פורום תמ"א 38

אורנה שלום,

ראשית, צר לי מאוד על הסיטואציה אליה נקלעתם, סיטואציה מוכרת וידועה. 

לגופו של עניין, את מדברת על אירוע שהסתיים לפני כשנה וחצי (אז הסתיימו העבודות) וסביר להניח שהיתה זו טעות להמתין עד כה. לטעמי, אין מנוס אלא לקבל ייעוץ משפטי בעניין, מעורך דין בקיא שיבחן את הוראות ההסכם, וכלל הנסיבות, וייעץ לך / לכם על ההליכים המשפטים הנדרשים כנגד היזם. לצערי, בדיקה זו לא ניתן לבצע במסגרת זו ולפיכך לא ניתן ליתן מענה לשאלתך במסגרת הפורום.  

שלום רב

בעצם הוא מוכר את מחויבות הדיירים כלפיו. לכן צריך קודם כל להבין מה התחייבו כלפיו. אם אין לכך כל התיחסות יוכלו הדיירים לטעון כי החתימה היא אישית לאותו יזם ולא ניתן למכור את חתימותיהם.

לכן יש לבצע בדיקה ולהזהר כאשר קונים חתימות כאלו ובודאי להתנות תשלומים בכך שהדיירים לא יברחו.

יניב שלום,

משאלתך אני מבין שהתבקשתם לחתום על מסמך "non shop", לתקופה של שנה, מבלי שמוצעת לכם הצעה כלשהי ו/או מבלי שאותו יזם מבקש את אותו פרק זמן לצורך בדיקת היתכנות. כך או כך, מדובר בתקופה ארוכה ובלתי סבירה. לכן -  תשובתי לך היא שאין לחתום על מסמך זה.

ואשלים התשובה -  באם אתם מעוניינים בפרויקט, השלב הראשון (לפני חתימה על כל מסמך ליזם זה או אחר) הוא לכנס את בעלי הדירות, לקבל החלטה עקרונית שמעוניינים בפרויקט, למנות נציגות, אשר תוסמך להתקשר עם עורך דין שייצג את בעלי הדירות (כמובן, כמקובל בתחום, ללא השתת חיובים כלשהם על בעלי הדירות), הנציגות (שתוסמך לכך מראש) תבחן ותתקשר עם עורך דין כאמור, ואז הנציגות - בסיוע עורך הדין -  תבחן הצעות מיזמים שונים, תתקבל החלטה להיכנס למו"מ עם יזם כלשהו, לגבש הסכם לחתימה, כדי להביאו בפני בעלי הדירות. זוהי דרך המלך וטובה שעה אחת קודם.

מקווה שהייתי לך לעזר - דרך צלחה, 

אלרון שלום,

התשובה לשאלתך היא לא. עילת התביעה לאכיפה או לפיצוי, כנגד דיירים סרבניים, קמה רק לאחר שההסכם נחתם על ידי הרוב המינימלי הדרוש (מה שלא מתקיים במקרה שבפנינו) ולאחר שניתן היתר בתנאים (מה שממילא אינו מתקיים בענייננו).

במידה ואמנם קיימת היתכנות לפרויקט בבניין בו אתם גרים, דרך המלך היא לבחון האם ואיך ניתן להגיע להסכמות ולפרויקט בבניין בו אתם מתגוררים. זאת אני מציע לעשות בקיום שיחה בין בעלי הדירות בבניין, בחירת נציגות חדשה ומתאימה לנסיבות, בחירת עורך דין שייצג אתכם נאמנה לאורך כל הדרך והכל תוך ידיעה והבנה שיש להתגבר על המכשול שנתקלתם בו כעת שעה שלא הצלחתם להגיע לרוב המינימלי הדרוש. 

מקווה שהייתי לך לעזר.

מירי שלום

החלק היחסי לא גדל עקב הגידור אבל אני ממליץ לכם מאוד לסרב לבקשתו.

ראשית - למה להסכים לבקשה שלו כשבכוונתו להתנגד לפרויקט התמא.  שנית - אם הוא יגדר חצר בהסכמה בשלב הבא הוא ידרוש כי במסגרת פרויקט התמא תוצמד לו החצר כדין.

אני לא יודע באיזה שלב אתם בפרויקט התמא אבל בכל מקרה ממליץ לסרב לבקשתו.

אבי שלום

אם אין שיתוף פעולה אז אין ברירה אלא לפעול באמצעות עו"ד. תחילה מכתב ואם לא יעזור- תביעה.

כנגד שניהם. אני מבטיח לך שאז הם ישתפו פעולה.

סבטה שלום

תתלוננו בפני מחלקת הפיקוח בעיירה. הם ישלחו פקחים ובהתחלה יתנו אולי אזהרה אבל בהמשך יעברו לקנסות. בנוסף - מניח כי יש לכם גם מפקח מטעמכם באתר - דברו עימו שיטפל בכך מול הקבלן.

כרמיאלי כרמיאל היקר/ה,

מציע שתפנה/י ותבדוק/י העניין בשלב הראשון מול האחראי בראשות המקומית לתחום ההתחדשות העירונית.

דורון שלום,

לשאלתך, המבחן הוא כפול. לצורך קביעה האם ההסכם נחתם או לא נחתם על ידי הרוב המינימלי הדרוש, להוצאתו לפועל של פרויקט תמ"א 38/2, כאשר בשלב מאוחר יותר ניתן לנקוט כנגד דיירים סרבניים בהליכים מתאימים, יש לבחון האם חתמו 80% מבעלי היחידות להן מוצמדים 80% מהחלקים ברכוש המשותף. כמובן, שיש לבחון את המקרה הפרטני ולחשב בהתאם.

מקווה שהייתי לך לעזר,

דודי חמודי היקר,

צר לי על הסיטואציה אליה נקלעתם. לא בכדי תחילתו של הליך הינה בבחירה נכונה ומושכלת של נציגות ועורך הדין שייצג את הדיירים, לאורך כל הדרך.

לגופה של שאלתך, הרי שהיא אינה מתאימה למענה במסגרת הפורום. הצעתי הינה שהדיירים יתאגדו ויקבלו ייעוץ מתאים, לאחר שיפרסו בפני מי שיתייעצו איתו את התמונה כולה, ההסכמים וכיוצ"ב.

מקווה שהייתי לך לעזר,

יגאל שלום,

מבלי להכיר את המקרה הפרטני, הנני שולח לכם דרך צלחה בדרך הפתלתלה שבה בחרתם /  אליה נקלעתם. 

לבן הדואג שלום,

ראשית, אני מבין את מצוקתם של הוריך, המתגוררים בבניין בו מבוצעות עבודות בניה. 

משאלתך, אני מבין שמדובר בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק) שבמסגרתו לא מפנים את הדיירים לדירות מושכרות (כן, ישנם אזורים בהם הפרויקטים מספיק כלכליים שהסכם ההתקשרות בין הדיירים והיזם קובע פינוי הדיירים גם בפרויקט תמ"א 38/1 ותשלום שכר דירה בעבורם לתקופת הפינוי).

כמו כן, אני מבין, ומניח, שהנושא לא נבחן על ידכם טרם החתימה על ההסכם, ממילא לא קיבל מענה במהלך המו"מ לעריכת הסכם התמ"א ובהסכם עצמו.

הצעתי הינה כי תבחן האפשרויות העומדות בפניך עם עורך הדין מטעם הדיירים, שייצג ומייצג אתכם בפרויקט, או עורך דין אחר שיבחן המצב בכללותו. 

מקווה שהייתי לך לעזר,

שירית שלום,

צר לי שזה המצב אליו נקלעתם, שכן ברור שמדובר בפרויקט שהסתבך ובהעדר בטוחות מתאימות יגרום לדיירים נזקים. כולי תקווה שההסכם שערכתם העמיד לכם ערבויות טובות שניתן לממש.

