פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
רכישה דירה מאדמת מינהל
ע.ג
02/09/09
אני חושבת לרכוש דירה חדשה שהקרקע היא אדמת מנהל ויש לי כמה שאלות.
א. האם יש בזה בעיה ?
ב. איזה השלכות לעתיד יכול להיות ?
ג. אם אני בעתיד ארצה למכור האם לקונה ממני יש בעיה ?
ד. מה צריך לבדוק על אדמת מינהל?
א. האם יש בזה בעיה ?
ב. איזה השלכות לעתיד יכול להיות ?
ג. אם אני בעתיד ארצה למכור האם לקונה ממני יש בעיה ?
ד. מה צריך לבדוק על אדמת מינהל?
למעלה מ- 90% מהקרקעות במדינה הינן בבעלות המינהל. אין בעיות מיוחדות.
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/09/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלות על גג | נשלח מאתר
פפר משה
02/09/09
אני גר בבית משותף עם שמונה דירות
לעת עתה עוד לא העביר הקבלן את הרישומים בטאבו על שם הדירים
לאחרונה הוא מציע את הגג למכירה והיות ואני גר מתחת לגג רציתי לרכוש את הגג, אך אחד שיודע משפטים טען באזני שיתכן והגג הינו רכוש משותף לכל הדירים ואין לקבלן אפשרות למכור אותו וכל זה למרות שבחוזים רשם הקבלן לכל דייר שהוא מויצא את הגג מהרכוש המשותף היות ויתכן שאין תוקף משפטי לכזה סעיף בחוזה
רציתי לברר את העניין באופן ברור האם זה אכן שייך לרכוש המשותף למרות שנכתב בחוזה שהקבלן מוציא את זה מהרכוש המשותף או שיש לסעיף בחוזה תוקף משפטי
תודה מראש
לעת עתה עוד לא העביר הקבלן את הרישומים בטאבו על שם הדירים
לאחרונה הוא מציע את הגג למכירה והיות ואני גר מתחת לגג רציתי לרכוש את הגג, אך אחד שיודע משפטים טען באזני שיתכן והגג הינו רכוש משותף לכל הדירים ואין לקבלן אפשרות למכור אותו וכל זה למרות שבחוזים רשם הקבלן לכל דייר שהוא מויצא את הגג מהרכוש המשותף היות ויתכן שאין תוקף משפטי לכזה סעיף בחוזה
רציתי לברר את העניין באופן ברור האם זה אכן שייך לרכוש המשותף למרות שנכתב בחוזה שהקבלן מוציא את זה מהרכוש המשותף או שיש לסעיף בחוזה תוקף משפטי
תודה מראש
הוצאת גג מהרכוש המשותף
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/09/09
שלום משה,
סעיף 6(א)(1)לחוק המכר(דירות) מחייב את המוכר (הקבלן) לצרף לחוזה המכר פרטים מדויקים, תוך ציון ספציפי מהו הרכוש שהוא מתכוון להוציא מהרכוש המשותף. המחוקק לא איפשר למוכר לצאת ידי חובתו על ידי אמירות כלליות בדבר כוונותיו להצמיד רכוש כזה או אחר ליחידת משנה והוצאתו מכלל הרכוש המשותף.
על כן, עליך לוודא שבמקרה שלכם ישנה התייחסות ספציפית להוצאת הגג מהרכוש המשותף להבדיל מזכות כללית של הקבלן. ההוראה הנ"ל צריכה להופיע באופן מפורש בכל חוזי המכר שנכרתו בבניין.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
סעיף 6(א)(1)לחוק המכר(דירות) מחייב את המוכר (הקבלן) לצרף לחוזה המכר פרטים מדויקים, תוך ציון ספציפי מהו הרכוש שהוא מתכוון להוציא מהרכוש המשותף. המחוקק לא איפשר למוכר לצאת ידי חובתו על ידי אמירות כלליות בדבר כוונותיו להצמיד רכוש כזה או אחר ליחידת משנה והוצאתו מכלל הרכוש המשותף.
על כן, עליך לוודא שבמקרה שלכם ישנה התייחסות ספציפית להוצאת הגג מהרכוש המשותף להבדיל מזכות כללית של הקבלן. ההוראה הנ"ל צריכה להופיע באופן מפורש בכל חוזי המכר שנכרתו בבניין.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הצמדה למדד מותרת בטרם היתר בניה וליווי בנקאי
שלומי
02/09/09
רכשנו בית לפני כחצי שנה (בזמן מדד נמוך) עם הצמדת התשלומים למדד המחירים לצרכן. החברה טרם המציאה היתר בניה וערבות בנקאית מה שמנע מאיתנו לקחת משכנתא ולשלם את יתרת החוב. נוצר מצב בו המדד "מכה" בנו (עלה בכ 4 נק'). האם החברה יכולה לדרוש חיוב ההצמדה כמוסכם, לאור תנאים אלו?
תודה
תודה
כעקרון כן. יתכן ועשיתם חוזה לא טוב.
