פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
העברת דירה בבעלות המשפחה ללא צוואה ליחיד
משה
01/10/09
שלום שמי משה , ורציתי לבקש דיעה לגבי מה לעשות במצב שבו אנו מנסים להעביר דירה שברשות המשפחה למישהו מסויים .אמי ואני גרים בבית של המשפחה , לאמי עוד 3 אחיות , לפני כשנה נפטרה דודה נוספת ועוד שני דודים במהלך העשור האחרון ... זכרונם לברכה .אמי ואני מתגוררים לבד בבית ב 20 שנה האחרונות ואף יותר , כל תחזוקת הבית חובות קודמים שיפוצים וארנונה וכדומה , תחת הדאגה שלנו .ההורים של אמי ודודותיי לא השאירו צוואה ורציתי לדעת מה זה אומר ?האם לבני ובנות דודותי יש זכויות כלשהן על הבית ?כיצד אני יכול להעביר את הבית לבעלותינו ? איך מתבצע התהליך והאם זה מסובך ?אשמח לשמוע את דעתכם בנושא , בתודה מראש , משה .
תשובה
ינון צוברי, עו"ד
02/10/09
שלום,
במצב שאין צוואה הירושה נעשית באמצעות צו ירושה אותו נותן רשם הירושות והמסדיר את הירושה בהתאם להוראות הדין. אם הדירה רשומה על שם הורי אמך גם לאחיותיה וליורשותיה אחריה זכויות בנכס במסגרת ירושה מסוג זה. כמחזיקים ייתכן כי קיימת לכם הגנה מכוח התיישנות אך העברת הזכויות בנכס על שמכם, בלי הסכמת ייתר היורשים, היא בעייתית ואני בספק אם אפשרית.
בברכה,
ינון צוברי, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
במצב שאין צוואה הירושה נעשית באמצעות צו ירושה אותו נותן רשם הירושות והמסדיר את הירושה בהתאם להוראות הדין. אם הדירה רשומה על שם הורי אמך גם לאחיותיה וליורשותיה אחריה זכויות בנכס במסגרת ירושה מסוג זה. כמחזיקים ייתכן כי קיימת לכם הגנה מכוח התיישנות אך העברת הזכויות בנכס על שמכם, בלי הסכמת ייתר היורשים, היא בעייתית ואני בספק אם אפשרית.
בברכה,
ינון צוברי, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנות בעלות בבנייה על קרקע פרטית במושב (כפר שיתופי
איתן
01/10/09
אנו מתכננים לבנות בית במושב באזור מנשה. הקרקע הינה בבעלות פרטית (דהיינו רשומה בטאבו ואיננה אדמת מינהל) של אב המשפחה. כמחציתה (כ 2.5 דונם) מאושרת לבניית 3 יחידות דיור (בתים). מתוך הקרקע המאושרת לבנייה מעוניין אבי המשפחה לאפשר לנו רק חלק מסויים לצורך בניית ביתנו (כ 800 מ"ר) ואנו נכונים ומסכימים לעניין במלואו.
שאלותיי:
1. האם מבחינת תקנות הרישום והבנייה מחוייב בעל הקרקע למסור לידינו באופן פורמלי את הבעלות עליה לצורך בנייה?
2. במידה ולא תועבר הבעלות על הקרקע לידינו, האם ניתן יהיה לרשום את הבית שייבנה על שמנו בלבד, או שמא ייחשב בית זה מבחינת הרשויות כביתו של בעל האדמה (דהיינו אב המשפחה) ללא קשר לגורמים ששילמו בעבור הבנייה (שהם אנחנו)?
3. האם ניתן לרשום רק את החלק היחסי של הקרקע, דהיינו את שטח האדמה בו אנו מעוניינים לבנות (כ 800 מטר) בבעלותנו, ולהשאיר את שאר הקרקע (כ 4.5 דונם נוספים) בבעלותו המקורית של אב המשפחה? להבנתי, המדובר ב"פיצול קרקעות" האסור על פי חוקי הבנייה. האמנם?
לתשובתכם אודה.
שאלותיי:
1. האם מבחינת תקנות הרישום והבנייה מחוייב בעל הקרקע למסור לידינו באופן פורמלי את הבעלות עליה לצורך בנייה?
2. במידה ולא תועבר הבעלות על הקרקע לידינו, האם ניתן יהיה לרשום את הבית שייבנה על שמנו בלבד, או שמא ייחשב בית זה מבחינת הרשויות כביתו של בעל האדמה (דהיינו אב המשפחה) ללא קשר לגורמים ששילמו בעבור הבנייה (שהם אנחנו)?
3. האם ניתן לרשום רק את החלק היחסי של הקרקע, דהיינו את שטח האדמה בו אנו מעוניינים לבנות (כ 800 מטר) בבעלותנו, ולהשאיר את שאר הקרקע (כ 4.5 דונם נוספים) בבעלותו המקורית של אב המשפחה? להבנתי, המדובר ב"פיצול קרקעות" האסור על פי חוקי הבנייה. האמנם?
לתשובתכם אודה.
תשובה
ינון צוברי, עו"ד
02/10/09
שלום,
1. בקשה להיתר בנייה צריכה להיחתם על ידי בעל הנכס הרשום או החוכר לדורות.
