פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שאלה בעניין בית מעוקל-כן או לא?
אלון
26/03/09
אני מחפש לרכוש דירה ויש לי שתי אופציות מאוד טובות ובמחיר מעולה.. העניין הוא שבעקבות כל מיני "דיבורים" אני חושש כי הבית הוא מעוקל מסיבה כלשהי ולכן רציתי לדעת איפה אני יכול לברר בביטחה אם הבית מעוקל או לא? לקבל אישור ומידע על כך מבלי שהאדם שלו הבית שייך ידע על כך.. כלומר עדיין לא קניתי את הדירה ולא ביצענו שום עיסקה ולכן אני רוצה לדעת איך אני כצד שלא "שייך" לדירה יכול לברר אם יש עיקול או אין? אשמח לתשובה במהירות האפשרית.. אנחנו (אני ובת זוגתי יעל) כבר כמה ימים מנסים לברר ולא מצליחים.. בתודה ויום טוב.. אלון.
יש להוציא נסח טאבו
עו"ד זהר ארד
מנהל
26/03/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בירור על עיקול או שעבוד דירה
אחת
27/03/09
אם הבית רושם בטאבו - תוכל להוציא נסח טאבו לפי גוש חלקה.
אם הבית אינו רשום בטאבו - תוכל לבדוק ברשם המשכונות.
אם הבית אינו רשום בטאבו - תוכל לבדוק ברשם המשכונות.
דירה שגרים בה לצורכי משרד (שימוש חורג ? )
שי
26/03/09
שלום
רציתי לדעת האם פתיחה של משרד ושימוש בחדר אחד מחדרי הבית לשימוש רואה חשבון/עו"ד מצריך להגיש בקשה לשימוש חורג.
במידה ויש צורך להגיש בקשה , לאיזו מחלקה בעירייה צריך להגיש ?,באיזה טופס ונספחים ? מה הסיכוי לקבל את ההיתר ? והכי חשוב תוך כמה זמן מקבלים תשובה ?
רציתי לדעת האם פתיחה של משרד ושימוש בחדר אחד מחדרי הבית לשימוש רואה חשבון/עו"ד מצריך להגיש בקשה לשימוש חורג.
במידה ויש צורך להגיש בקשה , לאיזו מחלקה בעירייה צריך להגיש ?,באיזה טופס ונספחים ? מה הסיכוי לקבל את ההיתר ? והכי חשוב תוך כמה זמן מקבלים תשובה ?
שימוש בחדר
עו"ד זהר ארד
מנהל
26/03/09
אם הבית משמש בעיקר למגורים ומדובר בשימוש בחדר אחד בלבד לביצוע עבודות משרדיות, אין הדבר שונה מחדר עבודה רגיל המצוי בחלק גדול מהבתים ואין צורך בהיתר לשימוש חורג.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשאל בועדה המקומית. ייתכן ואין צורך לאשר ש. חורג.
אור
29/03/09
נציג הועד לא נוהג בשקיפות בכספים
ריבה
26/03/09
נציג הועד שלא נבחר על פי החוק, אלא רק משום שהוא התנדב וכולם היסכימו כדי שיעזבו אותם בשקט ומישהו אחר ידאג לעינינים, משתמש בכספי הועד כראות עיניו ולא מגיש דוח שנתי. כולם חוץ ממני מעלימים עין ולא מתערבים במעשיו, משלמים ושותקים, לא רוצים סכסוכים.
גם אני לא רוצה סכסוכים אבל אני רוצה סדר. אני רוצה לדעת על מה מוציאים את הכסף ואם יש יתרה שיעשו בה שימוש מועיל או שיורידו את מיסי הועד לסכום שיכסה את ההוצאות בלבד ושלא תישאר יתרת זכות.
אין חשבון בנק ונציג הועד לא עוקב אחר הכנסות והוצאות, לא מבקש קבלות מבעלי מקצוע ואין לו מושג כמה כסף בעצם עובר דרכו. כך שאם יש יתרה הוא לא מחזיק אותה בנפרד מכספו הפרטי.
איך אפשר להכריח אותו לתת דוח שנתי? בלי להסתכסך עם כל הבניין?
אם צריך להגיש תביעה, איך עושים זאת?
גם אני לא רוצה סכסוכים אבל אני רוצה סדר. אני רוצה לדעת על מה מוציאים את הכסף ואם יש יתרה שיעשו בה שימוש מועיל או שיורידו את מיסי הועד לסכום שיכסה את ההוצאות בלבד ושלא תישאר יתרת זכות.
אין חשבון בנק ונציג הועד לא עוקב אחר הכנסות והוצאות, לא מבקש קבלות מבעלי מקצוע ואין לו מושג כמה כסף בעצם עובר דרכו. כך שאם יש יתרה הוא לא מחזיק אותה בנפרד מכספו הפרטי.
איך אפשר להכריח אותו לתת דוח שנתי? בלי להסתכסך עם כל הבניין?
אם צריך להגיש תביעה, איך עושים זאת?
אסיפת דיירים
עו"ד זהר ארד
מנהל
26/03/09
אני מציע בשלב ראשון לכנס אסיפת דיירים ולדון בתלונותיך/בקשותיך. ככל שאתם חברים באגודה לתרבות הדיור, תוכלי לפנות אליהם ולקבל סיוע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תגובה
ועד בית
29/03/09
ואם מחר יהיה פיצוץ בצינור או משהו שידרוש הוצאה כספית גדולה - האם הוא יגבה שוב או שלצורך זה יש לו יתרה?
אין כל פסול בצבירת יתרה, זה אפילו מומלץ, אבל הוא חייב להציג דוח כספי כלשהו לצורך מעקב.
תבקשי ממנו לראות, זכותך.
אין כל פסול בצבירת יתרה, זה אפילו מומלץ, אבל הוא חייב להציג דוח כספי כלשהו לצורך מעקב.
תבקשי ממנו לראות, זכותך.
נטיעה במקרקעי הזולת
מ
26/03/09
מה הדין לגבי שוכר ששיפץ את הדירה השכורה על חשבונו האם יכול לדרוש החזר מהבעלים ?
תלוי בהוראות הסכם השכירות ובטיב השיפוץ/תיקון ומידת נחיצותו
עו"ד זהר ארד
מנהל
26/03/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אם השיפוץ בוצע בהסכמת הבעלים - אז כן.
אור
29/03/09
מי חותם על החוזה ?
לין
25/03/09
שלום רב, בעלי לעתיד ואני רוכשים עכשיו בית לפני החתונה.רק הוא חתום על המשכנתא. נאמר לי כי רק מי ששמו על המשכנתא מורשה לחתום. האם אפשרי שבכ"ז אהיה חתומה על חוזה הבית? ואם לא אחתום - האם הבית שייך גם לי גם אם אינני חתומה לאחר שננשא ?
תודה רבה, מחכה לתשובתכם המהירה
תודה רבה, מחכה לתשובתכם המהירה
נא לפנות לפורום דיני משפחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/03/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אופציה
יוליה
25/03/09
שלום,
אני שוכרת דירה כבר שנה וחצי ב2100 ש"ח לחודש ונשאר לי לחוזה עוד חצי שנה. היום התקשר אלי בעל הדירה ושאל אם אני מעוניינת להמשיך את השכירות אך בדמי שכירות של 2700 ש"ח לחודש.
