פורום נדל"ן

במקרה שלי מדובר על דירה שצד א' רוצה לשעבד תמורת סכום כסף שיתן לצד ב.
מדובר בדירה שיש עליה משכנתא (במדרגה א') מהבנק.
אני מבין שעל מנת שא' ישעבד את הדירה אליו יש להחתים את בעל הדירה על שטר משכנתא (ואולי גם על שטר הלוואה). לרשום את השעבוד אצל רשם המשכונות + רישום הערת אזהרה בטאבו על שם א.
היות וישנה שעבוד בדרגה ראשונה וא' יהיה בשעבוד מדרגה שנייה - האם היה ראוי להחתים 2 ערבים מצד א', בנוסף על כל האמור לעיל או שישנה דרך אחרת נוספת להבטחת כספו של א'?
מה דעתכם בכלל, האם זוהי עסקה ראויה וכדאית, או שיש לרדת ממנה?
אודה לתשובתכם בהקדם.
בתודה מראש.

רציתי לשאול אם ישנה דירת ירושה הרשומה על שמות של למעלה מ10 יורשים ובנוסף יש עליה חוב של החברה לרכישת קרקעות (אולי אינני מבטא את שמה כראוי - מה שהיה פעם על קרקעות) ועוד חובות לעירייה.
אני ועוד אחד מעוניינים למכור את החלק שלנו במצב כפי שהוא מבלי לעשות פירוק כי עדיין מישהו גר שם ושהקונה יקנה ונעביר לו את זכויותינו ויעשה מה שרוצה.
האם זה בר ביצוע ? רלוונטי ? או אין מצב גם מבחינת קונה וגם מבחינה משפטית?
תודה

שלום

אנחנו עושים חוזה מול קונים.
אשתי שהיא עו"ד , אך לא פעילה במקצוע מעונינת לעשות את רישום הערת האזהרה לטובתינו עם התשלום הראשון וכן לעשות את הרישום הסופי בטאבו עם סיום המכירה.

האם זה אפשרי?

האם זו צריכה להיות אשתי או שגם אני יכול לעשות זאת למרות שאינני עורך דין ובתנאי שהמוכרים נתנו לי ועל שמי יפויי כוח לעשות זאת.

לגבי הערת אזהרה- מה צריכים להביא לטאבו מלבד בקשה חתומה בידי המוכרים.

שלום רב,

עשינו העברת מכר ללא תמורה במשפחה
יש לי את אישורי המיסים, אישור עירייה + שטרי מכר
שטרי המכר אומתו על ידי עו"ד לפני שנה וחצי.
האם ניתן להגיש את שטרות המכר כך , או שצריך לציין למטה שהעסקה עדיין בתוקף?

נאמר ואני שוכר דירה ודמי הועד הם 100ש"ח לחודש.בסוף השנה מסתבר שלא כל כספי הועד נוצלו, ובקופה נשאר כסף.האם באופן כללי יש לי זכות לדרוש את חלקי בסכום שנותר בקופה?באופן פרטי - אם אני עוזב את הדירה בסוף השנה, כך שהכסף שנותר לא ישרת אותי בשנה הבאה - האם אז יש לי זכות על הכסף?תודה.

שלום רב
היינו בהליך משפטי עם קבלן במקרקעין, הפסדנו במשפט,לא הגשנו ערעור מבחינה כלכלית, כעת יש לנו ראיות חדשות, הם אפשר לבקש מבית המשפט לפתוח שוב את התביעה.
תודה ריקי

שלום רב!
חתמתי על חוזה שכירות דירה מול המשכיר ובסעיף הבטחונות הסכמנו על ערב אחד. חשוב לציין שעדיין לא נכנסתי לדירה אך נתתי שיק לחודש הראשון מתאריך הכניסה. כעת מתקשר אלי המשכיר ומבקש ממני כתנאי - שיק על מלוא סכום השכירות השנתית ללא מוטב או תאריך, רק סכום וחתימה. כאמור החוזה נחתם ואין סעיף כזה, ואם היה אז לא הייתי חותם עליו. הדבר לא מקובל עלי בשום פנים ואופן. מה האפשרויות שלי? ומה ניתן לעשות? האם דרישת המשכיר חוקית?
תודה מראש.