2. הבעלות בקרקע חלה גם על מבנים שעליה. לפיכך, מבחינה חוקית, הבעלים של הבית שתבנו יהיה הבעלים הרשום, כאשר אם יבחר לקיים את המבנה יהיה עליו שלם לכם את השקעתכם בשעת הקמתו או את שוויו, לפי הנמוך.
3. הדרך הפשוטה ביותר להבטיח את זכויותיכם בנכס היא לרשום אתכם כבעלים בנכס לפי החלק היחסי של המבנה שתקימו בכלל הנחלה ולהסדיר את זכויותיכם בנכס הספציפי באמצעות הסכם שיתוף שירשם בלשכת רישום המקרקעין. אפשרות נוספת היא רישום הנחלה כולה כבית משותף ורישום זכויותיכם בתת החלקה המתייחסת למבנה שבעלותכם (ניתן לרשום גם יותר ממבנה אחד כבית משותף).
בברכה,
ינון צוברי, עו"ד
1. בקשה להיתר בנייה צריכה להיחתם על ידי בעל הנכס הרשום או החוכר לדורות.
2. הבעלות בקרקע חלה גם על מבנים שעליה. לפיכך, מבחינה חוקית, הבעלים של הבית שתבנו יהיה הבעלים הרשום, כאשר אם יבחר לקיים את המבנה יהיה עליו שלם לכם את השקעתכם בשעת הקמתו או את שוויו, לפי הנמוך.
3. הדרך הפשוטה ביותר להבטיח את זכויותיכם בנכס היא לרשום אתכם כבעלים בנכס לפי החלק היחסי של המבנה שתקימו בכלל הנחלה ולהסדיר את זכויותיכם בנכס הספציפי באמצעות הסכם שיתוף שירשם בלשכת רישום המקרקעין. אפשרות נוספת היא רישום הנחלה כולה כבית משותף ורישום זכויותיכם בתת החלקה המתייחסת למבנה שבעלותכם (ניתן לרשום גם יותר ממבנה אחד כבית משותף).
בברכה,
ינון צוברי, עו"ד
דחוף – קניית דירה שיש עליה הערת אזהרה
דנה
01/10/09
ברצוני לקנות דירה. מבדיקה שערכתי הדירה עדיין לא על שם המוכר אלא יש בטאבו רק הערת אזהרה לטובתו.
המוכר טוען שהדירה בתהליך רישום על שמו
האם אני יכולה לקנות את הדירה מהמוכר עוד לפני שהיא עברה על שמו בטאבו? והאם אני יכולה לכתוב הערת אזהרה על שמי?
המוכר טוען שהדירה בתהליך רישום על שמו
האם אני יכולה לקנות את הדירה מהמוכר עוד לפני שהיא עברה על שמו בטאבו? והאם אני יכולה לכתוב הערת אזהרה על שמי?
תשובה
ינון צוברי, עו"ד
02/10/09
שלום דנה,
עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום, כך שכל עוד הדירה לא רשומה על שם המוכר לא יוכל הוא להעביר את הדירה על שמך. יש בכך סיכון גדול מבחינתך כקונה במקרה ומדובר במרמה או במצב בעייתי אחר. לעניין הערת האזהרה - במצב הנתון לא תוכלי לרשום הערת אזהרה על הנכס וכן לא ניתן לרשום כיום הערת אזהרה על הערת האזהרה של המוכר. הפיתרון הוא שהבעלים הרשום ייתן את הסכמתו לרישום הערת האזהרה.
לסיכום - המצב שאת מתארת הוא מאוד מסוכן מבחינת הרוכש!
בברכה,
ינון צוברי, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום, כך שכל עוד הדירה לא רשומה על שם המוכר לא יוכל הוא להעביר את הדירה על שמך. יש בכך סיכון גדול מבחינתך כקונה במקרה ומדובר במרמה או במצב בעייתי אחר. לעניין הערת האזהרה - במצב הנתון לא תוכלי לרשום הערת אזהרה על הנכס וכן לא ניתן לרשום כיום הערת אזהרה על הערת האזהרה של המוכר. הפיתרון הוא שהבעלים הרשום ייתן את הסכמתו לרישום הערת האזהרה.
לסיכום - המצב שאת מתארת הוא מאוד מסוכן מבחינת הרוכש!
בברכה,
ינון צוברי, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה בטאבו
חיים
01/10/09
לעו"ד שלום,
עקב תביעות משפטיות בין בעלי הקרקע מהם רכשתי דירה על הנייר בה אני גר משנת 1984 לבין הקבלן הבונה לא התאפשר רישום הדירה בטאבו עד לאחרונה.
לאחר שהכל נפתר פניתי ליורשי בעלי הקרקע לחתימה על שטרי המכר לצורך העברת הדירה על שמי ן-3 מתוך 5 יורשים חתמו בעוד ה-2 האחרים מושכים את העניין מסיבות שאינן ברורות לי.
