פורום נדל"ן

החישוב הוא בהתאם לסעיף 49 ז לחוק מיסוי מקרקעין. ראה תשובות קדומות בפורום בעניין זה.

בברכה,
שרון עזרא, יו"ד

תוציאו נסח טאבו ותבדקו את השטח

בוודאי שיש הבדלים.
לגבי דירת מגורים- יש לעיתים פטור ממס שבח, בחנות אין.
לגבי מס רכישזה- השיעורים שונים.
תתכן חבות במע"מ


לא ניתן לסקור את כל תורת המיסוי על רגל אחת.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

אילנה שלום רב,

התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מטיל את חבות תשלום היטל ההשבחה, שהינו מס עירוני, על המוכר.

ברם, הדינמיקה של עסקאות המקרקעין מראה שלעיתים הצדדים מתחלקים בתשלומו של היטל ההשבחה בשיעור שמוסכם לגביו.

באופן כללי שיעור היטל ההשבחה הוא 50% מהשבח אותו יצרה תוכנית בנין העיר, שהעניקה זכויות בנייה נוספות על-גבי שטח הגג.

הנני מציע לך לפנות למוכר ולבקש ממנו שיסור למחלקת ההנדסה ברשות המקומית ; יוציא תיק בניין ויגש למחלקת היטל השבחה, שיבדקו את התב"ע החלה וזכויות הבנייה הנוספות, אם יישנן והכל על-מנת שיפיקו לו אישור בדבר העדר/חיוב צפוי בהטל השבחה וכל זאת טרם חתימת הצדדים על הסכם המכר.

מצב דברים זה, בו ידע המוכר מראש את החיוב, היה ויישנו, של הטל השבחה הוא טוב לכל הצדדים.

בכל מקרה, הנני מציע לך לפנות לעו"ד המומחה בדיני המקרקעין, על-מנת שילווה אותך בעיסקת המקרקעין.

בברכת הצלחה וחג שמח

שלום רב

כעקרון, הערת אזהרה צריכה להירשם על הרכוש המשותף (ככל הנראה, ת"ח 15 אצלכם).
עוה"ד שיוולה אותכם בעניין זה יצטרך להבטיח את האינטרסים שלכם בעניין זה, ולוודא שהרישום יעשה כיאות.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

אם תרצי לבנות על היסודות שהוא בנה - תצטרכי להשתתף בהוצאות.

בנוסף, כדי להשיב על שאלתך יש לבחון עובדות נוספות, וזאת לא נוכל לעשות במסגרת הפורום.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

אם מדובר רק בכמה מ"ר (כלומר, כשאמרת "מטרים" - לא התכוונת למרחק, אלא לשטח) (ואם לדעתך ה-"גניבה" לא נעשתה במכוון) - אני חושב שיפה שתציעי שיפצו אותך על המטרים האלה (לפי קביעת שמאי).
עליך לשקול אם, במכירת (?) השטח הזה - את רוצה להעביר להם גם את זכויות הבנייה של אותו השטח (ואז הפיצוי יהיה בפרוש גדול יותר), או שהפיצוי יבוא רק עבור שטח האדמה שנחסר ממך.

מדן.

דרך אגב - סביר שהעברת השטח לשכניך תגרור הוצאות (אם ההעברה תחשב כמכירה, אם יבקשו להגיש תרשים לטאבו, ... ) - ואין לי ספק שכל ההוצאות האלו צריכות לחול על השכן.

שלום רב

קודם כל יש לפתור את בעית הנזילה. אם השוכרת לא משתפת פעולה, אני ממליצה כי ישלח לה מכתב דרישה מאת עו"ד.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

שלום רב

יש להגיש תביעת פינוי. תוכל לעיין במאמר שפרסתי באתר זה שכותרתו: "המדריך המקוצר לפינוי שוכר".
אני אינני ממליצה על ניתוק מם/חשמל /פעולות חד צדדיות.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

זה רק מראה שיש פולשים לקרקע שלא מבינים בכלל מה המשמעות חושבים שזה בסדר להיות על קרקע לא בבעלותם.
אני לגמרי לא בא אליך בטענות. אתה גדלת לתוך זה.

אם כך אז לא נכון להגיד שיש לך מחסן, כי הוא לא שלך. ואין על זה התיישנות.
עקרונית פולש לקרקע של המדינה יכול להיות מפונה תוך שלוש שנים מיום ההתראה. וייתכן אף פינוי בכוח.
אז זכויות אין לך. למכור את המחסן? - למכור משהו שהוא לא שלך? - לא נשמע לי.

אבי שלום

יש להכין תצהירי העברה ללא תמורה+ דיווח לרשות המיסים.

