פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
רכישת דירה
גיל
13/08/09
תשלום ראשון התבצע במועד.
התשלום השני התבצע לאחר כ- 17 יום - עקב עיכוב מצד המוכר בהמצאת המסמכים הדרושים לבנק. (מכתב כוונות).
בעקבות האיחור בתשלום השני, שילמנו ריבית גבוהה יותר לבנק (נזק המוערך בכ- 10,000שקל)לקונים.
המוכרים (מפירי החוזה - התאריכים מוגדרים כסעיף יסודי והפרתם הפרה יסודית של החוזה), אינם מוכנים לשאת בנזק הכספי שנגרם לקונים.
האם עליי לשלם את מלוא הסכום האחרון מבלי לקזז את הנזק ואז לתבוע בביהמש או שבאפשרותי לקזז את ההפסד הכספי מהתשלום האחרון לדירה?
התשלום השני התבצע לאחר כ- 17 יום - עקב עיכוב מצד המוכר בהמצאת המסמכים הדרושים לבנק. (מכתב כוונות).
בעקבות האיחור בתשלום השני, שילמנו ריבית גבוהה יותר לבנק (נזק המוערך בכ- 10,000שקל)לקונים.
המוכרים (מפירי החוזה - התאריכים מוגדרים כסעיף יסודי והפרתם הפרה יסודית של החוזה), אינם מוכנים לשאת בנזק הכספי שנגרם לקונים.
האם עליי לשלם את מלוא הסכום האחרון מבלי לקזז את הנזק ואז לתבוע בביהמש או שבאפשרותי לקזז את ההפסד הכספי מהתשלום האחרון לדירה?
תלוי מה כתוב בחוזה
מירית עטיה עו"ד
13/08/09
גיל שלום,
לפי מה שכתבת מדובר בהפרת הסכם יסודית ויתכן כי מותר לך לקזז זאת מהתשלומים שמגיעים למוכרים - יש לבדוק את הוראות ההסכם מכר ביניכם.
לחילופין ניתן יהיה לתבוע זאת בבית משפט אם אין אפשרות לקזז בתשלומים.
בהצלחה,
מירית עטיה, עו"ד
לפי מה שכתבת מדובר בהפרת הסכם יסודית ויתכן כי מותר לך לקזז זאת מהתשלומים שמגיעים למוכרים - יש לבדוק את הוראות ההסכם מכר ביניכם.
לחילופין ניתן יהיה לתבוע זאת בבית משפט אם אין אפשרות לקזז בתשלומים.
בהצלחה,
מירית עטיה, עו"ד
התנגדות להקלת בניה
דוד
13/08/09
שכנים בבית משותף סמוך לביתי הפרטי (הנמוך יותר) עומדים לקבל הקלת בניה על הגג ולהוסיף בניה שם. איני מתנגדת לבניה, אלא מבקשת לבטל חלון קיים גדול הצופה לחדרי ביתי, ובמקום זאת להשאיר חלון אחר קיים שעומדים לבטלו. האם יש בהתנגדות שהוגשה על רקע זה לועדה המקומית לתכנון ובניה משום "חוסר תום לב, טורדנות וקנטרנות"?...
התנגדות
|עו"ד גיא פרבמן
13/08/09
נתקלתי בהתנגדויות יותר טורדניות. התנגדות שלך נשמעת על פניו כלגיטימית
בקשת היתר ורישיון לאחר תב"ע
אהרן
13/08/09
תכנית הרחבה שאושרה תב"ע בוועדה המחוזית. הוגשה בקשה לעיריה להיתר, עליה חתמו 4 דיירים שהינם 50% מבעלי הזכויות בבניין. 3 דיירים חזרו בהם מתכנית זו, ואני מעוניין להמשיך הלאה בבקשת ההיתר. מה קורה במצב כזה ?
קבלת היתר
|עו"ד גיא פרבמן
13/08/09
העובדה שכעת אין באפשרותך 50% מהדיירים (אחוז שגם הוא לא היה מספיק למתן ההיתר) המלאכה שלך קשה ביותר ומצריכה לראות איך אתה מקבל בחזרה את הסכמות הדיריים. בנוסף לצורך קבלת היתר תידרש לפרסם את התוכנית דבר שיכול להוביל למתנגדים. בקיצור יש להיערך נכון בטרם הגשת ההיתר
בעית גבול עם השכן
ס'
13/08/09
בוקר טוב:
יש לי בעיה בגבול עם השכן והרי תיאור המקרה:
1.הגבול עם השכן הוא באורך 120 מטר לערך.
2.השכן סלל דרך באורך של 60 מטר, לאורך הגבול ביננו תוך שהוא
נוגס מאדמתי כ- 3 מטר ולאורך של 60 מטר.
3.זה נעשה לפני 20 שנה.
4.במהלך השנים ניסיתי לפנותו בדרכי שלום ולא הצלחתי.
5.לפני כ-15 שנים מדדתי את החלקה ולאחר מספר שעות הוא עקר את
היתדות שסימן המודד.
6. היום אני רוצה לפתור את הבעיה בשתי אפשרויות:
א.לבנות גדר מה שעולה הרבה כסף וזה בעיתי .
ב. לדרוש מימנו דמי חכירה .
7. אני מציין שהדרך דרושה לו כאויר לנשימה.
8. לסיכום כיצד לדעתכם אני צריך לפעול.
בכבוד רב: ס'
יש לי בעיה בגבול עם השכן והרי תיאור המקרה:
1.הגבול עם השכן הוא באורך 120 מטר לערך.
2.השכן סלל דרך באורך של 60 מטר, לאורך הגבול ביננו תוך שהוא
נוגס מאדמתי כ- 3 מטר ולאורך של 60 מטר.
3.זה נעשה לפני 20 שנה.
4.במהלך השנים ניסיתי לפנותו בדרכי שלום ולא הצלחתי.
5.לפני כ-15 שנים מדדתי את החלקה ולאחר מספר שעות הוא עקר את
היתדות שסימן המודד.
6. היום אני רוצה לפתור את הבעיה בשתי אפשרויות:
א.לבנות גדר מה שעולה הרבה כסף וזה בעיתי .
ב. לדרוש מימנו דמי חכירה .
7. אני מציין שהדרך דרושה לו כאויר לנשימה.
8. לסיכום כיצד לדעתכם אני צריך לפעול.
בכבוד רב: ס'
השתלטות של שכ על חלק מחלקה
|עו"ד גיא פרבמן
13/08/09
ראשית בניית גדר בנוסף להיות בעלות גבוהה יכולה לשתיהיה התנגדות מצד השכן שיטען כעת לזיקת הנאה וזאת לארו העובדה שבמהלך כל השנים נהנה מהשביל. ייתכן ותצטרך לשקול הליכים משפיים כנגד השכן
מעוניין לקנות נכס
izik
12/08/09
אני מעוניין לקנות בית מתוך דו משפחתי הבנויים יחד על 1 דונם. אך אין פרצלציה על השטח הם חולקים את השטח.יש טאבו לאדמה המשותפת. מה עלי לעשות? האם לקנות את הבית כך?
בירור פרטי העסקה
מירית עטיה, עו"ד ומג
12/08/09
איציק שלום,
יש לא מעט נכסים אשר אינם רשומים בטאבו או רשומים לפני פרצלציה.
יש לך אפשרות לבדוק את הנכס, זכויותיו בתיק העיריה או ברשות המקומית הרלוונטית וכן לברר מדוע טרם נעשתה פרצלציה, יש שטוענים שנכס לא רשום ערכו נמוך יותר.
בכל מקרה הייתי מציעה לך להיעזר בשירות של עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין, בטרם תתקשר בעסקה.
בברכה,
מירית עטיה, עו"ד ומגשרת
יש לא מעט נכסים אשר אינם רשומים בטאבו או רשומים לפני פרצלציה.
יש לך אפשרות לבדוק את הנכס, זכויותיו בתיק העיריה או ברשות המקומית הרלוונטית וכן לברר מדוע טרם נעשתה פרצלציה, יש שטוענים שנכס לא רשום ערכו נמוך יותר.
בכל מקרה הייתי מציעה לך להיעזר בשירות של עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין, בטרם תתקשר בעסקה.
בברכה,
מירית עטיה, עו"ד ומגשרת
הסכם חלוקה
רוני
14/08/09
מה הכוונה שאין פרצלציה? לא רשומות תתי חלקות?
בד"כ דו משפחתי רשום כבית משותף עם הצמדה של החצר.
האם המוכר רשום כבעלים של 1/2 חלקה?
אם רשום כחצי חלקה - בדוק אם למוכר יש הסכם חלוקה בינו לבין השכן.
בד"כ דו משפחתי רשום כבית משותף עם הצמדה של החצר.
האם המוכר רשום כבעלים של 1/2 חלקה?
אם רשום כחצי חלקה - בדוק אם למוכר יש הסכם חלוקה בינו לבין השכן.
איסור מכירת דירה
טל
12/08/09
האם נכונה השמועה שבהעברה ללא תמורה, חל איסור על המקבל למכור את הנכס 4 שנים?מכי
הערת מערכת : לקריאה אודות מכירת דירה >>
הערת מערכת : לקריאה אודות מכירת דירה >>
אין איסור על מכירה - לענין המיסוי יש השלכות
מירית עטיה עו"ד
12/08/09
טל שלום,
לא קיים איסור, יש הגבלה של "תקופת צינון" על מכירה של נכס, אף אם קיבלת אות במתנה. יש השלכות של שימוש בפטור ממיסוי, מס שבח שחל על הנכס, אשר מגבילים אותך לענין המכירה.
קרי, חוק מיסוי מקרקעין (מס שבח) מאפשר לך להמתין ולמכור את הנכס לאחר תקופת "הצינון" הקבועה בחוק ואז למכור בפטור. תקופת הצינון היא למעשה ראיה שהעסקה אינה מלאכותית.
בברכה,
מירית עטיה, עו"ד ומגשרת
לא קיים איסור, יש הגבלה של "תקופת צינון" על מכירה של נכס, אף אם קיבלת אות במתנה. יש השלכות של שימוש בפטור ממיסוי, מס שבח שחל על הנכס, אשר מגבילים אותך לענין המכירה.
קרי, חוק מיסוי מקרקעין (מס שבח) מאפשר לך להמתין ולמכור את הנכס לאחר תקופת "הצינון" הקבועה בחוק ואז למכור בפטור. תקופת הצינון היא למעשה ראיה שהעסקה אינה מלאכותית.
בברכה,
מירית עטיה, עו"ד ומגשרת
שאלה מאתגרת … חוזה משולש מול צוואה הדדית
Gilegal
12/08/09
מה משקל התחייבות בצוואה הדדית למנות בן ממשיך במושב (חוזה משולש) ? החוזה המשולש מוציא את המשק החקלאי מהעזבון ז"א שלא ניתן לצוות את המשק אלא ניתן רק לתת אותו על דרך של מינוי בן ממשיך בפועל, ז"א שלצוואה הממנה בן ממשיך אין תוקף, לעומת זאת צוואה הדדית שבה בן הזוג הנותר מתחייב למנות בן ממשיך מסויים היא התחייבות בי לטרלית הכובלת את בן הזוג במישור החוזי של הצוואה ההדדית... - ברור שיש כאן סתירה ז"א מצד אחד בן הזוג הנותר לכאורה יכול למנות את מי שבא לו כבן ממשיך, מנגד הוא התחייב בצוואה הדדית למנות את ראובן ולא את שמעון.... אם למישהו יש הצעה לפתרון אני אשמח לשמוע.
בן ממשיך
מירית עטיה, עו"ד
12/08/09
להלן תמצית תשובה שמתייחסת לשאלתך. אך לפני כן יש לבדוק איזה הסכם יש לך כיום עם המינהל יש חוזים שונים ומשמעויות שונות בפרט לענין ירושה.
ראשית זכויות בן ממשיך אינן מעוגנות בחוק הירושה. בן ממשיך תלוי בהסכמת האגודה לקבלתו כבן ממשיך (סעיף 3 תקנות אגודות שיתופיות) מתייחס רק למושבי עובדים.
העברת הזכויות במשק חקלאי של אדם בחייו
העברת הזכויות בין הורים לילדים במשק חקלאי מחייבת ותקפה בדומה לכל עסקה אחרת במקרקעין. ישנה חשיבות כבדת משקל להשלמת העברת הזכויות בהסכם טרם פטירת המוריש. אם בהסכם ישנה התחייבות להעברת הזכויות בעת פטירת מוריש המשק החקלאי, זכות זו בטלה מעיקרה עפ"י סעיף 8 לחוק הירושה. אולם, הסכם בין הורים המורישים לילדיהם יכול להסדיר ולפתור את ביטול ההסכם ולאפשר ליורשים לרשת את המשק החקלאי.
במשק חקלאי, על בעל הזכויות לדעת באיזה סוג הסכם הוא מצוי. ואף אולי לתכנן את הורשת המשק החקלאי בעודו בחיים, לאור העובדה כי החוק, המינהל וההסכם לא תמיד מאפשרות לקיים את רצון המוריש. דבר אשר יכול למנוע מסכת של דיונים מיותרים בבתי המשפט, ויותר חשוב למנוע סכסוך בין היורשים ונידוי "הבן הממשיך" כיורש המשק החקלאי.
בברכה,
מירית עטיה, עו"ד ומגשרת
***צונזר ע"י מערכת - הפנייה לאתר בניגוד לתקנון האתר***
ראשית זכויות בן ממשיך אינן מעוגנות בחוק הירושה. בן ממשיך תלוי בהסכמת האגודה לקבלתו כבן ממשיך (סעיף 3 תקנות אגודות שיתופיות) מתייחס רק למושבי עובדים.
העברת הזכויות במשק חקלאי של אדם בחייו
העברת הזכויות בין הורים לילדים במשק חקלאי מחייבת ותקפה בדומה לכל עסקה אחרת במקרקעין. ישנה חשיבות כבדת משקל להשלמת העברת הזכויות בהסכם טרם פטירת המוריש. אם בהסכם ישנה התחייבות להעברת הזכויות בעת פטירת מוריש המשק החקלאי, זכות זו בטלה מעיקרה עפ"י סעיף 8 לחוק הירושה. אולם, הסכם בין הורים המורישים לילדיהם יכול להסדיר ולפתור את ביטול ההסכם ולאפשר ליורשים לרשת את המשק החקלאי.
במשק חקלאי, על בעל הזכויות לדעת באיזה סוג הסכם הוא מצוי. ואף אולי לתכנן את הורשת המשק החקלאי בעודו בחיים, לאור העובדה כי החוק, המינהל וההסכם לא תמיד מאפשרות לקיים את רצון המוריש. דבר אשר יכול למנוע מסכת של דיונים מיותרים בבתי המשפט, ויותר חשוב למנוע סכסוך בין היורשים ונידוי "הבן הממשיך" כיורש המשק החקלאי.
בברכה,
מירית עטיה, עו"ד ומגשרת
***צונזר ע"י מערכת - הפנייה לאתר בניגוד לתקנון האתר***
העברת זכויות לגרושתי
טל
12/08/09
בוקר טוב
אני מעוניין להעביר את זכויותי בדירה המשותפת שרכשתי עם גרושתי (כשהתחתנו), לטובתה.כיצד מבצעים? מה העלויות? כמה זמן לוקח?
אני מעוניין להעביר את זכויותי בדירה המשותפת שרכשתי עם גרושתי (כשהתחתנו), לטובתה.כיצד מבצעים? מה העלויות? כמה זמן לוקח?
העברה ללא תמורה בין בני זוג
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/08/09
כפי שאני מבין הכוונה היא להעביר לאשתך מחצית מהזכויות בדירה בה הנכם מתגוררים ללא תמורה מצידה. יש לערוך הסכם מכר ללא תמורה/הסכם מתנה, לחתום על תצהירים שלא ניתנה/התקבלה תמורה, ולדווח את העסקה לרשויות המס.
אף על פי, שעל פניו מדובר בעסקה פשוטה מומלץ להיעזר בשירותיו של עו"ד לביצוע העסקה, דיווחה והשלמתה ברישום. העלות לא אמורה להיות גבוהה.
אף על פי, שעל פניו מדובר בעסקה פשוטה מומלץ להיעזר בשירותיו של עו"ד לביצוע העסקה, דיווחה והשלמתה ברישום. העלות לא אמורה להיות גבוהה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה בין בני זוג שהתגרשו
ירדנה
12/08/09
התגרשנו לפני 4 שנים, אני מעוניינת לקנות את חלקו בדירה (והוא מעוניין למכור).מה המשמעות? מה פרק הזמן הכי מהיר שניתן להעביר דירה? האם יש תקופת צינון שלא אוכל למכור את הדירה במידה וארצה?
עסקה במקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/08/09
כפי שאני מבין זאת אין מדובר בהעברה אגב גירושים אלא במכר רגיל בתמורה ריאלית.
לצורך העברת הדירה בטאבו נדרשים, בין היתר, אישורי מיסים והנפקתם עשויה לקחת בין מספר שבועות למספר חודשים.
ככל שמדובר בעסקה בתמורה אין תקופת צינון (חלה על מתנות).
האמור נכתב בכלליות בלבד ואינו מהווה בשום אופן יעוץ משפטי. המלצתנו החד משמעית הינה - לא לבצע עסקאות במקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא במקרקעין.
לצורך העברת הדירה בטאבו נדרשים, בין היתר, אישורי מיסים והנפקתם עשויה לקחת בין מספר שבועות למספר חודשים.
ככל שמדובר בעסקה בתמורה אין תקופת צינון (חלה על מתנות).
האמור נכתב בכלליות בלבד ואינו מהווה בשום אופן יעוץ משפטי. המלצתנו החד משמעית הינה - לא לבצע עסקאות במקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא במקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כפיית תיווך
אורלי
12/08/09
היי רציתי לשאול.. אני משכירה דירה דרך מתווך כאשר החוזה הסתיים שבוע שעבר ובסיום החוזה נמכרה הדירה גם בעזרת אותו מתווך לאדם חדש.. העניין הוא שהמתווך מכריח אותי ואת בעל הבית החדש להשתמש בשירותיו למרות ששנינו לא מעוניינים! מה הדין?
לא ניתן לכפות שירותי תיווך על מי שאינו מעוניין בהם
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון מזגן בדירה שכורה
שירי
11/08/09
שלום רב
אני שוכרים דירה המזגן בדירה התקלקל על מי לשלם זאת? (למזגן הייתה אותה תקלה פעם שעברה והמשכיר שילם, אך אמר שלפי מה שבירר עלינו לשלם על המזגן, איני יודעת כרגע מה הבעיה של המזגן האם חוסר גז או תקלה טכנית בכל מקרה לא נעשה בו נזק בזדון אלא בשימוש סביר)
להל"ן מה שרשון בחוזה שברשותי,
"לתקן, על חשבונו הוא, כל נזק וקלקול שיגרמו למושכר בתקופת השכירות, לרבות תיקון ואחזקה של מזגנים, עקב השימוש בו ( אך לא כאלה הנובעים מפחת סביר ומקובל או מבניה לקויה או פגמים במבנה אשר אלו יבוצעו ע"י המשכיר תוך זמן סביר)."
אשמח לקבל חוות דעת על המקרה מי אמור לשלם אנחנו או זה שמשכיר לנו את הדירה.
תודה רבה
שירי
אני שוכרים דירה המזגן בדירה התקלקל על מי לשלם זאת? (למזגן הייתה אותה תקלה פעם שעברה והמשכיר שילם, אך אמר שלפי מה שבירר עלינו לשלם על המזגן, איני יודעת כרגע מה הבעיה של המזגן האם חוסר גז או תקלה טכנית בכל מקרה לא נעשה בו נזק בזדון אלא בשימוש סביר)
להל"ן מה שרשון בחוזה שברשותי,
"לתקן, על חשבונו הוא, כל נזק וקלקול שיגרמו למושכר בתקופת השכירות, לרבות תיקון ואחזקה של מזגנים, עקב השימוש בו ( אך לא כאלה הנובעים מפחת סביר ומקובל או מבניה לקויה או פגמים במבנה אשר אלו יבוצעו ע"י המשכיר תוך זמן סביר)."
אשמח לקבל חוות דעת על המקרה מי אמור לשלם אנחנו או זה שמשכיר לנו את הדירה.
תודה רבה
שירי
תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/08/09
התשובה נמצאת בגוף החוזה.
אם מדובר בתקלה שנובעת מבלאי סביר - על המשכיר לשאת בעלות התיקון.
אם מדובר בתקלה שנובעת מבלאי סביר - על המשכיר לשאת בעלות התיקון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסירת מידע הפוגע בזכויות
אורנית
11/08/09
האם עלי למסור מידע אשר עלול לפגוע בזכויותי בנכס מקרקעין?
מדובר בהליך אזרחי ולא פלילי
אשמח לתשובה
מדובר בהליך אזרחי ולא פלילי
אשמח לתשובה
אנא פנה לפורום בתי משפט
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התיישנות היטל
רעות הופניתי מפורום
11/08/09
בתי משפט. רכשתי חצי מגרש באוגוסט 2008. המוכרת לא המציאה לי אישור היעדר חובות וכעת מתברר כי היא לא שילמה היטל השבחה משנת 1987! נאמר לי בעיריה כי בכל שנה גובה הריבית הוא 9%. המוכרת קנתה את חצי המגרש שמכרה לי בשנת 1990 ומתברר לי גם שהיא כלל לא הודיעה לעיריה על כך. האם אוכל לטעון בפני העיריה כי יש התיישנות?
לא
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע לתמ"א 38
moraviv
11/08/09
שלום רב,
ברצוני לברר בעת ביצוע עסקה לפי תמ"א 38 להוספת 2 קומות בבניין, על מה נדרש להחתים את הדיירים בבית המשותף? כמו כן מה ההשלכות של המס שבח?
ברצוני לברר בעת ביצוע עסקה לפי תמ"א 38 להוספת 2 קומות בבניין, על מה נדרש להחתים את הדיירים בבית המשותף? כמו כן מה ההשלכות של המס שבח?
תמ"א 38
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/08/09
הדיירים בעצם מוכרים זכויות בניה (מכח התמ"א) לקבלן בתמורה לשיפוץ הבניין ונדרשים לחתום על הסכם עם הקבלן/יזם.
שלטונות המס נתנו הקלה משמעותית בעסקאות לפי תמ"א 38 כדי לסייע למימושה בפועל, והוחלט להעניק פטור מלא מתשלום מס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה מתוקף התמ"א.
