פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בניין משותף
אבי
18/04/09
שלום
בבניין משותף יש חנייה מתחת לגינה של אחד הדיירים
ויש שם נזילה מים גדולה דרך ריצפת הגן שהיא גם
תקרת החניה.
החנייה רשומה בטבו על חלק מהדיירים,
מהנדס בדק וקבע שצריך להשקיע כסף רב לתיקון המפגע
אך לא קבע מי צריך לשלם . הבניין הוא למעלה מ7 שנים
הנזילה התחילה לאחר שנתיים מבניית הבניין אך לא נעשה כלום
מבחינה משפטית יש את חוות הדעת של המהנדס בתאריך שלפני
7 השנים.
הבעייה היא גם נזק שעלול להגרם ליסודות הבית
לפי 2 דוחות של מהנדסים . מה הפתרון
בתודה מראש
בבניין משותף יש חנייה מתחת לגינה של אחד הדיירים
ויש שם נזילה מים גדולה דרך ריצפת הגן שהיא גם
תקרת החניה.
החנייה רשומה בטבו על חלק מהדיירים,
מהנדס בדק וקבע שצריך להשקיע כסף רב לתיקון המפגע
אך לא קבע מי צריך לשלם . הבניין הוא למעלה מ7 שנים
הנזילה התחילה לאחר שנתיים מבניית הבניין אך לא נעשה כלום
מבחינה משפטית יש את חוות הדעת של המהנדס בתאריך שלפני
7 השנים.
הבעייה היא גם נזק שעלול להגרם ליסודות הבית
לפי 2 דוחות של מהנדסים . מה הפתרון
בתודה מראש
בניין משותף
ד.קובי
18/04/09
שלום, צריך לבדוק את הנזילה ע"י בעל מקצוע שיקבע בדיוק היכן הנזילה, במידה ומדובר בצינור השייך לדירת הגן, אזי בעל הדירה אמור לתקן זאת, לחילופין הנזילה היא מצינור ראשי השייך לכלל הבניין התיקון ישלם ועד הבניין. בדרך כלל יש ביטוח דירה שאותו צריך לבדוק עם בעל דירת בגן. בהצלחה.
מחיר חלקת קבר
בן יתום
17/04/09
מדוע מפורסם שמחיר חלקת קבר בחיפה הוא מקסימום כ- 12 אלף שח ואילו חברה קדישא גובים למעלה מ- 25 אלף שח?? האם ניתן לעשות משהו עם זה (לקבל החזר) ?
השאלה לא קשורה לפורום
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העלאת שכ"ד ללא הודעה מוקדמת
אלי
17/04/09
שלום לחברי הפורום,אני גר בשכירות, החוזה אמור להסתיים בעוד מס' ימים. בעל הדירה יצר איתי קשר לפני כמה ימים והודיה על כוונתו להעלות את שכ"ד לשנה הבאה בכ-25%. במידה ולא אסכים למחיר זה הוא מוכן לחתום על חוזה ל-3 חודשים אך במחיר גבוה בכ-35% מהסכום שאני משלם כעת. האם לא חלה על בעל הדירה חובה להודיע מבעוד מועד על כוונתו להעלות בצורה משמעותית את שכר הדירה, כפי שחלה עלי חובה להודיע לו על כוונתי לעזוב את הדירה בתום תקופת החוזה בטווח של 3 חודשים?
סיום חוזה שכירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/04/09
אלי שלום,
ככל שהחוזה מסתיים ואין לך אופציה (חוזית) להאריך אותו בשנה נוספת, אזי "הכל פתוח", ובעל הדירה אכן יכול לדרוש העלאה בשכ"ד, בבחינת תרצה - תשלם, לא תרצה - תחפש דירה אחרת.
בהעדר הוראה מפורשת בחוזה, בעל הדירה אינו מחוייב להודיע לך מראש על רצונו לעלות את שכר הדירה (על אף שהיה זה הוגן אם אכן היה עושה זאת).
אתה כמובן יכול לטעון שמשתיקתו של המשכיר הבנת שהחוזה מתארך באותם תנאים, אך טענה זאת לא בהכרח תתקבל. הרי גם אתה המתנת בחוסר מעש עד לתום החוזה והמשכיר יוכל לטעון שהוא הבין מכך שאתה מפנה את הדירה בתום התקופה החוזית.
