פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מה גובר?!?!
בובליל
20/11/08
שלום רב לכולם,
בהפקעה לפי תוכנית מסויימת - אם התקנון והתשריט לא אחידים (בתשריט מסומן ששטח מסויין מופקע, אבל בתקנון החלקה המסויימת לא מופיעה).
מה גובר?!?!
בהפקעה לפי תוכנית מסויימת - אם התקנון והתשריט לא אחידים (בתשריט מסומן ששטח מסויין מופקע, אבל בתקנון החלקה המסויימת לא מופיעה).
מה גובר?!?!
השאלה לא ברורה
| עו"ד שרון עזרא
20/11/08
לר ברור מי ערך התשריט ותקנון, לצורך מה, ובאיזה עניין יש סתירה בין שני המסמכים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
תקנון מול תשריט
עו"ד
20/11/08
יש לקרוא את התקנון ולבחון את הוראותיו לעיתים התקנון הינו הסדרה כללי אשר מפנה לתשריט ובמצב זה התשריט הוא אשר קובע. על כן על מנת לבחון האם על השטח שלך חלה ההפקעה או לא עליך לקרוא טוב את התקנון יחד עם התשריט.
כמו כן במידה ומדובר בהפקעה לצורכי ציבור אתה יכול לעיין בהודעה על ההפקעה שמתפרסמת ברשומות אשר מציינת את הגוש והחלקה עליהם ההפקעה חלה.
כמו כן במידה ומדובר בהפקעה לצורכי ציבור אתה יכול לעיין בהודעה על ההפקעה שמתפרסמת ברשומות אשר מציינת את הגוש והחלקה עליהם ההפקעה חלה.
הפקדת תוכנית שינוי ייעוד
א
20/11/08
שלום,
למיטב ידיעתי, ברגע שמופקדת תוכנית והקרקע נפגעת (שינוי ייעוד) - בעל הקרקע יכול לתבוע על ירידת ערך, וזאת עד 3 שנים מיום ההפקדה.
אם לא קיבלתי הודעה על ההפקדה והשינוי - אינני יכול לתבוע כי הרי אינני יודע על כך.
האם אני אוכל לבוא ולתבוע היום (מדובר על תוכנית שהופקדה לפני כ- 30 שנה ועד היום לא עשו כלום איתה.
אני לא קיבלתי בזמנו הודעה על כך, ובימים האחרונים הדבר הסתבר לי..
למיטב ידיעתי, ברגע שמופקדת תוכנית והקרקע נפגעת (שינוי ייעוד) - בעל הקרקע יכול לתבוע על ירידת ערך, וזאת עד 3 שנים מיום ההפקדה.
אם לא קיבלתי הודעה על ההפקדה והשינוי - אינני יכול לתבוע כי הרי אינני יודע על כך.
האם אני אוכל לבוא ולתבוע היום (מדובר על תוכנית שהופקדה לפני כ- 30 שנה ועד היום לא עשו כלום איתה.
אני לא קיבלתי בזמנו הודעה על כך, ובימים האחרונים הדבר הסתבר לי..
פיצוי בגין הפקעה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
20/11/08
אנא פנה ליעוץ משפטי אצל עו"ד כדי שיבחן את סיכויי התביעה. הפורום איננו תחליף לייעוץ משפטי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת מערכת פיקוד שבת
קובי
19/11/08
שלום,
הנני יושב ראש ועד בניין שבו קיימות שתי מעליות.מספר דיירים שומרי שבת בבניין ביקשו להתקין באחת המעליות מערכת פיקוד שבת.נאספו כ25 חתימות מדיירי הבניין (מספר הדיירים בבנין הוא 36) המאשרות את הסכמת הדיירים להפעלת אחת המעליות כמעלית שבת. מערכת פיקוד שבת הותקנה באחת המעליות.במהלך ההתקנה נודע לאחד הדיירים על ההתקנה,הדייר הביע את התנגדותו לכך כי לטענתו ערך דירתו תרד מעצם התקנת מערכת פיקוד השבת.
יש לציין מספר דברים:
1.ההתקנה נעשתה על חשבון אך ורק של 4 הדיירים שומרי השבת שביקשו זאת,ולא נעשתה מכספי וועד הבית.
2.בנוסף הדייר שהביע את התנגדותו טען גם כי הוא לא נשאל לעצם העניין(על כך הוא נענה ע"י וועד הבניין שהוא איננו מתגורר דרך קבע בדירתו מכיוון שהוא גר בחו"ל ולא ניתן היה להשיגו).
3.הדייר המתנגד דורש לערוך פרוטוקול מסודר ואסיפה שבה כל דיירי הבניין ישתתפו.
מספר שאלות לגבי הנושא הנ"ל:
1.מה הוא החוק בנוגע להתקנת מערכת פיקוד שבת?
2.מה הוא ההליך המסודר בנוגע להתקנה? האם אסיפת חתימות מרוב דיירי הבניין (יותר משני שליש) מספיקה?
2.מה לגבי טענותיו של הדייר האם ערך דירתו באמת תרד? והאם הוא יכול לטעון שמבחינה משפטית מכיוון שהוא לא נשאל בעניין תהליך ההתקנה אינו חוקי?