הבעיה שלי היא א. קיים בחוזה סעיף האופציה המפרט כי יכולה להינתן למשך 12 חודשים ושכר הדירה יהיה 520$ בחודש ושעלי להודיע לו 90 יום לפני סוף החוזה אם אני רוצה לממשה. הוא יכול להתעלם מזה ולבקש לחתום על חוזה חדש??
ב. האם הוא יכול להעלות בכ"כ הרבה את שכר הדירה? לא אמור להיות 10%...?
אני שוכרת דירה כבר שנה וחצי ב2100 ש"ח לחודש ונשאר לי לחוזה עוד חצי שנה. היום התקשר אלי בעל הדירה ושאל אם אני מעוניינת להמשיך את השכירות אך בדמי שכירות של 2700 ש"ח לחודש.
הבעיה שלי היא א. קיים בחוזה סעיף האופציה המפרט כי יכולה להינתן למשך 12 חודשים ושכר הדירה יהיה 520$ בחודש ושעלי להודיע לו 90 יום לפני סוף החוזה אם אני רוצה לממשה. הוא יכול להתעלם מזה ולבקש לחתום על חוזה חדש??
ב. האם הוא יכול להעלות בכ"כ הרבה את שכר הדירה? לא אמור להיות 10%...?
אופציה להארכת הסכם שכירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/03/09
יוליה שלום,
כעקרון, יש לבדוק את ההוראות המדויקות של הסכם השכירות בכדי להשיבך נכונה, וזאת לא נוכל לעשות במסגרת הפורום.
אומר רק זאת. אם יש לך אופציה חוזית להארכת הסכם השכירות בשנה נוספת, ללא כל תנאי, ובמחיר מוסכם מראש, אזי לא ניתן לעלות לך את דמי השכירות, ואת זכאית לממש את זכותך על פי הסכם השכירות, ולהודיע על מימוש האופציה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
כעקרון, יש לבדוק את ההוראות המדויקות של הסכם השכירות בכדי להשיבך נכונה, וזאת לא נוכל לעשות במסגרת הפורום.
אומר רק זאת. אם יש לך אופציה חוזית להארכת הסכם השכירות בשנה נוספת, ללא כל תנאי, ובמחיר מוסכם מראש, אזי לא ניתן לעלות לך את דמי השכירות, ואת זכאית לממש את זכותך על פי הסכם השכירות, ולהודיע על מימוש האופציה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול היתר בניה
עידו
25/03/09
השכן קיבל היתר בניה על סמך נתונים קונסקטרוקטיביים לא אמיתיים
של מצב הבית,
לאחר הריסת בית השכן התברר שהמהנדסים טעו בנתונים שהם נתנו
ובעקבות כך הבית שלי נכנס לקטגוריית מבנים מסוכנים
השאלה שלי היא..
אם השכן קיבל מהוועדה לתכנון ובנייה היתר על סמך נתונים לא אמיתיים, האם בית המשפט יכול לבטל היתר כזה?
של מצב הבית,
לאחר הריסת בית השכן התברר שהמהנדסים טעו בנתונים שהם נתנו
ובעקבות כך הבית שלי נכנס לקטגוריית מבנים מסוכנים
השאלה שלי היא..
אם השכן קיבל מהוועדה לתכנון ובנייה היתר על סמך נתונים לא אמיתיים, האם בית המשפט יכול לבטל היתר כזה?
ניתן להגיש עתירה מינהלית
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/03/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השלכות הפקעה
ענת
25/03/09
בבעלותי מגרש ששטחו ברוטו כ-750 מ"ר וחזיתו 15 מ"א. הפקעה ראשונה שתוכננה לפני כ- 40 שנה היתה 3 מ"א מעומק המגרש, משמע 45 מ"ר. בשנת 1980 אושרה תב"ע שכללה הפקעה של 4 מ"א, כלומר ההפקעה התיאורטית הוגדלה מ-45 ל- 60 מ"ר. מביא אותי לנטו לאחר הפקעה לכ- 690 מ"ר.
ההפקעה תוכננה לצורך הרחבת כביש. בפועל, לא הורחב כביש והשטח כמעט כלו בשימושי ולא הופקע בפועל. הפקעה בוצעה במגרשים שבנו עליהם מאז 1980.
כעת, אני בשלב אישור תכניות הרחבת הבית הקיים וההפקעה רלוונטית גם בהיבט הפיזי וגם בנושא זכויות.
1. האם % בניה נגזרים מהברוטו או מהנטו לאחר הפקעה?
2. בעירי, 700 מ"ר היא נק' מהפך בנושא זכויות. מעל 700 מ"ר, ניתן לבנות בריכה. בקשתי נדחתה. מעל 700 מ"ר ניתן לחלק חלקה ל-2 יח' (לא בקשתי ולא ידועה תשובה, אך מדובר במאות אלפי ש"ח הבדל שווי). האם לצורך נושאים אלו יש להתייחס לנטו או לברוטו? אולי לפחות הקלה כלשהי?
4. האם ניתן לדרוש התיישנות הפקעה, בשל אי מימוש תב"ע (תכנון גמר ביצוע הפקעה וסלילה היה כעבור 10 שנים מ- 1980)? האם לא מגיע לי פיצוי בשל כל ההשלכות שתארתי?
תודה מראש,
ענת
ההפקעה תוכננה לצורך הרחבת כביש. בפועל, לא הורחב כביש והשטח כמעט כלו בשימושי ולא הופקע בפועל. הפקעה בוצעה במגרשים שבנו עליהם מאז 1980.
כעת, אני בשלב אישור תכניות הרחבת הבית הקיים וההפקעה רלוונטית גם בהיבט הפיזי וגם בנושא זכויות.
1. האם % בניה נגזרים מהברוטו או מהנטו לאחר הפקעה?
2. בעירי, 700 מ"ר היא נק' מהפך בנושא זכויות. מעל 700 מ"ר, ניתן לבנות בריכה. בקשתי נדחתה. מעל 700 מ"ר ניתן לחלק חלקה ל-2 יח' (לא בקשתי ולא ידועה תשובה, אך מדובר במאות אלפי ש"ח הבדל שווי). האם לצורך נושאים אלו יש להתייחס לנטו או לברוטו? אולי לפחות הקלה כלשהי?
4. האם ניתן לדרוש התיישנות הפקעה, בשל אי מימוש תב"ע (תכנון גמר ביצוע הפקעה וסלילה היה כעבור 10 שנים מ- 1980)? האם לא מגיע לי פיצוי בשל כל ההשלכות שתארתי?
תודה מראש,
ענת
תגובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/03/09
ענת שלום,
שאלתך מורכבת מידי, עובדתית ומשפטית, ולפיכך אינה מתאימה לדיון במסגרת הפורום.
מומללץ לפנות ליעוץ משפטי אישי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
שאלתך מורכבת מידי, עובדתית ומשפטית, ולפיכך אינה מתאימה לדיון במסגרת הפורום.
מומללץ לפנות ליעוץ משפטי אישי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכר משלם על תחזוקת גינה?
עודד
25/03/09
שלום,
אני שוכר דירה בפ"ת, והתבקשתי לשלם על-ידי הועד עבור תחזוק הגינה. יש לציין שהאדם שמנהל את הועד ניסה לבקש ממני לשלם גם עבור ההקמה של הגינה - סירבתי בתוקף לכך כיוון שאני בסה"כ זמני כאן ואין להקמתה שום קשר אליי, אלא לבעל הבית.