אם היית טורח לפנות למשכיר לפני מספר חודשים, ודאי יכולת לכלכל צעדיך מראש. בברכה,
זהר ארד, עו"ד
ככל שהחוזה מסתיים ואין לך אופציה (חוזית) להאריך אותו בשנה נוספת, אזי "הכל פתוח", ובעל הדירה אכן יכול לדרוש העלאה בשכ"ד, בבחינת תרצה - תשלם, לא תרצה - תחפש דירה אחרת.
בהעדר הוראה מפורשת בחוזה, בעל הדירה אינו מחוייב להודיע לך מראש על רצונו לעלות את שכר הדירה (על אף שהיה זה הוגן אם אכן היה עושה זאת).
אתה כמובן יכול לטעון שמשתיקתו של המשכיר הבנת שהחוזה מתארך באותם תנאים, אך טענה זאת לא בהכרח תתקבל. הרי גם אתה המתנת בחוסר מעש עד לתום החוזה והמשכיר יוכל לטעון שהוא הבין מכך שאתה מפנה את הדירה בתום התקופה החוזית.
אם היית טורח לפנות למשכיר לפני מספר חודשים, ודאי יכולת לכלכל צעדיך מראש. בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לעניין אי התאמה
שני
17/04/09
חוק המכר, ס' 11-18:
מתי אי ההאתמה נבדקת?
האם רק במסירת הממכר?
או שמא גם מועד הכריתה/ מועד הבדיקה?
מתי אי ההאתמה נבדקת?
האם רק במסירת הממכר?
או שמא גם מועד הכריתה/ מועד הבדיקה?
רצוי לבדוק אי התאמות בעת קבלת הדירה ולציינן בפרוטוקול המסירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוצים במבנה דו משפחתי
אפיר
16/04/09
ברשותי בית פרטי (דו משפחתי) לאחר רכישת הבית נרכש הדו הצמוד עלי ע"י בעלים חדשים והחל לעבור שיפוץ מסיבי שארך שנה וכלל שינוי יסודי במבנה הבית(חיצוני ופנימי) כולל חפירת מרתף.מאז ניסת השכנים החדשים הרעשים מאוד חזקים מהבית שצמוד (יש לנו קיר משותף גדול לאורך כל הסלון ועוד)ונשמעים כאילו האנשים חיים בתוך הבית שלי. מיותר לציין כי השכן החדש לא טרח לבקש אישור לשינויים שנעשו ממני.
מה הן סכויותי על פי חוק במקרה הזה?
תודה
מה הן סכויותי על פי חוק במקרה הזה?
תודה
חסרים פרטים בכדי להשיב ובכל מקרה השאלה לא ברורה
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה דחופה
מתייעץ
16/04/09
במקרה שלי מדובר בירושה של דירה שהתקבלה מבת זוג ולאחר שנתיים קנה דירה נוספת. היום הוא מוכר את הדירה שבירושה. מה הדין אודות דיני מס? האם סעיף 49 ב (5) חלה במקרה זה או לא? ומה הדרך לקבלת פטור ממס שבח? ואם המוכר (היורש) ישתמש בזכות שלו המוקנית לו פעם ב - 4 שנים, האם זו עילה לפטור?
נא עזרתכם הדחופה!
נא עזרתכם הדחופה!
תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/04/09
השאלה לא כל כך מובנת.
אם אתה עומד בקריטריונים של סעיף 49(ב)(5) אז ניתן לבקש ולקבל פטור לפי סעיף זה.
אם אתה עומד בקריטריונים של סעיף 49(ב)(1), קרי לא מכרת דירה בארבע שנים האחרונות, אז ניתן לבקש ולקבל פטור לפי סעיף זה.
מובן שרצוי תחילה לבדוק אפשרות לקבלת פטור לפי סעיף 49(ב)(5), מאחר ומדובר בפטור ספציפי, שאינו "שורף" את הפטור לפי סעיף 49(ב)(1).
להלן הקריטריונים לגבי דירה שהתקבלה בירושה.
לפי הוראות סעיף 49(ב)(5) לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן לקבל פטור ממס שבח על דירה שנתקבלה בירושה באם מתקיימים כמה תנאים מצטברים:
1. הדירה הינה דירת מגורים מזכה.
