פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
משכירה דירה ויצאתי באמצע חוזה
אני
02/04/09
היי,
רציתי לדעת אם יש לי זכויות להפסיק לשלם לשוכר שלי,
אני יצאתי באמצע חוזה, והאופצייה היחידה שיש לי בחוזה הוא
או לשלם עד סוף החוזה, או למצוא דייר חלופי שמתאים לשוכר..
היו כמה אנשים מעוניינים להשכיר אבל השוכר משום סיבה בחר שלא מתאים לו וכו'...
אמר "אתה בלחץ על הכסף אני לא בלחץ|"
מה אני ניתן לעשות?אפשר לתבוע?להפסיק לשלם?
מה אפשר?כרגע יש יותר מידי כסף לסתם.
רציתי לדעת אם יש לי זכויות להפסיק לשלם לשוכר שלי,
אני יצאתי באמצע חוזה, והאופצייה היחידה שיש לי בחוזה הוא
או לשלם עד סוף החוזה, או למצוא דייר חלופי שמתאים לשוכר..
היו כמה אנשים מעוניינים להשכיר אבל השוכר משום סיבה בחר שלא מתאים לו וכו'...
אמר "אתה בלחץ על הכסף אני לא בלחץ|"
מה אני ניתן לעשות?אפשר לתבוע?להפסיק לשלם?
מה אפשר?כרגע יש יותר מידי כסף לסתם.
דייר חלופי
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/04/09
גולש נכבד,
שאלתך מתאימה יותר לפורום דיני חוזים אך אנסה להשיבך, מאחר והשאלה שבה ועולה במסגרת הפורום.
ראשית, אתה מתבלבל בין מושגים.
אתה השוכר ובעל הדירה הוא המשכיר.
לפי מה שאני מבין מדבריך, יש לך זכות חוזית למצוא שוכר חלופי שיבוא בנעליך. מנגד, יש למשכיר זכות שלא להסכים לזהות השוכר החלופי.
אתה מתאר מקרה בו המשכיר עומד על זכותו החוזית שלא בתום לב, שכן הוא פוסל באופן שרירותי שוכר חלופי שמצאת, ללא כל סיבה או נימוק.
אתה יכול לנסות להסביר למשכיר שהתנהגותו מהווה עמידה על זכות חוזית שלא בתום לב וגורמת לך נזקים כספיים.
ככל שהוא לא ישתכנע, יתכן ותוכל לפעול לביטול ההסכם ו/או לתבוע ממנו פיצויים.
זאת מומלץ לעשות רק לאחר התיעצות עם עו"ד באופן אישי שכן הפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי פרטני אלא במה למתן תשובות כלליות והכוונה כללית בלבד.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
שאלתך מתאימה יותר לפורום דיני חוזים אך אנסה להשיבך, מאחר והשאלה שבה ועולה במסגרת הפורום.
ראשית, אתה מתבלבל בין מושגים.
אתה השוכר ובעל הדירה הוא המשכיר.
לפי מה שאני מבין מדבריך, יש לך זכות חוזית למצוא שוכר חלופי שיבוא בנעליך. מנגד, יש למשכיר זכות שלא להסכים לזהות השוכר החלופי.
אתה מתאר מקרה בו המשכיר עומד על זכותו החוזית שלא בתום לב, שכן הוא פוסל באופן שרירותי שוכר חלופי שמצאת, ללא כל סיבה או נימוק.
אתה יכול לנסות להסביר למשכיר שהתנהגותו מהווה עמידה על זכות חוזית שלא בתום לב וגורמת לך נזקים כספיים.
ככל שהוא לא ישתכנע, יתכן ותוכל לפעול לביטול ההסכם ו/או לתבוע ממנו פיצויים.
זאת מומלץ לעשות רק לאחר התיעצות עם עו"ד באופן אישי שכן הפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי פרטני אלא במה למתן תשובות כלליות והכוונה כללית בלבד.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה מכר
@@@
02/04/09
שלום, 2 שאלות בבקשה:
1. על מי חל תשלום אגרת העברת זכויות בעלות בחברה המשכנת?
2. כאשר חותמים על חוזה המכר חותמים על 2 יפוי כח - מוכר וקונה- למוכר ישאר יפוי הכח של הקונה שבמידה והחוזה לא יוצא לפועל / מופר על ידי הקונה יש לו אפשרות למחוק את הערת האזהרה.
יפוי הכח שחותם עליו המוכר למה הוא נועד? להעברת הזכויות בשלב הסופי? נותנים אותו לב"כ הקונה / לקונה בשלב הסופי על מנת להעביר את הזכויות ? לאחר קבלת כל התמורה או שאפשר ששני הצדדים יבצעו את העברת הבעלות בנוכחותם מבלי להעביר יפוי כח?
תודה
1. על מי חל תשלום אגרת העברת זכויות בעלות בחברה המשכנת?
2. כאשר חותמים על חוזה המכר חותמים על 2 יפוי כח - מוכר וקונה- למוכר ישאר יפוי הכח של הקונה שבמידה והחוזה לא יוצא לפועל / מופר על ידי הקונה יש לו אפשרות למחוק את הערת האזהרה.
יפוי הכח שחותם עליו המוכר למה הוא נועד? להעברת הזכויות בשלב הסופי? נותנים אותו לב"כ הקונה / לקונה בשלב הסופי על מנת להעביר את הזכויות ? לאחר קבלת כל התמורה או שאפשר ששני הצדדים יבצעו את העברת הבעלות בנוכחותם מבלי להעביר יפוי כח?
תודה
חוזה מכר - התייחסות לשאלתך
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/04/09
1. אופן חלוקת התשלום לחברה משכנת נתונה למו"מ בין הצדדים. נראה כי הוגן לחלק שווה בשווה.
2. הצדדים יכולים בוודאי לבצע את העברת הזכויות בעצמם ללא יפוי כח. מטרת יפוי הכח של המוכר היא למצבים שהמוכר למשל מסרב לחתום על שטרות, נפטר חלילה, לא ניתן לאתר אותו וכיו"ב מקרים. כך למשל, יפוי כח בלתי חוזר תקף גם לאחר מות המוכר ומחייב את יורשיו, מנהלי עזבונו וכיו"ב.
2. הצדדים יכולים בוודאי לבצע את העברת הזכויות בעצמם ללא יפוי כח. מטרת יפוי הכח של המוכר היא למצבים שהמוכר למשל מסרב לחתום על שטרות, נפטר חלילה, לא ניתן לאתר אותו וכיו"ב מקרים. כך למשל, יפוי כח בלתי חוזר תקף גם לאחר מות המוכר ומחייב את יורשיו, מנהלי עזבונו וכיו"ב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף ביותר – שכר טרחת עו"ד למכר דירה מיורשים
מתייעץ
02/04/09
מדובר בכמה יורשים (חלקם בחו"ל). העו"ד מבקש 2.5% עבור ההסכם. האם אין זה גבוה מידי. האם הוא יכול לבקש עקרונית גם 3% והאם זה סביר בגלל המקרה הספציפי של ההסכם (יורשים)? בגלל היבטי המס השונים שיש עקב כך שהמוריש הוריש 2 דירות - שאחת מהן הם מוכרים?
נא תשובתכם הדחופה....
נא תשובתכם הדחופה....
שכ"ט עו"ד
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/04/09
איננו יכולים לחוות דעה על גובה שכ"ט עו"ד בעסקת מקרקעין מבלי לדעת את כל פרטי העסקה, הנכס, הצדדים לעסקה וכיו"ב.
כעקרון, אין הגבלה על גובה שכר הטרחה בעסקאות מקרקעין והתמחור משתנה מעסקה לעסקה, בהתאם למורכבותה, ומשתנה אף מעו"ד לעו"ד בהתאם למומחיותו.
ככל שאתה סבור שמדובר בשכ"ט גבוהה, רצוי כי תפנה לקבלת הצעות מחיר מעורכי דין נוספים. לשם כך, תוכל לנסות לפנות לייעוץ אישי – הדבר יטופל במערכת האתר
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
כעקרון, אין הגבלה על גובה שכר הטרחה בעסקאות מקרקעין והתמחור משתנה מעסקה לעסקה, בהתאם למורכבותה, ומשתנה אף מעו"ד לעו"ד בהתאם למומחיותו.
ככל שאתה סבור שמדובר בשכ"ט גבוהה, רצוי כי תפנה לקבלת הצעות מחיר מעורכי דין נוספים. לשם כך, תוכל לנסות לפנות לייעוץ אישי – הדבר יטופל במערכת האתר
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסנים בבניין משותף
הגר
02/04/09
שלום,
אנו גרים בבניין 8 קומות, 4 דירות בקומה , בבניין יש מחסנים האמורים
במקור לשרת את כל הדיירים כאשר כל קומה חולקת מחסן אחד, בפועל דיירים ותיקים השתלטו על המחסנים , דייר אחד למחסן והם אינם מוכנים לפנות ולחלוק במחסנים עם יתר הדיירים. מה גם שכולנו משלמים ארנונה גם על המחסנים. מה עושים? והאם אפשר לפתור את העניין בלי מלחמת עולם?
אנו גרים בבניין 8 קומות, 4 דירות בקומה , בבניין יש מחסנים האמורים
במקור לשרת את כל הדיירים כאשר כל קומה חולקת מחסן אחד, בפועל דיירים ותיקים השתלטו על המחסנים , דייר אחד למחסן והם אינם מוכנים לפנות ולחלוק במחסנים עם יתר הדיירים. מה גם שכולנו משלמים ארנונה גם על המחסנים. מה עושים? והאם אפשר לפתור את העניין בלי מלחמת עולם?
מחסנים בבית משותף
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/04/09
הגר שלום,
לא כל סכסוך חייב בהכרח להתפתח ל"מלחת עולם".
ראשית, בכדי לעמוד על זכויותיכם חשוב לבדוק ולברר מהן זכויותיכם המשפטיות במחסנים. זאת תוכלו לעשות על ידי בדיקת מסמכי רישום הבית המשותף לרבות התקנון המוסכם.
ככל שהנכם חברים באגודה לתרבות הדיור, תוכלו לנסות לערב את האגודה במחלוקת ויתכן ותקבלו סיוע משביע רצון.
בהעדר ברירה אחרת, תאלצו להגיש תביעה מנומקת למפקח על בתים משותפים שיתערב במחלוקת ויתן צווים שיפוטיים שיחייבו את כל הדיירים לנהוג ברכוש המשותף בהתאם לזכויותיהם וימנע מדיירים סוררים לעשות שימוש ייחודי ברכוש משותף.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
לא כל סכסוך חייב בהכרח להתפתח ל"מלחת עולם".
