פורום דיני חוזים
פורום דיני חוזים הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בנוגע להתחייבויות והסכמים. ניסוח חוזים, הפרת חוזה, ביטול הסכמים, פיצויים ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בעניין ביטול עיסקה
אילנה
12/05/08
סיכמתי עם עורכי ערבי ראיונות והשקות, על עריכת ערב על נושא הספר שלי. סיכמנו על מחיר של 4.500 ש"ח. למרות שהייתי אמורה לשלם את הסכום ב-2 תשלומים, עקב לחץ מצידם שילמתי להם את כל הכסף. הארוע היה אמור להתקיים ב-29 באפריל.
כשבוע לפני המועד, הם ביטלו את התאריך, ואמרו לי שהערב האמור יתקיים באיזשהו תאריך במאי.
לאחר מספר ימים הודעתי להם (בכתב במייל) שאני לא מעוניינת לקיים את הערב ואני מבקשת את כספי בחזרה.
הם מתעקשים לשכנע אותי לערוך את הערב, ואני בשלי.
האם אני יכולה לתבוע מהם את כספי בחזרה?
כשבוע לפני המועד, הם ביטלו את התאריך, ואמרו לי שהערב האמור יתקיים באיזשהו תאריך במאי.
לאחר מספר ימים הודעתי להם (בכתב במייל) שאני לא מעוניינת לקיים את הערב ואני מבקשת את כספי בחזרה.
הם מתעקשים לשכנע אותי לערוך את הערב, ואני בשלי.
האם אני יכולה לתבוע מהם את כספי בחזרה?
ביטול עסקה
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
12/05/08
אילנה שלום! במשתמע מפנייתך אין ככל הנראה הסכם בכתב בינכם. לאור האמור עולה השאלה מהי עילת הביטול לטעמך? האם זה שהארוע נדחה מסוף אפריל למאי הוא בעל משמעות עבורך? אם כן יתכן בהחלט לטעון להטעיה ו/או טעות . יש לזכור שקיום בקרוב ובתום לב מצד עורכי ערבי הראיונות מהווה קיום החוזה מבחינתם. לפני הגשת תביעה אני מציע לשלוח הודעת ביטול ודרישה להחזר כספי. אפשר לשקול הצעה שישמרו בידם סכום קטן כלשהו בגין ביטול זמנם .
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוקיות- בטול ח.שכירות בחודש הראשון ?
מירי
11/05/08
האם אוכל להוציא דייר שעבר להתגורר בדירתי ב-1.5.08 ,אף כי שילם את דמי-השכירות לחודש הראשון, והאם אוכל לבטל החוזה--
מאחר והוא משתמש במניפולציות ומשיכת זמן למסירה של "בטוחות=ערבויות" ואף נוהג כך לגבי העברת שמו בתשלומים לחשמל/מים/ארנונה.
פשוט יש לי אנטואיציה רעה לגביו !!! ואני חוששת שעשיתי שטות בסגירת חוזה עמו ומסירת המפתח.
מאחר והוא משתמש במניפולציות ומשיכת זמן למסירה של "בטוחות=ערבויות" ואף נוהג כך לגבי העברת שמו בתשלומים לחשמל/מים/ארנונה.
פשוט יש לי אנטואיציה רעה לגביו !!! ואני חוששת שעשיתי שטות בסגירת חוזה עמו ומסירת המפתח.
ביטול חוזה שכירות
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
12/05/08
מירי שלום ! לא ניתן לבטל חוזה אם הוא לא הופר! אינטואיציה רעה אינה עילה לביטול חוזה שלא הופר. מאידך אם החוזה הופר - למשל לא סופקו הבטחונות שנקבעו בחוזה או לא שולמו דמי השכירות או תשלומים אחרים במועד אזי קיימת הפרה וניתן לראות בה עילה לביטול החוזה ולדרישה לפינוי המושכר. יש לשים לב שסטיה זעירה מהחוזה (למשל תשלום ביומיים אחור) לא יהווה על פי רוב עילה לביטול החוזה שכן יש לקיים חוזים בתום לב ולא בדווקנות.
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חידוש חוזה שכירות ללא עו"ד
קרן
11/05/08
שלום רב,
אבי משכיר דירה וחתם חוזה שכירות בשנה שעברה עם דייריו באמצעות עו"ד .
אצל העו"ד הופקדו השקים של הדיירים (חשמל, שק בטחון וכו').
מועד החוזה עומד להסתיים ואנו רוצים לחדש את החוזה ללא עו"ד.
1. מה עושים עם השקים שנמצאים אצל העו"ד? האם הוא ימסור לנו ללא בעיה את השקים? (ואנו נאמר לו שאנו מחדשים לבד את החוזה וממשיכים את החוזה עם דיירנו). האם צפויה בעיה לקבל אלינו את השקים שנמצאים אצל העו"ד? מה הפרוצדורה?
2. האם מקובל להשתמש בחוזה הקיים ולהחתימו בשנית להמשך החוזה לעוד שנה?
נ.ב. בחוזה הקיים אין סעיף של אופצית הארכת חוזה.
תודה מראש.
אבי משכיר דירה וחתם חוזה שכירות בשנה שעברה עם דייריו באמצעות עו"ד .
אצל העו"ד הופקדו השקים של הדיירים (חשמל, שק בטחון וכו').
מועד החוזה עומד להסתיים ואנו רוצים לחדש את החוזה ללא עו"ד.
1. מה עושים עם השקים שנמצאים אצל העו"ד? האם הוא ימסור לנו ללא בעיה את השקים? (ואנו נאמר לו שאנו מחדשים לבד את החוזה וממשיכים את החוזה עם דיירנו). האם צפויה בעיה לקבל אלינו את השקים שנמצאים אצל העו"ד? מה הפרוצדורה?
2. האם מקובל להשתמש בחוזה הקיים ולהחתימו בשנית להמשך החוזה לעוד שנה?
נ.ב. בחוזה הקיים אין סעיף של אופצית הארכת חוזה.
תודה מראש.
חידוש חוזה שכירות ללא עזרת עורך דין
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
12/05/08
קרן שלום! ראשית אין כל חובה לחדש את הסכם השכירות באמצעות עורך הדין שערך אותו בעבר. שנית לגבי קבלת ההמחאות שהופקדו בידיו הנאמנות של עורך הדין יש לבדוק האם החוזה מתיחס לכך. אם החוזה קובע מפורשות שההמחאות תופקדנה בידיו הנאמנות של עורך הדין אזי לא תוכלו לקבלן לידכם. אגב למה אתם צריכים את ההמחאות? השוכר לא עמד בהתחייבויות? לגבי השאלה האם מקובל להשתמש בחוזה לעוד שנה התשובה היא שאין מקובל. אם זה אותו שוכר והתנאים לא השתנו משמעותית ניתן לצרף נספח הארכת החוזה ולקבוע בו את התנאים לתקופת השכירות הנוספת. אם סעיפים רבים משתנים ראוי לערוך חוזה חדש. זה שאין אופציה לשוכר להאריך לא אומר שהצדדים לא יכולים להסכים על הארכת תקופת השכירות אלא רק שלשוכר אין זכות קנויה לכך.
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת הסתייגות לאופציה
איילת
10/05/08
שלום רב,
אני מעוניינת להשכיר את דירתי ויודעת שנהוג להוסיף סעיף אופציה בחוזה (כזכות של השוכר). ואולם אפשר שארצה לשוב לדירתי בתום שנת השכירות. האם אוכל להוסיף הסתייגות כלשהי בסעיף האופציה האומרת שמימוש האופציה חייבת להיות גם על דעת המשכיר?
תודה מראש על תשובתכם.
אני מעוניינת להשכיר את דירתי ויודעת שנהוג להוסיף סעיף אופציה בחוזה (כזכות של השוכר). ואולם אפשר שארצה לשוב לדירתי בתום שנת השכירות. האם אוכל להוסיף הסתייגות כלשהי בסעיף האופציה האומרת שמימוש האופציה חייבת להיות גם על דעת המשכיר?
תודה מראש על תשובתכם.
הוספת הסתייגות לאופציה
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
12/05/08
איילת שלום ! אני לא מקבל את ההנחה שלך שמקובל להוסיף אופציה לשוכר להארכת תקופת השכירות הראשונה. זה עניין למשא ומתן בין הצדדים. הצדדים יכולים להסכים שתהיה אופציה לשוכר או למשכיר או שלא תהיה כלל אופציה. בהחלט ניתן לתת אופציה מותנית שתקבע כי אם וככל שהמשכיר עצמו מעוניין לשוב ולהתגורר בדירה אזי השוכר לא יוכל לממש את האופציה ולהדגיש זאת באותיות גדולות עם קו מתחת שלא יהיה ספק לגבי העניין ואף להחתים את השוכר בסמוך לסעיף זה.
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אופציית הארכה
כרמית
10/05/08
שלום,
רציתי לברר אם על פי חוק,
יש מגלה לשנים שהשוכר מחוייב לתת למשכיר את הדירה,
והאם אופציה מחייבת שמירה על אותם שנים.
תודה
רציתי לברר אם על פי חוק,
יש מגלה לשנים שהשוכר מחוייב לתת למשכיר את הדירה,
והאם אופציה מחייבת שמירה על אותם שנים.
תודה
מגבלה על תקופת שכירות
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
12/05/08
כרמית שלום ! אין מגבלה חוקית לתקופת שכירות. שכירות נכס מקרקעין עד תקופה של 5 שנים נקראת שכירות. שכירות לתקופה שמעל 5 שנים ועד 25 שנים נקראת חכירה ושכירות לתקופה שלמעלה מ 25 שנים נקראת חכירה לדורות. הבעיה היחידה בהשכרת נכס לתקופה של 25 שנה ומעלה היא בעיית מס. רשות המיסים עשויה לראות בחכירה לתקופה של 25 שנה ומעלה כעיסקת מכר/רכישת מקרקעין על כל המשתמע מבחינת חיובי מס רכישה, מס שבח מע"מ וכו'.
בברכה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
בברכה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הלוואת כסף
א
10/05/08
חברה הלוואתה לחברה שלה סכום של 40,000 ש"ח. סוכם בע"פ ביניהן שהחברה הלווה תחזיר..כלומר, זו לא מתנה. האם יש חוזה לסוג של עסקה כזו? האם ישנו חוזה פורמלי שקיים (כמו לשכירות של דירה) או שצריך לנסח אצל עו"ד? ואיך המלווה יכולה לבטח את עצמה מפני הלווה שאכן תקבל את הסכום בחזרה?