שאלתי היא האם אני צודק בנוגע לאי-תשלום על ההקמה, וחשוב מכך- האם אני צודק בנוגע לאי-תשלום עבור תחזוקה חודשית קבועה.
יש לציין שאין שום תקנון רשום או מצוי לועד, וכן אין פרוטוקול לכך שנערכה אסיפה שהחליטה על הקמתה של הגינה. זה נראה כאילו מישהו כאן החליט ביום בהיר אחד להקים את הגינה ולחייב את כל השאר. מנהל הועד אומר שהרבה דיירים כן רוצים, אך גם אם זה נכון אני לא רואה סיבה שאשא בתשלומים עליה אם אני רק זמני כאן.
זאת פעם ראשונה שמנסים לחייב אותי על משהו כזה ולכן אני פונה אליכם כאן לעזרה.
אני שוכר דירה בפ"ת, והתבקשתי לשלם על-ידי הועד עבור תחזוק הגינה. יש לציין שהאדם שמנהל את הועד ניסה לבקש ממני לשלם גם עבור ההקמה של הגינה - סירבתי בתוקף לכך כיוון שאני בסה"כ זמני כאן ואין להקמתה שום קשר אליי, אלא לבעל הבית.
שאלתי היא האם אני צודק בנוגע לאי-תשלום על ההקמה, וחשוב מכך- האם אני צודק בנוגע לאי-תשלום עבור תחזוקה חודשית קבועה.
יש לציין שאין שום תקנון רשום או מצוי לועד, וכן אין פרוטוקול לכך שנערכה אסיפה שהחליטה על הקמתה של הגינה. זה נראה כאילו מישהו כאן החליט ביום בהיר אחד להקים את הגינה ולחייב את כל השאר. מנהל הועד אומר שהרבה דיירים כן רוצים, אך גם אם זה נכון אני לא רואה סיבה שאשא בתשלומים עליה אם אני רק זמני כאן.
זאת פעם ראשונה שמנסים לחייב אותי על משהו כזה ולכן אני פונה אליכם כאן לעזרה.
יש לחפש את התשובה בהוראות הסכם השכירות עליו חתמת
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/03/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה משמעות דמי ניהול
ת.
25/03/09
אנחנו שוכרים משרדים בתל אביב. בעל הנכס גובה מאיתנו דמי ניהול. מדוע גובים דמי ניהול, ומה אמור בעל הנכס לתת בתמורה לדמי ניהול אלו? האם יש איזשהוא חוק בנושא?
דמי ניהול
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/03/09
אין חוק בנושא. מדובר בהסכמה חוזית בין שני צדדים - משכיר ושוכר.
דמי ניהול משולמים לחברת ניהול אשר דואגת לניהול ותחזוקה של הרכוש המשותף, לרבות ניקיון, תיקונים, תשלומי ביטוח, אחזקת מעליות, גינון, שמירה, תשלום חשמל ציבורי וכיו"ב.
דמי ניהול משולמים לחברת ניהול אשר דואגת לניהול ותחזוקה של הרכוש המשותף, לרבות ניקיון, תיקונים, תשלומי ביטוח, אחזקת מעליות, גינון, שמירה, תשלום חשמל ציבורי וכיו"ב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תגובה להודעה לגובלים בחלקה
asafsh
24/03/09
שלום,
קיבלתי הודעה לגובלים בחלקה מהועדה המקומית לתכנון ובניה.
מדובר על בקשת הקלה של שימוש חורג למוקד שידורים ללא אנטנות וללא קבלת קהל של חברת HOT .
HOT מפעילה ציוד תקשורת ללא רישיון עסק בבית פרטי שרכשה לפני מספר שנים .
ההתערבות של הועדה היא בעקבות פניה של שכנים לפני מספר חודשים על קרינה של 44 מיליגאוס -בעיה שתוקנה אולם אין לנו אפשרות לבצע מעקב יומי של קרינה בעקבות שינויים של HOT .
אני מעוניין להתנגד,שאלתי היא מהי הדרך המומלצת לפעולה.
האם מומלץ להתאגד כל השכנים או לפנות מספר שכנים במקביל?
האם יש גורם שיכול לבצע בדיקות קרינה תקופתיות ללא עלות לשכנים?
תודה רבה מראש.
קיבלתי הודעה לגובלים בחלקה מהועדה המקומית לתכנון ובניה.
מדובר על בקשת הקלה של שימוש חורג למוקד שידורים ללא אנטנות וללא קבלת קהל של חברת HOT .
HOT מפעילה ציוד תקשורת ללא רישיון עסק בבית פרטי שרכשה לפני מספר שנים .
ההתערבות של הועדה היא בעקבות פניה של שכנים לפני מספר חודשים על קרינה של 44 מיליגאוס -בעיה שתוקנה אולם אין לנו אפשרות לבצע מעקב יומי של קרינה בעקבות שינויים של HOT .
אני מעוניין להתנגד,שאלתי היא מהי הדרך המומלצת לפעולה.
האם מומלץ להתאגד כל השכנים או לפנות מספר שכנים במקביל?
האם יש גורם שיכול לבצע בדיקות קרינה תקופתיות ללא עלות לשכנים?
תודה רבה מראש.
התנגדות
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/03/09
דומני כי מומלץ להתאגד ולו בשביל לחסוך בהוצאות משפטיות ולחלקן בין כולם.
אני לא מכיר גוף שיערוך בדיקות תקופתיות בהתנדבות.
אני לא מכיר גוף שיערוך בדיקות תקופתיות בהתנדבות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סירוב למסור אישור זכויות
אברהמי ירון
24/03/09
שלום רב , אני צריך אישור זכויות (מהמנהל קיבלתי) מהחברה שבנתה את הבית המשותף (הקבלנים) הם מסרבים בטענה כי יש חוב של מספר חודשים לחברת הניהול (שהם הקימו) בפועל שולם הכסף לנציגות הבניין המזנית עקב אי הבנות עם חברת הניהול , שאלתי היא האם מותר להם לסרב למסור לי אישור זכויות עדכני ועל ידי כך לגרום לי נזק כספי הגם שהחוב הינו לחברת הניהול (ששולם כאמור לנציגות הזמניתׂ ׂ ) תודה רבה
אישור זכויות
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/03/09
על פניו נראה כי הסירוב אינו במקומו. הם יכולים להנפיק לך אישור זכויות ולציין בגוף האישור כי קיים חוב לחברת הניהול, אבל לא למנוע ממך כליל לקבל אישור זכויות עד להסדרת החוב.
נראה כי נדרשת התערבות משפטית של עו"ד, וכך מומלץ לך לעשות.
בהצלחה.
נראה כי נדרשת התערבות משפטית של עו"ד, וכך מומלץ לך לעשות.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קופסאת תקרשורת בניגוד להסכמתי
אבי
24/03/09
ברצוני לדעת מהן הדרכים העומדת לי בסיטואציה בה חברת HOT מיקמה את קופסת התקשורת של כל הבתים הסובבים את דירתי (מדובר בקוטג'ים) בתוך השטח של הגינה והחנייה שלי.
