פורום נדל"ן

במישור העקרוני אין ולא צריכה להיות בעיה לביצוע העברה (באופן מושכל, על מנת להימנע "משריפת" פטור). במישור הפרקאטי, צריך לבדוק עם הבנק למשכנתאות, הסכמתו "להעברת" המשכנתא אלייך או לחילופין לפרוע את המשכנתא בדרך של נטילת משכנתא חדשה.

דרישת הרישום של הסכם שיתוף בטאבו, משליכה על מי שלא היה שותף לאותו הסכם. צידו השני של המטבע- מי שהיה שותף להסכם השיתוף ,אזי הוא מחייבו, אפילו לא נרשם בטאבו.הסכם שיתוף-בין אם נרשם ובין אם לא, מסדיר את הניהול והשימוש ולא את הבעלות, הגם שבעקיפין, הסדרת השימוש מגדירה את "גבולות הגזרה" של כל צד.

במהלך של עסקת מכר שהצד המוכר הינו נשוי או ידוע בציבור יש להוסיף בסוף החוזה מהן תצהיר של הנשוי או הידוע בציבור שהנכס אינו רשום על שמו לפיו הוא קרא את תוכן ההסכם ומקבל אותו ואין לא כל התנגדות למכירה

התמחות במקום כמו המנהל יכולה לייתן בידך כלים טובים בכול הנוגע למושבים לקיבוצים ולנכסים שבטיפול המנהל ואינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין.

מכיוון שגם את לווה את הכסף (הרי ציינת שמדובר במשכנתא משותפת..), אזי הבנק ינסה קודם כל להיפרע ממך ומאמך, ורק אם ניסיונות אלו לא יצלחו, יפנה למימוש הנכסים הממושכנים עצמם...
מדבריך עולה, שבמקרה בו אמך לא תעמוד בהתחייבויותיה, את בוודאי לא תוכלי לעמוד בהן...
במקרה כזה תהיה חשופה לפתיחה של הליכים נגדך על ידי הבנק (פתיחת תיק הוצאה לפועל וכו'..)

אנא קחי בחשבון את כל השיקולים הללון בטרם את נוטלת או מתחייבת להחזרי ההלוואה.

בהצלחה,

סיגל אלפסי, עו"ד

רישום בית מצריך שינוי צו בתים משותפים. בכול הנוגע לאגרות ישנן רשימה קבועה של אגרות בגין שינוי צו בתים משותפים אותו ניתן לקבל בלשכת רישום המקרקעין או באתר של משרד המשפטים

האם אתה מוכר את הדירה ועדיין נותר דייר בדמי מפתח בדירה ? במידה שכן וזכויותיך רשומות בטאבו ניתן לרשום הערת אזהרה וכמובן שגם בעניי המש"ח יש חובת דיווח.

בהצהרת הרוכש יש לציין בסעיף הרלבנטי את הקירבה. ולרשום 0 בטבלה שמשמאל.

מבחינה משפטית חוזה כזה יחייב אמנם את אמך, אך לא את הבנק. ההתחייבות שלך כלפי הבנק בחוזה ההלוואה תיוותר שרירה וקיימת, ומבחינת הבנק הוא רשאי להיפרע משתיכן, לגבות את החזרי ההלוואה הן מאמך והן ממך.
כלומר, במקרה שאמך לא תעמוד בהתחייבותה כלפיך בחוזה שיחתם בינכן, תוכלי להשתמש בחוזה הזה רק מולה ולא מול הבנק.

בחוקים השונים קיימות הגדרות שונות, גם כאשר מדובר באותו מושג.
לכן חשוב שתפרט לצורך איזה עניין משפטי ברצונך לדעת מהי ההגדרה של "צאצא".

שלום אפרים,
אכן בהעברת דירה במתנה לנכדה אתה יכול להנות מפטור ממס שבח. בנוסף, נכדתך תהנה מהקלה במס הרכישה (תצטרך לשלם רק שליש מגובה מס הרכישה הרגיל, ככל שהיה חל ברכישה רגילה).