לשאלתך, פורום זה אינו עוסק בהליכי כינוס נכסים. כך או כך, אינני יודע האם קיימים פרויקטים נוספים של אותו יזם 'שנתקעו', מהם זכויותיו, מהם חובותיו, מי הם הנושים וכו' וכו'. מה שברור הוא שאותו כונס נכסים אינו אמור לטפל בדברים שהיזם עצמו לא אמור היה לטפל -  כמו חשמל בחדר המדרגות שכבה, מציאת בעלי מקצוע למצבי חירום של הבניין שאינם קשורים בפרויקט וכו' וכו'. 

את שאלתך את מסיימת בשאלה "ואם כך אז למה מינו כונס?" ולכך אשיב -  מציע שתשאלי הדבר את מי שייעץ בעניין, את מי שקיבל את ההחלטה בעניין, את מי שפעל למינוי כונס הנכסים. כמו כן אציע שתפני למי שמייצג את הדיירים בפרויקט, כדי לקבל מענה מלא לגבי הבטוחות שהועמדו לטובתכם.

מקווה שהייתי לך לעזר,  

אולג שלום,

תביעה כנגד דיירים סרבניים ניתן להגיש למפקחת על הבתים המשותפים, לאחר שניתן היתר בתנאים. 

אולג שלום,

ככלל, נושא שכר הטרחה של עורך הדין מטעם הדיירים פתוח למו"מ בין עורך הדין ובין הדיירים או נציגות הדיירים (ככל שהדיירים הסמיכו אותה לעשות כן). יחד עם זאת, נהוג לשלם מקדמה בלי קשר לשאלה האם בסופו של יום ייחתם הסכם מחייב, לשלם אחוז נכבד בחתימות הרוב הדרוש, אחוז מסוים בחתימת 100%, יש המשאירים גם אחוז להמשך כפי במקרה שאתה מציג, ויש המשאירים אחוז קטן (10%) למועד בו יינתן טופס 4 לפרויקט. 

מקווה שהייתי לך לעזר,

אורן שלום

אין צורך לרוץ לקבל אישור על כל מהלך. כאשר תהיה לכם הצעה סופית תציגו בפני הדיירים לקבלת הסכמתם. בסופו של דבר הרוב הקובע נמדד רק בעת החתימה על ההסכם הסופי. 

שוש שלום 

אין חשש בניסוח שתארת. תפקידם של שמאי מקרקעין הוא לאמוד את גובה שכר הדירה וכשהם עושים זאת ברור שהם מתחשיבם במיקום הדירה. בדרך כלל הם גם מסתמכים על הסכמי השכירות הקיימים ובהתאם קובעים את דמי השכירות המגיעים לכל דירה.

לריסה שלום,

ראשית, אני מבין למצוקתך. אין סיבה שדירה בבנין בו מבוצע פרויקט תמ"א 38/1 תהפוך לבלתי ראויה למגורים עקב ביצוע העבודות, במהלך ביצוע העבודות, בוודאי בזמן שדיירים מתגוררים בה.

לגופם של דברים, יש צורך לבדוק את הסכם ההתקשרות, את הביטוחים והביטחונות שניתנו לדיירים, ולפעול לאכיפת תיקון הליקויים ולפיצוים.

מעצם טיבם של דברים, הפורום אינו מאפשר בחינת הדברים לגופם והצעתי הינה כי תתייעצי עם בעל מקצוע מתאים.

גל שלום

כפי שתארת מדובר על שני בניינים הרשומים כבית משותף אחד.

על פי החוק אין חשיבות לכך שהם מתנהלים על פי התקנון בנפרד. ניהול זה הוא לצרכי הניהול השוטף של כל בנין. לצורכי הרוב הקובע לביצוע פרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה יש צורך בחתימות של 80% מהבעלים המחזיקים ביחד 80% מהרכוש המשותף. אם יש את הרוב מתוך כלל שני הבניינים אזי הגעתם לרוב הנדרש גם אם בבנין אחד חתמו יותר מ- 80% ובשני פחות.