2. המוכר הוא בן זוג של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש.
3. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
4. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
כעת תוכל לבדוק אם אתה (והדירה הנמכרת) עומדים בתנאי החוק בכדי לבקש פטור לפי סעיף 49(ב)(5).
בהצלחה!
אם אתה עומד בקריטריונים של סעיף 49(ב)(5) אז ניתן לבקש ולקבל פטור לפי סעיף זה.
אם אתה עומד בקריטריונים של סעיף 49(ב)(1), קרי לא מכרת דירה בארבע שנים האחרונות, אז ניתן לבקש ולקבל פטור לפי סעיף זה.
מובן שרצוי תחילה לבדוק אפשרות לקבלת פטור לפי סעיף 49(ב)(5), מאחר ומדובר בפטור ספציפי, שאינו "שורף" את הפטור לפי סעיף 49(ב)(1).
להלן הקריטריונים לגבי דירה שהתקבלה בירושה.
לפי הוראות סעיף 49(ב)(5) לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן לקבל פטור ממס שבח על דירה שנתקבלה בירושה באם מתקיימים כמה תנאים מצטברים:
1. הדירה הינה דירת מגורים מזכה.
2. המוכר הוא בן זוג של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש.
3. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
4. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
כעת תוכל לבדוק אם אתה (והדירה הנמכרת) עומדים בתנאי החוק בכדי לבקש פטור לפי סעיף 49(ב)(5).
בהצלחה!
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה לפינוי מושכר
יעקב
16/04/09
לאיזה בית משפט מגישים תביעה לפינוי מושכר,
והאם נדרש לשם כך עו"ד?
והאם נדרש לשם כך עו"ד?
נא לפנות לפורום בתי משפט
עו"ד זהר ארד
מנהל
16/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לא ידעתי שבדירה שנייה צריך לשלם מס רכש 3.5%
אלי
16/04/09
שלום רב! לי דירה,קניתי דירה שנייה ערכה 430 אלף ש"ח, לא ידעתי על
המס רכש, לאחר חודשיים מכרתי הדירה הנ"ל בטרם שולם המס,הדירה
בהערת אזהרה על שמי מה עליי לעשות בכדי לא לשלם את המס,
כי יצאתי בהפסד מכול העיסקה הזו,האם יש אפשרות להעביר בטאבו
על שם הקונה החדש? מה הצוות המקצועי יכול להציע לי,תודה מראש
המס רכש, לאחר חודשיים מכרתי הדירה הנ"ל בטרם שולם המס,הדירה
בהערת אזהרה על שמי מה עליי לעשות בכדי לא לשלם את המס,
כי יצאתי בהפסד מכול העיסקה הזו,האם יש אפשרות להעביר בטאבו
על שם הקונה החדש? מה הצוות המקצועי יכול להציע לי,תודה מראש
אי תשלום מס רכישה
עו"ד זהר ארד
מנהל
16/04/09
כפי שאי ידיעת החוק אינה פוטרת מעונש, אי ידיעה אף אינה פוטרת מתשלום מס.
ללא תשלום מס הרכישה לא תוכל להשלים את רישום הדירה על שמך ולא ע"ש הקונה שרכש ממך.
בנוסף, ככל שהעסקה דווחה כדין, החוב שלך צובר ריביות וקנסות ובשלב כלשהו, רשות המס תפעל לגבות את החוב בין היתר באמצעות הטלת עיקולים על הדירה.
ללא תשלום מס הרכישה לא תוכל להשלים את רישום הדירה על שמך ולא ע"ש הקונה שרכש ממך.
