פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תמא 38/2
בני
13/02/13
שלום
קנינו דירה בבניין משותף וכרגע מתנהלים מגעים עם יזם להתחלת הפרוייקט תמא 38/2 והיזם רוצה שנחתום על חוזה שותפות אבל הדירה עדיין רשומה על המוכרים ורק בעוד מספר חודשים כל הזכויות על הדירה אמורות לעבור אלינו
השאלה העם ניתן לחתום על חוזה כרגע או שיש לחכות עד לאחר שהזכויות יעברו אלינו ומה קורה למשכנתא העם היזם צריך לקבל אישור מהבנק שלנו להתחלת הפרוייקט
קנינו דירה בבניין משותף וכרגע מתנהלים מגעים עם יזם להתחלת הפרוייקט תמא 38/2 והיזם רוצה שנחתום על חוזה שותפות אבל הדירה עדיין רשומה על המוכרים ורק בעוד מספר חודשים כל הזכויות על הדירה אמורות לעבור אלינו
השאלה העם ניתן לחתום על חוזה כרגע או שיש לחכות עד לאחר שהזכויות יעברו אלינו ומה קורה למשכנתא העם היזם צריך לקבל אישור מהבנק שלנו להתחלת הפרוייקט
חתימה על הסכם על ידי מי שעדין לא רשום כבעלים
עו"ד אילן הלוי
13/02/13
שלום בני! אין מניעה שתחתום ובהרבה מקרים בהסכמי תמ"א מחתימים גם את מי שזכאי להרשם כבעלים וטרם נרשם. אני מבין ממה שכתב כי מתנהלים מגעים ועדין אין הסכם מוכן לחתימה. יכול להיות שעד שיהיה הסכם לחתימה אתה כבר תרשם כבעלים או שזה יהיה קרוב לאותו מועד,. לגבי המשכנתא- כל הבנקים לטובתם רשומה משכנתא צריכים לתת את הסכמתם לעיסקה והם בדר"כ נותנים וזה רק ענין של בירוקרטיה לקבל את ההסכמה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
החלפת העו"ד בגלל אכזבה ממנו לקראת החתימה על החוזה
ליאורה
12/02/13
אנחנו בשלב של כמעט לחתום על החוזה, כאשר ישנם עוד מס' דברים שצריכים להיסגר מול העו"ד של היזם. יש סחבת גדולה בהתנהלות בין עוה"ד, והתשובות שאנו מקבלים ממנו אינן מדוייקות, ואין עמידה בלוח הזמנים שהוא הציב.האם אפשר להיפרד ממנו, (עדיין לא שולמה לו אגורה!) או שזה כרוך בתביעה משפטית מצידו. אין בינינו שום חוזה חתום.(שכ"ט ישולם ע"י היזם בבוא העת), אם נמשיך לעבוד איתו, כמובן. אנא תשובתכם בהקדם!!!