אבל אם אתם רוצים לבצע את הפרויקט רק בבנין אחד מבינהם אז צריך לעמוד ברוב הנדרש (80%) באותו בנין ובהמשך לבקש מהמפקחת לראות בבית הנ"ל כבית מורכב בהתאם להוראות סעיף 11 לחוק החיזוק. התנאים להכרה בבית מורכב לפי סעיף זה הם בעיקר אי מניעת פרויקט דומה מבהנין השני.

אבי שלום

אני מבין מהשאלה שאתם עומדים לבצע פרויקט של תמא 38/2 הריסה ובניה. כמעט תמיד פרויקטים כאלו מלווים על ידי בנק מלווה שמוציא לכם גם ערבויות לפי חוק המכר דירות.

במידה והיזם יקלע לפירוק או לא יצליח לעמוד בבנית הפרויקט אזי כמעט בכל המקרים שקרו בעבר הבנק המלווה ממנה כונס נכסים להשלמת הבניה ומסיים את  הבניה בעצמו. נדיר מאוד מקרים בהם היה צורך לממש את ערבות חוק המכר בנסיבות בהם לא מונה כונס להשלמת הבניה.

לא קראתי את הכתבה בכלכליסט אבל אני מניח שהם מתכוונים לכך שבמקרה המאוד נדיר בו לא תהיה לכם בררה אלא לממש את הערבות - רשות המיסים עשויה לראות בכך כמו מכירת הדירה ואז תחייב אותכם במיסוי בהתאם. אבל הנושא למיטב ידיעתי לא נבחן מעולם.

לכן אני חושב שאין צורך להיות מוטרדים מכך יתר על המידה. 

בן שלום,

התשובה לשאלתך, בדבר המועד להגשת התנגדויות לתוכנית, מצויה בהוראת סעיף 102 לחוק התכנון והבניה שזו לשונה: "התנגדות לתכנית תוגש תוך חודשיים מהיום שפורסמה הודעה על הפקדתה; ואולם רשאי מוסד התכנון אשר הפקיד את התכנית, לקבוע להגשת התנגדויות תקופה ארוכה יותר, שלא תעלה על שלושה חודשים, הן למקרה מסוים והן לסוג של תכניות; מועד פרסום ההודעה יהיה המועד המאוחר שבין הפרסומים בעתון".

מקווה שהייתי לך לעזר.

דילן שלום

אתה יכול להתיעץ עם מי שאתה רוצה אבל הדיאלוג היחידי מול עורך דין היזם מתנהל באמצעות עורך דין הבעלים. לכן הוא אולי יוכל להאיר את עינך בכל מיני נושאים בהסכם ואף להעביר הערות לעו"ד הבעילם אבל לרוב לא יותר מכך.

אני לא יודע מה הסיבות שאתה לא סומך על עורך דין הבעלים אבל מציע כי תבדוק אם דעתך עליו מבוססת.

אסתי שלום

אני לא יודע מהשאלה מה היו הסיבות התכנוניות למצב זה. 

ברור שאם את מקופחת וניתן היה לתכנון אחרת ובפועל גם תכננו אחרת אצל דירות דומות אז ניתן יהיה לטעון זאת בפני המפקחת ואני גם מציע להקדים ולהעזר בעו"ד מטעמך שיתריע על כך בפני היזם.

מעבר לכך בכלל רצוי כי תעזרי ביעוץ פרטני שיראה ויבדוק את התמורות לכל בעלי הדירות והאם אכן את מקופחת לעומת האחרים.

אלי שלום,

אפתח ואומר כי הסיטואציה שאתה מציג בשאלתך אינה מבשרת טובות לגבי התגבשות והתממשות פרויקט התמ"א אצלכם וכדאי ורצוי לעצור את הדבר טרם שיתגלגל ויתקדם למקומם שעלול להעמיד אתכם בפני סיכונים מיותרים.

משאלתך ניתן להבין שבבניין כלל לא היתה אסיפה שבה נשמעו דעות הדיירים לגבי רצון לצאת לפרויקט התחדשות עירונית (תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2 או פינוי בינוי), לא נבחרה נציגות בדעת רוב, לא נבחר עורך דין של הדיירים ומטעמם שייצג את הדיירים בפרויקט (להבדיל מעורך דין שהיזם מכתיב לדיירים ...), לא נבחנו חלופות של יזמים והצעות שונות ולא נבחר בדעת רוב ולאחר שיקול דעת היזם הנכון והמתאים לפרויקט.

