פורום נדל"ן

שלום חגי,

כעקרון בתום תקופת השכירות עליך לפנות את הדירה.

אם תמשיך להתגורר בדירה ובחוזה יש סעיף פיצוי - המשכיר רשאי לתבוע ממך את הפיצוי.

חוסר תגובה מצד המשכיר אינו נחשב להסכמה לא להארכת תקופת השכירות ולא להפחתת דמי השכירות. אינך רשאי לשנות את תנאי החוזה באופן חד צדדי.

המלצתי היא לנסות ליצור קשר עם המשכיר, למשל בשיחת טלפון או בווטסאפ ולבדוק אפשרות של המשך השכירות ובאילו תנאים.

שלום שמואל,

למי שרוכש דירת קבלן, יש חובה אחת - לשלם לקבלן.

קבלנים מודיעים לקונים על מועד מסירת הדירה, הם נוהגים לשלוח מכתב ולעדכן את הקונים.

בהנחה שקיבלת מכתב על מועד המסירה, היה עליך לפנות אל הקבלן ולהסדיר את התשלום, כחלק מהתחייבויותיך עפ"י ההסכם.

לגבי תשלום ריבית והצמדה - יש לראות מה כתוב בהסכם שחתמת עליו, אבל אני משערת שהפטור שקיבלת הוא לגבי תשלומים במועד ולא לגבי איחורים על תשלום.

לשאלתך לגבי מועד מסירה ברור ולא 26 חודשים - אני אשיב לך כי הרבה פעמים ישנם איחורים בבניה ומועדי מסירה נדחים ולכן קבלנים לא נוהגים לרשום תאריכים, אלא סופרים בחודשים.

מקווה שעזרתי לך, בהצלחה!

שלום אנונימי,

בעל דירה צריך לתקן תיקונים שהינם חלק משמעותי בנכס, תשתיות הנכס, שהתקלקלו עקב בלאי סביר ושעלות התיקון שלהם גבוהה.

יחד עם זאת, אם הסכמתם בהסכם השכירות על צורת תשלום על תיקונים שונה, ככל הנראה תצטרך לקיים את התנאים בהסכם.

שלום חי,

החובה לשלם את דמי ועד הבית חלה עליך כמשכיר, והנציגות רשאית לתבוע אותך אם קיים חוב.

עם זאת - השוכר התחייב כלפיך לשאת בעלויות אלה ותוכל לממש את הבטחונות שנתן לך כדי לגבות את החוב.

המלצתי היא לשלם ולא להגיע להליך בפני המפקח, שכן רוב הסיכויים שהתביעה תתקבל ונוסף לסכום החוב יושתו עליך הוצאות, שבמקרה זה יהיו גבוהות יותר מסכום החוב.

שלום דנה,

לפני ההגשה יש לוודא שכתב התביעה ערוך בהתאם להוראות תקנות סדר הדין. ניתן למצוא טופס לדוגמא באתר הממשלתי.

אין צורך להגיש את כתב התביעה בתיקיה.

אפשר להגישו כרוך או במרדף אך אין חובה לעשות זאת.

יש צורך להגיע עם שני עותקים עבור בית המשפט, עותק עבור כל נתבע ועותק עבורך.

שלום רב,

למפקח על רישום המקרקעין סמכות לדון בסכסוכים המסורים לסמכותו על פי חוק גם לגבי בניין שטרם נרשם כבית משותף.

שלום ליאור,

ככל שהביוב הנמצא בשטחה של השכנה, והוא אכן רכוש משותף, היא לא יכולה לסרב לריסוס.

יחד עם זאת, אני תמיד ממליצה לראות מה נקבע בתקנון הבית המשותף ביחס לסוגיות שונות.

אתה יכול להזמין את מסמכי הבית המשותף מהאתר של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין.

בהצלחה.

שלום רב,

צר לי לשמוע על המצב שנקלעתם אליו.

ככל שהחברה נתנה את כל האישורים להיעדר חובות של המוכר, היא לא יכולה לחזור בה, כיוון שהסתמכתם על תשובתה ופעלתם בהתאם לכך.

יחד עם זאת, כדי להורות לה לחתום על כתבי ההתחייבות, ככל הנראה, תצטרכו לפנות לביהמ"ש להורות לה לעשות זאת.

לצערי אין דרך מהירה לצאת מזה.

אני ממליצה לשאול את השאלה גם בפורום בתי משפט, כדי שתוכלו לקבל התייחסות שלמה לסיטואציה הזאת.

בהצלחה!

שלום עדי,

ככל שמדובר בבלאי צנרת, חובת התיקון חלה על בעל הנכס.

בעל נכס מחויב בתיקון תשתיות קבועות של הנכס.

יחד עם זאת, ככל שנוצרה סתימה שנובעת משימוש שלך, כגון שערות, תחבושות היגיניות וכו', מן הסתם, חובת התיקון עליך ולא על בעל הדירה.

לשאלתך לעניין החזר התשלום - או שתצליחו להגיע להסכמה, או שתוכלי לתבוע את המשכיר על הסכום.