ראשית, בכדי לעמוד על זכויותיכם חשוב לבדוק ולברר מהן זכויותיכם המשפטיות במחסנים. זאת תוכלו לעשות על ידי בדיקת מסמכי רישום הבית המשותף לרבות התקנון המוסכם.
ככל שהנכם חברים באגודה לתרבות הדיור, תוכלו לנסות לערב את האגודה במחלוקת ויתכן ותקבלו סיוע משביע רצון.
בהעדר ברירה אחרת, תאלצו להגיש תביעה מנומקת למפקח על בתים משותפים שיתערב במחלוקת ויתן צווים שיפוטיים שיחייבו את כל הדיירים לנהוג ברכוש המשותף בהתאם לזכויותיהם וימנע מדיירים סוררים לעשות שימוש ייחודי ברכוש משותף.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושה
אנונימי
01/04/09
השאלה היא כזו.במצב בו ישנו מוריש שהוא לפי החוק נכה ב 100 אחוז מבחינה שיכלית לפי ביטוח לאומי.והאפוטרופוס עליו הוא אחיו(והוא גם עו"ד).במצב של צו ירושה .האם זה לא ניגוד אינטרסים שהאח יהא האפוטרופוס לעניין נכסיו?ומה קורה במצב של צו ירושה?את מי שואלים בעצם?
2.נניח שהמוריש קיבל את נכסיו מהאביו.והאב שם את האח שיהיה אפוטרופוס וינהל את ענייניו של המוגבל שיכלית...האם יתכן מצב דברים שבו המוגבל שיכלית לכאורה הינו הבעלים של נכסים וכספים כאלו או אחרים...אך בפועל יש התניה לעניין הבעלות הזו שמקרה של מוות בעצם הנכסים עוברים לאפוטרופוס??האם חוזה מתנה או ירושה יכול להיות מותנה בעניין כזה?
2.נניח שהמוריש קיבל את נכסיו מהאביו.והאב שם את האח שיהיה אפוטרופוס וינהל את ענייניו של המוגבל שיכלית...האם יתכן מצב דברים שבו המוגבל שיכלית לכאורה הינו הבעלים של נכסים וכספים כאלו או אחרים...אך בפועל יש התניה לעניין הבעלות הזו שמקרה של מוות בעצם הנכסים עוברים לאפוטרופוס??האם חוזה מתנה או ירושה יכול להיות מותנה בעניין כזה?
נא לפנות לפורום דיני משפחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
01/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מערכת חשמל לא תקינה בדירה מושכרת
יגאל
01/04/09
שלום רב,
אני שוכר דירה מזה כ 6 שנים בחוזה שנתי שאני מחדש מדי שנה .
גיל הדירה הוא למעלה מ -30 שנה .
לפני מספר ימים אירע קצר בלוח החשמל שבתוך הדירה. הזמנתי חשמלאי שתיקן תיקון זמני ואמר שכל מערכת החשמל בדירה לא תקינה .לטענתו החוטים דקים מדי והתחממו בתוך הלוח וכך נשרפו החוטים .שאלתי היא מה מחוייבות בעל הדירה ומה מחוייבות השוכר במקרה זה. האם חייבים לתקן זאת (בטיחות!) ואם כן מי צריך לשאת בתשלום לאור העובדה שהקצר לא נגרם כתוצאה של שימוש לקוי או רשלני מצדי כדייר, אלא מבלאי?
כמו כן בחוזה יש סעיף המחייב את בעל הדירה לשאת בהוצאות על תיקונים הנובעים מבלאי .
אודה לכם על תשובתכם,
יגאל.
אני שוכר דירה מזה כ 6 שנים בחוזה שנתי שאני מחדש מדי שנה .
גיל הדירה הוא למעלה מ -30 שנה .
לפני מספר ימים אירע קצר בלוח החשמל שבתוך הדירה. הזמנתי חשמלאי שתיקן תיקון זמני ואמר שכל מערכת החשמל בדירה לא תקינה .לטענתו החוטים דקים מדי והתחממו בתוך הלוח וכך נשרפו החוטים .שאלתי היא מה מחוייבות בעל הדירה ומה מחוייבות השוכר במקרה זה. האם חייבים לתקן זאת (בטיחות!) ואם כן מי צריך לשאת בתשלום לאור העובדה שהקצר לא נגרם כתוצאה של שימוש לקוי או רשלני מצדי כדייר, אלא מבלאי?
כמו כן בחוזה יש סעיף המחייב את בעל הדירה לשאת בהוצאות על תיקונים הנובעים מבלאי .
אודה לכם על תשובתכם,
יגאל.
התשובה בגוף השאלה - האחריות של המשכיר למממן את התיקון
עו"ד זהר ארד
מנהל
01/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מערכת חשמל לא תקינה בדירה מושכרת
יגאל
02/04/09
תודה לך על תשובתך .
א. אשמח לדעת האם אחריות זו של המשכיר הייתה חלה גם לולא הסעיף בחוזה המחייב את המשכיר לשאת בנזקי בלאי?
ב. אילו צעדים עומדים לרשותי לחייבו לבצע את התיקון ?
שוב תודה ,
יגאל
א. אשמח לדעת האם אחריות זו של המשכיר הייתה חלה גם לולא הסעיף בחוזה המחייב את המשכיר לשאת בנזקי בלאי?
ב. אילו צעדים עומדים לרשותי לחייבו לבצע את התיקון ?