בנוסף, ככל שהעסקה דווחה כדין, החוב שלך צובר ריביות וקנסות ובשלב כלשהו, רשות המס תפעל לגבות את החוב בין היתר באמצעות הטלת עיקולים על הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
בני
16/04/09
אהלן ! יש לי שאלה בנוגע למס רכישה, אני ואבי רוצים לקנות דירה להשקעה ועומדת בפנינו דילמה לאבי יש כבר דירה אחת והיינו רוצים להימנע מלשלם מס רכישה על דירה שנייה, עכשיו לא ברור לי עם הדירה להשקעה תהייה רשומה על השם שלי לא נצטרך לשלם מס רכישה?( אין לי בעלות על דירה אחרת כרגע) או שאנחנו נחשבים לתא משפחתי או משהו כזה(אני בן 22)?... תודה
תא משפחתי - עד גיל 18
עו"ד זהר ארד
מנהל
16/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השבת צ'קים מידי המשכיר
שוכר
16/04/09
כיצד ניתן להשיב צ'קים שהיו מיועדים לתשלום שכירות וכמו כן שטר חוב שנמצאים בידי המשכיר, לאחר שהשוכרים כבר לא נמצאים בדירה? מה האמצעי החוקי למצב זה?
שיקים ששולמו מראש
עו"ד זהר ארד
מנהל
16/04/09
השאלה אינה קשורה לפורום אך אנס לתת לך כיוון.
ככל שהשיקים הינם למוטב בלבד, וככל שיש עילה חוקית לכך על פי דין הוא הסכם, יתכן שניתן להורות לבנק על ביטול השיקים.
בעניין זה אנא פנה לפורום דיני בנקאות.
לגבי שטר החוב, בכדי לממשו יש להגישו לביצוע ללשכת ההוצאה לפועל. ככל שהמשכיר יגיש את השטר לביצו, תוכל להגיש התנגדות לביצוע שטר.
בעניין זה אנא פנה לפורום ההוצאה לפועל.
ככל שהשיקים הינם למוטב בלבד, וככל שיש עילה חוקית לכך על פי דין הוא הסכם, יתכן שניתן להורות לבנק על ביטול השיקים.
בעניין זה אנא פנה לפורום דיני בנקאות.
לגבי שטר החוב, בכדי לממשו יש להגישו לביצוע ללשכת ההוצאה לפועל. ככל שהמשכיר יגיש את השטר לביצו, תוכל להגיש התנגדות לביצוע שטר.
בעניין זה אנא פנה לפורום ההוצאה לפועל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה המצויה בהסכם בלעדיות על סמך שמועה
רועי
15/04/09
שלום רב,
נודע לי על דירה המוצעת למכירה דרך חברים. הדירה משווקת בבלעדיות ע"י מתווך. האם אני חייב לפנות למתווך או שאני יכול להגיע באופן עצמאי לדירה ולרכוש אותה??
בברכה,
רועי
נודע לי על דירה המוצעת למכירה דרך חברים. הדירה משווקת בבלעדיות ע"י מתווך. האם אני חייב לפנות למתווך או שאני יכול להגיע באופן עצמאי לדירה ולרכוש אותה??
בברכה,
רועי
הבלעדיות מחייבת את המוכר ולא את הקונה
עו"ד זהר ארד
מנהל
16/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכיר שמסרב להשיב את יתרת הצ'קים של השוכר ושטר חוב
שוכר
15/04/09
יש לי שאלה חשובה,
כיצד ניתן להשיב לידינו בצורה חוקית צ'קים עתידיים ושטר חוב שנמצאים בידי המשכיר, וזאת לאחר שפינינו את הדירה שלהם?
הם מסוכסכים עימנו ומסרבים להשיב לנו את יתרת הצ'קים ולקחת את המפתח שלהם שנמצא ברשותנו, למרות שהודענו להם חד משמעית על את תאריך הפינוי שלנו. אנחנו נמצאים באמצע חוזה ופיננו את הדירה ע"פ תנאי החוזה
כיצד ניתן להשיב לידינו בצורה חוקית צ'קים עתידיים ושטר חוב שנמצאים בידי המשכיר, וזאת לאחר שפינינו את הדירה שלהם?
הם מסוכסכים עימנו ומסרבים להשיב לנו את יתרת הצ'קים ולקחת את המפתח שלהם שנמצא ברשותנו, למרות שהודענו להם חד משמעית על את תאריך הפינוי שלנו. אנחנו נמצאים באמצע חוזה ופיננו את הדירה ע"פ תנאי החוזה
ניתנה תשובה לעיל
עו"ד זהר ארד
מנהל
16/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלומי היוון
דוד
15/04/09
יש דירת מגורים שרשומה על שם אבא שלי ולאחר מותו האם עדיין צריך להמשיך לשלם דמי היוון למינהל ??
