פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
50,000 שקל בשטר חוב?
שלומי ד'
07/06/09
שלום רב,
אני עומד לחתום על חוזה שכירות עם בנאדם שנראה אמין מאוד. אני אשכיר ממנו דירת סטודיו איכותית במרכז ת"א בשכר דירה הוגן. העניין הוא שהוא רוצה שאני אכתוב סכום של 50 אלף שקל בשטר החוב ואחתים שני ערבים לשטר.
האם יש לי ממה לפחד מסכום כזה בשטר החוב? האם הוא יוכל לנצל את שטר החוב לרעה?
אני עומד לחתום על חוזה שכירות עם בנאדם שנראה אמין מאוד. אני אשכיר ממנו דירת סטודיו איכותית במרכז ת"א בשכר דירה הוגן. העניין הוא שהוא רוצה שאני אכתוב סכום של 50 אלף שקל בשטר החוב ואחתים שני ערבים לשטר.
האם יש לי ממה לפחד מסכום כזה בשטר החוב? האם הוא יוכל לנצל את שטר החוב לרעה?
שטר חוב
|עו"ד עזרא שרון
07/06/09
תמיד ניתן לנצל שטר חוב לרעה, אך במקרה כזה תוכל להגיש התנגדות לביצוע השטר.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שתיקה של 35 שנה בקשר לבעלות על חניה בטאבו
אלי
07/06/09
מה אפשר לעשות נגד אדם ששתק 35 שנה שחניה בבית משותף שייכת לו בטאבו, והוא גר באותו בניין!
האאם דיני שתיקה יועילו?
האם אפשר לדרוש ממנו פסק דין הצהרתי?
האם אפשר לדרוש פיצויים על תוצאות ההטעיה?
האאם דיני שתיקה יועילו?
האם אפשר לדרוש ממנו פסק דין הצהרתי?
האם אפשר לדרוש פיצויים על תוצאות ההטעיה?
המקרה איננו ברור
|עו"ד עזרא שרון
07/06/09
רישום דירה בחלקים לא שווים
שלומית
07/06/09
אבי מעוניין להעביר לאחי דירה אבל מעוניין שעל כל פעולה שלו תהיה לי מעין זכות וטו.
האם ניתן לרשום 99% מדירה על שמו ולי אחוז אחד ?
שלומית
האם ניתן לרשום 99% מדירה על שמו ולי אחוז אחד ?
שלומית
עסקת מקרקעין
|עו"ד עזרא שרון
07/06/09
אפשר לרשום בחלקים לא שווים ואפשר גם לרשום הערת אזהרה שתמנע פעולה חד צדדית של האח.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מס שבח וזכרון דברים
מיכל
07/06/09
שלום
הייתי מעוניינת לדעת האם ישנו פתרון למצב בו אני מתעתדת לקנות דירה, סוכם על מחיר והכל... אך בעל הבית אינו מוכן לחתום על זכרון דברים אלא עוד חצי שנה מפני שכבר מכר לפני 3 וחצי שנים דירה ואינו מעוניין לשלם מס שבח!
מה עלי לעשות? על מה ניתן לחתום כדי להבטיח שהדירה תהיה שלי בעוד חצי שנה ועם זאת לא לפגוע במוכר?
תודה על תשומת הלב
הייתי מעוניינת לדעת האם ישנו פתרון למצב בו אני מתעתדת לקנות דירה, סוכם על מחיר והכל... אך בעל הבית אינו מוכן לחתום על זכרון דברים אלא עוד חצי שנה מפני שכבר מכר לפני 3 וחצי שנים דירה ואינו מעוניין לשלם מס שבח!
מה עלי לעשות? על מה ניתן לחתום כדי להבטיח שהדירה תהיה שלי בעוד חצי שנה ועם זאת לא לפגוע במוכר?
תודה על תשומת הלב
מס שבח מקרקעין
|עו"ד עזרא שרון
07/06/09
ניתן לערוך הסכם, שלא יחשב כאילו המקרקעין נמכרו כיום, אך יש להסכם מעין זה בעייתיות. לא נוכל להרחיב בדבר האופציות העומדות בפניך במסגרת הפורום. עליך לפנות לייעוץ משפטי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
הערכת שמאי לדירת מגורים
תומר
07/06/09
שלום רב.
שכנתי ואני נדברנו בינינו לגביי רכישת דירתה על ידי. לצורך קבלת הערכה למחיר הדירה וכן בשל העובדה שהמכירה צריכה את אישור האפוטרופוס הכללי הזמנו שמאי.
בדו"ח השמאי האריך רבות לגביי ניסיונו המקצועי ולגביי סביבת המגורים וקבע מחיר אשר הסתמך על דירות אחרות בנות מספר חדרים דומה שנמכרו באיזור בשנה האחרונה. המחיר לדירה בת ה-35 נראה לי יקר וכששאלתי אותו אם מלבד השוואת דירות בנות מספר חדרים זהה הוא גם יודע אם הן היו באותו הגודל וחשוב מזה האם הן היו משופצות דבר שבוודאי העלה את ערכן הוא השיב כי אינו יודע אם הן היו משופצות או לא...עוד הוא טען באוזניי כי מכיוון שידע שההערכה תוצג בפני האפוטרופוס הכללי הוא העלה בכוונה את מחיר הדירה ע"מ שלא יידרש להסביר את המחיר..הוא פשוט השווה אותו עם מחירים של דירות אחרות וככה לא יתבקש להסביר מחיר נמוך יותר...
