פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
העברת בעלות במקרקעין ללא תמורה לתושבי חוץ
גרין
01/02/09
שלום רב,
התבקשתי ע"י סבתי לסייע לה בהעברת בעלות של שני שטחי מקרקעין (בחולון) שעל שמה, לשני ילדיה שאינם מתגוררים בארץ (האחד תושב ארה"ב והשניה תושבת שווייץ), באופן שכל אחד יקבל חלקה.
המקרקעין רשומים (גוש וחלקה) בלשכת הטאבו של חולון.
מבירור שערכתי עם לשכת הטאבו, יש צורך כי שני הילדים של סבתי יעבירו לידיי ייפוי כח קונסולרי, אשר יאפשר לי לחתום בשמם על מסמכי העברת הבעלות.
האם עליי להעביר לידיהם ייפוי כח מיוחד אשר איתו ילכו לקונסוליות בארצם ויחתמו בפני הקונסול, או שמא בקונסוליות קיים נוסח רלבנטי אותו הם אמורים לקבל מהקונסוליות עצמן??
אשמח לקבל אינפורמציה לגבי התהליך אותו עליי לבצע מול הטאבו. האם סבתי תיאלץ לשלם סכום כלשהו? הרי מדובר במתנה ללא תמורה.
אשמח לקבל מענה בהקדם האפשרי.
רב תודות ושבוע טוב!
התבקשתי ע"י סבתי לסייע לה בהעברת בעלות של שני שטחי מקרקעין (בחולון) שעל שמה, לשני ילדיה שאינם מתגוררים בארץ (האחד תושב ארה"ב והשניה תושבת שווייץ), באופן שכל אחד יקבל חלקה.
המקרקעין רשומים (גוש וחלקה) בלשכת הטאבו של חולון.
מבירור שערכתי עם לשכת הטאבו, יש צורך כי שני הילדים של סבתי יעבירו לידיי ייפוי כח קונסולרי, אשר יאפשר לי לחתום בשמם על מסמכי העברת הבעלות.
האם עליי להעביר לידיהם ייפוי כח מיוחד אשר איתו ילכו לקונסוליות בארצם ויחתמו בפני הקונסול, או שמא בקונסוליות קיים נוסח רלבנטי אותו הם אמורים לקבל מהקונסוליות עצמן??
אשמח לקבל אינפורמציה לגבי התהליך אותו עליי לבצע מול הטאבו. האם סבתי תיאלץ לשלם סכום כלשהו? הרי מדובר במתנה ללא תמורה.
אשמח לקבל מענה בהקדם האפשרי.
רב תודות ושבוע טוב!
עסקת מתנה
| עו"ד שרון עזרא
01/02/09
שלום רב
מדובר בעסקת מתנה, שטעונה דיווח לרשויות המס.
יש לבחון האם יש זכאות לפטור ממס.
הייפוי כח הנדרש הוא בלתי חוזר. כמו כן, יש מסמכים שרק עו"ד יכול לחתום עליהם מכוח יפוי כוח.
לסיכום- עליך לפנות לעו"ד כדי לקבל יעוץ מקיף כיצד לבצע עסקה זו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מדובר בעסקת מתנה, שטעונה דיווח לרשויות המס.
יש לבחון האם יש זכאות לפטור ממס.
הייפוי כח הנדרש הוא בלתי חוזר. כמו כן, יש מסמכים שרק עו"ד יכול לחתום עליהם מכוח יפוי כוח.
לסיכום- עליך לפנות לעו"ד כדי לקבל יעוץ מקיף כיצד לבצע עסקה זו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
הסכם שיתוף
+
01/02/09
האם יש חובה לרשום הסכם שיתוף בטאבו או שזו רשום?
(מדובר על שטח קרקע בו נבנו 4 יח"ד ונחתם בניהם הסכם שיתוף)
תודה לעונים
(מדובר על שטח קרקע בו נבנו 4 יח"ד ונחתם בניהם הסכם שיתוף)
תודה לעונים
רישום הסכם שיתוף
| עו"ד שרון עזרא
01/02/09
אין חובה לרשום, אך רצוי מאוד שזה ירשם- כדי שיקבל מעמד פומבי לכולי עלמא.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
איתור ערר בתכנון ובניה שלא מופיע בנבו
גילת
01/02/09
שלום לכולם,
מחפשת עררים מסויימים, ואינני מוצאת בנבו.
למישהו יש רעיון היכן לחפש? איך אני משיגה אותם????
דחוף!!!!!
מס' העררים: תא 5100/06, תא 5121/06
תודה רבה
מחפשת עררים מסויימים, ואינני מוצאת בנבו.
למישהו יש רעיון היכן לחפש? איך אני משיגה אותם????
דחוף!!!!!
מס' העררים: תא 5100/06, תא 5121/06
תודה רבה
בבקשה ענו לי...
גילת
02/02/09
היכן ניתן לאתר ערר שאינו מופיע במאגר משפטי????
מכירות מחסן משותף לאחד הדיירים
אתי שחף
01/02/09
דיירי הבניין בהסכמה מלאה מעוניינים למכור מחסן משותף כדי לממן שיפוץ לבניין, עלות המחסן כ-15000 ש"ח.
