכר אינו פגום? על מה המשכיר להחתים את השוכר בכדי למנוע בעיות עתידיות כגון תביעות וכו'?
גמר חוזה שכירות
עו"ד עמית דביר
מנהל
25/08/08
שגיא שלום,לא קיים "טופס" או "פורמט" הקשור לסיום יחסי שכירות בין משכיר ושוכר. יחד עם זאת, אם הצדדים רוצים הם יכולים לנסח מסמך היעדר תביעות הדדי בנוגע ליחסי השכירות שהיו ביניהם הקובע שהצדדים יהיו מנועים מלהעלות טענות אחד כנגד השני.חשוב לזכור, כי בדר"כ המשכיר מחזיק בידו שטר חוב לבטחון שעל פי ההסכם הוא מחזיר אותו לשוכר בתום תקופת השכירות או זמן סביר לאחר מכן, על מנת להבטיח זכויותיו גם לאחר סיום השכירות, ולכן אם מנוסח מסמך כזה יש להתייחס גם לשטר החוב במידה ועדיין לא הוחזר.בברכה,עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת מתנה לפני רישום בטאבו
עו"ד צעיר
25/08/08
שלום רב,
כיצד יש לנהוג כאשר רוצים לערוך עסקת מתנה בין מוטב בהערת אזהרה שעתיד להרשם כבעלים של הדירה לבין קרוב משפחתו (יודגש כי הדירה רשומה ע"ש חברה קבלנית וטרם הושלם רישומו של הבית המשותף).
עפ"י העסקה המוטב שעתיד להירשם כבעלים מעוניין לחלוק עם אחיו בדירה.
כיצד יש לפעול בעניין?
אודה לעצתכם.
כיצד יש לנהוג כאשר רוצים לערוך עסקת מתנה בין מוטב בהערת אזהרה שעתיד להרשם כבעלים של הדירה לבין קרוב משפחתו (יודגש כי הדירה רשומה ע"ש חברה קבלנית וטרם הושלם רישומו של הבית המשותף).
עפ"י העסקה המוטב שעתיד להירשם כבעלים מעוניין לחלוק עם אחיו בדירה.
כיצד יש לפעול בעניין?
אודה לעצתכם.
העברת זכויות בדירה לאח
עו"ד עמית דביר
מנהל
25/08/08
עו"ד צעיר שלום,באופן עקרוני העסקה שהנך רוצה לבצע כרוכה בשני הליכים. האחד מול החברה הקבלנית והשני בין שני האחים. מול החברה הקבלנית יש להודיע לחברה כי רצון האח להעביר מחצית מן הזכויות לאחיו, דבר שיהיה כרוך בחתימה על טופסי העברת זכויות המקובלים אצל הקבלן שיש לבדוק אותם היטב, החתמת האח השני על הסכם מכר, וכן ייתכן שהקבלן ידרוש סכום מסויים עבור ביצוע העברה. השני, הכנת תצהירי העברה ללא תמורה שיחתמו ע"י האחים (זאת במידה ואין בין האחים הסכמות אחרות שדורשות חוזה בנוסף) וכן דיווח העסקה לשלטונות המס. יודגש כי עסקה שכזו תהיה פטורה ממס שבח אבל תחוייב בשליש מס רכישה.בכל הנוגע להבטחת זכות האח המקבל יש לבטל את הערת האזהרה של האח המעביר ולהחליפה בהערת אזהרה על שם שני האחים או לחילופין לרשום הערת אזהרה נוספת על שם האח השני, הכל בהסכמת בעלי הקרקע.בברכה,עמית דביר, עו"ד מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערב בעת חתימה על חוזה שכירות
שגיא
25/08/08
האם על ערב להיות נוכח בעת חתימה על חוזה שכירות דירה? או שמא מספיק שהוא יחתום על החוזה שלא בנוכחות המשכיר?
תודה
תודה
העניין נתון לשיקול דעת המשכיר
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
25/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה משותפת
יעל
24/08/08
יש לי שאלה, אני ובן זוגי לחיים רוצים לרכוש דירה יחד, אך אנחנו עדיין לא נשואים, (איננו מעוניינים לקחת משכנתא), האם העובדה שאנחנו לא נשואים מהווה בעיה כלשהי?
תודה
תודה
אין בעיה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
25/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסגת גבול במקרקעין
יצחק
24/08/08
שלום רב..
אנוכי שוכר יחידת דיור בחוזה שכירות סטנדרתי, לפני כזמן מה הגעתי לביתי ומצאתי את בעל הדירה מוציא דברים שלו מהמחסן שנמצא בתוך היחידה ללא תיאום איתי מראש נכנס ללא רשות לדירה באמצעות מפתח שלו. בדיוק הגעתי לדירה וששאלתי אותו לפשר המעשה הוא טען שלא עניתי בפלאפון.. האם יש לי זכות תביעה כלפיו ולמי אני פונה על מנת לממש את זכותי? בתודה יצחק
אנוכי שוכר יחידת דיור בחוזה שכירות סטנדרתי, לפני כזמן מה הגעתי לביתי ומצאתי את בעל הדירה מוציא דברים שלו מהמחסן שנמצא בתוך היחידה ללא תיאום איתי מראש נכנס ללא רשות לדירה באמצעות מפתח שלו. בדיוק הגעתי לדירה וששאלתי אותו לפשר המעשה הוא טען שלא עניתי בפלאפון.. האם יש לי זכות תביעה כלפיו ולמי אני פונה על מנת לממש את זכותי? בתודה יצחק
כניסה למושכר ללא תיאום עם השוכר
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
25/08/08
יצחק שלום
אכן המשכיר לא נהג כדין. יחד עם זאת, אני מבינה שלא נגרם לך נזק כלכלי כלשהו. משכך, אינני רואה טעם בהגשת תביעה. בתי משפט מפצים על נסק כספי ולא עוגמת נפש. אני מציעה כי תשלח לו מכתב התראה בנושא.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אכן המשכיר לא נהג כדין. יחד עם זאת, אני מבינה שלא נגרם לך נזק כלכלי כלשהו. משכך, אינני רואה טעם בהגשת תביעה. בתי משפט מפצים על נסק כספי ולא עוגמת נפש. אני מציעה כי תשלח לו מכתב התראה בנושא.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניה/מכירה: ארכה לאישורים, גובה סכום נאמנות וקירבה
רוני בוזגלו
24/08/08
אנו עומדים לפני קניית דירה.
. המוכרים דורשים ארכה של 9 חודשים מיום החתימה עד להעברת אישורי מס הכנסה, אישור זכויות נקי ואישור רשם המשכונות והבנק על מחיקת המשכנתא - האם סביר?
2. כמו כן, הם דורשים להשאיר בסוף התהליך רק 7% אצל העו"ד הנאמן לכיסוי תשלומים שלא יתבצעו על ידם לאחר מסירת החזקה.
הם מצדיקים את זה בכך ש"אין כמעט מס שבח ואין חובות לעירייה". האם סכום כזה הוא סביר?
3. העורך דין של המוכר הוא גם אחיו. האם הוא יכול להיות נאמן אובייקטיבי לכספים שלנו?
תודה
רוני
. המוכרים דורשים ארכה של 9 חודשים מיום החתימה עד להעברת אישורי מס הכנסה, אישור זכויות נקי ואישור רשם המשכונות והבנק על מחיקת המשכנתא - האם סביר?
2. כמו כן, הם דורשים להשאיר בסוף התהליך רק 7% אצל העו"ד הנאמן לכיסוי תשלומים שלא יתבצעו על ידם לאחר מסירת החזקה.
הם מצדיקים את זה בכך ש"אין כמעט מס שבח ואין חובות לעירייה". האם סכום כזה הוא סביר?
3. העורך דין של המוכר הוא גם אחיו. האם הוא יכול להיות נאמן אובייקטיבי לכספים שלנו?
תודה
רוני
נאמנות בעסקת מקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
25/08/08
רוני שלום
כעקרון, בהסכמי מכר נהוג להשאיר כספים בנאמנות עד להמצאת אישורי המיסים. גובה כספי הנאמנות תלוי בגודל המיסים הצפוי. המס יכול לעלות על 50% משווי העסקה, כך שעל פניו, נראה שסכום של 7% כלל איננו סביר.בדר"כ בדיקת התיק ברשויות מס מסתיימת תוך 3 חודשים.
