פורום נדל"ן

שלום רב

ביום 28.12.2008 שונה המצב המשפטי הקיים במדינתו עת נקבעה פרוצדורה לניהול מקוצר של תביעה לפינוי מושכר.

באופן כללי נציין, כי התקנות קובעות כי תביעה לפינוי מושכר תוכתר בכותרת "תביעה לפינוי מושכר", לא תכיל סעדים נוספים בשל אותה עילה והתובע יהיה רשאי לתבוע סעדים נוספים בשל אותה עילה בהליך נפרד וללא צורך בקבלת אישור מבית המשפט. היינו, המשכיר רשאי לתבוע את פינוי הדירה, בהליך מהיר ונפרד מהתביעה הכספית שבד"כ מתלווה לתביעת הפינוי בשל כך שהשוכר חדל לשלם שכר דירה, מבלי לאבד את זכותו לתבוע את החוב הכספי בגין אי תשלום שכר הדירה והנזקים שנגרמו לדירה (אם נגרמו) בהליך נוסף.

בצרוף להגשת כתב תביעה לפינוי, על התובע להגיש גם את כל המסמכים הנלווים - תצהירי עדות ראשית , חוות דעת מומחה, אסמכתאות משפטיות, אם יש, ואת כל המסמכים הנוגעים לתביעה.

כך גם על הנתבע לעשות לגבי כתב ההגנה.

לוח הזמנים לניהול תביעה כזו קוצר בהרבה מסדרי הדין הרגילים ונקבע על 60 ימים - על הנתבע להגיש כתב הגנה תוך 30 ימים מיום הגשת התביעה. על בית המשפט לקבוע מועד לדיון בתביעה שלא יהיה מאוחר מ-30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה האחרון בתיק.

התקנות אוסרות על הנתבע להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי.

ראוי לציין עוד, כי תקנות אלו אינן חלות על תביעה לפינוי מושכר לפי חוק הגנת הדייר.

להלן לשון החוק ממנו ניתן ללמוד על המתבקש משאלותייך:

תק' (מס' 3) תשס"ט-2008
פרק ט"ז4: תביעה לפינוי מושכר
מיום 28.12.2008
תק' (מס' 3) תשס"ט-2008
ק"ת תשס"ט מס' 6733 מיום 28.12.2008 עמ' 242
הוספת פרק י"ז
תביעה לפינוי מושכר
תק' (מס' 3)
תשס"ט-2008
215ז. (א) תובע רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר אין חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, חל עליו לפי פרק זה (להלן – תביעה לפינוי מושכר), וסדרי הדין בעניינה יהיו לפי פרק זה.
(ב) תביעה לפינוי מושכר לפי פרק זה לא תכיל סעדים נוספים בשל אותה עילה והתובע יהא רשאי לתבוע סעדים נוספים, בשל אותה עילה, בהליך נפרד ובלא צורך בקבלת רשות מאת בית המשפט.
(ג) אין באמור בפרק זה כדי לגרוע מהזכות לתבוע פינוי מושכר בסדר דין מקוצר לפי הוראות פרק ט"ז.
מיום 28.12.2008
תק' (מס' 3) תשס"ט-2008
ק"ת תשס"ט מס' 6733 מיום 28.12.2008 עמ' 242
הוספת תקנה 215ז
דרך ההגשה
תק' (מס' 3)
תשס"ט-2008
215ח. כתב תביעה לפינוי מושכר יוכתר במילים "תביעה לפינוי מושכר".
מיום 28.12.2008
תק' (מס' 3) תשס"ט-2008
ק"ת תשס"ט מס' 6733 מיום 28.12.2008 עמ' 242
הוספת תקנה 215ח
עריכת כתבי טענות
תק' (מס' 3)
תשס"ט-2008
215ט. (א) בכתב תביעה לפינוי מושכר יפרט התובע את טיעוניו ויצרף לו תצהירי עדות ראשית של העדים, חוות דעת מומחה, אסמכתאות משפטיות, אם ישנן, ואת המסמכים הנוגעים לעניין הנדון, המצויים או שהיו מצויים ברשותו או בשליטתו של התובע ושאותרו על ידו לאחר חקירה ודרישה.
(ב) בכתב ההגנה יפרט הנתבע את טיעוניו ויצרף לו תצהירי עדות ראשית של העדים, חוות דעת מומחה, אסמכתאות משפטיות, אם ישנן, ואת המסמכים הנוגעים לעניין הנדון, המצויים או שהיו מצויים ברשותו או בשליטתו של הנתבע ושאותרו על ידו לאחר חקירה ודרישה.
מיום 28.12.2008
תק' (מס' 3) תשס"ט-2008
ק"ת תשס"ט מס' 6733 מיום 28.12.2008 עמ' 242
הוספת תקנה 215ט
המצאה
תק' (מס' 3)
תשס"ט-2008
215י. (א) התובע ימציא לבית המשפט ולבעלי הדין את כתב התביעה והמסמכים שיש לצרף לכתב התביעה לפי תקנה 215ט(א).
(ב) הנתבע ימציא לבית המשפט ולבעלי הדין את כתב ההגנה והמסמכים שיש לצרף לכתב ההגנה לפי תקנה 215ט(ב), בתוך מועד שלא יאוחר משלושים ימים מהמועד שהומצא לו כתב התביעה.
מיום 28.12.2008
תק' (מס' 3) תשס"ט-2008
ק"ת תשס"ט מס' 6733 מיום 28.12.2008 עמ' 242
הוספת תקנה 215י
קביעת מועד דיון
תק' (מס' 3)
תשס"ט-2008
215יא. בית המשפט יקבע מועד לדיון בתובענה שלא יהיה מאוחר משלושים ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה האחרון בתיק.
מיום 28.12.2008
תק' (מס' 3) תשס"ט-2008
ק"ת תשס"ט מס' 6733 מיום 28.12.2008 עמ' 243
הוספת תקנה 215יא
תחולת הוראות פרק ט"ז1 ואחרות
תק' (מס' 3)
תשס"ט-2008
215יב. (א) הוראות תקנות 214יב עד 214טז יחולו בהתאמה על תובענה לפי פרק זה.
(ב) הוראות אחרות שבתקנות אלה יחולו על תובענה לפי פרק זה, ככל שאינן סותרות הוראות פרק זה ובשינויים המחויבים לפי העניין.
מיום 28.12.2008
תק' (מס' 3) תשס"ט-2008
ק"ת תשס"ט מס' 6733 מיום 28.12.2008 עמ' 243
הוספת תקנה 215יב
תביעה שכנגד והודעה לצד שלישי
תק' (מס' 3)
תשס"ט-2008
215יג. נתבע בתביעה לפינוי מושכר לא יהא רשאי להגיש תביעה שכנגד, או הודעה לצד שלישי.

אם כוונת שאלתך היא האם קיים פטור ממס שבח במכירת דירה שנייה - התשובה היא שלילית.

נא לנסח את השאלה בצורה שאפשר יהיה להבין מה נשאל . . . .

אם הדירה שניתנת במתנה היא דירתו היחידה של הבן - אין חיוב במס רכישה.
אם הדירה הינה דירתו השנייה של הבן (מקבל המתנה) מס הרכישה הינו 5,833 ש"ח.

אם זכויות החכירה רשומות בטאבו (חכירה מהוונת) אין מניעה בחוק לבצע את העיסקה .
מס הרכישה הינו זהה למס אותו יישא אזרח ישראלי.

שכ"ט עו"ד משולם במעמד חתימת הסכם המכר.

