פורום תמ"א 38

שלום,
פנה אלינו קבלן להוריד בנין ולבנות בתוספת של מס' קומות בהתאם לאישורים שיקבל מעירית פ"ת.
מה התוספת במ"ר שנהוג לקבל?
מה שטח הממ"ד המינימלי שניתן לבנות על פי החוק?

תודה

הביניין שלנו חתם עם יזם על פרויקט תמ"א 38 במסגרת החתימה הקבלן היה אמור להציג תוכניות ולבצע פרצלציה תוקף ההגשה פג לפני כשנה וחצי האם יש לקבלן זה זכויות עדיין או שאנחנו יכולים להתקשר לקבלן אחר.
ממתין לתשובתך .
דניאל

בבנין שלנו 8 דירות ב-3 קומות והכוונה היא לבצע פינוי בינוי.
1. לכל דירה גודל שונה, כאשר שלי הגדולה ביותר ע"פ הטאבו 9/50.
בבירורים מול קבלנים , הציע אחד הקבלנים להוסיף גודל *קבוע* לכל הדירות, מה שאומר שבאופן יחסי אקבל פחות לעומת דירות קטנות יותר.
בשיחה עם הקבלן הוא אמר ש"זה מה שיש " ועלי לשמוח על התוספת החדשה.
אם ההצעה של הגדלה באופן יחסי אינה ישימה, מה מקובל לבקש/ לקבל לאור העובדה שדירתי הגדולה ביותר ? הרי זה לא הגיוני ולא הוגן שאהיה המרוויח הקטן בסיפור.

2. בנוסף, אחד הדיירים ביצע בניה לא חוקית והוסיף מטראז' גדול לדירה.
הדבר התגלה עכשיו והוא טוען שכל עוד הדיירים שתקו, הם למעשה הכשירו את המעשה.
מה אומר הדין וכיצד העובדה הזו אמורה להשפיע על יתר הדיירים ו/או על אחוזי הבניה.

3. מי שמוביל את המהלך הוא דייר משכיר. כמוהו יש עוד 5 בבנין.
האינטרס שלי כמי שימשיך לגור - שונה מן הסתם משלהם.
האם יכול להיות מצב בו ההתנגדות שלי לא תיחשב , היות שמדובר על הסכמה של 80% ולכן, למרות שאני בעל הדירה הגדולה ביותר, למעשה לצורך הענין קולי שווה מול קולם ?

שלום, קבלנו הצעה מקבלן לביצוע תמ"א 38/2 בחיפה. דיירים מקבלים ערבות בנקאית בגובה של דירה נוכחית פחות שוויה קרקע. קראתי שיש לדרוש ערבות בנקאית בגובה של דירה חדשה וקבלן מסרב, טוען שאין הצדקה כלכלית להוציא פרויקט לפועל. בנוסף, קבלן טוען, שלאחר הוצאה היתר בניה, אפילו אם קבלן יהרוס את בניין ולא יבנה את בניין חדש , היתר עולה ארבה כסף ודיירים רק ירוויחו מזה מכוון שהיתר רשום על קרקע השייכת לדיירים. האם זה נכון? אשמח לשמוע את דעתך, תודה רבה

שלום,
אנחנו דיירים בביניין שמעיוד לעבור תמ"א 38, יש לנו חנייה צמודה בטאבו. בתוכניות התמ"א מתוכנן להחליף לנו את החנייה בחנייה על מכפיל. כל הדירות החדשות מיועדות לקבל חנייה על מכפיל, אולם רק שתי דירות קיימות (שאנחנו אחת מהן) תקבל חנייה כזו במקום החנייה הרגילה. האם הדבר מקובל? עד כמה אנו עלולים להיפגע מכך? האם כדאי לדרוש פיצוי או להתנגד נחרצות?
תודה.

רציתי לדעת מה שכ"ט מקובל לא כולל מע"מ לעו"ד בפרויקט תמ"א 38/2 של 32 דירות? האם זה מחושב לפי כמות הדירות או לפי ההכנסות מהפרויקט? תודה!

ברשותנו משרד בקומת קרקע בבית מגורים. כניסה מחדר המדרגות ומהחצר.למעשה כתוצאה מהתמ"א 38, אנו לא נקבל שום הטבות.אין להוסיף מרפסת למשרד,לא נשתמש במעלית, וכנראה נקבל מקום חניה. לעומת זאת הקבלן יקבל כ-4 דירות או יותר.3 שכנים מבוגרים בקומת כניסה מתנגדים, שכן הם בגיל מופלג ואינם יכולים  לשאת בשיפוץ שייערך כשנה וחצי. מה ניתן לעשות על מנת להתנגד לתוכנית???אודה לכם על עזרתכםבתודה נישה

שאלה:הדירה שלי חופפת לגג וברצוני לבנות חדר עלייה לגג מתוך הבית,האים אני צריך אישור משלושת הדירים האחרים
?(ברצוני לציין שהגג מוצמד לדירה שלי במאה האחוזים בטאבו,לשאר הדירים אפילו הכניסה לגג אסורה
ושאלה שניה:בררתי בעיריית חדרה כמה מטרז ניתןלחדר עליה לגג והם אמרו לי 15 מטר בלבד שזה קטן מאוד,האים ניתן אופציה חוקית להגדיל את המטרז לחדר היציאה לגג?

אנו עומדים בפני בחירה סופית של קבלן לתמא 38 /2 בבנין ברמת גן . הבנין בן 6 דירים. 5 דיירים רוצים לעשות את המהלך הזה ושכנה אחת מתנגדת ועושה לנו "חיים קשים" כל יום היא משנה את דעתה, רוצה 2 דירות, דוחה , יום רוצה יום לא רוצה. אבל כל מאמצנו לשכנע אותה לעשות את זה עלו בתוהו. האם ניתן לחייב אותה לעשות את התהליך הזה באם 5 דירים מתוך 6 דייירים מסכימים? בברכה הגר

שלום.
האם הדיירים חייבים לקחת עו"ד מייצג גםם מטעמם או שמספיק העו"ד של הקבלן?
ואם כן, מי משלם עליו?
תודה.

אנחנו דירים 3 רוצים להרוס תבנין ואחד לא-זאתומרת 75 אחוז,כול שטח הבנין שייך לכולם באותם אחוזים שזה 500 מטר,השאלה היא: האים הגג שכולו בטאבו שייך לי שהוא 250 מטר ושאני מה 75 אחוז שכן מעוניינים יכול לעזור לנו ב 80 אחוז בעלות ברכוש המשותף להניע את הפרוייקט של תמא 38/2 -תודה

יש לנו בניין בחדרה שאנו מעוניינים לחזק אותו,אנחנו רוצים לברר על קבלן שיחזק את הבניין ויעביר את זכויות הבניה שנוצרו מהחיזוק לבניין באותה הרשות,הינו אצל עיריית חדרה ושם אמרו לנו שאפשר לדון בהעברת הזכויות רק בבניין שאין אופציה להוסיף עליו תוספות בניה מקווי בניה וכו,אני רוצה לציין שאין לנו בעיה של מקום חניה(יש לנו 550 מטר שטח פנוי חוץ מהשטח שהבניין בנוי) ואין בעיה להוסיף דירות על הגג,הבעיה היחידה שאנחנו לא יכולים להוציא לפועל את התמא זה רק בגלל שזה לא כלכלי ליזמים -השאלה שלנו היא:האים ניוד זכויות מבנין שחוזק לבנין שיקום באותה רשות ,זה אפשרי רק אם יש בעיה להוסיף דירות על הקיים ?או שאפשר לבחור מה מעדיפים? מה החוק אומר על זה?

בידי שרטוט הצעת יזם , בו מצויין קו בניין חיצוני של ממ"ד "מרחק 2 מ' עפ"י תקדיםבן גוריון".
אודה לכם על הסבר לעניין.

מיכל

באיזה מקרה על הדיירים להתפנות מן הבניין במקרה של תמ"א 38? האם כשמדובר בהוספת 2.5 קומות ומרפסות לכל הבניין יש צורך להתפנות?

בבניין שלנו שוקלים תמ"א 38 כאשר הקבלן מעוניין להוסיף 2.5 קומות (מעל לפנטהאוז ולגג המשותף היחיד). אנו גרים בקומה רביעית (מתחת לפנטהאוז) כך שכל הבנייה תתרחש ממש מעל ראשינו. האם לעובדה שיש לנו שני ילדים אסתמטיים (עם אסטמה קשה) ולעובדה שאנו עובדים מהבית יכולה לשמש עילה מספיקה להתנגדות לפרוייקט. יש לציין, כי מבנה הבית הוא כזה שישנם (חוץ מהפנטהאוז) שני גגות פרטיים ורק גג אחד משותף. בנוסף לא ברור לנו אם יבנו עוד 2.5 קומות איפה יהיו דודי השמש בשעת הבנייה (ואין לנו דודי חשמל בתוך הבתים). האם התכנית בכלל הגיונית? 

בנין בר"ג 3 קומות 6
דירים מחצית מהגג שיך לי בטאבו(יש יציאה לגג מהבית גג מרוצף מחסן על הגג אבל ללא
חדר בנוי) השכנים רוצים תמא 38/2  אני לא מתנגדת אבל רוצה פיצוי הולם או את
דירת הפנטהאוז או דירה בקומה העליונה ופיצוי כספי.

א. מה השווי של הגג?והאם יכולים לחייב אותי לתמא

 

ערב טוב,פנו אלי ולדיירי הבניין שלי קבוצה ( לא אציין אתה שמה) בנושא תמא 38-1.אנו זוג צעיר שממש לא מבין במה ולמה.אשמח לדעת בקצרה או בהרחבה מה אנחנו צריכים לדעת.קיבלנו הסבר כתוב כשלב ראשוני וקבעו איתנו פגישה.איך לבוא מוכנים?תודה מראש

בתוכנית מפורטת שהוגשה לעירייה בנושא שינוי תב"ע חדשה מפורטת והוספת 3 קומות לבניין בן 3 קומות על עמודים לא פורט מרכיב מהותי בנושא חדר המדרגות המתקבל לאחר הוספת המעלית ל 6 אנשים.
ועדת תכנון ובניה בעיריית רמת גן לא מתייחסת לנושא
אין ההית מציע לי לפעול

האם תמ"א 38/1 חוריגה להוראת מכון התקנים לחדר מדרגות ממוגן מאש בתוספת 2.5 קומות שגובה הבניין המתקבל הוא 5.5 קומות (18 מטר.
תודה על התשובה
1. קביעת מכון התקנים:

א. בבניין גבוה (מעל 13 מטר) יהיו לפחות שני חדרי מדרגות מוגנים; כל חדר מדרגות נוסף שתקנות אלה מחייבות להתקין יהיה חדר מדרגות מוגן.

ב. על אף האמור בסעיף קטן (א), רשאית הוועדה המקומית להתיר בבנין רב קומות בניית מערכת מדרגות חיצונית בנוסף לחדר מדרגות מוגן אחד לפחות, בתנאי שהמרחק המרבי מכל נקודה בקומה אל דלת אש של חדר המדרגות המוגן הקרוב, אינו עולה על 25 מטרים והמרחק המרבי מכל נקודה בחניון שמותקנת בו מערכת כיבוי אש אוטומטית ומערכת הוצאת עשן, אל דלת אש של חדר המדרגות המוגן הקרוב, אינו עולה על 50 מטרים, כשהמדידה היא לאורך מסלול הליכה; הוועדה המקומית בבואה להחליט על כך, תתייחס בין השאר להיבטים הארכיטקטוניים והבטיחותיים של הבניין והסביבה.

ג. על אף האמור בסעיף קטן (א), בכך אם יהיה בבנין גבוה חדר מדרגות מוגן אחד, ובלבד שהמרחק המרבי מכל נקודה בקומה אל דלת אש של חדר המדרגות המוגן אינו עולה על 25 מטרים והמרחק המרבי מכל נקודה בחניון, שמותקנת בו מערכת כיבוי אש אוטומטית ומערכת הוצאת עשן, אל דלת אש של חדר המדרגות המוגן הקרוב, אינו עולה על 50 מטרים , כשמדידה היא לאורך מסלול הליכה.

שלום
ברצוני לדעת האם יש אפשרות לקבל פטור מארנונה או הנחה בארנונה בפרוייקט תמ"א 38 (הבניין שלנו כבר בתחילת הפרוייקט) אין התייחסות חוזית לעניין מבחינת הקבלן לכן שאלתי היא בין הדיירים לעיריה, במקרה שלי עירית רעננה.
אודה לתשובתכם
ליאור

שלום רב,אנו 5 בעלי דירות בבניין משותף המעוניינים לצאת לתמ"א 38/2. כל דירה בבניין שונה בגודלה מרעותה ולשתיים מהדירות יש זכויות בנייה על הגג שטרם נוצלו (קיים הסכם דיירים בנושא כיוון שדירה אחת כבר בנתה על הגג. השתיים האחרות טרם בנו). איננו מצליחים להגיע להסכמה לגבי אופן חלוקת המטרים החדשים (שנקבל מהקבלן) בינינו. כיצד נהוג לחלק את השטח במקרה כזה? כיצד נהוג לפצות דירות שלא ניצלו זכויות בנייה?

אחרי בצוע הפרויקט של תמא 38/2 האם הדירה תרשם בטאבו כדירה חדשה? או ישאר הטאבו הקודם?

שוב שלום. אני מוכרח לציין שאני נהנה מאוד מהשירות בפורום. תודההזמנתי בתשלום מידע תכנוני מהמחלקה למידע ומיפוי. הבנתי שזה מידע ראשוני על הבניין. האם שייך לבנות מה שאני מבקש. ברצוני לדעת האם זה נקרא גם תיק בנייה (בדיקת זכויות בנייה)? האם לתיק בנייה יש עוד שמות?תודה 

שלום,

אנחנו מצויים במו"מ עם קבלן לגבי פרויקט פינוי בינוי לפי תמ"א 38/2. הקבלן רוצה שנחתום על התחייבות לא לנהל מו"מ עם אחרים בתקופה שבה הוא בודק את הפרויקט ושאם הבדיקות יוצאות לו כדאיות אז אנחנו מחויבים להתקשר איתו בהסכם. לכן חשוב שבהסכם הזה יופיעו מספר תנאי מינימום שאם הם לא יתקיימו אז לא נהיה מחויבים לקבלן. בהתאם לכך, רציתי לדעת אם חוץ מהנושאים שמפורטים להלן יש עוד נושאים שחשוב שיופיעו בהסכם שלנו מול הקבלן על מנת להגן על האינטרסים של הדיירים. אנחנו בכל מקרה מתכוונים לפנות לעו"ד בנושא (לא מתכוונים לחתום בלי עו"ד) אבל יש כמה דברים שקשורים למו"מ על נושאים עסקיים שאנחנו רוצים לסכם עקרונית מול הקבלן לפני שאנחנו מעבירים לבדיקת עו"ד (כי אם הקבלן לא יסכים לתנאים אלו לא בטוח שהפרויקט בכלל רלוונטי מבחינתנו).

פירוט שטח פלדלת, שטח מרפסת, שטח מחסן, סוג החניה (תת קרקעית/עילית) וזכות ראשונים לבחירתה;
מיקום הדירות – שכל אחד יקבל דירות באותו כיוון כמו הדירה הקיימת שלו, ולפחות בקומה אחת גבוהה יותר;
צירוף המפרט הטכני – התחייבות שיהיה לפחות אותו סטנדרט כמו בדירות שהקבלן בונה;
תקופת בדק מורחבת של שנתיים;
ערבויות – ערבות בנקאית אוטונומית גם לשווי הדירה החדשה וגם לשווי דמי השכירות;
דמי שכירות מקובלים באיזור החל מ-3 חודשים לפני תחילת הבניה ועד לקבלת המפתח לדירה + עלויות הובלה הלוך וחזור;
התחייבות למימון כל היועצים הדרושים לדיירים (עורך דין, שמאי, מפקח בניה אם נדרש וכו');
תשלום כל המיסים החלים בפרויקט וכל אגרה או עלות כספית אחרת, כך שהדיירים לא ישאו בעלות כספית כלשהי;
התחייבות לשיפוי מפני תביעות לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה (ירידת ערך);
יצירת מנגנון לפיו אם הרווח של הקבלן עולה על שיעור מסוים (לקבוע רווח יזמי מקובל כאינדיקציה, שיבחן ע"י שמאי מוסכם) אז ניתנים לדיירים יותר מטרים או פיצוי כספי;
לוחות זמנים ברורים לתכנון וביצוע הפרויקט.

אם לדעתכם יש עוד נקודה שחשוב להתייחס אליה אשמח לשמוע. תודה מראש על העזרה.

תמ"א 38 ומתנגדים : על מי הנטל לתבוע? המסכימים או המתנגדים?
יש לי שאלה משפטית בנוגע למצב המשפטי הקיים לפי החוק לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ("חוק תמ"א 38") בנוסחו כיום לאחר תיקון מס' 2.
מהו הסדר בו נעשים הדברים כשיש מעל 2/3 תומכים אבל יש מתנגדים ?
האם תחילה ועדה מקומית לתיכנון ובניה דנה בנושא או קודם מתקיים דיון בפני המפקח על המקרקעין ?
ומי צריך לתבוע את מי בפני המפקח על המקרקעין ? הדייר הסרבן או הרוב התומך ?