פורום נדל"ן

שלום דנה,

ככל שירשתם את הדירה וטרם רשמתם את הבעלות על שמכם, אתם זכאים להירשם כבעלים ובוודאי שתחשבו כבעלי זכויות בדירה.

שימי לב שעד שלא תרשמו כבעלים, לא תוכלו לבצע פעולות בנכס כדוגמת מכירה.

על מנת לבצע העברת זכויות ברמ"י עליכם לפנות אליהם ולקבל מהם את הדרישות להעברת הבעלות על שמכם. בהצלחה!

שלום מיה,

בהנחה שמדובר בבית משותף, אין לאיש מבעלי הדירות זכות להשתמש באופן יחודי ברכוש המשותף, אלא אם קבל לכך הסכמת כלל בעלי הדירות. ניתן למנוע זאת באמצעות הגשת תביעה לסילוק יד מהרכוש המשותף.

בבית משותף גם גג תוספת הבניה בו את משתמשת כיום מהווה רכוש משותף.

אם יש בבניין יותר מ 2 דירות, פתרון הסכסוך איננו רק בין שניכם, אלא דורש הסכמת כל בעלי הדירות. תשלום דמי שימוש אינו מרפא אי הסכמה של שכנים אחרים, אלא לכל היותר מתנה את הסכמתך לשימוש היחודי.

אם מדובר בנכס בן 2 דירות בלבד והשכן עושה שימוש בחצר השייכת גם לך תוכלי גם לתבוע דמי שימוש בחלק זה.

שימוש בגג תוספת הבניה כמרפסת טעון היתר בניה. שימוש ללא היתר מהווה עבירה פלילית המתחדשת מדי יום. ההריסה, אם תדרש, תהיה של המעקה והריצוף שהוספת, ולא של הגג כולו, וכן של הפתח שיצרת בדירתך כדי לצאת למרפסת.

כדאי לקיים שיח עם השכן ועם בעלי הדירות האחרים ולהגיע עמם להבנות והסכמות בנוגע לשימוש ברכוש המשותף.

שלום גיורא,

כדי להשיב על שאלתך יש לבחון את הוראות חוזה הרכישה המתיחסות להיעדר היתר הבניה ולאופן ההתנהלות לאחר קבלת ההיתר במקרה של שינוי בתכניות.

מאחר שנדרש טיפול מהיר - אני מציעה שתפנו לעוה"ד אשר כבר טיפל בעניין על מנת שיסדיר את העניין מול הקבלן באופן שזכויותיכם לא תפגענה.

שלום אייל,

חוק המכר (דירות) אינו קובע את מדד הבסיס.

הקבלן רשאי להצמיד את התמורה (למעשה את החלק המותר להצמדה על פי חוק המכר) למדד תשומות הבניה רק על פי הקבוע במכרז בו זכה ובוודאי אינו זכאי לשנות את הקבוע בחוזה המכר.

שלום כוכי,

בדרך כלל מעמד התשלום האחרון ומסירת החזקה בדירה מתבצע בין הצדדים וללא מעורבות של עורכי הדין.

במקרה המתואר - כדאי לבקש מעורכי הדין המעורבים לנסח מראש את הנספח עליו יחתמו השוכרים.

שלום עטרת,

לפי כללי תכנית דירה בהנחה, יחיד שהוא חלק מתא משפחתי רשאי להגיש בקשה להשתתף בתכנית רק במסגרת התא המשפחתי, ולא בנפרד.

בני זוג הרשומים במשרד הפנים כנשואים נחשבים תא משפחתי אחד.

מכאן - ניתן להגיש בקשה ולפרט בה את נסיבותיכם המיוחדות, אך הסיכויים לקבלת תשובה חיובית אינם גבוהים.

שלום רוית,

עוה"ד התייעצת איתו צודק. המפרט והתשריטים מגדירים את הדירה שאת רוכשת ואת רמת הבנייה ומה היא כוללת.

בלי מסמכים אלה, לא ברור מה בדיוק את רוכשת ומה מתחייב הקבלן לספק לך במסירה.

שלום יואב,

יש לבדוק את האפשרויות הקיימות על פי התב"ע החלה במקום (מומלץ באמצעות אדריכל) על מנת להבין מה אפשרויות הפעולה החוקיות הקיימות לגבי ביתך, בעיקר לעניין פיצול או תוספת יחידת דיור והשימושים המותרים.