הנני יושב ראש ועד בניין שבו קיימות שתי מעליות.מספר דיירים שומרי שבת בבניין ביקשו להתקין באחת המעליות מערכת פיקוד שבת.נאספו כ25 חתימות מדיירי הבניין (מספר הדיירים בבנין הוא 36) המאשרות את הסכמת הדיירים להפעלת אחת המעליות כמעלית שבת. מערכת פיקוד שבת הותקנה באחת המעליות.במהלך ההתקנה נודע לאחד הדיירים על ההתקנה,הדייר הביע את התנגדותו לכך כי לטענתו ערך דירתו תרד מעצם התקנת מערכת פיקוד השבת.
יש לציין מספר דברים:
1.ההתקנה נעשתה על חשבון אך ורק של 4 הדיירים שומרי השבת שביקשו זאת,ולא נעשתה מכספי וועד הבית.
2.בנוסף הדייר שהביע את התנגדותו טען גם כי הוא לא נשאל לעצם העניין(על כך הוא נענה ע"י וועד הבניין שהוא איננו מתגורר דרך קבע בדירתו מכיוון שהוא גר בחו"ל ולא ניתן היה להשיגו).
3.הדייר המתנגד דורש לערוך פרוטוקול מסודר ואסיפה שבה כל דיירי הבניין ישתתפו.
מספר שאלות לגבי הנושא הנ"ל:
1.מה הוא החוק בנוגע להתקנת מערכת פיקוד שבת?
2.מה הוא ההליך המסודר בנוגע להתקנה? האם אסיפת חתימות מרוב דיירי הבניין (יותר משני שליש) מספיקה?
2.מה לגבי טענותיו של הדייר האם ערך דירתו באמת תרד? והאם הוא יכול לטעון שמבחינה משפטית מכיוון שהוא לא נשאל בעניין תהליך ההתקנה אינו חוקי?
מערכת פיקוד שבת במעלית
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
20/11/08
קובי שלום
לעניין ניהול שוטף של הבניין- יש לפנות להוראות תקנון הבית המשותף. בהעדר תקנון- חש לפנות לתקנון הבית המצוי הקבוע בחוק. במקרה כזה, לדעתי נדרש רוב רגיל.
טענת הדייר כי מערכת פיקוד שבת תוריד את ערך דירתו נשמעת לי קלושה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לעניין ניהול שוטף של הבניין- יש לפנות להוראות תקנון הבית המשותף. בהעדר תקנון- חש לפנות לתקנון הבית המצוי הקבוע בחוק. במקרה כזה, לדעתי נדרש רוב רגיל.
טענת הדייר כי מערכת פיקוד שבת תוריד את ערך דירתו נשמעת לי קלושה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מימוש אופציה
סיגל
19/11/08
שלום רב,
בתאריך 31/01/2009 מסתיימת שנת שכירות ראשונה. בחוזה השכירות נכתבה אופציה לשנה נוספת עד 31/01/2010 ללא ציון מחיר השכירות. האם בעלת הדירה יכולה לדרוש ממני יותר מבשנה הראשונה? ועד כמה אחוזים ? (אם בכלל?) תודה רבה.
בתאריך 31/01/2009 מסתיימת שנת שכירות ראשונה. בחוזה השכירות נכתבה אופציה לשנה נוספת עד 31/01/2010 ללא ציון מחיר השכירות. האם בעלת הדירה יכולה לדרוש ממני יותר מבשנה הראשונה? ועד כמה אחוזים ? (אם בכלל?) תודה רבה.
דמי שכירות בתקופת האופציה
| עו"ד שרון עזרא
20/11/08
שלום רב
אם החוזה שותק בעניין דמי השכירות בתקופת האופציה ניתן לפרש זאת שאין העלאה של דמי השכירות. תיתכן גם פרשנות שדמי השכירות יהיו במחיר של "שווי שוק".
מובן, שניסוח לא ברור בתנאי חשוב הינו מקור לויכוחים עתידיים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אם החוזה שותק בעניין דמי השכירות בתקופת האופציה ניתן לפרש זאת שאין העלאה של דמי השכירות. תיתכן גם פרשנות שדמי השכירות יהיו במחיר של "שווי שוק".
מובן, שניסוח לא ברור בתנאי חשוב הינו מקור לויכוחים עתידיים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
תשלום מס רכישה
רותם
19/11/08
שלום, רכשנו משק חקלאי לפני כשנתיים ושילמנו עליו מס רכישה כחוק. על פי התב"ע בצפון מותר לבנות במשק בנוסף לבית גם צימרים. קיבלנו אישור מהמנהל "היתר שימוש בקרקע" ועבורו שילמנו סכום גבוה. עכשיו קיבלנו דרישה לתשלום מס רכישה עבור המבנים שאישר המנהל. מדוע עלינו לשלם שוב מס רכישה אם מדובר בקרקע שכבר שילמנו עליה ורכשנו אותה עם הזכויות לבנות את הצימרים?? אם נשלם, מה זה אומר לגבי היחידות שבאפשרותנו למכור אותן בנפרד מהנחלה???
תודה על תשובתכם
תודה על תשובתכם
משק חקלאי
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
20/11/08
רותם שלום
לדעתי התשלום הנוסף שקיבלתם איננו "מס רכישה" אלא דמי היתר או מס אחר.
אנא פני לעו"ד שיבחן האם את מהות הדרישה לתשלום והאם יש מקום לדרישה כאמור. לא ניתן במסגרת הפורום לבחון סוגיות אלו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לדעתי התשלום הנוסף שקיבלתם איננו "מס רכישה" אלא דמי היתר או מס אחר.