לאחר מספר פניות לחברה הם טוענים כי לא יסירו את הקופסא וכי קיימת הסכמת הבעלים הקודמים של הדירה , הסכמה בע"פ לטענתם ועליה הם מסתמכים.
הטכנאים שמגיעים לטיפול בבעיות נכנסים לשטחי באופן עצמי מבלי לבקש רשות מבצעים כל שברצונם כאילו ומדובר היה בשטח ציבורי.
מה באפשרותי לעשות?
לאחר מספר פניות לחברה הם טוענים כי לא יסירו את הקופסא וכי קיימת הסכמת הבעלים הקודמים של הדירה , הסכמה בע"פ לטענתם ועליה הם מסתמכים.
הטכנאים שמגיעים לטיפול בבעיות נכנסים לשטחי באופן עצמי מבלי לבקש רשות מבצעים כל שברצונם כאילו ומדובר היה בשטח ציבורי.
מה באפשרותי לעשות?
קופסת תקשורת
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/03/09
הנושא נשמע תמוה על פניו.
בכל מקרה, העניין דורש בדיקה עובדתית ומשפטית ולא ניתן להשיבך מבלי לבחון את המקרה לגופו.
בכל מקרה, העניין דורש בדיקה עובדתית ומשפטית ולא ניתן להשיבך מבלי לבחון את המקרה לגופו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התחייבות לרישום משכנתא
ישראל כהן הלוי
24/03/09
אני מעוניין למכור את דירתי ובמסגרת מו"מ עם הקונה, הציג לי הקונה נוסח התחייבות לרישום משכנתא שעלי לחתום על מנת לאפשר לו לממן את הרכישה באמצעות הלוואה. במסגרת כתב ההתחייבות, קיים סעיף שאומר שבכל מקרה של ביטול החוזה, עלי להחזיר מיידית את ההלוואה לבנק. לפי הנוסח המוצע, במידה והקונה ישלח לי הודעת ביטול גם לאחר סיום העסקה - על יהיה להתדיין עם הבנק בשאלה אם הביטול היה כדין או לא. מה עלי לעשות? אגב, הבנק מסרב לשנות את הנוסח בטענה שכל הבנקים משתמשים באותו נוסח.
התחייבות לרישום משכנתא
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/03/09
ישראל שלום,
ראשית, יש לדאוג שהתחייבות המוכר בכתב ההתחייבות תהיה מותנית בכך שכספי ההלוואה יועברו ישירות למוכר ולא לקונה. הבנקים אמנם מקפידים להעביר כספים ישירות למוכר אך בכל זאת רצוי להתנות זאת.
החשיבות היא קרדינלית מאחר ובמקרה של ביטול עסקה, תוכל להשיב לבנק את הכספים שהועבו אליך ישירות. דמיין מצב שהייתי נאלץ לשלם לבנק כספים שכלל לא קיבלת...
לסיום אציין, כי כתב ההתחייבות, שנראה על פניו סטנדרטי ומקובל, הינו הסכם משפטי מחייב בינך לבין הבנק, ולחתימה עליו עשויות להיות השלכות משפטיות מרחיקות לכת. על כן, מומלץ להיעזר בעו"ד בכל עסקת מקרקעין, על אחת כמה וכמה בהתדיינות עם הבנק על נוסח כתב ההתחייבות (והתאמתו לעסקת היסוד).
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
ראשית, יש לדאוג שהתחייבות המוכר בכתב ההתחייבות תהיה מותנית בכך שכספי ההלוואה יועברו ישירות למוכר ולא לקונה. הבנקים אמנם מקפידים להעביר כספים ישירות למוכר אך בכל זאת רצוי להתנות זאת.
החשיבות היא קרדינלית מאחר ובמקרה של ביטול עסקה, תוכל להשיב לבנק את הכספים שהועבו אליך ישירות. דמיין מצב שהייתי נאלץ לשלם לבנק כספים שכלל לא קיבלת...
לסיום אציין, כי כתב ההתחייבות, שנראה על פניו סטנדרטי ומקובל, הינו הסכם משפטי מחייב בינך לבין הבנק, ולחתימה עליו עשויות להיות השלכות משפטיות מרחיקות לכת. על כן, מומלץ להיעזר בעו"ד בכל עסקת מקרקעין, על אחת כמה וכמה בהתדיינות עם הבנק על נוסח כתב ההתחייבות (והתאמתו לעסקת היסוד).
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת נדל"ן לתושב חוץ
דימה
24/03/09
שלום רבברצוני לברר מה אומר החוק לגבי רכישת נדל"ן מגורים,או עסקי,לתושבי רוסיה ללא אזרחות ישראלית,מה הפרוצדורה לרכישת נדל"ן מכל סוג שהוא?והאם זה אפשרי?תודה מראש
אין שום בעיה לתושב חוץ לרכוש נדל"ן פרטי בארץ
עו"ד עמית דביר
מנהל
25/03/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישה ע"י תושב זר
עו"ד זהר ארד
25/03/09
זה בהחלט אפשרי ואין הבדל מהותי בין רכישה ע"י תושב זר לבין רכישה ע"י תושב מקומי.
יחד עם זאת, עשויה להיות מגבלה ברכישת נכסים בבעלות מינהל מקרקעי ישראל ועל כן מומלץ לבדוק כל עסקה באמצעות עו"ד.
יחד עם זאת, עשויה להיות מגבלה ברכישת נכסים בבעלות מינהל מקרקעי ישראל ועל כן מומלץ לבדוק כל עסקה באמצעות עו"ד.
דחוף מאוד מאוד – מכר דירה מיורשים
מתייעץ
24/03/09
מדובר בירושה (ללא צוואה) עם כמה יורשים. הוצא צו ירושה והיורשים רוצים למכור את הדירה. אני מבין שצריך לרשום את הדירה ע"ש היורשים ולאחר מכן אפשר יהיה למכור אותה לקונים.
מה הפרוצדורה והמסלול שיש לעשות.
בנוסף, מה הדין בנוגע לדיני המס על היורשים שימכרו את הדירה? מהי העצה לתכנון מס נכון ואפסי?
נא תשובתכם בדחיפות...
מה הפרוצדורה והמסלול שיש לעשות.
בנוסף, מה הדין בנוגע לדיני המס על היורשים שימכרו את הדירה? מהי העצה לתכנון מס נכון ואפסי?
נא תשובתכם בדחיפות...
רישום צו ירושה
עו"ד זהר ארד
מנהל
25/03/09
אכן יש לרשום את צו הירושה בלשכת רישום המקרקעין.
לשם כך לא נדרשים אישורי מיסים שכן הורשה אינה עסקה במקרקעין. די להפקיד את הצו הירושה המקורי בטאבו ולבקש את הרישום.
איננו יכולים לערוך עבורכם תכנון מס במסגרת הפורום. מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין העוסק במקרקעין שכן ישנן השלכות מיסויות ספציפיות על מכירת דירה שהתקבלה בירושה ובמקרים מסויים אף פטור מחלק מהמיסים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
לשם כך לא נדרשים אישורי מיסים שכן הורשה אינה עסקה במקרקעין. די להפקיד את הצו הירושה המקורי בטאבו ולבקש את הרישום.
