פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
מכפילים מיקום תקן
שלמה
12/11/17
שלום,
האם ניתן טכנית , על פי חוק, ועל פי חוקי התעבורה להתקין מכפילים אחד אחרי השני (במקום אחד ליד השני) ?
האם ניתן טכנית , על פי חוק, ועל פי חוקי התעבורה להתקין מכפילים אחד אחרי השני (במקום אחד ליד השני) ?
מכפילים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/11/17
שלמה שלום
יש מכפילים שבנוים אחד אחרי השני בעיקר כשמתקינים אותם בצד הבנין. במקרה כזה כל החניות הן מתחת לקרקע למעט אולי חניה אחת שהיא הפנימית ביותר.אין כל איסור חוקי לכך. כמובן שצריך להיות מאושר על ידי יועץ תנועה ועל ידי העיריה. אבל צריך להבין שהרבה בנינים בהם עושים תמ"א 38 של תוספת פשוט אין ברירה אחרת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש מכפילים שבנוים אחד אחרי השני בעיקר כשמתקינים אותם בצד הבנין. במקרה כזה כל החניות הן מתחת לקרקע למעט אולי חניה אחת שהיא הפנימית ביותר.אין כל איסור חוקי לכך. כמובן שצריך להיות מאושר על ידי יועץ תנועה ועל ידי העיריה. אבל צריך להבין שהרבה בנינים בהם עושים תמ"א 38 של תוספת פשוט אין ברירה אחרת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
Re: בהמשך לתגובתך שאלה נוספת
שלמה
16/11/17
תודה על התשובה
היזם הראה תכנון בו המכפילים אחד אחרי השני במעבר בו נכנסות ויוצאות המכוניות , האם הגיוני חוקי ותקין כזה דבר ?
היזם הראה תכנון בו המכפילים אחד אחרי השני במעבר בו נכנסות ויוצאות המכוניות , האם הגיוני חוקי ותקין כזה דבר ?
אי עמידה בחוזה
אסתי
09/11/17
בבנין שעובר הליך של שיפוץ במסגרת תמ"א 38 לא קיבלנו את הערבות הבנקאית ולא את מפקח הבניה החיצוני שהובטח לנו.
מה אפשר לעשות?
תודה!
מה אפשר לעשות?
תודה!
אי עמדה בחוזה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/11/17
אסתי שלום
אם כמו שכתבת הזם התחייב תת לכם ערבות בנקאית וכן למממן מפקח בניה חיצוני ולא עשה כן אזי מדובר בהפרת הסכם. ממליץ לפנות לעורך הדין שייצג אותכם ואם הוא לא יכול אז תיקחו עורך דין אחר. זה לא בריא להשאיר את המצב ככה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם כמו שכתבת הזם התחייב תת לכם ערבות בנקאית וכן למממן מפקח בניה חיצוני ולא עשה כן אזי מדובר בהפרת הסכם. ממליץ לפנות לעורך הדין שייצג אותכם ואם הוא לא יכול אז תיקחו עורך דין אחר. זה לא בריא להשאיר את המצב ככה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכנה מלמעלה רוצה לבנות חדר על הגג ואני לא מסכימה
שושנה
03/11/17
השכנה שלנו מלמעלה רוצה לבנות חדר על הגג והיא אמרה שהיא צריכה רוב של 75 אחוזים כדי שהעירייה תסכים. יש מישהו שגר בחו"ל - אז היא לא יכולה להשיג אותו והיא מבקשת ממני למרות שהיא יודעת שאני לא רוצה (אם אני אסכים אז יהיה לה רוב של שבעים וחמש אחוז).
אני לא מסכימה בשום פנים ואופן שהיא תבנה על הגג ובעלה אמר לי שהם ילכו לעורך דין כדי לתבוע ממני בבית משפט על הנזק שהיא מפסידה בגלל שהיא לא תבנה על הגג בגלל שאני לא חותמת לה. איך זה יכול להיות ? אני חייבת להסכים? הבית משפט יכול להגיד לי לשלם לה פיצוי רק כי אני לא מסכימה?
אני לא מסכימה בשום פנים ואופן שהיא תבנה על הגג ובעלה אמר לי שהם ילכו לעורך דין כדי לתבוע ממני בבית משפט על הנזק שהיא מפסידה בגלל שהיא לא תבנה על הגג בגלל שאני לא חותמת לה. איך זה יכול להיות ? אני חייבת להסכים? הבית משפט יכול להגיד לי לשלם לה פיצוי רק כי אני לא מסכימה?
הסכמה לחדר על הגג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/11/17
שושנה שלום
בעיקרון כדי לבנות חדר על הגג יש תורך בהסכמה של 75% מהבעלים. לא יודע מה המקור לאי ההסכמה מצידך אבל אם אין להם רוב כזה אז לדעתי מעבר לאיום הם לא יוכלו להתקדם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון כדי לבנות חדר על הגג יש תורך בהסכמה של 75% מהבעלים. לא יודע מה המקור לאי ההסכמה מצידך אבל אם אין להם רוב כזה אז לדעתי מעבר לאיום הם לא יוכלו להתקדם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקה נוספת של היזם
אבריאל
03/11/17
שלום,
היינו במשא ומתן עם יזם מסויים ועורך הדין שלנו עשה עליו את הבדיקה של הנאותות. אחר כך המשא ומתן התפוצץ והתחלנו משא ומתן עם יזם אחר. בסוף חזרנו לראשון ואנחנו עוד מעט כנראה חותמים איתו.
הבעיה היא שעברו 9 חודשים מאז שהעורך דין בדק עליו שהכל בסדר מבחינת הנאותות שלו. האם צריך שהעורך דין יבדוק פעם נוספת? אולי בינתיים מאז הבדיקה - קרה משהו ?
היינו במשא ומתן עם יזם מסויים ועורך הדין שלנו עשה עליו את הבדיקה של הנאותות. אחר כך המשא ומתן התפוצץ והתחלנו משא ומתן עם יזם אחר. בסוף חזרנו לראשון ואנחנו עוד מעט כנראה חותמים איתו.
הבעיה היא שעברו 9 חודשים מאז שהעורך דין בדק עליו שהכל בסדר מבחינת הנאותות שלו. האם צריך שהעורך דין יבדוק פעם נוספת? אולי בינתיים מאז הבדיקה - קרה משהו ?
בדיקה נוספת של היזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/11/17
אבריאל שלום
אם אתם כל כך מוטרדים מכך אז תבקשו מעורך הדין שירענן את הבדיקה שעשה.
בעיקרון זה פרק זמן קצר יחסית וכנראה שאין כל שינוי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון בית משותף החדש
ארז
30/10/17
המשך לתשובת עו"ד הלוי ב5/6/2017
במסגרת תוכנית תמ"א 38 מסמכי הבית המשותף עודכנו אך ללא הסעיפים שביקשנו במסגרת הסכם מול הקבלן שקבל גם תוקף פסק דין.
ניסיתי לפנות לעו"ד שייצג אותנו- דיירי הבניין, אבל כפי שציינתי הוא מבוגר והוא עייף ומבולבל ותשובתו החוזרת היא שהוא ידבר עם הקבלן, אך לא נעשה דבר.
לצורך בדיקה-שוב פניתי ללשכת המקרקעין, וקיבלתי תשובה שלא הוגשה בקשה נוספת כלשהי לשינוי התקנון מאז השינוי שהתבצע בתקופת הבנייה. אגב הבנייה הסתיימה לפני יותר משנה כבר.
אני רוצה לפנות בעצמי יחד עם הגשת מסמכי ההסכם וקבלת תוקף פס"ד.