חוזה הלוואה
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
12/05/08
שלום רב ! אין דב כזה חוזה פורמאלי או סטנדרטי לעניין הלוואה. אולםאין בעיה לערוך הסכם הלוואה פשוט בין הצדדים וכבטוחה להחתים ערב או שניים עם יכולת פרעון מוכחת (למשל על ידי הצגת תלושי משכגור. של הערבים)
ד"ר יובל ויסמן , עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
ד"ר יובל ויסמן , עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק הגנת הדייר
אבי גרשמן
09/05/08
שלום רב.
בתור משכיר, הינני משתמש בחוזה שכירות ובו סעיף המתייחס לחוק הגנת הדייר. היפנו את תשומת ליבי לכך שחוזה בו הינני משתמש מכיל סעיף המתייחס לחוק זה, אך לא נוסח נכון !
האם יש מקום לדאגה ?
בתור משכיר, הינני משתמש בחוזה שכירות ובו סעיף המתייחס לחוק הגנת הדייר. היפנו את תשומת ליבי לכך שחוזה בו הינני משתמש מכיל סעיף המתייחס לחוק זה, אך לא נוסח נכון !
האם יש מקום לדאגה ?
חוק הגנת הדייר
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
12/05/08
אבי שלום ! אין דבר כזה נוסח נכון לסעיף המחריג את תחולת חוק הגנת הדייר. כל נוסח המבהיר כי החוק לא חל על החוזה הוא נכון ומתאים.
בברכה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
בברכה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוקפו של הארכת חוזה שכירות בע"פ
אסף
09/05/08
החוזה שכירות שלנו מסתיים בעוד כחודשיים. במהלך החודש האחרון סיכמנו בע"פ על גובה שכ"ד חדש מהיום בו מסתיים החוזה הנוכחי. סיכמנו תקופה נוספת די מדוייקת (בהתייחס למועד כניסתינו לדירה בבעלותנו) והיה ברור לכל הצדדים כי אנחנו מאריכים את החוזה הקיים לעוד שנה וחצי. אף סוכם כי תנאי התשלום ישתנו לבקשתו של המשכיר. חשוב לציין כי עם כניסתנו לדירה, הסברנו למשכיר כי הפרמטר של זמן השכירות מאוד חשוב לנו - גן לילד, מנוי בקאנטרי, מקום עבודה ועוד. המשכיר ציין כי הבא בטור בדירה הוא בנו הקטן ומכאן שיש למעלה מעשר שנים. כמובן שכוונה זו להשכיר לזמן ארוך מהווה מרכיב משמעותי בקבלת החלטה מצדינו לשכור את הדירה. היום, הגיע המשכיר ובישר לנו כי הוא הופך להיות עצמאי ובכוונתו לחלק את הדירה למשרד ולדירת מגורים בת שני חדרים ומכאן שעלינו לחפש דירה חדשה מהיום בו מסתיים החוזה הנוכחי, בעוד כחודשיים וחצי. שאלתי: האם המשכיר מחוייב כלפינו בחוזה מחייב לאור תיאור הדברים שנאמרו בע"פ? סוכם מחיר, סוכמה תקופה נוספת, קיים חוזה נוכחי המתנהל לשביעות רצון הצדדים.
הארכת חוזה שכירות בע"פ
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
12/05/08
שלום רב! חוזה בעל פה הוא חוזה לכל דבר ועניין. הבעיה היא רק ראייתית כלומר הוכחת ההסכמות שבכתב כמובן היא פשוטה ואילו בעל פה זה עשוי להיות בעייתי כי הצד השני עשוי להכחיש ההסכמה מכל וכל. אני מציע לך להוציא מכתב לבעל הדירה בדוא רשום המציין את ההסכמות שהגעתם אליהן בעל פה וקובע כי מבחינתך יש חוזה מחייב עד ללתום ההתקופה עליה סוכם. אומנם סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב אולם לטעמי הארכת עסקה ו/או שינויה אינה מחייבת מסמך בכתב.
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אפשרי אכיפת הסכם ואח"כ ביטולו?
עידן כהן
09/05/08
אם בית משפט השלום נתן צו מניעה והתנה זאת בהפקדה של סכום כספי גבוה ביותר, האם ניתן לחזור לחלופה הקודמת? זאת אומרת : ביקשתי צו שיורה על צד ב' לקיים את תנאי ההסכם. בית המשפט התנה זאת בהפקדה של מאות אלפי שקלים שאין לי. האם אני יכול עכשיו להודיע על ביטולו של ההסכם? בית המשפט אגב, קבע שהוכחתי לכאורה את טענתי. והוא אף קבע שמאזן הנוחות פועל לטובתי. אבל סכום ההפקדה הוא אדיר ולכן הבירה שנותרה לי היא ביטול ההסכם. האם זה אפשרי? או שהצד השני יכול לטעון בית המשפט בא לקראתי והוא כעת לא מפר את ההסכם..
אכיפת הסכם וביטולו
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
12/05/08
עידן שלום! חסרים לי פרטים רבים על מנת לתת תשובה רצינית ומבוססת לשאלתך. יחד עם זאת מדובר בהחלטת ביניים ועל כן ניתן להגיש בקשה ולטעון בה שהסכום הנדרש כערבון הופך את הסעד ללא רלוונטי ועל כן מתבקש סעד של ביטול ההסכם חלף אכיפתו.
ד"ר יובל ויסמן עו"ד
מנהל פורםדיני חוזים
ד"ר יובל ויסמן עו"ד
מנהל פורםדיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם כובל
אסתי
08/05/08
כאשר נחתם הסכם בין שתי חברות מתחרות על התחיבות לשמור על מחירים אחידים במשך 3 שנים ולא ישולמו פיצויים ע"י הצד המפר, ההסכם הינו הסכם כובל המנוגד לחוק. וכעבור שניה הפר צד אחד את ההסכם ,1.יזו עילה יש לצד שלא הפר את ההסכם כלי הצד השני ??
ומה תוצאות עילה זו ?
תודה
ומה תוצאות עילה זו ?
תודה
הסכם כובל
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
08/05/08
אסתי שלום! האם זו שאלה אקדמית לצורך תרגיל באוניברסיטה או שנתקלת בבעיה במציאות? ככלל חוזה לא חוקי אינו אכיף. אם אכן בבדיקה מעמיקה יתברר שמדובר בהסכם כובל אזי הצד הנפגע מההפרה לא יוכל לדרוש אכיפה שכן החוזה כולו אינו חוקי ובית המשפט לא יתן ידו לאכיפת חוזה לא חוקי.
בברכה,
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
בברכה,
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כניסה לדירה מושכרת ללא רשות
מייקל
08/05/08
שלום.
אני שוכר דירה ובחוזה שלי עם בעל הבית (אחרי דיונים ארוכים איתו על העניין) נקבע במפורש שבמהלך תקופת החוזה אסור לו להיכנס לדירה ללא נוכחותי ורשותי בשום מצב שהוא, גם אם הוא חייב להראות אותה אחרי הודעה על עזיבה, גם אם הוא לא תופס אותי בטלפון, לא משנה מה, זה היה מאוד חשוב לי.
קצת אחרי הכניסה לדירה התקשרתי אליו בנוגע לבעיה שהיה צריך לסדר בדירה, ובמהלך השיחה הוא אמר לי שהוא נכנס לדירה עם אינסטלטור כדי לראות מה עושים עם זה.
אני שהבנתי מה הוא עשה התחלתי לכעוס עליו שהוא נכנס בלי רשותי ובלי נוכחותי ואז הוא התחיל כזה להגיד "מה אתה רוצה ממני, בסה"כ רציתי לסדר לך את הבעיה", ושהוא שכח כי יש לו הרבה דירות, ואני כעסתי ואמרתי לו ששבועות התמקחנו על הסעיף הזה בחוזה ושלא נראה לי הגיוני שהוא סתם שכח ושזה כתוב במפורש בחוזה.
הוא אמר שהוא שכח ושהוא לא יעשה את זה עוד פעם.
את כל השיחה אגב, יש לי בהקלטה על הפלאפון, כי חשבתי שהוא ינסה למרוח אותי בקשר למה שהוא הבטיח לסדר.
האם זה נחשב טכנית להסגת גבול ? האם עקרונית אני יכול להתלנון עליו במשטרה על הסגת גבול ? על הפעם הזו ? או על הפעם הבאה שהוא יעשה דבר כזה ?
פשוט הכרתי את הטיפוס והוא די לא איפכת לו מהדיירים ואני מאמין שיש סיכוי שהוא יעשה את זה עוד פעם.
אני שוכר דירה ובחוזה שלי עם בעל הבית (אחרי דיונים ארוכים איתו על העניין) נקבע במפורש שבמהלך תקופת החוזה אסור לו להיכנס לדירה ללא נוכחותי ורשותי בשום מצב שהוא, גם אם הוא חייב להראות אותה אחרי הודעה על עזיבה, גם אם הוא לא תופס אותי בטלפון, לא משנה מה, זה היה מאוד חשוב לי.
קצת אחרי הכניסה לדירה התקשרתי אליו בנוגע לבעיה שהיה צריך לסדר בדירה, ובמהלך השיחה הוא אמר לי שהוא נכנס לדירה עם אינסטלטור כדי לראות מה עושים עם זה.
אני שהבנתי מה הוא עשה התחלתי לכעוס עליו שהוא נכנס בלי רשותי ובלי נוכחותי ואז הוא התחיל כזה להגיד "מה אתה רוצה ממני, בסה"כ רציתי לסדר לך את הבעיה", ושהוא שכח כי יש לו הרבה דירות, ואני כעסתי ואמרתי לו ששבועות התמקחנו על הסעיף הזה בחוזה ושלא נראה לי הגיוני שהוא סתם שכח ושזה כתוב במפורש בחוזה.
הוא אמר שהוא שכח ושהוא לא יעשה את זה עוד פעם.
את כל השיחה אגב, יש לי בהקלטה על הפלאפון, כי חשבתי שהוא ינסה למרוח אותי בקשר למה שהוא הבטיח לסדר.
האם זה נחשב טכנית להסגת גבול ? האם עקרונית אני יכול להתלנון עליו במשטרה על הסגת גבול ? על הפעם הזו ? או על הפעם הבאה שהוא יעשה דבר כזה ?
פשוט הכרתי את הטיפוס והוא די לא איפכת לו מהדיירים ואני מאמין שיש סיכוי שהוא יעשה את זה עוד פעם.