שוב תודה ,
יגאל
מס שבח ליורשים עפ"י צוואה
רחל
01/04/09
שלום רב
ברצוני לדעת האם הנני זכאיתי לפטור מס שבח וזהו המקרה:
לאחר פטירתה של חמותי עפ"י צו ביהמ"ש הוחלט שהעזבון יחולק 50/50 בין בעלי ז"ל לבין גיסתי (אחותו הגדולה של בעלי ז"ל)
בבעלות חמותי ז"ל היתה דירה אשר טרם התבצעה מכירתה וחלוקת העזבון בין היורשים. בעלי נפטר ואני ירשתיו ע"פ חוק.
את דירתי מכרתי לפני שנה ולכן אינני זכאית לפטור הקלאסי אם ברצוני למכור נכס נוסף. בכל אופן ידוע לי כי יורשים זכאים לפטור שאינו קשור לאותו פטור קלאסי אך החוק קבוע כי רק היורשים זכאים לו ואילו אני אשת היורש שנפטר.
ברצוננו למכור עתה את הדירה וברצוני לדעת האם אהיה זכאית לקבלת פטור ממס השבח על הנכס שירש בעלי ונפטר (כמובן שמדובר על 50% לו אני זכאית שכן אחותו זכאית לפטור בלי קשר)
***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה
ברצוני לדעת האם הנני זכאיתי לפטור מס שבח וזהו המקרה:
לאחר פטירתה של חמותי עפ"י צו ביהמ"ש הוחלט שהעזבון יחולק 50/50 בין בעלי ז"ל לבין גיסתי (אחותו הגדולה של בעלי ז"ל)
בבעלות חמותי ז"ל היתה דירה אשר טרם התבצעה מכירתה וחלוקת העזבון בין היורשים. בעלי נפטר ואני ירשתיו ע"פ חוק.
את דירתי מכרתי לפני שנה ולכן אינני זכאית לפטור הקלאסי אם ברצוני למכור נכס נוסף. בכל אופן ידוע לי כי יורשים זכאים לפטור שאינו קשור לאותו פטור קלאסי אך החוק קבוע כי רק היורשים זכאים לו ואילו אני אשת היורש שנפטר.
ברצוננו למכור עתה את הדירה וברצוני לדעת האם אהיה זכאית לקבלת פטור ממס השבח על הנכס שירש בעלי ונפטר (כמובן שמדובר על 50% לו אני זכאית שכן אחותו זכאית לפטור בלי קשר)
***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה
זכאות לפטור ממס שבח בגין דירה שהתקבלה בירושה
עו"ד זהר ארד
מנהל
01/04/09
רחל שלום,
לפי הוראות סעיף 49(ב)(5) לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן לקבל פטור ממס שבח על דירה שנתקבלה בירושה באם מתקיימים כמה תנאים מצטברים:
1. הדירה הינה דירת מגורים מזכה.
2. המוכר הוא בן זוג של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש.
3. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
4. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
כעת תוכלי לבדוק אם את עומדת בתנאי החוק בכדי לבקש פטור לפי סעיף 49(ב)(5).
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
לפי הוראות סעיף 49(ב)(5) לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן לקבל פטור ממס שבח על דירה שנתקבלה בירושה באם מתקיימים כמה תנאים מצטברים:
1. הדירה הינה דירת מגורים מזכה.
2. המוכר הוא בן זוג של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש.
3. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
4. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
כעת תוכלי לבדוק אם את עומדת בתנאי החוק בכדי לבקש פטור לפי סעיף 49(ב)(5).
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ריבית פיגורים
אליאב
01/04/09
רכשנו דירה מקבלן איחרנו בתשלום האחרון ובשיחה טלפונית עם נציג הקבלן הוטח לנו כי לא תהיה ריבית פיגורים.לאחר שבוע ,ילמנו ועכשיו כשהגענו לקבל את המפתח נדרשנו לשלם ריבית פיגורים כתנאי לקבלת המפתח .שלמנו ונכנסו לדירה אך אנו מעוניניים לדעת אם ניתן לעשות משהו?
ניתן להגיש תביעה קטנה אך יהיה קשה להוכיח סיכום בע"פ
עו"ד זהר ארד
מנהל
01/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
מילי
01/04/09
אבי ואמי הם בעלי משק במושב שרשום על שם המינהל וגרים בו. אבי בעבר חתם ערבות ונושה שלא הגיע עמו להסדר חוב רשם הערת אזהרה על המשק. מה זה אומר בפועל? האם זה אומר שההורים לא יכולים להוריש את המשק לילדים? אני מעונינת לבנות בית בחלקה א' של המשק, האם נאלץ למכור את המשק כשהוריי ימותו בגלל הערת אזהרה?
חסרים פרטים
עו"ד זהר ארד
מנהל
01/04/09
חסרים פרטים רבים בכדי להשיבך נכונה.
בכל מקרה, אין מדובר בעניין של מה בכך אשר תשובה כזאת או אחרת בפורום תפתור.
העניין דורש טיפול משפטי אישי של עו"ד ויפה שעה אחת קודם.
בכל מקרה, אין מדובר בעניין של מה בכך אשר תשובה כזאת או אחרת בפורום תפתור.
העניין דורש טיפול משפטי אישי של עו"ד ויפה שעה אחת קודם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע לדיני הפקעות
מתעניין
01/04/09
שלום רב,
הציטוט הנ"ל לקוח מתוך מאמר שפורסם באתר "מאמרים" (שם מחבר איננו מופיע):
"חשוב לדעת שהרשויות זכאיות להפקיע עד 40 אחוז מהקרקע ללא תשלום תמורה, כך שבמידה שהופקעו יותר מ-40 אחוזים מנתח הקרקע שלכם (בתהליך הפקעה בודד, או במצטבר), אתם זכאים לתבוע פיצויים על כך!"