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/09/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסח טאבו הערת אזהרה
יונית
02/09/09
שלום רב,
רכשנו דירה לפני 3.5 שנים, אנחנו מתגוררים בה כמעט שנתיים.
מתי הקבלן אמור להוציא נסח טאבו לדירה?
כרגע יש הערת אזהרה.
האם הוא מחוייב תוך X זמן ע"פ החוק לדאוג לנסחי טאבו?
תודה רבה,
יונית
רכשנו דירה לפני 3.5 שנים, אנחנו מתגוררים בה כמעט שנתיים.
מתי הקבלן אמור להוציא נסח טאבו לדירה?
כרגע יש הערת אזהרה.
האם הוא מחוייב תוך X זמן ע"פ החוק לדאוג לנסחי טאבו?
תודה רבה,
יונית
כמה זמן לוקח לרשום בית משותף?
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/09/09
את מתבלבלת קצת במונחים.
להוציא נסח טאבו זו פעולה טכנית של תשלום אגרה בלשכת רישום מקרקעין והוצאת נסח רישום.
את מתכוונת לרישום בית משותף ורישום הדירה כתת חלקה בבית משותף.
כעקרון, אין הגבלה חוקית על השלמת הרישום אך בדר"כ ישנה הגבלה חוזית.
חפשי בהסכם המכר עליו חתמת מהו הפרק הזמן לו התחייב הקבלן (אם בכלל) להשלמת הרישום.
במקביל הייתי ממליץ לך לפנות לקבלן ולהתעדכן בהתקדמות הליכי הרישום.
להוציא נסח טאבו זו פעולה טכנית של תשלום אגרה בלשכת רישום מקרקעין והוצאת נסח רישום.
את מתכוונת לרישום בית משותף ורישום הדירה כתת חלקה בבית משותף.
כעקרון, אין הגבלה חוקית על השלמת הרישום אך בדר"כ ישנה הגבלה חוזית.
חפשי בהסכם המכר עליו חתמת מהו הפרק הזמן לו התחייב הקבלן (אם בכלל) להשלמת הרישום.
במקביל הייתי ממליץ לך לפנות לקבלן ולהתעדכן בהתקדמות הליכי הרישום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם דרישת המועצה חוקית
טל
02/09/09
שלום, את חצר ביתי הקיפה גדר עצי ברושים, לפני מספר חודשים עקרתי את הברושים והקמתי חומת אבן. כאשר הגשתי בקשת לגליזציה ביקשה המועצה כי אשתול עצים בשטח הציבורי הגובל עם החומה שלי את העצים אני צריכה לרכוש ולהתחייב להשקות 3 שנים.
האם הדרישה חוקית?
האם הדרישה חוקית?
יש לבדוק בתקנון התב"ע (תוכנית בניין עיר)
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/09/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה חשובה!!! אשמח לקבלת תשובתכם
טל
02/09/09
הננו מתגוררים בקרקע לא מוסדרת, שטח משותף המחולק לשניים, הבית הוא דו משותף (לפני כ- 40 שנה היה בית של עמידר) ושילמנו היוון ל- 99 שנה (מבצע היוון) כלומר אין רישום בטאבו. כמו כן שכנתנו מעוניינת לבצע רישום בטאבו ואנחנו מסרבים: א. לא מעוניינים בטאבו ב. בבנייתה יש חריגה לשטח שלנו לפיכך לא הורשו מודדי עמידר להכנס ולמדוד.
עורך דינה של השכנה קבע במכתבו כי באם לא נאפשר למודדים להכנס אזי כל הוצאות רישום הזכויות יהא עלינו - האם יתכן הדבר, האם עורך דינה יכול לכפות עלינו רישום בטאבו?
עורך דינה של השכנה קבע במכתבו כי באם לא נאפשר למודדים להכנס אזי כל הוצאות רישום הזכויות יהא עלינו - האם יתכן הדבר, האם עורך דינה יכול לכפות עלינו רישום בטאבו?
תגובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/09/09
טל שלום,
מאחר והשכנה שכרה עו"ד ומאחר ונראה כי מדובר בסוגיה שלא הולכת "להיעלם", אני ממליץ לכם בחום לשכור אף אתם עו"ד, שילמד את כל החומר ויגיב בשמכם למכתב.
כעקרון אי אפשר לכפות עליכם רישום שלא דרך ערכאה שיפוטית.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
מאחר והשכנה שכרה עו"ד ומאחר ונראה כי מדובר בסוגיה שלא הולכת "להיעלם", אני ממליץ לכם בחום לשכור אף אתם עו"ד, שילמד את כל החומר ויגיב בשמכם למכתב.
כעקרון אי אפשר לכפות עליכם רישום שלא דרך ערכאה שיפוטית.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בירושה
אביטל
02/09/09
אמי ואני ירשנו דירה.
אני רוצה לרכוש את החלק שלה.
האם אני חייבת במס? (בבעלותי דירה נוספת).
האם אהיה חייב במס גם אם היא תעבירה לרשותי ללא תמורה?