א. האם עלנו לשלם מיסים?
ב. מה עלות טיפול של עו"ד ? האם אנחנו יכולים לבצע את התהליכים לבד? שהרי אם עלות שכר טירחה של עו"ד גבוהה יתכן והעיסקה לא משתלמת.
ג. האם חובה לרשום את המחסן בטאבו? האם חוזה חתום ע"י כל הדיירים מספיק מבחינת משפטית במידה והדייר ירצה למכור את המחסן יחד עם הדירה שברשותו?
תודה מראש
אתי
א. האם עלנו לשלם מיסים?
ב. מה עלות טיפול של עו"ד ? האם אנחנו יכולים לבצע את התהליכים לבד? שהרי אם עלות שכר טירחה של עו"ד גבוהה יתכן והעיסקה לא משתלמת.
ג. האם חובה לרשום את המחסן בטאבו? האם חוזה חתום ע"י כל הדיירים מספיק מבחינת משפטית במידה והדייר ירצה למכור את המחסן יחד עם הדירה שברשותו?
תודה מראש
אתי
חייב הסכמה
ועד הבית
01/02/09
חייב 100% הסכמה להצמדה של רכוש משותף למי מהדיירים .
רכישת מחסן
עו"ד נטלי שומר מזרחי
01/02/09
שלום אתי,
במקרה של מכירת מחסן, יש צורך בעריכת הסכם ובתשלום מיסים. היה ורוכש המחסן הינו דייר בבניין (כאמור בסעיף ג'), יהיה צורך בתיקון רישום הבית המשותף ע"י הוצאת המחסן מהרכוש המשותף ורישומו ע"ש הרוכש. עסקה במקרקעין מסתיימת ברישומה ולכן כל עוד לא נרשם המחסן ע"ש הדייר בטאבו, קיים הסיכון שמישהו אחר ירשום המחסן על שמו ו/או יוטלו שעבודים על המקרקעין. לפיכך - טובת הבעלים היא רישום הבעלות בטאבו.
בברכה,
נטלי שומר מזרחי, עו"ד
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
במקרה של מכירת מחסן, יש צורך בעריכת הסכם ובתשלום מיסים. היה ורוכש המחסן הינו דייר בבניין (כאמור בסעיף ג'), יהיה צורך בתיקון רישום הבית המשותף ע"י הוצאת המחסן מהרכוש המשותף ורישומו ע"ש הרוכש. עסקה במקרקעין מסתיימת ברישומה ולכן כל עוד לא נרשם המחסן ע"ש הדייר בטאבו, קיים הסיכון שמישהו אחר ירשום המחסן על שמו ו/או יוטלו שעבודים על המקרקעין. לפיכך - טובת הבעלים היא רישום הבעלות בטאבו.
בברכה,
נטלי שומר מזרחי, עו"ד
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
ביצוע עסקה
אלכס
31/01/09
אני ואחי רכשנו דירה מבן דודי וחתמנו על יפוי כח בלתי חוזר כדי
שעו"ד יוכל לבצע את העסקה, שילמנו מראש את הסכום שדרש
עוה"ד ובאמצע הטיפול בן דודי ביקש לפטר את העו"ד בהסכמתנו
והעו"ד הסכים להשתחרר אך לא החזיר לנו את היפוי כח שנותר בידיו. האם עלינו לפנות למינהל מקרקעין או ללשכת רישום המקרקעין בבקשה לבטל את היפוי כח שניתן. או שדי בכך שנבקש מהעו"ד את היפוי כח בחזרה
על מנת שניתן אפשר יהיה להשלים את ביצוע העסקה. .
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
שעו"ד יוכל לבצע את העסקה, שילמנו מראש את הסכום שדרש
עוה"ד ובאמצע הטיפול בן דודי ביקש לפטר את העו"ד בהסכמתנו
והעו"ד הסכים להשתחרר אך לא החזיר לנו את היפוי כח שנותר בידיו. האם עלינו לפנות למינהל מקרקעין או ללשכת רישום המקרקעין בבקשה לבטל את היפוי כח שניתן. או שדי בכך שנבקש מהעו"ד את היפוי כח בחזרה
על מנת שניתן אפשר יהיה להשלים את ביצוע העסקה. .
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
יפוי כוח בלתי חוזר
| עו"ד שרון עזרא
01/02/09
בנסיבות העניין, הייתי מציעה כי ישלח לעו"ד מכתב , בכתב, המורה לו לא לעשות שימוש בייפוי הכוח, וכן לבקש המקור חזרה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
זכויות ירושה בדיור מוגן
יוסי
31/01/09
שלום רב,
אמי גרה בשכירות בדיור מוגן של עמיגור במשך 45 שנה.
לאחרונה נפטרה אמי ולכן ביקשתי מעמיגור לקנות את הנכס.
שאלותי הן:
1. האם יש לי זכות מכוח ירושה לקנות את הנכס מעמיגור?
2. האם יש לי זכות קדימה מכוח ס' 100 לחוק הירושה לקניית הנכס או לשכור אותו?
יש לציין, כי לי או לאישתי אין נכסים בבעלותינו ואנו שוכרים דירה כרגע.