איננו יכולים לערוך עבורכם תכנון מס במסגרת הפורום. מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין העוסק במקרקעין שכן ישנן השלכות מיסויות ספציפיות על מכירת דירה שהתקבלה בירושה ובמקרים מסויים אף פטור מחלק מהמיסים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה ע"י יורשים
עו"ד עמית דביר
25/03/09
כל עוד יש צו ירושה ניתן להתחיל בהליך של מכירת הדירה ולערוך הסכם מכר גם אם טרם נרשמו הזכויות על שם היורשים. כך או כך, רישום הזכויות על שם היורשים הינו עניין של מספר ימים ומסדירים בהסכם המכר את האמור כאשר עורך הדין של הקונה יודע כיצד להבטיח את זכויות הקונה. אלו דברים שנעשים בשגרה.
לגבי שאלת המס: קשה לענות בהיעדר נתונים כגון האם המוריש היה זכאי לפטור ממס שבח, האם ישנן דירות נוספות ליורשים, מה חלקו של כל יורש. במקרים מסויימים, חשוב לשים לב שמשתמשים בפטור המיוחד ליורשים במקום "לשרוף" פטור רגיל של מכירת דירה כל 4 שנים.
בכל מקרה אני ממליץ להתייעץ עם עו"ד מקרקעין.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
לגבי שאלת המס: קשה לענות בהיעדר נתונים כגון האם המוריש היה זכאי לפטור ממס שבח, האם ישנן דירות נוספות ליורשים, מה חלקו של כל יורש. במקרים מסויימים, חשוב לשים לב שמשתמשים בפטור המיוחד ליורשים במקום "לשרוף" פטור רגיל של מכירת דירה כל 4 שנים.
בכל מקרה אני ממליץ להתייעץ עם עו"ד מקרקעין.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
היטל השבחה
איתי
24/03/09
רכשתי דירת גג, החוזה נחתם ב-01/08/08. בזמן חתימת החוזה העו"ד אמר שהוא בדק ואין צורך לשלם היטל השבחה. כל התשלומים שולמו ונכנסתי לדירה ב-01/01/09. כשהלכנו לעיריה להעביר בעלות התברר שיש צורך בתשלום של 24 אלף ש"ח. זה הוראה חדשה שהעיריה הכניסה ב-27/07/08 לגבי בנייה על הגג. מוכר הדירה לא מסכים לשלם בטענה שלא ידע על כך והוא לא יפיק תועלת מההשבחה. הוא מסכים לפשרה שבה נתחלק בתשלום. האם אני יכול לתבוע אותו או את העו"ד?
חבות בהיטל השבחה
יעקב הלוי שמאי מקרקע
24/03/09
איתי
שלום רב
1. היטל השבחה מוטל על המוכר ולא על הרוכש אלא אם מצויין בחוזה אחרת.
2. האם מדובר על העיר אלעד
3. יש אפשרות לתבוע על רשלנות אבל זה קשור למוכר ולא לרוכש.
יעקב הלוי - נתניה
שלום רב
1. היטל השבחה מוטל על המוכר ולא על הרוכש אלא אם מצויין בחוזה אחרת.
2. האם מדובר על העיר אלעד
3. יש אפשרות לתבוע על רשלנות אבל זה קשור למוכר ולא לרוכש.
יעקב הלוי - נתניה
היטל השבחה
עו"ד עמית דביר
25/03/09
איתי שלום,
קשה לי להאמין שבהסכם המכר אין כל התייחסות לגבי תשלום היטל השבחה או לפחות הצהרה כלשהי. בכל מקרה, בהנחה שאין כל התייחסות לא הייתי אומר שזה ברור מאליו שהיטל ההשבחה חל על המוכר שכן החוק לא קובע דבר בעניין זה וזה נתון למו"מ בין הצדדים. אומנם נהוג הוא שקובעים בהסכם שבגין כל תוכנית שקיבלה תוקף עד חתימת ההסכם (כמו במצב שלך) המוכר משלם, אבל סעיף כזה לא הוכנס בהסכם (כך אני מבין) והאמור יהיה נתון לפרשנות האם להשלים את ההסכם בהתאם לנוהג או לא (תלוי בנסיבות נוספות ובהכרעה שיפוטית). על סמך האמור בדיקת כל הנסיבות וההסכם יהיה ניתן להעריך את סיכוי התביעה כנגד המוכר. לגבי תביעת העו"ד שייצג אותך בקניה, אינני נוהג לייעץ בענייני רשלנות עורכי דין, אך רק אציין שחובותיו של עו"ד מקרקעין המייצג רוכש דירה הינן רחבות מאד.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
קשה לי להאמין שבהסכם המכר אין כל התייחסות לגבי תשלום היטל השבחה או לפחות הצהרה כלשהי. בכל מקרה, בהנחה שאין כל התייחסות לא הייתי אומר שזה ברור מאליו שהיטל ההשבחה חל על המוכר שכן החוק לא קובע דבר בעניין זה וזה נתון למו"מ בין הצדדים. אומנם נהוג הוא שקובעים בהסכם שבגין כל תוכנית שקיבלה תוקף עד חתימת ההסכם (כמו במצב שלך) המוכר משלם, אבל סעיף כזה לא הוכנס בהסכם (כך אני מבין) והאמור יהיה נתון לפרשנות האם להשלים את ההסכם בהתאם לנוהג או לא (תלוי בנסיבות נוספות ובהכרעה שיפוטית). על סמך האמור בדיקת כל הנסיבות וההסכם יהיה ניתן להעריך את סיכוי התביעה כנגד המוכר. לגבי תביעת העו"ד שייצג אותך בקניה, אינני נוהג לייעץ בענייני רשלנות עורכי דין, אך רק אציין שחובותיו של עו"ד מקרקעין המייצג רוכש דירה הינן רחבות מאד.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד מקרקעין.
קיר חיצוני שבנוי מתריסים שבורים -חייב המשכיר לתקן?
איילת
24/03/09
ברצוני לוודא על מי חובת התיקון.
אני שוכרת דירה בקומה 1 על עמודים. בדירה קיר אחד לכל אורך הבית אשר בנוי מתריסים נפתחים, מאוד ישנים: השלבים מתפרקים, אין אפשרות לנעול (ומדובר בקיר חיצוני של הבית!). האם במקרה כזה חובה על המשכיר - בעל הדירה, לתקן בעקבות תלונתי על הבלאי הקיים?
תודה מראש
איילת
אני שוכרת דירה בקומה 1 על עמודים. בדירה קיר אחד לכל אורך הבית אשר בנוי מתריסים נפתחים, מאוד ישנים: השלבים מתפרקים, אין אפשרות לנעול (ומדובר בקיר חיצוני של הבית!). האם במקרה כזה חובה על המשכיר - בעל הדירה, לתקן בעקבות תלונתי על הבלאי הקיים?
תודה מראש
איילת
תיקון קיר בדירה שכורה
עו"ד עמית דביר
מנהל
25/03/09
איילת שלום,
התשובה לשאלתך טמונה בהסכם השכירות שלך ובמצב בו שכרת את הדירה. אם שכרת את הדירה כפי שהיא היום במצב הבלאי הקיים ובהסכם נכתב כי בדקת את הדירה ומצאת אותה מתאימה לצרכייך נראה כי אינך יכולה לבוא בדרישה מהמשכיר כי יבצע תיקונים. מאידך, אם שכרת את הדירה כשהיתה במצב יותר טוב וכיום הבלאי הינו מתקדם ולא מאפשר לך להתגורר בצורה סבירה, דומה כי חובתו של בעל הבית לתקן את הקיר ולהחזירו למצב בו היה בעת ששכרת את הדירה. אם תעייני בהסכם השכירות ייתכן שתמצאי סעיף הקובע חובת ביצוע תיקונים על המשכיר לנזקים הקשורים למבנה הדירה ושאינם באשמת השוכר.