שלום,
היה לי שוכר שהתגורר כ 4.5 חודשים ולא שילם חשבונות ארנונה , מים , חשמל וכו
במוועד כניסתו דאגתי להעביר את החשבונות על שמו. בעוד שחברת החשמל מטפלת בענין מול השוכר, עריית ביאליק טוענת כי מכיוון והשוכר התגורר פחות משנה- התשלום חל עליי למרות שהחשבון על שמו !.
יש לציין כי החוזה הוא לשנתיים.
האם יש לי קייס בעניין? (ביהמ"ש?) למרות שהיועמ"ש של העריה אמרה לי שאני לא אמור לשלם הגבייה ניפנפה אותה, הביאה חוו"ד מעו"ד אחר ו... החליטה שעליי לשלם.
מה אני יכול לעשות?
תודה מראש על עזרתכם

שלום,
אני רכשתי לפני חודש דירה מקבלן "על הנייר" במודיעין,
לפני החתימה בקשתי לראות תוכניות חשמל של הדירה, אבל הקבלן סירב לספק את התוכניות לפני החתימה, בטענה שמשום שקבלן חיצוני מבצע את עבודות החשמל, לא ניתן להפגש איתו ולקבל שירטוטים לפני שחותמים על החוזה, הסוכן מכירות כמובן אמר שאין מה לדאוג ושהסטנדרט גבוה, בנוסף יש את המפרט הטכני ששם כל נקודות החשמל והמאור רשומים, אך לא ניתן לדעת איכן כל נקודה ואם זה מספיק.
לאחר החתימה ביקשתי מקבלן החשמל את התוכניות, הוא שלח לי תוכנית מאוד בסיסית שהקבלן של הדירה העביר לו.
אבל הוא צירף דף נוסף שבו הוא ציין שישנם מספר נקודות שלא מופיעות במפרט הטכני בחוזה, בערך כ 8 נקודות בסיסיות, לדוגמה מנורה מעל הפינת אוכל, מנורה בחדר מדרגות וכו'...
אני מרגיש שהקבלן שלי שלמה כהן חברה לבנייה פשוט לא רצה לשלם מחיר מלא לחשמלאי, ולכן מתוכנית החשמל הבסיסית ביותר הם הורידו מספר מסויים של נקודות חיוניות, שלא ניתן להבין לפני החתימה שהן לא קימות, שאני הקונה חייב להוסיף.
כל תוספת של נקודה כלשהי עולה כ 300 ש"ח.
אני מרגיש שיש כאן קומבינה על חשבון הקונה, ושאני משלם ממיטב כספי על דירה שאמורה לכלול את הנקודות הבסיסיות הללו, בלי קשר לתוספות שאני ארצה לשדרג.
צירפתי את תוכנית החשמל עם הנקודות שמסומנות בעיגול, שהן לא "מגיעות" לי ואני צריך לשלם עלהן תוספת.
אשמח לקבל תגובה כלשהי,
תודה.

למכותבים שלום!
אני בתהליך חתימת חוזה על דירה,כבר העברתי 310 אלף ש"ח
אני צריך לקחת עוד 250 אלף ש"ח משכנתא
הקבלן שביצע את הבנייה פשט רגל והחברה המשכנת שהחליפה אותו גם כן
הבנק לא מסכים לתת לי משכנתא בטענה כי הם לא בטוחים אם יעבירו את הדירה על שמי ברגע הרישום בטאבו
למזלי הצלחתי לקבל את הכסף מכל מיני הלוואות
אך אני לא שקט כי יכול להיות שעשו עליי עקיצה של 560 אלף ש"ח
1.האם אני צריך להיות מודאג
2.מהם המסמכים שייצינו כי אני בעל הדירה ובעל זכויותיה לשם העברה לטאבו

תודה פריאל

שלום יש לי חצי דירה שקיבלתי בירושה לפני 8 שנים, החצי דירה השני שייך לבת דודה, שהיא לא רוצה למכור את הדירה בשום מחיר
יש על החצי השני הערה בטאבו.
האם יש דרך חוקית שאוכל ל'קנות את הדירה?

