פורום דיני חוזים

יוסף שלום וברכה, בתקווה לבריאות טובה

הגדרת "כוח עליון" כעילה לביטול הסכם או חלק ממנו, פורשה במהלך השנים בידי ביהמ"ש בצמצום רב. הפסיקה לא נטתה להכיר אפילו במלחמה כ"כוח עליון" כיוון שמדינת ישראל חשופה לצערנו לאיומים כל העת. 

אין ספק כי ככל שהמגפה תגבר חס וחלילה ותהפוך, או שמא כבר הפכה, לאירוע עולמי קטסטרופלי, הרי שייתכן שבתיהמ"ש יטו להכיר בה כ"כוח עליון" על כל המשתמע מכך. עדיין לא קיימת פסיקה בנושא, כך שנדרש להמתין ולראות מה תהיה התייחסות בתי המשפט למצב השורר כיום.

כאמור, קשה להעריך מה תהיה גישת בתיהמ"ש לאור הפסיקה בעבר. 

בברכת בריאות

היי הדר, בוקר טוב ובריא.

חוק החוזים מאפשר להשלים תנאים שלא נכתבו בחוזה מסיבה זו או אחרת, בהתאם לנוהל ולנוהג המקובלים במקרים דומים ובהתאם לציפיות האדם הסביר בנסיבות העניין. 

במקרה שלכם, הדרך הפשוטה היא לברר מהו פרק הזמן הסביר שנרשם בחוזי השקעה דומים. כמובן שתלוי בטיב ההשקעה. אני מניח שהשקעה בנדל"ן מבשילה זמן רב יותר מהשקעה בשוק ההון למשל, כך שתקופת האופציה לכתיבת חוזה, תלויה בנסיבות העניין כאמור ובנוהג בשוק המסחרי.

השקעה טובה ומוצלחת.

אבי שלום וברכה, מקווה ששלומך תקין ומאושש. 

למשכיר זכות לבטל את חוזה השכירות ללא הפרה, אך ורק אם לשוכר ניתנה זכות דומה. המשכיר יכול להודיע על כך 90 יום מראש, והשוכר 60 יום. 

לא ניתן להתנות על זכות זו.

לפי לשון החוק, אם לא קיימת זכות דומה המוקנית לשוכר, הרי שזכותו של המשכיר בטלה. 

החוק אינו מעמיד אוטומטית זכות דומה לשוכר, אלא מבטל כאמור את זכותו של המשכיר. 

השאלה כללית מדי וצריך לבדוק את הסכם השכירות אך עיקרון התשובה חיובית. מדובר בליקוי שעל המשכיר לתקן וככול ולא ביצע את התיקון ונגרם נזק עליו לשאת באחריות.

היי

עניתי על השאלה מספר פעמים.

ישנה פסיקה הקובעת כי במקרה של מלחמת לבנון הייתה עילה ביטול לשיקים בגן פרטי. לדעתי המקרה של הקורונה ייתפס אף הוא כסיכול חוזה וכוח עליון בגלל השיתוק במשק.

דנה שלום וברכה,בתקווה לימים "רגילים"...

כמובן שזכותך לדרוש מבעל הבית שישמור על תקנות משרד הבריאות. זכות זו יחד עם זכותו של בעל הבית להראות את הדירה בתיאום מראש איתך, מכתיבים פיתרון שיכול להיות הכנסת דייר בזה אחר זה ולא ביחד, צילום הדירה במקום להיכנס פיזית, אולי אפילו מצב שאת תחכי בחוץ עד לסיום הביקור שיתנהל בפיקוח בעל הבית. 

קודם כול- הבריאות.

בברכה  

חיים שלום, מקווה ששלומך איתן

שים לב שבכל הסכם סטנדרטי מול חברת ליסינג יש פרק המתייחס למצבים שבהם מותר לחברת הליסינג "לחלט" את הרכב מידי הלקוח. 

אני מציע לעיין בהסכם ולקבל את התשובה המדויקת למקרה שלך. 

אם קיים סעיף שאינו ברור, אתה מוזמן לפנות שוב. 

ירון שלום,מקווה ששלומך טוב

ראשית, למתווך אסור להתערב ביחסים המשפטיים בין הצדדים ולא להחתים אותם על מסמך משפטי כלשהו. 