בברכה,
עו"ד מקרקעין, עמית דביר.
התשובה לשאלתך טמונה בהסכם השכירות שלך ובמצב בו שכרת את הדירה. אם שכרת את הדירה כפי שהיא היום במצב הבלאי הקיים ובהסכם נכתב כי בדקת את הדירה ומצאת אותה מתאימה לצרכייך נראה כי אינך יכולה לבוא בדרישה מהמשכיר כי יבצע תיקונים. מאידך, אם שכרת את הדירה כשהיתה במצב יותר טוב וכיום הבלאי הינו מתקדם ולא מאפשר לך להתגורר בצורה סבירה, דומה כי חובתו של בעל הבית לתקן את הקיר ולהחזירו למצב בו היה בעת ששכרת את הדירה. אם תעייני בהסכם השכירות ייתכן שתמצאי סעיף הקובע חובת ביצוע תיקונים על המשכיר לנזקים הקשורים למבנה הדירה ושאינם באשמת השוכר.
בברכה,
עו"ד מקרקעין, עמית דביר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה המשמעות של שטר חוב שהשוכר נותן למשכיר
ענת
24/03/09
וכיצד ניתן לממש את שטרהחוב.
שטר חוב
עו"ד עמית דביר
מנהל
25/03/09
ענת שלום,
שטר חוב הינו סוג של שטר (סוג אחר של שטר הנפוץ ביותר הוא צ'ק), אשר נערך ע"י חייב לטובת נושה במסגרת חתימה על הסכם שכירות. בדר"כ, בהתקיים התנאים האמורים בהסכם השכירות, ניתן להגיש את שטר חוב ללשכת ההוצאה לפועל על מנת לממשו כנגד החייב כפי שממשים צ'ק.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד מקרקעין
שטר חוב הינו סוג של שטר (סוג אחר של שטר הנפוץ ביותר הוא צ'ק), אשר נערך ע"י חייב לטובת נושה במסגרת חתימה על הסכם שכירות. בדר"כ, בהתקיים התנאים האמורים בהסכם השכירות, ניתן להגיש את שטר חוב ללשכת ההוצאה לפועל על מנת לממשו כנגד החייב כפי שממשים צ'ק.
בברכה,
עמית דביר, עו"ד מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צינור הביוב של השכנים דולף וגורם לנו נזק בתקרה
סימה
24/03/09
שלום רב,
אנו מתגוררים בקומה ב' בבית משותף בן 3 קומות.
אצל השכנים הגרים מעלינו, יש סדק או חור בתוך צינור הביוב המוביל את מי הרחצה מהאמבטיה שלהם לביוב הכללי.
בעקבות כך, בתקרת המקלחת שלנו נוצר בתחילה כתם רטוב במקום אחד ובמקום שלידו יש מעין חצי עיגול מתקלף. פניתי אליהם בלווית שרברב, אותו גם הם מכירים וביקשתי שיתקנו את הנזילה בצינור.
השרברב אמר להם שאכן קיימת נזילה מתוך צינור הביוב שלהם ולשם תיקון הנזילה יהיה עליו לשבור את המרצפות ולחדור די עמוק עד לצינור הביוב השקוע ברצפה על מנת לתקן את אשר דורש תיקון.
לשמע דבריו, אמרו השכנים כי אין להם כל כוונה לטפל בבעייה כיוון שרצפתם יבשה ושהבעייה אינה אצלם. אנו אף שאלנו את השרברב אם ניתן לבצע את התיקון בחדירה מהתקרה שלנו ולשלם לו.
השרבר אמר שלא ניתן לבצע את התקיון כפי שביקשנו.
(חשבנו שלאחר התיקון נתבע מהם את הכסום חזרה באמצעות בית משפט לתביעות קטנות).
אף חשבנו להציע להם שאנו נשלם עבור התיקון ולאחר מכן לתבוע מהם את כספי התיקון חזרה באמצעות בית המשפט לתביעות קטנות,אך בחודשים הקרובים אין לנו אפשרות לממן תיקון כגון זה אשר עשוי לעלות מעל ל-1,000 ש"ח מפאת קושי וריבוי העבודה הדורשת את התיקון.
אנו מרגישים חסרי אונים במצב שנוצר.
במהלך החודשיים האחרונים פניני אליהם בכתב עם אישור מסירה ובהם ביקשנו שוב ושוב לתקן את הנזילה כיוון שהנזק אצלנו בתקרה גדל וממשיך לגדול ואף הזהרנו אותם שאם לא יבצעו את התיקון, ניאלץ לפנות לבית המשפט.
אנו גם אספנו 3 הצעות מחיר לתיקון הנזק אשר נגרם אצלנו.
אתמול, לאחר קבלת מכתבנו האחרון, הגיע השכן ונתן לי ביד מכתב בו הוא טוען שהזמין "בעל מקצוע מצויין" ושבעל המקצוע אמר שאין להם סתימה!!! השכנים מסרבים לקבל את העובדה שמדובר בנזילה ולא בסתימה וכן קרא לי במכתב רמאית וטוען שאנחנו מנסים להוציא מהם כספים במרמה.
התביעה אותה אנו עומדים להגיש הינה תביעה של "עשה" על מנת שבית המשפט יאלץ אותם לבצע את התיקון וכן תביעה כספית לשם תיקון הנזק אשר נוצר אצלנו.
פניתי למפקח על המקרקעין ושאלתי מה גובה האגרה שעלי לשלם לשם הגשת התביעה ושם נאמר לי שזה עולה 674 ש"ח, סכום מאוד גבוה כיוון שהתביעה הכספית הינה בגובה של 3300 ש"ח בסך הכל.
אנו גם לא מסוגלים למזער את הנזק אצלנו כיוון שעל מנת לבצע את התיקון אצלנו צריך לעצור את חלחול המים מהצינור של השכנים ולהמתין לייבושה המלא של התקרה.
לי יש מספר שאלות:
1. הדירה הינה דירתו של בני. האם יש לי הזכות להופיע במקומו בבית המשפט ולייצג אותו כיוון שאני מנהלת את כל התכתובת בנושא ומשא ומתן עם השכנים.
2. אם היה ובית המשפט ייתן פקודה לשכנים לבצע את התיקון, איך עוקפים את פסק הדין? במידה ולא יבצעו את התיקון מה עלינו לעשות?
3. האם במקרה כשלנו חובה להגיש תביעה אצל המפקח על המקרקעין או שניתן להגישה גם בבית הדין לתביעות קטנות?
אני יודעת שזה מעט מסובך ובכל זאת מבקשת עצתך ואודה על כך.
אנו מתגוררים בקומה ב' בבית משותף בן 3 קומות.
אצל השכנים הגרים מעלינו, יש סדק או חור בתוך צינור הביוב המוביל את מי הרחצה מהאמבטיה שלהם לביוב הכללי.
בעקבות כך, בתקרת המקלחת שלנו נוצר בתחילה כתם רטוב במקום אחד ובמקום שלידו יש מעין חצי עיגול מתקלף. פניתי אליהם בלווית שרברב, אותו גם הם מכירים וביקשתי שיתקנו את הנזילה בצינור.