והשאלה שלי היא: למי עלי לפנות?
ישנו עו"ד בשם משה כהן (שם בדוי לצורך דוגמא) והוא חתום על תקנון הבית שהזמנתי שעודכן בתקופת הבנייה.
האם עלי לפנות אליו? או למפקחת על רישום מקרקעין?
באם עלי לפנות לעו"ד משה כהן האם עלי לרשום במכתב
לכבוד לשכת רישום מקרקעין עבור עו"ד משה כהן?
מתנצל על השאלות הטכניות-פשוט חשוב לי שהמכתב יגיע ליעדו.
(לגבי אופן הניסוח אני פחות חושש-סה"כ מדובר בבקשה קצרה בתוספת הההסכם חתום ע"י הצדדים להוכחה, אני גם אציין שאם הוגש בקשה ע"י הקבלן לתיקון הנוכחי שיראו את הבקשה שלי מבוטלת)
בתודה מראש!!
במסגרת תוכנית תמ"א 38 מסמכי הבית המשותף עודכנו אך ללא הסעיפים שביקשנו במסגרת הסכם מול הקבלן שקבל גם תוקף פסק דין.
ניסיתי לפנות לעו"ד שייצג אותנו- דיירי הבניין, אבל כפי שציינתי הוא מבוגר והוא עייף ומבולבל ותשובתו החוזרת היא שהוא ידבר עם הקבלן, אך לא נעשה דבר.
לצורך בדיקה-שוב פניתי ללשכת המקרקעין, וקיבלתי תשובה שלא הוגשה בקשה נוספת כלשהי לשינוי התקנון מאז השינוי שהתבצע בתקופת הבנייה. אגב הבנייה הסתיימה לפני יותר משנה כבר.
אני רוצה לפנות בעצמי יחד עם הגשת מסמכי ההסכם וקבלת תוקף פס"ד.
והשאלה שלי היא: למי עלי לפנות?
ישנו עו"ד בשם משה כהן (שם בדוי לצורך דוגמא) והוא חתום על תקנון הבית שהזמנתי שעודכן בתקופת הבנייה.
האם עלי לפנות אליו? או למפקחת על רישום מקרקעין?
באם עלי לפנות לעו"ד משה כהן האם עלי לרשום במכתב
לכבוד לשכת רישום מקרקעין עבור עו"ד משה כהן?
מתנצל על השאלות הטכניות-פשוט חשוב לי שהמכתב יגיע ליעדו.
(לגבי אופן הניסוח אני פחות חושש-סה"כ מדובר בבקשה קצרה בתוספת הההסכם חתום ע"י הצדדים להוכחה, אני גם אציין שאם הוגש בקשה ע"י הקבלן לתיקון הנוכחי שיראו את הבקשה שלי מבוטלת)
בתודה מראש!!
תקנון בית משותף חדש
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/10/17
ארז שלום
בעיקרון יש טופס בקשה ללשכת רישום המקרקעין לגבי שינוי התקנו ןהמוסכם.
אבל אם אין הסכמות המצורפות לטופס הבקשה יתכן והמפקחת לא תדון בכך כלל.
אם מדובר על תיקון מוסכם - מציע שתנדנד ליזם ולעורך הדין. אם אין הסכמה - יתכן ואתה צריך בכלל לפנות בתביעה לתיקון התקנון המוסכם בהסתמך על אותו הסכם שיש בידיך.
אתה יכול להכנס לאתר של לשכת רישום המקרקעין יש שם תדריך כיצד לשנות מסמכי בית משותף. מעבר לכך מומלץ לפנות לעורך דין שיבדוק את המסמכים שבידיך וימליץ על דרך הפעולה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון יש טופס בקשה ללשכת רישום המקרקעין לגבי שינוי התקנו ןהמוסכם.
אבל אם אין הסכמות המצורפות לטופס הבקשה יתכן והמפקחת לא תדון בכך כלל.
אם מדובר על תיקון מוסכם - מציע שתנדנד ליזם ולעורך הדין. אם אין הסכמה - יתכן ואתה צריך בכלל לפנות בתביעה לתיקון התקנון המוסכם בהסתמך על אותו הסכם שיש בידיך.
אתה יכול להכנס לאתר של לשכת רישום המקרקעין יש שם תדריך כיצד לשנות מסמכי בית משותף. מעבר לכך מומלץ לפנות לעורך דין שיבדוק את המסמכים שבידיך וימליץ על דרך הפעולה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ברחוב עם בעיות חניה
עדי
28/10/17
במקרה שקבלן מעוניין לעשות פרויקט של תמ"א 38 עם תוספת קומות ו-13דירות , כשאין מקום לחניות נוספות וכשיש מחסור במקומות חניה ברחוב, האם זה יעצור את הפרוייקט?
מדובר ברחוב צר עם בתים ישנים (חלקם בלי חניה כלל). כבר נעשו ברחוב כמה פרויקטים של תמ"א והמצב מבחינת חניה כבר עכשיו קטסטרופלי. רכבים חונים משני צידי המדרכה (בצד אחד עם שני גלגלים על המדרכה וחוסמים אותה כמעט לגמרי). הרוחב שנותר מאפשר בקושי מעבר של רכב פרטי שלא לדבר על כבאית בעת הצורך. כל האזור בנוי וצפוף ואין מקום להוספת מגרשי חניה ציבוריים.
כאמור, העיריה כבר אישרה כמה פרוייקטים כאלה ברחוב, ובבניינים שנבנו לא נבנו מכפילי חניה/מתקנים תת-קרקעיים. האם יש נקודה שבה אפשר לומר שהרחוב לא יכול לשאת דירות נוספות?
מדובר ברחוב צר עם בתים ישנים (חלקם בלי חניה כלל). כבר נעשו ברחוב כמה פרויקטים של תמ"א והמצב מבחינת חניה כבר עכשיו קטסטרופלי. רכבים חונים משני צידי המדרכה (בצד אחד עם שני גלגלים על המדרכה וחוסמים אותה כמעט לגמרי). הרוחב שנותר מאפשר בקושי מעבר של רכב פרטי שלא לדבר על כבאית בעת הצורך. כל האזור בנוי וצפוף ואין מקום להוספת מגרשי חניה ציבוריים.
כאמור, העיריה כבר אישרה כמה פרוייקטים כאלה ברחוב, ובבניינים שנבנו לא נבנו מכפילי חניה/מתקנים תת-קרקעיים. האם יש נקודה שבה אפשר לומר שהרחוב לא יכול לשאת דירות נוספות?
תמא 38 עם בעיות חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/11/17
עדי שלום
לא אמור לעצור את הפרויקט מבחינה תכנונית. העיריה לא יכולה להתנגד לתוספת דירות מכוח תמא 38 רק בגלל שאין מקום לחניה ולכל היותר תחייב בתשלום לקרן חניה.
מצד שני אם העיריה לא תאשר חניות בשל הצפיפות ברחוב זה יכול להפיל את הפרויקט שכן קשה למכור דירות חדשות ללא חניה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא אמור לעצור את הפרויקט מבחינה תכנונית. העיריה לא יכולה להתנגד לתוספת דירות מכוח תמא 38 רק בגלל שאין מקום לחניה ולכל היותר תחייב בתשלום לקרן חניה.
