פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חוזה שכירות בלתי מוגנת.
אור
10/08/09
בחוזה השכירות כתוב הסעיף :
"בתקופת השכירות המשכיר יהיה חייב לתקן את הנזקים שיגרמו למושכר כתוצאה מבלאי סביר וכן את התיקונים החלים על בעל הנכס כחוק ועל חשבונו"
איזה תקונית נכללים בסעיף זה ?...כחוק..?..
מה לגבי תקלות חשמל ומים? עקב צנרת וחיווט ישנים?
בעלת הבית אומרת שהם חלים חצי חצי על השוכר והמשכיר, זה נכון?
צריך להיות בחוזה מצויין ששוכרים דירה עם חשמל ומים?.זה לא ברור?
תודה
אור
"בתקופת השכירות המשכיר יהיה חייב לתקן את הנזקים שיגרמו למושכר כתוצאה מבלאי סביר וכן את התיקונים החלים על בעל הנכס כחוק ועל חשבונו"
איזה תקונית נכללים בסעיף זה ?...כחוק..?..
מה לגבי תקלות חשמל ומים? עקב צנרת וחיווט ישנים?
בעלת הבית אומרת שהם חלים חצי חצי על השוכר והמשכיר, זה נכון?
צריך להיות בחוזה מצויין ששוכרים דירה עם חשמל ומים?.זה לא ברור?
תודה
אור
תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
לפיה הסעיף שציטטת - כל התקלות/קלקולים חלים על המשכיר אז לא ברור מה השאלה?
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הטלת חיובים בגין מים של הבניין, על בעלי הדירות
רויטל
10/08/09
מדובר על מתחם בעל 2 בניינים - מאה דירות סה"כ- 700 ש"ח דמי ועד בית הניתנים לחברת ניהול בעבור שירותי שמירה, בריכה, חדר כושר.
האם ייתכן מצב בו יו"ר וועד הבית, יכול להטיל דרך עצמו או באמצעות העירייה על הדיירים את עלות המים שכל המתחם משתמש בו לאחזקת הבניין לדוג' דירה בעלת 4 נפשות משלמת בעבור 4 ק"ק?
למי מתלוננים? איך פועלים נגד החלטת היו"ר או העירייה? למי קשור העניין?
תודה מראש,
רויטל
האם ייתכן מצב בו יו"ר וועד הבית, יכול להטיל דרך עצמו או באמצעות העירייה על הדיירים את עלות המים שכל המתחם משתמש בו לאחזקת הבניין לדוג' דירה בעלת 4 נפשות משלמת בעבור 4 ק"ק?
למי מתלוננים? איך פועלים נגד החלטת היו"ר או העירייה? למי קשור העניין?
תודה מראש,
רויטל
השאלה לא ברורה ובכל מקרה דורשת בירור עובדתי בכדי להשיב
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הטלת חיובי המים של אחזקת הבניין על כל הדיירים
רויטל
11/08/09
אנסה בשנית.
כל דייר מקבל חיובי מים מהעירייה, מופקעים בגהבם ושבפועל לא בעלי משפחתו הם אלה שצרכו 4-5 ק"ק אלא שפשוט הטילו על חשבונו גם מחיובי המים שנעשו בעבור אחזקת הבניין כולו. השאלה היא האם ייתכן מצב כזה בו הדייר ישלם בעצם וועד בית גבוה במקרה הזה 700 ש"ח וסכום זה לא יכלול בתוכו תשלום גם על המים של אחזקת הבניין?
בנוסף, איך העירייה יכולה להטיל בחשבון המים, על צריכת מים של אחזקת הבניין ובעצם לא משקפת את צריכת המים הביתית?
כל דייר מקבל חיובי מים מהעירייה, מופקעים בגהבם ושבפועל לא בעלי משפחתו הם אלה שצרכו 4-5 ק"ק אלא שפשוט הטילו על חשבונו גם מחיובי המים שנעשו בעבור אחזקת הבניין כולו. השאלה היא האם ייתכן מצב כזה בו הדייר ישלם בעצם וועד בית גבוה במקרה הזה 700 ש"ח וסכום זה לא יכלול בתוכו תשלום גם על המים של אחזקת הבניין?
