פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
ערבות בנקאית – חוק המכר
nomi
18/06/09
השאלה שלי היא אם הבנק יכול להוציא קבלה על העמלת ערבות שהרוכש משלם (סע' ב' בחוק)?נאמר לי שהבנק בכלל לא יכול להוציא קבלה כזאת ואז בעצם סע' ב' לחוק נתון לפרשנות שהקבלן יכול להוציא קבלה במקום הבנק?
ערבות חוק מכר
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/06/09
לא נשמע לי כל כך הגיוני. בכל מקרה, פרשנות החוק יכולה להיות לשני הכיוונים.
פרשנות הגיונית יותר הינה, כי בהעדר אפשרות להוציא קבלה כמצוות החוק, על הקבלן לשאת בעלות הערבות.
באופן כללי, לגבי פרשנות של חקיקה, מחד יש לבדוק מהי התכלית שעומדת מאחורי הדרישה להנפקת קבלה ע"ש הקונה. מנגד, מדובר בחוק קוגנטי שלכאורה יש לקיים מבלי לסטות מהוראותיו על ידי פרשנות.
בכל מקרה מדובר בסוגיה משפטית מעניינת.
אשמח אם תעדכני בהתפתחויות עם הבנק והקבלן.
פרשנות הגיונית יותר הינה, כי בהעדר אפשרות להוציא קבלה כמצוות החוק, על הקבלן לשאת בעלות הערבות.
באופן כללי, לגבי פרשנות של חקיקה, מחד יש לבדוק מהי התכלית שעומדת מאחורי הדרישה להנפקת קבלה ע"ש הקונה. מנגד, מדובר בחוק קוגנטי שלכאורה יש לקיים מבלי לסטות מהוראותיו על ידי פרשנות.
בכל מקרה מדובר בסוגיה משפטית מעניינת.
אשמח אם תעדכני בהתפתחויות עם הבנק והקבלן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתנה מאח לאח
שירלי י
18/06/09
רציתי לדעת מה הפרוצדורה בהעברה של דירת מגורים יחידה מאח לאח במתנה
חפש בארכיון הפורום. השאלה נענתה כבר עשרות פעמים.
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקה במקרקעין של עמותה
vardina
18/06/09
עמותה רוצה להעביר זכויות לעמותה אחרת. איזה מסמכים צריך? איך רושמים משכנתא?
איננו כותבים תדריכים לביצוע עסקאות מקרקעין בשיטת "עשה זאת בעצמך"
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משרד שוב
טל
18/06/09
הייתי שם בראיון ואשמח לדעת על המשרד יותר.
סך הכל הראיון היה דיי קצר(15 דקות) ונשאלו שאלות מאד רשמיות, כמו: למה מקרקעין? וכיוצא בזה.
תודה למי שמתייחס
סך הכל הראיון היה דיי קצר(15 דקות) ונשאלו שאלות מאד רשמיות, כמו: למה מקרקעין? וכיוצא בזה.
תודה למי שמתייחס
מומלץ לך לפנות לפורום מתמחים ו/או פורום עורכי דין צעירים. בהצלחה.
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגשת בקשה
ריקי
17/06/09
שלום
שאלתי היא.1. האם לאחר פסק דין והחלטה של שופט על הוצאות מותר להגיש בקשה לחייב שוב בהוצאות שלא הוזכרו בפסק הדין.
2. כמה זמן ממתן פסק הדין מותר להגיש בקשה לבית המשפט לתיקון פסק הדין
תודה ריקי
שאלתי היא.1. האם לאחר פסק דין והחלטה של שופט על הוצאות מותר להגיש בקשה לחייב שוב בהוצאות שלא הוזכרו בפסק הדין.
2. כמה זמן ממתן פסק הדין מותר להגיש בקשה לבית המשפט לתיקון פסק הדין
תודה ריקי
נא לפנות לפורום בתי משפט
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צוואה מקורית
מודאגת
17/06/09
יש לאחותי ולי צוואה בה הורישה אמי לשתינו את הבית ובעיםים נוספים העבירה לאחותי את כל השאר כמו כסף בחשבון כמו ירושות נוספות של האם וכו ,לאמי המנוחה יש אח במרכז לא בריא אלכוהוליסט וגר לבד בביתו מסתבר שאחותי זכאית לאור הצוואה לחלק אמנם מיזערי{יש לציין כי זו חלקת אדמה גדולה ויקרה}כי יש עוד יורשים ,עורך הדין ביקש מאחותי את הצוואה "המקורית"וטען שבית המשפט דורש את המקור בלבד העניין שמקרה זה מטופל כבר שנים וקצת מסובך כי הסבא נישא בשנית ויש עוד עוד יורשים מה שמדאיג אותי זו הצוואה המקורית שטרם הוחזרה לידינו ואני חוששת שמא תאבד הרי שאין שום ערך לצוואה המצולמת שבידינו כך אני חושבת ,רציתי לדעת האם באמת יש צורך למקרה הנ"ל להצגת צוואה מקורית ועד מתי יש לדרוש אותה במיידית?