אני רוצה לרכוש את החלק שלה.
האם אני חייבת במס? (בבעלותי דירה נוספת).
האם אהיה חייב במס גם אם היא תעבירה לרשותי ללא תמורה?
רכישת דירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/09/09
אביטל שלום,
אשיב לך באופן ככלי ביותר.
ברכישת חלקה של אימך יהיה עליך לשלם מס רכישה.
בהעברה ללא תמורה יהיה עליך לשלם שליש משיעור מס הרכישה באופציה א'.
מומלץ לפנות לעו"ד שיתן ליעוץ ספציפי ויטפל בעבורכם בעניין.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
אשיב לך באופן ככלי ביותר.
ברכישת חלקה של אימך יהיה עליך לשלם מס רכישה.
בהעברה ללא תמורה יהיה עליך לשלם שליש משיעור מס הרכישה באופציה א'.
מומלץ לפנות לעו"ד שיתן ליעוץ ספציפי ויטפל בעבורכם בעניין.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הדייר לא משלם שכר דירה
נועם
01/09/09
שלום רב,
השכרתי דירה והדייר לא משלם את שכר הדירה. הוא לא פותח את הדלת כשאני מגיע לדירה ולא עונה לטלפונים.
מה ניתן לעשות?
אשמח לעזרתכם
תודה
השכרתי דירה והדייר לא משלם את שכר הדירה. הוא לא פותח את הדלת כשאני מגיע לדירה ולא עונה לטלפונים.
מה ניתן לעשות?
אשמח לעזרתכם
תודה
אין מנוס מלהגיש תביעת פינוי לבית המשפט
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/09/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמכור את הדירה
אודליה
02/09/09
ככה זה יהיה בעתיד, הפער רק יגדל ובסוף לאף אחד לא יהיה מספיק כסף כדי לשכור דירה ובסוף בעלי הדירות יצטרכו לבד להילחם בתופעה.
העברת תשלום למוכר הדירה
יוסי
01/09/09
שלום
אני אמור להעביר תשלום למוכר הדירה כפי שרשום בחוזה. עכשיו הסכמנו בינינו כי הבנק משכנתאות שלי, היכן שאני נוטל משכנתא יעביר חלק מהסכום ישירות לבנק שלו לכיסוי משכנתא ואת שאר הסכום הנקוב במועד זה אעביר לו. מאחר וזה לא רשום כך בחוזה, שם מצוין שאני אעביר לו את כל הסכום, האם וכיצד עליי לגבות זאת?.
האם זה ברור מאיליו שכל סכום שעובר בין הבנקים הוא חלק מהתשלום או שחשוב שהוא יוסיף לי מכתב מלווה ( המוכר) כי הוא מסכים לכך?
אני אמור להעביר תשלום למוכר הדירה כפי שרשום בחוזה. עכשיו הסכמנו בינינו כי הבנק משכנתאות שלי, היכן שאני נוטל משכנתא יעביר חלק מהסכום ישירות לבנק שלו לכיסוי משכנתא ואת שאר הסכום הנקוב במועד זה אעביר לו. מאחר וזה לא רשום כך בחוזה, שם מצוין שאני אעביר לו את כל הסכום, האם וכיצד עליי לגבות זאת?.
האם זה ברור מאיליו שכל סכום שעובר בין הבנקים הוא חלק מהתשלום או שחשוב שהוא יוסיף לי מכתב מלווה ( המוכר) כי הוא מסכים לכך?
דבר אינו ברור מאליו ורצוי תמיד לגבות שינויים/הסכמות בכתב
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/09/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה שהושארה כירושה
גדעון
01/09/09
אבי נפטר והשאיר דירה שאמורה להתחלק בין שלושה אחים. לשני אחים יש דירות נוספות, לאחד מהם אין דירה נוספת, זה שאין לו דירה נוספת רכש לפני שנה וחצי דירה - איך ישולם המס על מכירת דירה?
מכירת דירה שהתקבלה בירושה
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/09/09
סעיף 49(ב)(5) לחוק מיסיו מקרקעין מעניק פטור ספיציפי ממס שבח לדירה שנקבלה בירושה ואשר לגביה מתקיימים כל התנאים הקבועים בחוק.
התנאי הכללי הינו שמדובר בדירתו היחידה של אביכם בעת מותו וככל שהיה מוכר אותה בחייו היה זכאי לפטור.
במילים אחרות, בנסיבוות מסויימות יורשים היורשים גם את הפטור של המוריש.
התנאי הכללי הינו שמדובר בדירתו היחידה של אביכם בעת מותו וככל שהיה מוכר אותה בחייו היה זכאי לפטור.
במילים אחרות, בנסיבוות מסויימות יורשים היורשים גם את הפטור של המוריש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיום חוזה שכירות
יסמין
01/09/09
הודעתי למשכיר כי אין בכוונתי לחדש חוזה השכירות.הודעתי 30 ימים לפני תום החוזה.
המשכיר טען כי הייתי צריכה להודיע לו 45 ימים לפני ולא 30 וכי עלי לצבוע הדירה.
ציטטתי למשכיר מהחוזה "..במידה וברצוני להאריך החוזה עלי להודיע 45 ימים לפני תום תקופת השכירות הנוכחית" ו- "...על השוכר להחזיר הדירה במצב תקין..." המשכיר אמר כי יתייעץ עם עורך דינו ויחזור אלי.
האם עשיתי כשורה לגבי זמן ההודעה [30 ימים]?
האם בעל הדירה יכול לחייב אותי לצבוע הדירה?
המשכיר טען כי הייתי צריכה להודיע לו 45 ימים לפני ולא 30 וכי עלי לצבוע הדירה.
ציטטתי למשכיר מהחוזה "..במידה וברצוני להאריך החוזה עלי להודיע 45 ימים לפני תום תקופת השכירות הנוכחית" ו- "...על השוכר להחזיר הדירה במצב תקין..." המשכיר אמר כי יתייעץ עם עורך דינו ויחזור אלי.
האם עשיתי כשורה לגבי זמן ההודעה [30 ימים]?
האם בעל הדירה יכול לחייב אותי לצבוע הדירה?
סיום חוזה שכירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/09/09
יסמין שלום,
לפי מה שכתבת לעיל, כלל לא מוטלת עליך חובה להודיע מראש על אי רצונך להאריך את ההסכם אלא רק על רצונך כן להאריך. לא הודעת - ההסכם מסתיים במועד שנקבע.
כעקרון אין חובה לסייד מחדש אם אין הוראה מפורשת בחוזה אלא אם קיבלת את הדירה מסויידת והתחייבת להשיבה כפי שקיבלת אותה. גם במקרה זה, הדבר כפוף בדר"כ לבלאי סביר.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
לפי מה שכתבת לעיל, כלל לא מוטלת עליך חובה להודיע מראש על אי רצונך להאריך את ההסכם אלא רק על רצונך כן להאריך. לא הודעת - ההסכם מסתיים במועד שנקבע.
כעקרון אין חובה לסייד מחדש אם אין הוראה מפורשת בחוזה אלא אם קיבלת את הדירה מסויידת והתחייבת להשיבה כפי שקיבלת אותה. גם במקרה זה, הדבר כפוף בדר"כ לבלאי סביר.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה על שמי
דן
01/09/09
שלום,
אני מעוניין לרכוש דירה.
לפי המידע המוצג בפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום המקרקעין (הוצא מאתר http://ecom.gov.il/ ) יש הערת אזהרה על שם המוכר + משכנתא.
האם העברת הערת האזהרה על שמי + סילוק המשכנתא של המוכר יש בה מספיק כדי שאהיה רגוע לכל הקשור בסיכונים בקניית הדירה, כגון :
- האם הנכס נבנה על פי היתר
- שאין בו חריגות בנייה
- נקי מכל שעבוד קודם, משכנתא, חוב, הפקעה, חריגות בניה, עיקולים, צו הריסה או כל זכות אחרת של צד ג'.
- נקי מכל שעבוד של מסים על הדירה ( מס שבח, מס רכישה, היטלי השבחה, מס מכירה ).
בברכה,
דן
אני מעוניין לרכוש דירה.
לפי המידע המוצג בפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום המקרקעין (הוצא מאתר http://ecom.gov.il/ ) יש הערת אזהרה על שם המוכר + משכנתא.
האם העברת הערת האזהרה על שמי + סילוק המשכנתא של המוכר יש בה מספיק כדי שאהיה רגוע לכל הקשור בסיכונים בקניית הדירה, כגון :
- האם הנכס נבנה על פי היתר
- שאין בו חריגות בנייה
- נקי מכל שעבוד קודם, משכנתא, חוב, הפקעה, חריגות בניה, עיקולים, צו הריסה או כל זכות אחרת של צד ג'.
- נקי מכל שעבוד של מסים על הדירה ( מס שבח, מס רכישה, היטלי השבחה, מס מכירה ).
בברכה,
דן
אולי כדאי להוסיף...
דן
01/09/09
הדירה לא רשומה עדיין בטאבו, דירה יד שניה (קיימת 4 שנים), עדיין אין הסדר פרצלציה באיזור.
תודה
תודה
רכישת דירה בראש שקט
עו"ד זהר ארד
02/09/09
דן שלום,
הבדיקה בטאבו היא קניינית בלבד.
בדיקות תכנוניות יש לבצע במחלקת הנדסה/ועדה מקומית לתכנון ובניה.
אנו שבים ומפצירים בגולשי הפורום שלא להתקשר בעסקאות מקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא במקרקעין.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
הבדיקה בטאבו היא קניינית בלבד.
בדיקות תכנוניות יש לבצע במחלקת הנדסה/ועדה מקומית לתכנון ובניה.
אנו שבים ומפצירים בגולשי הפורום שלא להתקשר בעסקאות מקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא במקרקעין.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
הגנה על דירה מפני תביעת ידועה בציבור
640
01/09/09
שלוםאני עתיד לקנות דירה בקרוב ומעוניין להגן על הדירה הזאת מפני תביעה של ידועה בציבור שתהיה לי ביום מין הימים. (מעבר להסכם ממון בין ידועים בציבור)א': האם יש פעולות חד צדדיות בתחום המקרקעין שאני יכול לנקוט בהם לצורך זה? (למשל לרשום את הדירה בטאבו על שם בן משפחה)ב': האם זה שייך לתחום המקרקעין או לתחום דיני משפחה?
איננו יכולים ליעץ לך במסגרת הפורום
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/09/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות בנקאית
יאיר
01/09/09
ברצוני לשאול מי אמור לשלם עבור ערבות בנקאית לפי החוק החדש
ע"י הדייר או הקבלן .
תודה יאיר
ע"י הדייר או הקבלן .
תודה יאיר
מי נושא בעלות הערבות הבנקאית?
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/09/09
אין תיקון לסעיף 3א לחוק הקובע כי כל העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הרוכש יחולו על המוכר (הקבלן).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קביעת מחיר רכישה לצורכי מס שבח במכירה לאחר גירושין
גבעתיים
01/09/09
בני זוג רכשו ביחד דירה בשנת X.
בשנת Y התגרשו בני הזוג ואחד "רכש" מהשני את חלקו בדירה תמורת סכום מסוים. מכירה זו, כמובן, היתה פטורה מדיווח למש"ח.
כעת מבקש בן הזוג המחזיק במלוא הזכויות בדירה למכור אותה אך לצערו אין לו פטור ממס שבח.
שאלתי היא:
כיצד מחשבים את "מחיר הרכישה" לצורך מס שבח?
האם כמחיר הקניה המקורית בשנת X (ע"י שני בני הזוג) כשהוא צמוד למדד, או שמא כמחיר מחצית הקניה המקורית בשנת X (כשהוא צמוד למדד) בצירוף מחיר "המכירה הפנימית" בין בני הזוג שבוצעה בשנת Y (כשהוא צמוד למדד)
תודה רבה!
בשנת Y התגרשו בני הזוג ואחד "רכש" מהשני את חלקו בדירה תמורת סכום מסוים. מכירה זו, כמובן, היתה פטורה מדיווח למש"ח.
כעת מבקש בן הזוג המחזיק במלוא הזכויות בדירה למכור אותה אך לצערו אין לו פטור ממס שבח.
שאלתי היא:
כיצד מחשבים את "מחיר הרכישה" לצורך מס שבח?
האם כמחיר הקניה המקורית בשנת X (ע"י שני בני הזוג) כשהוא צמוד למדד, או שמא כמחיר מחצית הקניה המקורית בשנת X (כשהוא צמוד למדד) בצירוף מחיר "המכירה הפנימית" בין בני הזוג שבוצעה בשנת Y (כשהוא צמוד למדד)
תודה רבה!
העברה אגב גירושין
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/09/09
בהעברה אגב גירושין, אשר אינה נחשבת לעסקה לצורך מס שבח, נכנס מקבל הזכויות לנעליו של מעביר הזכויות לצורך מס שבח.
במילים אחרות, שווי הרכישה יחושב על פי מחיר הרכישה המקורי בשנת X.
במילים אחרות, שווי הרכישה יחושב על פי מחיר הרכישה המקורי בשנת X.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק שיתוף בין שני בעלי ה"א
גבעתיים
01/09/09
שני שותפים בנכס מכרו כל אחד את חלקו. שתי המכירות עדיין לא הושלמו כך שבעצם יש כאן לכל קונה הערת אזהרה.
שני בעלי הערות האזהרה מבקשים לבצע ביניהם פירוק שיתוף.
האם הסמכות נתונה כאן לשלום (כבכל פירוק שיתוף) או למחוזי (היות ואין כאן שיתוף במקרקעין אלא בזכויות, כמו פירוק שיתוף במקרקעין לא מוסדרים שאומרים שזה מעין פירוק שיתוף במיטלטלין וזה הולך למחוזי).
אודה לעונים!
שני בעלי הערות האזהרה מבקשים לבצע ביניהם פירוק שיתוף.
האם הסמכות נתונה כאן לשלום (כבכל פירוק שיתוף) או למחוזי (היות ואין כאן שיתוף במקרקעין אלא בזכויות, כמו פירוק שיתוף במקרקעין לא מוסדרים שאומרים שזה מעין פירוק שיתוף במיטלטלין וזה הולך למחוזי).
אודה לעונים!
פירוק שיתוף בין שני בעלי ה"א
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/09/09
בית משפט השלום נעדר סמכות לדון בתביעה לפירוק השיתוף מאחר וזכותו של הקונה לא נרשמה בפנקסי המקרקעין ולכן אין היא מגעת כדי זכות בעלות במקרקעין. עד להשלמת הרישום, הקונים הם בעלי זכות אובליגטורית בלבד, ולכן אינם בבחינת שותפים במקרקעין.
בשולי הדברים, לא מובן מדוע אצה לקונים הדרך ואין להם סבלנות להמתין להשלמת הרישום?
בשולי הדברים, לא מובן מדוע אצה לקונים הדרך ואין להם סבלנות להמתין להשלמת הרישום?
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מותר לי לפצל דירה
מילו
01/09/09
יש לי דירה בקומה ראשונה בבניין משותף, אני רוצה לפצל את הדירה לשתי יחידות ולרשום אותם בנפרד בטאבו- האם זה אפשרי?
פיצול דירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/09/09
לצורך פיצול דירה יש להצטייד בהיתר מהרשות המקומית.
מומלץ כי תפנה למחלקת הנדסה בעירייה הרלבנטית ותבדוק האם יש אפשרות לקבל היתר לפיצול על פי התב"ע.
מומלץ כי תפנה למחלקת הנדסה בעירייה הרלבנטית ותבדוק האם יש אפשרות לקבל היתר לפיצול על פי התב"ע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מהיטל השבחה
איציק
31/08/09
שלום רב
בבעלותי דירה בקומה ראשונה (על עמודים) בבנין משותף בחולון הכולל 4 דירות (2 הקומה). המסגרת תהליך המכירה התברר לנו שאנו אמורים לשלם היטל השבחה על הנכס זאת בגלל שיש לנו רכוש משותף (גג) ,וכמו כן עיריית חולון אישרה אפשרות הרחבה על הגג.
שאלותיי הן:
1. האם אני אמור לשלם היטל השבחה למרות שבפועל אני לא יכול להשתמש בגג ?
2. מקריאה באיטרנט הבנתי שמשלמים היטל השבחה על נכס שניתן להגדיל אותו. במקרה שלי, אין שום אפשרות הרחבה של הנכס. מה לגבי ההיטל ?
3. הוזכר נושא של גודל הבית (עד 140 מטר). עפ"י רישומי העירייה, גודל הבית לטובת הארנונה הוא 87 מטר. לפי הבנתי ניתן להרחיב עד 40 מטר. מכאן, שגם אם ישנה אפשרות תיאורטית להרחבה, גודל דירה לא יעלה על 140 מטר. מה לגבי ההיטל ?
בתודה מראש על התשובות
איציק
בבעלותי דירה בקומה ראשונה (על עמודים) בבנין משותף בחולון הכולל 4 דירות (2 הקומה). המסגרת תהליך המכירה התברר לנו שאנו אמורים לשלם היטל השבחה על הנכס זאת בגלל שיש לנו רכוש משותף (גג) ,וכמו כן עיריית חולון אישרה אפשרות הרחבה על הגג.
שאלותיי הן:
1. האם אני אמור לשלם היטל השבחה למרות שבפועל אני לא יכול להשתמש בגג ?
2. מקריאה באיטרנט הבנתי שמשלמים היטל השבחה על נכס שניתן להגדיל אותו. במקרה שלי, אין שום אפשרות הרחבה של הנכס. מה לגבי ההיטל ?
3. הוזכר נושא של גודל הבית (עד 140 מטר). עפ"י רישומי העירייה, גודל הבית לטובת הארנונה הוא 87 מטר. לפי הבנתי ניתן להרחיב עד 40 מטר. מכאן, שגם אם ישנה אפשרות תיאורטית להרחבה, גודל דירה לא יעלה על 140 מטר. מה לגבי ההיטל ?
בתודה מראש על התשובות
איציק
היטל השבחה
|עו"ד עזרא שרון
01/09/09
היטל השבחה משולם אם יש אפשרות לבנייה או בעת הבנייה עצמה, לפי המוקדם.
הפטור עד 140 מ"ר קיים על הרחבת דירה, לא על זכות בנייה על הגג.
לפני המכירה כדאי ורצוי היה לערוך בדיקות האם תחוייבו בהיטל השבחה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
הפטור עד 140 מ"ר קיים על הרחבת דירה, לא על זכות בנייה על הגג.
לפני המכירה כדאי ורצוי היה לערוך בדיקות האם תחוייבו בהיטל השבחה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
חכירה
וויסר
31/08/09
מישהו שיש לו זכות חכירה מהמנהל על בניין שמורכב משלוש קומות, והוא רוצה למכור אחת הקומות על שם אחיו ( הסכם מכר ללא תמורה )
האח רוצה לרשום את הזכויות שלו בטאבו, האם הדבר אפשרי ומה עליו לעשות, האם הוא יכול לרשום הערת אזהרה על אחת הקומות
האח רוצה לרשום את הזכויות שלו בטאבו, האם הדבר אפשרי ומה עליו לעשות, האם הוא יכול לרשום הערת אזהרה על אחת הקומות
רישום זכויות
|עו"ד עזרא שרון
01/09/09
יש לבדוק את המצב הרישומי של הנכס כדי להשיבך כיצד לבצע הרישום. האם הנכס רשום כבית משותף?האם המושע?האם יש הסכם שיתוף וכד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
חוזה שכירות שבע"פ – מתי תקף?
אירנה
31/08/09
לפני כחודשיים חברה אמרה לנו שהיא מעוניינת לעזוב את דירתה לפני מועד סיום החוזה שלה עם בעלי הדירה וכי היא מחפשת אנשים שיחליפו אותה ואת שותפה לדירה עד תום החוזה. אני וחברה שלי ידענו שאנחנו צפויות לחפש דירה בערך בחודשים האלו והחלטנו לבוא לראות את הדירה.
ראינו את הדירה אך לא באופן מעמיק כיוון שסמכנו על חברתנו שהדירה תקינה ורק מעט מוזנחת וזקוקה ל"מגע נשי קל" ונקיון.
לפני כשבוע עברנו לדירה וגילינו כי הדירה מעבר ל"מעט מוזנחת", ניתן לומר כי הדירה "מתפרקת" ודרושה שיפוץ מקצועי - פטריות בקירות, אמבטיה ושירותים מתפרקים, חלונות שלא נסגרים, תריסים תקועים וכן הלאה.
בעלי הדירה לא מעוניינים לשפץ את הדירה, וטוענים כי יצליחו והצליחו עד כה להשכיר את הדירה במצבה הנוכחי ולא מעוניינים להשקיע בה כספית כלל.
החלטנו כי אם אכן לא יסכימו לשפץ אותה לא נחתום על חוזה להמשך התקופה (החוזה הוא מחודש נובמבר). כמו כן, התחלנו בחיפושים אחרי דירה אחרת ויידענו את חברתנו ושותפה על כך שאם נמצא דירה אחרת נעבור בהקדם האפשרי, אך נפצה אותם בתשלום על חודש אחד במקום שניים. הם הביעו את מורת רוחם מהעניין וטענו כי חתמנו על חוזה בעל פה איתם על אף שלא נחתם שום דבר בכתב. הרגשתנו הכללית היא שקיבלנו "חתול בשק", אומנם לא ערכנו בדיקה מקיפה לדירה אך יחד עם זאת הבנו שהדירה נמצאת במצב מוזנח אך תקין - מה שכלל לא נכון.
שאלתנו היא- האם אנו מחוייבות לשלם עבור החודשיים המדוברים עקב "חוזה שבעל פה" כלשהו, האם יש לחברתנו ושותפה עילה לתביעה משפטית נגדנו?
ראינו את הדירה אך לא באופן מעמיק כיוון שסמכנו על חברתנו שהדירה תקינה ורק מעט מוזנחת וזקוקה ל"מגע נשי קל" ונקיון.
לפני כשבוע עברנו לדירה וגילינו כי הדירה מעבר ל"מעט מוזנחת", ניתן לומר כי הדירה "מתפרקת" ודרושה שיפוץ מקצועי - פטריות בקירות, אמבטיה ושירותים מתפרקים, חלונות שלא נסגרים, תריסים תקועים וכן הלאה.
בעלי הדירה לא מעוניינים לשפץ את הדירה, וטוענים כי יצליחו והצליחו עד כה להשכיר את הדירה במצבה הנוכחי ולא מעוניינים להשקיע בה כספית כלל.
החלטנו כי אם אכן לא יסכימו לשפץ אותה לא נחתום על חוזה להמשך התקופה (החוזה הוא מחודש נובמבר). כמו כן, התחלנו בחיפושים אחרי דירה אחרת ויידענו את חברתנו ושותפה על כך שאם נמצא דירה אחרת נעבור בהקדם האפשרי, אך נפצה אותם בתשלום על חודש אחד במקום שניים. הם הביעו את מורת רוחם מהעניין וטענו כי חתמנו על חוזה בעל פה איתם על אף שלא נחתם שום דבר בכתב. הרגשתנו הכללית היא שקיבלנו "חתול בשק", אומנם לא ערכנו בדיקה מקיפה לדירה אך יחד עם זאת הבנו שהדירה נמצאת במצב מוזנח אך תקין - מה שכלל לא נכון.
שאלתנו היא- האם אנו מחוייבות לשלם עבור החודשיים המדוברים עקב "חוזה שבעל פה" כלשהו, האם יש לחברתנו ושותפה עילה לתביעה משפטית נגדנו?
שאלות בענייני חוזים נא להפנות לפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
31/08/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה במקרקעי הזולת
שרית
31/08/09
שלום רב, אני בעלת קרקע עם מבנה אשר גודלה גדול יותר ממה שרשום בטאבו וזאת ככל הנראה משום שכאשר המבנה נבנה ע"י הבעלים הקודמים בסביבות שנות הארבעים המבנה חרג מעט לאדמת השכן. ככל הנראה חריגה של שני מטר על ארבעים. כעת ישנו שכן חדש שבונה מבנה חדש על הקרקע שלו והוא מעוניין לקבל את חלקו בקרקע, אולם על הקרקע ישנו מבנה משותף הנמצא על שתי הקרקעות ובעיקרו נמצא על הקרקע שלי.
מה הדין במקרה כזה? האם השכן יכול להרוס את כל המבנה? איך אני יכולה לדעת אם הקרקע שלי מוסדרת או לא? קיים רישום בטאבו המציין את מספר המטרים של הקרקע. האם נהוג להגיע להסדר כספי?
תודה מראש.
מה הדין במקרה כזה? האם השכן יכול להרוס את כל המבנה? איך אני יכולה לדעת אם הקרקע שלי מוסדרת או לא? קיים רישום בטאבו המציין את מספר המטרים של הקרקע. האם נהוג להגיע להסדר כספי?
תודה מראש.
בנייה על מקרקעי הזולת
|עו"ד עזרא שרון
01/09/09
כדי לדעת אם המקרקעין מוסדרים- יש להוציא נסח טאבו.
בקשר להריסת המסנה הלא חוקי- יש לבדוק אם לא חלה התיישנות על ההריסה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בקשר להריסת המסנה הלא חוקי- יש לבדוק אם לא חלה התיישנות על ההריסה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
המשך שאלה
יעל
31/08/09
בהמשך לשאלתי על הפרת החוזה, מדובר בחברת אפריקה ישראל מגורים, האם העובדה שנשקלת האפשרות למכור אותה והחוזה נחתם רק לפני שבוע יכולה להוות עילה ליציאה מהחוזה?
לא
|עו"ד עזרא שרון
01/09/09
כל עוד הקבלן ממלא את חיוביו, אין עילה לביטול בשלב זה
כביש על שטח פרטי
מורן
31/08/09
ישנו כביש של מעצ הסלול על השטח הפרטי (שטח מנהל) של משפחתי. האם אוכל לתבוע את מעצ על השימוש? אם כן, על כמה שנות שימוש (הכביש נסלל לפני שנים רבות)? האם מעצ מחיובים להזיז את הכביש? אני מעונין לבנות על השטח, כמה זמן יכול להארך משפט כזה? אגב, המקרה משותף לי ולשכניי, כלומר, הכביש נסלל גם על שטחם.
הפקעה לצרכי בניית כביש
|עו"ד עזרא שרון
01/09/09
כדי לבחון האם ההפקעה הינה כדין, והאם הנך זכאי לפיצוי, עליך לפנות לעו"ד שיבחן עבורך את מכלול העובדות בתיק. אים בפנייתך מספיק פרטים ואיננו יכולים לבצע בדיקה כזו במסגרת הפורום.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
הארכת תוקף אישורי בניה-עזרה
אביעד
31/08/09
חברים שלום,
פנה אלי לקוח שעקב כל מיני בעיות טרם הושלמה בניית ביתו ואישורי הבניה שקיבל מהועדה המקומית עומדים לפקוע.
אע"פ חוזה המינהל יש להשלים את בנית השלד עד ליום 7.10.09 ואת כל הבית עד ליום 7.01.2010.
נראה כי במצב הדברים הנוכחי הוא לא יוכל להשלים את הבניה במועד ודרוש לו זמן נוסף של שנה לפחות.
למי עלי לפנות לשם הארכת האישורים (לועדה המקומית או למינהל או גם וגם).
כמו כן, האם ניתן לקבל הארכה לתקופה כי ארוכה?
אושה לתשובתכם המהירה היות והעניין דחוף
בתודה מראש
אביעד
פנה אלי לקוח שעקב כל מיני בעיות טרם הושלמה בניית ביתו ואישורי הבניה שקיבל מהועדה המקומית עומדים לפקוע.
אע"פ חוזה המינהל יש להשלים את בנית השלד עד ליום 7.10.09 ואת כל הבית עד ליום 7.01.2010.
נראה כי במצב הדברים הנוכחי הוא לא יוכל להשלים את הבניה במועד ודרוש לו זמן נוסף של שנה לפחות.
למי עלי לפנות לשם הארכת האישורים (לועדה המקומית או למינהל או גם וגם).
כמו כן, האם ניתן לקבל הארכה לתקופה כי ארוכה?
אושה לתשובתכם המהירה היות והעניין דחוף
בתודה מראש
אביעד
פנה למנהל ולועדה מקומית בבקשת הארכה
|עו"ד עזרא שרון
01/09/09
נתבעת בעבירת בניה שנפטרה
מוריה
31/08/09
האם היורשים יכולים לבקש לסגור את התיק בעקבות מות הנתבעת? במידה ונושא הירושה טרם התברר, האם התיק ממשיך להתנהל ומי בעל הדין בתיק?
תשובה
ינון צוברי, עו"ד
31/08/09
חוק סדר הדין הפלילי קובע כי עם פטירת נאשם ייפסק כל הליך פלילי נגדו. יחד עם זאת, אם המדובר בעבירה של שימוש חורג, לא מן הנמנע שיפתחו הליכים פליליים כנגד אחר שעושה שימוש בנכס, כך שכדאי להסדיר את העניין מול הרשויות.
בברכה,
ינון צוברי, עו"ד
בברכה,
ינון צוברי, עו"ד
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