הפטור שניתן מותנה במספר תנאים (שלא ניתנה תמורה כספית לדיירם למשל ועוד..).
יש לשים לב, שהפטור הוא בגין זכויות בניה מכח התמ"א בלבד וככל שבמסגרת הבניה יימש הקבלן/יזם תוכניות משביחות אחרות (חדרי יציאה לגג לדוגמא) עשוי להיות חיוב במס שבח ויש להתייחס לכך במסגרת ההסכם של הדיירים עם היזם.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
שלטונות המס נתנו הקלה משמעותית בעסקאות לפי תמ"א 38 כדי לסייע למימושה בפועל, והוחלט להעניק פטור מלא מתשלום מס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה מתוקף התמ"א.
הפטור שניתן מותנה במספר תנאים (שלא ניתנה תמורה כספית לדיירם למשל ועוד..).
יש לשים לב, שהפטור הוא בגין זכויות בניה מכח התמ"א בלבד וככל שבמסגרת הבניה יימש הקבלן/יזם תוכניות משביחות אחרות (חדרי יציאה לגג לדוגמא) עשוי להיות חיוב במס שבח ויש להתייחס לכך במסגרת ההסכם של הדיירים עם היזם.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
|עו"ד גיא פרבמן
15/08/09
משרד מלווה את פרויקט תמ"א 38 בכול רחבי מדינת ישראל (אילת - חיפה) הן מבחינת היזם והן ומבחינת דייירים (אזור השרון), לרבות פרויקטים שבנייתם החלה זה לא מכבר. אני יכול לצייין במפורש שקיימים נושאים רבים שאינם ידועים ליזמים רבים לרבות היטלי כבישים, מדרכות, מים היטלי השבחה שרבים. היטלים אלה מגיעים לידיעתם של היזמים רק לאחר שהאחרונים מבקשים היתר בנייה כמו-כן ישנו מס שבח על הקומה הנוספת שאינה קומת תמ"א וכן קיים מס רכישה. דברים נוספים שיש לדרוש פוליסת ביטוח מבנה, צד ג' וכן לקבל מסמכים הקשורים למעלית וליתר הפרטים שמקבלים הדיירים.וכמובן לא לשכוח לקבל ערבות בנקאית וערבות בדק בסיום הפרויקט.
כל הנאמר לעיל הינו חלק מהדברים הנדרשים שיש להקפיד בעת ביצוע התקשרות עם יזם
כל הנאמר לעיל הינו חלק מהדברים הנדרשים שיש להקפיד בעת ביצוע התקשרות עם יזם
ערבות בנקאית - תמ"א 38
moraviv
17/08/09
לעניין הערבות הבנקאית- מהן הדרכים האפשריות? שמעתי שלעיתים נדרש להצמיד את הגג לדירות בקומה העליונה ולשעבד אותן על מנת שהבנק יסכים להעניק משכתנא ליזם...
הגשת מש"ח
אלון
11/08/09
בגלל התעקשות צד המוכרים, אנחנו הקונים כמו גם הם נמלא כל אחד טופס מש"ח בנפרד.
שלנו הוא טופס ורוד.
אם אני מגיש בנפרד , האם על המוכרים למלא במקום הנכון גם בטופס שלנו או שבגלל שהם מגישים טופס כחול בנפרד הם לא צריכים למלא שוב הצהרות בטופס הורוד שלנו ואנו למעשה שולחים טופס עם פרטי העסקה והצהרות לגבינו- הקונים בלבד
שלנו הוא טופס ורוד.
אם אני מגיש בנפרד , האם על המוכרים למלא במקום הנכון גם בטופס שלנו או שבגלל שהם מגישים טופס כחול בנפרד הם לא צריכים למלא שוב הצהרות בטופס הורוד שלנו ואנו למעשה שולחים טופס עם פרטי העסקה והצהרות לגבינו- הקונים בלבד
את פרטי העסקה יש למלא כמובן בשני המשחים. הצהרות כל אחד נותן בנפרד.
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לפני רכישת דירה
אויר
11/08/09
הנני לפני רכישת דירה ,והמוכר העביר אישור מהמנהל כי עליו לשלם דמי היון על הנכס ואז יוכל לקבל גם אישור למכירת הדירה .
את דמי ההיוון הללו הוא מוכן לשלם.
בנוסף נמסר לו כי ישנו תשלום אשר לא שולם למינהל (הוא משלם תשלום דו חדושי למנהל למעלה מ40שנה )ואותו הוא לא מוכן לשלם ,טענתו היא כי הוא משלם כל חודשים ואין סיבה שגם אני אלא אשלם את דמי החכירה האלה ,
בדיעבד ברגע שישולם התשלום הנ"ל הרי שאני חוכר את הקרקע לכ49שנה .
שאלתי : האם התשלום הנ"ל מוטל על המוכר או על הקונה ?
אודה לתשובתכם בהקדם כי אני לפני חתימה על חוזה ועצרתי הכול.
את דמי ההיוון הללו הוא מוכן לשלם.
בנוסף נמסר לו כי ישנו תשלום אשר לא שולם למינהל (הוא משלם תשלום דו חדושי למנהל למעלה מ40שנה )ואותו הוא לא מוכן לשלם ,טענתו היא כי הוא משלם כל חודשים ואין סיבה שגם אני אלא אשלם את דמי החכירה האלה ,
בדיעבד ברגע שישולם התשלום הנ"ל הרי שאני חוכר את הקרקע לכ49שנה .
שאלתי : האם התשלום הנ"ל מוטל על המוכר או על הקונה ?
אודה לתשובתכם בהקדם כי אני לפני חתימה על חוזה ועצרתי הכול.