אני עומדת לקנות דירה ב"רביעיות" (בניין בו ארבעה דיירים, שניים למעלה ושניים למטה). לכל דייר בבניין יש בעלות על 25% מהנכס, ולא נערך כל הסכם שכנים מפורט יותר עד כה.
בעלת הדירה שברצוני לקנות קנתה את הדירה לפני 15 שנה מהשכן ממול (בבעלותו היתה כל קומת הקרקע של הבניין), והם ערכו הסכם לפיו חלק גדול מהחצר של הבניין יהיה בשימושו (אין לי העתק של החוזה הזה, ושניהם טוענים שאין ברשותם עותק).
הרישום בטבו לא מובן לי: בשטר של הדירה כתוב: זכויות הבעלות הן של בעלת הדירה, אך זכויות החכירה הן: 25% של בעלת הדירה, 75% של השכן (הבעלים הקודם של הדירה). מה זאת אומרת??

שלום,מחוץ לבית יש עץ שחודר כמעט לתוך הבית שלי ואף פוגע לי במנוע של המזגן,התקשרתי לעירייה והם אמרו שהם לא יכולים לעשות כלום כי זה שטח פרטי.מה אני יכול לעשות,אני יכול לגזום את העץ בעצמי?

תודה.

שלום רב,

אני מתעניינת ברכישת משרד המצוי בבניין משרדים (הרשום כבית משותף). המוכר מוכן למכור לי ת חלקה מסויימת אולם ללא זכויות הבניה של הנכס (אותן בכוונתו להציד ליחידות אחרות בבניין המצויות בבעלותו), כמובן שאפנה לעו"ד שייצגני בעסקה, אם וככל שתצא לפועל, אולם בטרם אפנה לעו"ד ברצוני לדעת האם ניתן בכלל למכור נכס ללא זכויות בניה ואיך עושים זאת?

תודה מראש על כל תשובה

ברשותי 3 דירות, אחת אותה רכשתי לפני 30 שנה, שניה שירשתי מאמי ז"ל לפני שנתיים ועוד דירה שרכשתי לפני כשנה. ברצוני למכור את דירת הירושה ולקנות במקומה דירה אחרת. האם אצטרך לשלם מס מכירה וגם מס רכישה?
אודה על תשובתכם
בברכה
רותי

אני ובעלי רכשנו דירה לפני כ- 13 שנים מחברה קבלנית שפשטה את הרגל. הדירה הושלמה ע"י כונס נכסים. נרשמה הערת אזהרה בטאבו אך עד היום לא בוצע רישום. בזמנו הגענו מטעם הסדר של התעשייה האווירית במסגרתו קבלנו שדרוגים ווהטבות. אחת ההטבות היתה שכר טרחת עו"ד נמוך בסך של 0.75% שלמנו כמתבקש החוזה נחתם מול העו"ד  ונציגי החברה כשנאמר לנו שספח התעשיה האוירית חתום הוא למעשה נספח לחוזה שמקנה לנו את ההטבות הנוספות. אלנו כזוג צעיר _ומסתבר גם תמים) לא היה עו"ד מלווה.
כיום 13 שנים אחרי פנינו אליו בבקשה לרישום בטאבו מכיוון שאנו עומדים למכור את הדירה. בא אותו ע"וד שאצלו שמורים התיקים (מלווה הפרוייקט שהוא גם טחראי על הרישום בטאבו) וטוען שמגיעים 2% שכר טרחה מכיוון שבחוזה לא היה שינוי מ- 2% ל- 0.75% . הוא מכיר בזה שאנחנו חלק מקבוצת הרכישה של התעשייה האוירית אבל אומר שהחברה הקבלנית לא השלימה לו את ההפרש והוא "נדפק". חשוב לציין שבמשך 13 שנה שחלפו הוא לא טרח פעם אחת ליידע אותנו שיש לנו חוב שלא שולם הוא גם לא טרח להציג קבלה שלפיה שילמנו חלק מהסכום אנחנו לא יודעים אם החברה הקבלנית השלימה או לא השלימה לו את הסכום. נציין גם שלפני כ- 5 חודשים כשהתחנו בתהליך המכירה פנינו אליו לדעת מה קורה עם הטאבו ואז הוא ביקש מסמך שמאשר שנחנו חלק מהתעשייה האווירית פקססנו לו והוא אפילו לט טרח לחזור אלינו בתשובה כלשהי.
הוא דורש השלמה ל -2% כמובן מערך הדירה הנוכחי.
חשוב לנו לדעת כיצד לפעול כי הקונים של הדירה לא יקנו אותה ללא רישום בטאבו
תודה
אורית