לעניין ליקויים נוספים בדירה - עליך לקרוא בהסכם השכירות כדי להבין מה נקבע שם לגבי תיקונים בנכס.

ככל וההסכם שותק, יש לפעול בהתאם לרשום בחוק.

בהצלחה!

שלום מאור,

לא תוכל להיכנס לדירה, אלא אם יש סעיף בהסכם השכירות אשר מאפשר לך להיכנס במקרה שהשוכר לא נמצא.

ככל שתיכנס לנכס, כשהשוכר לא נמצא, אתה עלול למצוא את עצמך חשוף לתביעות לגבי נזקים בנכס.

עליך להגיש תביעה לפינוי מושכר ולחלט את הערבויות שנתנו לך, בהתאם לכספים שהפסדת.

בהצלחה!

שלום אריה,

וועד בית רשאי לקבל תשלום, רק בתנאי שהתקבלה החלטה המאשרת תשלום כזה, ברוב קולות באסיפה כללית.

תשומת ליבך, שמשמעות של החלטה כספית כזו, היא הגדלה של תשלומי הוועד המוטלים על יתר הדיירים.

לשאלתך לגבי חיוב במס - ממליצה לך לשאול שאלה ספציפית זו בפורום מיסים, כאן אצלינו באתר.

ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לעזור.

שלום אבנר,

אדם שנכנס שלא כדין למקרקעין מבצע הסגת גבול.

שלום רב,

לא מומלץ לחתום על מסמך כלשהו, גם לא על "זכרון דברים" לפני פניה לעו"ד וקבלת יעוץ מקצועי ומקיף בנוגע למכירת הדירה, המיסוי החל, הסרת המשכנתא וכדומה.

זכרון דברים עלול להחשב כחוזה לכל דבר ועניין, ועלול לפגוע במו"מ המשפטי על תנאי החוזה. כדאי לחתום רק על חוזה מכר שיערך ע"י עוה"ד של הצדדים.

שלום מרגו,

אמצעי התשלום אינו קובע מי השוכר.

יש לרשום כשוכר בחוזה את מי שיגור בדירה, והוא זה שאחראי לתשלום דמי השכירות.

כדאי לפרט בחוזה כי השיקים הם שיקים של האם.

השימוש בשיקים של האם אינו מעביר אליה את השכירות ואינו גורע מחובתו של השוכר לשלם את דמי השכירות אם השיקים אינם נפרעים.

אפשר לרשום את האם כערבה, אבל מאחר שהיא מי שמשלמת את דמי השכירות, כדאי לקבוע ערב אחר, למקרה שהאם תקלע לקשיים כספיים.

שלום רב,

היתר בניה תקף כיום ל 3 שנים, ולועדה לתכנון ובניה סמכות להאריכו לתקופה שלא תעלה על 3 שנים.

מכאן נובע כי לא תוכל לבצע את הבניה בהסתמך על היתר שניתן לפני 20 שניה.

את החשיפה להיטל השבחה יש לבחון מול הועדה הרלוונטית ובהתחשב בהיטל השבחה ששולם כבר לביצוע התוספת הזו.

לגבי דמי היתר - יש לבדוק מול רמ"י.

שלום ריקי,

מס שבח במכירת דירה משולם על ההפרש שבין מחיר רכישת הדירה לבין מחיר המכירה שלה, בניכוי הוצאות שמותר לנכות. במקרה שבו מדובר בדירתו היחידה של המוכר ניתן לקבל פטור ממס זה (כפוף לעמידה בתנאי הפטור ועד לתקרת המחיר הקבועה בחוק).

עצם העובדה שנבנה ממ"ד איננה גורמת לתשלום מס שבח.

סביר שבניית הממ"ד תעלה את ערך הנכס וכך יתקבל במכירתו פער גדול יותר בין מחיר הקניה למחיר המכירה, אבל במקביל יוכרו גם הוצאות בנייתו.

אם קיימת זכאות לפטור ממס שבח במכירת הדירה, עצם בניית הממ"ד לא תפגע בזכאות זו.

שלום חיים,

חשוב לדעת, שקיימת חובה לכל דיירי הבניין להשתתף בעלויות תחזוקת הרכוש המשותף. אם התיקון אכן בוצע בצינור משותף יהיה עליכם לשאת בעלויות, כל אחד לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף (היחס המתקבל מחלוקת שטח רצפת הדירה לשטח כלל הדירות) או באופן הקבוע בתקנון אם קבוע.

כעקרון היה על השכן לקבל את הסכמת בעלי הדירות לביצוע התיקון מראש. לא ברור מהשאלה אם התיקון נדרש באופן דחוף או שניתן היה לדחותו כדי לקבל הסכמה כזו.

מאחר שלא עשה זאת, תוכלו לטעון כנגד סבירותו של התשלום ששולם בפועל, ולבקש לשלם רק את המחיר שניתן היה לצפות שישולם באופן סביר לטיפול בבעיה כזו.

אם אינך משמש כנציגות, השכן אינו רשאי לדרוש ממך לאסוף כספים מהדיירים האחרים ועל מנת לקבל את מלוא התשלום המגיע לו, ככל שמגיע עליו לפנות בדרישות לכל בעלי הדירות.