שאלתי היא כעת לאחר שניתן מחיר הגבוה לדעתי משווי דירה ישנה ומקורית בת 35 בדרך לא מקצועית פשוט ע"י השוואה עם דירות בנות אותו מספר חדרים (!) והערכה זאת גם תובא לאפוטרופוס הכללי מה יש בידי לעשות ע"מ להוריד את מחיר הדירה למחיר ריאלי יותר ? גם הערכה גבוהה בכמה עשרות אלפי ש"ח בלבד מקשה עליי ומעמידה אותי בנקודה פחות טובה ואני מרגיש שהשמאי חטא לתפקידו...מה דעתכם ?
שכנתי ואני נדברנו בינינו לגביי רכישת דירתה על ידי. לצורך קבלת הערכה למחיר הדירה וכן בשל העובדה שהמכירה צריכה את אישור האפוטרופוס הכללי הזמנו שמאי.
בדו"ח השמאי האריך רבות לגביי ניסיונו המקצועי ולגביי סביבת המגורים וקבע מחיר אשר הסתמך על דירות אחרות בנות מספר חדרים דומה שנמכרו באיזור בשנה האחרונה. המחיר לדירה בת ה-35 נראה לי יקר וכששאלתי אותו אם מלבד השוואת דירות בנות מספר חדרים זהה הוא גם יודע אם הן היו באותו הגודל וחשוב מזה האם הן היו משופצות דבר שבוודאי העלה את ערכן הוא השיב כי אינו יודע אם הן היו משופצות או לא...עוד הוא טען באוזניי כי מכיוון שידע שההערכה תוצג בפני האפוטרופוס הכללי הוא העלה בכוונה את מחיר הדירה ע"מ שלא יידרש להסביר את המחיר..הוא פשוט השווה אותו עם מחירים של דירות אחרות וככה לא יתבקש להסביר מחיר נמוך יותר...
שאלתי היא כעת לאחר שניתן מחיר הגבוה לדעתי משווי דירה ישנה ומקורית בת 35 בדרך לא מקצועית פשוט ע"י השוואה עם דירות בנות אותו מספר חדרים (!) והערכה זאת גם תובא לאפוטרופוס הכללי מה יש בידי לעשות ע"מ להוריד את מחיר הדירה למחיר ריאלי יותר ? גם הערכה גבוהה בכמה עשרות אלפי ש"ח בלבד מקשה עליי ומעמידה אותי בנקודה פחות טובה ואני מרגיש שהשמאי חטא לתפקידו...מה דעתכם ?
מכר הטעון באישור בית משפט
|עו"ד עזרא שרון
07/06/09
לא ברור האם כבר התחייבת לרכישת הדירה. אם לא- אולי תעדיפי לסגת מהעסקה.
אפשר גם לנסות להחליף שמאי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אפשר גם לנסות להחליף שמאי.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
דיני מס דירה
יהודית
07/06/09
אם יש לי דירה ואני שוכרת אותה אני חייבת לשלם מס הכנסה?
מס על הכנסה מדמי שכירות
|עו"ד עזרא שרון
07/06/09
נא פני לפורום דיני מיסים בשאלה זו
צו תיקון לבית משותף
גלעד
06/06/09
ברשותי שטח ועליו יחידת דיור אחת, יש באפשרותי למכור חלק מהשטח אולם הבנקים מתנים זאת בחלוקה של השטח. האם אני יכול לבצע צו תיקון לבית משותף אם בחלקו החורי של השטח ישנו מחסן אשר נמצא בתסריט אך אין לי עליו שום היתר. (הוועדה המקומית אישרה את התסריט מאחר והגשתי תוכנית בנייה והמחסן אמור לההרס), האם המינהל יאפשר לי לבצע חלוקה למרות שאין היתר על המחסן?
נא לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד
|עו"ד עזרא שרון
07/06/09
השאלה מורכבת מידי לדיון בפורום
שכ"ט עבור תביעה בעקבות עיסקת קומבינציה
משה
06/06/09
שלום, אנו תובעים את הקבלן שאיתו ביצענו עיסקת קומבינציה. השאלה לגבי שכ"ט המבוקש ע"י העו"ד - היינו רוצים לדעת מה שכ"ט מקובל (בסיס/מדורג ואחוזים מפסק הדין). האם נהוג לכלול בשכ"ט גם הליך גישור, ערעור, הוצאה לפועל וטיפול במיסוי ? כ"כ במידה והתשלום ב-$, האם קביעת שער של 4.2 מלמטה כחסם תחתון היא סבירה ?
שכ"ט עו"ד
|עו"ד עזרא שרון
07/06/09
תלוי מה עילת התביעה, מורכבותה, והמוניטין של עוה"ד.