אם התשובות לשאלותיי נענות בשלילה, מהן זכויותיי בנכס (אם בכלל)?
אמי גרה בשכירות בדיור מוגן של עמיגור במשך 45 שנה.
לאחרונה נפטרה אמי ולכן ביקשתי מעמיגור לקנות את הנכס.
שאלותי הן:
1. האם יש לי זכות מכוח ירושה לקנות את הנכס מעמיגור?
2. האם יש לי זכות קדימה מכוח ס' 100 לחוק הירושה לקניית הנכס או לשכור אותו?
יש לציין, כי לי או לאישתי אין נכסים בבעלותינו ואנו שוכרים דירה כרגע.
אם התשובות לשאלותיי נענות בשלילה, מהן זכויותיי בנכס (אם בכלל)?
דירה מעמיגור
| עו"ד שרון עזרא
01/02/09
זכות הרכישה אינה עוברת בירושה.
לגבי מעמדך בנכס- נא פנה לייעוץ משפטי אישי
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לגבי מעמדך בנכס- נא פנה לייעוץ משפטי אישי
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
דירה של אחי ושלי
קארין
31/01/09
אחי גר כיום בדירה השייכת לשנינו בטאבו. אמי העבירה לנו בחלקים שווים. גם לי וגם לאחי יש ילדים. שאלתי היא:
במידה וקורה לי משהו ואני מתה, האם הדירה אוטומטית עוברת בטאבו לידי ילדיי? מה יקרה אם אחי ירצה למכור אותה מיד לאחר מותי ?
תודה
במידה וקורה לי משהו ואני מתה, האם הדירה אוטומטית עוברת בטאבו לידי ילדיי? מה יקרה אם אחי ירצה למכור אותה מיד לאחר מותי ?
תודה
העברת דירה בירושה
| עו"ד שרון עזרא
01/02/09
קרין שלום
חלק בדירה עובר ליורשים שלך- על פי דין או על פי צוואה.
בכל שלב, שותף אחד יכול לדרוש פירוק השותפות על ידי מכירת הדירה לצד ג
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
חלק בדירה עובר ליורשים שלך- על פי דין או על פי צוואה.
בכל שלב, שותף אחד יכול לדרוש פירוק השותפות על ידי מכירת הדירה לצד ג
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
העברת נכס על פי פסק דין הצהרתי
ר
31/01/09
בפסק הדין הצהרתי צויין כי אם לא תהייה התנגדות בפרק זמן סביר נתן יהייה להעביר את הנכס על שמי,מהו פרק זמן סביר והאם הערה כזאת יכולה למנוע מהטאבו להעביר את הנכס על שמי?
העברה לפי פסק דין
| עו"ד שרון עזרא
01/02/09
שלום רב
יש לעיין בנוסח פסק הדין וכן בעובדות המקרה כדי לקבוע בנסיבות העניין מהו "זמן סביר".
ככל הנראה, תצטרך להוציא פסיקתא חד משמעית +אישורי מיסים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש לעיין בנוסח פסק הדין וכן בעובדות המקרה כדי לקבוע בנסיבות העניין מהו "זמן סביר".
ככל הנראה, תצטרך להוציא פסיקתא חד משמעית +אישורי מיסים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
חזקה בדירה והעברה על שמי
ר
31/01/09
לדודי היו זכויות בדירה,הצהרתי זאת לבית המשפט ,בצירוף תצהירים ותשלומי ארנונה,בית משפט נתן לי פסק דין הצהרתי לפיו נתן לרשום את הנכס על שמי וזאת במידה ולא יהיו התנגדויות, עברו שנתיים ואין התנגדויות, האם אני יכול להעביר את הנכס על שמי בטאבו או שפסק דין הצהרתי לא יספק את הטאבו?
פסק דין חד משמעי
עו"ד נטלי שומר מזרחי
31/01/09
מהאמור לר ברור אם ביה"מ הגביל את מתן ההתנגדויות בתקופה מסויימת אם לאו. בכל מקרה - יש לקבל מביה"מ פסק דין / פסיקתה חד משמעית, וללא התנאי שציינת, לפיה הזכויות עוברות על שמך. (יש להגיש בקשה לביה"מ). לאחר מכן יש לדווח למנהל מס שבח, לקבלת שוברי תשלום / אישורי מיסים לטאבו.
העברת נכס בטאבו בעקבות פסק דין הצהרתי
ר
31/01/09
האם נתן להעביר נכס על שמי בטאבו בעקבות פסק דין הצהרתי,?
פסק דין הצהרתי
עו"ד עמית דביר
מנהל
31/01/09
באופן עקרוני התשובה היא חיובית, אולם זה מאד תלוי מה כתוב בפסק הדין, אם הותנו בו כל מיני תנאים, האם ישנם אישורי מיסים, והאם הנכס נקי משיעבודים והערות כך שניתן להעבירו. השאלה כללית מאד וקשה להשיב מבלי לבדוק את מסמכי התיק. אני ממליץ להתייעץ עם עו"ד מקרקעין.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש צורך באישורי מיסים
עו"ד נטלי שומר מזרחי
31/01/09
ר' תגובתי לשאלתך הנוספת. בכל מקרה, יש לדווח למנהל מס שבח מקרקעין ולהמציא לטאבו אישורי מיסים.