האם מוכר לכם פס"ד שתומך בכך?
ז"א-אם הפקיעה רשות 15% ואח"כ עוד 30% - האם ניתן לעשות "מצטבר" להפקעות ולומר כי מגיע פיצוי?
האם יש פס"ד שאומר זאת?
תודה
הציטוט הנ"ל לקוח מתוך מאמר שפורסם באתר "מאמרים" (שם מחבר איננו מופיע):
"חשוב לדעת שהרשויות זכאיות להפקיע עד 40 אחוז מהקרקע ללא תשלום תמורה, כך שבמידה שהופקעו יותר מ-40 אחוזים מנתח הקרקע שלכם (בתהליך הפקעה בודד, או במצטבר), אתם זכאים לתבוע פיצויים על כך!"
האם מוכר לכם פס"ד שתומך בכך?
ז"א-אם הפקיעה רשות 15% ואח"כ עוד 30% - האם ניתן לעשות "מצטבר" להפקעות ולומר כי מגיע פיצוי?
האם יש פס"ד שאומר זאת?
תודה
איננו עוסקים באיתור פסקי דין במסגרת הפורום
עו"ד זהר ארד
מנהל
01/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ראה ע"א 2274/06
ד
02/04/09
עיריית חולון נ' סרג' זימק.
עליון
מקווה שיתן לך מענה לשאלתך
עליון
מקווה שיתן לך מענה לשאלתך
גביית היטל כביש שלא כדין
זהר
01/04/09
שלום, אני בעלת קרקע בשרון. לפני כ 5 שנים דרשה המועצה תשלום היטל כביש עבור סלילה שלא בוצעה. רק לפני כשלושה חודשים נסלל הכביש הצמוד לקרקע. הסכום הנדרש גם מטורף. ביקשתי לנמק את גובה הסכום אך לא קיבלתי תגובה. האם ניתן לדרוש פירו וגם האם הם יכולים לגבות מלפני 5 שנים סלילה שנעשתה עכשיו?
על פניו ניתן לגבות את ההיטל. לגבי גובה ההיטל והשגה עליו, עליך לפנות לשמאי מקרקעין.
עו"ד זהר ארד
מנהל
01/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום ע"י שוברים לקבלן
אפי
01/04/09
שלום,
רכשתי דירה מקבלן. חתמנו על חוזה והכל.
הקבלן אמור לתת לי שוברים לתשלום בבנק.
מיום חתימת החוזה עברו כבר כשבוע וחצי ועד היום הם לא המציאו לי שובר לתשלום... דיברתי עם הקבלן ועם עוה"ד של הקבלן ואמרו לי שצריך להגיע בימים הקרובים מהבנק..
האם יש לי מה לדאוג?
האם יכול להיווצר מצב שהמדד עולה/יורד (התשלומים מוצמדים למדד תשומות הבניה) וזה ישפיע על התשלום הראשון שלי (שכמובן טרם
שילמתי כי לא קיבלתי שוברים..)?
אני מפחד שהמדד יעלה ואז התשלום יגדל ואני אדפק בגללם!
אשמח לשמוע ממבינים כיצד זה עובד.
תודה
רכשתי דירה מקבלן. חתמנו על חוזה והכל.
הקבלן אמור לתת לי שוברים לתשלום בבנק.
מיום חתימת החוזה עברו כבר כשבוע וחצי ועד היום הם לא המציאו לי שובר לתשלום... דיברתי עם הקבלן ועם עוה"ד של הקבלן ואמרו לי שצריך להגיע בימים הקרובים מהבנק..
האם יש לי מה לדאוג?
האם יכול להיווצר מצב שהמדד עולה/יורד (התשלומים מוצמדים למדד תשומות הבניה) וזה ישפיע על התשלום הראשון שלי (שכמובן טרם
שילמתי כי לא קיבלתי שוברים..)?
אני מפחד שהמדד יעלה ואז התשלום יגדל ואני אדפק בגללם!
אשמח לשמוע ממבינים כיצד זה עובד.
תודה
יש לבדוק את הוראות הסכם המכר עליו חתמת בכדי להשיב
עו"ד זהר ארד
מנהל
01/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת מכר – הצמדה למדד
שרית
31/03/09
שלום רב,
אני מוכרת דירה באפריל לפינוי בדצמבר. הסכום הוא שקלי והתשלומים מתחלקים כך:
25% בעת חתימה
50% כעבור חודשיים
25% בעת מפתח
המוכרים מתעקשים לא להצמיד למדד . כמה זה מקובל?
כמה נוכל להפסיד ומה ניתן לעשות ע"מ לא "לפוצץ " חוזה אך בכ"ז להגן על עצמי?
תודה
אני מוכרת דירה באפריל לפינוי בדצמבר. הסכום הוא שקלי והתשלומים מתחלקים כך:
25% בעת חתימה
50% כעבור חודשיים
25% בעת מפתח
המוכרים מתעקשים לא להצמיד למדד . כמה זה מקובל?
כמה נוכל להפסיד ומה ניתן לעשות ע"מ לא "לפוצץ " חוזה אך בכ"ז להגן על עצמי?
תודה
המשך
שרית
01/04/09
אם יש לי 80% מהסכום תוך חודשיים מהחוזה , האם אפשר להשאיר את ה20% הנותרים ללא הצמדה ? (כ-200 אלף ש"ח)
הצמדה למדד
| עו"ד שרון עזרא
01/04/09
שלום רב
מנגנון ההצמדה הוא פרי מו"מ. אך אחד לא יודע מה יהיה שיעור עליית המדד ומשכך לא ידוע מה יהי גובה ההפסד.
דרך אגב, מדד יכול גם לרדת..
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנגנון ההצמדה הוא פרי מו"מ. אך אחד לא יודע מה יהיה שיעור עליית המדד ומשכך לא ידוע מה יהי גובה ההפסד.
דרך אגב, מדד יכול גם לרדת..
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בית משותף – ועד בית
אזרח
31/03/09
בועד הבית נמצא אדם אחד הממלא את תפקידו היטב
למעט הצגת דוחות כספיים.
תאום פגישה עימו לא צלח לראות את הניירת לא צלחה.
כיצד ניתן להצטרף לועד?
האם צריך לכנס אסיפה? איזה רוב דרוש?
או מספיק להחתים את הדיירים על ההצטרפות?
או אולי צריך לעשות דברים נוספים?
למעט הצגת דוחות כספיים.
תאום פגישה עימו לא צלח לראות את הניירת לא צלחה.
כיצד ניתן להצטרף לועד?
האם צריך לכנס אסיפה? איזה רוב דרוש?
או מספיק להחתים את הדיירים על ההצטרפות?
או אולי צריך לעשות דברים נוספים?
החלפת ועד בית
עו"ד זהר ארד
מנהל
01/04/09
יש לכנס אסיפת דיירים כנדרש על פי דין ו/או תקנון הבית המשותף.
יש לציין בהזמנה כי על סדר היום באסיפת הדיירים - החלפת הועד הקיים.
באיספה מספיק רוב רגיל להחלפת הועד.
יש לציין בהזמנה כי על סדר היום באסיפת הדיירים - החלפת הועד הקיים.
באיספה מספיק רוב רגיל להחלפת הועד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עמלת עוד על עסקת רכישת דירה שלא בוצעה
אורית
31/03/09
שלום רב
עו"ד שייצג אותי בתהליך של הכנת הסכם לרכישת דירה דורש את שכר טרחתו למרות שכלל לא בוצעה העיסקה כייון שהמוכר נסוג מהעיסקה בדקה ה90.
האם הוא זכאי לדרוש את שכר טרחתו? במידה וכן - האם הוא זכאי למלוא השכר?
אני חשה שאינו זכאי למאום, כיוון שהוא מייצג אותי לשם חתימת חוזה וכלל לא נחתם החוזה.
אשמח לייעוץ בהקדם האפשרי.
עו"ד שייצג אותי בתהליך של הכנת הסכם לרכישת דירה דורש את שכר טרחתו למרות שכלל לא בוצעה העיסקה כייון שהמוכר נסוג מהעיסקה בדקה ה90.
האם הוא זכאי לדרוש את שכר טרחתו? במידה וכן - האם הוא זכאי למלוא השכר?
אני חשה שאינו זכאי למאום, כיוון שהוא מייצג אותי לשם חתימת חוזה וכלל לא נחתם החוזה.
אשמח לייעוץ בהקדם האפשרי.
שכ"ט בגין עסקה שלא בוצעה
| עו"ד שרון עזרא
01/04/09
אורית שלום
עוה"ד זכאי לשכר בגין עבודה שבוצעה על ידו. יחד עם זאת מקובל במקרים כאלו שהתשלום לא יהיה מלא. יש לנסות להגיע להסכמה לגבי תשלום חלקי, לפי חישוב של שעות עבודה, היקף עבודה שבוצעה עד כה וכד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
עוה"ד זכאי לשכר בגין עבודה שבוצעה על ידו. יחד עם זאת מקובל במקרים כאלו שהתשלום לא יהיה מלא. יש לנסות להגיע להסכמה לגבי תשלום חלקי, לפי חישוב של שעות עבודה, היקף עבודה שבוצעה עד כה וכד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
רכישת דירה
מיס די
30/03/09
בבעלותי דירה שהיא מושכרת. ירשתי חצי דירה, שאני גרה בה. את החצי השני, שירש אחי, אני רוכשת ממנו באילוץ, כדי למנוע פירוק. האם אני חייבת במס רכישה?
כן
| עו"ד שרון עזרא
31/03/09
היתכן שדירה בניין תהיה רשומה על מס' רב של חלקות
ש
30/03/09
האם יתכן שדירה הנמצאת בבניין בבית משותף רשומה כחלק ממספר חלקות בגוש אחד (כ-9 חלקות)? ואיזה אישור זכויות מבקשים במצב כזה? מדובר בחכירה מהוונת.
ככל הנראה טרם בוצעה פרצלציה ולכן המצב כזה
| עו"ד שרון עזרא
31/03/09
אישור זכויות צריך להתייחס לכל החלקות (אם כי בפועל לא תמיד זה כך)
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
רכישת גן ילדים
היתר לשימוש חורג
30/03/09
שלום אני מעוניין לרכוש את זכות השכירות בגן ילדים פועל הנמצא בשכונת מגורים, רציתי לדעת מהן הבדיקות שעליי לעשות על מנת לבדוק שהעסקה חוקית ותקנית או כדי להפכה לכזאת ובמיוחד רציתי לדעת האם אמור להיות היתר לשימוש חורג להפעלת הגן?