כניסה לדירה מושכרת ללא רשות השוכר
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
08/05/08
מייקל שלום ! ראשית חוזים יש לקיים. אם קבוע בהסכם השכירות שבעל הדירה מתחייב לא להכנס אליה בלי תאום עם השוכר אזי זה מה שצריך להיות. מצד שני צריך לוודא שלא מדובר כאן באי הבנה פשוטה שהתדרדרה. לך ברור כי אתה לא רוצה שיכנסו אליך לדירה ללא תאום ומאידך בעל הדירה רצה לתקן את הבעיה בצנרת ויתכן שבתום לב נכנס לדירה. אם אפשר להבהיר לבעל הדירה (והרי הוא הבטיח לא להכנס יותר ללא תאום עמך)שזה עניין עקרוני עבורך אין צורך לחמם את החזית.
תלונה במשטרה במקרה כזה לא תטופל לעניות דעתי מחוסר עניין לציבור. זה קצת קטנוני. בעל הדירה נכנס פעם אחת. זה כבר קרה. הוא הבטיח לא לחזור על כך. אני מניח שלא נגרם נזק. מה אתה באמת רוצה? לחנך את בעל הבית?
בברכה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
תלונה במשטרה במקרה כזה לא תטופל לעניות דעתי מחוסר עניין לציבור. זה קצת קטנוני. בעל הדירה נכנס פעם אחת. זה כבר קרה. הוא הבטיח לא לחזור על כך. אני מניח שלא נגרם נזק. מה אתה באמת רוצה? לחנך את בעל הבית?
בברכה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כניסה לנכס המושכר ללא רשות השוכר
פלוני
15/03/21
שלום רב,
אני ואשתי שוכרים דירה (יחידת דיור) משותפת בתוך בית פרטי אשר קומת הקרקע משמשת למגורים עבור בעל הדירה והקומה העליונה עבורנו, אותה אנו שוכרים.
בעל הדירה מעוניין למכור את הדירה ומראש עשינו חוזה לחצי שנה לבחון אם אנחנו "מתאימים" אחד לשני כי כך הוא העדיף ואמר שכך עשה עם כולם.
סוכם בע"פ אמנם, שאם לא ימצא שוכרים תהיה הארכת חוזה ללא שום בעיה והוא ציין שגם ככה מכירת הביתה זה סיפור בפני עצמו, דבר שלוקח זמן וגם אם ימצא שוכרים, הפרוצדורה עצמה לוקחת זמן ולסיכום לשנה הקרובה לא תהיה בעיה כלל להשכיר את הנכס.
מה שמצוין בחוזה פורמלי זה חוזה לחצי שנה ושבעל הדירה יכול להביא קונים פוטנציאלים בתיאום מראש כמובן. ולעניין החשוב, פה זה נכשל בינינו.. בעל הדירה החליט שכל שבוע הוא מביא לפה אנשים כביכול בתיאום עד שזה נעשה בלתי נסבל וכמובן הסברתי לו שעקב הקורונה והפרטיות שהיא כלל לא פרטיות כבר זה נעשה בלתי נסבל וכלל לא ברמה סבירה ושישתדל לצמצם ולקבוע מרוכז אחת לשבועיים ולא כל שבוע ואמר שאין בעיה ושכך יהיה.
בחלוף הזמן, בעל הדירה לא עמד בעניין והמשיך להטריד ודי לקבוע עובדה שיש אנשים שמעוניינים להגיע לראות את הנכס ותמיד מצאנו את עצמנו מתפשרים בעניין עד שזה הכעיר על האווירה הכללית.. בסופו של דבר הוא החליט שיש פתרון שאנחנו לא חייבים להיות בדירה ושהכל בסדר הוא יראה לשוכרים את הדירה וכמובן שאני ואשתי התנגדנו בכל תוקף.
לאחרונה הוא אמר שיש לו קונה פוטנציאלי שהגיע כבר ורוצה להגיע שוב בימים כאלה ואחרים והוסבר שבימים אלה ישנה בעיה ספציפית כי אנחנו בחופשה ולא נוכל לקבלו ואף אחד לא נכנס לנכס הכל מתועד ורשום מס' פעמים.
לשמחתי או לרוע מזלו, יצא שחזרתי לבדתי הביתה עקב מס' סיבות ולמחרת בבוקר אני מתעורר מקולות בדירה ומוצא אותו בנכס עם הקונה המיועד ללא רשות, ללא הסכמה, מצפצף על הבקשה שלי ושל אשתי שיכלה להיות עירומה או יוצאת ממקלחת או מצבים יותר אינטימים ולא חסרות שלל דוגמאות מביכות! בנוסף לכל, הבהרתי לו כמה זה הורס בינינו את האמון וכו' מבחינתנו הוא עשה לנו לכל דבר ועניין טראומה בעניין שבכל רגע נתון אני לא יודע מה קורה עם הבית שלנו כאשר אנחנו לא נמצאים, האם לחשוש לדברים יקרי ערך שיש לנו, האם לרשת את הבית מצלמות וכל מיני מחשבות שלא נותנות מרגוע ביום יום.
האם אני יכול לתבוע אותו על העוגמת נפש שגרם לנו ועל הסגת גבול???? זה קו אדום... אם הפרטיות שלי נפגעת משמע לכסף שלי גם אין תמורה ובטח שלא פרטיות.
תודה לעונים
אני ואשתי שוכרים דירה (יחידת דיור) משותפת בתוך בית פרטי אשר קומת הקרקע משמשת למגורים עבור בעל הדירה והקומה העליונה עבורנו, אותה אנו שוכרים.
בעל הדירה מעוניין למכור את הדירה ומראש עשינו חוזה לחצי שנה לבחון אם אנחנו "מתאימים" אחד לשני כי כך הוא העדיף ואמר שכך עשה עם כולם.
סוכם בע"פ אמנם, שאם לא ימצא שוכרים תהיה הארכת חוזה ללא שום בעיה והוא ציין שגם ככה מכירת הביתה זה סיפור בפני עצמו, דבר שלוקח זמן וגם אם ימצא שוכרים, הפרוצדורה עצמה לוקחת זמן ולסיכום לשנה הקרובה לא תהיה בעיה כלל להשכיר את הנכס.
מה שמצוין בחוזה פורמלי זה חוזה לחצי שנה ושבעל הדירה יכול להביא קונים פוטנציאלים בתיאום מראש כמובן. ולעניין החשוב, פה זה נכשל בינינו.. בעל הדירה החליט שכל שבוע הוא מביא לפה אנשים כביכול בתיאום עד שזה נעשה בלתי נסבל וכמובן הסברתי לו שעקב הקורונה והפרטיות שהיא כלל לא פרטיות כבר זה נעשה בלתי נסבל וכלל לא ברמה סבירה ושישתדל לצמצם ולקבוע מרוכז אחת לשבועיים ולא כל שבוע ואמר שאין בעיה ושכך יהיה.
בחלוף הזמן, בעל הדירה לא עמד בעניין והמשיך להטריד ודי לקבוע עובדה שיש אנשים שמעוניינים להגיע לראות את הנכס ותמיד מצאנו את עצמנו מתפשרים בעניין עד שזה הכעיר על האווירה הכללית.. בסופו של דבר הוא החליט שיש פתרון שאנחנו לא חייבים להיות בדירה ושהכל בסדר הוא יראה לשוכרים את הדירה וכמובן שאני ואשתי התנגדנו בכל תוקף.
לאחרונה הוא אמר שיש לו קונה פוטנציאלי שהגיע כבר ורוצה להגיע שוב בימים כאלה ואחרים והוסבר שבימים אלה ישנה בעיה ספציפית כי אנחנו בחופשה ולא נוכל לקבלו ואף אחד לא נכנס לנכס הכל מתועד ורשום מס' פעמים.
לשמחתי או לרוע מזלו, יצא שחזרתי לבדתי הביתה עקב מס' סיבות ולמחרת בבוקר אני מתעורר מקולות בדירה ומוצא אותו בנכס עם הקונה המיועד ללא רשות, ללא הסכמה, מצפצף על הבקשה שלי ושל אשתי שיכלה להיות עירומה או יוצאת ממקלחת או מצבים יותר אינטימים ולא חסרות שלל דוגמאות מביכות! בנוסף לכל, הבהרתי לו כמה זה הורס בינינו את האמון וכו' מבחינתנו הוא עשה לנו לכל דבר ועניין טראומה בעניין שבכל רגע נתון אני לא יודע מה קורה עם הבית שלנו כאשר אנחנו לא נמצאים, האם לחשוש לדברים יקרי ערך שיש לנו, האם לרשת את הבית מצלמות וכל מיני מחשבות שלא נותנות מרגוע ביום יום.
האם אני יכול לתבוע אותו על העוגמת נפש שגרם לנו ועל הסגת גבול???? זה קו אדום... אם הפרטיות שלי נפגעת משמע לכסף שלי גם אין תמורה ובטח שלא פרטיות.
תודה לעונים
עשיית דין עצמי
אליאור
08/05/08
שלום רב.
אני בעל דירה המושכרת כמעט שנתיים לדייר.
לקראת סוף השנה הראשונה היו לי חיכוכים רבים עם הדייר, אבל בגלל חוזה מנוסח ברשלנות (אין מה לעשות, זה כבר מאוחר מדי) הייתה לו אפשרות לממש אופצייה לעוד שנה. הדייר התגלה כטיפוס די מפוקפק ובמהלך שנת האופצייה שהוא כפה עליי, היו בינינו חיכוכים לא מעטים על רקע הנסיונות שלי לגרום לו לצאת מהדירה, כמובן שום דבר מהם לא היה לא חוקי. הדייר הוא עם משפחה והוא נוטה לאלימות מילולית ופיסית למרות שלא יצא לנו להיגרר עד למצב של אלימות פיסית.
בעוד כחודשיים עומד להגיע תאריך היציאה שלו מהדירה, ואני חושש שהוא יעשה בעיות ולא יפנה את הדירה לכשיגיע המועד. עד עכשיו ריסנתי את עצמי בנסיונות שלי להוציא אותו מהדירה כי החוק היה מאחוריו לחלוטין. אבל עכשיו קרב הזמן הקריטי ורציתי לדעת אילו הכנות משפטיות יש ביכולתי לעשות כדי למנוע מהבעיה להימשך אם תיווצר.
הוא לא אמר לי במפורש שהוא לא מתכוון לפנות כי אין בינינו שום תקשורת מאז העימותים, אבל בגלל שאני יודע שהחוק במדינה כל-כך אבסורדי, רציתי לדעת מה אני יכול לעשות כבר מראש.