מצד שני אם העיריה לא תאשר חניות בשל הצפיפות ברחוב זה יכול להפיל את הפרויקט שכן קשה למכור דירות חדשות ללא חניה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 של הריסה ובינוי
גל
28/10/17
קבלן הציע לדיירי בית משותף להרוס בית משותף קיים ולבנותו מחדש במסגרת תמ"א 38. יש לו חתימות של 73% מבעלי הדירות שהם בעלי 76% מהרכוש המשותף. בעלי הדירות שלא חתמו קיבלו מכתב מעורך דין של הקבלן שבו נאמר שהם דרשו תמורה אישית מוגזמת מעבר לשאר בעלי הזכויות ללא הצדקה ואיימו עליהם בתביעת נזיקין בשם בעלי הזכויות האחרים. ההורים שלי, שגרים בבנין, לא חתמו מפני שאין להם אמון בקבלן והם מעולם לא דרשו ממנו כלום. האם יש בסיס לאיומים האלה ומה עליהם לעשות?
איום בתביעה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/10/17
גל שלום
הסכם של תמ"א 38/2 מחייב רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. כל עוד אין ליזם רוב כזה אין משמעות לאיומים שלו של הוריך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק המאכרים
פלג
26/10/17
שלום יזם החתים אותי על מסמך הבנות על מה אקבל בתמורה לבית שלי בעסקת תמא 38/2 באחד הסעיפים נרשם שבמעמד חתימה על הסכם זה! יחתם מסמך נוסף שיגדיר זמנים לביצוע הפרוייקט! אני מציין שלא נחתם שום מסמך של לוחות זמנים עד עצם היום הזה וכבר עבר 3 חודש! השאלה האים מסמך ההבנות שחתמתי עליו תקף? האים ניתן לבטלו בנימוק שלא נרשם מסמך לביצוע לוחות זמנים?
מאכרים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/10/17
פלג שלום
כדי לדעת אם אתה עדין מחויב או לא יש קודם כל לקרוא את המסמך עליו חתמת. גם אם לא נכתב מועד בו עליו לתת לך לוחות זמנים הכלל הוא שעליו לעשות זאת תוך זמן סביר. מהו זמן סביר - בתאם לענין. כנראה ששלושה חודשים להעביר לוח זמנים זה מעבר למה שצריך.
אני ממליץ לו כבר הודעת ביטול ותראה מה תגובתו. בנוסף - כמובן רצוי להעזר בעורך דין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כדי לדעת אם אתה עדין מחויב או לא יש קודם כל לקרוא את המסמך עליו חתמת. גם אם לא נכתב מועד בו עליו לתת לך לוחות זמנים הכלל הוא שעליו לעשות זאת תוך זמן סביר. מהו זמן סביר - בתאם לענין. כנראה ששלושה חודשים להעביר לוח זמנים זה מעבר למה שצריך.
אני ממליץ לו כבר הודעת ביטול ותראה מה תגובתו. בנוסף - כמובן רצוי להעזר בעורך דין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כוחבלתי חוזר מוגבל בזמן
ע
22/10/17
הבניין שלנו עומד בפני הליך תמא 38/2. בהסכם אנו נדרשים לחתום על הרבה ייפויי כוח
בלתי חוזרים. קראתי שיש אפשרות בחוק לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר מוגבל בזמן, למשל
8-10 שנים. מכיוון שהליכים אלו נמשכים שנים רבות ואנו מרגישים נתונים בידיו של היזם
שיש לו מספר פרוייקטים, האם ניתן לדעתך לבקש לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר מוגבל
בזמן. יש לציין שהיזם מתנגד כמובן. רציתי לדעץ אם ניתן לבקש זאת מדו"ד הדיירים.
תודה
בלתי חוזרים. קראתי שיש אפשרות בחוק לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר מוגבל בזמן, למשל
8-10 שנים. מכיוון שהליכים אלו נמשכים שנים רבות ואנו מרגישים נתונים בידיו של היזם
שיש לו מספר פרוייקטים, האם ניתן לדעתך לבקש לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר מוגבל
בזמן. יש לציין שהיזם מתנגד כמובן. רציתי לדעץ אם ניתן לבקש זאת מדו"ד הדיירים.
תודה
יפוי כוח בלתי חוזר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/10/17
שלום רב
בעיקרון אפשר להגביל ביפוי הכוח את תוקפו ו- 10 שנים לדוגמא נראה לי סביר. אבל יש לזכור כי יפוי הכוח באופן רגיל שואב תוקף מהסכם התמ"א. כל עוד הסכם התמא בתוקף כנראה שגם יהיה צורך לעשות שימוש ביפויי הכוח. אם היזם הפר מועדים הקבועים בהסכם ממילא אתם יכולים לפעול לביטול ההסכם.
כך שהדגש מבחינתכם צריך להיות מועדים ברורים בהסכם התמא ולא הגבלת הזמן דוקא ביפוי הכוח.
חלק מיפויי הכוח יבואו לפעולה גם לאחר גמר הפרויקט לרבות בעת רישום הבית המשותף. גם אתה לא מעונין שדוקא לקראת רישום הית המשותף תגלו שעורך הדין לא יכול לפעול מכוח יפויי הכוח ולהשלים את הרישום.
כך שאני לא רואה בכך נושא עקרוני ושוב - חשוב יותר ההסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון אפשר להגביל ביפוי הכוח את תוקפו ו- 10 שנים לדוגמא נראה לי סביר. אבל יש לזכור כי יפוי הכוח באופן רגיל שואב תוקף מהסכם התמ"א. כל עוד הסכם התמא בתוקף כנראה שגם יהיה צורך לעשות שימוש ביפויי הכוח. אם היזם הפר מועדים הקבועים בהסכם ממילא אתם יכולים לפעול לביטול ההסכם.
כך שהדגש מבחינתכם צריך להיות מועדים ברורים בהסכם התמא ולא הגבלת הזמן דוקא ביפוי הכוח.
חלק מיפויי הכוח יבואו לפעולה גם לאחר גמר הפרויקט לרבות בעת רישום הבית המשותף. גם אתה לא מעונין שדוקא לקראת רישום הית המשותף תגלו שעורך הדין לא יכול לפעול מכוח יפויי הכוח ולהשלים את הרישום.
כך שאני לא רואה בכך נושא עקרוני ושוב - חשוב יותר ההסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתנגד
גילי
20/10/17
אני מתנגד לחתום להסכם פינוי בינוי כי היזם מבקש שאחתום על חוזה שלדעתי יש בו הרבה כשלים משפטיים. הרוב חתמו. האם בתביעה שתוגש נגדי הסיבה תתקבל? מה עשוי להיות
אל תתיאש הרחק חותמך מהסכם רעוע של היזם הזומם
דיינה
21/10/17
אל תפחד משכנים שפנים רעים שכבר הצביעו וחתמו על הסכם כושל אבל ליבם פועם בלי מנוס וחפץ רק לנוס מהחותם הדומם ..
אל תוריד ראשך באם עמך הצדק .כי דע תדע שעו"ד הדיירים הרשע ,הזומם עם עו"דין של היזם. הללו ילקלקו לכל הגופים הנ"ל עד שתנחת עליהם מלכודת הפורענות.
גילי בהצלחה לשנינו
אל תוריד ראשך באם עמך הצדק .כי דע תדע שעו"ד הדיירים הרשע ,הזומם עם עו"דין של היזם. הללו ילקלקו לכל הגופים הנ"ל עד שתנחת עליהם מלכודת הפורענות.
