פורום נדל"ן

שלום אורלי, כשאת לא יודעת איך לעשות זאת, את עלולה לסבך את הבעיה יותר ולא יהיה מה שיגן עלייך, העבירי את שאלתך לייעוץ אישי למעלה. תודה

אורלי שלום,
יפוי כח נועד למקרים בהם המוכר/גרוש מסרב או אינו נמצא בכדי לחתום על מסמכים. כמובן שרצוי להחתים אותו על יפוי כח למקרה שיהיו בעיות/עיכובים בהעברת הזכויות.
בכדי לרשום את זכויותיך בדירה יש צורך להגיש לטאבו פסק דין לגירושין מקור או מאושר למקור על ידי בית המשפט וכן אישור עירייה על העדר חובות.
כעקרון, בהעברה אגב גירושין אין צורך באישורי מיסים לצורך רישום העברה אך עשויות להיות השלכות מיסויות לגבי מכירה עתידית של הדירה על ידך.
ככל שיש משכנתא העניין מורכב מעט יותר.
בכל מקרה מומלץ להיעזר בשירותיו של עו"ד לצורך ביצוע העברה ומתן יעוץ משפטי מקיף.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד

ובצ"מ - הכוונה לתשלומים בלתי צפויים מראש.

שלום, איטום הגג, בניית מסתור לפחי אשפה והחלפת צינור ביוב התשלום יחול על המשכיר, כשוכר אתה אמור לשלם רק את השוטף שזה תשלום חודשי לועד הבית עבור הנקיון וההחזקה השוטפת, תבקש את ועד הבית שיפנו דרישות אלו לבעל הנכס. תודה

שלום, לא ניתן לעשות דבר אלה להמתין עד סיום תקופת החוזה, השוכרים מוגנים, יתכן שעל ידי פיצוי הולם ניתן לפנותם, תודה.

גילי שלום

מהמקרה שתיארת אני מבינה כי השוכר זכאי למימוש האופציה ואינו מחוייב לפנות את המושכר לפי הזמן, לפי תנאי החוזה.
אם כך, עליך להאריך מועד מסירת החזקה לקונה עד לפינוי המושכר או לחילופין למכור הדירה כשהשוכר בפנים, בכפוף להסכמת הקונה.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

שלום דני, בבקשה העבר את פניתך לייעוץ אישי למעלה תודה.

יעל שלום

יש לבדוק את עובדות המקרה- האם מדובר בהשמטה מקרית (שהיא ניתנת לתיקון) או שהמוכר היה זכאי לשתי חניות ומכר לך רק אחת, כאשר השניה נמכרה על ידו לשכן אחר, מה שהינו לגיטימי- רק יש לוודא שההליך בוצע כדין (רכישת חניה הינה עסקה המחייבת בדיווח לרשות המיסים), וכי העובדות באות לידי ביטוי ברישומי הבית המשותף.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

אם בוצעה הפקעה, זה צריך להיות מופיע בועדה המקומית ו/או בנסח הטאבו.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

שלום רב

אם הנזק הינו באחריות הקבלן, עליו לממן את כל הוצאות הטיפול- עד לסידור סופי, כולל חומרי גלם.
אינני יכולה לחוות דיעה האם הטיפול במוצע על ידו הינו נאות או לא, משום שאין לי מומחיות בנושא. תוכל לקבל חוות דעת מבעל מקצוע בתחום הבניין.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

שלום רב

אם יש לדירה זכויות בניה בלתי מנוצלות, לא די בכך שלא מכרת דירה ב- 4 שנים אחרונות כדי לקבל פטור מלא.
במקרה כזה יש חישוב אחר, המפריד בין שווי דירת המגורים ללא זכויות בנייה- עליה ניתן עד לכפל פטור, ובין יתר הזכויות- עליהם יש לשלם מס, כפוף לכללים הקבועים בחוק.
עליך לפנות לעו"ד אשר יבחן עבורך נושא מורכב זה.
אני מניחה כי היית מיוצג על ידי עו"ד בעסקת המכר. מוצע כי תפנה אליו. .

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד.

שלום אודי, אין קשר למבנה שנמצא בסמוך לדירתך, לבין המכירה שלך, על מה תתבע את בעל המבנה על כיעור. אילו טענת כי המבנה אינו מסוגר ומתבצעת בו פעילות עבריינית אזי יש מקום לדרוש את בעל המבנה לגדר ולסגור את המבנה.

שלום לואי, יש אפשרות שהמוכר יעביר היפוי כוח לעו"ד בארץ שיטפל במכירה.בהצלחה

שלום רוית, כל עוד לא נחתם החוזה אפשר לשנות את התנאים, האפשרות שלך לפי שיקולך, או להוסיף את הסכום הנוסף שדרש ואו לא לרכוש את הדירה, בהצלחה.