אין תעריף אחיד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אין תעריף אחיד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
עלות של הסרת הערת אזהרה
ארנון בן ישי
06/06/09
שלום,לפני כ-20 שנים, אני והוריי ערכנו עסקת קומבינציה עם קבלן.בגמר הבנייה, הקבלן לא שילם לנו את כל הסכום שעליו התחייב (5,000 דולר פחות). מכיוון שעמד בפני פשיטת רגל, החלטנו לא לתבוע את הסכום, ידענו שאין מה לקבל.לא מזמן נפטרו הוריי, באתי להעביר את הדירה על שמי, ואז התברר שהקבלן נתן הערת אזהרה ללא ידיעתנו.כמה כסף, להערכתך, עולה הסרת ההערה הזו (פחות או יותר)?איך מתמחרים דבר כזה, בערך?רוב תודות,ארנון ב"י
מחיקת הערת אזהרה
|עו"ד עזרא שרון
07/06/09
לא מדובר רק בעלות האגרה בגין מחיקת הערת אזהרה. יש להבין מה טיב ההערה ואילו פעולות משפטיות יש לבצע כדי להסירה. לשם כך עלינו לקבל פרטים עובדתתים נוספים כאמור לעיל.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מס שבח במכירת דירה
תומר
06/06/09
אני מוכר את מחצית מדירתי לאישתי במסגרת גירושין
יש לי בנוסף דירה בירושה עם כמה אחים שאותה הם רוצים למכור האם אצטרך לשלם על דירת הירושה מס שבח ? (השאלה שלי בעצם האם מכירת דירה לאישתי במסגרת גירושין - נחשבת מכירה לצורכי מס שבח)
לחלופין - כשאלה שניה - במידה במידה ואקנה מאישתי במסגאת גירושין את מחצית הדירה האם אצטרך לשלם מס רכישה ?
יש לי בנוסף דירה בירושה עם כמה אחים שאותה הם רוצים למכור האם אצטרך לשלם על דירת הירושה מס שבח ? (השאלה שלי בעצם האם מכירת דירה לאישתי במסגרת גירושין - נחשבת מכירה לצורכי מס שבח)
לחלופין - כשאלה שניה - במידה במידה ואקנה מאישתי במסגאת גירושין את מחצית הדירה האם אצטרך לשלם מס רכישה ?
מכירה אגב גירושין
|עו"ד עזרא שרון
07/06/09
אם עושים את ההסכם נכונה, אזי ההעברה אגב גירושין לא תחייב במס שבח או רכישה. אנא התייעץ עם עו"ד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
פטור מהיטל השבחה
סהר
06/06/09
לפי סע' 196 א 19 (ג) (1) לחוק התו"ב ישנו פטור של עד 120 מטר.
האם השטח הנספר הוא מהשטח הכללי של הבית או השטח העיקרי של הבית.
תודה מראש.
האם השטח הנספר הוא מהשטח הכללי של הבית או השטח העיקרי של הבית.
תודה מראש.
לדעתי מהשטח הכללי. אנא התייעץ עם שמאי/ועדה מקומית
|עו"ד עזרא שרון
07/06/09
טאבו
ריקי
06/06/09
שלום
רציתי לשאול אני בניתי מטר וחצי מרפסת השכן בנה 30 מטר האים סכום הטאבו צריך להתחלק שווה או אחרת?ובכלל רציתי לשאול על סמך מה נקבע סכום הטאבו בדירה רוויה מעל 4 דיירים בבנין?
תודה
רציתי לשאול אני בניתי מטר וחצי מרפסת השכן בנה 30 מטר האים סכום הטאבו צריך להתחלק שווה או אחרת?ובכלל רציתי לשאול על סמך מה נקבע סכום הטאבו בדירה רוויה מעל 4 דיירים בבנין?
תודה
לא ברור מה הכוונה במונח "סכום הטאבו"
|עו"ד עזרא שרון
07/06/09
ערבות בנקאית
אתי
06/06/09
קנינו שטח +בנית בית מחברת הלה הנדסה , השטח עבר על שמינו וקיבלנו היתר בניה.שולם לקבלן 758000 שח' עבור הכל מראש, נשאר עוד 70000 שח לשלב גמר ריצוף. הערבות התחלקה , לשטח (300 אלף , יסודות 152 אלף , יציקת רצפה 152 אלף , קירות 152 אלף) היסודות נעשו ובתמורה שיחררנו את הערבות. למעשה אנו חשופים בהמשך כי כל הכסף הקבלן קיבל ןלפי הערבויות אם יסיים את שלב השלד , אין לנו שום בטוחה לשלב הגמר מה אנו אמורים לעשות?
תכנון לא נכון של הפחתת הערבות
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/06/09
בכל מקרה תנסו לדחות עד כמה שאפשר את תשלום מלוא התמורה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מלוא התמורה
אתי
07/06/09
מלוא התמורה שןלמה אבל ערבות קיבלנו עד לשלב גמר שלד האם זה חוקי ?
תקפות חתימת שותף להצמדות ברישום בית משותף כלפי..