מאחר והנאמן הינו אחיו של המוכר, יש לשקול נאמן שיהיה נטרלי, או נאמנות משותפת של ב"כ המוכר או ב"כ הקונה.
לעניין המשכנתא- מומלץ כי התשלום הראשון יופנה לסילוק המשכנתא ורק לאחריו ימשיכו התשלומים.עניין זה תלוי במידה רבה בגובה המשכנתא.
אם אינכם מיוצגים על ידי עו"ד מטעמכם, אני ממליצה בחום לשכור שירותי עו"ד כדי שיגן על זכויותיכם בעסקה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
כעקרון, בהסכמי מכר נהוג להשאיר כספים בנאמנות עד להמצאת אישורי המיסים. גובה כספי הנאמנות תלוי בגודל המיסים הצפוי. המס יכול לעלות על 50% משווי העסקה, כך שעל פניו, נראה שסכום של 7% כלל איננו סביר.בדר"כ בדיקת התיק ברשויות מס מסתיימת תוך 3 חודשים.
מאחר והנאמן הינו אחיו של המוכר, יש לשקול נאמן שיהיה נטרלי, או נאמנות משותפת של ב"כ המוכר או ב"כ הקונה.
לעניין המשכנתא- מומלץ כי התשלום הראשון יופנה לסילוק המשכנתא ורק לאחריו ימשיכו התשלומים.עניין זה תלוי במידה רבה בגובה המשכנתא.
אם אינכם מיוצגים על ידי עו"ד מטעמכם, אני ממליצה בחום לשכור שירותי עו"ד כדי שיגן על זכויותיכם בעסקה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה ראשונה
דליה
24/08/08
שלום, אני ובעלי ראינו דירה ביום חמישי בערב והחלטנו שהגיע הזמן לקנות אותה לפני שגם היא תיעלם לנו....
החלטה נוספת שעשינו היא, לקחת את העורך דין שלנו ולא להיות עם עורך דין אחד מכיוון שהיא חברה שלה ואולי יהיה ניגוד אינטרסים קטן...
שאלתי היא: מכיוון שמדובר בשני עורכי דין שונים לפי דעתי כדאי לעשות זכרון דברים, אך מה בדיוק לרשום שם כדי שאני לא אפול בפח או משהו חלילה...
כיצד לנסח את העובדה שטרם ראיתי מסמך שהדירה רשומה בטאבו (ראיתי מסמך ישן שהדירה כאשר היתה בבעלות הדייר הקודם היתה תחת כונס נכסים ולפי טענת בעלת הבית היא שילמה את הטאבו ואת כל העברות אך באותו רגע לא ראינו את המסמך.
אשמח לקרוא חוות דעת..
החלטה נוספת שעשינו היא, לקחת את העורך דין שלנו ולא להיות עם עורך דין אחד מכיוון שהיא חברה שלה ואולי יהיה ניגוד אינטרסים קטן...
שאלתי היא: מכיוון שמדובר בשני עורכי דין שונים לפי דעתי כדאי לעשות זכרון דברים, אך מה בדיוק לרשום שם כדי שאני לא אפול בפח או משהו חלילה...
כיצד לנסח את העובדה שטרם ראיתי מסמך שהדירה רשומה בטאבו (ראיתי מסמך ישן שהדירה כאשר היתה בבעלות הדייר הקודם היתה תחת כונס נכסים ולפי טענת בעלת הבית היא שילמה את הטאבו ואת כל העברות אך באותו רגע לא ראינו את המסמך.
אשמח לקרוא חוות דעת..