מהו ההליך הנכון לתביעה בבית המשפט לחייב חתימה או רישום הבית בטאבו בצו בית המשפט, המרצת פתיחה או תביעה רגילה ובאיזה בית משפט ? האם ניתן באותה הזדמנות לתבוע פיצוי על האיחור ברישום הטאבו ?
תודה - חיים
עקב תביעות משפטיות בין בעלי הקרקע מהם רכשתי דירה על הנייר בה אני גר משנת 1984 לבין הקבלן הבונה לא התאפשר רישום הדירה בטאבו עד לאחרונה.
לאחר שהכל נפתר פניתי ליורשי בעלי הקרקע לחתימה על שטרי המכר לצורך העברת הדירה על שמי ן-3 מתוך 5 יורשים חתמו בעוד ה-2 האחרים מושכים את העניין מסיבות שאינן ברורות לי.
מהו ההליך הנכון לתביעה בבית המשפט לחייב חתימה או רישום הבית בטאבו בצו בית המשפט, המרצת פתיחה או תביעה רגילה ובאיזה בית משפט ? האם ניתן באותה הזדמנות לתבוע פיצוי על האיחור ברישום הטאבו ?
תודה - חיים
העברה בטאבו
|עו"ד גיא פרבמן
02/10/09
הדרך הנכונה הינה בקשה בדרך של המרצת פתיחה. בכול הנוגע לנזקים שנגרמים לך יש לבחון את העניין מה תוכן ההסכם בינך לבין הקבלן שממנו רכשת את הנכס
שכירות-הארכת חוזה
שוכרת
30/09/09
שלום רב,
אנו שוכרים דירה לשנה מדצמבר 2008. בחוזה יש סעיף כי"מוסכם בזאת על המשכיר כי לשוכר שמורה הזכות להארכת החוזה לתקופה של עד שנה נוספת במושכר. במידה והשוכר מעוניין לחדש את החוזה עם המשכיר, יהיה על השוכר להודיע על כך למשכיר לא יאוחר..."
המשכיר לא מעוניין להאריך לנו בשנה שלמה נוספת על אף בקשתנו (לטענתו, לקראת ספטמבר 2010 יוכל להשכיר לדיירים חדשים בתנאים טובים יותר).
גם כשנתרצה המשכיר בתוקף החוזה להאריך לשנה, הוא דרש להעלות את שכר הדירה - האם מותר לו ? מה המשמעות המדויקת של "לשוכר שמורה הזכות להארכת החוזה"
האין זה החוזה הנוכחי על כל תנאיו כולל סכום השכירות?
אנו שוכרים דירה לשנה מדצמבר 2008. בחוזה יש סעיף כי"מוסכם בזאת על המשכיר כי לשוכר שמורה הזכות להארכת החוזה לתקופה של עד שנה נוספת במושכר. במידה והשוכר מעוניין לחדש את החוזה עם המשכיר, יהיה על השוכר להודיע על כך למשכיר לא יאוחר..."
המשכיר לא מעוניין להאריך לנו בשנה שלמה נוספת על אף בקשתנו (לטענתו, לקראת ספטמבר 2010 יוכל להשכיר לדיירים חדשים בתנאים טובים יותר).
גם כשנתרצה המשכיר בתוקף החוזה להאריך לשנה, הוא דרש להעלות את שכר הדירה - האם מותר לו ? מה המשמעות המדויקת של "לשוכר שמורה הזכות להארכת החוזה"
האין זה החוזה הנוכחי על כל תנאיו כולל סכום השכירות?
חוזה שכירות הארכה
|עו"ד גיא פרבמן
02/10/09
לצורך מתן תשובה יש לראות את כול הקונטקסט ולא רק משפט אחד על מנת להיתן תשובה לשאלתך
תשלום דמי ועד
סיגי
30/09/09
דירה בבניין עומדת ריקה מאיכלוס דיירים במשך שנה לערך היות ובעלת הדירה הייתה בבית חולים ולאחר מכן לצערינו נפטרה.
פנינו במשך השנה ליורשים שישלמו את חוב דמי ועד וגם הגשנו פירוט חשבון עפ"י בקשתם והם מסרבים לשלם כי הדירה עמדה ריקה עד ימים אלה בה הושכרה. מיותר לציין שאת כל שירות ועד הבית הדירה קיבלה
ניקיון ,הדברה ,גינון וכ"ו.
מה החוק אומר ומה ניתן לעשות ע"מ לקבל את חובנו
פנינו במשך השנה ליורשים שישלמו את חוב דמי ועד וגם הגשנו פירוט חשבון עפ"י בקשתם והם מסרבים לשלם כי הדירה עמדה ריקה עד ימים אלה בה הושכרה. מיותר לציין שאת כל שירות ועד הבית הדירה קיבלה
ניקיון ,הדברה ,גינון וכ"ו.
מה החוק אומר ומה ניתן לעשות ע"מ לקבל את חובנו
תשלום ועד בית
|עו"ד גיא פרבמן
02/10/09
העובדה שהנכס עמד כאבן שאין לה הופכין אין בה כדי למנוע את תשלומי ועד הבניין המגיעים כדין.