אביב
06/06/09
הועברה אלי מחמי דרך אשתי לשעבר במתנה חלק הארי של בניין שאינו רשום כבית משותף.במסגרת הסכמים פנימיים שנעשו בין חמי ליורשי אחיו המנוח באמצע שנות ה-90 הם הסכימו תמורת ויתורים שונים שהוא עשה לטובתם לחתום על מספר הצמדות שיתועדו ברגע רישום הבית כבית משותף.האם החתימות תקפות גם לגביי?לטעמם לא.יש לציין שיורשי (3)אחי חמי תעדו את חלקם (50%)בטאבו.מאז חמי רכש מהם כ-25% שאינם מתועדים בטאבו אך מגובים בהסכמים ברי תוקף משפטי כולל קבלות ותעודות לגבי המיסים שנדרש לשלם .לתשובתכם אודה
תגובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/06/09
אביב שלום,
בכדי להשיבך יש לעיין במסמכים ולבחון את המצב העובדתי והמשפטי, וזאת לא נוכל לעשות במסגרת הפורום.
מומלץ כי תפנה לעו"ד ליעוץ אישי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בכדי להשיבך יש לעיין במסמכים ולבחון את המצב העובדתי והמשפטי, וזאת לא נוכל לעשות במסגרת הפורום.
מומלץ כי תפנה לעו"ד ליעוץ אישי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקפות חתימת שותף להצמדות ברישום בית משותף
אביב
06/06/09
תודה על תשובתך.אולם לצערי בפניה לקבלת יעוץ לשני עורכי דין קבלתי יעוץ סותר:האחד טוען שלא תקף והשני טוען שאין התישנות בכל הקשור לנדלן.יצאתי מבולבל.
רכישה כפולה
נימרוד
06/06/09
שלום רב,
רכשתי דירה דרך קבוצת רכישה. כאשר היו מס' דירות למכירה ביקשתי דירה מסויימת בקומה 4 פונה לצפון מערב. בכל המיילים והתפוצות שהועברו לדיירי הבניין אני מופיע כנימרוד הפוטנציאלי של הדירה הנ"ל.
שילמתי עד כה כ-200 אלף ש"ח בערך, וכמובן כבר חתמתי על החוזה מול קבוצת הרכישה ששם אני מופיע כבעל דירה הפונה לכיוון צפון מערב.
השבוע התבשרתי כי נפלה טעות!!! הדירה נמכרה בטעות פעמיים וכי הדייר השני ביצע את הרכישה לפני החתימה שלי על החוזה. לפיכך יש לי שני אופציות או לעבור באותה קומה לדירה אחרת שלא בעלת כיווני אוויר כפי שרכשתי דבר שאני לא רוצה. או לרדת קומה לאותו כיוון אבל קומה 2 (פגיעה באיכות החיים שלי )+ פיצויי 10,000 ש"ח.
כמובן שלא הסכמית ועמדתי על שלי כבעלת הזכויות.
האם יש לי מה לומר בנושאאו שמה טעות שנעשתה בתום לב לא מחיבת את החברה.
מה נחשב כפיצוי הולם? והיכן נמצא למצוא תקדימים בנושא
רכשתי דירה דרך קבוצת רכישה. כאשר היו מס' דירות למכירה ביקשתי דירה מסויימת בקומה 4 פונה לצפון מערב. בכל המיילים והתפוצות שהועברו לדיירי הבניין אני מופיע כנימרוד הפוטנציאלי של הדירה הנ"ל.
שילמתי עד כה כ-200 אלף ש"ח בערך, וכמובן כבר חתמתי על החוזה מול קבוצת הרכישה ששם אני מופיע כבעל דירה הפונה לכיוון צפון מערב.
השבוע התבשרתי כי נפלה טעות!!! הדירה נמכרה בטעות פעמיים וכי הדייר השני ביצע את הרכישה לפני החתימה שלי על החוזה. לפיכך יש לי שני אופציות או לעבור באותה קומה לדירה אחרת שלא בעלת כיווני אוויר כפי שרכשתי דבר שאני לא רוצה. או לרדת קומה לאותו כיוון אבל קומה 2 (פגיעה באיכות החיים שלי )+ פיצויי 10,000 ש"ח.
כמובן שלא הסכמית ועמדתי על שלי כבעלת הזכויות.
האם יש לי מה לומר בנושאאו שמה טעות שנעשתה בתום לב לא מחיבת את החברה.
מה נחשב כפיצוי הולם? והיכן נמצא למצוא תקדימים בנושא
אין פה שאלה משפטית אלא בקשה לקבלת חוו"ד בעניין גובה פיצוי
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף לי
dodo
05/06/09
ברצוני לברר אם אפשר מה הן ההלכות ופסק הדין החשובים הקשורים ברישום הערות אזהרה ורישום בעלות במקרקעין בטאבו
כל חומר אפשרי הנוגע לרישום תודתי מראש
כל חומר אפשרי הנוגע לרישום תודתי מראש
נסה בפורום מתמחים
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול דירות ללא היתר
UT
05/06/09
שלום,
בסמוך לבייתי נבנו בניינים והוגש שינוי תב"ע לטובת הגדלות יחידות דיור ללא הגדלת אחוזי בנייה
(פיצול 4 דירות ל 8 ).
הוגשה התנגדות לתב"ע ע"י מספר תושבים וטרם התכנסה הוועדה לדון בהתנגדיות.