לרישום בטאבו- יש להגיש את כל המסמכים הנדרשים, כמו עסקה רגילה, לרבות אישורי מיסים.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

שלום רב

הכסף מועבר לחשבונך בשיק בנקאי/העברה בנקאית. הרישום בטאבו נעשה בד בבד עם רישום הזוכיות על שמך, על ידי צירוף "שטר משכנתא".

כשתמכור הדירה, תצטרך לסלק המשכנתא מתוך כספי המכירה

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

שלום רב,

מאחר ופנית לפורום מיסים וגם שם לא נענית מאמתלה שהשאלה היא כללית, אתכבד ואשיבך כדלהלן:

להלן מס' יתרונות של רכישת דירה על ידי חברה ולא על-ידי יחיד

האם לגיטימי לקנות רכוש בחברה?

מאז הלכות ירדור וקול העם, התאגדות הינה חרות בסיסית לא רק לענין פוליטי, אלא גם להגשמת חופש הקנין. לכן אין סיבה כי פקיד שומה לא יכיר בכך.

להלן היתרונות:

ראשית, הדירה תוכל לשמש גם לצרכי העסק וגם לצרכי עבודה. פחת והוצאות מימון יותרו בנדיבות גדולה יותר על החלק המשמש לעסק.
הדירה תרכש בנטו של חברה - 75% מכל שקל החל בשנת 2010,- ולא מנטו של יחיד - 55% מכל שקל בשנת 2010,- אשר מקטין את יכולת הקנייה ב- 40% .
משמע, באותו ברוטו תוכלו לקנות החברה דירה יקרה יותר או ,גדולה ב40%, יותר מאשר ביחיד.
הסיבה להבדל הינה העדר צורך למשוך הרווחים כדיוידנד למישור היחיד דבר החוסך מס רב.

סיבה נוספת לרכישת דירה בחברה, נעוצה בהפרשי שווי השימוש ושכר הדירה המקובל, לעומת הריבית לבנקים.
שכר דירה למגורים משקף בארצנו כ-3% מערך הדירה וככל שהיא יקרה יותר ה-% של שכר הדירה משווי הדירה הולך ויורד, אף שבאופן מוחלט הינו יקר יותר מדירות זולות יותר.
הריבית לבנקים הינה,ללווים, בין 5%-7%, קרי, יקרה פי שניים. התוצאה היא כי ההפרש הינו הוצאה בחברה ולא ביחיד. לחברה, לעיתים רבות שימוש בעודף ההוצאה. כך הדבר לפי סעיפים מיוחדים בפקודה העוסקים בהתרת הוצאות מנכס בית, פחת מנדל"ן והוצאות בגין שכר דירה מראש.
סעיפים אלו חבויים בפקודה אך יודעי החן וקוראי הרזים מכירים אותם על בוריים. גם אצל יזם נדל"ן או קבלן או למי שעיסוקו בהשכרה, יותרו ההוצאות כהפסד עיסקי לכל דבר. אך לעיתים קרובות יגביל מס הכנסה את הפרשי ההוצאה וישייכם לדירה בלבד. במיקרה כזה לפי הלכת ח.ל.מימון ורפורמה במס שבח, ניתן יהיה במכירה לדרוש את הוצאות המימון והפחת שלא נוצל, כחלק מעלות הדירה במכירה, המקטין את המס ולרב מאפס את הרווח כליל.
מבינים בכלכלה הישראלית יסבירו לכם כי הסיבה הינה בכך שעליית ערך הדירות נמוכה בעשורים האחרונים מהריבית השקלית השנתית הנהוגה בישראל ולפיכך ההוצאה לבנק די בה לאפס את הרווח.

מה לגבי הפטור במכירת דירת מגורים הקיים ליחיד אך לא לחברה:
ראשית, הוסבר לעיל כי לפטור בתנאי הכלכלה הסובבים כפי שהוסבר, אין כל משמעות ואיננו מהווה הפסד כלכלי מוחשי. קרי, ניתן לוותר על הפטור ללא כל הפסד כספי.
שנית, יש שיאמרו כי הלכת נטע עצמון או חוזר הנציבות כפי שנכתב לאהוד רצאבי בהיותו יו"ר ו. משנה למיסים בועדת הכספים של הכנסת מזכים את החברה בפטור. על פי אותו מכתב הטבות מס ליחיד יוענקו גם להכנסתו בחברה משפחתית. משמע, אם מדובר בחברה משפחתית או חברת בית, לכאורה, ניתן יהיה לבקש את הפטור לדירת מגורים. הסייג שם מדבר על הכנסה ואילו כאן מדובר על שבח מקרקעין ואין הנדון דומה לראיה.

שיהיה בהצלחה אליק.

***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה