פורום נדל"ן

כדי שנכס יחשב כ"דירת מגורים מזכה", לצורך מס שבח, עליו לשמש כמגורים במשך 4 שנים אחרונות או 7/8 מתקופת השבח. על פניו אתם לכאורה עומדים בתנאי הראשון.

כמובן שיש להיוועץ עם עו"ד בעניין זה, בטרם ביצוע עסקת מכר.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

שלום רב,
אם החנות רשומה בטאבו כ"חנות", אזי לשאלת השמוש שנעשה בפועל אין חשיבות, שכן רישומית עסקינן בחנות והרוכש ישלם 5% ברכישתה והמוכר ישלם מס שבח.
אולם, אם תוקן הבית המשותף כך שברישום לגבי היחידה שונה הסטאטוס מ"חנות" ל"דירה", אזי מכירת הדירה תזכה אותך בפטור ממס שבח והרוכש ישלם את מס הרכישה לפי מדרגות המס הרלוונטיות לו (דירה שנייה או דירה יחידה).

בכל מקרה מומלץ מאוד להיות זהיר ולקבל על עצמך ייצוג של עו"ד בקיא בתחום המקרקעין ומיסוי המקרקעין, על מנת לבדוק את הנתונים בדיקה מקפת וזהירה בטרם המכירה.

בהצלחה.

אלונית שלום

המקרים של מתנה שלו הושלמה ואשר נותן המתנה הלך לעולמו בטרם השלמתה הינו מקרה בעייתי. מחד, על פי חוק המתנה, כל עוד לא הושלמה המתנה יכול נותן המתנה לחזור בו. מאידך, כל עוד המתנה לא נגמרשה ברישום- זו רק התחייבות לתת מתנה.
בעניין זה יש לבחון עובדות נוספות כגון- האם ניתן יפוי כוח, האם שולמו המיסים על העסקה וכד- כדי לבחון האם ניתן לתת תוקף משפטי לעסקה.
עליך לפנות בדחיפות לייעוץ משפטי.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

שלום רב

יש להבין מה מהות התיקון. כעקרון, תיקון רישום בית משותף- מצריך טיפול משפטי על ידי עו"ד. אם יש שינוי פיזי בבניין- גם במודד.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

שלום רב

השוטרים אינם נוהגים להתערב בסכסוכים כאלו. אין מדובר במעשה פלילי.
אם המזגן מטריד- תוכל להגיש תביעה למפקחת על בתים משותפים.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

יש לאשר את פסק הבורר במחוזי.

אם השכן איננו מפנה, יש הליכים משפטיים לאכוף הפינוי, ואין זה נכון, כתחליף להליכים אלו, לדרוש דמי שכירות- במיוחד אם סעד זה לא נתבע מלכתחילה.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

תוכל לעיין במאמר שפרסמתי בעניין זה , שעניינו השבת מקרקעין שהופקעו. כעקרון, יש להגיש לבית משפט תביעה שעניינה דרישה להורות על ביטול ההפקעה- ככל שיש לכם עילה לכך.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

שלום רב

הגורם האנושי הוא שיקול חשוב. יחד עם זאת, חוזה טוב יכול להקטין עד מאוד את הסיכון (בכל עסקה יש אלמנט של סיכון).אנא התייעצו עם עוה"ד שמלווה אותכם כיצד להגן בצורה הטובה ביותר על האינטרסים שלכם.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

יש להגיש תביעת פינוי.
תוכלי לעיין במאמר שפרסמתי באתר זה שעניינו: "המדריך המקוצר לפינוי שוכר".

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

יחד עם זאת יש לשים לב כי חוזים יש לקיים בתום לב, ואני מניחה כי יש סיבה אמיתית לרצונך לסיים החוזה בטרם עת.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

שלום רב

אם הרישום לא הושלם מזה 20 שנה, שטר המכר שנחתם על ידי הצדדים לא יספיק לצורך השלמת העברת זכויות.
יש לבחון האם בתיק יש יפוי כוח מאת המוכרים לצורך השלמת הביצוע.
מומלץ לפנות מיידית לעו"ד כדי להסדיר הנושא.
כפי שנכחת לדעת בעצמך, חלוף הזמן רק מסבך העניינים.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

מירי שלום

כל עוד את בחיים (ותבדל"א), ההתחייבויות שאת נוטלת הן באחריותך. עם פטירתך, חלילה, האחריות עוברת ליורשים.
אם את מוכרת הנכס לפני שנחתם חוזה בעניין תמ"א 38, המוכר יקבל על עצמו את כל ההוצאות בעניין תמ"א 38.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

השאלה שלי אני רוצה את החלק שלי לבד ולשלם ליורשים את החלק שלהם פשוט יש לי אח שנפטר ואישתו אפילו לא הודיעה לנו שהוא נפתר במקרה אחרי 8 שנים ידעתי והפחד שלי שיבוא יום ולא תרצה לחתום למכירה או לתא38 יש לי שאלה הפירוק חיב דרך אורך דין או שבהתחלה יכולה לדבר איתם לביא שמאי ולירות כמה עולה הבית ולחקת להם 2 חלקים. אח השני בסדר אבל עם במיקרה יקרה לו משהו יהיה לי בעיה עם גיסה שניה ועם לי בתור נכה 100% ופנסיונרית מגיע לי יהוץ חינם עם אתם יודעים משהו כזה אני חשבתי שעם 2 הצדדים רוצים זה עובר השם שלהם מטאבו לשם שלי ואני נותנת כמה שמגיע להם ואני חופשיה
סליחה מירי