החלפת עו"ד
עו"ד אילן הלוי
12/02/13
שלום ליאורה! אם אתם בשלב של כמעט חתימה זה אומר שעורך הדין שלכם ביצע (או אמור היה לבצע) עבודה רבה על הכנת הטיוטא. לא מאמין שהוא יתא ללא דרישה כספית. אם אתם מאוחדים בדיעה זו מציע שתדברו עם היזם ותגידו לו לקחת על עצמו את התשלום. אם הוא מאוד רוצה את הפרויקט הוא יעשה זאת וינסה לסגור מחיר נולח יותר עם עורך הדין הבא.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
עניון יזם לביצוע תמא 38
מיכה טאובר
12/02/13
שלום אנו מבנה 4 קומות 16 דירות 2 כניסות בנהריה העונים לתנאי בסיס תמ"א 38. נסינו לעניין מספר קבלנים/יזמים בנושא אך לטענתם המבנה מצוי באיזור שבו מחיר מקרקעין נמוך ואינו עשוי להשאיר להם רווחיות. איך ניתן להגביר רווחיות כדי שיזמים יתענינו בפרויקט בברכה מיכה
פרויקט תמא בנהריה
עו"ד אילן הלוי
12/02/13
שלום אמנון! אני יוצא מהנחה שהיזמים עשו בדיקה לגבי הזכויות שניתן להוסיף במבנה. אם כך - צריך לבדוק איך אפשר להוזיל עלויות לקבלנים בדברים אחרים. למשל- בתמ"א 38/2 (הריסה ובניה) מקובל לשלם דמי שכירות לדיירים בתקופת הבניה- צריך לבדוק האם ויתור על כך יגרום ליזמים כן לעשות את הפרויקט. בנוסף וגם בפרויקט תמא רגיל - אפשר לבדוק השתתפות של הדיירים בכסף. אם למשל אצלכם כל דירה תתרום 20,000 ש"ח לפרויקט אז היזם נהנה מתוספת כללית של 320000 ש"ח ואולי זה מה שישכנע אותו בכדאיות הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא מרוצה מתמא 38
אמנון
12/02/13
שמתי לב לתופעה שבבנינים שעוברים שיפוץ והוספה של מספר קומות יש דיירים חדשים שהם חרדים. כלומר בשכונה חילונית לגמרי מצטרפים תושבים חרדים באותו בנין. בצורה כזו השכונה החילונית תהפוך מהר מאוד לשכונה חרדית. וחרדים כמובן יביאו כפיה דתית לאותה שכונה. למה לא למכור את הדירות לזוגות צעירים במקום לחרדים? רק חרדים מרויחים מפרוייקט של תמ"א 38. בגלל זה אני מסתייג מהפרוייקט למרות שבהתחלה תמכתי בזה עד שראיתי שהדירות החדשות בבנין נמכרות ברובן לחרדים שפולשים לשכונה חילונית.
לא מרוצה מהתמ"א
עו"ד אילן הלוי
12/02/13
אמנון שלום! זכותך להסתייג וזכותם של חרדים לרכוש דירות בשוק החופשי. למיטב הבנתי הדירות הללו מוצעות לכל אחד לרבות לזוגות צעירים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תמא 38/2 חב' בית משותף
דייר
10/02/13
שלום
אני בבנין בבעלות חברת בית משותף וכולנו מעונינים בתמ"א 38/2.
הרישום ברשם החברות לחלוטין אינו משקף את בעלי הדירות ולא את הדירקטורים שנפטרו מזמן.
שנים רבות לא נעשתה פעילות בחברה אך החברה לא נמחקה ושילמנו את חובות האגרה של שנים קודמות.
מה סדר הפעולות הרצוי (ברשם החברות...) כדי שנוכל לחתום מול היזם.
האם נכון שאין טעם לפרק את החברה עכשיו לצורך החתימה על ההסכם, אם ממילא הבניין יהרס ובסוף הבנייה החברה תפורק ויירשם כבית משותף ?
האם יכול לקרות שמצב זה יסכל את תמא 38/2 אצלנו?
אני בבנין בבעלות חברת בית משותף וכולנו מעונינים בתמ"א 38/2.
הרישום ברשם החברות לחלוטין אינו משקף את בעלי הדירות ולא את הדירקטורים שנפטרו מזמן.
שנים רבות לא נעשתה פעילות בחברה אך החברה לא נמחקה ושילמנו את חובות האגרה של שנים קודמות.
מה סדר הפעולות הרצוי (ברשם החברות...) כדי שנוכל לחתום מול היזם.
האם נכון שאין טעם לפרק את החברה עכשיו לצורך החתימה על ההסכם, אם ממילא הבניין יהרס ובסוף הבנייה החברה תפורק ויירשם כבית משותף ?
האם יכול לקרות שמצב זה יסכל את תמא 38/2 אצלנו?
חברת בית
עו"ד אילן הלוי
11/02/13
שלום לדייר! קודם כל להרגע - אין בעיה להתקדם בעיסקת תמא 38/2 גם במקרה בו הזכויות רשומות כחברת מניות. בצורת רישום זו בדר"כ רשומות גם חכירות לטובת כל בעל דירה אליה מצורף תשריט המתאר את הדירה הספציפית שלו. בהעברת זכויות היה צריך לדאוג גם להעביר את רישום החכירה וגם את המניות בחברה. לצערי לעיתים קרובות קורה שלא מטפלים בהעברת המניות וכך יוצא פער בין רשימת בעלי המניות ובין בעלי הדירות בפועל.