השרברב אמר להם שאכן קיימת נזילה מתוך צינור הביוב שלהם ולשם תיקון הנזילה יהיה עליו לשבור את המרצפות ולחדור די עמוק עד לצינור הביוב השקוע ברצפה על מנת לתקן את אשר דורש תיקון.
לשמע דבריו, אמרו השכנים כי אין להם כל כוונה לטפל בבעייה כיוון שרצפתם יבשה ושהבעייה אינה אצלם. אנו אף שאלנו את השרברב אם ניתן לבצע את התיקון בחדירה מהתקרה שלנו ולשלם לו.
השרבר אמר שלא ניתן לבצע את התקיון כפי שביקשנו.
(חשבנו שלאחר התיקון נתבע מהם את הכסום חזרה באמצעות בית משפט לתביעות קטנות).
אף חשבנו להציע להם שאנו נשלם עבור התיקון ולאחר מכן לתבוע מהם את כספי התיקון חזרה באמצעות בית המשפט לתביעות קטנות,אך בחודשים הקרובים אין לנו אפשרות לממן תיקון כגון זה אשר עשוי לעלות מעל ל-1,000 ש"ח מפאת קושי וריבוי העבודה הדורשת את התיקון.
אנו מרגישים חסרי אונים במצב שנוצר.
במהלך החודשיים האחרונים פניני אליהם בכתב עם אישור מסירה ובהם ביקשנו שוב ושוב לתקן את הנזילה כיוון שהנזק אצלנו בתקרה גדל וממשיך לגדול ואף הזהרנו אותם שאם לא יבצעו את התיקון, ניאלץ לפנות לבית המשפט.
אנו גם אספנו 3 הצעות מחיר לתיקון הנזק אשר נגרם אצלנו.
אתמול, לאחר קבלת מכתבנו האחרון, הגיע השכן ונתן לי ביד מכתב בו הוא טוען שהזמין "בעל מקצוע מצויין" ושבעל המקצוע אמר שאין להם סתימה!!! השכנים מסרבים לקבל את העובדה שמדובר בנזילה ולא בסתימה וכן קרא לי במכתב רמאית וטוען שאנחנו מנסים להוציא מהם כספים במרמה.
התביעה אותה אנו עומדים להגיש הינה תביעה של "עשה" על מנת שבית המשפט יאלץ אותם לבצע את התיקון וכן תביעה כספית לשם תיקון הנזק אשר נוצר אצלנו.
פניתי למפקח על המקרקעין ושאלתי מה גובה האגרה שעלי לשלם לשם הגשת התביעה ושם נאמר לי שזה עולה 674 ש"ח, סכום מאוד גבוה כיוון שהתביעה הכספית הינה בגובה של 3300 ש"ח בסך הכל.
אנו גם לא מסוגלים למזער את הנזק אצלנו כיוון שעל מנת לבצע את התיקון אצלנו צריך לעצור את חלחול המים מהצינור של השכנים ולהמתין לייבושה המלא של התקרה.
לי יש מספר שאלות:
1. הדירה הינה דירתו של בני. האם יש לי הזכות להופיע במקומו בבית המשפט ולייצג אותו כיוון שאני מנהלת את כל התכתובת בנושא ומשא ומתן עם השכנים.
2. אם היה ובית המשפט ייתן פקודה לשכנים לבצע את התיקון, איך עוקפים את פסק הדין? במידה ולא יבצעו את התיקון מה עלינו לעשות?
3. האם במקרה כשלנו חובה להגיש תביעה אצל המפקח על המקרקעין או שניתן להגישה גם בבית הדין לתביעות קטנות?
אני יודעת שזה מעט מסובך ובכל זאת מבקשת עצתך ואודה על כך.
נזילה מהשכן
| עו"ד שרון עזרא
24/03/09
שלום רב
1. התביעה צריכה להיות מוגשת על ידי הבן. את יכולה להעיד במקומו.
2. אכיפת פסק דין אפשרית על ידי לשכת הוצאה לפועל.
3. הסכמות הנכונה היא מפקחת על בתים משותפים.
הפורום איננו תחליף ליעוץ משפטי, ובהגשת התביעה - לרבות ניסוח הסעד הנכון-מומלץ להיוועץ ולהיעזר בעו"ד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
1. התביעה צריכה להיות מוגשת על ידי הבן. את יכולה להעיד במקומו.
2. אכיפת פסק דין אפשרית על ידי לשכת הוצאה לפועל.
3. הסכמות הנכונה היא מפקחת על בתים משותפים.
הפורום איננו תחליף ליעוץ משפטי, ובהגשת התביעה - לרבות ניסוח הסעד הנכון-מומלץ להיוועץ ולהיעזר בעו"ד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
עסקת מקרקעין
אביב
24/03/09
יש לי בית קטו [חצי דו] עם מגרש ענק באזור שקט ומבוקש. לדעתי
אפשר
לבנות כ-4 קוטג'ים על המגרש. איך אני מוצא קבלנים שיהיו מוכנים
לרכוש את המקום או לתת לי 2 קוטג'ים בתמורה ל-2. והאם הקבלנים
הם שצריכים להוציא את כל האישורים הנדרשים לבנייה? במידה
ותיעשה עסקה כזאת.
אפשר
לבנות כ-4 קוטג'ים על המגרש. איך אני מוצא קבלנים שיהיו מוכנים
לרכוש את המקום או לתת לי 2 קוטג'ים בתמורה ל-2. והאם הקבלנים
הם שצריכים להוציא את כל האישורים הנדרשים לבנייה? במידה
ותיעשה עסקה כזאת.
עסקת קומבינציה
| עו"ד שרון עזרא
24/03/09
אביב שלום
אתה מתעניין בשתי אופציות- מכר מלא או עסקת קומבינציה. בעסקה השנייה מקובל שכל האישורים וההיתרים מוצאים על ידי הקבלנים.
עליך לאתר קבלנים- על פי מכרז או המלצות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אתה מתעניין בשתי אופציות- מכר מלא או עסקת קומבינציה. בעסקה השנייה מקובל שכל האישורים וההיתרים מוצאים על ידי הקבלנים.
עליך לאתר קבלנים- על פי מכרז או המלצות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
עמלת תיווך בשכירות
שלומי
23/03/09
שלום לכולם,
אשמח אם מישהו יוכל לענות לי על שאלה זו או להפנות אותי למידע רלוונטי.
אני ואישתי ראינו לפני מספר ימים דירה להשכרה על ידי מתווך שהראה לנו את הדירה והחתים את אשתי על טופס {כנראה התחייבות אנו לא זוכרים}. המתווך אמר שאין להם בלעדיות והם לא עובדים באופן הזה... אמרנו למתווך שהתרשמנו ושאנו רוצים להתקדם. הפננו דרכו שאלות לבעל הנכס והוא חזר אלינו עם תשובות וכן קבע מועד לפגישה. כמו כן- ניתנה לנו הצעת מחיר טלפונית. יום לפני הפגישה, אישתי ראתה באינטרנט דירה באותו פרויקט מדובר, היא התקשרה למספר טלפון שפורסם {לבעל הדירה} והסתבר שזו הדירה שהוצגה לנו ע"י המתווך לפני כמה ימים ,לטענת בעל הדירה אין למתווך שהראה לנו את הדירה בלעדיות להשכרת הנכס והוא גם מפרסם במקביל.שאלתי היא:האם אני צריך לשלם למתווך שהראה לי את הדירה את תשלום התיווך גם אם אני נפגש עם בעל הדירה באופן ישיר וללא נוכחותו? אגב- בעל הנכס פירסם מחיר גבוה יותר לדירה, מה שמקובל עלינו מפני שזה עדיין יוצא זול יותר מאשר לשלם דמי תיווך, וגם לאור העובדה שנראה לנו שהוא לא מתכוון להשכיר את הדירה בסכום בו נקב המתווך מלכתחילה .