מס שבח
ענת מ
30/01/09
האם יש מחשבון לחישוב מס שבח ברשת?
ברצוננו לחשב ערך ריאלי לדירה שנקנתה ב1980.
ברצוננו לחשב ערך ריאלי לדירה שנקנתה ב1980.
מחשבון מס שבח
עו"ד עמית דביר
מנהל
31/01/09
באתר של זולו יש מחשבונים משפטיים, לרבות חישוב מס שבח.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כתבי ויתור-דחוף!!!
אסי
30/01/09
שלום רב,
יש לי שאלה לגבי כתבי ויתור בנושא של ליקויי בנייה. מה הנפקות של כתב הויתור?? על מה מוותרים?? במה זה כרוך...אשמח לקבל כמה שיותר מידע על כך. יש לי בחינה ביום ראשון בנושא של ליקויי בניה ומשום מה הנושא הזה נשמט מהחומר שבידי. אודה לתשובה מהירה.
תודה ושבת שלום, אסי
יש לי שאלה לגבי כתבי ויתור בנושא של ליקויי בנייה. מה הנפקות של כתב הויתור?? על מה מוותרים?? במה זה כרוך...אשמח לקבל כמה שיותר מידע על כך. יש לי בחינה ביום ראשון בנושא של ליקויי בניה ומשום מה הנושא הזה נשמט מהחומר שבידי. אודה לתשובה מהירה.
תודה ושבת שלום, אסי
הויתור הוא על הנושאים הנזכרים בכתב הויתור
| עו"ד שרון עזרא
01/02/09
דייר שנשאר בדירה ללא חוזה
רווית
30/01/09
חוזה השכירות מול הדייר נגמר בסוף ינואר.
הודענו לו במכתב מטעמנו שהחוזה לא יתחדש לאור הפרות החוזה
הדייר מצידו ענה שאין לו כוונות לעזוב את הדירה ושהוא מתכוון להמשיך להשאר בדירה ולהפקיד את שכר הדירה בחשבוננו.
במקביל לפניה שלנו לבית המשפט, עורך הדין שלנו יעץ לנו להחזיר לו את הצ'קים המופקדים.
1. בגלל הפרשי שערים, נותרו חובות של השנה הקודמת.
זה מעוגן גם בחוזה שנתקזז בסוף שנה.
האם יהיה נכון להחזיר לו סכום פחות קיזוז? או לדחות את ענין הקיזוזים עם יתר טענותינו הכספיות כלפיו?
2. כשאדם מפקיד צ'ק/ העברה בנקאית, הוא חותם על מסמך בו רשום שבעל החשבון המועבר מסכים להעברת הכספים הזו.
האם בחתימתו על כך לאור הנסיבות אין משום עבירה פלילית ?
האם ניתן לבקש מהבנק שלא יכבד את הצ'ק/ יבטל את ההעברה לאור המצב ?
הודענו לו במכתב מטעמנו שהחוזה לא יתחדש לאור הפרות החוזה
הדייר מצידו ענה שאין לו כוונות לעזוב את הדירה ושהוא מתכוון להמשיך להשאר בדירה ולהפקיד את שכר הדירה בחשבוננו.
במקביל לפניה שלנו לבית המשפט, עורך הדין שלנו יעץ לנו להחזיר לו את הצ'קים המופקדים.
1. בגלל הפרשי שערים, נותרו חובות של השנה הקודמת.
זה מעוגן גם בחוזה שנתקזז בסוף שנה.
האם יהיה נכון להחזיר לו סכום פחות קיזוז? או לדחות את ענין הקיזוזים עם יתר טענותינו הכספיות כלפיו?
2. כשאדם מפקיד צ'ק/ העברה בנקאית, הוא חותם על מסמך בו רשום שבעל החשבון המועבר מסכים להעברת הכספים הזו.
האם בחתימתו על כך לאור הנסיבות אין משום עבירה פלילית ?
האם ניתן לבקש מהבנק שלא יכבד את הצ'ק/ יבטל את ההעברה לאור המצב ?
יעוץ משפטי
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/01/09
רצוי כי תישמעו ליעוץ המשפטי של עורך דינכם, ואם אינכם סומכים עליו או על יעוצו, תפעלו להחלפתו.
הפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי וודאי שאיננו יכולים לייעץ טוב יותר מעורך דין שבקיא בכל הפרטים והתמונה בכללותה פרושה בפניו.
בהצלחה.
הפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי וודאי שאיננו יכולים לייעץ טוב יותר מעורך דין שבקיא בכל הפרטים והתמונה בכללותה פרושה בפניו.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברה חייבת בתשלום מע"מ על השכרת דירה למגורים?
דורון עמן
29/01/09
שלום לכם,
לחברי יש דירת מגורים ריקה הרשומה על שם חברה שבבעלותו. הוא מעוניין למכור לי את החברה במחיר כדאי (יחסית לערך הדירה, ולאחר שאבדוק היטב את מצב החברה, כמובן). אני מתכוון להוסיף ולקנות דירת סטודנטים אחת לפחות ולרשום אותה על שם החברה.