יחד עם זאת, אם ברשותך דירה/דירות נוספות שבכוונתך למכור בהמשך, מומלץ מאוד לעשות תכנון מס נכון. מכיוון שבקשת הפטור ממס שבח בהעברת הדירה לנכדתך עלולה "לשרוף" לך פטור אחר בעת שתרצה למכור דירה אחרת. כך, באם תעביר את הדירה לנכדתך כעת ותהנה מפטור ממס שבח בשל העברה, ולאחר מכן תרצה למכור דירה אחרת ולהשתמש בפטור הקלאסי לפיו ינתן פטור אם לא מכרת דירה ב-4 השנים האחרונות, אזי לצורך חישוב זה יחשיבו את העברה של הדירה במתנה לנכדה כאילו הדירה נמכרה, ומניין ה-4 שנים יחל מאותו מועד...

משכך, ולשם קבלת יעוץ מדויק ותכנון מס נכון מומלץ לפנות לעו"ד.

בברכה,
סיגל אלפסי, עו"ד

שלום רב אפרים,
בהמשך לתשובתה המלאה של עו"ד אלפסי, אציין בפניך את החלטת ועדת הערר בעניין ו"ע 8079/07 (חיפה) אהרון יצחק נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – שם סבא נתן לפי סעיף 62 דירה לנכדתו ללא תמורה. כעבור פחות מ- 4 שנים מיום מתן המתנה הנ"ל ביצע הסבא מכירה של דירה אחרת לפי סעיף 49 ב (1). מנהל מס שבח טען שמאחר ולא חלפו 4 שנים מאז ביצוע עסקת "דירת הנכדה", יחול חיוב במס על הדירה השנייה. לאור זאת, הסבר ביקש לתקן באמצעות סעיף 85 את טענתו על-ידי ביטול המכירה בפטור לנכדה ומכירת הדירה בפטור לבנו (אבי הנכדה).
מנהל מיסוי מקרקעין סרב לבטל את המכירה, כאמור.
ועדת הערר קיבלה את הערעור וקבעה שעקב טעות בהבנת החוק מצד בא-כוחו של הסב, אכן הסב ניצל את הפטור (כפי שנכון ציינה עו"ד אלפסי בתשובתה) זאת עת נתן את הדירה במתנה לנכדתו (אי ניצול הוא רק בעסקת מתנה "לבת זוגו וילדו"), ברם בית המשפט קבע (ולמעשה בכך ביצע עבור המוכר תכנון מס רטרואקטיבי), שעסקה מקורית שטרם "שלחה שורשים" ו- "נקלטה בקרקע המציאות", או "התממשה בעולם המעשה", היא עדיין בת ביטול. אך אם היו לה "השלכות עובדתיות" כבר לא ניתן לבטלה. ודוק, לא משך הזמן שחלף מאז מתן המתנה ולא הפעולות שנעשו למימוש הקניית המתנה, אמורים לקבוע בשאלת הביטול, אלא הסיבה שבגינה הוחזרו הזכויות בדירה לידי העורר.
מאחר והטעות באי ידיעת הוראות החוק יוחסו לבא-כוח המוכר בעסקת "דירת הנכדה", הרי חל האמור בסעיף 85 (3) לחוק ו"הטעות" בשומה כוללת מצב דברים של טעות בחוק ולכן בית המשפט הסכים לבטל את המכירה לצרכי סעיף 102 לחוק ( שדן בהחזרת מס בביטול מכירה).

בהצלחה,
עו"ד אשר טולדנו

אם לא מכרת דירה ב-4 השנים האחרונות מגיע לך פטור ממס שבח.
ואולם, ומאחר ובין מועד הרכישה ובין מועד המכירה יחלוף זמן מאוד מאוד קצר, יתכן כי במס הכנסה העסקה תוכר כ"עסקת אקראי", ואז תמוסה במס הכנסה.
בכל מקרה, תצטרך לחכות עם המכירה עד אחרי שלפחות תשלם את מלוא תמורת הנכס, מכיוון שעד אז הנכס עדיין לא שלך, ואינך יכול למכור משהו שאין לך.