הייתי ממליץ לשלוח מכתב התראה ובמידה ולא צולח יש להגיש תביעה בפני המפקחת על מהקרקעין בגין חובות ועד
הייתי ממליץ לשלוח מכתב התראה ובמידה ולא צולח יש להגיש תביעה בפני המפקחת על מהקרקעין בגין חובות ועד
שכ"ט מקובל בהגשת התנגדות להקמת אנטנה סלולארית
עו"ד שגב
30/09/09
מישהו יכול לומר לי בבקשה מהו שכה"ט המקובל בהגשת ההתנגדות שבכותרת, לועדה המקומית, בשם דיירי בית משותף וללא ייצוג בועדה ?
בענייני שכ"ט נסה לפנות לפורום עו"ד
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/09/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סוג מקרקעין מירי
זיוה ביינרט
30/09/09
האם קרקע שמוגדרת בנסח טאבו כ- מירי - היא פרטית או שייכת למינהל?
חוק המקרקעין ביטל את הסיווג "מירי". כיום אין לך משמעות.
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/09/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ההסתדרות פרדס חנה | נשלח מאתר
תנחום מושקט
30/09/09
עליית גג, מאיזה גובה חייב בתשלום ארנונה.במיבנים מ-2.50 חייב בארנונה.
תודה על התשובה שנה טובה תנחום
תודה על התשובה שנה טובה תנחום
עליית גג למחסן או למגורים
עו"דני_צעיר
30/09/09
אם זכרוני אינו מטעיני יש הבחנה בין עליית גג שנועדה למחסן - גובה 1.80 מ'.
לבין עליית גג שנועדה למגורים גובה - 2.20 מ'.
על שניהם צריך לשלם רק שלגבי כל אחד מהם התעריף שונה.
וכמובן יש לבדוק את הוראות צו המסים הספיציפי של הרשות המקומית שבה אתה גר, אם יש בו הוראות ספציפיות לעליית גג.
לבין עליית גג שנועדה למגורים גובה - 2.20 מ'.
על שניהם צריך לשלם רק שלגבי כל אחד מהם התעריף שונה.
וכמובן יש לבדוק את הוראות צו המסים הספיציפי של הרשות המקומית שבה אתה גר, אם יש בו הוראות ספציפיות לעליית גג.
זכויות במגרש
סנדרה
30/09/09
לבן זוגי יש מגרש שלו ושל עוד 0 1 מבני משפחתו.
לא מובן לי מדוע העניין תקוע שם ולא ממומש.הוא לוחץ על מיסוד מערכת איתי וילד משותף.איך אני יכולה להבטיח עצמי מבחינת זכות מימוש במגרש זה מפני שמצבו הכלכלי למעט מגרש זה שהוא בעיניי על הקרח רע-הוא פושט רגל,רדיפות של הוצאה לפועל ותביעות עד אין קץ ו2 חברות תחת כונס נכסים.
תודה
לא מובן לי מדוע העניין תקוע שם ולא ממומש.הוא לוחץ על מיסוד מערכת איתי וילד משותף.איך אני יכולה להבטיח עצמי מבחינת זכות מימוש במגרש זה מפני שמצבו הכלכלי למעט מגרש זה שהוא בעיניי על הקרח רע-הוא פושט רגל,רדיפות של הוצאה לפועל ותביעות עד אין קץ ו2 חברות תחת כונס נכסים.
תודה
אנא פני לפורום דיני משפחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/09/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס מקרקעין
דן
30/09/09
1. מה פרוש רשאי התבות מש"ח (טופס דיווח למס שבח)
2. אם אדם רוכש דירת מגורים ומסיבות כלשהן הועברה העלות לאדם אחר בתוך תקופה של 03 יום (לדוגמא הרוכש מיצג אדם שנמצא בחו"ל וחותם על הסכם המכר בעצמו) - אך הנהנה בנכס - לטובתו תרשם הערת אזהרה והוא שירשם בעלים - האם הגורם המיצג מופיע בטופס המש"ח
כשיוגש נניח 02 יום לאחר החתימה על החוזה (כשחזר הרוכש האמיתי מחו"ל)
2. אם אדם רוכש דירת מגורים ומסיבות כלשהן הועברה העלות לאדם אחר בתוך תקופה של 03 יום (לדוגמא הרוכש מיצג אדם שנמצא בחו"ל וחותם על הסכם המכר בעצמו) - אך הנהנה בנכס - לטובתו תרשם הערת אזהרה והוא שירשם בעלים - האם הגורם המיצג מופיע בטופס המש"ח
כשיוגש נניח 02 יום לאחר החתימה על החוזה (כשחזר הרוכש האמיתי מחו"ל)
תשובות
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/09/09
1. זה לא ראשי תיבות. זה שם הטופס.
2. על רכישה בנאמנות יש לדווח הודעת נאמנות תוך 30 יום מיום הרכישה.
2. על רכישה בנאמנות יש לדווח הודעת נאמנות תוך 30 יום מיום הרכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום טאבו
מוראד
30/09/09
קניתי מגרש לבנייה בכפר מגדל שמס רמת הגולן ובניתי בית (בשלב גמר שלד),יש לי הסכם קניה עבור המגרש כולל עדים ואין כל טענות לגבי בעלותי על נכס זה,שאלתי איך אני יכול לרשום אותו בטאבו? מה צריך?
וכמה יעלה תהליך זה(מסים), וכמה תעלה טרחת עורך דין?
תודה
וכמה יעלה תהליך זה(מסים), וכמה תעלה טרחת עורך דין?
תודה
מומלץ לפנות למספר עורכי דין מקומיים ולקבל הצעות מחיר
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/09/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
על מי חבה חובה לתקן ביות אינבטלציה בהסכם שכירות
רוני
30/09/09
שלום וברכה , אני וחברה שלי שכרנו דירה לפני כחודשיים
יום לפני שקבלנו את המפתח חברתי הגיע לדירה לנקות אותה ואז התגלתה בעיה שהמים מצטברים בכיורים והיורדים ממש לעט , מצריך זמן המתנה של לפחות חצי שעה, לאחר שחברתי גילתה זאת שאלה את המשכירים מדוע יש בעייה בניקוז , הם בתגובה אמרו צריך מידי פעם לשפוך מיים רותחים ולעשות עם הפומפה
להלן מספר שאלות:
1. על מי חלה חובה לתקן בעיות אינסטלציה
2. ותוך כמה זמן בעלי הדירה אמורים לעשות זאת
והאם מרגע שקבלנו את המפתח, עוד לא הספקנו להתגורר בדירה ,
האם המועד הזה רלוונטי לאחריות שלהם , קרי הסתירו מידע כה חיוני
בחוזה יש סעיף שאומר בלאי סביר חל על המשכיר, מה הדין?
3.לאחר כחודש וחצי של פניות ושבא אינסטלטור מטעם המשכירים אשר הצהיר במפורשות שיש בעיהה והיא קיימת ממזמן וציין שהמשכירים לא מעונינים לפטור אותה בגלל שהבית אושר בתוכניות פינוי בינוי, לא שווה להם כלכלית
4. האם המשכיר שנתן לשוכר הודעה טלפונית שאומרת לפנות את הנכס תוך 60 יום בהתאם לחוזה, ובחוזה יש גם דרישה שהודעה תהיה בכתב ,
אבל המשכיר אמר אותה טלפונית וחברתי הקליטה אותה ,האם ההקלטה יכולה לספק את דרישת הכתב ע"פי החוזה
אני מודה מאוד , אשמח לקבל הערות לעניין
יום לפני שקבלנו את המפתח חברתי הגיע לדירה לנקות אותה ואז התגלתה בעיה שהמים מצטברים בכיורים והיורדים ממש לעט , מצריך זמן המתנה של לפחות חצי שעה, לאחר שחברתי גילתה זאת שאלה את המשכירים מדוע יש בעייה בניקוז , הם בתגובה אמרו צריך מידי פעם לשפוך מיים רותחים ולעשות עם הפומפה
להלן מספר שאלות:
1. על מי חלה חובה לתקן בעיות אינסטלציה
2. ותוך כמה זמן בעלי הדירה אמורים לעשות זאת
והאם מרגע שקבלנו את המפתח, עוד לא הספקנו להתגורר בדירה ,
האם המועד הזה רלוונטי לאחריות שלהם , קרי הסתירו מידע כה חיוני
בחוזה יש סעיף שאומר בלאי סביר חל על המשכיר, מה הדין?
3.לאחר כחודש וחצי של פניות ושבא אינסטלטור מטעם המשכירים אשר הצהיר במפורשות שיש בעיהה והיא קיימת ממזמן וציין שהמשכירים לא מעונינים לפטור אותה בגלל שהבית אושר בתוכניות פינוי בינוי, לא שווה להם כלכלית
4. האם המשכיר שנתן לשוכר הודעה טלפונית שאומרת לפנות את הנכס תוך 60 יום בהתאם לחוזה, ובחוזה יש גם דרישה שהודעה תהיה בכתב ,
אבל המשכיר אמר אותה טלפונית וחברתי הקליטה אותה ,האם ההקלטה יכולה לספק את דרישת הכתב ע"פי החוזה
אני מודה מאוד , אשמח לקבל הערות לעניין
תשובות קצרות
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/09/09
1. בנסיבות שתארת - על המשכיר.
2. בהתאם למועדים הקבועים בהסכם השכירות והעדר קביעה - תוך זמן סביר.
3. התקלה נשמעת כמו בלאי סביר ובאחריות המשכיר. ישנן מקרים בהן יכול למשכיר לטעון כי לא נעשה בכיורים שימוש סביר (למשל הדחת זבל לביוב) ולפיכך האחריות על השוכר לתקן. לפי תיאורך - לא זה המקרה שלכם.
4. דרישת הכתב בהסכמי שכירות הינה ראייתית. במילים אחרות, נועדה להוכיח שדבר נעשה/נאמר וכיו"ב. אם אפשר להוכיח זאת בדרך אחרת - לא צריכה להיות בעיה.
2. בהתאם למועדים הקבועים בהסכם השכירות והעדר קביעה - תוך זמן סביר.
3. התקלה נשמעת כמו בלאי סביר ובאחריות המשכיר. ישנן מקרים בהן יכול למשכיר לטעון כי לא נעשה בכיורים שימוש סביר (למשל הדחת זבל לביוב) ולפיכך האחריות על השוכר לתקן. לפי תיאורך - לא זה המקרה שלכם.
4. דרישת הכתב בהסכמי שכירות הינה ראייתית. במילים אחרות, נועדה להוכיח שדבר נעשה/נאמר וכיו"ב. אם אפשר להוכיח זאת בדרך אחרת - לא צריכה להיות בעיה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום משכון
רון
30/09/09
קונה רוצה לרכוש נכס שאינו רשום בטאבו אלא רק במינהל. אם המוכר בעצמו עדיין לא רשום במינהל כבעל הזכויות (אלא הרישום עדיין ע"ש המוכר המקורי והדבר הוסדר כמובן החוזה), האם ניתן לרשום משכון על זכויות המוכר בנכס?
משכון זכויות
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/09/09
המשכון הוא על זכויות חוזיות. ככל שיש למוכר זכויות חוזיות ניתן למשכן אותן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור עסקה ן
Niki
30/09/09
שלום רב!
מדובר בנכס אשר שייך לקטין ולאמו הבגירה בחלקים שווים. הם עומדים למכור נכס לאישה והילדה שלה שהיא גם קטינה.
השאלה, העסקה זו אמורה לקבל אישור בית המשפט נוכח העבודה כי מדובר בקטינים.האם בנוסף יש לבקש מינוי אפוטרופסיות לקטינים או שמספיק לאשר עסקה בפני בית המשפט?
בתודה מראש!
מדובר בנכס אשר שייך לקטין ולאמו הבגירה בחלקים שווים. הם עומדים למכור נכס לאישה והילדה שלה שהיא גם קטינה.
השאלה, העסקה זו אמורה לקבל אישור בית המשפט נוכח העבודה כי מדובר בקטינים.האם בנוסף יש לבקש מינוי אפוטרופסיות לקטינים או שמספיק לאשר עסקה בפני בית המשפט?
בתודה מראש!
מספיק לאשר את העסקה בבית משפט לענייני משפחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/09/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי מקרקעין
רפי
29/09/09
שלום
רכשתי מגרש לפני כחמש שנים ולא היה ברשותי ולא מכרתי בית בשבע שנים האחרונות.הנני מתעד לבנות שתי יחידות ולמכור בסוף תהליך או תוך כדי יחידה אחת ולכסות את עלות הבניה.שאלתי
האם קיים מיסוי מקרקעין על המכירה?
רכשתי מגרש לפני כחמש שנים ולא היה ברשותי ולא מכרתי בית בשבע שנים האחרונות.הנני מתעד לבנות שתי יחידות ולמכור בסוף תהליך או תוך כדי יחידה אחת ולכסות את עלות הבניה.שאלתי
האם קיים מיסוי מקרקעין על המכירה?
מיסוי מקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/09/09
על פי חוק, במכירה חל על מוכר מס שבח. יתכן ותהיה זכאי לאחד הפטורים המפורטים בחוק, וזאת רצוי לבדוק באופן פרטני אצל עו"ד.
בנוסף, במכירת זכויות חלה על המוכר חובה לשלם היטל השבחה ככל שישנן תוכניות משביחות/זכויות בניה בלתי מנוצלות. יתכן שבמקרה שלך ההיטל כבר שולם או ישולם עם הוצאת היתר הבניה. זאת יש לבדוק מול המועצה הרלבנטית.
בנוסף, במכירת זכויות חלה על המוכר חובה לשלם היטל השבחה ככל שישנן תוכניות משביחות/זכויות בניה בלתי מנוצלות. יתכן שבמקרה שלך ההיטל כבר שולם או ישולם עם הוצאת היתר הבניה. זאת יש לבדוק מול המועצה הרלבנטית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבה של בית דו משפחתי
רינת
29/09/09
הוריי גרים בבית דו משפחתי במושב. לאחרונה השכנים ביצעו הרחבה על גבי הקיר המשותף ללא אישורינו ולמרות נסיון התנגדות מול המועצה האזדורית לא הצלחנו לעצור ההליך. בעת ההרחבה הקבלן של השכן פתח את הגג המשותף וביצע שינוי במרזב המשותף לשני הבתים ללא אישורנו והודעתינו על כך. שבועות שעמד הגג פתוח ולמרות פניות רבות לא בוצע תיקון. לצערי עונת הגשמים השיגה התיקון וכך תקרת חדר שינה של הוריי נרטבה כליל והותירה נזק. בנוסף נדרשנו לבצע תיקון של המרזב על מנת למנוע חדירת מים למרפסת שלנו מהגג הגבוה החדש של השכן והרטבת הקיר החיצוני . השכן סירב לשאת במלוא העלות למרות שאלמלא השינוי שביצע בדירתו לא היינו צריכים לעשות דבר למרזב הקיים. שאלתי היא האם על פי החוק חלות תיקונים/פיצוי בגין גרימת נזק לרכוש פרטי בשל שינויים המבוצעים בדירת השכן בבית דו משפחתי היא על אותו שכן המבצע השינויים? האם ניתן לחייבו וכיצד לשאת במלוא העלות של המרזב ושל תיקון התקרה בחדר השינה של הוריי.