שאלתי היא אם יהיה עלי לשלם מעמ על השכרת הדירות.
תודה על תשובותיכם.
מידע נוסף: השכרת דירה
לחברי יש דירת מגורים ריקה הרשומה על שם חברה שבבעלותו. הוא מעוניין למכור לי את החברה במחיר כדאי (יחסית לערך הדירה, ולאחר שאבדוק היטב את מצב החברה, כמובן). אני מתכוון להוסיף ולקנות דירת סטודנטים אחת לפחות ולרשום אותה על שם החברה.
שאלתי היא אם יהיה עלי לשלם מעמ על השכרת הדירות.
תודה על תשובותיכם.
מידע נוסף: השכרת דירה
כן
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/01/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפקעה לפי סעיף 188 או 190
עדי
29/01/09
האם הפקעה לשימוש הכתוב בסעיף 188 לחוק התכנון והבנייה לא חייבת בפיצויים (עד 40%) כמו הפקעה לשימוש שבסעיף 190א(1) - שנגזרת מפקודת הקרקעות? או שמא בהפקעה לצרכים שבסעיף 188 הועדה צריכה לשלם פיצוי?
הפקעות מקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/01/09
עדי שלום,
גם בהפקעה לפי סעיף 188, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה להפקיע עד 40% משטח הקרקע לצרכי ציבור מבלי לשלם פיצויים לבעלי הקרקע שבה בוצעה ההפקעה.
יחד עם זאת, לעניות דעתי, ישנם מקרים בהם בוצעה הפקעה לצרכי ציבור בשיעור נמוך מ- 40%, שלכאורה נעשית מבלי מחויבות לפיצויים, אך יש מקום לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, אשר קובע כי יש לבעל קרקע שנפגעה מתוכנית, זכות לפיצויים.
במקרה זה עילת התביעה לפיצויים לא תהיה ההפקעה, אלא ירידת ערך הקרקע.
יש לבחון כל מקרה לגופו.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
גם בהפקעה לפי סעיף 188, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה להפקיע עד 40% משטח הקרקע לצרכי ציבור מבלי לשלם פיצויים לבעלי הקרקע שבה בוצעה ההפקעה.
יחד עם זאת, לעניות דעתי, ישנם מקרים בהם בוצעה הפקעה לצרכי ציבור בשיעור נמוך מ- 40%, שלכאורה נעשית מבלי מחויבות לפיצויים, אך יש מקום לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, אשר קובע כי יש לבעל קרקע שנפגעה מתוכנית, זכות לפיצויים.
במקרה זה עילת התביעה לפיצויים לא תהיה ההפקעה, אלא ירידת ערך הקרקע.
יש לבחון כל מקרה לגופו.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיה במבנה הנמצא בהליכי קניה
רמי
29/01/09
שלום וברכה ,
עשיתי עסקת מכר אני הקונה. אני עמדתי בלוח התשלומים אך המוכר הפר ב-9 חודשים ( לפי החוזה ) בסילוק המשכנתא שלו . בינתים התגלה בנכס סדק שהלך וגדל מאוד. מאחר שנודע לו לפני שבועיים על הסדק הוא ממהר מאוד לסגור את העיסקא. הסדק מחיב או הריסת כל התוספת במבנה , או חיזוק יסודות מסיבי. דולר.
אני מברר עתה עלויות של השיפוץ עלויות התיקון בהערכה גה יעלו כ30.000 דולר.
לפי החוזה כתוב:"הקונים מצהירים שראו את הדירה ואין להם טענות בגינה למעט בכל הקשור לפגמים נסתרים". הדירה לא נקנתה as is .
האם החוק עומד לצידי לתבוע את עלות השיפוץ, ובינתיים לא להעביר את התשלום האחרון למוכר.
. בברכה, רמי.
עשיתי עסקת מכר אני הקונה. אני עמדתי בלוח התשלומים אך המוכר הפר ב-9 חודשים ( לפי החוזה ) בסילוק המשכנתא שלו . בינתים התגלה בנכס סדק שהלך וגדל מאוד. מאחר שנודע לו לפני שבועיים על הסדק הוא ממהר מאוד לסגור את העיסקא. הסדק מחיב או הריסת כל התוספת במבנה , או חיזוק יסודות מסיבי. דולר.
אני מברר עתה עלויות של השיפוץ עלויות התיקון בהערכה גה יעלו כ30.000 דולר.
לפי החוזה כתוב:"הקונים מצהירים שראו את הדירה ואין להם טענות בגינה למעט בכל הקשור לפגמים נסתרים". הדירה לא נקנתה as is .
האם החוק עומד לצידי לתבוע את עלות השיפוץ, ובינתיים לא להעביר את התשלום האחרון למוכר.
. בברכה, רמי.
הפרת הסכם
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/01/09
רמי שלום,
לפי תיאורך נראה על פניו כי המוכרים הפרו את הסכם המכר אך לא נוכל לייעץ לך כיצד לפעול שכן הפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי.
מומלץ כי תוועץ עם עורך הדין שיצג אותך בעסקת הרכישה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
לפי תיאורך נראה על פניו כי המוכרים הפרו את הסכם המכר אך לא נוכל לייעץ לך כיצד לפעול שכן הפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי.