אנא פני לעו"ד שיבחן האם את מהות הדרישה לתשלום והאם יש מקום לדרישה כאמור. לא ניתן במסגרת הפורום לבחון סוגיות אלו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות דירה
יואב
19/11/08
שכרנו בית עזבנו באמצע החודש שכר הדירה היה 4000 המשכיר פרע את הצק כולו האם מותר לו להחזיק בכסף ואם הוא מחזיר לנו בשיק משלו האם יכולים לתבוע ריבית
תשובה
אורן יוז'וק מלכין
19/11/08
על מנת ליתן תשובה מדוייקת יש לבחון את הוראות ההסכם ולהבין באילו נסיבות עזבתם את המושכר.
מהפרטים הרשומים, ניתן להבין כי העזיבה נעשתה בהסכמה הדדית באמצע תקופת השכירות.
משכך, לכאורה נראה כי הנכם זכאים להשבת החלק היחסי של החודש בו לא עשיתם שימוש במושכר.
אם המשכיר הפקיד את השיק שהפקדתם בידיו- הוא בהחלט יכול להשיב לכם את החלק היחסי בשיק מטעמו.
לעניין ריבית- נראה לי שבאם תקבלו את החלק היחסי של חודש השכירות כאמור- דרישת ריבית זה לקפוץ גבוה מידי.
מהפרטים הרשומים, ניתן להבין כי העזיבה נעשתה בהסכמה הדדית באמצע תקופת השכירות.
משכך, לכאורה נראה כי הנכם זכאים להשבת החלק היחסי של החודש בו לא עשיתם שימוש במושכר.
אם המשכיר הפקיד את השיק שהפקדתם בידיו- הוא בהחלט יכול להשיב לכם את החלק היחסי בשיק מטעמו.
לעניין ריבית- נראה לי שבאם תקבלו את החלק היחסי של חודש השכירות כאמור- דרישת ריבית זה לקפוץ גבוה מידי.
אנטנה סלולרית
מוני
19/11/08
רכשתי דירה ומיד לפני קבלת המפתח גיליתי שיש אנטנה סלולרית על גג הבניין המשותף.
הדבר נודע לנו לאחר העברת כל התשלום למוכר הדירה
יש לציין שאת הגילוי על האנטנה גיליתי מהשוכרים שהיו בדירה .
האם על פי חוק הוא היה אמור להודיע לנו על כך?
יש לציין שמרגע שאישתי גילתה זאת היא לא מוכנה לעבור לגור בדירה ובצדק...
אשמת לקבל תשובה
הדבר נודע לנו לאחר העברת כל התשלום למוכר הדירה
יש לציין שאת הגילוי על האנטנה גיליתי מהשוכרים שהיו בדירה .
האם על פי חוק הוא היה אמור להודיע לנו על כך?
יש לציין שמרגע שאישתי גילתה זאת היא לא מוכנה לעבור לגור בדירה ובצדק...
אשמת לקבל תשובה
ביטול חוזה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/11/08
מוני שלום
התשובה לשאלה תלויה במידה רבה בשאלה- האם ניתן היה לגלות זאת בבדיקה סבירה או לא. אם ניתן היה- ספק אם יש פה עילה לביטול חוזה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
התשובה לשאלה תלויה במידה רבה בשאלה- האם ניתן היה לגלות זאת בבדיקה סבירה או לא. אם ניתן היה- ספק אם יש פה עילה לביטול חוזה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
למי פונים?
שי
19/11/08
היום הוצאתי נסך כדי שאוכל להוציא טאבו-בנסך רשום שהבעלים הם
,:החברה המרכזית לשיכון ובינוי-ברשם החברות הם לא מופיעים לא בדפי זהב, פיסת מידע חוץ מחוזיי לפני
30 שנה-שהוריי קנו מהם את הדירה[זה בניין רב קומות]-איך אני מאתר אותם?
שי
,:החברה המרכזית לשיכון ובינוי-ברשם החברות הם לא מופיעים לא בדפי זהב, פיסת מידע חוץ מחוזיי לפני
30 שנה-שהוריי קנו מהם את הדירה[זה בניין רב קומות]-איך אני מאתר אותם?
שי
נסה לפנות לרשם החברות
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/11/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הדרך ארוכה היא ורבה
עו"ד
20/11/08
על פי מה שאתה מתאר ככל הנראה מדובר בחברה שבנתה את הבניין אך לא השלימה את הליך רישום הפרצליצה על שפם הדיירים. מאחר ומדובר בחברה לפני 30 שנה ככל הנראה החברה נמחקה וכיום בשביל להעביר את הרישום בטאבו על שם הדיירים הדרך הקלה היא לפנות לביהמ"ש בבקשה למתן הוראות לרישום הדירה, הדרך השניה הינה לפעול להחייאת החברה במידה ובעלי המניות עדיין בחיים.
מרשן החברות תוכל לקבל תדפיס של החברה גם אם היא מחוקה.
הייתי ממליץ לך לארגן את יתר בעלי הדירות בבניין אשר ככל הנראה גם הדירה שלהם רשומה על שם החברה ולפעול ביחד באמצעות עו"ד לרישום כל הדיירים.
מרשן החברות תוכל לקבל תדפיס של החברה גם אם היא מחוקה.
הייתי ממליץ לך לארגן את יתר בעלי הדירות בבניין אשר ככל הנראה גם הדירה שלהם רשומה על שם החברה ולפעול ביחד באמצעות עו"ד לרישום כל הדיירים.