זיכרון דברים בעסקת קניית דירה
עו"ד עמית דביר
מנהל
24/08/08
דליה שלום,
בתור עו"ד המתעסק במקרקעין אני ממליץ ללקוחותי שלא לחתום על זיכרון דברים, קל וחומר כאשר מדובר בקונה שטרם ביצע את כל הבדיקות הדרושות. מוכרים וקונים אינם מודעים לעובדה שזיכרון דברים בו מנוסחים הפרטים העיקריים של העסקה הינו הסכם מחייב לכל דבר ועניין שאח"כ קשה מאד להשתחרר ממנו במידה ומתגלים "מוקשים". לפיכך לעניות דעתי יש להיזהר מחתימה על זיכרון דברים שעלול לקשור אותך בעסקה שטרם נבדקה לעומק, ואיני מדבר רק על בדיקת עצם הבעלות על הזכויות בלשכת רישום המקרקעין אלא דברים נוספים, כגון מיסים, חריגות בניה, היטל השבחה, שכנים ועוד. במקרה בו יש התעקשות של הצד השני על זיכרון דברים, חשוב כבר בשלב מוקדם זה להתייעץ עם עו"ד מקרקעין על מנת להגדיר כמה שניתן את תנאי העסקה ולסכם תנאים שחשוב לסכם בעסקת מכר דירה וכן לסייג את זיכרון הדברים כך שיהיה כפוף למועד מוגדר בו ייחתם הסכם מפורט מלא ומסודר.
בברכה,
עו"ד עמית דביר.
בתור עו"ד המתעסק במקרקעין אני ממליץ ללקוחותי שלא לחתום על זיכרון דברים, קל וחומר כאשר מדובר בקונה שטרם ביצע את כל הבדיקות הדרושות. מוכרים וקונים אינם מודעים לעובדה שזיכרון דברים בו מנוסחים הפרטים העיקריים של העסקה הינו הסכם מחייב לכל דבר ועניין שאח"כ קשה מאד להשתחרר ממנו במידה ומתגלים "מוקשים". לפיכך לעניות דעתי יש להיזהר מחתימה על זיכרון דברים שעלול לקשור אותך בעסקה שטרם נבדקה לעומק, ואיני מדבר רק על בדיקת עצם הבעלות על הזכויות בלשכת רישום המקרקעין אלא דברים נוספים, כגון מיסים, חריגות בניה, היטל השבחה, שכנים ועוד. במקרה בו יש התעקשות של הצד השני על זיכרון דברים, חשוב כבר בשלב מוקדם זה להתייעץ עם עו"ד מקרקעין על מנת להגדיר כמה שניתן את תנאי העסקה ולסכם תנאים שחשוב לסכם בעסקת מכר דירה וכן לסייג את זיכרון הדברים כך שיהיה כפוף למועד מוגדר בו ייחתם הסכם מפורט מלא ומסודר.
בברכה,
עו"ד עמית דביר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניצן לפצל משק חקלאי ? אם כן מה משמעות הפרוצדוה
נטע
24/08/08
שלום רב,אני ומשפחתי מעוניינים לקנות משק חקלאי בשיתוף עם משפחתה של אחותי. היינו רוצים שכל משפחה תהיה רשומה כבעלים של חצי מהמשק. האם ניתן לפצל משקים, ומהי העלות?תודה על העזרה
פיצול נחלה חקלאית
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
24/08/08
נטע שלום
השאלה מורכבת מידי לדיון בפורום ולפיכך לא ניתן להשיב עליה במסגרת זו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
השאלה מורכבת מידי לדיון בפורום ולפיכך לא ניתן להשיב עליה במסגרת זו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש חורג=עבירה פלילית?
K
24/08/08
לצורך הבהרה, השימוש החורג הוא שימוש במקרקעין לצורך מסחר כשבהיתר רשום "תעשיה עתירת ידע".
שימוש חורג, ללא היתר, הוא עבירה פלילית
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
24/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגדרות לגודל של חדש
מנשה
24/08/08
שלום
חתמנו על חוזה שכירות של דירה שהוצגה לנו כדירת 4 חדרים, כשהוצגה לנו הדירה עם הדיירים הקודמים לא יכולנו לראות שאחד החדשים אינו עומד בגדרות של חדר (לפחות 8 מ"ר ולפחות מרחק של 2.6 מטר בין אחד מזוגות הקירות). בחוזה השכירות נרשם כי הנכס המושכר הינו "דירת 4 חדרים" והמחיר שהוצג לנו לצורך השכירות היה בגין דירת 4 חדרים.