מכוון שאימי ממשיכה להיתגורר ועוד 2 אחים קטנים
תודה ושיהיה חג פסח כשר ושמח לכם
מכוון שאימי ממשיכה להיתגורר ועוד 2 אחים קטנים
תודה ושיהיה חג פסח כשר ושמח לכם
יש להמשיך ולשלם ובמקביל לפעול להעברת הזכויות בדירה ליורשים על פי דין או על פי צוואה
עו"ד זהר ארד
מנהל
15/04/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פריצה לבית בשכירות
טל
14/04/09
האם השוכר או המשכיר חייבים בתשלום עבור חלון שנפרץ ע"י גנבים שפרצו לבית בשכירות
חלון שבור בדירה מושכרת
עו"ד זהר ארד
מנהל
15/04/09
ראשית, יש לבדוק אם יש לכך התייחסות בהסכם השכירות. בהעדר התייחסות מפורשת הדבר נתון לפרשנות. לעניות דעתי, החובה על השוכר לתקן את החלון ולא על המשכיר, שכן לא מדובר בפגם הנובע מבלאי סביר אלא מפעולה מכוונת של צד שלישי. לרוב, על השוכר מוטלת האחריות לבטח את תכולת המושכר, בין היתר כנגד פריצות ונזק שנגרם בעקבותן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות לשינוי הדעת
ליאת
13/04/09
אני ואחי ירשנו ביחד דירה . הצעתי לו לקנות את חלקי
בסכום מסויים והוא הסכים . ושלח מכתב לעו"ד שלי . האם יש
בשליחת המכתב התחייבות שלו והיא כמו חוזה חתום או האם הוא ראשי לשנות את
דעתו ?
בסכום מסויים והוא הסכים . ושלח מכתב לעו"ד שלי . האם יש
בשליחת המכתב התחייבות שלו והיא כמו חוזה חתום או האם הוא ראשי לשנות את
דעתו ?
עסקה במקרקעין
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
אם המכתב כמוהו כ"זכרון דברים" והינו מפורט מספיק, ייתכן שניתן לראות בכך משום חוזה מחייב שאחיך לא יכול לחזור בו. אם מבחינה משפטית אין כך הדבר, אזי לא די במכתב, העסקה לא השתכללה, ועד אשר לא יחתם החוזה- אחיך יכול להתחרט.
יש לפיכך לעיין בנוסח המכתב ותוכנו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש לפיכך לעיין בנוסח המכתב ותוכנו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מכירת חלק בנכס
ליאת
13/04/09
ירשתי דירה אם אחי . והוא החליט לקנות את חלקי בדירה
משום שאני מסוכסכת איתו אין ברצוני לפגוש אותו . האם יש
אפשרות לבצע את "העסקה" בלי שאצטרך לפגוש אותן או אף
לנסוע לעיר בה הוא מתגורר? האם עליי לשכור עו"ד גם?
***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה
משום שאני מסוכסכת איתו אין ברצוני לפגוש אותו . האם יש
אפשרות לבצע את "העסקה" בלי שאצטרך לפגוש אותן או אף
לנסוע לעיר בה הוא מתגורר? האם עליי לשכור עו"ד גם?
***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה
אכן ניתן
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
ניתן לבצע העסקה מבלי שתצטרכו להיפגש. כמו בכל עסקה, עליך לשכור שירותי עו"ד, בוודאי מקום שמישהו צריך "לתווך" ביניכם בכל הקשור לעסקה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
פינוי שוכר
ענבל
13/04/09
השכרתי דירתי לאשה לצורך מגורים באמצעות משרד תיווך שטען ליושרה של השוכרת . בדיעבד, נסתבר שהשוכרת הפכה את הדירה למכון ליווי ומארחת גברים . כיצד ניתן לנהוג במקרה זה, האם זו עילה לפינוי השוכרת ? כמו כן , האם העובדה שאני כבעלת הדירה מעוניינת לחזור להתגורר בדירה - מהווה עילה לפינויה מהשוכרת ?