בפועל בחלוקה בדירות בוצעה, חוזים נחתמו והרוכשים נכנסו לגור בדירות המחולקות.
ע"פ הבנתי זה לא תקין ולא חוקי אך למי ניתן לפנות בעניין.
יתרה מכך נקבעה עובדה בשטח , גם כשיתקיים הדיון "אין על מה"
בסופו של דבר הן הוועדה המקומית והן הוועדה העליונה דנות בשיקולים תכנוניים בלבד, האם במקביל אני צריך להגיש תביעה לבית המשפט? או להמתין לתשובת הוועדה.
ואם תדחה הוועדה את טענותי ותאשר את בתב"ע האם גם אח"כ אוכל
לתבוע פיצוי? ולמי פונים שיש מנהל לא תקין?
הרבה שאלות, מקווה שתוכלי לעזור
תודה מראש
בסמוך לבייתי נבנו בניינים והוגש שינוי תב"ע לטובת הגדלות יחידות דיור ללא הגדלת אחוזי בנייה
(פיצול 4 דירות ל 8 ).
הוגשה התנגדות לתב"ע ע"י מספר תושבים וטרם התכנסה הוועדה לדון בהתנגדיות.
בפועל בחלוקה בדירות בוצעה, חוזים נחתמו והרוכשים נכנסו לגור בדירות המחולקות.
ע"פ הבנתי זה לא תקין ולא חוקי אך למי ניתן לפנות בעניין.
יתרה מכך נקבעה עובדה בשטח , גם כשיתקיים הדיון "אין על מה"
בסופו של דבר הן הוועדה המקומית והן הוועדה העליונה דנות בשיקולים תכנוניים בלבד, האם במקביל אני צריך להגיש תביעה לבית המשפט? או להמתין לתשובת הוועדה.
ואם תדחה הוועדה את טענותי ותאשר את בתב"ע האם גם אח"כ אוכל
לתבוע פיצוי? ולמי פונים שיש מנהל לא תקין?
הרבה שאלות, מקווה שתוכלי לעזור
תודה מראש
תשובות
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/06/09
תוכלי לפנות לעיריה.
ככל שהפיצול לא יאושר, ניתן יהיה להוציא צו הריסה/צו להשבת המצב לקדמותו.
אפשר לשקול (לאחר התייעצות עם עו"ד) הגשת תביעה בגין ירידת ערך, ככל שאכן יש ירידת ערך בגין אישור התוכנית/הפיצול.
בעניין מינהל לא תקין אפשר להגיש עתירה מינהלית (דומה לבג"צ) לבית משפט מחוזי.
ככל שהפיצול לא יאושר, ניתן יהיה להוציא צו הריסה/צו להשבת המצב לקדמותו.
אפשר לשקול (לאחר התייעצות עם עו"ד) הגשת תביעה בגין ירידת ערך, ככל שאכן יש ירידת ערך בגין אישור התוכנית/הפיצול.
בעניין מינהל לא תקין אפשר להגיש עתירה מינהלית (דומה לבג"צ) לבית משפט מחוזי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות מחברת בטוח על דירה מקבלן
רם
05/06/09
שילמתי לקבלן סכום ע"ח קניית דירה, וקיבלתי ממנו ערבות בנקאית של חברת הבטוח כלל ,לצורך קבלת הערבות החתים אותי הקבלן על מסמכים שאכן קיבלתי את הערבות, האם כך מקובל? ואם כן האם שאני אחזיר בעתיד את הערבות לאחר שאקבל את הדירה, גם אצטרך לקבל אשור שהחזרתי את הערבות ?
כן
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת נכס
ד
05/06/09
שלום,
רציתי לשאול במקרה של נכס המצוי בבעלות 4 יורשים שניתן למגורים לבנו של אחד מהם בעקבות התנגדותו של אחד היורשים להשכרת הנכס (ללא כל הסכם שכירות או תשלום דמי שכירות לצורך שמירתו ותשלום חשבונות שוטפים) ועם חלוף השנים (4 שנים) אותו יורש שהתנגד להשכרת הנכס העביר לילדיו את זכותו (רבע מהנכס) האם יכולים אלו לבוא ולדרוש מאותו מתגורר חתימה על חוזה שכירות למרות שאין זה רצונם של שאר היורשים? החל ממתי רשאים הם לדרוש דמי שכירות, האם מרגע בו הנכס בבעלותם בטאבו או שמספיק מכתב כוונות בו מאשר ההורה בעל הנכס את כוונתו להעביר להם את חלקו?
רציתי לשאול במקרה של נכס המצוי בבעלות 4 יורשים שניתן למגורים לבנו של אחד מהם בעקבות התנגדותו של אחד היורשים להשכרת הנכס (ללא כל הסכם שכירות או תשלום דמי שכירות לצורך שמירתו ותשלום חשבונות שוטפים) ועם חלוף השנים (4 שנים) אותו יורש שהתנגד להשכרת הנכס העביר לילדיו את זכותו (רבע מהנכס) האם יכולים אלו לבוא ולדרוש מאותו מתגורר חתימה על חוזה שכירות למרות שאין זה רצונם של שאר היורשים? החל ממתי רשאים הם לדרוש דמי שכירות, האם מרגע בו הנכס בבעלותם בטאבו או שמספיק מכתב כוונות בו מאשר ההורה בעל הנכס את כוונתו להעביר להם את חלקו?