פטור לדירת מגורים לפי סעיף 49ב1 הינועבור דירת מגורים מזכה ללא זכויות נוספות או לחילופין כאשר הזכויות הנוספות אינן משפיעות על שווי הנכס.
לנכסים בהם שווי המכירה מושפע מזכויות נוספות שלא נוצלו מבקשים פטור לפי סעיף 49ז. במקרה זה שווי המכירה מחולק לשני חלקים האחד - שווי הנכס ללא זכויות נוספות שמהווה את החלק הפטור ממס, השני = יתרה - שווי זכויות לא מנוצלות חייב במס מלא.

סעיף 49ז קובע, כהאי לישנא:
כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה
(תיקון מס' 8)
תש"ם-1980
(תיקון מס' 36)
תשנ"ז-1997
49ז. (א) (1) במכירת דירת מגורים מזכה, שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מזכויות לבניה נוספת, יהא המוכר זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד ההצהרה לפי סעיף 73, לפטור, בכפוף, להוראות סעיפים 49א ו-49ב, בשל סכום שווי המכירה, עד לסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבניה הנוספת כאמור (להלן – סכום שווי הדירה);
הודעה (תוספת בניה) תשס"ט-2009
(2) היה סכום שווי הדירה כאמור בפסקה (1) נמוך מ-1,610,600 שקלים חדשים יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה הנוספת כאמור, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין 1,610,600 שקלים חדשים לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך;
הודעה (תוספת בניה) תשס"ט-2009
(3) סכום הפטור הכולל לפי פסקאות (1) ו-(2) בשל מכירת דירה כאמור, שבנייתה הסתיימה לפני יום כ"ג באדר ב' תשנ"ז (1 באפריל 1997) ואשר יום רכישתה על ידי המוכר קדם למועד האמור, לא יפחת מ-403,100 שקלים חדשים;
(4) יראו את יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת? הסכומים הפטורים ממס לפי פסקאות (1) עד (3), כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות כולה, כיחס חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו למלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות;



יוער, כי היה ושווי זכויות הבנייה הלא מנוצלות [ שתמיד אינן באות בגדרם של הפטורים לפי סעיף 49 (ב) ] עולה על הסך הקבוע בסעיף 49ז' (כפל שווי) לא ניתן לעשות שימוש בעניין כפל השווי ואז כל זכויות הבנייה הלא מנוצלות ימוסו.

בבניין בו אני גרה בגבעתיים אין מחסן כללי/חדר אופניים וכדו' - כיצד עושים את זה במקרה שכזה?!
הרי הקבלן ירצה לרשום לעצמו ה"א וגם ה"א לבנק המלווה...
אף בנק לא ילווה את הפרוייקט אם לא תהיה לו בטוחה כלשהי..

תודה

רושמים הערת אזהרה על הרכוש המשותף.
אם תעייני בנסח הטאבו של הבניין, תראי שרשום למעלה שיש יותר יחידות ממה שרשומות עם בעלים. היחידה הנוספת היא הרכוש המשותף. לעיתים פשוט כתוב "תת חלקה 0". אבל לא תמיד.

שלום, ועד הבית נבחר ברוב קולות ע"י הדיירים. ועד הבית אמור לטפל בכול השוטף שקשור בתקינות הבניין, בבחירתו קיבל בעצם מנדט להחליט על הנעשה בטיפול בבניין, מלבד החלטה חריגה המצריך את החלטת שאר הדיירים, בעניין לעסיק מנהל חשבונות בתשלום, זכותך קודם להציע את עצמך לטפל בעניין החשבונות ללא תשלום שזה לטובת הבניין, במידה ולא יסכים תערב את שאר הדיירים. תודה.

שלום פטריק, עניין הרכוש שנשאר בדירה הוא על פי הסכם בין הצדדים וכתובים בזכרון דברים, אין חוק. תודה בהצלחה

בכל אופן, הכנסה מהשכרת דירות מעל 4200 ש"ח חייבת במס.
לא לכל דירה, אלא בסך הכל ההכנסה.
לגבי מס שבח, תנסה בפורום מיסים.

רק אם חלקך בדירה הנוספת עולה על 25% זה נחשב כאילו שיש לך דירה נוספת.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

עם כל הכבוד הראוי, תשובתה של עו"ד עזרא שגוייה ובמה דברים אמורים:

סעיף 9 (ג1א) (ב) (1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג - 1963 מגדיר "דירה יחידה" מהי:

(ב) לענין פסקה זו -
"דירה יחידה" - דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; לענין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997), או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא פחות מ- 25% "

יוצא איפוא, כי עניין הזכות בבעלות בדירה בה יש לך פחות מ- 25 % מהזכויות רלוונטית רק לעניין מכירה (מס שבח) ולא לעניין רכישה ולפיכך, בדירה החדשה תמוסה כדירה שנייה ולא כדירה יחידה.

מומחיקו היקר,

אתה טועה ועו"ד עזרא צודקת. תקרא את הסעיף המדבר בעד עצמו.