בנוסף, איך העירייה יכולה להטיל בחשבון המים, על צריכת מים של אחזקת הבניין ובעצם לא משקפת את צריכת המים הביתית?
נתינת דירה במתנה תוך 24 חודש מקניית דירה שנייה
יעקב
10/08/09
קניתי דירה שנייה והצהרתי כי בדעתי למכור את הדירה הראשונה תוך 24 חודש, שילמתי מס רכישה כעל דירת מגורים יחידה, כעת ברצוני לתת את הדירה הראשונה במתנה, ושאלתי האם נתינת דירה במתנה גם מקיימת את הפטור ממס הרכישה על הדירה השנייה?
תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
לעיות דעתי אין בעיה שכן התחייבת למכור את הדירה והגדרת "מכירה" בחוק מיסוי מקרקעין קובעת ביחס למכירה - "בין בתמורה ובין ללא תמורה".
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושת משק חקלאי
יניר
10/08/09
אם בעלת משק הורישה לשלושת ילדיה את המשק שכל אחת מקבלת רבע והבן מקבל חצי, נאמר והבן נפטר לפני אמו האם החצי שלו יעבור לילדיו באופן אוטומתי או שהסבתא יכולה לרשום צוואה חדשה שבה היא מנשלת את נכדיה מירושצ בנה בנה
אנא הפני שאלתך לפורום דיני משפחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה לבדוק כשקונים בית – שעבודים
אלון
10/08/09
אני קונה בית מאדם פרטי.
הנסח נקי לחלוטין מלבד משכנתא.
האם אני צריך גם לעשות בירורים ברשם המשכונות?
במקומות אחרים?
כדי לוודא שאין עוד עיקולים או שעבודים או חובות על הבית ?
תודה
הנסח נקי לחלוטין מלבד משכנתא.
האם אני צריך גם לעשות בירורים ברשם המשכונות?
במקומות אחרים?
כדי לוודא שאין עוד עיקולים או שעבודים או חובות על הבית ?
תודה
מה לבדוק כשקונים בית?
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
אלון,
קצרה היריעה מלפרט מה עליך לבדוק בטרם חתימה על הסכם מכר לרכישת בית.
אין באפשרותינו לערוך מדריך משפטי מקוצר לרוכשים שאינם מיוצגים על ידי עורכי דין, מה גם שלכל עסקה יש את מאפייניה היחודיים הדורשים בדיקה והתייחסות.
המלצתנו החד משמעית - לא להתקשר בעסקאות במקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין.
יעוץ משפטי זה הדבר האחרון שיש לחסוך בו ברכישת נכסים.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
קצרה היריעה מלפרט מה עליך לבדוק בטרם חתימה על הסכם מכר לרכישת בית.
אין באפשרותינו לערוך מדריך משפטי מקוצר לרוכשים שאינם מיוצגים על ידי עורכי דין, מה גם שלכל עסקה יש את מאפייניה היחודיים הדורשים בדיקה והתייחסות.
המלצתנו החד משמעית - לא להתקשר בעסקאות במקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין.
יעוץ משפטי זה הדבר האחרון שיש לחסוך בו ברכישת נכסים.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי יעוד קרקע בבנין מגורים
גל
09/08/09
אני גרה בבניין בן 6 קומות. בעל שתי כניסות נפרדות, כששלוש הקומות הראשונות מאכלסות עסקים, בנק, משרדים וכד'. שלוש הקומות הנוספות הינן של מגורים ולנו כניסה נפרדת. בעליה של הקומה השלישית החליט למקסמם כנראה את ההכנסות שלו ובמקום קומת משרדים בחר לחלק את הקומה שבבעלותו לכ30 יח' דיור נפרדות!! והלשכיר אותן לאנשים פרטיים. כך הפך הבניין למעשה בניין המכיל 16 משפחות ל46!
מיותר לציין כי בדפי המידע לציבור של הבניין מופיע בפירוש כי יעודה של הקומה השלישית הינו לעסקים. מה נותר לנו בעלי הדירות, לעשות כדי להתנגד לכך, כשברור כי הבניין והסביבה בכלל אינם ערוכים תשתיתית לכך (חניה וכד') והדבר פוגע בנו הדיירים הן באיכות החיים והן בערכן של הדירות בבעלותינו.
מיותר לציין כי בדפי המידע לציבור של הבניין מופיע בפירוש כי יעודה של הקומה השלישית הינו לעסקים. מה נותר לנו בעלי הדירות, לעשות כדי להתנגד לכך, כשברור כי הבניין והסביבה בכלל אינם ערוכים תשתיתית לכך (חניה וכד') והדבר פוגע בנו הדיירים הן באיכות החיים והן בערכן של הדירות בבעלותינו.
שימוש חורג ופיצול דירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
אתם יכולים לפעול בשני מישורים במקביל או בנפרד.
המישור התכנוני - להביא את הדבר לידיעת מחלקת הפיקוח של העירייה ולדרוש את התערבותם וטיפולם בהגשת כתב אישום, צווי הריסה וכיו"ב.
המישור הקניני - להגיש תביעה כנגד בעל הנכס להשבת המצב לקדמותו או לחילופין לתבוע ירידת ערך המקרקעין כתוצאה מהשימוש החורג והפיצול הבלתי חוקי.
המישור התכנוני - להביא את הדבר לידיעת מחלקת הפיקוח של העירייה ולדרוש את התערבותם וטיפולם בהגשת כתב אישום, צווי הריסה וכיו"ב.
המישור הקניני - להגיש תביעה כנגד בעל הנכס להשבת המצב לקדמותו או לחילופין לתבוע ירידת ערך המקרקעין כתוצאה מהשימוש החורג והפיצול הבלתי חוקי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף מאוד – דירה מהמינהל
שואלת
09/08/09
אבקש עזרתכם בדחיפות למקרה שלי. הדירה היא מהמינהל ויש להאריך את החכירה. בנוסף יש להמציא אישורי זכויות על הדירה מהמינהל כמובן וכן שטרות לפיהם אין הגבלה בהעברה ובירושה.
כיצד עושים זאת. אם אגש להגיש בקשות אלה מהמינהל (בירושלים) האם אקבלם במקום? או תוך כמה זמן ומה העלויות?
נא הדרכתכם ועזרתכם בדחיפות.
בתודה מראש...
כיצד עושים זאת. אם אגש להגיש בקשות אלה מהמינהל (בירושלים) האם אקבלם במקום? או תוך כמה זמן ומה העלויות?
נא הדרכתכם ועזרתכם בדחיפות.
בתודה מראש...
יש הסברים מפורטים באתר של מינהל מקרקעי ישראל
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מבקשת הסבר לפקודת חוק המצ"ב
שרון
09/08/09
לא יפעיל אדם מכונות המונעות בכוח מכני לצורך חפירה, בנייה וכד' בין השעות 19:00 לבין 6:00 באזור מגורים.
האם זה כולל רעש של מקדחה או כלי עם רעש דומה המשמש קבלן שיפוצים בעבודתו בדירה שלידי בהריסת קירות גבס וכיוצ"ב?
האם זה כולל רעש של מקדחה או כלי עם רעש דומה המשמש קבלן שיפוצים בעבודתו בדירה שלידי בהריסת קירות גבס וכיוצ"ב?
כן
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה כשיש בנסח הערה על כונס נכסים
עו"ד מתחילה
09/08/09
שלום!
אני עו"ד מתחילה ומטפלת באופן עצמאי בעסקת מכר כאשר בנסח יש הערה על כונס נכסים. מחד נראה לי שכונס לא מסכן את העסקה כי זה בפיקוח בימ"ש אך בכ"ז רציתי להתייעץ בכדי להיות בטוחה... האם עסקה כזו בטוחה? מה המשמעות הפרקטית של כונס נכסים? האם צריך לדאוג להסרת ההערה והמצב בטרם החתימה על ההסכם בדומה להערה על עיקול?
אודה מאוד על עזרתכם האדיבה!!
אני עו"ד מתחילה ומטפלת באופן עצמאי בעסקת מכר כאשר בנסח יש הערה על כונס נכסים. מחד נראה לי שכונס לא מסכן את העסקה כי זה בפיקוח בימ"ש אך בכ"ז רציתי להתייעץ בכדי להיות בטוחה... האם עסקה כזו בטוחה? מה המשמעות הפרקטית של כונס נכסים? האם צריך לדאוג להסרת ההערה והמצב בטרם החתימה על ההסכם בדומה להערה על עיקול?
אודה מאוד על עזרתכם האדיבה!!
תגובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
לא ברור משאלתך האם את רוכשת את הדירה מכונס הנכסים או מבעלי הדירה?
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן להוציא צו הפסקת עבודה לגן ילדים
משה
09/08/09
האם ניתן להוצי צו הפסקת עבודה לגן הנערך לפתיחה בית מגורים ? הגן עתיד להפתח בבית הצמוד אלי , הבית מיועד למגורים בלבד ופתיחת גן מהווה שימוש חורג , לבית אין טופס 4 ומחובר לחשמל ומים זמני
יש לערב את העיריה אשר אחראית על אכיפת חוק התכנון והבניה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בדירה
שירה
09/08/09
שלום רב,
יש דירה בבעלותי,האם במצב כזה
בן זוגי יכול לקבל איזשהם זכויות בדירה?
תודה
יש דירה בבעלותי,האם במצב כזה
בן זוגי יכול לקבל איזשהם זכויות בדירה?
תודה
זכויות בדירה
|עו"ד גיא פרבמן
09/08/09
מתי נרכשה הדירה ? האם לפני הנישואין ? אם כן האם נחתם הסכם ממון ביניכם ? במידה שלא לבעלך יש זכויות שוות על הדירה
דירה להשקעה הרשומה כחנות
ת
09/08/09
שלום. אני מעוניינת לרכוש דירה להשקעה הרשומה כחנות אך משמשת למגורים כבר 15 שנה. הדירה מוכרת בעירייה כדירה למגורים לתשלומי ארנונה. מה הן ההשלכות אם משכירים את הדירה למגורים? וכיצד ניתן לקבל היתר לשימוש חורג ובמה תהליך זה כרוך?
דירה להשקעה
|עו"ד גיא פרבמן
09/08/09
לאור העובדה שבעירייה רשום שמדובר בדירת מגורים, יש לפעול בטאבו לתיקון הרישום.
כמו-כן יש לבחון בעירייה האם ניתן שינוי ייעוד לחנות.
בכול הנוגע להשכרה אם בעירייה רשום שמדובר בדירה אין לכך שום השלכות.
אך המלצתי לבדוק היטב היטב את הנכס
כמו-כן יש לבחון בעירייה האם ניתן שינוי ייעוד לחנות.
בכול הנוגע להשכרה אם בעירייה רשום שמדובר בדירה אין לכך שום השלכות.
אך המלצתי לבדוק היטב היטב את הנכס
תשלומי מיסים וחובות ישנים
מישמיש
09/08/09
שלום,
יש לי בית ביישוב מבוא דותן (בשטחים) את היישוב עזבתי בשנת 96-97 ומאז לא חזרתי (עקב גירושין) הדירה נשארה ריקה ועזובה ואין לי שום מושג איך הבית ניראה ואם ראוי למגורים בכלל (אין אפשרות להגיע לשם בגלל המצב במדינה) . ומאז אני משלם חלקית את המיסים וצברתי חוב שעולה ויורד לפי אופן התשלומים. במועצה הוחלט פתאום עכשיו לחייב אותי בריבית והצמדה רטרו עבור כל השנים במכה אחת. שאלתי האם המועצה היתה צריכה לגבות את הריבית והצמדה כל רבעון או כל חודש ולא לאחר כ"כ הרבה שנים? האם זה חוקי לבצע דרישת תשלום בשיטה הזו והאם אני חייב לשלם היום את כל הריבית וההצמדה לאחר כ"כ הרבה שנים או ניתן לבטל חלק עקב השנים שחלפו בדרך כלשהי. תודה
יש לי בית ביישוב מבוא דותן (בשטחים) את היישוב עזבתי בשנת 96-97 ומאז לא חזרתי (עקב גירושין) הדירה נשארה ריקה ועזובה ואין לי שום מושג איך הבית ניראה ואם ראוי למגורים בכלל (אין אפשרות להגיע לשם בגלל המצב במדינה) . ומאז אני משלם חלקית את המיסים וצברתי חוב שעולה ויורד לפי אופן התשלומים. במועצה הוחלט פתאום עכשיו לחייב אותי בריבית והצמדה רטרו עבור כל השנים במכה אחת. שאלתי האם המועצה היתה צריכה לגבות את הריבית והצמדה כל רבעון או כל חודש ולא לאחר כ"כ הרבה שנים? האם זה חוקי לבצע דרישת תשלום בשיטה הזו והאם אני חייב לשלם היום את כל הריבית וההצמדה לאחר כ"כ הרבה שנים או ניתן לבטל חלק עקב השנים שחלפו בדרך כלשהי. תודה
תשלום מסים
|עו"ד גיא פרבמן
09/08/09
יש לפנות בעניין לפורום מסים
הערת אזהרה
פלד
09/08/09
רכשתי דירה כיצד אפשר לבצע הערת אזהרה שאין לה טאבו וכמה זמן לוקח הביצוע (שיערוך)
הערת אזהרה
|עו"ד גיא פרבמן
09/08/09
לא ניתן לרשום הערת אזהרה שהנכס לא רשום בטאבו. מה שיש לעשות הינו רישום משכון על הנכס וכן לפנות למנהל שירשום לפניו שבנכס מתקיימת עסקה
הצמדת חלק מהרכוש המשותף
הלוי יעקב
09/08/09
ברצוני לברר
מה הפרוצדורה שצריך עבור הצמדת חלק מהרכוש המשותף(מחסן ששיך לכל הדיירים) לאחד מהדיירים (תת חלקה מסוים) כמובן שיש הסכמה בין כל הדיירים.
תודה רבה
מה הפרוצדורה שצריך עבור הצמדת חלק מהרכוש המשותף(מחסן ששיך לכל הדיירים) לאחד מהדיירים (תת חלקה מסוים) כמובן שיש הסכמה בין כל הדיירים.
תודה רבה
הצמדות חלק מהרכוש המשותף
|עו"ד גיא פרבמן
09/08/09
יש להכין הסכם בין הדיריים למלא מש"ח ולבצע מכירה כדין. קרי דיווח עפ" כול הכללים
דירה של אימי רשומה עלי?
ניר
09/08/09
שלום
לפני מס' שנים קניתי דירה שרשומה על שם אימי, אימי חיה בדירה זאת.
כעת אני מעוניין לקנות דירה בשבילי,בררתי שניתן לקבל משכנתא בריבית נמוכה אם הדירה של אימי תהייה רשומה עלי
רציתי לברר האם זה אפשרי מבלי להפסיד מיסים גבוהים בעניין הזה?
כלומר האם זה כדאי ואם כן איך עושים זאת?
תודה
ניר
לפני מס' שנים קניתי דירה שרשומה על שם אימי, אימי חיה בדירה זאת.
כעת אני מעוניין לקנות דירה בשבילי,בררתי שניתן לקבל משכנתא בריבית נמוכה אם הדירה של אימי תהייה רשומה עלי
רציתי לברר האם זה אפשרי מבלי להפסיד מיסים גבוהים בעניין הזה?
כלומר האם זה כדאי ואם כן איך עושים זאת?
תודה
ניר
לא חייבים להעביר בעלות- אולי אפילו רצוי שלא...
עו"ד גיא יקותיאל
09/08/09
ניר שלום,
ניתן לקבל הלוואות גם על הדירה מבלי שתצטרך לעשות העברת בעלות.
להעברת הבעלות יש גם עלויות, והיא גם תשפיע על מיסוי עתידי.
***צונזר ע"י מערכת- השארת פרטי התקשרות בניגוד לתקנון האתר***
ניתן לקבל הלוואות גם על הדירה מבלי שתצטרך לעשות העברת בעלות.
להעברת הבעלות יש גם עלויות, והיא גם תשפיע על מיסוי עתידי.
***צונזר ע"י מערכת- השארת פרטי התקשרות בניגוד לתקנון האתר***
רישום דירה בצו רישום בית משפט
דני
09/08/09
שלום
בנסח טאבו רשום שהנכס נרשם בצו בית משפט .
למה הכוונה?
האם נכון שזה משהו סטנדרטי, הרבה נכסים או כולם נרשמים כך?
האם יש לי ממה לחשוש? ( העו"ד שלי אומר לי שלא)
בנסח טאבו רשום שהנכס נרשם בצו בית משפט .
למה הכוונה?
האם נכון שזה משהו סטנדרטי, הרבה נכסים או כולם נרשמים כך?
האם יש לי ממה לחשוש? ( העו"ד שלי אומר לי שלא)
רישום דירה בצו משפטי
|עו"ד גיא פרבמן
09/08/09
קיימים נכסים שבהם הזכויות נרשמו לאור צו משפטי.
המלצתי לעיין בנוסח הצו בטרם ביצוע העסקה
המלצתי לעיין בנוסח הצו בטרם ביצוע העסקה
רישום הערת אזהרה
יוסי
09/08/09
אני ניגש לרשום הערת אזהרה על נכס . על מנת שיהיה בטוח, מה שאני צריך להביא איתי זה :
1. הסכם מכר
2. בקשה לרישום הערת אזהרה מטעם המוכרים
זהו, נכון?
1. הסכם מכר
2. בקשה לרישום הערת אזהרה מטעם המוכרים
זהו, נכון?
רישום הערת אזהרה
|עו"ד גיא פרבמן
09/08/09
הבקשה צריכה להיות חתומה ע"י בעלי הנכס.
הקמת שותפות לצורך קניית מקרקעין
ד
08/08/09
שלום,
אני וחברי רוצים להשקיע במקרקעין. אנחנו צעירים ורווקים, וצופים שכל אחד יקח משכנתא משל עצמו בשנים הקרובות. החשש שלנו הוא שלא נוכל לקחת משכנתא גם אם נרשם בתור שותפות וניקח את המשכנתא על שם השותפות. האם אפשר לקחת משכנתא על שם השותפות ולא על שמנו? אם לא, האם יש צורת התאגדות אחרת (חברה, אג"ש) שתאפשר זאת?
אני וחברי רוצים להשקיע במקרקעין. אנחנו צעירים ורווקים, וצופים שכל אחד יקח משכנתא משל עצמו בשנים הקרובות. החשש שלנו הוא שלא נוכל לקחת משכנתא גם אם נרשם בתור שותפות וניקח את המשכנתא על שם השותפות. האם אפשר לקחת משכנתא על שם השותפות ולא על שמנו? אם לא, האם יש צורת התאגדות אחרת (חברה, אג"ש) שתאפשר זאת?
הקמת שותפות
|עו"ד גיא פרבמן
09/08/09
נושא משכנתא הינו מורכב. לבנקים ישנן דרישות הן מבחינת הון עצמי והן מבחינת מי הבעלים של הנכס.
פתיחת חברה לצורך רכישת נכס מצריכה מס' שאלות לרבות מה סוג הנכס ? האם הנכס הינו חלק ממלאי עסקי?
פתיחת חברה לצורך רכישת נכס מצריכה מס' שאלות לרבות מה סוג הנכס ? האם הנכס הינו חלק ממלאי עסקי?
מתווך במקרקעין
שחר
08/08/09
שלום
רציתי לשאול לגבי הוצאת רשיון מתווך במקרקעין.
הבנתי שבסך הכל צריך לעמוד בבחינה אחת בכתב?
האם אני צודק?
רציתי לשאול לגבי הוצאת רשיון מתווך במקרקעין.
הבנתי שבסך הכל צריך לעמוד בבחינה אחת בכתב?
האם אני צודק?
מתווך מקרקעין
|עו"ד גיא פרבמן
08/08/09
יש לבחון את הנושא בחוק התיווך. ומומלץ לפנות למשרד המשפטים לצורך בדיקת הנושא.