נא לפנות לפורום דיני משפחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקיפותו של תצהיר 2
אלוני
17/06/09
שלום וברכה
ברשותי תצהיר משנת 1997 ובו אבי נותן לי ולרעייתי כמתנה וללא תמורה חלק מאדמה שבבעלותו- אדמת מנהל. בנוסף ובאותו מעמד אבי חתם על ייפוי כח בלתי חוזר לגורם שלישי (אדריכלית) לטפל עבורי ועבור רעייתי ע"מ להעביר את הזכויות בקרקע.אימות החתימה אושרה ע"י עו"ד נוטוריוני.במהלך הטיפול התברר כי ישנם חובות בגין מיסים ומבנה שאינו חוקי ולכן הנושא התעכב . לצערי אבי נפטר והחלו הבעיות בין האחים.אציין כי באותה תקופה שילמתי מס רכישה וכן מס רכוש שהיה נהוג בזמנו לגבות. בשנת 2007 אבי שלח מכתב למנהל מקרקעי ישראל וביקש לבטל את התצהיר בטענה שזוהי מתנה ללא תמורה. שאלתי האים אוכל לממש את קבלת האדמה לבעלותי ?
בתודה ובברכה
ברשותי תצהיר משנת 1997 ובו אבי נותן לי ולרעייתי כמתנה וללא תמורה חלק מאדמה שבבעלותו- אדמת מנהל. בנוסף ובאותו מעמד אבי חתם על ייפוי כח בלתי חוזר לגורם שלישי (אדריכלית) לטפל עבורי ועבור רעייתי ע"מ להעביר את הזכויות בקרקע.אימות החתימה אושרה ע"י עו"ד נוטוריוני.במהלך הטיפול התברר כי ישנם חובות בגין מיסים ומבנה שאינו חוקי ולכן הנושא התעכב . לצערי אבי נפטר והחלו הבעיות בין האחים.אציין כי באותה תקופה שילמתי מס רכישה וכן מס רכוש שהיה נהוג בזמנו לגבות. בשנת 2007 אבי שלח מכתב למנהל מקרקעי ישראל וביקש לבטל את התצהיר בטענה שזוהי מתנה ללא תמורה. שאלתי האים אוכל לממש את קבלת האדמה לבעלותי ?
בתודה ובברכה
תגובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/06/09
הנושא דורש טיפול משפטי.
אין אפשרות להשיב ללא בדיקת המצב המשפטי והעובדתי.
מומלץ לפנות לעו"ד לקבל יעוץ אישי בהקדם.
אין אפשרות להשיב ללא בדיקת המצב המשפטי והעובדתי.
מומלץ לפנות לעו"ד לקבל יעוץ אישי בהקדם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערה על קיום נאמנות
יעל
17/06/09
שלום,
בנסח טאבו של דירה שאני מתעניינת ברכישתה, רשומים מס' בעלים והערה על קיום נאמנות על זכויות הבעלות של כל אחד מהבעלים הרשומים.
השאלה היא שלי היא האם יש צורך בהסכמת הנהנים להעברת הזכויות בדירה והאם בגין ההערה על קיום הנאמנות בטאבו ידרשו את הסכמת הנהנים כתנאי לאישור ביצוע ההעברת הזכויות?
תודה מראש
בנסח טאבו של דירה שאני מתעניינת ברכישתה, רשומים מס' בעלים והערה על קיום נאמנות על זכויות הבעלות של כל אחד מהבעלים הרשומים.
השאלה היא שלי היא האם יש צורך בהסכמת הנהנים להעברת הזכויות בדירה והאם בגין ההערה על קיום הנאמנות בטאבו ידרשו את הסכמת הנהנים כתנאי לאישור ביצוע ההעברת הזכויות?
תודה מראש
יש לבדוק את תוכנו של הסכם הנאמנות
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה ורישום משכנתא
tl
17/06/09
אני רוצה להעביר את מחצית מזכויותי בדירה שרכשתי לפני החתונה. על הדירה רשומה משכנתא על שמי בלבד
הבנתי שאנחנו צריכים לחתום על תצהירי העברה ללא תמורה ולדווח על העסקה לצורך קבלת אישורי מיסים.
אבל מה לגבי המשכנתא, האם אני אוכל לרשום את הזכויות ע"ש אשתי כאשר יש משכנתא רק על שמי או שעלי לפנות לבנק לקבל שטרי משכנתא חדשים על שמי ועל שם אשתי ולמחוק את המשכנתא שרשומה על שמי בלבד?
הבנתי שאנחנו צריכים לחתום על תצהירי העברה ללא תמורה ולדווח על העסקה לצורך קבלת אישורי מיסים.
אבל מה לגבי המשכנתא, האם אני אוכל לרשום את הזכויות ע"ש אשתי כאשר יש משכנתא רק על שמי או שעלי לפנות לבנק לקבל שטרי משכנתא חדשים על שמי ועל שם אשתי ולמחוק את המשכנתא שרשומה על שמי בלבד?
עליך לקבל את הסכמת הבנק להעברה
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו
טרום מתמחה
17/06/09
אדם א' מכר דירה לאדם ב'. ברבות השנים מכר אדם ב' לאדם ג' את הדירה.
מכל מיני סיבות שאינן ברורות-עד היום לא נרשם אף אחד בטאבו (ז"א-הדירה עדיין רשומה ע"ש א').
שאלתי היא מבחינה פרקטית:
בשטרות המכר יש מקום ל-"מוכר" ול-"קונה".
כיצד אני בעצם עושה את זה?
צריך לעשות שטרי מכר על כל עסקה בנפרד ולהגיש לטאבו את שניהם
או
שאפשר הכל באותו טופס?
(כי בעצם מי יחתום בשם "המוכר"? א' או ב'?! לכאורה ב' צריך לחתום, אבל א' הוא בעצם הרשום בטאבו כרגע...)
תודה
מכל מיני סיבות שאינן ברורות-עד היום לא נרשם אף אחד בטאבו (ז"א-הדירה עדיין רשומה ע"ש א').
שאלתי היא מבחינה פרקטית:
בשטרות המכר יש מקום ל-"מוכר" ול-"קונה".
כיצד אני בעצם עושה את זה?
צריך לעשות שטרי מכר על כל עסקה בנפרד ולהגיש לטאבו את שניהם
או
שאפשר הכל באותו טופס?
(כי בעצם מי יחתום בשם "המוכר"? א' או ב'?! לכאורה ב' צריך לחתום, אבל א' הוא בעצם הרשום בטאבו כרגע...)
תודה
רישום זכויות
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/06/09
ניתן להפקיד את התיק לרישום פעם אחת אך יש להגיש לרישום שטרי מכר ואישורי מיסים בגין כל עסקה ועסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גדר משותפת ודיפון
אבי
17/06/09
שלום,
השכנים שלי בנו גדר משותפת לפני שנתיים. הקבלן שבנה עבורי דרש לבצע בתשלום עמודי תמיכה לגדר המשותפת - דיפון של 12 עמודים משום שטען שהגדר אינה מחוזקת כלונסאות. עלי שלשכנים וגם לי עם מרפסות אנגליות מרוחק כ 12 מטר מהגדר. אני נדרש לשלם חצי מעלות הגדר לשכנים אבל חושב שעלינו לחלוק גם בהוצאות הדיפון שנעשו על ידי שווה בשווה משום שהדיפון נועד לחזק את הגדר שקרובה לשני המרתפים - של השכנים ושלי. מה דעתך?
תודה,
אבי
השכנים שלי בנו גדר משותפת לפני שנתיים. הקבלן שבנה עבורי דרש לבצע בתשלום עמודי תמיכה לגדר המשותפת - דיפון של 12 עמודים משום שטען שהגדר אינה מחוזקת כלונסאות. עלי שלשכנים וגם לי עם מרפסות אנגליות מרוחק כ 12 מטר מהגדר. אני נדרש לשלם חצי מעלות הגדר לשכנים אבל חושב שעלינו לחלוק גם בהוצאות הדיפון שנעשו על ידי שווה בשווה משום שהדיפון נועד לחזק את הגדר שקרובה לשני המרתפים - של השכנים ושלי. מה דעתך?
תודה,
אבי
חפש בארכיון הפורום תשובה ארוכה ומפורטת שלי בעניין גדר משותפת
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גדר משותפת דיפון - טעות הקלדה
אבי
17/06/09
עלי לציין שלשכנים וגם לי יש מרפסות אנגליות במרחק של כ 2 מטר (שני מטרים) מהגדר המשותפת.
המשך תשובה
עו"ד זהר ארד
17/06/09
קשה לחוות דעה.
מה גם שמדובר בסוגיה שמן הסתם תהיה במחלוקת ביניכם.
מחד, הדיפון משרת את שניכם, מנגד לא בקשת את הסכמתם למראש לפני ההוצאה. אולי הם סבורים אחרת? שאין צורך אמיתי בדיפון.
רצוי לשבת עם השכנים בצורה מסודרת ולנסות להגיע להבנות לגבי חלוקת ההוצאות בין הצדדים.
מה גם שמדובר בסוגיה שמן הסתם תהיה במחלוקת ביניכם.
מחד, הדיפון משרת את שניכם, מנגד לא בקשת את הסכמתם למראש לפני ההוצאה. אולי הם סבורים אחרת? שאין צורך אמיתי בדיפון.
רצוי לשבת עם השכנים בצורה מסודרת ולנסות להגיע להבנות לגבי חלוקת ההוצאות בין הצדדים.
הערת אזהרה לטובת מלווה (לא בנק!)
טליה
17/06/09
שלום רב,
נכס מסויים נמכר. כיום בטאבו רשום עדיין המוכר כבעלים וישנה ה"א לטובת הרוכש.
הרוכש מעוניין להעביר את שמו בטאבו.
הרוכש לקח מס' הלוואות ומשכן את הנכס. בין השאר הוא רשם ה"א לטובת מלווה מסויים (ע"פ שטר חוב) שהוא איננו בנק (קרוב משפחה).
האם בבואנו לרשום את הנכס בטאבו ע"ש הרוכש אנו צריכים הסכמה כלשהי של המלווה ע"פ שטר חוב? האם צריך לרשום משהו מיוחד או שמשאירים את זכויותיו כה"א בלבד?