אודה לעזרה רינת
אודה לעזרה רינת
ניתן להגיש כנגדו תביעה נזיקית
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/09/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על הסכם מכר מקרקעין באמצעות יפוי כוח
עו"ד סיגל שטרית
29/09/09
שלום רב,
אני מייצגת קונים בעסקת מקרקעין אשר אחד מבני הזוג בעלי הנכס (המוכרים) נכלא למשך מס' שנים. לשם ביצוע העסקה החתים עוה"ד של המוכרים את האסיר על יפוי כוח בלתי חוזר לפי ס' 91 לחוק לשכת עורכי הדין, המאפשר למכור את הנכס לכל צד ג' שהוא (יפוי הכוח לא ניתן לטובת הקונים. יפוי הכוח אינו נוטריוני).שאלתי היא:
האם ניתן לבצע את עסקת המכר באמצעות יפוי כוח זה בלבד? האם עוה"ד מיופה הכוח רשאי לחתום על הסכם המכר ו/או על יפוי כוח ספציפי להבטחת זכויות הקונה? האם ישנן בדיקות מסויימות הקשורות לעסקת מקרקעין ולעובדה שאחד מבעלי הנכס הינו אסיר פלילי?
תודה ושנה טובה
אני מייצגת קונים בעסקת מקרקעין אשר אחד מבני הזוג בעלי הנכס (המוכרים) נכלא למשך מס' שנים. לשם ביצוע העסקה החתים עוה"ד של המוכרים את האסיר על יפוי כוח בלתי חוזר לפי ס' 91 לחוק לשכת עורכי הדין, המאפשר למכור את הנכס לכל צד ג' שהוא (יפוי הכוח לא ניתן לטובת הקונים. יפוי הכוח אינו נוטריוני).שאלתי היא:
האם ניתן לבצע את עסקת המכר באמצעות יפוי כוח זה בלבד? האם עוה"ד מיופה הכוח רשאי לחתום על הסכם המכר ו/או על יפוי כוח ספציפי להבטחת זכויות הקונה? האם ישנן בדיקות מסויימות הקשורות לעסקת מקרקעין ולעובדה שאחד מבעלי הנכס הינו אסיר פלילי?
תודה ושנה טובה
ביצוע עסקה באמצעות יפוי כח
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/09/09
סיגל שלום,
אני סבור שיש לדרוש יפוי כח בלתי חוזר לטובת הקונים הספציפים הכולל גם את שמך כמיופת כח (שישאר בנאמנות עד להשלמת התמורה ומסירת הדירה).
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
אני סבור שיש לדרוש יפוי כח בלתי חוזר לטובת הקונים הספציפים הכולל גם את שמך כמיופת כח (שישאר בנאמנות עד להשלמת התמורה ומסירת הדירה).
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנושא בניין עמידר
regina
29/09/09
להוריי דירה שרכשו מעמידר.הבניין שייך לעמידר.הכיסה שלהם מוצנחת ,במקרה והם רוצים בצביעת הכניסה המשותפת לדיירי הכניסה כולה האם הם צריכים לפנות לעמידר והם מחוייבים לעשות את השיפוץ?
בפניות קודומות לעמידר התשובה שניתנה היא לפנות לאגודה לתרבות הדיור כשכלל אין ועד בבניין מה עליהם לעשות?
בפניות קודומות לעמידר התשובה שניתנה היא לפנות לאגודה לתרבות הדיור כשכלל אין ועד בבניין מה עליהם לעשות?
לא מכיר חובה של עמידר לבצע צביעה
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/09/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אפרת
חוזה-מס רכישה
29/09/09
לתשומת לבך,
יום הרכישה הוא יום ההתקשרות בין הצדדים, כלומר יום החתימה על זיכרון דברים או יום התשלום הראשון, אם אלה קדמו לחתימה על חוזה הרכישה.
עם אנחנו חותמים על חוזה להתחייבות לרכישת דירה זה לא נכלל בחוק נכון?וללא מרגע החתימה על בחוזה תוך 30 יום חייבים לשלם מס?...
יום הרכישה הוא יום ההתקשרות בין הצדדים, כלומר יום החתימה על זיכרון דברים או יום התשלום הראשון, אם אלה קדמו לחתימה על חוזה הרכישה.
עם אנחנו חותמים על חוזה להתחייבות לרכישת דירה זה לא נכלל בחוק נכון?וללא מרגע החתימה על בחוזה תוך 30 יום חייבים לשלם מס?...
השאלה לא ברורה
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/09/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקה לתת חלקה.
גבי
29/09/09
היי
אני מעונין לרכוש בית פרטי על שטח של 270 מטר.
בעירה נאמר לי שיש אישורים לבניית 2 יחידות דיור.
יש לי קרוב משפחה שמעוניין לבנות יחד איתי כל אחד יחידה אחת.
שאלתי :כרגע השטח רשום ע"ש אדם אחד והאדמה היא אדמת מינהל .
כדי שניתן יהיה בעתיד למכור כל יחידה בנפרד יש לרשום כל יחידה בנפרד בטבו.
האם זה אפשרי? והאם זה כרוך בעלות כלשהיא.?והיכן ניתן לברר?