היתר לתוספת דירות לבניין בתמורה לשיפוצו
לילי תדמור
08/08/09
אבקש לדעת מהם זכויותיי לגבי בנייה בבניין שבו אני גרה. הוספה של שתי קומות ובתמורה הקבלן משפץ את הבניין ומוסיף מרפסת ומעלית. ברצוני לציין כי אני מתנגדת לבנייה זו עקב משך הבנייה (שנתיים לערך),רעש וירידה באיכות החיים.אנו זוג פנסיונרים הרוצים להמשיך לחיות ברוגע ונועם כפי שהיה בעבר
בברכה לילי
בברכה לילי
היתר לתוספת בנייה
|עו"ד גיא פרבמן
08/08/09
אני מניח שאת מדברת על תמ"א 338 בה הקבלן בתמורה לשיפוץ הבניין בונה שתי דירות. התנגדויות בנושא תמ"א 38 במהותן צריכות להיות מנומקות ובעלות סיבה. המניע של רעש והפרעה לחייהיומיום בתקופת הבנייה הינה התנגדות שסיכוי הצלחתה לעניות דעתי נמוכים ביותר וזאת לאור הנחיצות בחיזוק הבניין שיגן עלינו מפני רעידת אדמה.
דירה עם תוספת מהדירה השכנה
אור
08/08/09
מדובר בדירה המוצעת למכירה אשר הוסף לה חלק מהדירה השכנה.
ז"א הדירה השכנה חולקה לשניים גרה שם בעלת הדירה.
והדירה הנמכרת היא דירה וחצי למעשה...
חלוקת הדירה לא יצרה עוד יחידת דיור הנוגדת את החוק.
מה ההשלכות של קניית דירה כזו?
איזה בעיות יכולות לצוץ בעתיד?
מה יהיה שהשכנה תרצה למכור את דירתה?
מה עלי לבדוק?
כל מידע יעזור, תודה.
ז"א הדירה השכנה חולקה לשניים גרה שם בעלת הדירה.
והדירה הנמכרת היא דירה וחצי למעשה...
חלוקת הדירה לא יצרה עוד יחידת דיור הנוגדת את החוק.
מה ההשלכות של קניית דירה כזו?
איזה בעיות יכולות לצוץ בעתיד?
מה יהיה שהשכנה תרצה למכור את דירתה?
מה עלי לבדוק?
כל מידע יעזור, תודה.
דירה עם תוספת
|עו"ד גיא פרבמן
08/08/09
האם השכנה מכרה את החלק שלה לבעל הדירה שמוכר לך ? האם בעירייה יש היתר לתוספת ? האם נעשה שינוי בלשכת המקרקעין ? ישנן עוד שאלות שבטרם יהיה ניתן להשיב יש לבחון אותן לצורך מתן ייעוץ
האם ניתן להרוויח ממכירת דירה שנרכשת מקבלן?
אור
08/08/09
ייתכן ושאלתי תשמע מעט תמימה, אך לא הצלחתי למצוא לה תשובה עד עתה, מקווה שתעזרו לי.
אני נשוי ואשתי ואנכי שוקלים לרכוש דירה.
ההון העצמי שלנו עומד על כ 100,000 ש"ח + 200,000 מתנה מההורים רק לקניית דירה.
כלומר למנף 300,000 ש"ח למשהו שהוא לא רכישת דירה לא בא בחשבון (נא לקבל זאת כעובדה, גם לי קשה עם זה...).
הייתי בפגישה לפרוייקט מעניין, דירה חדשה מקבלן.
עלות הדירה 1,000,050 ש"ח
הדירה תהיה מוכנה לאיכלוס בעוד שנתיים.
נניח ואנחנו מאמינים מאד שבעוד שנתיים, כאשר תסתיים הבנייה, הדירה תהיה שווה לפחות 1,200,000-1,300,000
מכר קרוב שלי טוען, שאני יכול לקחת היום משכנתאת בלון
(700,050 ש"ח+300,000 שיש לנו) , לשלם רק את הריבית לאורך השנתיים, ובעוד שנתיים, כאשר הדירה מוכנה - למכור, להחזיר את המשכנתא ולהשאר עם רווח של 200-300 אלף ש"ח.
הדבר נשמע לי פשטני מידי, האם אכן כך?