הבנתי גם שיש תקופה בה יש לבעל הדירה זכות לעשיית דין עצמי ? מה זה מקנה לי בדיוק ? האם כאשר הוא לא מפנה את הדירה אחרי סיום החוזה מותר לי להיכנס פנימה ולסלק את הציוד שלו בעצמי ? אין לי בעיה להתמודד עם הדייר במידה וינקוט באלימות, כל עוד כמובן החוק מגבה אותי במעשי. אם אסור לי פשוט לפנות את הדירה בגלל שאסור להשליך את הציוד שלו, האם מותר לי למשל להיכנס לדירה ולפרק את כל החלונות, לנתק צנרת ודברים מסוג זה (כל החשבונות על שם הדייר) ? לנעול בפניו עם מנעולים את הכניסה לחצר ? להחליף את הצילינדר בבית ?
תודה מראש.
אני בעל דירה המושכרת כמעט שנתיים לדייר.
לקראת סוף השנה הראשונה היו לי חיכוכים רבים עם הדייר, אבל בגלל חוזה מנוסח ברשלנות (אין מה לעשות, זה כבר מאוחר מדי) הייתה לו אפשרות לממש אופצייה לעוד שנה. הדייר התגלה כטיפוס די מפוקפק ובמהלך שנת האופצייה שהוא כפה עליי, היו בינינו חיכוכים לא מעטים על רקע הנסיונות שלי לגרום לו לצאת מהדירה, כמובן שום דבר מהם לא היה לא חוקי. הדייר הוא עם משפחה והוא נוטה לאלימות מילולית ופיסית למרות שלא יצא לנו להיגרר עד למצב של אלימות פיסית.
בעוד כחודשיים עומד להגיע תאריך היציאה שלו מהדירה, ואני חושש שהוא יעשה בעיות ולא יפנה את הדירה לכשיגיע המועד. עד עכשיו ריסנתי את עצמי בנסיונות שלי להוציא אותו מהדירה כי החוק היה מאחוריו לחלוטין. אבל עכשיו קרב הזמן הקריטי ורציתי לדעת אילו הכנות משפטיות יש ביכולתי לעשות כדי למנוע מהבעיה להימשך אם תיווצר.
הוא לא אמר לי במפורש שהוא לא מתכוון לפנות כי אין בינינו שום תקשורת מאז העימותים, אבל בגלל שאני יודע שהחוק במדינה כל-כך אבסורדי, רציתי לדעת מה אני יכול לעשות כבר מראש.
הבנתי גם שיש תקופה בה יש לבעל הדירה זכות לעשיית דין עצמי ? מה זה מקנה לי בדיוק ? האם כאשר הוא לא מפנה את הדירה אחרי סיום החוזה מותר לי להיכנס פנימה ולסלק את הציוד שלו בעצמי ? אין לי בעיה להתמודד עם הדייר במידה וינקוט באלימות, כל עוד כמובן החוק מגבה אותי במעשי. אם אסור לי פשוט לפנות את הדירה בגלל שאסור להשליך את הציוד שלו, האם מותר לי למשל להיכנס לדירה ולפרק את כל החלונות, לנתק צנרת ודברים מסוג זה (כל החשבונות על שם הדייר) ? לנעול בפניו עם מנעולים את הכניסה לחצר ? להחליף את הצילינדר בבית ?
תודה מראש.
עוד משהו קטן למקרה שלא הייתי ברור
אליאור
08/05/08
כשאמרתי שאני לא חושש מעימות איתו במהלך הפינוי לא התכוונתי שבכוונתי או ברצוני לפנות אותו או מי מבני משפחתו בכוח. התכוונתי רק שאני לא חושש שהוא יתקוף אותי בגלל שפיניתי את הציוד.
כל השאלות לגבי דין עצמי היו בנוגע להוצאת ציוד, החלפת מנעולים, נעילת שערי החצר וכיו"ב.
כל השאלות לגבי דין עצמי היו בנוגע להוצאת ציוד, החלפת מנעולים, נעילת שערי החצר וכיו"ב.
החזרת הפרשי שכ"ד
איתמר
08/05/08
שלום.
אני משכיר דירה עם שכ"ד שצמוד לדולאר. במועד חתימת החוזה מסרתי צ'קים דחויים לבעל הבית כאשר הסכום שבהם מחושב לפי שער הדולאר במועד חתימת ההסכם, ובחוזה נקבע שבכל ראשון לחודש המשכיר או השוכר יעבירו אחד לשני את ההפרש.
בגלל שאני לא רציתי כל חודש לרדוף אחרי הבעל בית בשביל פחות ממאתיים שקל אז לא הצקתי לו עם זה ואמרתי לעצמי שאעשה את זה כל כמה חודשים. אחרי ארבעה חודשים בערך יצרתי איתו קשר ואמרתי לו כמה הוא חייב וביקשתי שידאג להעביר לי את זה. הוא אמר שבגלל "המכה" שהוא חטף מהדולאר הוא יחזיר לכל הדיירים שלו (יש לו הרבה דירות סטודנטים) רק בסוף החוזה. אמרתי לו שאני לא מוכן לזה ושלא סתם קיבענו את זה בצורה הכי מפורשת שאפשר בהסכם שחתמנו. אחרי חילופי דברים שעברו גם במייל (אגב, מיילים קבילים בביהמ"ש ?) אמרתי לו שאם הוא לא מחזיר לי את הכסף מייד אני מבטל את הצ'ק שאמור להיפרע בימים הקרובים. הוא התחיל לדבר לא יפה ואמר שיזרוק אותי מהדירה והתחיל לאיים עליי ואיים שלא אעז לבטל את הצ'קים ושלא מעניין אותו שאני רוצה את זה עכשיו (כל זה במייל אגב, כי לא הצלחתי לתפוס אותו בטלפון כל הזמן).
אני לא מפחד ממנו, אני בעצמי לא פראייר, אבל אני מתלבט מה לעשות, כי אני פשוט לא רוצה את כל הכאבי ראש של העימותים האלו כי אני סטודנט. ידוע לי שעקרונית אסור לבטל צ'קים, אבל בחוזה שכתבנו הוספתי סעיף שאומר שאם בעל הבית לא עומד בהתחייבויות שלו (תיקונים, החזרי הפרשים וכיו"ב), יש לי זכות לבטל את התשלומים שמסרתי לו. האם זה תקף בכלל דבר כזה ?
זה שחיכיתי כמה חודשים ולא רדפתי אחריו כל חודש בדיוק כמו בחוזה פוגע בקייס שלי ? כאילו שאולי כבר מראש ויתרתי על אכיפה של הסעיף הזה או משהו כזה ?
תודה מראש.
אני משכיר דירה עם שכ"ד שצמוד לדולאר. במועד חתימת החוזה מסרתי צ'קים דחויים לבעל הבית כאשר הסכום שבהם מחושב לפי שער הדולאר במועד חתימת ההסכם, ובחוזה נקבע שבכל ראשון לחודש המשכיר או השוכר יעבירו אחד לשני את ההפרש.
בגלל שאני לא רציתי כל חודש לרדוף אחרי הבעל בית בשביל פחות ממאתיים שקל אז לא הצקתי לו עם זה ואמרתי לעצמי שאעשה את זה כל כמה חודשים. אחרי ארבעה חודשים בערך יצרתי איתו קשר ואמרתי לו כמה הוא חייב וביקשתי שידאג להעביר לי את זה. הוא אמר שבגלל "המכה" שהוא חטף מהדולאר הוא יחזיר לכל הדיירים שלו (יש לו הרבה דירות סטודנטים) רק בסוף החוזה. אמרתי לו שאני לא מוכן לזה ושלא סתם קיבענו את זה בצורה הכי מפורשת שאפשר בהסכם שחתמנו. אחרי חילופי דברים שעברו גם במייל (אגב, מיילים קבילים בביהמ"ש ?) אמרתי לו שאם הוא לא מחזיר לי את הכסף מייד אני מבטל את הצ'ק שאמור להיפרע בימים הקרובים. הוא התחיל לדבר לא יפה ואמר שיזרוק אותי מהדירה והתחיל לאיים עליי ואיים שלא אעז לבטל את הצ'קים ושלא מעניין אותו שאני רוצה את זה עכשיו (כל זה במייל אגב, כי לא הצלחתי לתפוס אותו בטלפון כל הזמן).
אני לא מפחד ממנו, אני בעצמי לא פראייר, אבל אני מתלבט מה לעשות, כי אני פשוט לא רוצה את כל הכאבי ראש של העימותים האלו כי אני סטודנט. ידוע לי שעקרונית אסור לבטל צ'קים, אבל בחוזה שכתבנו הוספתי סעיף שאומר שאם בעל הבית לא עומד בהתחייבויות שלו (תיקונים, החזרי הפרשים וכיו"ב), יש לי זכות לבטל את התשלומים שמסרתי לו. האם זה תקף בכלל דבר כזה ?
זה שחיכיתי כמה חודשים ולא רדפתי אחריו כל חודש בדיוק כמו בחוזה פוגע בקייס שלי ? כאילו שאולי כבר מראש ויתרתי על אכיפה של הסעיף הזה או משהו כזה ?
תודה מראש.
החזר הפרשי שער
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
08/05/08
איתמר שלום ! ראשית אל תבטל את הצקים שכן זו עבירה. המשכיר יפתח מיד תיק הוצל"פ עם הצקים שיחזרו. מותר לבטל צקים רק במקרה של כשלון תמורה מלא וזה לא המקרה. אתה בהחלט יכול לדרוש את קיום החוזה גם אם השתהית מעט בדרישה לבצע את החזרי הפרשי השער. אם בעל הבית ממשיך בשלו שלח לו דואר רשום עם דרישה להחזר הפרשי השער כולל חישוב הסכום המגיע לך. אם הוא לא יתעשת וישיב לך את הסכום המגיע לך תוכל להגיש נגדו תביעה בבית המשפט לתביעות קטנות.
הדוא"ל שהחלפתם בינכם בהחלט יהווה ראיה ותוכל לעשות בו שימוש כתמיכה לכתב התביעה.
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
הדוא"ל שהחלפתם בינכם בהחלט יהווה ראיה ותוכל לעשות בו שימוש כתמיכה לכתב התביעה.
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוקף חוזה ללא ערבים
נועה
07/05/08
אפשרתי לדייר להכנס לדירה בטרם החתים ערבים, כאשר סוכם ביום בו נכנס לדירה על מועד נוסף להחתמתם. הגעתי במועד ושוב לא היו חתומים. עברו שבועיים והדייר עדיין לא החתים. האם החוזה תקף גם ללא חתימת הערבים גם כשהערבות מופיע כסעיף בחוזה? גם בנספח הערבות מצויין "ידוע לנו כי הסכמת המשכיר להשכיר את המושכר לשוכר ניתנה אך ורק בהתבסס על ערבות זו."
בנוסף, הבית לא בבעלותי וחתמתי על החוזה (אני בצעתי את המו"מ עם הדייר), אך אמי, שהיא בעלת הנכס לא חתומה.
בקשתי מהדייר להעביר את החשבונות על שמו, האם מותר לו להעביר את החשבון על שמו של אדם אחר שלא חתום על החוזה ועוד קטין? האין זה סותר את סעיפים 5.4 ו- 10.1 בחוזה המצורף?
בנוסף, הבית לא בבעלותי וחתמתי על החוזה (אני בצעתי את המו"מ עם הדייר), אך אמי, שהיא בעלת הנכס לא חתומה.
בקשתי מהדייר להעביר את החשבונות על שמו, האם מותר לו להעביר את החשבון על שמו של אדם אחר שלא חתום על החוזה ועוד קטין? האין זה סותר את סעיפים 5.4 ו- 10.1 בחוזה המצורף?
תוקף חוזה ללא ערבים
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
08/05/08
נועה שלום ! לא הצלחתי לפתוח את החוזה ששלחת. נסה לשלוח לכתובת yuval@weissman-law.com.
יחד עם זאת באופן כללי ניתן לומר כי מדובר בהפרה יסודית של החוזה המקנה לך את הזכות לבטל את החוזה בשל הפרתו. הליכה בתלם של ביטול החוזה עשויה להיות בעייתית כאשר המפר כבר מחזיק בדירה מעל 30 יום שכן הדרך היחידה להוציאו היא להגיש תביעה לפינוי וסילוק יד דבר שיקח שנה שנתיים ובנתיים הוא מחזיק בדירה. בהנחה שאין לך בטוחות נוספות חוץ מהערבות שלא ניתנה אין לך דרך ללחוץ על השוכר לפנות את הדירה מיד.
הנסיון של השוכר להעביר את חשבון הארנונה והחשמל על שמו של אחר ועוד קטין מעורר תמיהה וחשש גדול לגבי כוונתו.
לגבי חתימתך על החוזה בשם אימך אין בכך כעקרון בעיה שכן אתה תחשב שלוח של אמך ושלוחו של אדם כמותו.
אם תרצה יעוץ יותר ספציפי אנא שלח את החוזה לדוא"ל שפרטתי לעלי.
בברכה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
יחד עם זאת באופן כללי ניתן לומר כי מדובר בהפרה יסודית של החוזה המקנה לך את הזכות לבטל את החוזה בשל הפרתו. הליכה בתלם של ביטול החוזה עשויה להיות בעייתית כאשר המפר כבר מחזיק בדירה מעל 30 יום שכן הדרך היחידה להוציאו היא להגיש תביעה לפינוי וסילוק יד דבר שיקח שנה שנתיים ובנתיים הוא מחזיק בדירה. בהנחה שאין לך בטוחות נוספות חוץ מהערבות שלא ניתנה אין לך דרך ללחוץ על השוכר לפנות את הדירה מיד.
הנסיון של השוכר להעביר את חשבון הארנונה והחשמל על שמו של אחר ועוד קטין מעורר תמיהה וחשש גדול לגבי כוונתו.
לגבי חתימתך על החוזה בשם אימך אין בכך כעקרון בעיה שכן אתה תחשב שלוח של אמך ושלוחו של אדם כמותו.
אם תרצה יעוץ יותר ספציפי אנא שלח את החוזה לדוא"ל שפרטתי לעלי.
בברכה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מועד הודעה על מימוש אופציה
מיכאל
06/05/08
שלום
בחוזה שכירות המצ"ב שאמור להסתיים ב-30/6/08
קיים סעיף 14 שנותן לי אופציה בתור השוכר להמשיך שכירות לעוד 12 חודשיים ." לשוכר ניתנת האופציה להאריך את תקופת השכירות באותם התנאים, למשך עד 12 חודשים נוספים סך-הכל, בתנאי שהודיע למשכיר באמצעות דואר רשום לפחות חודשיים לפני תום תקופת השכירות ויעביר המחאות בעבור פרק הזמן בו הוארך החוזה בהתאם לאמור בחוזה זה. "
לאחר חתימת החוזה (שנחתם מול עו"ד מטעם המשכיר)הסברתי להמשכיר שבכוונתי להשכיר את הדירה לפחות לשנתיים דהיינו לממש את האופציה.לפי החוזה הייתי אמור להודיע להמשכיר על מימוש אופציה עד 31/4/08 (יום ד')
לצערי הרב ומאילוצים אישיים המכתב לא נשלח עד מועד הנ"ל. ב1/5/08 (יום ה')ניסיתי להשיג את המשכיר בטלפון אך שני נסיונותי כשלו. לאחר שבת הצלחתי להשיג את המשכיר ב-4/5/08 (יום א') לאחר ניסיון שלי להסביר למה מכתב מתעכב - קיבלתי תשובה שזה לא מעניין אותו ומבחינתו לא מימשתי אופציה ואני צריך או לפנות את הדירה בתום החוזה או לחתום על חוזה חדש בעלות לפחות של 3000 ש"ח לעומת 540$ (בחוזה מקורי). בכל מקרה שלחתי לו מכתב בדואר רשום אקספרס שהגיע עליו ביום למחרת ב-5/5/08 .
קיבלתי מהמשכיר טלפון באותו יום בו אישר קבלת המכתב,אך מבחינתו זה לא רלוונטי , כי איחרתי את המועד.
האם אני יכול לעמוד בשלי ולהישאר בדירה לעוד 12 חודשים,למרות איומים של המשכיר לתבוע אותי ?
או שהוא צודק ואינני יכול לממש את האופציה.
נ.ב. ניסיתי להגיע עם המשכיר להסדר והייתי מוכן להוסיף עוד כ-800 ש"ח כל חודש למחיר המקורי ,אך הוא רוצה יותר
תודה מראש על תשובתך
בחוזה שכירות המצ"ב שאמור להסתיים ב-30/6/08
קיים סעיף 14 שנותן לי אופציה בתור השוכר להמשיך שכירות לעוד 12 חודשיים ." לשוכר ניתנת האופציה להאריך את תקופת השכירות באותם התנאים, למשך עד 12 חודשים נוספים סך-הכל, בתנאי שהודיע למשכיר באמצעות דואר רשום לפחות חודשיים לפני תום תקופת השכירות ויעביר המחאות בעבור פרק הזמן בו הוארך החוזה בהתאם לאמור בחוזה זה. "
לאחר חתימת החוזה (שנחתם מול עו"ד מטעם המשכיר)הסברתי להמשכיר שבכוונתי להשכיר את הדירה לפחות לשנתיים דהיינו לממש את האופציה.לפי החוזה הייתי אמור להודיע להמשכיר על מימוש אופציה עד 31/4/08 (יום ד')
לצערי הרב ומאילוצים אישיים המכתב לא נשלח עד מועד הנ"ל. ב1/5/08 (יום ה')ניסיתי להשיג את המשכיר בטלפון אך שני נסיונותי כשלו. לאחר שבת הצלחתי להשיג את המשכיר ב-4/5/08 (יום א') לאחר ניסיון שלי להסביר למה מכתב מתעכב - קיבלתי תשובה שזה לא מעניין אותו ומבחינתו לא מימשתי אופציה ואני צריך או לפנות את הדירה בתום החוזה או לחתום על חוזה חדש בעלות לפחות של 3000 ש"ח לעומת 540$ (בחוזה מקורי). בכל מקרה שלחתי לו מכתב בדואר רשום אקספרס שהגיע עליו ביום למחרת ב-5/5/08 .
קיבלתי מהמשכיר טלפון באותו יום בו אישר קבלת המכתב,אך מבחינתו זה לא רלוונטי , כי איחרתי את המועד.
האם אני יכול לעמוד בשלי ולהישאר בדירה לעוד 12 חודשים,למרות איומים של המשכיר לתבוע אותי ?
או שהוא צודק ואינני יכול לממש את האופציה.
נ.ב. ניסיתי להגיע עם המשכיר להסדר והייתי מוכן להוסיף עוד כ-800 ש"ח כל חודש למחיר המקורי ,אך הוא רוצה יותר
תודה מראש על תשובתך
מועד הודעה על מימוש אופציה
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
08/05/08
מיכאל שלום ! לשאלתך אין תשובה חד משמעית. הכלל היסודי הוא שחוזים יש לקיים. אם בחוזה קבוע שיש לתת הודעה חודשיים מראש על מימוש אופציה לתקופת שכירות נוספת אזי יש לעמוד בכך. "סיבות אישיות" לאחור תקפות בגן ילדים ולא בעולם המבוגרים. מאידך חוזים יש לקיים בתום לב ולא תוך עמידה דווקנית על מתן הודעה מוקדמת 60 יום ולא 59 יום לפני מועד החידוש. בפועל אם תשאר בדירה תחת פרשנות שאתה מממש את תקופת האופציה המשכיר לא יכול להוציא אותך מהדירה ללא צו לפינוי מבית המשפט. לא בטוח שבית המשפט יתן לו צו לפינוי ואם יתן זה יקח שנה שנתיים. כמובן שאם בית המשפט יחליט שלא לקבל את עמדתך אזי הוא ישית עליך את הוצאות המשפט ונזקי המשכיר (דמי שכירות גבוהים יותר שיכול היה לקבל וכו'). זה מקרה בו אני הייתי פונה למשכיר מציג בפניו את כל מה שכתבתי ומגיע עימו לפשרה. כך כל צד יקנה את סיכוניו ולא יסתכן שבית המשפט יתן החלטה שתקבל את עמדתו של אחד הצדדים כאשר השני יוצא בנזק גדול.
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול עסקת מכר דירה בעייתית
איציק
06/05/08
שלום ותודה,
ב1.4.07 נחתם ביני כבעל דירה לבין קונה מחו"ל חוזה מכירת דירה בסכום של 290,000 דולר סוכם שעד הראשון לאוגוסט 2007 ישולם כל הסכום. קיבלתי ממנו מקדמה 10,000 דולר, הקונה לקח משכנתא על 180,000 ומאז העביר לי עוד 10,000 דולר. בסה"כ שולם לי על החשבון 200,000 דולר. מאז ועד היום לא קיבלתי כסף נוסף.