בדיעבד, קשה להוכיח כי המתווך גרם לנזק כיוון שאתה חתמת מול השוכרת והמתווך לא היה חלק מההסכם. אתה יכול לפנות בתלונה ללשכת מתווכי המקרקעין,

אולם להוכיח נזק ישיר שגרך לך המתווך, יהיה קשה כל עוד אין לך שום מסמך חתימת המתווך או התחייבות לשיפוי או ערבות לשוכרת.  

יחד עם זאת, כל אדם שמרגיש נפגע יכול להגיש תביעה בביהמ"ש לתביעות קטנות שנוקט ביתר גמישות, תביא את כל הסיכומים, ניירות ורישומי שיחה עם המתווך. ייתכן שיימצא שהוא תרם לנזק. 

מוטי שלום,

כדי לענות תשובה מלאה חסרים פרטים על אופי ההסכם.

לא הבנתי. האם לא שילמת את ההלוואה במשך שבע שנים?

כדי שתחול התיישנות צריך לבדוק את המקרה באופן ספציפי כנגד החריגים המנויים בחוק לשם תחולת חוק ההתיישנות שהוא אכן עומד בתביעות כספיות קצובות על שבע שנים. 

כעיקרון, רישום הערת אזהרה נועד למנוע עשיית עסקאות בנכס בניגוד להסכם עם בעל הערת האזהרה. 

המלווה אינו "מבקש את החלק שלך בנכס" אלא יכול למנוע כאמור, עשיית עסקאות.

הערת אזהרה אינה מקנה לבעליה זכויות בנכס עצמו. 

שים לב כי קיים גם עקרון על לפיו החוטא אינו יוצא נשכר...

מקווה שתגיעו לעמק השווה. 

שלום שלום, קודם כל אני מאחל לך שאתה כרגע באור ולא בחושך...

אני  מבין שמדובר בדירה חדשה מקבלן. תנאי למסירה הוא טופס 4 ותנאי לטופס 4 הוא אישור חברת חשמל על תקינות המערכות. כנראה שהחשמל בדירתך מחובר באופן פרוביזורי ולא באמצעות חברת חשמל, זו כמובן הפרת מחויבות של הקבלן.

מחובתו של הקבלן לשלוח חשמלאי מוסמך שיתקין את המערכות הנדרשות עם הכוח הנדרש. 

באפשרותך לשלוח לקבלן מכתב עו"ד המעמיד אותו על חומרת המצב עם דרישה מיידית לסידור העניין בדגש על הסכנות הקיימות בחיבורי חשמל פיראטיים. 

במקביל, בהסכם מכר סטנדרטי קיים סעיף המאפשר לדייר לתקן ליקוי הדורש תיקון מיידי ולתבוע לאחר מכן את הקבלן בגין הוצאותיו. בדוק האם בהסכם שחתמת עליו קיים סעיף כזה. תוכל להשתמש בו. 

בברכה

היי

החוזה תקף, אך אם כל פניותיך סורבו, אני ממליץ לפנות למשכיר באמצעות עו"ד ולבקש עותק. זוהי זכותך המלאה.

היי,

קשה להשיב בלי לבדוק את הסכם השכירות.

בעיקרון כל שותף אמור לשלם לבדו. 

בנוסף לא בטוח שאת יכולה לבטל את ההסכם בשל הקורונה לבדה. צריך לבדוק את ההסכם ויתר הנסיבות.

היי

כך נראה, ששכר הדירה אינו אמור לעלות.

היי יובל,

שאלתך מצריכה בדיקה פרטנית, כולל בדיקה של הסכם העבודה.

עולות שאלות רבות כגון האם פוטרת לאחר הליך שימוע? באיזה תנאים יופעל הפיצוי המוסכם ומהו גובהו? ועוד.

היי,

כן, אתה רשאי להגיש תביעה קטנה ככול ואתה עוסק מורשה מאחר וחברה בערבון מוגבל אינה רשאית להגיש תביעה קטנה.

מאחר ועולה משאלתך  אין טענה מצד הלקוח לשימוש לרעה בכרטיס, אני מבקש להבין מדוע חברת כרטיס האשראי לא כיבדה את החיוב

היי,

1. ייתכן והצדק איתך. אין אפשרות להשיב באופן מקצועי בלי לבדוק את הסכם שכר הטרחה ואת פסק הדין. מדובר בעניין מובהק של פרשנות.

2. אפשר, אבל מומלץ לקבל ייעוץ משפטי לפני הגשתה בשביל לבחון את עילת התביעה וסיכוייך

היי גולן,

על פניו הצדק איתך. מדובר בסוג אחר של שירות תוך שינוי חד צדדי ללא הסכמתך ולכן מדובר בכשלון תמורה וסוג אחרת של שירות מזה שהעוסק התחייב לספק.

העליתי פוסט דומה בנושא לגבי גני הילדים. ברגע שאין גני ילדים ישנה פסיקה ישנה הקובעת כי ביטול השיקים בתקופה שבה לא ניתן שירות היה כדין מאחר ומדובר בכשלון תמורה עקב מצב של כוח עליון.

שלום

יש לקרוא את ההסכם כולו כמכלול אך אני נוטה לאמץ את הפרשנות שלך.

מותר לך לארח אנשים בדירה, הדבר ממש אינו ענייננו והוא לא יכול לדרוש באופן חד צדדי תוספת עבור שכר דירה.

היי

ככול ולא צוינה תקופת הערבות בגוף כתב הערבות הערבות איננה מתחדשת מעצמה כאשר הסכם השכירות מתחדש. ראה למשל ת.א. 57234/05 .

קרא עוד בתחום

רכישת קרקע פרטית ביהודה ושומרון - כל מה שרציתם לדעת

השקעות בגיאורגיה - איך עושים זאת בצורה נבונה?

רכישת דירה מכינוס - מלכודות אפשריות וחשיבות ייצוגו של עורך דין המומחה במקרקעין

קיימות מספר בטוחות הנכללות דרך קבע בהסכמי השכירות (ערבות בנקאית, פקדון כספי, שטרי חוב), אולם, דומה כי מכל הבטוחות הללו תפשה לה הדרישה לערבים מקום של כבוד, וזאת בצדק.

סכסוכים בין צדדים להסכם שכירות הינם שכיחים ולא אחת מוצאים את דרכם עד לערכאות. לרוב פורץ הסכסוך בשל חוב בלתי משולם של השוכר למשכיר אשר השוכר מסרב לשלמו או רחמנא ליצלן אינו מסוגל לשלמו.

במקרים כגון אלה, קיומם של ערבים טובים שערבו לחיובי השוכר הם בבחינת אור בקצה המנהרה עבור בעל הנכס, העומד לעיתים בפני שוקת.

בהקשר זה ,חשובה במיוחד השאלה לאיזו תקופה ניתנת הערבות ומתי תוקפה פג. משכיר נכס שאינו מקפיד על ציון תקופת הערבות בגוף כתב הערבות או לחילופין אינו מפנים את העובדה כי הערבות איננה מתחדשת מעצמה כל אימת שהסכם השכירות מתחדש, טועה.

נושא מעניין זה נדון לאחרונה בפני בית משפט השלום בתל אביב (ת.א. 57234/05 לוגדמאסטר בע"מ נ' ברכה שיר, ניתן ביום 19.9.06 על ידי כבוד השופט אושרי פרוסט- פרנקל).

עיקרו של הסכסוך אשר הובא לפתחו של בית המשפט נובע מהסכם שכירות לפיו שכרה הנתבעת (להלן: "השוכרת") מהתובעת דירה ברחוב הגפן 11 בבני ברק לתקופה בת 12 חודשים. הסכם השכירות לא כלל אופציה להארכת תקופת השכירות.

להבטחת התחייבויות השוכרת חתמה אם השוכרת כערבה לשטר חוב ללא סכום.

בפועל, החזיקה השוכרת בדירה מעבר לתקופת השכירות. משתמה תקופת השכירות על פי ההסכם, בקשה השוכרת מהתובעת להאריך את הסכם השכירות לשנה נוספת (להלן: "תקופת השכירות השניה").

לגרסת התובעת (שהינה חברה בע"מ), בשלב זה שוחח מנהל התובעת עם אם השוכרת בטלפון וזו הסכימה להיות ערבה לתקופת השכירות השניה. מנהל התובעת טען עוד כי לולא הארכת ערבותה של אם השוכרת לתקופת השכירות השניה, לא היתה התובעת מסכימה להארכת ההסכם ולהישארותה של השוכרת בדירה.

התובעת (אשר הגישה את התביעה הן נגד השוכרת והן נגד אם השוכרת) טענה עוד, כי השוכרת עזבה את הדירה, על דעת עצמה בטרם תום תקופת השכירות השניה מבלי לשלם את חובותיה והותירה את הדירה במצב של הזנחה חמורה שדרש ביצוע תיקונים בעלות של 5,873 ש"ח. התובעת עתרה עוד לחיוב השוכרת בתשלום דמי השכירות עבור יתר חודשי השכירות עד תום תקופת השכירות השניה זאת מאחר והשוכרת עזבה באמצע התקופה השניה והדירה לא הושכרה לאחרים.