שאלה דחופה
רינה
19/11/08
אם קרקע שנמכרה לפני 18 שנה והמוכרים נתנו יפוי כח בלתי חוזר לקונים ולהעביר בעלות במנהל במשך כל אותם שנים לא טרחו הקונים לעשות כך. במשך השנים הגיעו מכתבים מהרשויות למוכרים. הקונים עשו רישום הערת אזהרה לטובתם וכן השתמשו בשם המוכר מול הרשויות להיוון הקרקע והשבחתה. היו מספר פניות של המוכרים לקונים להסדיר בעלות והם לא נענו לכך. כעת הקונים שלחו מכתב באמצעות עורך דין ובו טענו שעוארך דינם שטיפל בקניה נפטר והם דורשים שוב חתימת המוכרים להעברת זכיותהם. יש לציין שהעורך דין נפטר רק לפני שנתיים. שאלתי היא מה עושה המוכר? ומה היה האינטרס של הקונה למשוך את השנים בהעברת הבעלות?
רישום נכס על שם קונה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/11/08
רינה שלום
ייתכן כי לקונים היו חובותל והם לא רצו שיהיהו רשומים על שמם נכסים כדי להימני מעיקול וכד.
אני מציעה כי הנושא ייבדק לעומק כדי לוודא האם היה סיבה נוספת להתחמקותם מרישום הנכס על שמם במשך השנים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
ייתכן כי לקונים היו חובותל והם לא רצו שיהיהו רשומים על שמם נכסים כדי להימני מעיקול וכד.
אני מציעה כי הנושא ייבדק לעומק כדי לוודא האם היה סיבה נוספת להתחמקותם מרישום הנכס על שמם במשך השנים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה
אורלי
19/11/08
ברשותי דירה, שאינה רשומה בטאבו, אך קיימת הערת אזהרה. התגרשתי מבעלי, ועפ"י הסכם הגירושין, הדירה עוברת לבעלותי, כלומר הוא ויתר על חלקו בדירה. כיצד אני משנה את הערת האזהרה על מנת שהנכס יהיה רשום על שמי? (עדיין לא העברנו בטאבו את רישום הבעלות)
תשובה
אורן יוז'וק מלכין
19/11/08
אם רישום הדירה נעשה בשלב זה בספרי הקבלן/ חברה משכנת - יש לעדכן את בא כוחו בדבר הסכם הגירושין ולבצע העברת זכויות על פי הנהלים הקיימים אצלם.
מחיקת הערת אזהרה
עו"ד
20/11/08
יש להגיש בקשה למחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובת בעלך (לשעבר). את טופס הבקשה את יכולה הוריד מאתר האינטרנט של לשכת רישום מקרקעין (טאבו) אולם בעלך צריך לחתום על בקשה זו.
דירה בדמי מפתח – האם יש חזקה לכל ילד
אלי
18/11/08
יש לי דירה בדמי מפתח שאני הבעל הבית שלה. בדירה גר אדם מבוגר שבזמנו קנה את הדירה בתור דייר מוגן עם אשתו הראשונה.לפני כ-20 שנה אשתו הראשונה נפטרה והוא התחתן עם אישה שניה לפני כ-15 שנה וגר איתה בדירה. לפני כשנה אשתו השניה הביאה את הבת שלה (ולא הבת שלו) להתגורר איתם בדירה שאלתי היא:
1. האם לאחר פטירתו של הזקן אשתו (שהיא אשתו השניה) רשאית להמשיך להתגורר בדירה?
2.האם אני יכול לעכב ולהוציא את הבת של האשה השניה מהדירה היות והיא לא בתו של הדייר שרכש את הדירה?
3.באם התשובה לשאלה 2 שאני לא יכול להוציא אותה. האם לאחר פטירתו של הדייר הזקן וכן פטירתה של אישתו השניה האם לבת שלה יהיה חזקה של דיירת מוגנת או שאני יוכל להוציאה?
בתודה מראש אלי
1. האם לאחר פטירתו של הזקן אשתו (שהיא אשתו השניה) רשאית להמשיך להתגורר בדירה?
2.האם אני יכול לעכב ולהוציא את הבת של האשה השניה מהדירה היות והיא לא בתו של הדייר שרכש את הדירה?
3.באם התשובה לשאלה 2 שאני לא יכול להוציא אותה. האם לאחר פטירתו של הדייר הזקן וכן פטירתה של אישתו השניה האם לבת שלה יהיה חזקה של דיירת מוגנת או שאני יוכל להוציאה?
בתודה מראש אלי
דייר ממשיך
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/11/08
אלי שלום
השאלה מורכבת מידי בשביל דיון בפורום. אנא פנה לייעוץ אצל עו"ד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
השאלה מורכבת מידי בשביל דיון בפורום. אנא פנה לייעוץ אצל עו"ד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
למה זה מורכב
אלי
20/11/08
מה כל כך מסובך לתת תשובה על כך
פיצול דירות – מפגע מאושר?
אור
18/11/08
שלום רב,
בבניין בו אנו גרים, דירה בבעלותנו, יש כמה דירות שפוצלו - שתיים עם שתי דלתות חיצוניות למסדרון, ושתיים עם דלתות אחרי דלת הכניסה הראשית לדירה.
בנוסף חלק מהבניין שהיה מסחרי נבנה "מחדש" והפך למספר דירות.
מהעיריה נרמז שבגלל מצוקת דיור הם מעלימים עין מדברים כאלה.
למי אפשר לפנות כדי שיחזירו את המצב לקדמותו והאם אפשר בעילום שם?
תודה
בבניין בו אנו גרים, דירה בבעלותנו, יש כמה דירות שפוצלו - שתיים עם שתי דלתות חיצוניות למסדרון, ושתיים עם דלתות אחרי דלת הכניסה הראשית לדירה.