מומלץ כי תוועץ עם עורך הדין שיצג אותך בעסקת הרכישה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ארון חשמל בבניין משותף
דייר מודאג
29/01/09
ארון החשמל של הבניין המשותף "בלאגן אחד גדול"
חשמלאי שראה אמר שצריך לסדר ולהזמין את חברת החשמל.
ועד הבית לא מטפל בעניין והדיירים שיודעים את המצב אדישים.
האם החוק מחייב איזה שהם בדיקות תקופתיות?
הבית בן למעלה מ-30 שנה, לפי מיטב ידיעתי כך גם ארון החשמל.
חשמלאי שראה אמר שצריך לסדר ולהזמין את חברת החשמל.
ועד הבית לא מטפל בעניין והדיירים שיודעים את המצב אדישים.
האם החוק מחייב איזה שהם בדיקות תקופתיות?
הבית בן למעלה מ-30 שנה, לפי מיטב ידיעתי כך גם ארון החשמל.
ארון חשמל
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/01/09
אני לא מכיר חוק שמחייב בדיקה תקופתית.
אתה יכול לפנות לחברת חשמל ולדווח על מפגע מסוכן. ככל שחברת חשמל תחליט שאכן כך הדבר, סביר שהיא יכולה לחייב את הדיירים לטפל בעניין.
אתה יכול לפנות לחברת חשמל ולדווח על מפגע מסוכן. ככל שחברת חשמל תחליט שאכן כך הדבר, סביר שהיא יכולה לחייב את הדיירים לטפל בעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לוח המודעות של הועד
אזרח
29/01/09
20 שנה היה לנו לוח מודעות בלובי וכולם תלו עליו הודעות.
ועד הבית החליט וקנה לוח חדש והוא נועל אותו.
רק הוא תולה הודעות.
הודעות שנתלים על הלוח מבחוץ (כי הוכ נעל את הלוח) מורדות על ידיו.
למי שייך לוח המודעות? שנקנה בכספי הועד ותלוי בלובי?
ועד הבית החליט וקנה לוח חדש והוא נועל אותו.
רק הוא תולה הודעות.
הודעות שנתלים על הלוח מבחוץ (כי הוכ נעל את הלוח) מורדות על ידיו.
למי שייך לוח המודעות? שנקנה בכספי הועד ותלוי בלובי?
החלטת ועד בית
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/01/09
הועד רשאי לקבל החלטה להגביל את תליית המודעות בלוח המודעות לשם שמירה על מראה הלובי של הבניין.
ככל שיש לך השגות בקשר לכך, תוכל לבקש לכנס אסיפת דיירים ולדון בכך.
ככל שיש לך השגות בקשר לכך, תוכל לבקש לכנס אסיפת דיירים ולדון בכך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון והארכת חכירה
קונה דירה
28/01/09
אני מעוניין לקנות דירה שהזכויות של המוכר בה הן זכויות חכירה, והבעלות של הדירה והבניין היא של חברת גוש חלקה בע"מ שבבעלות כל הדיירים אשר מחכירה את הדירות לדיירים. העניין הוא שמדובר בחכירה ל99 שנים בלבד משנות ה-60 ולכן אני רוצה להאריך את החכירה של המוכרים לפני הרכישה ל999 שנים וללא הגבלה בהעברה וירושה. האם ניתן לעשות זאת? מה דרוש על מנת לעשות זאת? וכמה זמן זה לוקח? האם דרושים אישורי מיסים?
לך למינהל, קח לך חודשיים ספר.
אלכסנדר
28/01/09
אצלו הפתרונים.
חברת גוש חלקה
עו"ד זהר ארד
29/01/09
הדרך הטובה ביותר היא להפטר כליל מהצרה הזאת שנקראת "חברת גוש חלקה" ולרשום בית משותף.
לגבי הארכת תקופת חכירה, ברוב המקרים הבעיה העיקרית היא שהחברה כבר מחוקה ואין מי שיכול לחתום ולהתחייב בשמה.
בכל מקרה, רצוי שעו"ד המתמחה במקרקעין ייצג אותך בהליך הרכישה ויבחן את העסקה הספציפית כנדרש.
לגבי הארכת תקופת חכירה, ברוב המקרים הבעיה העיקרית היא שהחברה כבר מחוקה ואין מי שיכול לחתום ולהתחייב בשמה.
בכל מקרה, רצוי שעו"ד המתמחה במקרקעין ייצג אותך בהליך הרכישה ויבחן את העסקה הספציפית כנדרש.
רישום דירה בטאבו
אלי
28/01/09
כיצד רושמים דירה שניתנה במתנה, ונותן המתנה נפטר לפני העברת הזכויות,ברשותי מסמכים המעידים על המתנה וכן שולם מס רכישה.