התובעת טענה בכתב התביעה, כי אם השוכרת אחראית לחובות השוכרת וזאת מכח כתב הערבות עליו חתמה. התובעת טענה, כי כתב הערבות של אם השוכרת אשר נחתם על ידה בתחילת תקופת השכירות הראשונה נותר תקף גם לתקופת השכירות השניה וזאת מאחר ואם השוכרת אישרה את הארכת הערבות בשיחה שקיים איתה מנהל התובעת כאמור.

אם השוכרת טענה מנגד, כי בתום תקופת השכירות הראשונה נשארה השוכרת (ביתה) בדירה למשך תקופה קצרה נוספת וזאת בהסכמת התובעת וכי דמי השכירות עבור תקופה זו שולמו. בשלב מסוים סולקה השוכרת מהדירה תחת איום של נציגי התובעת אשר אף החליפו את מנעול הדירה.

לגבי כתב הערבות טענה האם, כי חתמה על כתב ערבות בתחילת תקופת השכירות הראשונה. אם השוכרת טענה עוד, כי מעולם לא התקיימה שיחת טלפון בינה לבין מנהל התובעת וכי לא נתנה את הסכמתה להאריך את תקופה הערבות מעבר לתקופת השכירות הראשונה.

לאחר ניתוח הראיות ושמיעת עדויות הצדדים קבע בית המשפט, כי לאור העובדה שבהסכם השכירות לא ניתנה לשוכרת אופציה להארכת תקופת השכירות, ניתן להסיק כי אם השוכרת לא יכולה הייתה לדעת, בעת חתימתה כערבה לתקופת השכירות הראשונה, שקיימת אפשרות שתהיה ערבה גם לתקופת השכירות השניה.

בית המשפט קבע עוד, כי הגם שהשוכרת האריכה את תקופת השכירות, מעבר לתקופת השכירות הראשונה, הרי שאם השוכרת לא התבקשה וממילא לא חתמה כערבה להתחייבויות ביתה לתקופת שכירות נוספת (שמעבר לתקופת השכירות הראשונה) ואף לא נתנה את הסכמתה להארכת תוקף ערבותה המקורית.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי הסכם השכירות לגבי תקופת השכירות השניה או כל הסכמה או הרשאה שנתנה התובעת לשוכרת להמשיך להתגורר בדירה, הן בבחינת התחייבויות עצמאיות אשר ערבותה של אם השוכרת איננה חלה לגביהן. התובעת, כך נקבע, לא הציגה כל אסמכתא לכך שיידעה את אם השוכרת בטרם הסתיים החוזה המקורי, על הארכת תקופת השכירות ומשכך אין להסיק שאם השוכרת היתה מסכימה להמשיך ולערוב לתקופת השכירות השניה.

לאור מסקנותיו אלה, קבע בית המשפט כי יש לדחות את התביעה נגד אם השוכרת משום שערבותה הסתיימה במועד תום תקופת השכירות הראשונה ולא הוארכה על ידה לתקופה נוספת כלשהי ולכן אין היא אחראית לנזקים שארעו בתקופת השכירות השניה.

פסק הדין המתואר לעיל (ופסקי דין נוספים שניתנו ברוח זו) מצביע על גישת בית המשפט אשר ראוי לצדדים להסכם השכירות (ובמיוחד למשכיר) להכירה וליתן לה את ההתיחסות המתאימה בגוף הסכם השכירות.

כך, בהנחה שעסקינן בהסכם שכירות הכולל אופציה להארכת תקופת השכירות והמשכיר עומד על כך שהשוכר ימציא ערבים שיחתמו על כתב ערבות או על שטר חוב (דרישה נכונה וחשובה), יש לייחד בגוף ההסכם ובגוף כתב הערבות סעיף הקובע כי כל הבטוחות לרבות ובמיוחד כתב הערבות וחבות הערבים, יוארכו ויחולו גם בתקופת האופציה (ככל שתמומש).

ככל שלא ניתנה בגוף הסכם השכירות המקורי אופציה להארכת תקופת השכירות, ובסיום תקופת השכירות מבקש השוכר להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת, חייב המשכיר לדרוש שוב מהערבים לחתום על כתב ערבות תקף או לכל הפחות ליתן הסכמתם (בכתב!) להארכת הערבות שנתנו במסגרת הסכם השכירות המקורי.