בנוסף חלק מהבניין שהיה מסחרי נבנה "מחדש" והפך למספר דירות.
מהעיריה נרמז שבגלל מצוקת דיור הם מעלימים עין מדברים כאלה.
למי אפשר לפנות כדי שיחזירו את המצב לקדמותו והאם אפשר בעילום שם?
תודה
פיצול דירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/11/08
יש לפנות בתביעה למפקח על בתים משותפים וזאת מן הסתם לא ניתן לעשות בעילום שם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום זכויות על חלק מהמגקש שהוא פיצוי לאחר הפקעה
אלינה
18/11/08
שלום, אנחנו רוכשים מגרש שחלק ממנו ( 54 מטר מתוך 700 ) הוא חלקה שהיא פיצוי בגין ההפקעה שהייתה.
השמאי שאמור להעריך את שווי המגרש לצורך קבלת משכנתא דורש אישור זכויות על החלקה הזאת למרות שבמפת המודד שחתום ע"י העיריה רשום החלק הזה וניתן לראות שהוא משלים ל-700 מ' של המגרש. אף אחד לא מסוגל לעזור לנו למצוא את אישור הזכויות לא המנהל ולא העירייה. ובלי זה לא ניתן לקבל משכנתא ולרכוש מגרש. מה לעשות??? אנא עזרו לנו....
השמאי שאמור להעריך את שווי המגרש לצורך קבלת משכנתא דורש אישור זכויות על החלקה הזאת למרות שבמפת המודד שחתום ע"י העיריה רשום החלק הזה וניתן לראות שהוא משלים ל-700 מ' של המגרש. אף אחד לא מסוגל לעזור לנו למצוא את אישור הזכויות לא המנהל ולא העירייה. ובלי זה לא ניתן לקבל משכנתא ולרכוש מגרש. מה לעשות??? אנא עזרו לנו....
רכישת מגרש
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/11/08
אלינה שלום,
משאלתך אני מבין שאתם מתכננים לרכוש את המגרש ללא ליווי צמוד של עו"ד. החיסכון הזה עלול לעלות לכם ביוקר, וממעט הפרטים שנתת, אף גובל ברשלנות מצידכם.
אישור הזכויות אינו נחוץ רק לשמאי ולבנק אלא בראש ובראשונה נחוץ לכם, כקונים, בכדי שתוכלו לבדוק בדיוק מה אתם קונים וכן לוודא שאתם קונים את המגרש מבעליו החוקיים.
זה יהיה לא רציני לנסות ולעזור לכם במסגרת הפורום. אנא פנו בהקדם ליעוץ אישי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
משאלתך אני מבין שאתם מתכננים לרכוש את המגרש ללא ליווי צמוד של עו"ד. החיסכון הזה עלול לעלות לכם ביוקר, וממעט הפרטים שנתת, אף גובל ברשלנות מצידכם.
אישור הזכויות אינו נחוץ רק לשמאי ולבנק אלא בראש ובראשונה נחוץ לכם, כקונים, בכדי שתוכלו לבדוק בדיוק מה אתם קונים וכן לוודא שאתם קונים את המגרש מבעליו החוקיים.
זה יהיה לא רציני לנסות ולעזור לכם במסגרת הפורום. אנא פנו בהקדם ליעוץ אישי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסבת יעוד קרקע
רות
18/11/08
שלום
איך אפשר לשנות יעוד של קרקע מחצר לתירותי או עסקי? למי צריך לפנות (משרד התיירות, מנהל מקרקעין וכ') , כמה זמן יכול עסק כזה להמשך עד שאדע אם זה אפשרי.
תודה רבה
איך אפשר לשנות יעוד של קרקע מחצר לתירותי או עסקי? למי צריך לפנות (משרד התיירות, מנהל מקרקעין וכ') , כמה זמן יכול עסק כזה להמשך עד שאדע אם זה אפשרי.
תודה רבה
שינוי יעוד קרקע
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/11/08
רות שלום,
בשלב ראשון עליכם לבדוק האם התב"ע (תוכנית בניין עיר) בכלל מאשרת שינוי יעוד. זאת תוכלו לעשות במשרדי הועדה המקומית של הרשות הרלבנטית.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בשלב ראשון עליכם לבדוק האם התב"ע (תוכנית בניין עיר) בכלל מאשרת שינוי יעוד. זאת תוכלו לעשות במשרדי הועדה המקומית של הרשות הרלבנטית.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשך חשבונות משותפים בין מספר דיירים
נטלי
18/11/08
שלום!
שמי נטלי ואני גרה עם שותף בקומת קרקע בבניין 2 קומות בשכירות. לבעל הבית שלנו יש עוד 3 דירות בבניין שבבעלותו שהוא גם משכיר אותם. כול חודש הוא מחלק את חשבון המיים והחשמל של כול הדירות שבבעלותו ומחלק תחשבון בין כול הדיירים. לא משנה כמה אותו חודש ביזבזנו חשמל או מיים תמיד אנחנו מקבלים יותר ממה שצריך.
רציתי לדעת אם זה חוקי שבעל הבית מחלק את החשבון בין כול הדיירים כי ככה יוצא לנו חשבון יותר ממה שצריך לנו
תודה נטלי
שמי נטלי ואני גרה עם שותף בקומת קרקע בבניין 2 קומות בשכירות. לבעל הבית שלנו יש עוד 3 דירות בבניין שבבעלותו שהוא גם משכיר אותם. כול חודש הוא מחלק את חשבון המיים והחשמל של כול הדירות שבבעלותו ומחלק תחשבון בין כול הדיירים. לא משנה כמה אותו חודש ביזבזנו חשמל או מיים תמיד אנחנו מקבלים יותר ממה שצריך.