בברכה,
סיגל אלפסי, עו"ד

לגבי הדרך הנכונה לעגן את הסכם ההלואה בין הצדדים והבטחונות שוה- נא לפנות לפורום דיני חוזים

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

לרשויות המס אין זה משנה האם אשתך רשומה בחוזה כרוכשת או לא. מאחר ואתם נשואים אתם נחשבים ל"תא משפחתי אחד". וגם אם היית מלכתחילה מדווח על העסקה כרוכש אחד - שם, היו מתייחסים לזה כעל עסקה של שניכם. יש לבדוק האם בבנק לא יתייחסו אליכם כעל שני רוכשים בכל מקרה, לפני שמתחילים לנסות בכלל לשנות (מבחינה חוקית גם אם הנכס נרשם רק על שמך הוא שייך גם לאשתך). כן ניתן לשנות את הרישום בטאבו, אך הדבר מחייב חתימה על מסמכים חדשים - הן שלכם והן של המוכרים, וכן תשלום אגרות נוספות, וכלל לא בטוח שהמוכרים יסכימו לשינוי האמור (תיאורטית עדיף להם שיהיו שני אנשים שמחוייבים להם ע"פ החוזה).

בברכה,
סיגל אלפסי, עו"ד

יתכן כי מדובר בפרויקט של משרד השיכון לאיכלוס וסיוע לנזקקים (בד"כ קשישים ואמהות חד הוריות..). משרד השיכון מסייע להם במימון חלק משכר הדירה. בד"כ מדובר בחוזה שכירות ארוך טווח, וכאן יכולה להיות בעיה... מי משלם לך את שכר הדירה לא צריך לשנות, ואם המשלם הוא משרד השיכון - אז קבלת התשלום דווקא יותר וודאית. בכל מקרה, תבקש לראות את חוזה השכירות ותבחן היטב את תנאיו, תוקפו, תקופת אופציה וכיוצ"ב. מאחר ומדובר בדירה להשקעה, יש לבחון גם דברים נוספים אשר יבטיחו ככל הניתן את כדאיות ההשקעה...
יש גם לערוך בדיקות משפטיות, רישומיות, ותכנוניות של הנכס.. מומלץ לפנות לעו"ד שיבצע עבורך בדיקות אלו.

בברכה,
סיגל אלפסי, עו"ד

יש להבחין בין שני נושאים.
הראשון- אם עוה"ד פעל בניגוד להסכם הנאמנות שבין הצדדים, בהחלט תתכן טענה מצד הקונה כי הוא התרשל ובכך מנע ממנו לרשום הזכויות על שמו.

בלי שום קשר, אם למוכר יש חוב הוא צריך לפרוע אותו. לא בטוה שלעוה"ד יש חובה לפעול להקטנתו, אם כי בנסיבות העניין ודאי שיש לו אינטררס לעשת כן.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

וייס
שלום

אין מושג כזה שאוטומט יש חיוב עבור מכירת קרקע בהיטל השבחה.
1. צריך לבדוק מתי נרכש הקרקע.
2. האם נוצרו במהלך הבעלות של המוכר תוכניות משביחות.
3. גם אם נוצרו יש לבדוק האם האיזור המדובר היה מוכרז איזור פיתוח.
4. וגם אם חל היטל השבחה יש מצב מאד נדיר שאפשר לקבל פטור מהיטל השבחה.

בכל מקרה חסרים פרטים רבים ובכל מצב יש לבדוק כל מקרה לגופו ולכן מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין.

לא הזכרת האם קיבלת חיוב היטל עבור מכירה ואם קיבלת אפשר לערער על גובה ההיטל.

הלוי יעקב - נתניה

כדי לדעת אם יש לך זכוית בנייה יש לפנות לודעה מקומית.
לא כל זכות בנייה תגרום לחיוב במס שבח.תלוי בהיקף הזכויות לעומת שווי הנכס עצמו.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

עוה"ד יבחן האם את זכאית לפטור ממס שבח, היטל השבחה ואולי הוצאות נוספות שיכולות לחול עליך בעת מכירת דירה.

כן יבטיח כי לא תיטלי על עצמך התחייבויות/הצהרות שאינך יכולה לעמוד בהם, וכד.

עיין באתר לשכת רישום המקרקעין לגבי המסמכם הנדרשים לביצוע העברת זכויות.

היטל השבחה משולם בגין זכויות בנייה- או בעת המכירה או בעת הבנייה, לפי המוקדם.לא משלמים פעמיים על אותם זכויות.

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד

אין "דף הוראות" כזה או אחר- לא לגבי דירה "רגילה" ולא כזו שמחוץ לקן הירוק.

אנא פנה לעו"ד שיבחן עבורך את העסקה

בברכה,

שרון עזרא, עו"ד