רציתי להוסיף לשאלה לעיל
ד
05/06/09
האם המצב שתיארתי לעיל מהווה הסכם שבע"פ עם כל היורשים? אם כן האם הוא מחייב את ילדיהם?
לצערי התיאור העובדתי לא ברור, כך גם השאלה
עו"ד זהר ארד
06/06/09
אשאל שוב
ד
06/06/09
1. נכס המצוי בבעלות 4 יורשים שונים
2. לא הושכר לגורם חיצוני בעקבות התנגדותו של אחד היורשים
3. הוא ניתן למגורים לבנו של אחד מהם (שהיה היחיד באותו הזמן שהיה "פנוי" לעבור לגור בו)
4. הבן התבקש לשמור עליו עד שיוקם עליו פרויקט מתוכנן
5. הוא נכנס לגור בנכס ללא הסכם שכירות ותשלום דמי שכירות, בתמורה לתשלום חשבונות שוטפים, שיפוץ כללי ותחזוקה שוטפת
6. עם חלוף השנים (הפרויקט התעכב 5 שנים) אותו יורש שהתנגד להשכרת הנכס העביר לילדיו את זכותו בנכס (רבע מהנכס)
השאלה:
1. האם יכולים אלו לבוא ולדרוש מאותו מתגורר חתימה על חוזה שכירות מולם למרות שאין זה רצונם של שאר היורשים?
2. החל ממתי רשאים הם לדרוש דמי שכירות, האם מרגע בו הנכס בבעלותם בטאבו או שמספיק מכתב כוונות בו מאשר ההורה בעל הנכס את כוונתו להעביר להם את חלקו?
3. האם המצב שתואר לעיל מהווה הסכם שבע"פ? אם כן האם הוא מחייב את ילדי היורש?
בתודה מראש על תשובתך
2. לא הושכר לגורם חיצוני בעקבות התנגדותו של אחד היורשים
3. הוא ניתן למגורים לבנו של אחד מהם (שהיה היחיד באותו הזמן שהיה "פנוי" לעבור לגור בו)
4. הבן התבקש לשמור עליו עד שיוקם עליו פרויקט מתוכנן
5. הוא נכנס לגור בנכס ללא הסכם שכירות ותשלום דמי שכירות, בתמורה לתשלום חשבונות שוטפים, שיפוץ כללי ותחזוקה שוטפת
6. עם חלוף השנים (הפרויקט התעכב 5 שנים) אותו יורש שהתנגד להשכרת הנכס העביר לילדיו את זכותו בנכס (רבע מהנכס)
השאלה:
1. האם יכולים אלו לבוא ולדרוש מאותו מתגורר חתימה על חוזה שכירות מולם למרות שאין זה רצונם של שאר היורשים?
2. החל ממתי רשאים הם לדרוש דמי שכירות, האם מרגע בו הנכס בבעלותם בטאבו או שמספיק מכתב כוונות בו מאשר ההורה בעל הנכס את כוונתו להעביר להם את חלקו?
3. האם המצב שתואר לעיל מהווה הסכם שבע"פ? אם כן האם הוא מחייב את ילדי היורש?
בתודה מראש על תשובתך
רכישת "דירת משרד" מה המשמעות??
דניאל
04/06/09
שלום, אני מתעניין ברכישה של דירת שני חדרים מקבלן, שבנייתה כבר נסתיימה והיא כרגע מושכרת למגורים. הבניין לא רשום עדיין כבית משותף, והחברה הקבלנית רשומה כבעלים בטאבו. המוכרת שהיא הבעלים של החברה הקבלנית, ציינה בפני שלמרות שמדובר בדירה שגרים בה (יש שירותים, מקלחת וכו'..) מדובר ב"דירת משרד". רציתי לדעת מה המשמעות של זה? העסקה נראית לי מאוד משתלמת מבחינת המחיר וגם אני מתכוון להשכיר את הנכס לצורכי מגורים. הוצאתי מהאינטרנט נסח טאבו אבל שם לא כתוב שום דבר על "משרד". אשמח לדעת מה המשמעויות של עסקה כזו. בנוסף, המוכרת מחייבת אותי לשלם שכ"ט לעו"ד של החברה בסך 1.5% מאחר והוא לטענתה מטפל ברישום, ולטענתה אני לא יכול לשכור שירותיו של עו"ד מטעמי אלא רק את שירותיו של העו"ד שלה. האם הדרישה הזו לגיטימית? היא מתעקשת שביום ראשון על הבוקר נחתום על זכרון דברים אחרת "אין עסקה", לכן אודה על תשובה מהירה. תודה.
החיפזון מהשטן
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/06/09
דניאל שלום,
אתחיל מהסוף. לא רק שאתה יכול לשכור עו"ד מטעמך - יהיה זה מאוד רשלני ובלתי אחראי מבחינתך לוותר על ליווי צמוד של עו"ד מטעמך. הגב' הנכבדה מטעה אותך ולוחצת אותך לסגור עסקה שעשויה להיות בכיה לדורות.