21/6/09
לפורום המכובד שלום,
להלן 3 שאלותיי הדחופות ואודה לכם באם תשיבו על כולן:
1.זוג הקונים של דירתנו חתמו ב-18/5 על זכרון דברים.
היום- 21/6 -בחתימת החוזה אצל עוה"ד, הם מבקשים לרשום במקומם את האבא הזקן שאיננו מכירים ולא היה נוכח בזכרון הדברים.
א.האם זה חוקי?
ב.האם הדבר יכול לפגוע בנו בעתיד?
2. הקונים גם ביקשו שנרשום בחוזה את התאריך של היום ולא ה-18/5 (בזכרון הדברים הם התחייבו לחתום על החוזה עד ה-1/6 ולשלם מקדמה בסך 70,000 ש' אך לא עמדו בתנאי כך שאם נסכים לשנות את התאריך ל-21/6 אולי לא תהיה לנו עילה לתביעה) .
3. עוה"ד של הקונים שאינו מייצג אותנו (יש לנו משלנו), מבקש מאתנו לייפות את כוחו ביפוי כוח בלתי חוזר.
האם הדבר הכרחי לצורך רישום הזכויות על שם הקונים, ואין לנו ברירה?

בברכה,
מיילו

בהמשך לשאלתי האם המשכיר יכול להתנגד לרישום שכירות של למעלה מ-10 שנים? האם ניתן לכתוב סעיף כזה בחוזה? והאם הוא יעמוד בפני מהחן משפטי? כלומר האם ניתן להתנות על ההוראה שחייבים לרשום שכירות של למעלה מ-10 שנים? תודה רבה.

שלום
אנו מעונינים לקנות דירה . דיירי הדירה אמרו לנו שלפני מספר שנים הם עשו הרחבה קלה של 1 מ"ר בו הם הזיזו את דלת הכניסה מהמקום המקורי ו"לקחו" כ1 מ"ר מתוך חלל חדר המדרגות המשותף. זה לא פוגע במדרגות ולמעשה הם ניצלו מעין מבואה- מסדרון צר המוביל אל דלת כניסתם מהמדרגות המשותפןת.

1. האם ניתן לעשות זאת ( הם עשו זאת ללא היתר) ?
2. האם ניתן לקבל על כך היתר ( האם החוק אוסר הצמדת שטח משותף המוגדר כ"חדר מדרגות")?
3.בפרקטיקה, איך נוהגות עיריות עם חריגת בנייה מינימלית של 1 מ"ר ? האם הם מוציאות לדברים כאלו צוי הריסה? האם אנחנו לוקחים כרוכשים סיכון כלשהו?

שלום רב,

ברשותך, שתי שאלות קצרות:

א. למי שיש דירת מגורים יחידה ולא מכר ב-4 השנים האחרונות את הדירה יש פטור ממס שבח בעת מכירתה. השאלה שלי היא ממתי סופרים את ה-4 שנים? ממועד החתימה על ההסכם או ממועד רישום הזכויות בטאבו ? (שהרי יש פער של כמה חודשים)

ב. האם כלה יכולה להעביר במתנה דירה לחמותה (אמא של בן זוגה)? במידה והמיסוי לא מקבל זאת, צריך לדווח לכאורה על תמורה?