בפועל קיבלנו דירת 3.5 חדרים. האם ישנו תוקף לחוזה שחתמנו וכמו כן האם באפשרותנו לבטל את החוזה הנ"ל ולקבוע חוזה חדש עפ"י דירה של 3.5 חדרים
חתמנו על חוזה שכירות של דירה שהוצגה לנו כדירת 4 חדרים, כשהוצגה לנו הדירה עם הדיירים הקודמים לא יכולנו לראות שאחד החדשים אינו עומד בגדרות של חדר (לפחות 8 מ"ר ולפחות מרחק של 2.6 מטר בין אחד מזוגות הקירות). בחוזה השכירות נרשם כי הנכס המושכר הינו "דירת 4 חדרים" והמחיר שהוצג לנו לצורך השכירות היה בגין דירת 4 חדרים.
בפועל קיבלנו דירת 3.5 חדרים. האם ישנו תוקף לחוזה שחתמנו וכמו כן האם באפשרותנו לבטל את החוזה הנ"ל ולקבוע חוזה חדש עפ"י דירה של 3.5 חדרים
גודל חדר בהסכם שכירות
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
24/08/08
מנשה שלום
לפני שחתמם את הסכם השכירות ראיתם את המושכר, ואני מניחה גם שבחוזה השכירות כתוב שראיתם והוא לשביעות רצונכם. מה שראיתם זה מה שקיבלתם, והמידות המדוייקות לא משנות. לכן, נראה לי שהסיכוי לביטול החוזה בנסיבות אלו הינו קלוש.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לפני שחתמם את הסכם השכירות ראיתם את המושכר, ואני מניחה גם שבחוזה השכירות כתוב שראיתם והוא לשביעות רצונכם. מה שראיתם זה מה שקיבלתם, והמידות המדוייקות לא משנות. לכן, נראה לי שהסיכוי לביטול החוזה בנסיבות אלו הינו קלוש.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה
אלכס
24/08/08
כמה זמן לפני הגשת תביעה על בעלותי בדירה
אני יכול להגיש בקשה למתן צווים
לגילוי מסמכים הדרושים לי להוכחת בעלותי בדירה
ועל הנזק שנגרם לי .
אני יכול להגיש בקשה למתן צווים
לגילוי מסמכים הדרושים לי להוכחת בעלותי בדירה
ועל הנזק שנגרם לי .
סדר דין בתביעה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
24/08/08
אלכס שלום
צווי מניעה ניתן להגיש עד 7 ימים לפני הגשת התביעה העיקרית.
בקשה לגילוי מסמכים ניתן להגיש רק לאחר שהוגש כתב הגנה בתיק העיקרי. לפרטים נוספים בעניין סדרי דין- אנא פנה לפורום בתי המשפט.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
צווי מניעה ניתן להגיש עד 7 ימים לפני הגשת התביעה העיקרית.
בקשה לגילוי מסמכים ניתן להגיש רק לאחר שהוגש כתב הגנה בתיק העיקרי. לפרטים נוספים בעניין סדרי דין- אנא פנה לפורום בתי המשפט.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה הפירוש התחייבות לרישום משכנתא עם הפנייה לחברה ה
רונית
24/08/08
מה הפירוש התחייבות לרישום משכנתא עם הפנייה לחברה המשכנת?
תודה על עזרתכם.
תודה על עזרתכם.
התחייבות לרישום משכנתא
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
24/08/08
רונית שלום
התחייבות לרישום משכנתא ע"י החברה המשכנת משמעה התחייבות שנוטלת על עצמה החברה המשכנת שבבוא היום, שתהיה אפשרות לכך, היא תרשום משכנתא לטובת הבנק בטאבו ו/או במנהל מקרקעי ישראל.עדג אז- התחייבות נרשמת בספרי החברה המשכנת.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
התחייבות לרישום משכנתא ע"י החברה המשכנת משמעה התחייבות שנוטלת על עצמה החברה המשכנת שבבוא היום, שתהיה אפשרות לכך, היא תרשום משכנתא לטובת הבנק בטאבו ו/או במנהל מקרקעי ישראל.עדג אז- התחייבות נרשמת בספרי החברה המשכנת.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סגירת מחסן משותף בפני זה שנתיים כדי למוכרו לדייר
דבורה
23/08/08
נציג ועד הבניין החליף מנעול המחסן המשותף ומונע שימוש בו לאחר שהשיג חתימה מ-14 דיירים מתוך 16 כדי למוכרו לדייר סמוך למחסן שעינו צרה בו זה שנים. הוצע לי לבקש צו מניעה בהליך אחד נגד הועד והדייר .עו"ד של הדייר הפחיד אותנו שיש מה לעשות במתנגדים האומנם
ידוע לי שלפי חוקי מקרקעין יש צורך בחתימת כל הדיירים.עצות תודה.