שלום חי פז,

כל בעל דירה רשאי להשתמש ברכוש המשותף אם אינו גורע שימוש דומה מבעלי הדירות האחרים.

לאיש מבעלי הדירות אין זכות מוקנית לשימוש יחודי ברכוש המשותף. לשם קבלת זכות כזו נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות, לא די במרביתם.

מכאן - בהעדר הסכמה לחניה קבועה ברכוש המשותף - איש אינו זכאי להשתמש בה בקביעות, אף אם כל אחד מבעלי הדירות רשאי לחנות בה באופן זמני.

מוטב, כמובן, שתנהלו ביניכם שיח ותגיעו להסכמות לגבי אופן השימוש בחניות המהוות רכוש משותף.

שלום קובי,

לא ברור מהשאלה כיצד נהרס המטבח.

אם הוא נהרס בשל השימוש שאתה עושה בו - עליך לתקן אותו על חשבונך.

במקרה שמדובר בבלאי שנגרם עקב חלוף השנים - על המשכיר לתקן אותו בהתאם לדרישתך.

אם המשכיר נמנע מלתקן את הליקוי עומדות בפניך בהתאם לחוק השכירות 2 אפשרויות:

"9. (א) דרש השוכר מהמשכיר לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה ולא תיקן המשכיר את הפגם או את אי-ההתאמה בתוך זמן סביר מהמועד שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר –

(1) לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;

(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או אי-ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה.

(ב) רצה השוכר לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה, עליו להודיע על כך למשכיר זמן סביר מראש."

שים לב שבבחירת האפשרות הראשונה עליך להודיע למשכיר זמן סביר מראש, ואילו בבחירת האפשרות השניה הנטל להוכיח בכמה פחת שווי השכירות מוטל עליך ועל מנת להוכיחו תדרש חוות דעת שמאי.

שלום רב,

אין חובה על הועד להתאים את הבניין לתקנים חדשים שנוספו אחרי בניית הבניין.

יש לדיירים אחריות למנוע נזק שנגרם למי מהשכנים, למשל בשל ריח רע מפתחי האוורור. לצורך כך כדאי להתיעץ בבעל מקצוע מתאים (למשל - מהנדס), שיבחן אם הבעיה קיימת וימליץ בדבר דרכי התיקון.

שלום פלג,

כל העברת זכויות במקרקעין הינה עסקה, כולל דירה העברת דירה במתנה.

לפי מה שציינת, במכירה תשלם מס שבח מלא וברכישה מס רכישה עבור דירה נוספת.

יחד עם זאת, יש דרכים להפחית מס שבח ובנוסף, כדאי לשקול תכנון מס בהתאם לנתונים שציינת.

שלום רחלי,

אני מניחה שהתכוונת לרכישה באופן שבו כל אח ירכוש 1/3 מהדירה.

אם למי מהאחים כבר יש דירה - ישולם בגין הרכישות מס רכישה בשיעור 8%.

אם זו דירה ראשונה - ניתן לחשב את מס הרכישה בהתאם למדרגות המוטבות של דירה יחידה.

אם הדירות אינן באותו בניין, כעקרון, ובהעדר נסיבות מיוחדות, יתכן לקבל חישוב זה גם לגבי רכישת הדירות הנוספות.

לגבי מס השבח במכירה - אפשר למכור את הדירה הראשונה בפטור ממס שבח, אבל אז מכירת הדירות הנוספות תחוייב במס שבח גם אם דירות אלה יהיו "דירה יחידה" בפועל.

ככל שהדירות מצויות באותו בניין - לא ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח במכירת 2 הדירות הראשונות.

בכל מקרה, לפני ביצוע עסקה כלשהי כדאי לקבל יעוץ משפטי ספציפי.

יש לבדוק בתקנון הבית המשותף של הבניין בו אתה גר, מה הרוב הדרוש לשינוי החלטה בעניין תשלום חודשי של וועד בית.

זה אמור להופיע שם.

במידה שהתקנון שלכם "שותק" ביחס לנקודה זו, יש לקרוא את ההתייחסות הרלוונטית לנושא בתקנון המצוי בחוק המקרקעין.

שלום רבקה,

מדובר בסעיפים מסחריים בין הצדדים.

אם מה שהרשמת מקובל עליך ועל המשכיר, אז אין בעיה ואתם יכולים להכניס את זה להסכם ביניכם.