רציתי לדעת אם זה חוקי שבעל הבית מחלק את החשבון בין כול הדיירים כי ככה יוצא לנו חשבון יותר ממה שצריך לנו
תודה נטלי
חשבונות משותפים
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/11/08
נטלי שלום,
אין פה בעיה של אי חוקיות אלא בעיה של חוסר הגינות.
יש לבדוק מה הוסכם בין הצדדים בעניין זה בהסכמי השכירות עליהם חתמתם.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
אין פה בעיה של אי חוקיות אלא בעיה של חוסר הגינות.
יש לבדוק מה הוסכם בין הצדדים בעניין זה בהסכמי השכירות עליהם חתמתם.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זיקת הנאה במבנה
רונאל
18/11/08
עו"ד ארד, שלום.
על חלקה אחת בנויים שלושה בנינים צמוד קרקע, כאשר לבית אחד מהם יש מקלט, ששימש בעבר את בעלי הבית השני שבנוי על אותה קרקע(38 שנים).
השאלה: האם בעלי הבית השני יכולים לרשום זיקת הנאה לשימוש במקלט עצמו ?
תודה
על חלקה אחת בנויים שלושה בנינים צמוד קרקע, כאשר לבית אחד מהם יש מקלט, ששימש בעבר את בעלי הבית השני שבנוי על אותה קרקע(38 שנים).
השאלה: האם בעלי הבית השני יכולים לרשום זיקת הנאה לשימוש במקלט עצמו ?
תודה
זיקת הנאה במקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/11/08
רונאל שלום,
בנסיבות שתארת נראה שניתן לרשום זיקת הנאה.
אך בהעדר הסכמת בעלי המקרקעין יהיה צורך להגיש עתירה לבית המשפט המוסמך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בנסיבות שתארת נראה שניתן לרשום זיקת הנאה.
אך בהעדר הסכמת בעלי המקרקעין יהיה צורך להגיש עתירה לבית המשפט המוסמך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה בבעלות אשה שנמצאת במוסד סיעודי
שגיא
18/11/08
שלום, רציתי לרכוש דירה שנמצאת בבעלות אשה שנמצאת במוסד סיעודי,
בנה - המוכר, טוען שיש לו תעודה שמראה שהאישה צלולה ורשאית לחתום, ושהוא ואחותו הם היורשים היחידים, ויש את אחותה של האשה
שגרה בצרפת.
כיצד ניתן לקנות את הדירה בראש שקט וחוקי בלי שיבוא אחד הצדדי בעתיד ויטען שהחוזה איננו כשר ?
נאמר לי שצריך שאפוטרופוס המדינה צריך לאשר את העסקה, וזהו
תהליך שיכול לקחת שנה ויותר, שבה הכסף שוכב כערבות ומצב האשה יכול להשתנות.
האם יש דרך חוקית קצרה לקיים את העסקה מצד המוכר ?
בנה - המוכר, טוען שיש לו תעודה שמראה שהאישה צלולה ורשאית לחתום, ושהוא ואחותו הם היורשים היחידים, ויש את אחותה של האשה
שגרה בצרפת.
כיצד ניתן לקנות את הדירה בראש שקט וחוקי בלי שיבוא אחד הצדדי בעתיד ויטען שהחוזה איננו כשר ?
נאמר לי שצריך שאפוטרופוס המדינה צריך לאשר את העסקה, וזהו
תהליך שיכול לקחת שנה ויותר, שבה הכסף שוכב כערבות ומצב האשה יכול להשתנות.
האם יש דרך חוקית קצרה לקיים את העסקה מצד המוכר ?
כשירות משפטית למכור נכס
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/11/08
שגיא שלום,
ראשית, לא מומלץ לבצע עסקאות מקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד, על אחת כמה וכמה במקרה כפי שתיארת.
נראה שיש צורך בקבלת חוו"ד רפואית ומוסמכת בדבר כשירותה של הגברת למכור את דירתה. בחוות הדעת צריכה להיות התיחסות מפורשת, בין היתר לכך שהגברת צלולה בדעתה ומבינה את הפעולה המשפטית המבוצעת (מכר) ושהיא זאת מתוך רצון חופשי.
ככל שהגברת לא כשירה, אין מנוס מלמנות לה אפוטרופוס כדין.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
ראשית, לא מומלץ לבצע עסקאות מקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד, על אחת כמה וכמה במקרה כפי שתיארת.
נראה שיש צורך בקבלת חוו"ד רפואית ומוסמכת בדבר כשירותה של הגברת למכור את דירתה. בחוות הדעת צריכה להיות התיחסות מפורשת, בין היתר לכך שהגברת צלולה בדעתה ומבינה את הפעולה המשפטית המבוצעת (מכר) ושהיא זאת מתוך רצון חופשי.
ככל שהגברת לא כשירה, אין מנוס מלמנות לה אפוטרופוס כדין.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת דירות
אלעד
17/11/08
שלום רב,
אני מועניין לקנות דירה של אדם והוא מעוניין לקנות את דירתי. האם ניתן לערוך החלפת דירות בחוזה אחד. האם יש דרך לחסוך בדרך זו תשלומי מס שבח ורכישה כל מכירת הדירות וקנייתם?