ידוע לי שלפי חוקי מקרקעין יש צורך בחתימת כל הדיירים.עצות תודה.
מכירת מחסן משותף
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
23/08/08
דבורה שלום
מה שהדייר וועד הבית מנסים לעשות זה להוציא את המחסן, ששייך כנראה לכל הדיירים, מגדר היותו רכוש משותף ולמכור אותו לאחר. הליך כזה טעון הסכמת כל הדיירים. הייתי מציעה כי בשלב הראשון יישלח מכתב לדייר ולועד הבית לחדול מכך לאלתר, ובאם זה לא יעזור, גם אני ממליצה לנקוט בהליכים משפטיים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מה שהדייר וועד הבית מנסים לעשות זה להוציא את המחסן, ששייך כנראה לכל הדיירים, מגדר היותו רכוש משותף ולמכור אותו לאחר. הליך כזה טעון הסכמת כל הדיירים. הייתי מציעה כי בשלב הראשון יישלח מכתב לדייר ולועד הבית לחדול מכך לאלתר, ובאם זה לא יעזור, גם אני ממליצה לנקוט בהליכים משפטיים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור של ועד בית
רונית
23/08/08
אני מתמחה בשבועות הראשונים. ברצוני להעביר דירה, הרשומה אצל חברה משכנת.
יש לי אישור של ועד בית, אשר אין חובות לועד הבית עד אחרי מועד מסירת הבית. אולם, מאז חלפו כשנתיים ונמסר לי ע"י המאמן כי יש צורך בחידוש האישור. מדוע??
תודה, רונית.
יש לי אישור של ועד בית, אשר אין חובות לועד הבית עד אחרי מועד מסירת הבית. אולם, מאז חלפו כשנתיים ונמסר לי ע"י המאמן כי יש צורך בחידוש האישור. מדוע??
תודה, רונית.
ראי תשובה קודמת
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
23/08/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברה משכנת
רונית
23/08/08
אני מתמחה בשבועות הראשונים. ברצוני להעביר דירה, הרשומה אצל חברה משכנת.
יש לי אישור של ועד בית, אשר אין חובות לועד הבית עד אחרי מועד מסירת הבית. אולם, מאז חלפו כשנתיים ונמסר לי ע"י המאמן כי יש צורך בחידוש האישור. מדוע??
תודה, רונית.
יש לי אישור של ועד בית, אשר אין חובות לועד הבית עד אחרי מועד מסירת הבית. אולם, מאז חלפו כשנתיים ונמסר לי ע"י המאמן כי יש צורך בחידוש האישור. מדוע??
תודה, רונית.
אישורי מיסים והעברת זכויות במקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
23/08/08
רונית שלום
בעת רישום הזכויות בפועל, אישור ועד הבית ואישור העירייה צריכים להיות בתוקף ביום העברת הזכויות בפועל, כדי למנוע מצב שבו יועברו זכויות מקום בו באותה העת קיים חוב שלא שולם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בעת רישום הזכויות בפועל, אישור ועד הבית ואישור העירייה צריכים להיות בתוקף ביום העברת הזכויות בפועל, כדי למנוע מצב שבו יועברו זכויות מקום בו באותה העת קיים חוב שלא שולם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברה משכנת
רויטל
23/08/08
שלום,
רציתי לדעת מהי חברה משכנת ?
רציתי לדעת מהי חברה משכנת ?
חברה משכנת
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
23/08/08
רויטל שלום
חברה משכנת הינה חברה אשר מנהלת בפנקסיה את רישומי העברת הזכויות, בשלב בין הרישום בטאבו ו/או הרישום הסופי במנהל מקרקעי ישראל.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
חברה משכנת הינה חברה אשר מנהלת בפנקסיה את רישומי העברת הזכויות, בשלב בין הרישום בטאבו ו/או הרישום הסופי במנהל מקרקעי ישראל.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