נכס מסויים נמכר. כיום בטאבו רשום עדיין המוכר כבעלים וישנה ה"א לטובת הרוכש.
הרוכש מעוניין להעביר את שמו בטאבו.
הרוכש לקח מס' הלוואות ומשכן את הנכס. בין השאר הוא רשם ה"א לטובת מלווה מסויים (ע"פ שטר חוב) שהוא איננו בנק (קרוב משפחה).
האם בבואנו לרשום את הנכס בטאבו ע"ש הרוכש אנו צריכים הסכמה כלשהי של המלווה ע"פ שטר חוב? האם צריך לרשום משהו מיוחד או שמשאירים את זכויותיו כה"א בלבד?
רישום זכויות
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/06/09
את התשובה עליך לחפש במסמכי ההלוואה שבין המלווה ללווה.
בדר"כ, כנגד קבלת ההלוואה, נרשמת הערת אזהרה לטובת המלווה בדבר התחייבות של הלווה לרשום משכנתא לטובת המלווה בד בבד עם רישום הזכויות של שמו של הלווה בטאבו.
בדר"כ, כנגד קבלת ההלוואה, נרשמת הערת אזהרה לטובת המלווה בדבר התחייבות של הלווה לרשום משכנתא לטובת המלווה בד בבד עם רישום הזכויות של שמו של הלווה בטאבו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלון פונה לשכנים
איילין
17/06/09
שלום, אני גרה בבית דו משפחתי. החלקות מפוצלות ונפרדות של כל אחד בטאבו. במקור זה היה בית אחד ולכן יש לי חלון גדול שיושב על הגבול בינינו ופונה אל החלקה של השכנים. עד כה לא היתה בעיה ועשיתי שימוש כרצוני בחלון, אבל עכשיו הבית הוצע למכירה והקונים החדשים רוצים לחסום לי את החלון. האם הם יכולים לעשות כן למרות שקנו את הבית עם החלון מופיע בגרמושקה? האם הם רשאים לבנות? לשתול עצים שיחסמו לי את האויר והאור? האם יש מרחק סביר שהם מחוייבים לשמור ?
את התשובות לשאלותיך עליך לקבל במחלקת הנדסה של העיריה/מועצה הרלבנטית
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה בבית דו-משפחתי
הדס, אדריכלית
18/06/09
שלום איילין,
כ ע ק ר ו ן , הדיירים החדשים יכולים לבנות בתוך גבולות קווי הבניין של היחידה שלהם, כלומר במרחק מסויים משלושת גבולות המגרש (כפי שנקבע בתב"ע החלה במקום) וקו 0 הגובל ביחידה שלך (כיוון שזה דו-משפחתי), כמו גם לטעת עץ בכל מקום בחלקה שלהם.
כדאי לבדוק את התב"ע שהכינו לחלקה שלכם כשפיצלו אותה, אולי נכתבה הערה מיוחדת (בתקנון) הנוגעת לחלקות החדשות, כמו הגבלה מסויימת הנוגעת לפתח הקיים. אם התב"ע לא חדשה מידי אולי תוכלי למצוא אותה אף באתר מנהל מקרקעי ישראל.
כ ע ק ר ו ן , הדיירים החדשים יכולים לבנות בתוך גבולות קווי הבניין של היחידה שלהם, כלומר במרחק מסויים משלושת גבולות המגרש (כפי שנקבע בתב"ע החלה במקום) וקו 0 הגובל ביחידה שלך (כיוון שזה דו-משפחתי), כמו גם לטעת עץ בכל מקום בחלקה שלהם.
כדאי לבדוק את התב"ע שהכינו לחלקה שלכם כשפיצלו אותה, אולי נכתבה הערה מיוחדת (בתקנון) הנוגעת לחלקות החדשות, כמו הגבלה מסויימת הנוגעת לפתח הקיים. אם התב"ע לא חדשה מידי אולי תוכלי למצוא אותה אף באתר מנהל מקרקעי ישראל.
פרוצידורת מכירת נכס
שי
17/06/09
האם לאחר תשלום מס השבח ומס הרכישה על ידי הקונה, ישנם הליכים נוספים שאני כמוכר אמור לדעת מהם, לפני השלמת העסקה?
אודה לתשובתכם המהירה.
אודה לתשובתכם המהירה.
השאלה כללית מידי
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות בנקאית – דחוף
nomi
17/06/09
רציתי לברר אם קבלן יכול להכריח את קונה הדירה לשלם עבור העמלת ערבות בנקאית כאשר הקונה משלם את העמלה ישירות לבנק אבל מי שמוציא את הקבלה זה הקבלן ולא הבנק?הבנתי שסע' ב' בחוק המכר נותן אפשרות שהרוכש ישלם על הערבות אך זה רק אם נותן הערבות (הבנק) מוציא קבלה.הבנק בכלל יכול להוציא קבלה כזאת?והאם אני יכולה לתבוע את הקבלן על כך שהוא מוציא את הקבלות ולא הבנק כפי שנדרש בחוק?והאם בכלל שלא חל סע' ב' לפי החוק אני עוברת לסע' א' כלומר הקבלן ישלם על הערבות ולא אני?