יש לציין שגם את הסכומים הנ"ל חוץ מהמקדמה קיבלתי כמה חודשים אחרי ה1.8.07.
כעת הדירה רשומה על שמי וגם ממושכנת לבנק ממנו לקח המשכנתא.
יש שוכר בדירה ואני מקבל שכירות.
לקונה אין כסף לשלם את היתרה.
ואני מבחינתי עוד מסוגל לדרוש 30,000 הפרת יסודית של החוזה.
האם אני יכול לבטל את העסקה? באלו תנאים?
האם אני יכול למכור את הדירה לאדם שלישי ולהחזיר לקונה את כספו?
מה יהיה במצב שהקונה לא ישלם את המשכנתא? אני יודע שהוא מתקשה לשלם 6000 ש"ח בחודש. מהם זכויות הבנק ומהם זכויותי עד כמה אני ניזוק?
נ.ב. אין בעיה עם שער הדולר סיכמנו מראש על שער של 4.3.
תודה מראש ואשמח מאוד לעזרה דחופה בנדון.
ב1.4.07 נחתם ביני כבעל דירה לבין קונה מחו"ל חוזה מכירת דירה בסכום של 290,000 דולר סוכם שעד הראשון לאוגוסט 2007 ישולם כל הסכום. קיבלתי ממנו מקדמה 10,000 דולר, הקונה לקח משכנתא על 180,000 ומאז העביר לי עוד 10,000 דולר. בסה"כ שולם לי על החשבון 200,000 דולר. מאז ועד היום לא קיבלתי כסף נוסף.
יש לציין שגם את הסכומים הנ"ל חוץ מהמקדמה קיבלתי כמה חודשים אחרי ה1.8.07.
כעת הדירה רשומה על שמי וגם ממושכנת לבנק ממנו לקח המשכנתא.
יש שוכר בדירה ואני מקבל שכירות.
לקונה אין כסף לשלם את היתרה.
ואני מבחינתי עוד מסוגל לדרוש 30,000 הפרת יסודית של החוזה.
האם אני יכול לבטל את העסקה? באלו תנאים?
האם אני יכול למכור את הדירה לאדם שלישי ולהחזיר לקונה את כספו?
מה יהיה במצב שהקונה לא ישלם את המשכנתא? אני יודע שהוא מתקשה לשלם 6000 ש"ח בחודש. מהם זכויות הבנק ומהם זכויותי עד כמה אני ניזוק?
נ.ב. אין בעיה עם שער הדולר סיכמנו מראש על שער של 4.3.
תודה מראש ואשמח מאוד לעזרה דחופה בנדון.
ביטול עסקת מכר דירה
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
08/05/08
איציק שלום ! ראשית אני חושב שאתה צריך להצטייד בעורך דין לטיפול במצב שנקלעת אליו ויפה שעה אחת קודם. זה לא מצב מתאים להתמודדות בשיטת "עשה במו ידיך". הדרך הנכונה היא לתת הודעה בדואר רשום על ביטול החוזה בשל הפרות יסודיות (לפרט את כל ההפרות) , לפנות לבנק למשכנתאות ולבקש לקבל מכתב כוונות בו יפרט הבנק תמורת איזה סכום הוא יסיר את המשכנתא מהדירה (זה יהיה קרוב ל 180,000 דולר לפי שווי הדולר ביום שניתנה המשכנתא.אתה תשאר כשבידיך סכום הפיצוי המוסכם הנקוב בחוזה וכן תוכל לתבוע כל נזק נוסף שנגרם לך מעבר לסכום הפיצוי המוסכם עליו החלטתם. שים לב שאסור לך לישון על זכויותיך וממילא כפי שציינת קרוב לודאי שתוך זמן קצר הרוכש יפסיק את תשלום המשכנתא ואז הבנק יפעל למימוש המשכנתא ובמקום שאתה תנהל את התהליך הבנק ינהל אותו.
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גג אסבסט
אדם
06/05/08
שלום,
נכנסתי לפני מספר ימים לדירה שכורה ולא ידעתי שמעל יותר מ50% מהדירה (מעל החדר שינה, מטבח, חדר אמבטיה ושירותים) קיימים משטחי אסבסט. אני יודע (ולצערי) שאין חוק המחייב את המשכיר להוריד / לפנות את גג האסבסט. האם קיים איזשהו תקדים משפטי לפינוי אסבסט בבית מגורים ? האם עצם העובדה שלא סיפרו לי במפורשות על גג האסבסט יכול להוות עילה לשבירת חוזה ? אשמח לפתרון כלשהו לבעייתי.
תודה,
אדם.
נכנסתי לפני מספר ימים לדירה שכורה ולא ידעתי שמעל יותר מ50% מהדירה (מעל החדר שינה, מטבח, חדר אמבטיה ושירותים) קיימים משטחי אסבסט. אני יודע (ולצערי) שאין חוק המחייב את המשכיר להוריד / לפנות את גג האסבסט. האם קיים איזשהו תקדים משפטי לפינוי אסבסט בבית מגורים ? האם עצם העובדה שלא סיפרו לי במפורשות על גג האסבסט יכול להוות עילה לשבירת חוזה ? אשמח לפתרון כלשהו לבעייתי.
תודה,
אדם.
גג אסבסט בדירה שכורה
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
06/05/08
אדם שלום ! לדעתי מדובר בהפרת סעיף 12 לחוק החוזים הדן בתום לב בניהול משא ומתן לקראת כריתת חוזה ובנוסף עומדת לך האפשרות לטעוון להטעיה על פי סעיף 15 לחוק החוזים דבר שיאפשר לך לדרוש את ביטול חוזה השכירות.לבסוף מדובר בטעות על פי סעיף 14 לחוק החוזים - טעות שלך בדבר טיב הנכס המאפשרת לך לבטל את החוזה.
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש לי מקרה דומה
שיר
01/11/15
שלום
גם לי קרה מקרה דומה
סירבתי להכנס לדירה לאחר יומיים מחתימת חוזה כי גיליתי שהגג הוא מאסבסט.
כרגע בעל הדירה פתח לי תיק בהוצאה לפועל על שיק שביטלתי
אני רוצה להגיש התנגדות
אשמח לדעת איך נפתר המקרה שלך, אדם
תודה
גם לי קרה מקרה דומה
סירבתי להכנס לדירה לאחר יומיים מחתימת חוזה כי גיליתי שהגג הוא מאסבסט.
כרגע בעל הדירה פתח לי תיק בהוצאה לפועל על שיק שביטלתי
אני רוצה להגיש התנגדות
אשמח לדעת איך נפתר המקרה שלך, אדם
תודה
חישוב לעניין הפרשי שער הדולר במקרה של מימוש אופציה – מתי מחשבים?
משכיר
06/05/08
שלום רב,
הדייר שלי אמור להתחיל לממש תקופת אופציה של שנת שכירות נוספת.
הדייר אמור לקבל החזרים לעניין הפרשי שער הדולר לשנת השכירות הראשונה, אך לפי שער הדולר הנמוך שמשלם הדייר לשנה הבאה אני מאמין שסכום ההחזר יקטן ואין לי אמון במשכיר שיחזיר לי בקלות הסכומים אם יגיעו לי.
בחוזה מופיעים 2 הסעיפים הנ"ל:
- בכל מקום בהסכם זה בו מופיע הביטוי "תקופת השכירות" גם "תקופת האופציה" במשמע.
- בתום תקופת השכירות, ייערך חישוב לעניין הפרשי שער הדולר, למול שער הדולר ששולם ביום חתימת ההסכם.
האם החישובים להחזרי שער הדולר חייבים להעשות עכשיו - בתום השנה הראשונה לפני מימוש האופציה, או שבהתאם לסעיפים הנ"ל אני יכול לדרוש לעשות את החישוב וההחזרים בתום השנה הבאה - עם סיום תקופת השכירות של שנתיים? תודה מראש.
הדייר שלי אמור להתחיל לממש תקופת אופציה של שנת שכירות נוספת.
הדייר אמור לקבל החזרים לעניין הפרשי שער הדולר לשנת השכירות הראשונה, אך לפי שער הדולר הנמוך שמשלם הדייר לשנה הבאה אני מאמין שסכום ההחזר יקטן ואין לי אמון במשכיר שיחזיר לי בקלות הסכומים אם יגיעו לי.
בחוזה מופיעים 2 הסעיפים הנ"ל:
- בכל מקום בהסכם זה בו מופיע הביטוי "תקופת השכירות" גם "תקופת האופציה" במשמע.
- בתום תקופת השכירות, ייערך חישוב לעניין הפרשי שער הדולר, למול שער הדולר ששולם ביום חתימת ההסכם.
האם החישובים להחזרי שער הדולר חייבים להעשות עכשיו - בתום השנה הראשונה לפני מימוש האופציה, או שבהתאם לסעיפים הנ"ל אני יכול לדרוש לעשות את החישוב וההחזרים בתום השנה הבאה - עם סיום תקופת השכירות של שנתיים? תודה מראש.
חישוב לעניין הפרשי שער
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
06/05/08
משכיר שלום ! לעניות דעתי פרשנות סבירה של החוזה תהיה שבתום כל שנת שכירות מבוצע חישוב הפרשי השער. כלומר, חישוב אחד יעשה בתום שנת השכירות הראשונה וחישוב שני בתום שנת האופציה.
בברכה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
בברכה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בחירת עו"ד
שמרית
05/05/08
ערב טוב,
עלינו לבחור עורך דין. התביעה צריכה להיות מוגשת בבית משפט לענייני משפחה אולם התיק עוסק בחוזה מקרקעין בין בני משפחה. האם עלינו לבחור בעו"ד המתמחה במסחרי או בעו"ד המתמחה בדיני משפחה ואמון על בית המשפט לעניני משפחה שהרי מדובר בסכסוך משפחתי על רכוש וחלוקתו לפי הסכם חתום. תודה
שמרית
עלינו לבחור עורך דין. התביעה צריכה להיות מוגשת בבית משפט לענייני משפחה אולם התיק עוסק בחוזה מקרקעין בין בני משפחה. האם עלינו לבחור בעו"ד המתמחה במסחרי או בעו"ד המתמחה בדיני משפחה ואמון על בית המשפט לעניני משפחה שהרי מדובר בסכסוך משפחתי על רכוש וחלוקתו לפי הסכם חתום. תודה
שמרית
בחירת עורך דין
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
06/05/08
שמרית שלום ! לדעתי (וזו דעתי בלבד) מוקד הסכסוך הוא מסחרי , אין המדובר בסכסוך מתחום דיני האישות. על כן ראוי לדעתי לעשות שימוש בעורך דין הבקיא בתחום המקרקעין. העובדה שמדובר בסכסוך בין בני משפחה ועל כן הסכסוך ידון בבית המשפט לענייני משפחה אינה מעלה ואינה מורידה לדעתי.