האם העובדה שהעסק עמד בחוק רישוי עסקים וקיבל רישיון מספיקה או שבנוסף יש צורך בהיתר לשימוש חורג ואם יש צורך, כיצד מגישים בקשה זו, לאן היא מוגשת ומהם הנימוקים הרלוונטיים ומהם הסיכויים לקבלת ההיתר?
תודה מראש
האם העובדה שהעסק עמד בחוק רישוי עסקים וקיבל רישיון מספיקה או שבנוסף יש צורך בהיתר לשימוש חורג ואם יש צורך, כיצד מגישים בקשה זו, לאן היא מוגשת ומהם הנימוקים הרלוונטיים ומהם הסיכויים לקבלת ההיתר?
תודה מראש
אנא פני לייעוץ אישי ופרטני אצל עו"ד
| עו"ד שרון עזרא
31/03/09
עזרה דחופה לגבי סגירת קניית דירה
דרור
30/03/09
אני מוכר דירה קטנה ברמת גן בסכום של 820,000 ש"ח
הקונה אמרה שיש באפשרותה לשלם לי 120,000ש"ח מזומן במעמד החוזה (31 במרץ)
עוד 400,000 בחודש יוני לסילוק המשכנתא(אחרי שהראתי שנשאר לי 360,000 לסלק) ועוד 300,000 באוקטובר ביום קבלת המפתח.
עד כאן הסכמנו על הכל.
העו"ד שלי אמרה לי ש300,000 ליום של המפתח זה הרבה מידי - בהתחשב בעובדה שאני מחפש דירה מעל מליון ש"ח, ולא אוכל לסגור מפתח לדירה חדשה כשיחסרו לי 300,000ש"ח.
אמרתי לעו"ד שלי שאין ברירה זה היכולת של הקונה ואם צריך אני אתנהל לפי המכירה.
יום לפני שהחלטנו לחתום החליטה העו"ד של הקונה שהיא רוצה שה120,000 הראשונים יעברו לכסות חלק מהמשכנתא ולא יועברו לידי.
העו"ד שלי לא הסכימה בשום אופן בהתחשב בעובדה שאני מחפש כרגע דירה וגם לא סילקתי משכנתא וגם אין לי כסף להתחלה.
מבקש את דעתכם המקצועית. כגורם ניטרלי.
תודה.
אציין שהדירה רשומה בטאבו ויש סעיף גם של הערת אזהרהלטובת הקונה - יום לאחר חתימת החוזה.
הקונה אמרה שיש באפשרותה לשלם לי 120,000ש"ח מזומן במעמד החוזה (31 במרץ)
עוד 400,000 בחודש יוני לסילוק המשכנתא(אחרי שהראתי שנשאר לי 360,000 לסלק) ועוד 300,000 באוקטובר ביום קבלת המפתח.
עד כאן הסכמנו על הכל.
העו"ד שלי אמרה לי ש300,000 ליום של המפתח זה הרבה מידי - בהתחשב בעובדה שאני מחפש דירה מעל מליון ש"ח, ולא אוכל לסגור מפתח לדירה חדשה כשיחסרו לי 300,000ש"ח.
אמרתי לעו"ד שלי שאין ברירה זה היכולת של הקונה ואם צריך אני אתנהל לפי המכירה.
יום לפני שהחלטנו לחתום החליטה העו"ד של הקונה שהיא רוצה שה120,000 הראשונים יעברו לכסות חלק מהמשכנתא ולא יועברו לידי.
העו"ד שלי לא הסכימה בשום אופן בהתחשב בעובדה שאני מחפש כרגע דירה וגם לא סילקתי משכנתא וגם אין לי כסף להתחלה.
מבקש את דעתכם המקצועית. כגורם ניטרלי.
תודה.
אציין שהדירה רשומה בטאבו ויש סעיף גם של הערת אזהרהלטובת הקונה - יום לאחר חתימת החוזה.
הסכם מכר
| עו"ד שרון עזרא
31/03/09
שלום רב
יש לבחון את מכלול תנאי ההסכם,האינטרסים שלך שני הצדדים, ובתוך כל זאת לשקלל את הצרכים המיוחדים של כל אחד. לא נוכל לעשות זאת במסגרת הפורום.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש לבחון את מכלול תנאי ההסכם,האינטרסים שלך שני הצדדים, ובתוך כל זאת לשקלל את הצרכים המיוחדים של כל אחד. לא נוכל לעשות זאת במסגרת הפורום.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שאלה קטנה לגבי ערעורים..
שאלת תם
30/03/09
שאלה קטנה - כמה זמן ניתן לערער על פסק דין מנהלי? אם בכלל יש הגבלת זמן
נא לפנות לפורום בתי משפט
| עו"ד שרון עזרא
31/03/09
חברת אחזקה
עופר
30/03/09
חברת האחזקה שאיתה הבנין מעוניין להתקשר מבטיחה ביטוח צד ג' רק החל מהחודש השלישי האם זה תקין?
הכל עניין של מו"מ
| עו"ד שרון עזרא
31/03/09
יש חשיבות גבוה לביטוח צד ג מיום הראשון.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
היתר בניה
דחוף!!!
30/03/09
האם נדרש היתר בניה להצבת שלט זמני (שלט גדול על קונסטרוקציה) או שמא צריך רק רישיון לשילוט?