גילי בהצלחה לשנינו
מתנגד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/10/17
שלום גילי
אני ממליץ כי תפנה לעורך דין מטעמך שאתה סומך עליו שיעבור איתך על ההסכם וביחד תראו אם אכן יש בהסכםכשלים חמורים. אם זה המצב - אז תמשיך להתנגד וחוות הדעת של אותו עורך דין גם תעזור לך אולי בתביעה שלא תהיה קלה עבורך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני ממליץ כי תפנה לעורך דין מטעמך שאתה סומך עליו שיעבור איתך על ההסכם וביחד תראו אם אכן יש בהסכםכשלים חמורים. אם זה המצב - אז תמשיך להתנגד וחוות הדעת של אותו עורך דין גם תעזור לך אולי בתביעה שלא תהיה קלה עבורך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד כזה יגלגל עלינו טילים על אף כל החיזוקים :
פאני
20/10/17
עם חוקים שכאלו ועורך דין כזה של דיירים שמותר לו להתעלל בסרבן ולטלטל אותו לעו"ד של הקבלן :
הבניינים עוד יעמדו על קינם גם בלי חוק החיזוקים , כי יבואו אלו רק באלכסון .
.:הבעייה מה יהייה כש אין צדק ואז הטילים יבואו בקווים ישרים וזה בהדף של דף ,מלמעלה ?.בזרוע נטוייה
מה יעזרו לכם החיזוקים!!!
הבניינים עוד יעמדו על קינם גם בלי חוק החיזוקים , כי יבואו אלו רק באלכסון .
.:הבעייה מה יהייה כש אין צדק ואז הטילים יבואו בקווים ישרים וזה בהדף של דף ,מלמעלה ?.בזרוע נטוייה
מה יעזרו לכם החיזוקים!!!
עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/10/17
פאני יקירתי
קצת אמונה ועזרה של עורך דין תעזור לך. אפשר להסדיר את המצב שלך מול היזם אבל את צריכה להיות נכונה לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קצת אמונה ועזרה של עורך דין תעזור לך. אפשר להסדיר את המצב שלך מול היזם אבל את צריכה להיות נכונה לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מערכת האטיקה חייבת להתערב בכל הסבל שתמ"א עלולה לגר
פאני חגית חרטבי מידן
20/10/17
הדיירים החליטו לעשות תמ"א 38/2. לי יש דירה שבמקור נבנתה כשתי דירות בהיתר מקורי של שנת 1954 גדולה כ 140 מ"ר . משום מה שתי הדירות אוחדו וכך נרשמה בטאבו כדירה אחת. אני קבלתי היתר מהעירייה לפצל את הדירה וכך קבלתי תשריט מהוועדה המקומית חוקית לחלוטין כשתי דירות. ניגשתי עם התשריט החתום למשרד המשפטים לעשות צו תיקון בתים משותפים על מנת לשמור על הזכויות שלי של שתי דירות. הכל נעשה חוקית. הרבה עורכי דין אמרו לי אין צורך לשבור את הראש ולפצל את הטאבו. על הקבלן לבנות לי שתי דירות אחר כך . אבל אני לא מאמינה בקבלן זה ורציתי לבטח את עצמי ואת הזכות לשתי דירות לפני ההריסה. פתאום אני מקבלת מכתב מעורך דין של הקבלן VIA משרד המשפטים כי הקבלן מתנגד . והוא בכלל עדיין לא קבל אפילו היתר עקרוני לבקשה להיתר שלו . אבל בהתנגדות הוא מכניס את כל הנושא של התמא 38/2 . וכבר מבקש שהמפקחת תשים לב כי אני לא מעוניינת לחתום על ההסכם. האם בכלל לפני שיש לו אישור להיתר עקרוני ו/או בתנאים הוא יכול לסכל לי את הרישום בטאבו?. מה שמעניין הוא שאותו עו"ד דיירים שנכנס בעסקת התמ"א ובעצם הייה צריך לטפל לי בעניין הוא בקש ממני לפני שנתיים 20000 לפצל לי את הטאבו . רבתי איתו ובטלתי לו ייפוי כוח. היום הוא מתנקם בי וכנראה בעזרתו הוא גם נכנס להתנגדות לטאבו. אז אם הייתי מוותרת על 20000 הייה לי טאבו היום?. האם זה חוקי שעו"ד הדייירים שעשוי הייה לעזור לי גם מתערב לי בטאבו על אף שאין שום היתר עקרוני של "הבקשה להיתר":בבקשה לענות לי. יש לי כל התיעוד לצערו של העו"ד . אז מה אתם חושבים שזה בכלל אפשרי שאפקיד את הנכס היחד שלי שמקנה לי פרנסה בידי עורכי דין כאלה . אני לא אוכל ואחסוך את כספי הקניון על מנת ללכת עד לבית משפט העליון לחפס את הצדק . לא רק זה מה שמעניין שבהסכם התמ"א הוא מכריח אותי לחתום על הסכם אשר יאפשר לו להפוך בטאבו שני חדרי משרד לדירות מגורים וכו"ל וכו"ל. אחסוך את כל כספי האוכל על מנת ללכת לבית משפט העליון . וגם ועד 7 שמי שמיים . הלילה בטח לא אישן אבל המצפון יעניש ידון את העורך דין הזה אמן .
מערכת האתיקה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/10/17
פאני יקירתי
מאחר ומלבדך כל יתר בעל הדירות חתמו על ההסכם והם נתנו יפויי כוח לאותו עו"ד אזי מכוח ההסכם ויפויי הכוח הוא מביע את דעתו בבקשתך. עדין זו רק דעתו והמפקחת לא בהכרח תקבל אותה.
מעבר לכך - אם היזם הציע לך לפצל את הדירה בעצמו אני ממליץ שתעשי זאת כך ורק תדאגי לעגן את ההתחייבות שלו בהסכם מולך.
לא כל דבר צריך ואפשר לעשות לבד. בשביל זה יש עורכי דין והם עולים כסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מאחר ומלבדך כל יתר בעל הדירות חתמו על ההסכם והם נתנו יפויי כוח לאותו עו"ד אזי מכוח ההסכם ויפויי הכוח הוא מביע את דעתו בבקשתך. עדין זו רק דעתו והמפקחת לא בהכרח תקבל אותה.
מעבר לכך - אם היזם הציע לך לפצל את הדירה בעצמו אני ממליץ שתעשי זאת כך ורק תדאגי לעגן את ההתחייבות שלו בהסכם מולך.
לא כל דבר צריך ואפשר לעשות לבד. בשביל זה יש עורכי דין והם עולים כסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אל תתנו אימון בעו"ד דיירים בעסקת תמ"א
פן
24/10/17
עו"ד דיירים הציע את הרישום של צו תיקון עבור הפיצול בתשלום. התנגדתי וכעת עו"ד דיירים התאגד עם עו"ד היזם
והגישו התנגדות לתיקון צו שלי בשם הדיירים שחתמו על הסכם תמ"א מפוקפק .
אחרי שעו"ד הדיירים יודע ששני דיירים הפכו שני חדרי משרד לדירות ושמוש חורג."""
בושה וחרפה של עו"ד !!!
השאלה אם בכלל מותר לעו"ד דיירים להציע שרותים בתשלום. לדייר של הבניין שהוא עומד לייצג.?
והאם הוא בכלל יכול להתערב ולהתנגד לתיקון צו לפני שהוא מקבל אישור עקרוני לבקשה להיתר ?.
והגישו התנגדות לתיקון צו שלי בשם הדיירים שחתמו על הסכם תמ"א מפוקפק .
אחרי שעו"ד הדיירים יודע ששני דיירים הפכו שני חדרי משרד לדירות ושמוש חורג."""
בושה וחרפה של עו"ד !!!
השאלה אם בכלל מותר לעו"ד דיירים להציע שרותים בתשלום. לדייר של הבניין שהוא עומד לייצג.?
והאם הוא בכלל יכול להתערב ולהתנגד לתיקון צו לפני שהוא מקבל אישור עקרוני לבקשה להיתר ?.
האם פרסום בקשה להיתר מחוייב במכתב רשום לדיירים?
חגי
19/10/17
רוב הדיירים חתמו על הסכם תמ"א 38/2. הקבלן עשה פרסום ברחוב לצורך " בקשה להיתר". אך הוא לא שלח לדיירים .פשוט טלה דף על עמוד החשמל שברחוב . ולא התכוון כלל לשלוח מכתב לדיירים . האם החוק מחייב חובת הקבלן לשלוח מכתב פרסום ברשום?.
בבקשה מה חוק בדיוק בנושא הפרסום של הבקשה להיתר ?
האם זה מספיק לתלות דף פרסום על עמוד החשמל שברחוב ?.
הרי ההתנגדות לפרסום היא מותנית ב14 ימים מיום הפרסום . אז יש פה חובה ליידע את הדיירים בהקשר הפרסום במידה ומשהו רוצה להתנגד ?.תודה על תשובתכם.
בבקשה מה חוק בדיוק בנושא הפרסום של הבקשה להיתר ?
האם זה מספיק לתלות דף פרסום על עמוד החשמל שברחוב ?.
הרי ההתנגדות לפרסום היא מותנית ב14 ימים מיום הפרסום . אז יש פה חובה ליידע את הדיירים בהקשר הפרסום במידה ומשהו רוצה להתנגד ?.תודה על תשובתכם.
פרסום להיתר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/10/17
שלום רב
פרסום בקשה להיתר לא מחייב בכלל פרסום אלא אם מדובר בבקשה הכוללת הקלה מתוכניות בנין שבתוקף.
פרויקט תמא 38 ברוב הערים נחשב עדין כענין של שיקול דת ועל כן מחייב פרסום להקלה בדרך הקבוע בחוק התכנון והבניה.
פרסום זה מחייב משלוח דואר רשום גם לכל דייר בבנין שלא חתם על ההסכם ובהרבה מקרים גם גם לדיירי בנינים גובלים בהתאם לדרישת העיריה.
יחד עם זאת אני ממליץ להגיש התנגדות ולא לחכות לדואר רשום.
לענין המועדים - רוב הוועדות לא מקפידות על כך וגם אם מגישים מאוחר יותר אך טרם נעשה דיון בהתנגדויות הם ישמעו את המתנגד. אבל שוב -תשתדלו לא להגיע לזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
פרסום בקשה להיתר לא מחייב בכלל פרסום אלא אם מדובר בבקשה הכוללת הקלה מתוכניות בנין שבתוקף.
פרויקט תמא 38 ברוב הערים נחשב עדין כענין של שיקול דת ועל כן מחייב פרסום להקלה בדרך הקבוע בחוק התכנון והבניה.
פרסום זה מחייב משלוח דואר רשום גם לכל דייר בבנין שלא חתם על ההסכם ובהרבה מקרים גם גם לדיירי בנינים גובלים בהתאם לדרישת העיריה.
יחד עם זאת אני ממליץ להגיש התנגדות ולא לחכות לדואר רשום.
לענין המועדים - רוב הוועדות לא מקפידות על כך וגם אם מגישים מאוחר יותר אך טרם נעשה דיון בהתנגדויות הם ישמעו את המתנגד. אבל שוב -תשתדלו לא להגיע לזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם תיקון צו ביית משותף מחייב פרסום רשמי ליתר דייר
ברנדט
24/10/17
האם לצורך תיקון צו ביית משותף לדירה אחת בבניין מחייבת בהודעה רשמית לכל הדיירים .
והאם בכלל יכולה להיות טענה לדייר להתנגד לתיקון צו כאשר
אין שום פגיעה באף דייר ולא ברכוש המשותף והכל נעשה חוקי ?.
תודה
והאם בכלל יכולה להיות טענה לדייר להתנגד לתיקון צו כאשר
אין שום פגיעה באף דייר ולא ברכוש המשותף והכל נעשה חוקי ?.
תודה
תיווך פינוי בינוי
נדב אויזרט
17/10/17
שלום רב,
מהו שכ"ט המקובל למתווך תמ"א 38/2?
אני מתווך בעסקה של פינוי בינוי כאשר הורסים 25 יחידות דיור ובונים בערך80 יחידות דיור.
מה התחשיב שלפיו אני אמור להיות מתוגמל?
מהו שכ"ט המקובל למתווך תמ"א 38/2?
אני מתווך בעסקה של פינוי בינוי כאשר הורסים 25 יחידות דיור ובונים בערך80 יחידות דיור.
מה התחשיב שלפיו אני אמור להיות מתוגמל?
תיווך פינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/10/17
היי נדב
אין מקובלות לעסקאות כאלו. צריך להבין מה היקף העיסקה בכסף ומה כללו שירותי התיווך.
דמי תיווך רגילים ושכיחים בעסקאות מחושבים לפי 2% מהשווי.
אבל לא בהיקף כזה.
נניח לרגע ששוי כל דירה הוא כ- 1.5 מליון ש,ח (לא כולל מעמ) * 55 דירות למכירה ליזם = היקף מכירה של כ- 80 מליון ש"ח ללא מעמ.
רווח יזמי על המכירות כ- 20% = 16 מליון ש"ח.
פחות עלויות בנית דירות בעלים 25 * 10,000 ש"ח/מ"ר = 2.5 מליון ש"ח.
יתרת רווח כ- 13.5 מליון ש"ח.
דמי תיווך 2% = 270,000 ש"ח.
תתאים לפי נתוניך ובכל מקרה זה ענין של מו"מ.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין מקובלות לעסקאות כאלו. צריך להבין מה היקף העיסקה בכסף ומה כללו שירותי התיווך.
דמי תיווך רגילים ושכיחים בעסקאות מחושבים לפי 2% מהשווי.
אבל לא בהיקף כזה.
נניח לרגע ששוי כל דירה הוא כ- 1.5 מליון ש,ח (לא כולל מעמ) * 55 דירות למכירה ליזם = היקף מכירה של כ- 80 מליון ש"ח ללא מעמ.
רווח יזמי על המכירות כ- 20% = 16 מליון ש"ח.
פחות עלויות בנית דירות בעלים 25 * 10,000 ש"ח/מ"ר = 2.5 מליון ש"ח.
יתרת רווח כ- 13.5 מליון ש"ח.
דמי תיווך 2% = 270,000 ש"ח.
תתאים לפי נתוניך ובכל מקרה זה ענין של מו"מ.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/2,שאלת המשך לעורך דין הלוי
סמי
10/10/17
תודה על התשובה המפורטת.אני מבין ממנה שאוכל להשהות את החתימה עד האישור העקרוני של הבקשה להיתר מבלי להחשף לתביעה.
ברשותך עוד שאלה :
לבנין יש תקנון מוסכם לפיו כל זכויות הבניה העתידיות שייכות לבעלי דירות הגג (אני אחד מהם) כולל הגגות שיווצרו מזכויות אלו.אפשר לבנות על פי היתר העיריה ללא צורך בהסכמת השכנים.אחד היזמים אף התנה תחילת תהליך בהסכמת כל דירות הגג.האם זו עילה מספקת להתנגדות ?מדובר על פינוי בינוי (ת.מ.א. 38/2).
תודה.
ברשותך עוד שאלה :
לבנין יש תקנון מוסכם לפיו כל זכויות הבניה העתידיות שייכות לבעלי דירות הגג (אני אחד מהם) כולל הגגות שיווצרו מזכויות אלו.אפשר לבנות על פי היתר העיריה ללא צורך בהסכמת השכנים.אחד היזמים אף התנה תחילת תהליך בהסכמת כל דירות הגג.האם זו עילה מספקת להתנגדות ?מדובר על פינוי בינוי (ת.מ.א. 38/2).