בהצלחה,
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
בהצלחה,
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העלאת שכ"ד במימוש אופציה
עליזה
05/05/08
שלום לכם,
רציתי לברר את זכויותיי בתור שוכרת דירה לגבי מימוש אופציה,
בעלי ואני חתמנו לפני כשנתיים על חוזה שכירות, החוזה היה לשנתיים עם אופציה לשנה נוספת.
שכר הדירה היה 680 דולר לפי השער היציג בתחילת אותו חודש.
על פי החוזה : " ניתנת לשוכר אופציה לשכור את המושכר לתקופה מתחדשת בת 12 חודשים החל מ 1.7.2008 ועד ליום 30.6.2009 (להלן :תקופת האופציה") ובלבד ובכפוף לכך שהשוכר קיים את כל התחייבויותיו בהתאם להסכם זה, במלואן ובמועדן.
לשם מימוש כל תקופת האופציה על השוכר להודיע בכתב למשכיר על רצונו לממש את האופציה, וזאת לא יאוחר מ-60 יום לפני תום השכירות, דהיינו לא יאוחר מיום 1.5.2008.
הסכם זה על כל סעיפיו ועל כל בטוחותיו יחול,בשינויים המחויבים,גם בתקופת האופציה..."
כמו כן יש לציין שבמעמד חתימת החוזה הובהר לנו (לצערנו רק בע"פ) על ידי העו"ד של המשכיר שהשכר תקף גם לתקופת האופציה.
בתאריך 1.5.2008 יצרנו קשר טלפוני עם עו"ד של המשכיר (כיוון שככל הידוע לנו הוא היה בחו"ל לתקופה של שנה וחצי ולא ידענו שהוא חזר ארצה) והודענו לה שברצוננו לממש את תקופת האופציה, ורצינו לקבוע פגישה לחתימה על החוזה. היה לנו די ברור ששכ"ד לא אמור לעלות.
להפתעתנו הרבה, היא העלתה את נושא ירידת הדולר, ושבעל הבית מפסיד וכו'. יותר מאוחר התקשר אלינו בעל הדירה (שהתברר לנו שחזר לארץ חודש קודם) והודיע שהוא רוצה להעלות את שכר הדירה ל3500 שקל קבוע. זו עליה של כ-50% כיוון שכיום זה 1000 דולר לעומת 680 בחתימת החוזה.
כרגע הוא לא מוכן להתפשר, ואפילו הצענו סכום של 3000 שקל קבוע (860 דולר)- אך הוא בשלו.
רצינו לדעת אם יש לנו עילה לתביעה בגין הפרת חוזה. כיוון שהובהר לנו במעמד החתימה שהאופציה כוללת את המחיר.
יש לציין שאת החוזה ניסחה עו"הד של המשכיר.
אודה לכם על תשובתכם המהירה
תודה רבה
עליזה
רציתי לברר את זכויותיי בתור שוכרת דירה לגבי מימוש אופציה,
בעלי ואני חתמנו לפני כשנתיים על חוזה שכירות, החוזה היה לשנתיים עם אופציה לשנה נוספת.
שכר הדירה היה 680 דולר לפי השער היציג בתחילת אותו חודש.
על פי החוזה : " ניתנת לשוכר אופציה לשכור את המושכר לתקופה מתחדשת בת 12 חודשים החל מ 1.7.2008 ועד ליום 30.6.2009 (להלן :תקופת האופציה") ובלבד ובכפוף לכך שהשוכר קיים את כל התחייבויותיו בהתאם להסכם זה, במלואן ובמועדן.
לשם מימוש כל תקופת האופציה על השוכר להודיע בכתב למשכיר על רצונו לממש את האופציה, וזאת לא יאוחר מ-60 יום לפני תום השכירות, דהיינו לא יאוחר מיום 1.5.2008.
הסכם זה על כל סעיפיו ועל כל בטוחותיו יחול,בשינויים המחויבים,גם בתקופת האופציה..."
כמו כן יש לציין שבמעמד חתימת החוזה הובהר לנו (לצערנו רק בע"פ) על ידי העו"ד של המשכיר שהשכר תקף גם לתקופת האופציה.
בתאריך 1.5.2008 יצרנו קשר טלפוני עם עו"ד של המשכיר (כיוון שככל הידוע לנו הוא היה בחו"ל לתקופה של שנה וחצי ולא ידענו שהוא חזר ארצה) והודענו לה שברצוננו לממש את תקופת האופציה, ורצינו לקבוע פגישה לחתימה על החוזה. היה לנו די ברור ששכ"ד לא אמור לעלות.
להפתעתנו הרבה, היא העלתה את נושא ירידת הדולר, ושבעל הבית מפסיד וכו'. יותר מאוחר התקשר אלינו בעל הדירה (שהתברר לנו שחזר לארץ חודש קודם) והודיע שהוא רוצה להעלות את שכר הדירה ל3500 שקל קבוע. זו עליה של כ-50% כיוון שכיום זה 1000 דולר לעומת 680 בחתימת החוזה.
כרגע הוא לא מוכן להתפשר, ואפילו הצענו סכום של 3000 שקל קבוע (860 דולר)- אך הוא בשלו.
רצינו לדעת אם יש לנו עילה לתביעה בגין הפרת חוזה. כיוון שהובהר לנו במעמד החתימה שהאופציה כוללת את המחיר.
יש לציין שאת החוזה ניסחה עו"הד של המשכיר.
אודה לכם על תשובתכם המהירה
תודה רבה
עליזה
מימוש אופציה
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
05/05/08
עליזה שלום ! צר לי אך לא אוכל לתת לך תשובות חד משמעיות מבלי לעיין בחוזה. באופן כללי אם הסכם השכירות קובע כי האופציה תמומש באותם תנאים אזי מדובר באותם תנאים ללא שינוי. יש לבחון האם נקבעו דמי שכירות שקליים או דולריים (כלומר דמי שכירות בדולר לפי שער הדולר היציג ביום התשלום וכו')ולפי זה לקבוע מה בדיוק המשמעות של אי שינוי דמי השכירות. אם אכן חוזה השכירות קובע כי האופציה היא לפי 680 $ אזי המשכיר יכול להתעקש ככל שיחפוץ זה לא משנה כלל. ניסוח החוזה על ידי המשכיר יפעל לרעתו אם תהיה שאלה פרשנית כאשר סעיף זה או אחר ניתן לפרשנות כפולה.
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן , עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן , עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה לפינוי הדירה
יואל
05/05/08
שלום, אני צריך עזרה דחוף.,
אני שוכר עם אשתי והילדים דירה כבר למעלה מחמש שנים כל שנה מחדש. השנה הנוכחית לא נחתם חוזה ביננו לבעלת הדירה אלא שרק סיכמנו בע"פ כי נוכל להישאר לגור בדירה כל עוד נרצה. לפני חמישה חודשים שלח לנו עו"ד של בעלת הדירה מכתב תזכורת כי עלינו לפנות את הדירה עד ל1 ביולי. לפני שבועים שלח לנו מכתב שבו הוא דורש מאיתנו לתת תגובה עד ל1 ביוני כי אנחנו עוזבים את הדירה במועד. אח"כ הוא התקשר אלינו ואמרנו לו שאנחנו לא מתכוונים לעזוב ביולי כי בעלת הדירה סיכמה איתנו בכלל שנשאר בדירה כמה שנרצה כפוף לתשלום דמי השכירות (ואנחנו משלמים כמו שעון כל שלושה חודשים במזומן). אח"כ התקשרה בעלת הדירה ורבה עם אשתי בטלפון ואנחנו התעקשנו שלא נעזו את הדירה ב1 ביוליכי היא אמרה לנו בכלל שנוכל להישאר בדירה כמה שנרצה. למחרת היא שלחת המכתב מהעו"ד שלה שאומר כי החוזה בטל ושאנחנו צריכים לעזוב את הדירה במיידי. אתמול קיבלנו תביעה לפינוי מבית המשפט. דיברתי עם העו"ד של בעל הדירה והוא אמר שלמרות שבעלת הידרה קיבלה שכירות לא מזמן שמכסה את השכר דירה עד לסוף החוזה ,אנחנו הפרנו אותו כי אמרנו שאנחנו נשאר שם גם אחרי שהוא נגמר... אמרתי לו שהיא בכלל סגרה איתנו בע"פ שנוכל להישאר שם כמה שנרצה.לא עזר. אם אני אכתו בלבית המשפט כי אחנו נפנה במועד, אז יבטלו את התביעה או שבכל מקרה אני אצטרך לשלם לעו"ד שלה הוצאות?
אני שוכר עם אשתי והילדים דירה כבר למעלה מחמש שנים כל שנה מחדש. השנה הנוכחית לא נחתם חוזה ביננו לבעלת הדירה אלא שרק סיכמנו בע"פ כי נוכל להישאר לגור בדירה כל עוד נרצה. לפני חמישה חודשים שלח לנו עו"ד של בעלת הדירה מכתב תזכורת כי עלינו לפנות את הדירה עד ל1 ביולי. לפני שבועים שלח לנו מכתב שבו הוא דורש מאיתנו לתת תגובה עד ל1 ביוני כי אנחנו עוזבים את הדירה במועד. אח"כ הוא התקשר אלינו ואמרנו לו שאנחנו לא מתכוונים לעזוב ביולי כי בעלת הדירה סיכמה איתנו בכלל שנשאר בדירה כמה שנרצה כפוף לתשלום דמי השכירות (ואנחנו משלמים כמו שעון כל שלושה חודשים במזומן). אח"כ התקשרה בעלת הדירה ורבה עם אשתי בטלפון ואנחנו התעקשנו שלא נעזו את הדירה ב1 ביוליכי היא אמרה לנו בכלל שנוכל להישאר בדירה כמה שנרצה. למחרת היא שלחת המכתב מהעו"ד שלה שאומר כי החוזה בטל ושאנחנו צריכים לעזוב את הדירה במיידי. אתמול קיבלנו תביעה לפינוי מבית המשפט. דיברתי עם העו"ד של בעל הדירה והוא אמר שלמרות שבעלת הידרה קיבלה שכירות לא מזמן שמכסה את השכר דירה עד לסוף החוזה ,אנחנו הפרנו אותו כי אמרנו שאנחנו נשאר שם גם אחרי שהוא נגמר... אמרתי לו שהיא בכלל סגרה איתנו בע"פ שנוכל להישאר שם כמה שנרצה.לא עזר. אם אני אכתו בלבית המשפט כי אחנו נפנה במועד, אז יבטלו את התביעה או שבכל מקרה אני אצטרך לשלם לעו"ד שלה הוצאות?