מומלץ לא להתקשר בעסקאות מקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכטן דירה ברשם המשכונות
יוסי
11/08/09
האם יכול להיות מצב שנכס ( בית פרטי ) שאני קונה ונסח הטאבו נקי משעבודים, יתגלה ששועבד טו מושכן והמשכון נרשם רק ברשם המשכונות?
לפי הבנתי, כל משכון , גם אם נרשם ברשם המשכונות, חייב להופיע אף בנסח טאבו, האם אני צודק?
לפי הבנתי, כל משכון , גם אם נרשם ברשם המשכונות, חייב להופיע אף בנסח טאבו, האם אני צודק?
רישום משכון
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/08/09
כעקרון, שעבוד על נכס הרשום בטאבו יש לרשום בטאבו בכדי לתת לו תוקף כלפי כולי עלמא.
משכון ניתן לרשום על זכויות חוזיות להבדיל מקניין.
יכול וירשם משכון על זכויות חוזיות שלאחר מכן הבשילו לקניין (לדוגמא זכויות לרכישת נכס שטרם נרשמו בטאבו - המשכון הוא על הזכויות ולא על הנכס), והנושה לא טרח/שכח לרשום שעבוד בטאבו (לאחר רישום הזכויות).
במילים אחרות, השעבוד בטאבו אינו נרשם אוטומטית.
משכון ניתן לרשום על זכויות חוזיות להבדיל מקניין.
יכול וירשם משכון על זכויות חוזיות שלאחר מכן הבשילו לקניין (לדוגמא זכויות לרכישת נכס שטרם נרשמו בטאבו - המשכון הוא על הזכויות ולא על הנכס), והנושה לא טרח/שכח לרשום שעבוד בטאבו (לאחר רישום הזכויות).
במילים אחרות, השעבוד בטאבו אינו נרשם אוטומטית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך לזרז הליכי פינוי מושכר
נטלי
11/08/09
שלום ,דיירים עפ"י השכר שכירות לא ממשו אופציה לשנה נוספת ולחילופין קיבלו הושעת פינוי מבעל הנכס בעל פה ב-25.06.09 שהם מתבקשים לעזוב ב-25.08.09 ,כאשר סיום החוזה הינו ב-08.08.09, הם מסרבים לצאת מהבית ואף שלחו המחאות לשנה נוספת למרות התנגדות של בעל הנכס להמשיך קשר, כיצד לפעול לקבלת תוצאה מהירה ביותר תודה
סיום שכירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/08/09
לא ברור מדוע התבקשו לעזוב ב- 25.8 כאשר החוזה הסתיים קודם לכן? לא ברור מדוע הסיכום נעשה בע"פ ולא בכתב? לא ברור מהם התנאים החוזיים למימוש האופציה על ידי השוכרים?
בכל מקרה, חסרים נתונים עובדתים רבים מידי בכדי להשיב.
בכל מקרה, חסרים נתונים עובדתים רבים מידי בכדי להשיב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה שיש עליה משכנתא
שרון
10/08/09
אנו מעוניינים לרכוש דירה, אולם על הדירה יש משכנתא בסכום של כמחצית ערך הדירה.
על מנת להבטיח שלא נישאר עם משכנתא על הבית, הסכמנו שהתשלום האחרון עבור תמורת הדירה יהיה בגובה המשכנתא שעל הבית וישולם ישירות לבנק, כך שהמשכנתא תימחק.
השאלה שלי, מה קורה אם בעל הדירה לא יעביר לנו את הדירה בזמן , מה שמקנה לנו זכות לבטל את החוזה ולבקש החזר כספי.
הרי אם תהיה בעיה ונרצה החזר כספי, האם נוכל גם לדרוש החזר כספי שכולל את תשלום המשכנתא ששולם לבנק???
ואם לא איך מבטיחים בפועל (מעבר לסנקציות שבחוזה) שהמוכר יחזיר לנו את כל הכספים אם הדירה לא תימסר בזמן????
על מנת להבטיח שלא נישאר עם משכנתא על הבית, הסכמנו שהתשלום האחרון עבור תמורת הדירה יהיה בגובה המשכנתא שעל הבית וישולם ישירות לבנק, כך שהמשכנתא תימחק.
השאלה שלי, מה קורה אם בעל הדירה לא יעביר לנו את הדירה בזמן , מה שמקנה לנו זכות לבטל את החוזה ולבקש החזר כספי.
הרי אם תהיה בעיה ונרצה החזר כספי, האם נוכל גם לדרוש החזר כספי שכולל את תשלום המשכנתא ששולם לבנק???
ואם לא איך מבטיחים בפועל (מעבר לסנקציות שבחוזה) שהמוכר יחזיר לנו את כל הכספים אם הדירה לא תימסר בזמן????
חיובים שלובים
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
צריך לדאוג שהתשלום האחרון יבוצע אך ורק כנגד מסירת הדירה בפועל לידכם, מה שנקרא חיובים שלובים המותנים האחד בהתקיימות השני.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה שיש עליה משכנתא
עו"ד צעירה
12/08/09
האידאל הוא שהמשכנתא תימחק לפני ועד למסירת החזקה בדירה. במידה ויש באפשרותכם לסדר שהכסף עבור מחיקת המשכנתא ישולם כתשלום אמצעי ולא כתשלום אחרון אזי ניתן להתנות את התשלום האחרון בכך שהמשכנתא נמחקת, כלומר - עד שהמשכנתא לא נמחקת לא משלמים את התשלום האחרון
.
במידה ואין אפשרות כזו מסיבה כלשהי (לא יכולה להעלות על דעתי סיבה אבל נניח) אזי כדאי אולי להשאיר כסף בנאמנות אצל עוה"ד ב"כ המוכר עד לקבלת אסמכתא למחיקת המשכנתא ורק אז הכסף יועבר לחשבון המוכר.