*הערת מערכת: לקריאה נוספת אודות השכרת דירה
*הערת מערכת: לקריאה נוספת אודות השכרת דירה
פינוי שוכרת
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
אם השכרת דירה למטרת מגורים ובפעול נעשה בו שימוש למטרה אחרת, יש לך עילת תביעה לפינוי מהדירה. רצונך לשוב לדירה אינה עילה, אא"כ קבעתם זאת מפורשות בחוזה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שאלה מעניינית "תביעה לפינוי מושכר"
אלון
13/04/09
האם ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר רק לצורך פינויו של שוכר מהדירה. או שניתן להגיש תובענה שכזו גם לצורך פינוי שוכר משטח חקלאי
(לאחר שנגמרה תקופת השכירות) ?
(לאחר שנגמרה תקופת השכירות) ?
אפשר להגיש גם תביעת פינוי כזו
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
יש לי בעיה עם שוכרים
חגית
13/04/09
שלום רב, יש לי בעיה עם משכירים הגרים בדירתי.הם רוצים לממש את האופציה אך לא מעוניינים לשלם את הסכום החדש שאנו דורשים. טענתם היא שהאופציה הינה שנת מגורים נוספת עם אותם תנאים בדיוק כמו השנה הראשונה כולל מחיר השכירות. כמו כן הם טוענים כי אינם חייבים לחתום על נספח הארכת החוזה מכיוון שהאופציה כבר קיימת להם. מה עושים?
אופציה
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
שלום רב
1. אם האופציה קיימת בחוזה, אכן אין צורך בחתימת נספח/חוזה נוסף- אא"כ קבעתם משהו שהוא שונה מהחוזה עצמו.
2. לגבי התנאים בתקופת האופציה- היה עליכם לסכם זאת מראש, ולא ברור לי מה קבעתם בחוזה לעניין דמי השכירות. אם לא נאמר כלום, סביר להניח כי השוכר יטען כי למעשה מדובר באותם תנאים, קרי אין לכם זכאות להעלות את דמי השכירות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
1. אם האופציה קיימת בחוזה, אכן אין צורך בחתימת נספח/חוזה נוסף- אא"כ קבעתם משהו שהוא שונה מהחוזה עצמו.
2. לגבי התנאים בתקופת האופציה- היה עליכם לסכם זאת מראש, ולא ברור לי מה קבעתם בחוזה לעניין דמי השכירות. אם לא נאמר כלום, סביר להניח כי השוכר יטען כי למעשה מדובר באותם תנאים, קרי אין לכם זכאות להעלות את דמי השכירות.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מערכות בבנין,המשותפות לעוד בנין בפרויקט שטרם הוקם
עמוס
13/04/09
פרוייקט המתוכנן לשני בניינים. האחד הוקם, הקמת הבניין השני מתעכבת. בחניון שהוקם קיימות חניות רבות - מעבר לנדרש כיום. מתוכננות בו חניות גם לבניין המעותד. תאורת החניון יקרה בשל גודלו.
מה המחויבות של הקבלן/החברה המשכנת לעלות הארת החניון, שחלה היום בלעדית על דיירי הבניין הקיים? מה לגבי מערכות אחרות בחניון שתחזוקתן כיום אינה מתחלקת עם הדיירים של הבניין המתוכנן, כגון בדיקה שנתית של עמדות הכיבוי ו/או עלויות תיקון של השער החשמלי?
ומה הדין של עלויות טיפול במערכות אחרות בבניין אם יתברר כי בסופו של דבר הן יהיו גם בשימוש מהבניין השני (נניח גנרטור?)?
בחוזה עם החברה ההתיחסות היחידה לנושא הינה שחניוני הבניין ישמשו בעתיד גם את הבניין השני. עדיין, תאורת החניון מאד יקרה ובוודאי שכשיוקם הבניין השני הוא יישא בנטל הכספי, אך מה מחויבות הקבלן לכך כעת, כל עוד הבניין השני טרם הוקם?
מה המחויבות של הקבלן/החברה המשכנת לעלות הארת החניון, שחלה היום בלעדית על דיירי הבניין הקיים? מה לגבי מערכות אחרות בחניון שתחזוקתן כיום אינה מתחלקת עם הדיירים של הבניין המתוכנן, כגון בדיקה שנתית של עמדות הכיבוי ו/או עלויות תיקון של השער החשמלי?
ומה הדין של עלויות טיפול במערכות אחרות בבניין אם יתברר כי בסופו של דבר הן יהיו גם בשימוש מהבניין השני (נניח גנרטור?)?