ערבות חוק מכר
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/06/09
הסייג בחוק הוא שבכדי ל"גלגל" את עלות הערבות על הרוכש, על הקבלן לציין במפורש בחוזה המכר, כי הוא משלם את ההוצאות בשביל הקונה. כמו כן, על המבטח או נותן הערבות להוציא קבלה על שם הקונה.
זו הוראת החוק ולא ניתן להתנות עליה מאחר ומדובר בחוק קוגנטי.
לעניות דעתי, אכן ניתן לתבוע את הקבלן על אי עמידה בהוראות החוק והתוצאה של תביעה כזאת הינה השתת עלות הערבות על הקבלן.
בטרם הגשת תביעה מומלץ להידבר עם הקבלן ולנסות להגיע להסכמה.
זו הוראת החוק ולא ניתן להתנות עליה מאחר ומדובר בחוק קוגנטי.
לעניות דעתי, אכן ניתן לתבוע את הקבלן על אי עמידה בהוראות החוק והתוצאה של תביעה כזאת הינה השתת עלות הערבות על הקבלן.
בטרם הגשת תביעה מומלץ להידבר עם הקבלן ולנסות להגיע להסכמה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף – שטרי מכר – בבית בבעלות המדינה
שואל
17/06/09
שלום רב,
מדובר בדירה בחכירה בבעלות המדינה. מה עלי לעשות בנוגע לשטרי מכר - האם יש צורך בחתימת המינהל והסכמתה על שטרי המיכר או שאי יכול ישירות להגיש את שטרי המכר בטאבו?
נא תשובתכם.
בתודה מראש
מדובר בדירה בחכירה בבעלות המדינה. מה עלי לעשות בנוגע לשטרי מכר - האם יש צורך בחתימת המינהל והסכמתה על שטרי המיכר או שאי יכול ישירות להגיש את שטרי המכר בטאבו?
נא תשובתכם.
בתודה מראש
העברת זכויות
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/06/09
ככל שמדובר בחכירה, אזי אין מדובר בעסקת מכר אלא בהעברת זכות שכירות.
על כן, יש להגיש לטאבו שטרי העברת זכות שכירות ולא שטרי מכר.
בדר"כ יש צורך בהסכמת המינהל וחתימתו על השטרות.
על כן, יש להגיש לטאבו שטרי העברת זכות שכירות ולא שטרי מכר.
בדר"כ יש צורך בהסכמת המינהל וחתימתו על השטרות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי דירה
אוסנת
17/06/09
שמעתי שיש חוק חדש שבמידה ולא מפנים את הדירה יש באפשרותי להתלונן במשטרה ויש אפשרות לפנות את הדיירים מדירתי רציתי לדעת אם זה נכון. אין אופציה לדיירים. תודה
פינוי שוכר
|עו"ד עזרא שרון
17/06/09
החוק תוקן כך שאיפשר דרך משפטית קצרה ויעילה יותר לפינוי שוכר.
אין מדובר בהתערבות של המשטרה.
תוכלי לעיין במאמר שפרסמתי באתר זה שכותרתו: "המדריך המקוצר לפינוי דייר".
בברכה,
שרון עזרא,עו"ד
אין מדובר בהתערבות של המשטרה.
תוכלי לעיין במאמר שפרסמתי באתר זה שכותרתו: "המדריך המקוצר לפינוי דייר".
בברכה,
שרון עזרא,עו"ד
השלכות של בניית צימר בנחלה מושכרת
לירון
17/06/09
שלום,
אני שוכרת מזה שנים נחלה בעלת בית בודד.
בעוד מס' חודשים מסתיימת תקופת החוזה הנוכחי, ובעלי הבית פנו אלי בדרישה להכניס לחוזה החדש, סעיף המתיר להם לבנות צימר או שניים בקצה השני של הנחלה.
ברורה לי העובדה, כי מתוקף סיום החוזה שלי אינני יכולה לסרב לנ"ל, אבל עדין נראה כי הם בד ובד מעונינים בי כשוכרת עתידית.
שאלתי, אילו סעיפים בתור שוכרת להוסיף בחוזה לגבי הנושא הנ"ל ? זה מה עלה לי בשלב זה:
1. לקבוע לפחות, גבול יחסי של מיקום הצימרים.
2. לקבוע שכניסת הדיירים לא תהיה דרכי.
3. מה לכתוב לעניין עבודות הבנייה, הרי ברור כי יצטרכו "למשוך" את התשתית מהבית שלי - איך להגן על עצמי, מבחינת השקט, לכלוך וכו' ?
היות ואין בידי להתייעץ עם עו"ד - אשמח לכל הארה בנושא...
אני שוכרת מזה שנים נחלה בעלת בית בודד.
בעוד מס' חודשים מסתיימת תקופת החוזה הנוכחי, ובעלי הבית פנו אלי בדרישה להכניס לחוזה החדש, סעיף המתיר להם לבנות צימר או שניים בקצה השני של הנחלה.
ברורה לי העובדה, כי מתוקף סיום החוזה שלי אינני יכולה לסרב לנ"ל, אבל עדין נראה כי הם בד ובד מעונינים בי כשוכרת עתידית.