אנא תשובתכם בדחיפות.
תודה רבההה
שלומי וטלי
אשמח אם מישהו יוכל לענות לי על שאלה זו או להפנות אותי למידע רלוונטי.
אני ואישתי ראינו לפני מספר ימים דירה להשכרה על ידי מתווך שהראה לנו את הדירה והחתים את אשתי על טופס {כנראה התחייבות אנו לא זוכרים}. המתווך אמר שאין להם בלעדיות והם לא עובדים באופן הזה... אמרנו למתווך שהתרשמנו ושאנו רוצים להתקדם. הפננו דרכו שאלות לבעל הנכס והוא חזר אלינו עם תשובות וכן קבע מועד לפגישה. כמו כן- ניתנה לנו הצעת מחיר טלפונית. יום לפני הפגישה, אישתי ראתה באינטרנט דירה באותו פרויקט מדובר, היא התקשרה למספר טלפון שפורסם {לבעל הדירה} והסתבר שזו הדירה שהוצגה לנו ע"י המתווך לפני כמה ימים ,לטענת בעל הדירה אין למתווך שהראה לנו את הדירה בלעדיות להשכרת הנכס והוא גם מפרסם במקביל.שאלתי היא:האם אני צריך לשלם למתווך שהראה לי את הדירה את תשלום התיווך גם אם אני נפגש עם בעל הדירה באופן ישיר וללא נוכחותו? אגב- בעל הנכס פירסם מחיר גבוה יותר לדירה, מה שמקובל עלינו מפני שזה עדיין יוצא זול יותר מאשר לשלם דמי תיווך, וגם לאור העובדה שנראה לנו שהוא לא מתכוון להשכיר את הדירה בסכום בו נקב המתווך מלכתחילה .
אנא תשובתכם בדחיפות.
תודה רבההה
שלומי וטלי
תיוון במקרקעין
| עו"ד שרון עזרא
24/03/09
שלומי שלום
מתיאור המקרה עולה כי ראית את הדירה לראשונה באמצעות המתווך, והוא אף החל לפעול כגורם היעיל בעסקה. משכך, העובדה כי אותה דירה מפורסמת גם ללא תיווך איננה שוללת את זכותו של המתווך לשכר, ונסיון לעקוף אותו עשוי להתפרש כחוסר תום לב.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מתיאור המקרה עולה כי ראית את הדירה לראשונה באמצעות המתווך, והוא אף החל לפעול כגורם היעיל בעסקה. משכך, העובדה כי אותה דירה מפורסמת גם ללא תיווך איננה שוללת את זכותו של המתווך לשכר, ונסיון לעקוף אותו עשוי להתפרש כחוסר תום לב.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האם יש חוק שמגין על בעל הדירה מהמשכירים?
מאיה
23/03/09
בבניין משותף יש דיירת שלא משלמת שכירות במשך כשלושה חודשים והחושה של הדירה הסתיים בסוף שנת 2008.
היא לא חידשה אותו ובעל הדירה לא מעוניין להשכיר לה את הדירה.
הבעיה היא שהיא חד הורית עם 6 ילדים והיא לא מוכנה לפנות את הדירה?
יש חוק מסויים שיכול לעזור לו לפתור את הבעיה?
היא לא חידשה אותו ובעל הדירה לא מעוניין להשכיר לה את הדירה.
הבעיה היא שהיא חד הורית עם 6 ילדים והיא לא מוכנה לפנות את הדירה?
יש חוק מסויים שיכול לעזור לו לפתור את הבעיה?
אם השוכרת מפרה חוזה, זכותו של בעל הבית לדרוש פינויה
| עו"ד שרון עזרא
23/03/09
חוק המכר בבניה פרטית
טל
23/03/09
רכשתי מגרש ואני עומד לבות בבניה פרטית, לפני כשנה חתמתי על חוזה עם קבלן.
1. החברה שמולה חתמתי חוזה אינה חברה קבלנית ברשם הקבלנים וגם האדם שעומד בראש החברה אינו רשום כקבלן.
2. בעת חתימת החוזה לא היה סעיף של מתן ערבות בנקאית על כל תשלום שיועבר לקבלן (לפי חוק המכר) .
שאלותיי :
א. האם סעיף 1 מבטל חוזה.
ב. האם יש באפשרותי לדרוש (למרות שלא מופיע בחוזה) ערבות בנקאית על התשלומים שאעביר לו .
ג. האם הקבלן יכול להתחייב לרשום את החברה כקבלנית לאחר חתימת החוזה והאם מחייב על חתימת חוזה חדש .
1. החברה שמולה חתמתי חוזה אינה חברה קבלנית ברשם הקבלנים וגם האדם שעומד בראש החברה אינו רשום כקבלן.
2. בעת חתימת החוזה לא היה סעיף של מתן ערבות בנקאית על כל תשלום שיועבר לקבלן (לפי חוק המכר) .
שאלותיי :
א. האם סעיף 1 מבטל חוזה.
ב. האם יש באפשרותי לדרוש (למרות שלא מופיע בחוזה) ערבות בנקאית על התשלומים שאעביר לו .
ג. האם הקבלן יכול להתחייב לרשום את החברה כקבלנית לאחר חתימת החוזה והאם מחייב על חתימת חוזה חדש .
ערבויות חוק מכר
| עו"ד שרון עזרא
23/03/09
בעניין השאלה מיהו "מוכר" עליו חלה חובה למסור ערבויות חוק מכר- אנא עיין במאמר שפרסמתי באתר זה בעניין זה.
לגבי יתר השאלות, אנא פנה לייעוץ פרטני אצל עו"ד. הפורום איננו תחליף לייעוץ אישי
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לגבי יתר השאלות, אנא פנה לייעוץ פרטני אצל עו"ד. הפורום איננו תחליף לייעוץ אישי
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שיפוץ דירה
רוני
23/03/09
ברשותי דירה אשר אני משכיר אותה לדיירים לאחרונה הייתי צריך לבצע תיקון בתוך הדירה, לאחר שבעל המקצוע הגיע ונתן הצעת מחיר והחל לעבוד על חומרי הגלם הדייר לא הסכים שאותו בעל מקצוע יכנס לדירה לבד אלה רק אם אני יהיה איתו ( זוהי עבודה של כמה ימים ), האים לפי החוק אני חייב להיות איתו או שהדייר צריך להיות בדירה ( בלעדי )
בתודה מראש
בתודה מראש
אין חוק בעניין זה
| עו"ד שרון עזרא
23/03/09
לא ברור לי מדוע הדייר דורש שתהיה נוכח במקום.
זו החלטה ביניכם
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
זו החלטה ביניכם
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