תודה.
תמא 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/10/17
סמי שלום
אני לא בטוח שהוראה כזו בתקנון מקנה לבעלי דירות הגג את הזכויות גם מכוח תמא 38.
אבל אני כן בטוח שכבעל דירת גג אתה יכול לעשות צרות. לכן הגיוני שיזם ירצה לקבל הסכמה מכל בעלי הדירות בגג לפני שהוא נכנס לפרויקט.
אני מבין שעקרונית אין לך התנגדות לפרויקט כך שקודם כל מציע כי תנסה להגיע להסכמות מול היזם שיספקו אותך. אם לא מצליח- ממליץ להתיעץ עם עורך דין כדי לגבש אסטרטגיה מה לעשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני לא בטוח שהוראה כזו בתקנון מקנה לבעלי דירות הגג את הזכויות גם מכוח תמא 38.
אבל אני כן בטוח שכבעל דירת גג אתה יכול לעשות צרות. לכן הגיוני שיזם ירצה לקבל הסכמה מכל בעלי הדירות בגג לפני שהוא נכנס לפרויקט.
אני מבין שעקרונית אין לך התנגדות לפרויקט כך שקודם כל מציע כי תנסה להגיע להסכמות מול היזם שיספקו אותך. אם לא מצליח- ממליץ להתיעץ עם עורך דין כדי לגבש אסטרטגיה מה לעשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתקן החנייה
אלי
06/10/17
שלום,
עומדים לחתום אצלנו על תמא 2 (הריסה ובניה).
היזם מתחייב בחוזה להקים מתקן חניה אוטומטי. יש לנו 13 חניות כולל הדיירים החדשים. ביקשתי מעורך הדין שלנו שהיזם יפרט איזה דגם של מתקן חניה היזם מתכוון להקים ושיתחייב על כך בחוזה.
הסיבה היא שביררתי ומסתבר שיש דגמים שונים שהשוני ביניהם הוא מהירות הוצאת המכונית וזמן ההמתנה. בבוקר זה חשוב במיוחד כי אני לא רוצה להמתין רבע שעה להוצאת המכונית שלי. ברור לי שהיזם יתקין את הזול ביותר ואז זמן הוצאת כל מכונית הוא כ-5 דקות.
עורך הדין שלנו טוען שהיזם לא חייב לפרט מראש את סוג המתקן. האם הוא צודק ?
עומדים לחתום אצלנו על תמא 2 (הריסה ובניה).
היזם מתחייב בחוזה להקים מתקן חניה אוטומטי. יש לנו 13 חניות כולל הדיירים החדשים. ביקשתי מעורך הדין שלנו שהיזם יפרט איזה דגם של מתקן חניה היזם מתכוון להקים ושיתחייב על כך בחוזה.
הסיבה היא שביררתי ומסתבר שיש דגמים שונים שהשוני ביניהם הוא מהירות הוצאת המכונית וזמן ההמתנה. בבוקר זה חשוב במיוחד כי אני לא רוצה להמתין רבע שעה להוצאת המכונית שלי. ברור לי שהיזם יתקין את הזול ביותר ואז זמן הוצאת כל מכונית הוא כ-5 דקות.
עורך הדין שלנו טוען שהיזם לא חייב לפרט מראש את סוג המתקן. האם הוא צודק ?
מתקן החניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/10/17
אלי שלום
עורך הדין צודק. אתם נמצאים בשלב מוקדם מאוד של התהליך ובשלב זה היזם עדין לא קיבל הצעעות מחיר מחברות המתקנים ולא יודע מול מי הוא יתקשר. להכריח אותו להגיד היום באיזה מתקן יבחר יפגע ביכולת שלו לשאת ולתת מול אותו יצרן.
ויש עוד סיבות- בשלב זה טרם נערכו בדיקות קרקע בנותנו מידע למשל על עומק מי התהום. טרם נערכות תוכניות קונסטרוקציה הקובעות היכן יעמדו העמודים שמגבילים את מיקום החניה וכנ"ל לגבי הממ"דים.
גם המתקנים עצמם יכולים להשתנות מעכשיו ועד שיגיע המועד להזמין אותם.
אם מה שמדאיג אותך הוא זמן יציאה מהחניון אז אולי ניתן להספתק בהתחייבות כללית של היזם שבמגבלות התכנון הקיימות הוא יפעל להתקין מתקן חניה שזמני כניסה ויציאה ממנו הם סבירים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
עורך הדין צודק. אתם נמצאים בשלב מוקדם מאוד של התהליך ובשלב זה היזם עדין לא קיבל הצעעות מחיר מחברות המתקנים ולא יודע מול מי הוא יתקשר. להכריח אותו להגיד היום באיזה מתקן יבחר יפגע ביכולת שלו לשאת ולתת מול אותו יצרן.
ויש עוד סיבות- בשלב זה טרם נערכו בדיקות קרקע בנותנו מידע למשל על עומק מי התהום. טרם נערכות תוכניות קונסטרוקציה הקובעות היכן יעמדו העמודים שמגבילים את מיקום החניה וכנ"ל לגבי הממ"דים.
גם המתקנים עצמם יכולים להשתנות מעכשיו ועד שיגיע המועד להזמין אותם.
אם מה שמדאיג אותך הוא זמן יציאה מהחניון אז אולי ניתן להספתק בהתחייבות כללית של היזם שבמגבלות התכנון הקיימות הוא יפעל להתקין מתקן חניה שזמני כניסה ויציאה ממנו הם סבירים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת לשיפור תמא
דן
05/10/17
שלום
עושים אולי תמא פינוי בינוי אצלינו
במידה ורוצה לעלות קומה ממה שהיום,-- (לגג ) צריך להוסיף ליזם בערך ן1.5 מיליון האם נמצא בדרגת מס רכישה 1.623 ואז 0 אחוז מס ?
ובסכום גדול יותר
1,925 .3.5 אחוז - זא יהיה לי לשלם רק על 300 אלף 3.5 אחוז או
איך בדיוק תשלום המס על תוספת ליזם?
תודה
עושים אולי תמא פינוי בינוי אצלינו
במידה ורוצה לעלות קומה ממה שהיום,-- (לגג ) צריך להוסיף ליזם בערך ן1.5 מיליון האם נמצא בדרגת מס רכישה 1.623 ואז 0 אחוז מס ?
ובסכום גדול יותר
1,925 .3.5 אחוז - זא יהיה לי לשלם רק על 300 אלף 3.5 אחוז או
איך בדיוק תשלום המס על תוספת ליזם?
תודה
תופת מס בשדרוג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/10/17
דן שלום
קודם כל תבדוק שלא יראו בשדרוג הדירה משום מכירת הדירה הקודמת ורכישת דירה חדשה. בעיקרון יש כללים לרשות המיסוי (שדרוג במהלך הפרויקט, טרם נמסרה חזקה, דיווח) שהם לא יעשו בעיות ויראו בכך החלפה ולא מכירה ורכישה חדשה.
גובה המס תמיד יקבע לפי שווי הדירה החדשה ולא התוספת.
לא ברור לי מהשאלה האם כבר נחתם הסכם או לא. אם טרם - מציע להתיעץ עם יועץ מס כדי שיוודא הניסוח וחבו המס הנגזרת יהיו המינימאליים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל תבדוק שלא יראו בשדרוג הדירה משום מכירת הדירה הקודמת ורכישת דירה חדשה. בעיקרון יש כללים לרשות המיסוי (שדרוג במהלך הפרויקט, טרם נמסרה חזקה, דיווח) שהם לא יעשו בעיות ויראו בכך החלפה ולא מכירה ורכישה חדשה.