שאלתי, אילו סעיפים בתור שוכרת להוסיף בחוזה לגבי הנושא הנ"ל ? זה מה עלה לי בשלב זה:
1. לקבוע לפחות, גבול יחסי של מיקום הצימרים.
2. לקבוע שכניסת הדיירים לא תהיה דרכי.
3. מה לכתוב לעניין עבודות הבנייה, הרי ברור כי יצטרכו "למשוך" את התשתית מהבית שלי - איך להגן על עצמי, מבחינת השקט, לכלוך וכו' ?
היות ואין בידי להתייעץ עם עו"ד - אשמח לכל הארה בנושא...
לא מדובר בשאלה אלא בבקשה לקבלת יעוץ משפטי, וזאת לצערי לא נוכל להעניק לך במסגרת הפורום
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/06/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות בנקאית
ריקי
16/06/09
שלום רב
שאלתי היא.
1. קבלנו ערבות בנקאית לפי חוק מכר , במקביל הדירות הסתיימו הקבלן דורש החזר עמלות הערבות. במקביל לאחר סיום הדירות תבענו את הקבלן למשפט על עי התאמת הדירות לתוכנית ולחוזה, בית המשפט[עקקל לו 100.000 דולר לטובת הרוכשים והשאאיר את הערבות הזאת בקופת בית המשפט, כעת הקבלן דורש החזר עמלות על אותה עבות. בית המשפט עקל לו את הכסף מדוע אנחנו צריכים לשלם לו את עמלות הערבות.
האם דין הערבות של חוק מכר היא כדין הערבות המעוקלת על ידי בית המשפט.
אבקש התייחסות
תודה ריקי
שאלתי היא.
1. קבלנו ערבות בנקאית לפי חוק מכר , במקביל הדירות הסתיימו הקבלן דורש החזר עמלות הערבות. במקביל לאחר סיום הדירות תבענו את הקבלן למשפט על עי התאמת הדירות לתוכנית ולחוזה, בית המשפט[עקקל לו 100.000 דולר לטובת הרוכשים והשאאיר את הערבות הזאת בקופת בית המשפט, כעת הקבלן דורש החזר עמלות על אותה עבות. בית המשפט עקל לו את הכסף מדוע אנחנו צריכים לשלם לו את עמלות הערבות.
האם דין הערבות של חוק מכר היא כדין הערבות המעוקלת על ידי בית המשפט.
אבקש התייחסות
תודה ריקי
ערבות בנקאית מול ערבות חוק מכר
|עו"ד עזרא שרון
17/06/09
אין קשר בין שני סוגי הערבויות.
אינני רואה סיבה שתשלמו את הוצאות הערבות שהונפקה לבית משפט.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
אינני רואה סיבה שתשלמו את הוצאות הערבות שהונפקה לבית משפט.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שאלה לגבי הוצאות פסק בורר
אהוד
16/06/09
נפסק לטובתי פסק בורר.
מכיוון שעלי להגיש את הפסק לאישור במחוזי ולצורך כך עלי לשם אגרה בסך של לערך 1000 ש"ח ברצוני לשאול האם יש דרך לחייב את הצד שכנגד שהפסיד נגיד בהליך הבוררות בהחזר הוצאות משפט?
מכיוון שעלי להגיש את הפסק לאישור במחוזי ולצורך כך עלי לשם אגרה בסך של לערך 1000 ש"ח ברצוני לשאול האם יש דרך לחייב את הצד שכנגד שהפסיד נגיד בהליך הבוררות בהחזר הוצאות משפט?
פסק בורר
|עו"ד עזרא שרון
17/06/09
עליך לאשר פסק הדין במחוזי כדי שתוכל להמשיך במלאכת האכיפה.
לגבי האגרה- למיטב זכרוני האגרה נמוכה יותר. בדוק הנושא שוב.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לגבי האגרה- למיטב זכרוני האגרה נמוכה יותר. בדוק הנושא שוב.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
פירעון שטר ביטחון
איריס
16/06/09
השכרתי את הדירה שלי והשוכרים הפקידו בידי שטר ביטחון.
בחודש האחרון הם הודיעו לי על נזילה וביקשו שאגיע לתקן. מאחר והודיעו לי מאוחר, נוצר עובש בארונות והעץ התנפח. כיצד אני אמורה לגבות מהם את הכסף עבוד הנזק ?
בחודש האחרון הם הודיעו לי על נזילה וביקשו שאגיע לתקן. מאחר והודיעו לי מאוחר, נוצר עובש בארונות והעץ התנפח. כיצד אני אמורה לגבות מהם את הכסף עבוד הנזק ?
נזק למושכר
|עו"ד עזרא שרון
17/06/09
אם הנזק החריף כתוצאה מרשלנות השוכר (שלא יידעו אותכם בזמן), ייתכן שיש מקום לדרוש מהם השתתפות חלקית בנזק.
סיום חוזה שכירות בעקבות הסכם בין הצדדים
נטלי
16/06/09
שלום,
מדובר על חוזה של שנתיים שהסתיים אחרי שנה בעקבות תלונה שלי שהדירה אינה תקינה (בעיות אינסטלציה)
הבעל בית הסכים, חתמנו על מסמך המאשר שהוא מסכים לסיום מוקדם של החוזה, אך בכל רגע נתון, הוא ממשיך לאיים שהוא יקח את השיק בטחון שלי ושהוא לא יהיה מוכן לתת לי ללכת.