תודה
תודה
מתנה וירושה
טאוסי יצחק עו"ד
28/01/09
מתנה שלא נגמרה ברישום כמוה כהתחיבות
אני מניח שיש בידיך את מסמכי הלוואי לצורך ההעברה
ואולם אם הנותן נפטר יהיה צורך להוציא צו ירושה ולמנות בעל תפקיד שיחתום על שטרי מכר
אני מניח שיש בידיך את מסמכי הלוואי לצורך ההעברה
ואולם אם הנותן נפטר יהיה צורך להוציא צו ירושה ולמנות בעל תפקיד שיחתום על שטרי מכר
בניה על הגג בבית משותף
רועי
28/01/09
שלום,
יש שכן בבניין שלנו שרוצה לבנות חדר על גג הבניין. מדובר בבית משותף. האם הוא צריך את הסכמת כל בעלי הדירות או שמא הוא יכול להסתפק ברוב מסוים?
יש שכן בבניין שלנו שרוצה לבנות חדר על גג הבניין. מדובר בבית משותף. האם הוא צריך את הסכמת כל בעלי הדירות או שמא הוא יכול להסתפק ברוב מסוים?
נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/01/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות מהוונת
רמי
28/01/09
שלום:
מה זה שכירות מהוונת? הוצאתי נסח טאבו לגבי הבית שלי. רשום שהבעלים של הבית היא רשות הפיתוח. אני חוכר. שכירות מהוונת. תאריך סיום 31/02/2022. האם ב2022 -עוד 13 שנה הבית כבר לא שלי?
האם אפשר למכור את הבית היום. האם הוא שווה פחות בגלל שאין לי בעלות אלא רק שכירות מהוונת עד 2022.
יש לכם אחלה פורום.
מה זה שכירות מהוונת? הוצאתי נסח טאבו לגבי הבית שלי. רשום שהבעלים של הבית היא רשות הפיתוח. אני חוכר. שכירות מהוונת. תאריך סיום 31/02/2022. האם ב2022 -עוד 13 שנה הבית כבר לא שלי?
האם אפשר למכור את הבית היום. האם הוא שווה פחות בגלל שאין לי בעלות אלא רק שכירות מהוונת עד 2022.
יש לכם אחלה פורום.
שכירות מהוונת
אור
28/01/09
קרקעות של רשות הפיתוח מנוהלות במינהל מקרקעי ישראל.
חכירה היא על הקרקע ולא על הבית. את הבית אתה יכול למכור, לא את הקרקע כי היא של המינהל, ואז לא תשלם דמי הסכמה כי אתה מהוון. זה אחד היתרונות.
הבית לא שווה פחות, אלא אם אתה משווה אותו לבית שהוקם על קרקע פרטית ולא של המינהל.
ההיוון נועד, בין היתר, לצמצם למינהל עלויות גבייה וחיכוך עם החוכרים.
לכן, מי שלא הסכים להיוון, יקבל אותו בהיוון רעיוני (כי הוא כנראה לא הבין שהוא מקבל הטבה).
שכירות מהוונת היא שבמקום לשלם למינהל דמי חכירה שנתיים עד שנת 2022 (בחוזה שלך), הם כאילו עושים לך הנחה על מזומן. במקום תשלומים - תשלם היום מהוון. הנחה לפי ריבית שהם קובעים. תלוי במגזר בו אתה נמצא.
יכול להיות שלא הסכמת להיוון והם פועלים בצורה של היוון רעיוני - כלומר - אתה תמשיך לשלם דמי חכירה, אבל במינהל זה ייחשב כדמי היוון ובעוד מספר שנים בודדות תפסיק לשלם (כי בעצם כיסית את הסכום המהוון).
חכירה היא על הקרקע ולא על הבית. את הבית אתה יכול למכור, לא את הקרקע כי היא של המינהל, ואז לא תשלם דמי הסכמה כי אתה מהוון. זה אחד היתרונות.
הבית לא שווה פחות, אלא אם אתה משווה אותו לבית שהוקם על קרקע פרטית ולא של המינהל.
ההיוון נועד, בין היתר, לצמצם למינהל עלויות גבייה וחיכוך עם החוכרים.
לכן, מי שלא הסכים להיוון, יקבל אותו בהיוון רעיוני (כי הוא כנראה לא הבין שהוא מקבל הטבה).
שכירות מהוונת היא שבמקום לשלם למינהל דמי חכירה שנתיים עד שנת 2022 (בחוזה שלך), הם כאילו עושים לך הנחה על מזומן. במקום תשלומים - תשלם היום מהוון. הנחה לפי ריבית שהם קובעים. תלוי במגזר בו אתה נמצא.
יכול להיות שלא הסכמת להיוון והם פועלים בצורה של היוון רעיוני - כלומר - אתה תמשיך לשלם דמי חכירה, אבל במינהל זה ייחשב כדמי היוון ובעוד מספר שנים בודדות תפסיק לשלם (כי בעצם כיסית את הסכום המהוון).
מחסנים מה דין הפרוזדור
שלום משי
28/01/09
קניתי כמה מחסנים בבנין שלי ואני רוצה לסגור את המעבר ולעשות את הכל לחדר אחד גדול.
האם יכולים השכנים להתנגד ולטעון שהמעברים הם רכוש ציבורי, או שהיות ואין לאף אחד מחסן במעבר זה ורק אני משתמש בו אז אין להם זכות.
האם יכולים השכנים להתנגד ולטעון שהמעברים הם רכוש ציבורי, או שהיות ואין לאף אחד מחסן במעבר זה ורק אני משתמש בו אז אין להם זכות.