האם כל כך פשוט העניין למינוף הכסף שלי בדירה(למעט אלמנט הסיכון שהכרך לא יעלה כפי שאני צופה)?
אני נשוי ואשתי ואנכי שוקלים לרכוש דירה.
ההון העצמי שלנו עומד על כ 100,000 ש"ח + 200,000 מתנה מההורים רק לקניית דירה.
כלומר למנף 300,000 ש"ח למשהו שהוא לא רכישת דירה לא בא בחשבון (נא לקבל זאת כעובדה, גם לי קשה עם זה...).
הייתי בפגישה לפרוייקט מעניין, דירה חדשה מקבלן.
עלות הדירה 1,000,050 ש"ח
הדירה תהיה מוכנה לאיכלוס בעוד שנתיים.
נניח ואנחנו מאמינים מאד שבעוד שנתיים, כאשר תסתיים הבנייה, הדירה תהיה שווה לפחות 1,200,000-1,300,000
מכר קרוב שלי טוען, שאני יכול לקחת היום משכנתאת בלון
(700,050 ש"ח+300,000 שיש לנו) , לשלם רק את הריבית לאורך השנתיים, ובעוד שנתיים, כאשר הדירה מוכנה - למכור, להחזיר את המשכנתא ולהשאר עם רווח של 200-300 אלף ש"ח.
הדבר נשמע לי פשטני מידי, האם אכן כך?
האם כל כך פשוט העניין למינוף הכסף שלי בדירה(למעט אלמנט הסיכון שהכרך לא יעלה כפי שאני צופה)?
רכישת דירה מקבלן
|עו"ד גיא פרבמן
08/08/09
העניין שיכול לצוץ במקרה שלך הינו - במהלך המכירה בעת הדיווח לרשויות המס ישנה שאלה האם הדירה נרכשה למעלה מחמישים אחוז מהון עצמי. במקרה שלך התשובה תיהיה שלילית ויתכן ויראו את העניין כמתנה ואז תידרש לשלם מס שבח או שתידרש למכור את הדירה לא ביום קבלת החזקה אלא להמתין לשלוש שנים מיום רכישת הדירה.
בכול מקרה המלצתי להתייעץ עם יועץ השקעות בעניין וכן לבדוק את הסכום שתידרש לשלם משכנתא במהלך התקופה לרבות עלויות של מדד ברכישת הדירה, עו"ד וכיוצא בכך.
בכול מקרה המלצתי להתייעץ עם יועץ השקעות בעניין וכן לבדוק את הסכום שתידרש לשלם משכנתא במהלך התקופה לרבות עלויות של מדד ברכישת הדירה, עו"ד וכיוצא בכך.
לפני קניה
דויד
07/08/09
השטח של הדירה בבית משותף שרשום בטאבו לא תואם את המצב בפועל - במציאות שטח הדירה גדול יותר בשלושים מטר. לעומת זאת, הגינה שלו במציאות קטנה יותר מהרשום בנסח ב20 מטר. השטח במציאות נמדד ע"י מודד מטעם העירייה. הבית המשותף נמסר לדיירים כבר לפני 5 שנים. האם עלולה להיות לי בעיה כקונה ואם כן מהי?
(בהנחה שלא מדובר בטעות ברישום)
למוכרים נאמר שהשטח שרשום בטאבו לא כולל את הממ"ד והשירותים, האם זה נכון?
(בהנחה שלא מדובר בטעות ברישום)
למוכרים נאמר שהשטח שרשום בטאבו לא כולל את הממ"ד והשירותים, האם זה נכון?
לפני קנייה
|עו"ד גיא פרבמן
07/08/09
יש לערוך בדיקות בעניין. מה כתוב בגרמושקה ? האם הוצאת תשריט של הבניין ?
מידע על נכס
כפיר
07/08/09
שלום אני מעוניין לקבל מידע על נכס מסויים יש לי גוש וחלקה וגם תת חלקה איפה אני בודק במנהל מקרקעין אין מידע על הנתונים האלה
מידע על נכס
|עו"ד גיא פרבמן
07/08/09
הבדיקה הינה בהוצאת נסח טאבו ובעירייה
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