יש לראות מה קובע התקנון בעניין הרוב הדרוש.
בהעדר תקנון, נראה על פניו כי דרוש רוב רגיל.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

שלום רב

צו עיקול איננו מוטל אוטומטית- רק אם יש נושה שיגיש בקשה ויקבל צו עיקול.
האחים האחרים אינם חבים בחובות האח ובעת מכירת הנכס יצטרך האח לשלם, מחלקו, את כספיו לנושיו.
ייתכן שיש דרכים אחרות לפתור הבעיה. לא נוכל להתייחס לכל האופציות האחרות בפורום.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

לא ברורה הפנייה. אם יש שאלה שנעלמה יתכן שיש תקלה באתר. אנא פנה להנהלת האתר.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

שלום רב,

אם לא מכרתם דירה ב- 4 שנים האחרונות תהיו זכאים לפטור ממס שבח במכירת הדירה.
מס מכירה בוטל ולכן לא חל.

בברכה.

חסרים פרטים עובדתתים נוספים כדי להשיב על שאלותייך.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

אם מקור הנזילה היא מרכושו של השכן, הוא חייב בתיקון.
כדי להוכיח את מקור הנזילה- יש לךקבל חוות דעת אינסטלטור.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

האם אני יכולה לבדוק בלשכא לרישום מקרקעין מה מצב התיק

יש לעיין בהסכם עליו חתמתם ולקבל פרטים בדבר ההשתלשלות העובדתית של המקרה כדי להשיבכם. לא נוכל לעשות זאת במסגרת הפורום.
החלפת הדירה עשויה בהחלט להיות כרוכה בשתי עסקאות: ביטול עסקה קודמת+ רכישת דירה חדשה.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

שלום רב

אתה מתאר מקרה עובדתי מורכב מידי לדיון בפורום, ומשכך, הפורום איננו מתאים לדיון בשאלתך.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

מוכר איננו יכול להתחרט, סתם כך.
יש בפסיקה עילות המצדיקות ביטול חוזה, ויש לבחון במקרה הספציפי האם המוכר עונה על התנאים הללו. כמובן שככל שהעסקה התקדמה, הביטול קשה יותר.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

יש לבחון מקור הטלת החיוב, ממתי חושבה הריבית וכד' כדי להשיבך לשאלה. לא נוכל לעשות זאת במסגרת הפורום

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

שלום רב

להורשה של משק חקלאי יש דין מיוחד. אם יש למוריש זכויות של "בר רשות" לא בהכרח הן ניתנות להורשה. עייני במאמר שפרסמתי באתר זה.
לכן, יש לבחון היטב את דרך הפעולה שלכם, ע"י היוועצות עם עו"ד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

אם ילדכם קטין - מס הרכישה יהא בכל זאת עבור דירה שנייה, כי ילדכם הוא חלק מהתא המשפחתי המשותף + תידרש פנייה לבית המשפט לענייני משפחה לאישור הסכם הרכישה של הדירה ע"ש קטין.
אם ילדכם מעל לגיל 18 - הדירה הנרכשת תהווה עבורו דירה יחידה ( שיעור מס נמוך) + ניתן יהא לרשום בטאבו הסכם שתערכו עימו על העדר יכולתו לבצע דיספוזיציה בדירה ללא קבלת אישורכם מראש ובכתב.

בכל מקרה, יש להתייעץ עם עו"ד לבצע תכנון מס נכון וכל האמור לעיל הינו בגדר המלצה להימנעות ממס ולא להתחמקות ממס.

ראשית, יש לבחון האם השטח מוגדר כחנייה והאם השימוש לחנייה בו הוא מותר. גם אם כן, אין בכך כדי להתיר לבעלי הזכות כדי לפגוע בזכותך לעשות שימוש סביר בנכס אשר בבעלותך.
יש לפ]נות בכתב בדיירים ואם לא עוזר- לשקול פנייה למפקחת על רישום מקרקעין. מומלץ ליהוועץ עם עו"ד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

השאלה אינה לפורום הנכון