העניין עכשיו זה שהוא דורש צביעה של הבית (למרות שבחוזה זה לא כתוב) והבית במצב מצויין....חשוב לי להדגיש כי הוא צבע את חלק מהבית לפני הכניסה שלי כי הנכס היה במצב קטסטרופה...
האם אני יכולה לבטל את הציק בטחון שיש בידו? אם צביעה הבית לא כתוב בחוזה, האם אני חייבת לעשות?
תודה רבה,
מדובר על חוזה של שנתיים שהסתיים אחרי שנה בעקבות תלונה שלי שהדירה אינה תקינה (בעיות אינסטלציה)
הבעל בית הסכים, חתמנו על מסמך המאשר שהוא מסכים לסיום מוקדם של החוזה, אך בכל רגע נתון, הוא ממשיך לאיים שהוא יקח את השיק בטחון שלי ושהוא לא יהיה מוכן לתת לי ללכת.
העניין עכשיו זה שהוא דורש צביעה של הבית (למרות שבחוזה זה לא כתוב) והבית במצב מצויין....חשוב לי להדגיש כי הוא צבע את חלק מהבית לפני הכניסה שלי כי הנכס היה במצב קטסטרופה...
האם אני יכולה לבטל את הציק בטחון שיש בידו? אם צביעה הבית לא כתוב בחוזה, האם אני חייבת לעשות?
תודה רבה,
נא לפנות לפורום דיני חוזים
|עו"ד עזרא שרון
17/06/09
רכוש משותף
חיים
16/06/09
שלום,
אני גרר בבניין עם עוד 5 דיירים ויש לנו גינה שהיא רכוש משותף. עכשיו מישהו רוצה להפוך את הגינה לחניה של 4 מקומות חניה. האם הוא יכול לעשות את זה? לא צריך רוב מסוים? והאם הוא יכול לעשות רק 4 מקומות חניה כאשר יש 6 דיירים בבניין?
אני גרר בבניין עם עוד 5 דיירים ויש לנו גינה שהיא רכוש משותף. עכשיו מישהו רוצה להפוך את הגינה לחניה של 4 מקומות חניה. האם הוא יכול לעשות את זה? לא צריך רוב מסוים? והאם הוא יכול לעשות רק 4 מקומות חניה כאשר יש 6 דיירים בבניין?
הפיכת גינה לחנייה
|עו"ד עזרא שרון
17/06/09
הפיכת הגינה לחנייה טעונה היתר . יש לבחון האם הועדה תאשר בכלל את החניה במקרה זה.
לגבי הרוב- לדעתי צריך הסכמת כולם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לגבי הרוב- לדעתי צריך הסכמת כולם.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מס שבח
מיקה
16/06/09
1 מדו משפחתי שהתקבל בירושה.
קיבלנו בירושה אני ואחי את דירת הורי בבית דו משפחתי.
לפני 20 שנה אבי נפטר ועל פי צו הירושה נרשם במנהל הנכס על שמות אמי אני ואחותי בחלקים שווים. והנכס הוון.
השנה אימי נפטרה וקיבלנו את השאר בירושה.
בברור עם העירייה מתברר שלא נרכשו זכויות הבניה ועלינו לשלם היטל השבחה (במידה ואנו מעונניינים למכור את הנכס שטח הנכס 370 מ"ר שטח בנוי כ- 60 מטר.) על זכויות בניה שהותרו מעל 60 המטרים הבנויים וגם היתרים נוספים לדוגמא לבנית מרתף בריכה וכו' .
שאלתי:
א. האם אנו חייבים לשלם עבור היתרים שלא נהנה מהם כי אנו מוכרים.
ב. במידה וכן האם חובה לשלם היטל השבחה על בריכה ומרתף ועוד, (על מה כן חייבים לשלם)
ג. האם אנו צריכים לשלם גם מס השבחה על הזכויות שלא נוצלו - למרות שאנו יורשים את הנכס.
תודה
קיבלנו בירושה אני ואחי את דירת הורי בבית דו משפחתי.
לפני 20 שנה אבי נפטר ועל פי צו הירושה נרשם במנהל הנכס על שמות אמי אני ואחותי בחלקים שווים. והנכס הוון.
השנה אימי נפטרה וקיבלנו את השאר בירושה.
בברור עם העירייה מתברר שלא נרכשו זכויות הבניה ועלינו לשלם היטל השבחה (במידה ואנו מעונניינים למכור את הנכס שטח הנכס 370 מ"ר שטח בנוי כ- 60 מטר.) על זכויות בניה שהותרו מעל 60 המטרים הבנויים וגם היתרים נוספים לדוגמא לבנית מרתף בריכה וכו' .
שאלתי:
א. האם אנו חייבים לשלם עבור היתרים שלא נהנה מהם כי אנו מוכרים.
ב. במידה וכן האם חובה לשלם היטל השבחה על בריכה ומרתף ועוד, (על מה כן חייבים לשלם)
ג. האם אנו צריכים לשלם גם מס השבחה על הזכויות שלא נוצלו - למרות שאנו יורשים את הנכס.