תודה
אני מועניין לקנות דירה של אדם והוא מעוניין לקנות את דירתי. האם ניתן לערוך החלפת דירות בחוזה אחד. האם יש דרך לחסוך בדרך זו תשלומי מס שבח ורכישה כל מכירת הדירות וקנייתם?
תודה
שתי עסקאות ושני חוזים נפרדים
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/11/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנות בדמי מפתח
ארז כהן
17/11/08
לאבי יש חנות בדמי מפתח. ואני עובד איתו יחד בחנות, אני אצלו שכיר ומקבל משכורת חודשית, ולא שותף.
האם אחר 120 שנה של אבי החנות עוברת לי?
האם אחר 120 שנה של אבי החנות עוברת לי?
עסק בדמי מפתח
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/11/08
ארז שלום,
באופן כללי ומבלי להתייחס למקרה הספציפי שלך, לאחר אריכות ימיו של דייר מוגן, תהפוך בת זוגו לדיירת מוגנת בתנאי שהיו בני זוג וגרו יחדיו לפחות 6 חודשים לפני פטירת הדייר המוגן. בהעדר בן זוג, יהפכו הילדים לדיירים מוגנים בתנאי שעבדו עימו בעסק לפחות שישה חודשים לפני שנפטר.
בכל מקרה, יהיה לדייר מוגן של עסק רק מי שימשיך (בין בעצמו ובין על ידי שכירים אחרים) לנהל את אותו העסק שניהל הדייר המוגן שנפטר.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
הערת מערכת: לקריאה אודות דמי מפתח >>
באופן כללי ומבלי להתייחס למקרה הספציפי שלך, לאחר אריכות ימיו של דייר מוגן, תהפוך בת זוגו לדיירת מוגנת בתנאי שהיו בני זוג וגרו יחדיו לפחות 6 חודשים לפני פטירת הדייר המוגן. בהעדר בן זוג, יהפכו הילדים לדיירים מוגנים בתנאי שעבדו עימו בעסק לפחות שישה חודשים לפני שנפטר.
בכל מקרה, יהיה לדייר מוגן של עסק רק מי שימשיך (בין בעצמו ובין על ידי שכירים אחרים) לנהל את אותו העסק שניהל הדייר המוגן שנפטר.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
הערת מערכת: לקריאה אודות דמי מפתח >>
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושת ילדים מנישואין קודמים
מיטל
17/11/08
לגבי נכס נדל"ן שהוא על שם האישה בלבד. האם לילדים של הגבר מנישואין קודמים יכולה להיות חזקה או טענה כלשהי לגבי ירושת הנכס. והאם לחתימת האב על מסמך שהוא אולץ כביכול להעביר את הנכס על שם אשתו באונס יש תוקף?
נא לפנות לפורום דיני משפחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/11/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו
שי
17/11/08
שלום רב,
למי עליי לפנות?אני גר בבניין בן 8 קומות בת"א,אימי [בעלת אחוזי נכות של 85 אחוז]מעוניינת לרשום את הטאבו -כיוון שהיום הטאבו רשום על רובנשטיין הקבלן ממנו קנו את הדירה לפני 30 שנה,יש לציין כי ביצעו כל הדיירים הרחבה לבניין וכיוון שלא היה לנו כסף -עזרה ובצרון ממינו את ההרחבה -וכאשר נרצה למכור את הדירה נצטרך לשלם להם את מה שהלוואו לנו.
האם הדבר סותר וכי עלינו להסדיר את החוב מעזרה ובצרון-מה שאנו לא יכולים כעת לשלם-או שניתן לבצע את הטאבו בלי הסדר החוב??למי עליי לפנות?מה עליי לעשות?האם יש אחוזי הנחה לבעלי נכות?אשמח לתשובתך ,שי
למי עליי לפנות?אני גר בבניין בן 8 קומות בת"א,אימי [בעלת אחוזי נכות של 85 אחוז]מעוניינת לרשום את הטאבו -כיוון שהיום הטאבו רשום על רובנשטיין הקבלן ממנו קנו את הדירה לפני 30 שנה,יש לציין כי ביצעו כל הדיירים הרחבה לבניין וכיוון שלא היה לנו כסף -עזרה ובצרון ממינו את ההרחבה -וכאשר נרצה למכור את הדירה נצטרך לשלם להם את מה שהלוואו לנו.
האם הדבר סותר וכי עלינו להסדיר את החוב מעזרה ובצרון-מה שאנו לא יכולים כעת לשלם-או שניתן לבצע את הטאבו בלי הסדר החוב??למי עליי לפנות?מה עליי לעשות?האם יש אחוזי הנחה לבעלי נכות?אשמח לתשובתך ,שי
רישום בטאבו
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/11/08
שי שלום,
בכדי להשיבך יש לבדוק את המצב העובדתי והמשפטי לעומקו, לרבות עיון במסמכים הרלבנטיים. זאת, מן הסתם, לא נוכל לעשות במסגרת הפורום.
אנא פנה לעו"ד לקבלת יעוץ משפטי אישי. תוכל לנסות לעשות זאת גם דרך האתר.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בכדי להשיבך יש לבדוק את המצב העובדתי והמשפטי לעומקו, לרבות עיון במסמכים הרלבנטיים. זאת, מן הסתם, לא נוכל לעשות במסגרת הפורום.