גובה המס תמיד יקבע לפי שווי הדירה החדשה ולא התוספת.
לא ברור לי מהשאלה האם כבר נחתם הסכם או לא. אם טרם - מציע להתיעץ עם יועץ מס כדי שיוודא הניסוח וחבו המס הנגזרת יהיו המינימאליים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תובע דייר סרבן ואחכ מייצג אותו? ניגוד עניינים?
איל
03/10/17
איך יתכן שעורך דין יתבע דייר סרבן ולאחר מכן ייצגו מול הקבלן??
אתיקה??
אתיקה??
ניגוד ענינים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/10/17
אייל שלום
בדרך כלל מי שמגיש את התביעה נגד דייר סרבן הוא עורך דין הקבלן ולא עורך דין בעלים.
אבל בכל מקרה צריך להבין את סדר הדברים. קודם כל מגבשים עורכי הדין טיוטא לחתימה.
דרוש שרוב מספיק מבין בעלי הדירות יחתום על ההסכם.
לאחר מכן דרוש שהוועדה המקומית תאשר עקרונית את הבקשה להיתר.
רק לאחר מכן ניתן להגיש תביעה נגד דייר סרבן.
כך שבשלב זה החוזה כבר מוכן לחתימה וממילא מרבית מלאכת היצוג כבר הסתיימה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בדרך כלל מי שמגיש את התביעה נגד דייר סרבן הוא עורך דין הקבלן ולא עורך דין בעלים.
אבל בכל מקרה צריך להבין את סדר הדברים. קודם כל מגבשים עורכי הדין טיוטא לחתימה.
דרוש שרוב מספיק מבין בעלי הדירות יחתום על ההסכם.
לאחר מכן דרוש שהוועדה המקומית תאשר עקרונית את הבקשה להיתר.
רק לאחר מכן ניתן להגיש תביעה נגד דייר סרבן.
כך שבשלב זה החוזה כבר מוכן לחתימה וממילא מרבית מלאכת היצוג כבר הסתיימה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/2
סמי
02/10/17
האם קיימת זכות התנגדות להסכם ת.מ.א. 38/2(פינוי בינוי),לדייר בבנין שמעל 80% מדייריו חתמו עליו,כאשר ההסכם לא קובע את פירוט התמורה המלא הסופי,ומפנה למגבלות תכנוניות בהתאם לאישור העירייה? לדוגמה ,אין התחייבות למחסנים,לחניות כפולות,למספר דירות התמורה הסופי ליזם.
תודה ,
תודה ,
תמאא 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/10/17
סמי שלום וחג שמח
ראשית מתנצל על התשובה המאוחרת בגלל חופשת החגים.
כמעט כל הסכם תמא קובע תמורות אבל מסייג את זה באישור העיריה. העיריה היא שותפה דומיננטית בתהליך התכנו ויתכן ובגלל חוסר ידע/הבנה/שינוי מדיניות /שינוי תוכניות - יהיה שוני מסוים בין מה שהוצג לבעלי הדירות ובין מה שהעיריה תאשר.
לכן לא רואה בכך בעיה. אבל ההסכם עדין צריך להגדיר תמורות בסיסיו שבשאיפה ובהעדר התנגדות מהעיריה זה מה שתקבלו. יש לקרוא א ההסכם היטב ולאות מה כתוב שם.
מסב את תשומת ליבך ש- 80% מבעלי הדירות בכל זאת חתמו על הסכם זה לכן קשה לי לראות מה יכולת ההתנגדות שלך.
נקודה מאוד חשובה נוספת- אני מבין שטרם חתמת על ההסכם. לכן כנראה שתוגש נגדך תביעה שתתברר בפני המפקחת על המקרקעין. תביעה כזו יכולה להיות מוגשת רק לאחר אישור עקרוני של הבקשה להיתר. בשלב זה אתה תדע בדיוק מה תקבלו ולכן יתכן וכבר לא תתנגד לפרויקט
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בנייה מכוח התמ"א – למי שייכות?
זיו
28/09/17
היי,
שאלה לגבי זכויות בנייה.
אם בתקנון הבית המשותף יש הוראה שכל זכויות הבנייה, הקיימות והעתידיות, שייכות לדירה מסוימת, האם זה חל גם על זכויות הבנייה מכוח התמ"א?
תודה מראש
זיו
שאלה לגבי זכויות בנייה.
אם בתקנון הבית המשותף יש הוראה שכל זכויות הבנייה, הקיימות והעתידיות, שייכות לדירה מסוימת, האם זה חל גם על זכויות הבנייה מכוח התמ"א?
תודה מראש
זיו
זכויות בניה מכוח התמ"א מול תקנון מוסכם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/10/17
זיו שלום
זכויות מכוח התמא מאפשרות הרחבה של כל דירה וכן תוספת קומות.
זכויות אלו הן להבנתי ניתנו לדירות הקיימות על מנת שניתן יהיה כנגד זכויות אלו שימסרו ליזם לקבל ממנו שירותי חיזוק הבנין מפני רעידות אדמה.
כך שלדעתי זכויות אלו שייכות לכלל הדירות וניתנו להם על מנת לבצע את פרויקט התמא והן אינן שייכות לדירה מסוימת.
יחד עם זאת תבדקו אם בנוסף לא הוצמד לאותה דירה גם שטח הגג, דבר שיקשה על ביצוע הפרויקט ללא הסכמתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
זכויות מכוח התמא מאפשרות הרחבה של כל דירה וכן תוספת קומות.
זכויות אלו הן להבנתי ניתנו לדירות הקיימות על מנת שניתן יהיה כנגד זכויות אלו שימסרו ליזם לקבל ממנו שירותי חיזוק הבנין מפני רעידות אדמה.
כך שלדעתי זכויות אלו שייכות לכלל הדירות וניתנו להם על מנת לבצע את פרויקט התמא והן אינן שייכות לדירה מסוימת.
יחד עם זאת תבדקו אם בנוסף לא הוצמד לאותה דירה גם שטח הגג, דבר שיקשה על ביצוע הפרויקט ללא הסכמתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזקים ברכוש בעיקר בעת הליך תמא
יעל
26/09/17
בדירת הורי הקשישים מבוצע הליך תמא חזוק ותוספות.בשלב כלשהו נאלצו לתת למנהל העבודה את המפתח כיון שכל הזמן היה צריך לרוץ להיות בדירה. חצי שנה האחרונה היה קשה לעלות במדרגות ולא הגענו לדירה. היתה תקשורת איתו והבטיח שכל דבר עושה ושומר. הגעתי לדירה וחשכו עיני. כל הריהוט ומוצרי החשמל שניילנו ועטפנו היו בלי כסוי. הכל! רהיטים ומוצרי חשמל מלאים לכלוך ואבק. רהיטים עם קרעים כתמי שמן ולכלוך. פריטים שנעלמו ולא מצאנו . השתמשו במקרר טנפו והסריחו אותו.טנפו ערמות טיח ושתן את השרותים שברו ידיות. חטטו בארונות ומגרות ופתחו כל מה שסגרנו.פניה אל היזם הבטיחה טפול בנושא. עשינו יחד סיור בדירה. את המקרר למשל אמר אפשר לנקות . כל דבר נטען שזה משהו קוסמטי.לדעתי פריטי רהוט ומוצרי חשמל יש לתת להם לקנות חדשים. כמובן שאין מה לדבר שעל נקיון בטוחה שיסכים מה היית מציע לנו לעשות במצב שכזה? חשתי תחילה להחליף מפתח אבל היזם משתף פעולה כרגע.תודה..