בכל מקרה, כפי שציין עו"ד זהר ארד - התשלום האחרון אמור להתבצע כנגד קבלת החזקה בדירה כחיוב שלוב.
במידה והחוזה מתבטל ועליכם לקבל את כל הכסף אין בעיה - המוכר לוקח משכנתא שוב בגובה הסכום ששולם לכם והבנק ממנו נטל את המשכנתא מחזיר לכם את הכסף (אבל בד"כ מקובל שבשלב הזה ששולם כל הכסף כבר לא מבטלים את החוזה ופיצוי בגין איחור במסירת החזקה הוא פיצוי כספי מוסכם מראש לכל יום איחור, לפי שיעור מקובל).
.
במידה ואין אפשרות כזו מסיבה כלשהי (לא יכולה להעלות על דעתי סיבה אבל נניח) אזי כדאי אולי להשאיר כסף בנאמנות אצל עוה"ד ב"כ המוכר עד לקבלת אסמכתא למחיקת המשכנתא ורק אז הכסף יועבר לחשבון המוכר.
בכל מקרה, כפי שציין עו"ד זהר ארד - התשלום האחרון אמור להתבצע כנגד קבלת החזקה בדירה כחיוב שלוב.
במידה והחוזה מתבטל ועליכם לקבל את כל הכסף אין בעיה - המוכר לוקח משכנתא שוב בגובה הסכום ששולם לכם והבנק ממנו נטל את המשכנתא מחזיר לכם את הכסף (אבל בד"כ מקובל שבשלב הזה ששולם כל הכסף כבר לא מבטלים את החוזה ופיצוי בגין איחור במסירת החזקה הוא פיצוי כספי מוסכם מראש לכל יום איחור, לפי שיעור מקובל).
חוזה שכירות בלתי מוגנת.
אור
10/08/09
בחוזה השכירות כתוב הסעיף :
"בתקופת השכירות המשכיר יהיה חייב לתקן את הנזקים שיגרמו למושכר כתוצאה מבלאי סביר וכן את התיקונים החלים על בעל הנכס כחוק ועל חשבונו"
איזה תקונית נכללים בסעיף זה ?...כחוק..?..
מה לגבי תקלות חשמל ומים? עקב צנרת וחיווט ישנים?
בעלת הבית אומרת שהם חלים חצי חצי על השוכר והמשכיר, זה נכון?
צריך להיות בחוזה מצויין ששוכרים דירה עם חשמל ומים?.זה לא ברור?
תודה
אור
"בתקופת השכירות המשכיר יהיה חייב לתקן את הנזקים שיגרמו למושכר כתוצאה מבלאי סביר וכן את התיקונים החלים על בעל הנכס כחוק ועל חשבונו"
איזה תקונית נכללים בסעיף זה ?...כחוק..?..
מה לגבי תקלות חשמל ומים? עקב צנרת וחיווט ישנים?
בעלת הבית אומרת שהם חלים חצי חצי על השוכר והמשכיר, זה נכון?
צריך להיות בחוזה מצויין ששוכרים דירה עם חשמל ומים?.זה לא ברור?
תודה
אור
תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
לפיה הסעיף שציטטת - כל התקלות/קלקולים חלים על המשכיר אז לא ברור מה השאלה?
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הטלת חיובים בגין מים של הבניין, על בעלי הדירות
רויטל
10/08/09
מדובר על מתחם בעל 2 בניינים - מאה דירות סה"כ- 700 ש"ח דמי ועד בית הניתנים לחברת ניהול בעבור שירותי שמירה, בריכה, חדר כושר.
האם ייתכן מצב בו יו"ר וועד הבית, יכול להטיל דרך עצמו או באמצעות העירייה על הדיירים את עלות המים שכל המתחם משתמש בו לאחזקת הבניין לדוג' דירה בעלת 4 נפשות משלמת בעבור 4 ק"ק?
למי מתלוננים? איך פועלים נגד החלטת היו"ר או העירייה? למי קשור העניין?
תודה מראש,
רויטל
האם ייתכן מצב בו יו"ר וועד הבית, יכול להטיל דרך עצמו או באמצעות העירייה על הדיירים את עלות המים שכל המתחם משתמש בו לאחזקת הבניין לדוג' דירה בעלת 4 נפשות משלמת בעבור 4 ק"ק?
למי מתלוננים? איך פועלים נגד החלטת היו"ר או העירייה? למי קשור העניין?
תודה מראש,
רויטל
השאלה לא ברורה ובכל מקרה דורשת בירור עובדתי בכדי להשיב
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הטלת חיובי המים של אחזקת הבניין על כל הדיירים
רויטל
11/08/09
אנסה בשנית.
כל דייר מקבל חיובי מים מהעירייה, מופקעים בגהבם ושבפועל לא בעלי משפחתו הם אלה שצרכו 4-5 ק"ק אלא שפשוט הטילו על חשבונו גם מחיובי המים שנעשו בעבור אחזקת הבניין כולו. השאלה היא האם ייתכן מצב כזה בו הדייר ישלם בעצם וועד בית גבוה במקרה הזה 700 ש"ח וסכום זה לא יכלול בתוכו תשלום גם על המים של אחזקת הבניין?
בנוסף, איך העירייה יכולה להטיל בחשבון המים, על צריכת מים של אחזקת הבניין ובעצם לא משקפת את צריכת המים הביתית?
כל דייר מקבל חיובי מים מהעירייה, מופקעים בגהבם ושבפועל לא בעלי משפחתו הם אלה שצרכו 4-5 ק"ק אלא שפשוט הטילו על חשבונו גם מחיובי המים שנעשו בעבור אחזקת הבניין כולו. השאלה היא האם ייתכן מצב כזה בו הדייר ישלם בעצם וועד בית גבוה במקרה הזה 700 ש"ח וסכום זה לא יכלול בתוכו תשלום גם על המים של אחזקת הבניין?