תודה
היטל השבחה
שגיא
16/06/09
מיקה שלום,
לשאלתך, היטל השבחה הוא מס אשר נגבה על פי חוק ( תוספת שלישית לחוק התכנון והבניה ) במועד מימוש זכויות. קרי במקרה שלך מכירת הבית.
היטל ההשבחה הינו 50 % משווי ההשבחה שחל על הנכס שלך כתוצאה מתוכניות שחלות עליו ( לדוגמא מרתפים בריכות וכד' ) . לצערי ועל אף שזה לא נשמע הגיוני את מחוייבת לשלם את ההיטל גם אם לא ממשת את הזכות ובלי לשלם את ההיטל הוועדה המקומית לא תיתן לך אישור להעברת זכויות.
מקווה שעזרתי ולו במעט.
לשאלתך, היטל השבחה הוא מס אשר נגבה על פי חוק ( תוספת שלישית לחוק התכנון והבניה ) במועד מימוש זכויות. קרי במקרה שלך מכירת הבית.
היטל ההשבחה הינו 50 % משווי ההשבחה שחל על הנכס שלך כתוצאה מתוכניות שחלות עליו ( לדוגמא מרתפים בריכות וכד' ) . לצערי ועל אף שזה לא נשמע הגיוני את מחוייבת לשלם את ההיטל גם אם לא ממשת את הזכות ובלי לשלם את ההיטל הוועדה המקומית לא תיתן לך אישור להעברת זכויות.
מקווה שעזרתי ולו במעט.
השלמה לתשובה של מר שגיא
עו"ד אשר טולדנו
16/06/09
שלום רב,
רק כהשלמה לתשובתו המפורטת של מר שגיא אציין עוד, כי מאחר ויש לביתך זכויות בנייה שלא נוצלו, אזי אלו לא באים בגדרו של הפטור ממס שבח (סעיף 49 ב) ולכן בגין זכויות הבנייה הנוספות שלא נוצלו תמוסי גם במס שבח עת תמכרי את הבית.
כמובן שבמסגרת הניכויים המוכרים של סעיף 39 לחוק מס שבח, תוכלי לנכות את ההוצאה שהוצאת לצורך תשלום היטל השבחה ובכך להביא להפחתה בחיוב במס השבח.
בכל מקרה אני ממליץ לך להתייעץ עם עו"ד בקיא במיסוי מקרקעין על-מנת שיציג בפנייך אפשרות לחסכון במיסים (היטל השבחה ומס שבח)
בהצלחה.
רק כהשלמה לתשובתו המפורטת של מר שגיא אציין עוד, כי מאחר ויש לביתך זכויות בנייה שלא נוצלו, אזי אלו לא באים בגדרו של הפטור ממס שבח (סעיף 49 ב) ולכן בגין זכויות הבנייה הנוספות שלא נוצלו תמוסי גם במס שבח עת תמכרי את הבית.
כמובן שבמסגרת הניכויים המוכרים של סעיף 39 לחוק מס שבח, תוכלי לנכות את ההוצאה שהוצאת לצורך תשלום היטל השבחה ובכך להביא להפחתה בחיוב במס השבח.
בכל מקרה אני ממליץ לך להתייעץ עם עו"ד בקיא במיסוי מקרקעין על-מנת שיציג בפנייך אפשרות לחסכון במיסים (היטל השבחה ומס שבח)
בהצלחה.
עמלות
שרית
16/06/09
akuo rcשלום רב
שאלתי היא האם יש הבדל בין ערבות לפי חוק מכר לבין ערבות שהופקדה בבית משפט בהליך ביניים להטחת כספי הרוכשים.
תודה שרית
שאלתי היא האם יש הבדל בין ערבות לפי חוק מכר לבין ערבות שהופקדה בבית משפט בהליך ביניים להטחת כספי הרוכשים.
תודה שרית
ערבות חוק מכר
|עו"ד עזרא שרון
16/06/09
שלום רב
לא ברור לי מהי אותה ערבות שהופקדה במסגרת ההליך השיפוטי ומה היא נועדה לכסות. על פניו נראה לי כי אין קשר בין השניים.
ערבות חוק מכר צריכה להיות מונפקת כנגד תשלום תמורה בגין רכישת הדירה ונועדה להבטיח כי איקבלת הדירה במקרה של כינוס/פירוק וכד. תוכלי לעיין גם במאמר שפרסמתי באתר זה שכותרתו:
"דרכים להבטחת כספי רוכש דירה מקבלן".
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לא ברור לי מהי אותה ערבות שהופקדה במסגרת ההליך השיפוטי ומה היא נועדה לכסות. על פניו נראה לי כי אין קשר בין השניים.
ערבות חוק מכר צריכה להיות מונפקת כנגד תשלום תמורה בגין רכישת הדירה ונועדה להבטיח כי איקבלת הדירה במקרה של כינוס/פירוק וכד. תוכלי לעיין גם במאמר שפרסמתי באתר זה שכותרתו:
"דרכים להבטחת כספי רוכש דירה מקבלן".
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