נזקים ברכוש
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/10/17
יעל שלום
כמובן שהיזם אחראי על כל נזק שקרה לכם במהלך העבודה. אני בין שהוא גם מתנהל בהתאם. במידה ותהיה מחלוקת מולו השאלה הגדולה תהיה - מה היה המצב הקודם. היזם ינסה לטעון שממילא המצב היה לא חדש, בלוי ומשומש ואתם תטענו אחרת.
לכן הצעתי היא לזרום עם היזם עד כמה שאפשר. תנו לו לנקות לתקן ולעשות מה שהוא חושב שצריך ולאחר מכן תעשו בדיקה נוספת עימו ותראו מה הפערים בינכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה עם כיוון אוויר אחד במקום שלשה
בני
25/09/17
מוצע ל 4 בניינים כולל שלי פרויקט תמ"א 38 2 משותף. בדירה שמוצעת לי,במקום 3 כיווני אוויר בדירה מתוכננת היטב,מוצעת לי דירה בתכנון גרוע,שכולל כיוון אוויר אחד וממ"ד עם דלת בלבד,שאיננו יכול לשמש כחדר מגורים. האם יש לי עילה משפטית כנגד פרויקט כזה ? שאר הדיירים בבניין קיבלו פתרונות שמספקים אותם עם שני כיווני אוויר וממ"ד שיכול לתפקד כחדר רגיל.
דירה עם כיוון אויר אחד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/09/17
בני שלום
אני מבין שאתה אחד מבעלי הדירות בבנין בו נחתם הסכם תמא 38. אם הפתרון שקיבלת הוא כמו שתיארת אז קודם כל אל תחתום על ההסכם. נסה לדבר עם היזם ולראות אם ניתן לשפר את התכנון. אם לא ניתן- תגיש התנגדויות להליך התכנוני ואם זה לא יעזור יש עדין את ההליך בבפני המפקחת.
אבל - מציע כי תבדוק מה לדעתך ניתן לעשות כדי לשפר את המצב ותנסה לבא עם הצעות ליזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שאתה אחד מבעלי הדירות בבנין בו נחתם הסכם תמא 38. אם הפתרון שקיבלת הוא כמו שתיארת אז קודם כל אל תחתום על ההסכם. נסה לדבר עם היזם ולראות אם ניתן לשפר את התכנון. אם לא ניתן- תגיש התנגדויות להליך התכנוני ואם זה לא יעזור יש עדין את ההליך בבפני המפקחת.
אבל - מציע כי תבדוק מה לדעתך ניתן לעשות כדי לשפר את המצב ותנסה לבא עם הצעות ליזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה
ע
24/09/17
אני גר בבית שעבר תמא 38. יש לי חניה פרטית. לחלק מהדיירים אין חניה פרטית. בבניין
יש 2 חניות ציבוריות שהן לכלל הדיירים. האם מותר לי לחנות בחניות אלו וכמה?
יש 2 חניות ציבוריות שהן לכלל הדיירים. האם מותר לי לחנות בחניות אלו וכמה?
חניה משותפת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/09/17
ע שלום
בעצם מדובר על רכוש משותף השיך לכלל בעלי הדירות. השימוש בו יכול להיות מוסדר בתקנון המוסכם אם יש כזה ובמידה ויש בו הסדר לגבי השימוש בחניות.
אם אין- בהתאם לחוק המקרקעין כל דייר יכול לעשות בו שימוש סביר. המשמעות היא שניתן להחליט על השכרת מקומות חניה או חלוקת שימוש בין בעלי הדירות או כל הסדר הוגן אחר שיאפשר לכל בעלי הדירות להנות מכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעצם מדובר על רכוש משותף השיך לכלל בעלי הדירות. השימוש בו יכול להיות מוסדר בתקנון המוסכם אם יש כזה ובמידה ויש בו הסדר לגבי השימוש בחניות.
אם אין- בהתאם לחוק המקרקעין כל דייר יכול לעשות בו שימוש סביר. המשמעות היא שניתן להחליט על השכרת מקומות חניה או חלוקת שימוש בין בעלי הדירות או כל הסדר הוגן אחר שיאפשר לכל בעלי הדירות להנות מכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בניה תב"עיות בגין הריסה ומעלית + תמ"א 38
ג
23/09/17
שלום רב.
אבקש לדעת מה האם ישנה פסיקה (רצוי בתי משפט או ועדות ערר מרכז וכיו"ב) המכירה בזכאות לתוספות מכוח התב"ע (ולא כהקלה!) של אחוזי בניה בגין הריסה ובגין מעלית גם במצב בו מבוקש ביצוע תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש.
תודה רבה!
אבקש לדעת מה האם ישנה פסיקה (רצוי בתי משפט או ועדות ערר מרכז וכיו"ב) המכירה בזכאות לתוספות מכוח התב"ע (ולא כהקלה!) של אחוזי בניה בגין הריסה ובגין מעלית גם במצב בו מבוקש ביצוע תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש.
תודה רבה!
זכויות בניה בגין הריסה ומעלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/09/17
ג שלום
בעיקרון כל התוכניות חלות על החלקה במקביל לתמא 38. חלקן יכול להיות חופף וחלקן נוסף. ראה תיקון 3 א לתמא שקבע מה הזכויות במקרה של הריסה ובניה.
לגבי מעלית (למשל גבעתיים ורמת גן)- יש תבעות שנותנות זכויות נוספות בגין מעלית. זכויות אלו ימישכו לחול על הבנין החדש. לגבי תוספת בגין הריסה- לא יחול שכן זה חופף להוראות התמא ואתה תעדיף לקבל את אותן זכויות מהתמא ולהנות מהקלות מיסוי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון כל התוכניות חלות על החלקה במקביל לתמא 38. חלקן יכול להיות חופף וחלקן נוסף. ראה תיקון 3 א לתמא שקבע מה הזכויות במקרה של הריסה ובניה.
לגבי מעלית (למשל גבעתיים ורמת גן)- יש תבעות שנותנות זכויות נוספות בגין מעלית. זכויות אלו ימישכו לחול על הבנין החדש. לגבי תוספת בגין הריסה- לא יחול שכן זה חופף להוראות התמא ואתה תעדיף לקבל את אותן זכויות מהתמא ולהנות מהקלות מיסוי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי מממן את כל הדרישות הכספיות הנספחות לנושא
יעל
19/09/17
בניין תמא של חיזוק ותוספות. האם שינוי שנעשה ככורח מחוייב ככתשלום נפרד לקבלן או שהיזם צריך לממן? למשל קיר שנאלצו לשבור בגלל שהחדר צורתו שונתה. דלת שנאלצו להוריד כי פתחו את כל האזור. קיר שנאלצו לשבור כי המקום לא מתאים לאביזר שנותן הקבלן. הורדת טפטים שהתקלפו וצביעת הדירה? תודה
מי מממן דרישות כספיות נספחות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/09/17
יעל שלום
בעיקרון הסכם תמא אמור להיות הסכם "נטו" לבעלים. קרי אתם לא אמורים לשלם דבר.
ברור שאם ביקשתם לבצע שינויים/שדרוגים בדירה עליכם לשלם עבור זה. אבל כל עבודה נספחת שהיא בעצם תולדה של תכנון היזם - צריך לחול עליו.
כל זה כמובן כפוף להוראות ההסכם שלא קראתי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