קרוב לוודאי שהמעברים הם אכן רכוש משותף. יש לבדוק התשריט.
עו"ד זהר ארד
מנהל
28/01/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום זכויות, למביני עניין. תודה.
אלכסנדר
28/01/09
מה המצב המשפטי של זכות לא רשומה, (היינו, רשומה במניהל מקרקעי ישראל), שלאחר מכן נרשמה בפנקס המקרקעין (והפכה לזכות רשומה). האם ברגע רישומה בפנקס המקרקען היא לא תופיע יותר במינהל מקרקעי ישראל? אשמח לתשובה מלומדת ומדוייקת. תוך התייחסות לניסוח המדוייק של השאלה.
תודה רבה לעונים.
מידע נוסף: רישום מקרקעין
תודה רבה לעונים.
מידע נוסף: רישום מקרקעין
חסרים פרטים
אור
28/01/09
מה היה טיב העסקה מול המינהל? בעלות (גם על הקרקע בנוסף למבנה) או חכירה? (בחכירה, עקרונית, המינהל יהיה רשום כבעלים ואתה כחוכר).
אבל לפני זה - באיזה נכס מדובר? דירה בבית משותף? בית פרטי? משרד? תעשיה? חקלאות?
יש דירות (בבתים משותפים עם מעל 4 דירות ומעל 2 קומות) שעברו לבעלות החוכרים, בעקבות רפורמת גדיש.
בקיצור - חסרים פרטים כדי לענות לך.
אבל לפני זה - באיזה נכס מדובר? דירה בבית משותף? בית פרטי? משרד? תעשיה? חקלאות?
יש דירות (בבתים משותפים עם מעל 4 דירות ומעל 2 קומות) שעברו לבעלות החוכרים, בעקבות רפורמת גדיש.
בקיצור - חסרים פרטים כדי לענות לך.
ביטול משכנתא ישנה מאוד
דניאלה
28/01/09
שלום,
אמא שלי קנתה דירה ברמת גן בשנת 1962. היא מתגוררת בדירה עד היום. הדירה עלתה אז 7000 לירות מתוכם לקחה אמא שלי הלוואה של 1200 לירות מהקבלן שמכר את הבית לאמא שלי. אמא שלי שילמה את ההלוואה עוד אז בשנת 1962 ומאז שכחה מהנושא.
היום התברר שיש משכנתא משנת 1962 על הדירה. המשכנתא היא על 1200 לירות (אותו סכום של ההלוואה). הבעיה הגדולה היא שהחברה שמכרה את הדירה לא קיימת (התקשרתי לרשם החברות- הם אמרו שהחברה מחוקה משנת 1978).
שאלתי- האם אני יכולה לתבוע חברה לא קיימת ולבקש מהם שיורידו ויבטלו את המשכנתא? היום 1200 לירות שוות אולי 10 ש"ח (נכון?) אין לי בעיה לשלם לחברה שלא קיימת 10 ש"ח ולבטל את המשכנתא. לצערי- אין לאמא שלי מסמכים בנושא בכלל. אנא עזרתך.
תודה.
דניאלה.
אמא שלי קנתה דירה ברמת גן בשנת 1962. היא מתגוררת בדירה עד היום. הדירה עלתה אז 7000 לירות מתוכם לקחה אמא שלי הלוואה של 1200 לירות מהקבלן שמכר את הבית לאמא שלי. אמא שלי שילמה את ההלוואה עוד אז בשנת 1962 ומאז שכחה מהנושא.
היום התברר שיש משכנתא משנת 1962 על הדירה. המשכנתא היא על 1200 לירות (אותו סכום של ההלוואה). הבעיה הגדולה היא שהחברה שמכרה את הדירה לא קיימת (התקשרתי לרשם החברות- הם אמרו שהחברה מחוקה משנת 1978).
שאלתי- האם אני יכולה לתבוע חברה לא קיימת ולבקש מהם שיורידו ויבטלו את המשכנתא? היום 1200 לירות שוות אולי 10 ש"ח (נכון?) אין לי בעיה לשלם לחברה שלא קיימת 10 ש"ח ולבטל את המשכנתא. לצערי- אין לאמא שלי מסמכים בנושא בכלל. אנא עזרתך.
תודה.
דניאלה.
פרטים בבקשה
י. צנטיקן
28/01/09
דניאלה שלום,
מה זאת אומרת "היום התברר לך"? מה קרה מאז 1962?
אם המשכתנא רשומה אצל החברה המחוקה, תפני שוב לרשם החברות שיוציא לך מסמך שמאשר את הדבר.
ולמי מהצדדים, בנקים, מרשם המקרקעין שחפץ בכך - הוא בוודאי שיאמר לך מה לעשות.
מה זאת אומרת "היום התברר לך"? מה קרה מאז 1962?
אם המשכתנא רשומה אצל החברה המחוקה, תפני שוב לרשם החברות שיוציא לך מסמך שמאשר את הדבר.
ולמי מהצדדים, בנקים, מרשם המקרקעין שחפץ בכך - הוא בוודאי שיאמר לך מה לעשות.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