תודה רבה,
גיא

אני אשה אלמנה ובני בן ה30 בנה יחידת דיור בחצר הבית (הבית בבעלות עמידר) לפנייי כ13 שנים ומאז בני חי שם עם 2 ילדיו ורעייתו לפניי שנתיים וחצי קיבלתי מכתב מעמידר שעליי לפנות לעירייה לצורך אישור המבנה לקבלת היתר בניה חוקית נכון להיום הבניה היא לא מאושרת וכרגע אני נמצאת בבעיה שבו רוצים להרוס לי את היחידה לפניי כמה שבועות קיבלתי מכתב ובוא נמסר לי ככה הרני להודיעך כי בקשתך להכרה בזכויותך בנכס הנ"ל אושרה בוועדת ניהול נכסים ברשות מנהל מקרקעי ישראל הוועדה החליטה שההכרה בתוספת הבניה בחצר כ"מוגן" מותנית בקבלת היתר בניה מעיריית ת"א " צריך להוסיף כמובן שהבניה היא לא חוקית ובנוסף לכך נדרשתי בעבר להרוס את המבנה הלא חוקי ולא נהרס כנדרש וכמובן הנושא עדיין לא הגיע לבית המשפט בנושא הנ"ל
האם לפי דעתכם המקצועית מה עליי לעשות בנידון והאם לפי דעתכם המקצועית עליי לפנות לעיריה ולהצהיר על המבנה הנ"ל למרות שקיים סיכוי מאוד גדול להריסת המבנה ולתביעת מנהל קרקעי ישראל לבני
צריך לציין שקיימת אחוזי בניה של מינימום 90 מטר מרובע אשמח לקבל תשובה בהקדם בנושא

אני משכיר זה עשר שנים לזוג דירה
מספר שנים לא חידשנו חוזה
השנה ביקשתי והבאתי מסמכים והיא מתחמקת לחתום
האם אי חידוש החוזה מעניק לה חזקה או תנאים מיוחדים
ומה השיקול באי חידוש החוזה

אני זה ששאלתי כמה נהוג לשלם לעוה"ד אם הסכם המכר בסוף לא נחתם ופירטתי (בעמוד זה) מה בדיוק נעשה. השבת שהשאלה נשאלה הרבה פעמים והפנית אותי לעשות חיפוש.

ובכן ביצעתי חיפוש והוא לא העלה דבר. יתכן שמנוע החיפוש אינו משוכלל דיו.

על כל מקרה, השאלה היא אם יש נוהג, או האם מקובל (דגש על המילים "נוהג" ו"מקובל") לקבל שיעור מסוים ממה שהוסכם עליו מראש. אם ידוע לך - אנא השב לי. גם אם לא - אנא השב לי שלא ידוע לך. שכר ראוי יכול להשתנות מעורך דין אחד לשני.

לעניות דעתי, השאלה נוגעת לפורום בקשר הדוק כי מדובר בעיסקת מקרקעין, להבדיל מעיסקה אחרת.

הרבה תודה, ואני מקווה שלא תקבל את השאלה כמתריסה מדי.

יונתן

אם יש לי בן זוג שגר איתי ואחרי חודשיים אני רוצה שיצא, לאחר שהוא העביר את הדברים שלו לביתי. והוא לא רוצה לעזוב.
מהן ההשלכות לכך? האם אני יכולה להוציאו בכוח?

שלום ברצוני לשאול כמש שאלות
1. התנגדות שנדחתה בוועדה מקומית עוברת אוטומטית לוועדה עליונה ואני יוזמן לשם? או שמא אני צריך לפעול על מנת להגיעה לוועדה עליונה?
2. מה מגדיר החוק וכיצד תפעל הוועדה העליונה עם קבלן שפיצל דירות ואכלס ללא היתר בנייה ואישור תב"ע. אם בדיון עינייני התב"ע אכן תאושר אבל נעשה הליך לא כשר.
3. כיצד תפעל הוועדה העליונה אם יוכח שהקבלן בנה 2 קומות יותר ממה שדרש (ואושר) הוא עצמו בשינוי התב"ע שבתוקף. למרות שתיאורטית זה לא הדיון ,אבל מדובר על אותו מבנה! ,האם יש איזה שהוא חוק שאומר שאם ישנה אי התאמה בין תוכנית הבינוי המוצעת לאישור תב"ע לבין גובה הבניין בפועל אז אין אפשרות לאשר זאת.
4..האם זה חוקי לסכם עם היזם על פיצוי שכונתי כזה או אחר ובתמורה למשוך את ההתנגדות לפני הוועדה העליונה.והאם אפשר לכמת את הקנסות שעלול לקבל הקבלן כדי להבין את גובה הפיצוי.
תודה מראש על עזרתך