שלום מיצי,

זאת בהחלט זכותך לדרוש זאת, אך לא ניתן לעשות זאת באופן חד צדדי, אלא יש לקיים אסיפת דיירים ולסכם שם את הדברים.

כמובן שדיירי הבית יוכלו להחלטי אחרת ברוב המתאים לקבלת החלטה מסוג זה.

לגבי תשלומים חד פעמיים - יש לראות בתקנון הבית המשותף מה נקבע לגבי תשלומים שאינם תשלומי וועד הבית השוטפים.

שלום ארז,

אני משערת שהחבר שלך התכוון לקרקעות הרשומות בבעלות פרטית בטאבו ולא בקרקעות חכורות מרשות מקרקעי ישראל.

המשמעות היא שהבעלות שלך לבסוף תהיה פרטית ותרשם בטאבו.

שלום אבי,

לא ברור מהשאלה שלך מה הבעיה.

מי שאמור למחוק הערה אחרי תשלום משכנתא זה הבנק ולא המוכר. הבנק עושה את זה בצורה כמעט אוטומטית.

אני מקווה שיש בהסכם המכר שחתמתם עליו סעיפים שמתייחסים להפרת הסכם - תקרא מה כתוב שם לגבי הפרות וזה מה שתוכל לדרוש מהמוכר.

שלום אלנה,

צריך לקרוא מה קובע תקנון הבית המשותף ביחס לחניות.

אם התקנון קובע שהחניה היא שטח משותף ששייך לכל הדיירים, אין משמעות לכך שמישהו מהדיירים סימן חניה כחניה פרטית. זה לא מקנה לו בעלות בחניה.

אם אתם רוצים לחלק את החניות ביניכם, עדיף לעשות זאת בצורה מסוגרת ולהסדיר את הנושא גם בטאבו.

שלום עירית,

עקרונית, גדר משותפת היא רכוש משותף ושני הצדדים אמורים לשאת בעלות הבנייה, תחזוקה וכו' עפ"י החוק, בחלקים שווים, או לפי מה שהוסכם אחרת.

שלום עינת,

את תצטרכי לשלם לשכן מתחתייך, אני לא יודעת כמה, תפנו לשמאי שיעזור לכם להעריך.

לגבי השכן מקומה 4 - לא הבנתי למה את צריכה לשלם לו. את לא משתמשת ביסודות שהוא בנה, אלא רק ביסודות של השכן מתחתייך...

שלום רוית,

כדאי לשלוח מכתב מסודר לוועד עם הדרישה שלך לתקן.

ככל שהוועד לא יסכים לתקן, תוכלי לתקן בעצמך ולתבוע את ההחזר מהוועד.

לחילופין, תוכלי להגיש למפקחת על המקרקעין בקשה לקבלת צו שיורה לוועד לתקן את הבעיה.

כיוון שלא ערכתם הסכם מסודר בין עוה"ד לביניכם, אכן לא ברור מה עוה"ד מחוייב לעשות עבורכם.

כדאי לכם לבקש לקיים שיחת הבהרה כדי להבין מה נכלל בשירות ולעלות את הדברים על הכתב.

בכל עניין אחר שאינו כלול, תוכלו להיעזר בעו"ד אחר או לבקש שרות נוסף בעוה"ד שכבר מטפל בכם.

שלום רב,

בעת רישום בית משותף קיימים בעלי עניין שונים, ולעיתים רבים.

לא כל בעלי העניין הם לקוחותיו של עורך הדין.

אין הוראת חוק ספציפית המחייבת עו"ד למסור מידע מלא ללקוחותיו, אך ניתן להסיק חובה כזו, בוודאי ביחס למידע רלוונטי, מחובתו האתית לנהוג כלפי לקוחותיו במסירות, בנאמנות ובהגינות.

כלפי מי שאינם לקוחות - עלול לחול חסיון.

לגבי בעלי העניין הנוספים - החובה או העדר חובה נגזרת מהאמור לעיל.

שלום רנה,

כמו שעניתי בתשובתי הקודמת, אין הבדל "בקול" של בעל דירה שמתגורר בבניין לבין בעל דירה שמכשיר את דירתו לצד שלישי.

שניהם בעלי דירות, בעלי זכות הצבעה זהה, גם אם השיקולים שלהם לקידום הפרויקט שונים.