תודה
תודה
אנא בדוק זאת בועדה המקומית
| עו"ד שרון עזרא
31/03/09
תגובה
ריקי
02/04/09
ע"פ הנתונים שנתת יש צורך בהיתר להצבת השלט (אבל רצוי לבדוק בועדה המקומית שלך!). לא נראה כי תדרש להיתר בניה על הקונסטרוקציה של השלט.
בכל מקרה-ממה שרשמת לא ברור היכן עומד השלט ולאיזה צורך (עסק וכדו') וגם בנוגע לכך יש לתת את הדעת.
בכל מקרה-ההמלצה היא לפנמות לועדה המקומית/עיריה ולבדוק בדיוק למקרה הספציפי.
בהצלחה
בכל מקרה-ממה שרשמת לא ברור היכן עומד השלט ולאיזה צורך (עסק וכדו') וגם בנוגע לכך יש לתת את הדעת.
בכל מקרה-ההמלצה היא לפנמות לועדה המקומית/עיריה ולבדוק בדיוק למקרה הספציפי.
בהצלחה
מינוי של נציגות לבית המשותף
דניאל
30/03/09
שלום רב,
בבניין המשותף שבו אני שוכר דירה, לא קיימת נציגות (ועד בית). למעשה הרוב פה שוכרים ובעלי הדירות מזניחים את העניין. כתוצאה, הבניין מוזנח.
האם אני, כשוכר, יכול לפנות למפקח על רישום המקרקעין ולבקש ממנו שימנה נציגות??
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
בבניין המשותף שבו אני שוכר דירה, לא קיימת נציגות (ועד בית). למעשה הרוב פה שוכרים ובעלי הדירות מזניחים את העניין. כתוצאה, הבניין מוזנח.
האם אני, כשוכר, יכול לפנות למפקח על רישום המקרקעין ולבקש ממנו שימנה נציגות??
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
הזכות הוא של בעל הבית
| עו"ד שרון עזרא
31/03/09
בעלי הזכויות בנכס רשאים לפנות למפקח שימנה
אפי
31/03/09
ז"א-בעלי הבית..
וועד בית שנוהג בכספים כבשלו
רותי לוי
30/03/09
אני גר בבנין בו 6 דיירים. וועד הבית נוהג בכספי הוועד כבשלו. לאחרונה הודיע כי בשל לכתו לטפל בענין של אי תשלום של אחד הדיירים, נאלץ ללכת לבית המשפט, שם לא מצא חניה והחנה את אכבו על המדרכה. כמובן שקיבל דוח בסך 500 ש"ח ולקח את הכסף מקופת הבנין שנמצאת בשליטתו וזאת בתמיכה של 4 מהדיירים חבריו כולל אותו. אנו שני דיירים המתנגדים לזה, מה ניתן לעשות?
דוח חניה לועד הבית
| עו"ד שרון עזרא
31/03/09
העובדה כי נציג ועד הבית הלך לבית משפט לא מקנה לו זכות להפר את חוקי התעבורה.
אם לא כל הדיירים מסכימים לממן הדוח, לדעתי הוא איננו יכול לגבות אותו מכספי הועד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אם לא כל הדיירים מסכימים לממן הדוח, לדעתי הוא איננו יכול לגבות אותו מכספי הועד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
פרצלציה או רישום בית משותף
רועי
29/03/09
שטח של דונם, ממוספר גוש וחלקה בשלמותו מחולק לשלושה חלקים (ללא מספור תת חלקה) חלק א חזית 480 מ"ר, חלק ב עורפי 500 מ"ר, חלק ג צידי כ20 מ"ר.
חלק א וחלק ב רשומים בטאבו (2 משפחות) חלק ג' מופקע משמש שביל גישה מהרחוב לחלק ב (זיקת הנאה לשני החלקים) שני החלקים בחכירה לדורות.
בעלים רשומים של חלק א זוג נשוי (לכל אחד 1/2). בעלים רשומים של חלק ב שלושה אחים (לכל אחד 1/3).
שלושת האחים בנו מבנה בעל 3 יחידות דיור וכעת 2 מהם מעוניינים למכור את חלקם בנכס.
האם יש צורך לבצע פרצלציה של כל החלקה מחדש (מה שנציג חלק ב דורש מנציג חלק א) או ניתן לבטל את "השותפות" בחלק ב ולהכריז על הבניין בית משותף?
חלק א וחלק ב רשומים בטאבו (2 משפחות) חלק ג' מופקע משמש שביל גישה מהרחוב לחלק ב (זיקת הנאה לשני החלקים) שני החלקים בחכירה לדורות.
בעלים רשומים של חלק א זוג נשוי (לכל אחד 1/2). בעלים רשומים של חלק ב שלושה אחים (לכל אחד 1/3).
שלושת האחים בנו מבנה בעל 3 יחידות דיור וכעת 2 מהם מעוניינים למכור את חלקם בנכס.
האם יש צורך לבצע פרצלציה של כל החלקה מחדש (מה שנציג חלק ב דורש מנציג חלק א) או ניתן לבטל את "השותפות" בחלק ב ולהכריז על הבניין בית משותף?
פרצליה או רישום בית משותף
| עו"ד שרון עזרא
31/03/09
ההכרעה בין פרצלציה או רישום בית משותף תלויה קודם כל בהוראות התב"ע בעניין זה.
אנא פנו לעו"ד שיבחן עבורכם שאלה זו, ויטפל בה באחד משני האופנים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אנא פנו לעו"ד שיבחן עבורכם שאלה זו, ויטפל בה באחד משני האופנים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