נא לשאול השאלה בהמשך לשאלה המקורית, כדי שנוכל להבין את הקשר הדברים

אם לבנך אופציה לחדש החוזה, אזי הקיבוץ אינו יכול לסרב.
אם לבנך אין אופציה- לכאורה השיקול של הקיבוץ איננו רלבנטי. יחד עם זאת, מאחר ועל פניו נראה כי דינו של הקיבוץ כדין אדם פרטי, מותר לו לכאורה לשקול גם שיקולים לא רלבנטים. כמו כן, יש לבחון האם המזכיר מוסמך לקבל החלטה כזו לא לחדש חוזה.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

בהעדר הוראה ספציפית בנושא, ובהעדר הסכמתכם, הבעלים אינו יכול לדרוש מכם להכניס קונים פוטנציאליים לדירה.

יחד עם זאת, כל עוד מדובר בדרישה סבירה (שלא תהפוך הדירה לתחנת רכבת), הייתי שוקלת בחיוב להיענות לדרישה.

שלום רב

המצב אותו אתה מתאר מצריך נקיטת משנה זהירות. יש מצבים בו הרישום אפשרי (בעיקר מקום בו מונה כונס נכסים המטפל בעניין) ויש מצבים בו סביר להניח כי העדר הרישום ישאר כך עוד שנים ארוכות.
על עוה"ד המייצג אותך לבדוק ענין זה בקפידה יתרה, ואם אין לך עו"ד- עליך לשכור עו"ד בדחיפות, כדי שלא תשים כספך על קרן הצבי.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

שלום רב,
לשון סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין גורסת, כי כל מכירה הנעשית על ידי אחד מבני הזוג, תיחשב כאילו נעשתה על ידי בן הזוג השני, ומתן פטור לאחד מהם ייחשב לניצול הפטור על ידי בן הזוג האחר.
ביסוד תיקון 8 לחוק מיסוי מקרקעין עמדו שתי מטרות: האחת מניעת הערמה על החוק בדרך של רישום דירות על שמותיהם של בני המשפחה, באופן שכל אחד מהם יהיה הבעלים של דירה אחת וייהנה מפטור ממכירתה. השנייה, הגשמת רצונו של התא המשפחתי בתחום הדיור שנועד למגוריו.
לאחר נישואייך האשה והבעל נחשבים כ"תא משפחתי" משותף. דהיינו, רכישת הדירה החדשה לא תשנה את העובדה שמס הרכישה ייגבה גם מהבעל לפי מדרגות "דירה שנייה".
שימת ליבך, להחלטה שהתקבלה בבית משפט העליון בעניין ע"א 3489/99 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' אן מרי עברי ; נז(5) 589 שם קבעו השופטים, כי מאחר וסעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 קובע מפורשות כי לצורך פטור ממס שבח על מכירת דירה מגורים מזכה בני-זוג מהווים "מוכר אחד" (למעט אם חיים הם בנפרד דרך קבע), הרי החלטתם של בני הזוג בפרשת אן מרי עברי לקיים הפרדה בנכסי מקרקעין מסוימים, על-ידי חתימתם על הסכם יחסי ממון, אינה צריכה להשליך על שאלת מתן הפטור במכירת דירת המגורים שבה מתגוררים בפועל שני בני-הזוג. המבחן שמציב החוק לא בא לענות על השאלה אם בני-הזוג בחרו להפריד את הבעלות בנכסיהם, כי אם לענות לשאלה אם בני הזוג בחרו להתגורר בנפרד בדרך קבע.
לאור הלכת "אן מרי עברי" ועל אחת כמה וכמה שבשאלתך לא קיים בין האשה לבין בעלה הסכם ממון המסדיר את זכויותיהם במקרקעין שברשותם, הרי שאם האשה והבעל מתגוררים יחדיו, הרי שניהם כבני זוג יחובו בשיעור מס רכישה במדרגות "דירה שנייה" בעת רכישת הדירה החדשה.
לפיכך, גם האישה וגם הבעל נחשבים כבעלי "דירה שנייה" באם מתגוררים יחדיו.

ראשית המון תודה על התשובות,יש לי שאלה בהמשך לתשובתך האם את סכום השכר דירה בחוזה השכירות הרשום בדולרים יכול בעל הדירה החדש לשנות או הסכום הנקוב בחוזה הוא עד לתום החוזה? המון תודות

כל עוד לא ניתן צו הירושה, קרי: זכאותה של האישה כיורשת טרם התגבשה, הרי עדיין לא ניתן להחשיב את דירת הירושה כדירה שבבעלותה ולכן אני חולק על החבר, עו"ד ארד וקובע, כי עד למתן צו הירושה, האישה היא בעלת דירה יחידה ולא בעלת 2 דירות.