תביעה לפינוי דירה
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
05/05/08
יואל שלום ! אני מציע לך להצטייד מיד בעורך דין שיסייע לך בניהול ההגנה בתביעה שהוגשה נגדך אחרת תצא בשן ועין. מאחר וכבר הוגשה נגדך תביעה יש להגיש כתב הגנה או בקשת רשות להתגונן בהתאם לסדר הדין בו הוגשה כנגדך התביעה. מצבך לא טוב שכן אתה טוען לדברים שנאמרו לך בעל פה וכמובן שבעלת הבית תכחיש וזאת בניגוד לחוזה בכתב. אתה לא יכול להתכתב עם בית המשפט אלא רק להגיש כתב הגנה או בקשת רשות להתגונן. גם אם תפנה במועד יפסקו נגדך הוצאות אלא אם כן תגיע להסכם פשרה עם התובעת וזו הדרך הנכונה עבורך. גבשו הסכם פשרה והגישו אותו למתן תוקף של החלטה/פסק דין על ידי בית המשפט.
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות משכיר על מעשי השוכר
מוטי
04/05/08
שכן של דירה שהשכרתי לדיירים טוען שאני אחראי על השארת זבל של הדיירים השוכרים בתוך שטח הגינה שלו- האם אכן אחריותי לכך??
אחריות משכיר למעשי השוכר
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
05/05/08
מוטי שלום ! ככלל אין למשכיר דירה אחריות לפעולות נזקיות שגרם השוכר ואולם אני סבור שמחובתך להסב את תשומת לב השוכרים לתלונות ולכך שאינם רשאים להניח זבל בגינת השכן. אני מניח שכך גם מנוסח הסכם השכירות ובין היתר כדי למנוע מצבים כאלו ניתנו לך בטוחות על ידי השוכר.
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כיצד לצאת מהחוזה בצורה חוקית?
אני
04/05/08
שלום רב!
לפני כחודש ימים סגרנו חוזה שכירות על ביתנו לשוכרת .
חלק מתנאי החוזה היה שעליה להעביר שקים עד לתאריך מוסכם-השוכרת לא העבירה את השקים,והתנאי לכניסה לבית היתה מותנה במסירת השקים.
טעות שלנו ונתנו לה להכניס את חפציה לבנתיים.
עד היום לא קיבלנו ולו שיק אחד פרט לתשלום על חודש שכירות ראשון וגם הוא לא היה מלא (מתוך 2600 שולמו 2500) והיא היתה צריכה להשלים אותו בתאריך מסירת השקים.
החלטנו כי אנו לא מעוניינים להמשיך עימה את החוזה מכיוון שלא מסרה שקים והיא מתחמקת מטלפונים בטוענה כי אביה חולה ואינה יכולה לדבר (עונה באסאמאסים...)
מכיוון שאין לנו בחוזה רישום כתובת למשלוח דואר-כיצד אני יכולה להודיע לה על ההפרה שנעשתה מצידה ועל ביטול החוזה?
האם א ני חייבת לאכסן את חפציה??
אודה לכל תגובה..
העניין לוחץ כי יש שוכר אחר שרוצה את הבית ואינני רוצה להפסיד ..
תודה מראש!!
לפני כחודש ימים סגרנו חוזה שכירות על ביתנו לשוכרת .
חלק מתנאי החוזה היה שעליה להעביר שקים עד לתאריך מוסכם-השוכרת לא העבירה את השקים,והתנאי לכניסה לבית היתה מותנה במסירת השקים.
טעות שלנו ונתנו לה להכניס את חפציה לבנתיים.
עד היום לא קיבלנו ולו שיק אחד פרט לתשלום על חודש שכירות ראשון וגם הוא לא היה מלא (מתוך 2600 שולמו 2500) והיא היתה צריכה להשלים אותו בתאריך מסירת השקים.
החלטנו כי אנו לא מעוניינים להמשיך עימה את החוזה מכיוון שלא מסרה שקים והיא מתחמקת מטלפונים בטוענה כי אביה חולה ואינה יכולה לדבר (עונה באסאמאסים...)
מכיוון שאין לנו בחוזה רישום כתובת למשלוח דואר-כיצד אני יכולה להודיע לה על ההפרה שנעשתה מצידה ועל ביטול החוזה?
האם א ני חייבת לאכסן את חפציה??
אודה לכל תגובה..
העניין לוחץ כי יש שוכר אחר שרוצה את הבית ואינני רוצה להפסיד ..
תודה מראש!!
ביטול הסכם שכירות
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
05/05/08
אני שלום ! נראה שהתרשלתם כאשר ערכתם את החוזה ולא ציינתם כתובת של הצדדים למשלוח הודעות. על כן אני מציע שתפנו לחברה שמתמחה בהמצאת מסמכים משפטיים ותבקשו שתבצע המצאה של הודעתכם על ביטול החוזה. אתם ודאי יודעים כיצד לתפוס את השוכרת בדירתכם (מוקדם בבוקר או מאוחר בערב וכו').השאלה על אכסון החפצים לא רלוונטית שכן את לא רשאית לעשות דין עצמי. השוכרת נמצאת בדירה כבר למעלה מ 30 יום ולא ניתן לפנותה בכוח אלא רק באמצעות בקשה לצו לסילוק יד/פינוי מהנכס וזה יקח חודשים רבים שלא לומר שנה שנתיים. בנתיים מה עם הבטוחות? לא קיבלתם ערבות בנקאית? ערבויות ? שטרי חוב וכו'? נסו לממש אותם.
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
בהצלחה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה מרצון
הראל
04/05/08
אם אני מעוניין להפר חוזה מכר דירה שכרתתי אם צד ב'
וזאת מסיבות אישיות הקשורות בי
הואיל ואני מוכן לשלם פיצויי הפרה
האם אוכל להשתחרר בצורה זו מהחוזה או שביהמ"ש יבצע אכיפת חוזה ?
מה קורה בפועל במציאות בנסיבות כאלה ?
מידע נוסף: הפרת חוזה
וזאת מסיבות אישיות הקשורות בי
הואיל ואני מוכן לשלם פיצויי הפרה
האם אוכל להשתחרר בצורה זו מהחוזה או שביהמ"ש יבצע אכיפת חוזה ?
מה קורה בפועל במציאות בנסיבות כאלה ?
מידע נוסף: הפרת חוזה
הפרת חוזה
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
05/05/08
הראל שלום ! אודה כי שאלתך משעשעת למדי "הפרת חוזה מרצון". דיני החוזים מדברים על "הפרה יעילה". כלומר מצב בו כדאי לאחד הצדדים להפר את החוזה על אף שיספוג נזק בגין פיצויי וכו'. הבעיה היא שהתרופה הראשונה של הצד השני היא אכיפה. על כן אם את רוצה להפר פני לצד השני ונסי לנהל עימו מו"מ לפיצוי ואז תכרתו חוזה נוסף המציין את תנאי הביטול וקובע כי לצד השני אין זכות לאכיפה. מיותר לציין כי כל הפעולה עשויה לעלות סכומי כסף ניכרים שכן מיסוי מקרקעין עשויים לראות בעסקת הביטול עסקה נפרדת של מכר המקרקעין מחדש.ראי הוזהרת !
בברכה,
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
בברכה,
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכר חלופי
ענת
03/05/08
אני משכירה דירה בחוזה ל 3 שנים + אופציה להארכה ל 3 שנים נוספות.
השוכרים פנו אלי כי הם נוסעים לשנה לחו"ל ויש להם דייר חלופי.
להלן מס' שאלות:
1. בחוזה לא מצויין במפורש כי ניתן להכניס דייר חלופי אך אני מבינה כי ע"פ חוק השכירות זה מחוייב ובאותם תנאים, כלומר אותו שכ"ד ואותה הצמדה, וזאת רק לתקופת השכירות שנשארה (שנה)
2. האם הסכם השכירות שהיה לי עם הדיירים בעצם בטל ולאחר הכנסת הדייר החלופי אני אינני מחוייבת לתקופת האופציה המצויינת בחוזה?
3. האם יש לחתום הסכם שכירות חדש עם הדייר החלופי, ולקחת ממנו ערבונות כפי שהדיירים הנוכחיים מחוייבים אליהם ולהחזיר לדיירים הנוכחיים את הערבונות שלהם ?
תודה.
השוכרים פנו אלי כי הם נוסעים לשנה לחו"ל ויש להם דייר חלופי.
להלן מס' שאלות:
1. בחוזה לא מצויין במפורש כי ניתן להכניס דייר חלופי אך אני מבינה כי ע"פ חוק השכירות זה מחוייב ובאותם תנאים, כלומר אותו שכ"ד ואותה הצמדה, וזאת רק לתקופת השכירות שנשארה (שנה)
2. האם הסכם השכירות שהיה לי עם הדיירים בעצם בטל ולאחר הכנסת הדייר החלופי אני אינני מחוייבת לתקופת האופציה המצויינת בחוזה?
3. האם יש לחתום הסכם שכירות חדש עם הדייר החלופי, ולקחת ממנו ערבונות כפי שהדיירים הנוכחיים מחוייבים אליהם ולהחזיר לדיירים הנוכחיים את הערבונות שלהם ?
תודה.
שוכר חלופי
עו"ד יובל ויסמן
מנהל
05/05/08
ענת שלום! השוכר החלופי נכנס לנעלי השוכרים הקודמים. אין שינוי בחוזה למעט פרטי השוכר. גם האופציה המופיעה בחוזה ניתנת למימוש על ידי השוכר החלופי. כמובן שהשוכר החלופי צריך להמציא בטחונות חלף הבטחונות של השוכרים הקודמים (לא לשחרר הבטחונות לפני קבלת הבטחונות החדשים !).אין צורך לחתום הסכם שכירות חדש די לחתום על נספח להסכם השכירות המתקן את פרטי השוכר וקובע כי הוא מקבל על עצמו את כל האמור בחוזה השכירות המקורי.
בברכה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
בברכה
ד"ר יובל ויסמן, עו"ד
מנהל פורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