בנוסף, איך העירייה יכולה להטיל בחשבון המים, על צריכת מים של אחזקת הבניין ובעצם לא משקפת את צריכת המים הביתית?
נתינת דירה במתנה תוך 24 חודש מקניית דירה שנייה
יעקב
10/08/09
קניתי דירה שנייה והצהרתי כי בדעתי למכור את הדירה הראשונה תוך 24 חודש, שילמתי מס רכישה כעל דירת מגורים יחידה, כעת ברצוני לתת את הדירה הראשונה במתנה, ושאלתי האם נתינת דירה במתנה גם מקיימת את הפטור ממס הרכישה על הדירה השנייה?
תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
לעיות דעתי אין בעיה שכן התחייבת למכור את הדירה והגדרת "מכירה" בחוק מיסוי מקרקעין קובעת ביחס למכירה - "בין בתמורה ובין ללא תמורה".
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושת משק חקלאי
יניר
10/08/09
אם בעלת משק הורישה לשלושת ילדיה את המשק שכל אחת מקבלת רבע והבן מקבל חצי, נאמר והבן נפטר לפני אמו האם החצי שלו יעבור לילדיו באופן אוטומתי או שהסבתא יכולה לרשום צוואה חדשה שבה היא מנשלת את נכדיה מירושצ בנה בנה
אנא הפני שאלתך לפורום דיני משפחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה לבדוק כשקונים בית – שעבודים
אלון
10/08/09
אני קונה בית מאדם פרטי.
הנסח נקי לחלוטין מלבד משכנתא.
האם אני צריך גם לעשות בירורים ברשם המשכונות?
במקומות אחרים?
כדי לוודא שאין עוד עיקולים או שעבודים או חובות על הבית ?
תודה
הנסח נקי לחלוטין מלבד משכנתא.
האם אני צריך גם לעשות בירורים ברשם המשכונות?
במקומות אחרים?
כדי לוודא שאין עוד עיקולים או שעבודים או חובות על הבית ?
תודה
מה לבדוק כשקונים בית?
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
אלון,
קצרה היריעה מלפרט מה עליך לבדוק בטרם חתימה על הסכם מכר לרכישת בית.
אין באפשרותינו לערוך מדריך משפטי מקוצר לרוכשים שאינם מיוצגים על ידי עורכי דין, מה גם שלכל עסקה יש את מאפייניה היחודיים הדורשים בדיקה והתייחסות.
המלצתנו החד משמעית - לא להתקשר בעסקאות במקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין.
יעוץ משפטי זה הדבר האחרון שיש לחסוך בו ברכישת נכסים.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
קצרה היריעה מלפרט מה עליך לבדוק בטרם חתימה על הסכם מכר לרכישת בית.
אין באפשרותינו לערוך מדריך משפטי מקוצר לרוכשים שאינם מיוצגים על ידי עורכי דין, מה גם שלכל עסקה יש את מאפייניה היחודיים הדורשים בדיקה והתייחסות.
המלצתנו החד משמעית - לא להתקשר בעסקאות במקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין.
יעוץ משפטי זה הדבר האחרון שיש לחסוך בו ברכישת נכסים.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי יעוד קרקע בבנין מגורים
גל
09/08/09
אני גרה בבניין בן 6 קומות. בעל שתי כניסות נפרדות, כששלוש הקומות הראשונות מאכלסות עסקים, בנק, משרדים וכד'. שלוש הקומות הנוספות הינן של מגורים ולנו כניסה נפרדת. בעליה של הקומה השלישית החליט למקסמם כנראה את ההכנסות שלו ובמקום קומת משרדים בחר לחלק את הקומה שבבעלותו לכ30 יח' דיור נפרדות!! והלשכיר אותן לאנשים פרטיים. כך הפך הבניין למעשה בניין המכיל 16 משפחות ל46!
מיותר לציין כי בדפי המידע לציבור של הבניין מופיע בפירוש כי יעודה של הקומה השלישית הינו לעסקים. מה נותר לנו בעלי הדירות, לעשות כדי להתנגד לכך, כשברור כי הבניין והסביבה בכלל אינם ערוכים תשתיתית לכך (חניה וכד') והדבר פוגע בנו הדיירים הן באיכות החיים והן בערכן של הדירות בבעלותינו.
מיותר לציין כי בדפי המידע לציבור של הבניין מופיע בפירוש כי יעודה של הקומה השלישית הינו לעסקים. מה נותר לנו בעלי הדירות, לעשות כדי להתנגד לכך, כשברור כי הבניין והסביבה בכלל אינם ערוכים תשתיתית לכך (חניה וכד') והדבר פוגע בנו הדיירים הן באיכות החיים והן בערכן של הדירות בבעלותינו.
שימוש חורג ופיצול דירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/08/09
אתם יכולים לפעול בשני מישורים במקביל או בנפרד.
המישור התכנוני - להביא את הדבר לידיעת מחלקת הפיקוח של העירייה ולדרוש את התערבותם וטיפולם בהגשת כתב אישום, צווי הריסה וכיו"ב.
המישור הקניני - להגיש תביעה כנגד בעל הנכס להשבת המצב לקדמותו או לחילופין לתבוע ירידת ערך המקרקעין כתוצאה מהשימוש החורג והפיצול הבלתי חוקי.
המישור התכנוני - להביא את הדבר לידיעת מחלקת הפיקוח של העירייה ולדרוש את התערבותם וטיפולם בהגשת כתב אישום, צווי הריסה וכיו"ב.
המישור הקניני - להגיש תביעה כנגד בעל הנכס להשבת המצב לקדמותו או לחילופין לתבוע ירידת ערך המקרקעין כתוצאה מהשימוש החורג והפיצול הבלתי חוקי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