בחוזה עם החברה ההתיחסות היחידה לנושא הינה שחניוני הבניין ישמשו בעתיד גם את הבניין השני. עדיין, תאורת החניון מאד יקרה ובוודאי שכשיוקם הבניין השני הוא יישא בנטל הכספי, אך מה מחויבות הקבלן לכך כעת, כל עוד הבניין השני טרם הוקם?
הוצאות תאורה
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
שלום רב
נקודת המוצא הראשונה היא החוזה. בנוסף, יש לבדוק האם ניתן לכמת מה החלק היחסי של דיירי הבניין לעומת כלל ההוצאה, כך שהדיירים יישאו בחלק יחסי והיתר יוטל על הקבלן. ניתן אולי להקיש ממקרים בהם הקבלן מחוייב בתשלומים כגון ארנונה בגין דירות שטרם נמכרו על ידו, ובאופן דומה לחייבו לשאלת בהוצאות של חלק מהפרוייקט.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
נקודת המוצא הראשונה היא החוזה. בנוסף, יש לבדוק האם ניתן לכמת מה החלק היחסי של דיירי הבניין לעומת כלל ההוצאה, כך שהדיירים יישאו בחלק יחסי והיתר יוטל על הקבלן. ניתן אולי להקיש ממקרים בהם הקבלן מחוייב בתשלומים כגון ארנונה בגין דירות שטרם נמכרו על ידו, ובאופן דומה לחייבו לשאלת בהוצאות של חלק מהפרוייקט.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לגור בקרוואן נייד
שחר צ
13/04/09
שלום רב, הייתי מעוניין לדעת מה החוק אומר לגבי מגורים קבועים בקרוואן נייד. חיפשתי הרבה באינטרנט למצוא אינפורמציה בנושא ולא מצאתי.
אשמח לקבל כל פיסת מידע בעניין.
תודה
אשמח לקבל כל פיסת מידע בעניין.
תודה
מאיזה בחינה אתה שואל?
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
מכירת דירה בה מתגוררים שוכרים
אמ
13/04/09
שלום,
בכוונתי למכור דירה אשר כיום מתגוררים בה שוכרים.
החוזה שכירות תקף עד סוף השנה.
בחוזה כתוב כי: "המשכיר רשאי להעביר את זכויותיו במושכר, לרבות זכויות המשכיר לפי הסכם זה, כולן או חלקן, לאחר, ללא צורך בהסכמת השוכר, ובלבד שלא יפגעו זכויות השוכר על פי הסכם זה. השוכר מתחייב לחתום על כל מסמך שיידרש, אם יידרש, בקשר להעברת זכויותיו של המשכיר במושכר."
שאלתי היא: האם ניתן למכור את הדירה היום ולהעבירה בטאבו כבר היום? או שיש להמתין עד תם תקופת השכירות, כלומר להגדיר את מועד הפינוי ומסירת המפתח בהתאם לחוזה השכירות?
בכוונתי למכור דירה אשר כיום מתגוררים בה שוכרים.
החוזה שכירות תקף עד סוף השנה.
בחוזה כתוב כי: "המשכיר רשאי להעביר את זכויותיו במושכר, לרבות זכויות המשכיר לפי הסכם זה, כולן או חלקן, לאחר, ללא צורך בהסכמת השוכר, ובלבד שלא יפגעו זכויות השוכר על פי הסכם זה. השוכר מתחייב לחתום על כל מסמך שיידרש, אם יידרש, בקשר להעברת זכויותיו של המשכיר במושכר."
שאלתי היא: האם ניתן למכור את הדירה היום ולהעבירה בטאבו כבר היום? או שיש להמתין עד תם תקופת השכירות, כלומר להגדיר את מועד הפינוי ומסירת המפתח בהתאם לחוזה השכירות?