אינך חייב להעזר בשירותי עורך דין, אבל, מאחר שקבלת כתב תביעה ועליך להגיש כתב הגנה במועד מומלץ מאוד לקבל לכל הפחות יעוץ משפטי בנוגע לטענות ההגנה העומדות לך כנגד התביעה.

שלום דודו,

אחריותו של קבלן לתיקון ליקויי בניה קבועה בחוק המכר (דירות).

בתוספת לחוק מנויים ליקויים והתקופות לגביהן קיימת חזקה שהליקוי נגרם בשל נסיבות התלויות בקבלן (תקופת הבדק). מעבר לתקופות אלה קיימת תקופת אחריות בת 3 שנים המתחילות מתום תקופת הבדק, לגביהן רשאי הקונה להוכיח שמדובר בליקוי הנובע מתכנון, עבודה או חומרים לקויים.

תקופות הבדק משתנות כקבוע בחוק למשל - לכשלים בצנרת תקופת הבדק היא 4 שנים, ליקויים במסגרות, נגרות וריצוף - שנתיים וכן הלאה.

פריטים שלא נזכרים במפורש בתוספת - תקופת הבדק לגביהם היא שנה אחת.

תקופות הבדק מתחילות מיום קבלת הדירה.

לאור כל האמור לעיל, נראה שטענת הקבלן איננה נכונה לפחות באופן חלקי.

על מנת למצות את זכויותיכם מול הקבלן מומלץ לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד העוסק בתביעות בגין ליקויי בניה.

שלום רווית,

הפיצוי בגין איחור במסירת הדירה קבוע בחוק המכר דירות. על פי הוראות החוק קונה זכאי לפיצוי החל מחלוף 30 ימי איחור. גובה הפיצוי משתנה לאורך זמן - מגובה דמי שכירות לדירה החדשה ועד סכום של פי 1.5 מדמי השכירות הנ"ל.

שימי לב שהפיצוי לא יחול לגבי איחורים שלגביהם יוכיח הקבלן כי נגרמו עקב נסיבות לא צפויות שאינן בשליטתו.

בשולי הדברים אוסיף כי כדאי לפנות לקבלן ולברר עמו מה מועד המסירה הצפוי.

שלום משה,

מבחינה פרקטית - תוכל לבדוק עם איש מקצוע מטעמך אם ניתן לתקן את הנזילה מתוך הדירה שלך.

בכל מקרה - אם הנזילה איננה פוסקת, מקורה אצל השכן והוא מסרב לתקן את הצנרת ככל הנראה תאלץ לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין לקבלת צו המורה לו לבצע את התיקון או לאפשר לך לבצע את התיקון.

שלום דור,

אם קיימת יתרת מס להחזר, ואם פרטיך מעודכנים אצל רשויות המס יתבצע ההחזר לחשבונך ותקבל על כך הודעה.

אם פרטי החשבון אינם מעודכנים במערכת יהיה עליך לעדכן אותם באמצעות מילוי טופס מקוון באתר רשות המסים (דורש הזדהות ממשלתית) או באמצעות עוה"ד שלך.

שלום רב,

לבית משפט השלום יש סמכות לדון בענייני חזקה ושימוש או חלוקה במקרקעין.

תביעות אחרות הקשורות למקרקעין הן בסמכות בית המשפט המחוזי.

מאחר שמדובר בענייני ירושה יתכן שהסמכות תהיה לבית המשפט לענייני משפחה.

שלום שמעון,

המשכיר (בעל הדירה) הוא מי שאחראי על פי חוק לשלם את דמי הועד.

במקרים רבים במישור היחסים שבין השוכר למשכיר מתחייב השוכר לשלם את דמי הועד במקום המשכיר.

אם השוכר אינו עומד בהתחייבותו כלפי המשכיר ועד הבית אינו חייב להתנהל מול השוכר אלא יהיה רשאי לדרוש מן המשכיר את התשלום.

שלום יצחק,

ככל שמדובר בטעות שלך לגבי אפשרויות המימון שלך, וככל שהטעות לא נגרמה על ידי המוכר, לא תוכל לבטל את החוזה באופן חד צדדי ובלי לשאת בתוצאות הביטול הקבועות בחוזה. המוכר איננו חייב להסכים לביטול החוזה.

עם זאת - כדאי לנסות לשוחח עם המוכר, להסביר את הקושי שאתה נתון בו ולנסות להגיע איתו להבנות והסכמות בעניין.

שלום רונית,

על פי הוראות חוק השכירות, על המשכיר לתקן ליקויים שבאחריותו בתוך 30 יום מעת שנדרש לכך, ואם מדובר בליקוי שתיקונו דחוף - תוך זמן סביר ולא יאוחר מאשר תוך 3 ימים.

אם המשכיר איננו מבצע את התיקונים את רשאית, לאחר מתן הודעה זמן סביר מראש, לתקן את הפגם בעצמך ולדרוש מהמשכיר החזר ההוצאה או להפחית מדמי השכירות את השיעור בו גרמו הליקויים להפחתה בדמי השכירות.