העו"ד של הקבלן אמור לטפל ברישום הבניין והוא אינו מייצג את האינטרסים שלך - נהפוך הוא.
אתה מתאר מצב של שימוש חורג במשרד לצורכי מגורים. ככל שהדבר נעשה ללא היתר ל"שימוש חורג" מדובר בעבירה תכנונית-פלילית.
בנוסף, עשויות להיות לכך השלכות בתחום המיסוי בהווה ובעתיד, שאתה חייב להיות מודע להן.
לסיכום, שכור עו"ד שיבדוק את העסקה בעבורך בציציות.
מחיר זול במיוחד הינו תמרור אזהרה - לא סיבה להיחפז.
סופ"ש נעים,
זהר ארד, עו"ד
אתחיל מהסוף. לא רק שאתה יכול לשכור עו"ד מטעמך - יהיה זה מאוד רשלני ובלתי אחראי מבחינתך לוותר על ליווי צמוד של עו"ד מטעמך. הגב' הנכבדה מטעה אותך ולוחצת אותך לסגור עסקה שעשויה להיות בכיה לדורות.
העו"ד של הקבלן אמור לטפל ברישום הבניין והוא אינו מייצג את האינטרסים שלך - נהפוך הוא.
אתה מתאר מצב של שימוש חורג במשרד לצורכי מגורים. ככל שהדבר נעשה ללא היתר ל"שימוש חורג" מדובר בעבירה תכנונית-פלילית.
בנוסף, עשויות להיות לכך השלכות בתחום המיסוי בהווה ובעתיד, שאתה חייב להיות מודע להן.
לסיכום, שכור עו"ד שיבדוק את העסקה בעבורך בציציות.
מחיר זול במיוחד הינו תמרור אזהרה - לא סיבה להיחפז.
סופ"ש נעים,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערך המוסף בשרות עורך דין לעסקה חד פעמית סגורה ?
פועה
04/06/09
רוצה למכור דירה. הקונים מעוניינים לשלם מידית אינם זקוקים למשכנתא. הדירה נמכרת כמו שהיא. לקונים יש עורך דין. מעונינת לדעת האם גם עלי לשכור שרות מעורך דין?. האם יש לקחת עורך דין שונה ?. אילו בעיות עלולות לצוץ ללא עורך דין? מהו הערך המוסף בשרות זה?
בתודה מראש
פועה
בתודה מראש
פועה
לא לחסוך בעו"ד
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/06/09
פועה שלום,
לא מומלץ (בלשון המעטה) להתקשר בעסקת מקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד.
רצוי לקחת עו"ד שונה שישמור אך ורק על האינטרסים שלך.
קצרה היריעה מלפרט את הבעיות שעלולות לצוץ ללא בדיקת העסקה וההסכם על ידי עו"ד. אמנה רק כמה: חיובי מס שלא ידעת על קיומם, חבות בהיטל השבחה שלא נבדקה, התחייבויות מוכר שלא הובנו על ידכם כראוי ו/או לא הוסברו לך ועוד.
זה לא המקום לחסוך בו.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
לא מומלץ (בלשון המעטה) להתקשר בעסקת מקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד.
רצוי לקחת עו"ד שונה שישמור אך ורק על האינטרסים שלך.
קצרה היריעה מלפרט את הבעיות שעלולות לצוץ ללא בדיקת העסקה וההסכם על ידי עו"ד. אמנה רק כמה: חיובי מס שלא ידעת על קיומם, חבות בהיטל השבחה שלא נבדקה, התחייבויות מוכר שלא הובנו על ידכם כראוי ו/או לא הוסברו לך ועוד.
זה לא המקום לחסוך בו.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ממ"ד בבית משותף
צבי
04/06/09
צהרים טובים,
שאלתי נוסבת אודות ממ"ד שהינו חלק מהרכוש המשותף של כל הדיירים.
המקלט עומד ללא שימוש והינו צמוד לדירתי. אני מעוניין לברר האם אני יכול לבצע חכירה מן יתר הדיירים תמורת הסכמת כולם כמובן ובשיפוי כלכלי של יתר הדיירים וכך אוכל לפתוח פתח למקלט מתוך דירתי ולהגדילה בחדר נוסף?
האם ניתן לעשות פעולה שכזו במידה וכל יתרת הדיירים יסכימו לצעד ויחתמו על הסכם בו מעבירים לי את זכות השימוש ל- X שנים?
שאלתי נוסבת אודות ממ"ד שהינו חלק מהרכוש המשותף של כל הדיירים.
המקלט עומד ללא שימוש והינו צמוד לדירתי. אני מעוניין לברר האם אני יכול לבצע חכירה מן יתר הדיירים תמורת הסכמת כולם כמובן ובשיפוי כלכלי של יתר הדיירים וכך אוכל לפתוח פתח למקלט מתוך דירתי ולהגדילה בחדר נוסף?
האם ניתן לעשות פעולה שכזו במידה וכל יתרת הדיירים יסכימו לצעד ויחתמו על הסכם בו מעבירים לי את זכות השימוש ל- X שנים?
ולאן כולם יברחו שיפלו הטילים?
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אני מניח שלא אזכה לתשובה מקצועית (לכאן או לכאן).