במקום כל האמור, שהוא דרך המלך לצאת לפרויקט, בשיתוף, בשקיפות, יציאה משותפת הנדרשת לצורך התממשות הפרויקט על הצד הטוב לדיירים, אני מבין משאלתך שדייר מסויים "הצניח" לכם ייזם כלשהו, שלא נבחר, הוצג בפניכם הסכם לחתימה שכלל לא ברור לי האם היה עורך דין מטעם הדיירים (להבדיל מעורך דין שהיזם מכתיב לדיירים) שינהל מו"מ ויגבש הסכם יחד עם באי כוח היזם, ועוד אתה מוסיף וכותב שכבר נקבע מועד לחתימות. 

אם כל האמור משקף את מצב הדברים, אשאל את שאלת התם: מבלי לגרוע מהוראות החוק לגביהן הפנית את שאלתך, האם שאלתך באמת נוגעת להוראות החוק? לפרוצדורה הנדרשת? או למהות!

במהות -  יש לבצע ניתוח של מאזן הכוחות, כמה דיירים הנכם, כמה בעד פרויקט וכמה מתנגדים, כמה מהתומכים בקיום פרויקט מתכוונים לחתום "על עיוור" לפי הצעת אותו דייר וכמה מוכנים להתגייס איתך לבחינת הדברים כפי שצריך, לביצוע ההליך כפי שצריך, כפי שפירטתי, תוך ניטרול אותו "דייר - יזם".

ככלות הכל, אני מניח שהנך מעוניין בקיום פרויקט התמ"א (ולא ארחיב על החשיבות והיתרונות הרבים בפרויקטים אלו של התחדשות עירונית), ואם כך הם פני הדברים -  צא לדרך, בדוק, התייעץ, עשה. כל פרויקט התחדשות עירונית זקוק לבעלי דירות יוזמים, דוחפים, המקדמים את ביצוע הפרויקט, לנציגות חזקה הדוחפת לקיום ביצוע הפרויקט, אך פרויקט התחדשות עירונית יצא לפועל כפי שצריך רק מתוך שיתוף ושקיפות ולא בסיטואציה הנוכחית כפי שתיארת בשאלתך. 

דרך צליחה,

מקווה שהייתי לך לעזר. 

דרור שלום,

משאלתך, אני מבין שהנך מבולבל לחלוטין מהמונחים השונים.

ככל שניתן להבין, היזם מתכוון להתקשר עם הדיירים בהסכם פינוי בינוי (ובמסגרת זו "קשישים" יהיו זכאים לחלופות שהחוק מעמיד לרשותם, כפי שהפנית בשאלתך) ולשם ביצוע הפרויקט בכוונתו להגיש בקשה לתב"ע נקודתית שתאפשר הגדלת הזכויות. אין בהגשת התב"ע הנקודתית כדי לגרוע ממהות ההתקשרות בין הדיירים ובין היזם -  בהסכם פינוי בינוי -  התנאים שיקבעו בהסכם זה והוראות החוק הנוגעות להסכם מסוג זה.

מאחר ואני מבין שבשלב זה קיבלתם הצעה מיזם, לפרויקט פינוי בינוי שיכלול שינוי תב"ע נקודתית, וככל שהנני מבין טרם מיניתם נציגות ועורך דין מטעמכם, הצעתי, טרם שתמשיכו בכל הליך ו/או בדיקה, שתפעלו כנדרש למנות נציגות (תוכלו להיעזר בדרך הנכונה בעורך דין שבכוונתכם שייצג אתכם לצורך הפרויקט) ועורך דין הבקיא בתחום שייצג את הדיירים בפרויקט, כדי שהדברים יבחנו כדבעי (כמו שצריך) כבר בתחילת הדרך.

מקווה שהייתי לך לעזר.