כך, יוודא המשכיר כי כתב הערבות המצוי בידו אכן בר תוקף הוא ובר מימוש וניתן אכן לפעול באמצעותו גם כנגד הערבים במסגרת המאמצים להביא לפרעון חובות השוכר.

עודכן ב: 29/06/2015

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

רוצה שעורך דין יחזור אלייך? מלא/י טופס ועו"ד יחזור אליך בהקדם!

נא להזין

שם מלא

שם מלא

טלפון

טלפון

אימייל

אימייל

תוכן הודעה

תוכן הודעה

שלח

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך:

9 אנשים דירגו בציון ממוצע של 4.7 מתוך 5

(פרסום ממומן)

אליעד שרגא ושות` - משרד עו"ד

אליעד שרגא ושות' - משרד עו"ד

אדוה שלום,

על פניו נשמע שיש לך עילה לביטול הסכם שכירות.

זכותך לקיים אורח חיים סביר בדירה ללא מטרד ובלי ליקויים מהותיים המסכנים את בריאותך וביטחונך.

ממליץ להתנהל באמצעות עו"ד ולאחר קבלת ייעוץ משפטי, כולל בדיקה של העובדות והסכם השכירות החתום, להוציא מכתב התראה לפני נקיטת הליך משפטי למשכיר.

איילת שלום, מקווה ששלומך טוב.

כדי לתת תשובה מלאה ברור שצריך לקרוא את כל ההסכם.

כעיקרון, שינוי נסיבות כלכליות לאחר חתימת הסכם או חוזה, אינו מהווה עילה מספיקה לביטול חוזה עפ"י חוק החוזים. רק מקרים יוצא דופן כגון הטעיה, עושק וכד'.

אם אתם בטוחים שלא תוכלו לממן את הדירה, לדעתי עליכם לשבת עם המוכר ולהגיע איתו להסכמות בקשר לביטול החוזה, אולי לשלם פיצוי קטן.

כל הסכמה שתתקבל בין הצדדים, תהיה תקפה. 

המצב כרגע נזיל וכדאי להיזהר מלקבל החלטות חפוזות. 

מקווה שהבהרתי את הדברים. 

בברכה

סיוון שלום

מקווה ששלומכם טוב.

לדעתי עדיין מוקדם לצפות כיצד ינהגו מוסדות חינוך שסגרו שעריהם עקב הוראות הבטיחות. צריך לזכור שזו בעיה לאומית שיכול שתיפתר באופן קולקטיבי ועפ"י הוראות ותקנות שימתיקו את ההפסד הכספי.

הזכרת סעיף אחד בהסכם, כדי לקבל תמונה מלאה צריך כמובן לקרוא את כל ההסכם על סעיפיו המלאים. ככלל, סעיף בהסכם שנחתם בין צדדים הוא חוקי ומחייב כל עוד אינו נוגד את החוק או את תקנות הציבור. אולם כפי שהזכרתי, כיוון שזו בעיה לאומית, צריך להמתין ולראות כיצד ינהגו. 

נקווה לימים בריאים יותר.

שחר שלום,

עקרונית, כל אדם רשאי להגיש תביעה אם חש שנגרם לו עוול. 

לא פרטת את מהות התביעה שנגנזה ועל סמך מה, אולם לא כל תביעה שנדחית, מוצדק להגיש בגינה תביעה על עצם הגשת התביעה המקורית.

אם אתה משוכנע שהתביעה הוגשה ללא כל בסיס, ואספת אסמכתאות להפסד בגינה, אתה יכול להגיש אולם קח בחשבון שייתכן שאתה תחויב אם ביהמ"ש לא יקבל את עמדתך.

אם הסכום אינו רציני, ייתכן וכדאי לוותר ולהמשיך הלאה. 

בברכת בריאות טובה, מקווה שסייעתי. 

היי גלעד,

קודם כול אני מקווה שרק הרכב נפגע. 

עקרונית, כול אדם החש שנעשה לו עוול, יכול להגיש תביעה לביהמ"ש לתביעות קטנות, שם הדיון פחות פרוצדורלי. אתה צריך לבדוק האם יתכן שמישהו צילם את האירוע, האם טיב הפגיעה יכול שתעיד על אשמת הפוגע. בכל מקרה אתה יכול ורשאי להגיש תביעה עם כל המסמכים והתמונות. במקביל תנסה גם להתייעץ עם חברת הביטוח שלך שהיא בוודאי בעלת ניסיון במקרים דומים. 

בהצלחה ובריאות טובה