העברת זכויות כשיש שוכר
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
לפי תיאור החוזה שציינת, הנך רשאי למכור כבר כעת את הדירה, בכפוף לכך שהבעלים החדש ימשיך את הסכם השכירות מול השוכר, לפי אותם תנאים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
חוות דעת שמאי
זיו
13/04/09
שלום רב
כחלק מתהליך לקיחת המשכנתא, פניתי לשמאי ע"מ ליתן לי חוות דעת והערכת שווי הבית בעת סיום הבניה. דעתי, ודעת רבים אחרים כולל הקבלן, השמאי העריך את הבית נמוך ובנוסף, לא התייחס למספר מרכיבים נוספים אותם היה עליו לכלול בחוות דעתו. האם ישנן הוראות ו/או הנחיות לשמאי מקרקעין כיצד לערוך את חוות דעתו? הדבר מאוד פוגע בי כי אני לא יכול לקחת משכנתא.
אשמח לתגובתכם.
זיו
כחלק מתהליך לקיחת המשכנתא, פניתי לשמאי ע"מ ליתן לי חוות דעת והערכת שווי הבית בעת סיום הבניה. דעתי, ודעת רבים אחרים כולל הקבלן, השמאי העריך את הבית נמוך ובנוסף, לא התייחס למספר מרכיבים נוספים אותם היה עליו לכלול בחוות דעתו. האם ישנן הוראות ו/או הנחיות לשמאי מקרקעין כיצד לערוך את חוות דעתו? הדבר מאוד פוגע בי כי אני לא יכול לקחת משכנתא.
אשמח לתגובתכם.
זיו
יש להתיעץ עם שמאי מקרקעין בנושא זה
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
תגובה ל - חוות דעת שמאי
מ. פרחי-שמאי מקרקעין
16/04/09
במידה והשמאי שביצע את ההערכה הינו שמאי מתוך רשימה של הבנק, אזי לא ניתן לעשות הרבה מלבד לנסות ולקבל את אישור הבנק להחליף שמאי.
במידה והשמאי איננו מרשימת הבנק, אזי אתה יכול לפנות לכל שמאי אחר.
במידה והשמאי איננו מרשימת הבנק, אזי אתה יכול לפנות לכל שמאי אחר.
הערת אזהרה על מחסן וחניה
מצא
13/04/09
האם דירה שיש על המחסן והחניה שלה הערת אזהרה לטובת שכן אחר בבנין .הוא קנה את זה כדין מבעלי הדירה ולא העביר בטאבו ,יכל לגרום לי בעיה בליקיחת משכנתא ?מה ההשלכות במצב כזה ?תודה
השאלה לא ברורה
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
האם אתה בעל הדירה ועל מחסן והחניה שרשומים בבעלותך רשומה הערת אזהרה לטובת שכן אחר?
אם כן, אני מניחה כי הבנק יבקש לדעת מה טיבה של הערת האזהרה. בהחלט ייתכן שהמצב יצור בעיה.
פנה לבנק וברר הנושא מולם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אם כן, אני מניחה כי הבנק יבקש לדעת מה טיבה של הערת האזהרה. בהחלט ייתכן שהמצב יצור בעיה.
פנה לבנק וברר הנושא מולם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
קבלת דירה בירושה – מס שבח
שיר
12/04/09
הוריו של אבי שהתגוררו בדירה זה 40 שנה נפטרו. צו ירושה קבע את בעלותו בנכס. הוא מעוניין להעניק לבנו - לי - במתנה את הדירה: העברה ללא תמורה ?
א. האם זה נכון שאאלץ לשלם שליש מס רכישה ? יש בבעלותי דירה כיום.
ב. השאלה מטרידה יותר : האם יחול מס שבח ? כאמור , סבי וסבתי לא מכרו דירה זה 40 שנה . אבי לא מכר דירה זה 20 שנה.
א. האם זה נכון שאאלץ לשלם שליש מס רכישה ? יש בבעלותי דירה כיום.
ב. השאלה מטרידה יותר : האם יחול מס שבח ? כאמור , סבי וסבתי לא מכרו דירה זה 40 שנה . אבי לא מכר דירה זה 20 שנה.
עברת דירה במתנה
| עו"ד שרון עזרא
14/04/09
העברת דירה במתנה מאב לבן בד"רכ פטורה ממס שבח, ומחייבת שליש מס רכישה.
עליך לפנות לעו"ד אשר יערוך עבורך את עסקת המתנה ויבדוק עבורכם את היבטי המס .
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
עליך לפנות לעו"ד אשר יערוך עבורך את עסקת המתנה ויבדוק עבורכם את היבטי המס .
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