אנא פנה לעו"ד לקבלת יעוץ משפטי אישי. תוכל לנסות לעשות זאת גם דרך האתר.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוראת נוהל חדשה של הטאבו
דחוף
17/11/08
שלום,
לפני מס' ימים פורסמה כתבה בגלובס אודות הוראת נוהל חדשה של לשכת רישום מקרקעין המקלה על ליווי בנקאי לפרויקטים מכוח תמ"א 38.
היכן אני מוצאת הוראות נוהל של לשכת רישום המקרקעין?!?!
באתר שלהם אין שום דבר כזה
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
לפני מס' ימים פורסמה כתבה בגלובס אודות הוראת נוהל חדשה של לשכת רישום מקרקעין המקלה על ליווי בנקאי לפרויקטים מכוח תמ"א 38.
היכן אני מוצאת הוראות נוהל של לשכת רישום המקרקעין?!?!
באתר שלהם אין שום דבר כזה
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
נסה לפנות ישירות לטאבו
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/11/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשובה
אורן יוז'וק מלכין
19/11/08
אם התכוונת לכתבה ב- themarker
אז זהו הקישור
.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=skira20081010_1027285
לא מדובר בהוראת נוהל של הטאבו, אלא במנגנון של בטוחה ראלית אל מול הבנקים - שעבוד זכויותיו החוזית של הקבלן באמצעות הערת אזהרה בטאבו
אז זהו הקישור
.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=skira20081010_1027285
לא מדובר בהוראת נוהל של הטאבו, אלא במנגנון של בטוחה ראלית אל מול הבנקים - שעבוד זכויותיו החוזית של הקבלן באמצעות הערת אזהרה בטאבו
הערכת שמאי לקראת רכישת דירה מעמידר
אלון
17/11/08
ברצוני לרכוש את דירתי מעמידר.
לפני זמן לא רב, עלה בתקשורת נושא של "ניפוח" הערכות שווי נכס ע"י שמאים מטעם עמידר והיתה בקשה למנות בורר ממשלתי אשר יעריך את הנכס בצורה ריאלית.
שאלתי היא, כיצד אוכל למנוע הערכה שאינה אוביקטיבית מצד השמאי ( כיום עמידר שולחים שני שמאים, אך לטעמי זה אינו מבטל את האפשרות להערכה שאינה בתום לב)
האם אני רשאי להביא שמאי מטעמי?, איך זה ישפיע על הערכת הנכס מבחינת עמידר?
תודה
אלון
לפני זמן לא רב, עלה בתקשורת נושא של "ניפוח" הערכות שווי נכס ע"י שמאים מטעם עמידר והיתה בקשה למנות בורר ממשלתי אשר יעריך את הנכס בצורה ריאלית.
שאלתי היא, כיצד אוכל למנוע הערכה שאינה אוביקטיבית מצד השמאי ( כיום עמידר שולחים שני שמאים, אך לטעמי זה אינו מבטל את האפשרות להערכה שאינה בתום לב)
האם אני רשאי להביא שמאי מטעמי?, איך זה ישפיע על הערכת הנכס מבחינת עמידר?
תודה
אלון
תוכל להציג גם שמאות מטעמך
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/11/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי רכישת קרקע או דירה בארץ
סימון
17/11/08
האם תושב מדינה אחרת(אדם יהודי) שאין לו אזרחות ישראלית יכול לרכוש קרקע בארץ או דירה ? אם כן לאן אוכל לפנות על מנת לקבל יותר פרטים.
לעזרתכם הרבה אודה.
לעזרתכם הרבה אודה.
יכול גם יכול
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/11/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ארנונה
צבי
17/11/08
אני מתגורר בבית עם אימי , שהיא בעלת הנכס (הדירה) היחידה.
חשבון הארנונה מגיע על שמה בלבד (למרות שכתובת מגורים זו רשומה לי ב- ת.ז.) האם זה מצב תקין שאני לא מופיע בחשבון הארנונה ?
אם התשובה היא כן, אזי יש לי שאלה נוספת:
על מנת לקבל תו חניה ברחוב מגוריי, עלי להמציא חשבון ארנונה אחרון משולם, האם העדר שמי בחשבון הארנונה עשוי למנוע ממני קבלת תו חניה ?
בתודה מראש,
צבי
חשבון הארנונה מגיע על שמה בלבד (למרות שכתובת מגורים זו רשומה לי ב- ת.ז.) האם זה מצב תקין שאני לא מופיע בחשבון הארנונה ?
אם התשובה היא כן, אזי יש לי שאלה נוספת:
על מנת לקבל תו חניה ברחוב מגוריי, עלי להמציא חשבון ארנונה אחרון משולם, האם העדר שמי בחשבון הארנונה עשוי למנוע ממני קבלת תו חניה ?
בתודה מראש,
צבי
מחזיק לצורכי ארנונה
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/11/08
צבי שלום,
אמך הינה בעלת הנכס והמחזיקה בו ועל כן הארנונה היא על שמה.
ככל שאתה מתגורר בדירה וחפץ להירשם כמחזיק בדירה, לבד או במשותף עם אמך, עליך להמציא לעירייה הסכם המקנה לך זכויות בדירה.
לגבי התנאים לקבלת תו חניה - אנא פנה לעירייה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
אמך הינה בעלת הנכס והמחזיקה בו ועל כן הארנונה היא על שמה.
ככל שאתה מתגורר בדירה וחפץ להירשם כמחזיק בדירה, לבד או במשותף עם אמך, עליך להמציא לעירייה הסכם המקנה לך זכויות בדירה.
לגבי התנאים לקבלת תו חניה - אנא פנה לעירייה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