צבי
07/06/09
אני מעוניין לברר אם ניתן לעשות זאת באופן חוקי.
משכנתא
מיכל
04/06/09
לפני מספר ימים פניתי ושאלתי בהקשר לבית שהוא אגודה שיתופית שמתעתדתלהפוך לבית משותף ושהעורך דין שמונה לכונס נכסים מסרב לחתום על משכנתא לדירה שבבעלותי מאחר ושלח את המסמכים ללשכת המקרקעין לפני כמה ימים .השבתם לי כי יש מצב שלא ניתן לבצע רישום בשלב זה אבקשכם לבדוק זאת שוב מאחר והייתי בלשכת המפקח על המקרקעין ולמרות שלא כל כך רצו לדבר איתי שם מאחר והם עומדים מול עורכי דין העמדתי בפניהם את המצב שבו אני צרכה משכנתא וזה ניאה מוזר שאני המתין פרק זמן בילתי ידוע ויתכן ארוך במכרה יצאה ממשרדה העובדת הבכירה במשרד ללובי המשרד וענתה כי אין מניעה לרשום משכנתא . מאחר ששכל המסמכים לקבלת המשכנתא מוכנים איך לדעתכם עלי לפעול.
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
אין לנו אפשרות לבדוק זאת. מומלץ כי תבקשי הנחיות מאותה עובדת בכירה שעזרה לך.
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
אלי
04/06/09
שלום
השאלה שלי נוגעת לגובה מס רכישה - האם דירה שקיבלתי מירושה עם אחותי ועדיין לא רשמתי בטאבו נחשבת דירת מגורים (הכוונה כאילו יש בבעלותי עוד דירה) לצורך תשלום מס רכישה על דירה חדשה שאני רוצה לקנות
המצב:
1.יש לי דירה שאני מעוניין לרכוש מקבלן - עם מועד מסירה לעוד שנה וחצי
2. אני גר בדירה בבעלותי שאני מתכוון למכור עד/סמוך למועד קבלת הדירה מהקבלן
3. יש דירה שקיבלתי בירושה - שאני לא מתכוון למכור - האם מכירה של דירה זו בנוסף לדירה בה אני גר כיום משתנה את התמונה לגבי מס רכישה
השאלה שלי נוגעת לגובה מס רכישה - האם דירה שקיבלתי מירושה עם אחותי ועדיין לא רשמתי בטאבו נחשבת דירת מגורים (הכוונה כאילו יש בבעלותי עוד דירה) לצורך תשלום מס רכישה על דירה חדשה שאני רוצה לקנות
המצב:
1.יש לי דירה שאני מעוניין לרכוש מקבלן - עם מועד מסירה לעוד שנה וחצי
2. אני גר בדירה בבעלותי שאני מתכוון למכור עד/סמוך למועד קבלת הדירה מהקבלן
3. יש דירה שקיבלתי בירושה - שאני לא מתכוון למכור - האם מכירה של דירה זו בנוסף לדירה בה אני גר כיום משתנה את התמונה לגבי מס רכישה
מרבה דירות מרבה צרות
מומחיקו
04/06/09
שלום רב,
כל עוד לא נרשם צו קיום הצוואה/צו הירושה בטאבו, דירת הירושה עדיין לא נחשבת בבעלותך ולכן לא נכללת במניין "ספירת הדירות" לצורך חישוב מדרגות מס הרכישה.
הנך רשאי לקנות את הדירה מהקבלן ולדווח עליה שהינה מהווה "דירה יחידה" עבורך ולהתחייב למכור את הדירה הנוספת שיש לך תוך 24 חודשים (פרק ו' 3 בהצהרת הרוכש בטופס הדיווח למס השבח).
לאחר מכירת הדירה הנוספת, תודיע למשרד המיסוי על מכירתה.
בכל מקרה מומלץ להתייעץ עם מומחה מיסויי בטרם תכלכל את צעדיין בעניין.
בהצלחה
***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה
כל עוד לא נרשם צו קיום הצוואה/צו הירושה בטאבו, דירת הירושה עדיין לא נחשבת בבעלותך ולכן לא נכללת במניין "ספירת הדירות" לצורך חישוב מדרגות מס הרכישה.
הנך רשאי לקנות את הדירה מהקבלן ולדווח עליה שהינה מהווה "דירה יחידה" עבורך ולהתחייב למכור את הדירה הנוספת שיש לך תוך 24 חודשים (פרק ו' 3 בהצהרת הרוכש בטופס הדיווח למס השבח).
לאחר מכירת הדירה הנוספת, תודיע למשרד המיסוי על מכירתה.
בכל מקרה מומלץ להתייעץ עם מומחה מיסויי בטרם תכלכל את צעדיין בעניין.
בהצלחה
***הערת המערכת:לקריאה נוספת: מכירת דירה
שותפות בדמי מפתח
אנונימי
04/06/09
ירשתי חנות בדמי מפתח לפני 30 שנה. לחנות שני בעלי בית. שרק אחד מהם מעוניין למכור את הנכס. האם יש לי זכות ראשונה לקניית הנכס?
דייר מוגן
ts
05/06/09
לשאלתך - לדייר מוגן איין זכות קדימה.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