אני מעונין לרכוש בית פרטי על שטח של 270 מטר.
בעירה נאמר לי שיש אישורים לבניית 2 יחידות דיור.
יש לי קרוב משפחה שמעוניין לבנות יחד איתי כל אחד יחידה אחת.
שאלתי :כרגע השטח רשום ע"ש אדם אחד והאדמה היא אדמת מינהל .
כדי שניתן יהיה בעתיד למכור כל יחידה בנפרד יש לרשום כל יחידה בנפרד בטבו.
האם זה אפשרי? והאם זה כרוך בעלות כלשהיא.?והיכן ניתן לברר?
חלוקה לתתי חלקות
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/09/09
ניתן לרשום בית משותף ולרשום כל יחידה כתת חלקה נפרדת.
ניתן גם לערוך הסכם שיתוף בין הצדדים.
כל אחד מהפתרונות לעיל יאפשר מכירה עתידית בקלות רבה יותר.
אין באפשרותינו לחוות דעה האם הדבר אפשרי במקרה הספציפי שלכם. מומלץ לפנות לעו"ד הבקיא בדיני מקרקעין בכדי שילווה אתכם תהליך ויבחן את כל הנתונים הרלבנטיים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
ניתן גם לערוך הסכם שיתוף בין הצדדים.
כל אחד מהפתרונות לעיל יאפשר מכירה עתידית בקלות רבה יותר.
אין באפשרותינו לחוות דעה האם הדבר אפשרי במקרה הספציפי שלכם. מומלץ לפנות לעו"ד הבקיא בדיני מקרקעין בכדי שילווה אתכם תהליך ויבחן את כל הנתונים הרלבנטיים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו
ק.
29/09/09
קניתי דירה יד שניה לפני כמה שנים וכעת היא בשלבי רישום בטאבו.
העו"ד של החברה המשכנת דורש 5000 ש"ח
כדי לרשום את הדירה ובנוסף עוד 1000 ש"ח לרשום משכנתא (לקחתי משכנא כשקניתי את הדירה לפני כמה שנים).
כיצד אני בודקת אם התשלום עבור רישום הדירה לא שולם כבר על ידי מי שקניתי ממנו את הדירה או קודמו שרכש את הדירה מהקבלן?
האם אני יכולה לרשום את המשכנתא בעצמי או רק דרך העו"ד של החברה המשכנת?וכמה אמור לעלות רישום המשכנתא?
תודה.
העו"ד של החברה המשכנת דורש 5000 ש"ח
כדי לרשום את הדירה ובנוסף עוד 1000 ש"ח לרשום משכנתא (לקחתי משכנא כשקניתי את הדירה לפני כמה שנים).
כיצד אני בודקת אם התשלום עבור רישום הדירה לא שולם כבר על ידי מי שקניתי ממנו את הדירה או קודמו שרכש את הדירה מהקבלן?
האם אני יכולה לרשום את המשכנתא בעצמי או רק דרך העו"ד של החברה המשכנת?וכמה אמור לעלות רישום המשכנתא?
תודה.
הסכומים נשמעים גבוהים ויתכן שלא חוקי לגבותם. רצוי לפנות לעו"ד שיצג אותך ברכישה.
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/09/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום זכויות
יורש
29/09/09
שלום קיבלתי ירושה דירה ולשם רישום הזכויות על שמי נתבקשתי מהחברה המשכנת להעביר לידיה אישור סילוק/גרירת משכנתא ושחרור מהתחייבות... יש עדיין משכנתא על הדירה אי לכך איך עליי לפעול למען העברת הזכויות על שמי
תודה
תודה
בקש את הסכמת הבנק להעברה
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/09/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
mayush01
29/09/09
שלום!
מהו הגובה של מס השבח שנצטרך לשלם בעבור מכירת דירה נוספת קטנה שבבעלותנו (בבעלותנו 2 דירות)?
השבח (הרווח, יחסית ליום הרכישה) עומד ע"ס 200,000 ש"ח לערך, אז מה אחוז המס שנצטרך להפריש מהסכום הזה?
תודה רבה.
מהו הגובה של מס השבח שנצטרך לשלם בעבור מכירת דירה נוספת קטנה שבבעלותנו (בבעלותנו 2 דירות)?
השבח (הרווח, יחסית ליום הרכישה) עומד ע"ס 200,000 ש"ח לערך, אז מה אחוז המס שנצטרך להפריש מהסכום הזה?
תודה רבה.
נא לפנות לפורום דיני מיסים
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/09/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מותר למכור חנייה פרטית?
עופר
28/09/09
ברשות אמי דירה שמוצמדת אליה בטאבו חנייה. אין ברשות אמי רכב והיא קיבלה הצעה ממישהו למכור לו את החנייה, שקרובה לו מאוד למקום עבודתו. האם מותר לאמי למכור למישהו את החנייה שלה? כאמור, החנייה מוצמדת לדירה שלה בטאבו. אם מותר, איך עושים את השינוי בטאבו על חנייה?
שאלה דומה- מותר למכור רק גג?
מירית
29/09/09
האם אדם שיש לו דירה וגג (בטאבו) יכול למכור רק את הגג?
תודה.
תודה.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