אני מבין שהחברה חיה ולא נמחקה. מציע שתעשו שני דברים אלו- 1. תכנסו אסיפה כללית של החברה ותבחרו דירקטורים חדשים. 2. תסמנו את הפער בין בעלי המניות בחברה ובין בעלי הדירות. כל מי שרכש דירה, בודאי בשנים האחרונות, היה מיוצג על ידי עו"ד ולאותו עו"ד יש גם יפוי כוח של המוכר. באמצעות כך הוא יכול למלא שטר העברת מניות ולבצע את העברה. שתי הערות: 1. תעזרו בעורך הדין בביצוע 2. אל תשכחו לדווח לרשם החברות.
אני מניח שאחרי זה הפער יעלם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שהחברה חיה ולא נמחקה. מציע שתעשו שני דברים אלו- 1. תכנסו אסיפה כללית של החברה ותבחרו דירקטורים חדשים. 2. תסמנו את הפער בין בעלי המניות בחברה ובין בעלי הדירות. כל מי שרכש דירה, בודאי בשנים האחרונות, היה מיוצג על ידי עו"ד ולאותו עו"ד יש גם יפוי כוח של המוכר. באמצעות כך הוא יכול למלא שטר העברת מניות ולבצע את העברה. שתי הערות: 1. תעזרו בעורך הדין בביצוע 2. אל תשכחו לדווח לרשם החברות.
אני מניח שאחרי זה הפער יעלם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
חתימת חוזה ללא אישורים
קובי
10/02/13
יזם פנה לדיירים והכין חוזה עוד בטרם הוחלט כמה כל דייר יקבל. עקרונית הדיירים מעוניינים בתמ"א 38 /2 .
הוא רשם שהתוכנית הדירה (שטח) תימסר לאחר החתימה , ושהדירה תהיה גדולה בלפחות 20% משטח הדירה הקיימת ברוטו.
האם מקובל לחתום על חוזה לפני שתכנית דירה תוצג לפנינו?
עוד שאלה, בפורום רשמת שמגיע 25% תוספת , איך דייר יכול לבצע את החישוב?
הוא רשם שהתוכנית הדירה (שטח) תימסר לאחר החתימה , ושהדירה תהיה גדולה בלפחות 20% משטח הדירה הקיימת ברוטו.
האם מקובל לחתום על חוזה לפני שתכנית דירה תוצג לפנינו?
עוד שאלה, בפורום רשמת שמגיע 25% תוספת , איך דייר יכול לבצע את החישוב?
חתימת חוזה ללא אישורים
עו"ד אילן הלוי
10/02/13
קובי שלום! אפשר לחתום לא תוכנית אם יש סיכום על עקורונת המפרט כמו - שטח הדירה החדשה, קומה וכיוונים, וכן מפרט הדירה והבנין. בשלב ההתחלתי היזם עוד לא נכנס לעומק התכנון ולכן אין לו עדין תוכניות של הדירה. צריך בהסכם להסדיר זאת באופן שנותנים לו מספר חודשים להכין תוכניות ולצרפ להסכם עם מנגנון של בדיקת התוכניות והתאמה להסכם.
בשל מגבלות מיסוי מגדילים בדר"כ שטח דירה קיימת בלא יותר מ-25 מ"ר. אבל התוספת בפועל תלוייה גם בגודל 'ומה חדשה צורת מגרש וכו'.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בשל מגבלות מיסוי מגדילים בדר"כ שטח דירה קיימת בלא יותר מ-25 מ"ר. אבל התוספת בפועל תלוייה גם בגודל 'ומה חדשה צורת מגרש וכו'.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
גודל דירה בתמ"א 38/2
שרון
07/02/13
מהו גודל הדירה המקסימלי שניתן לקבל בתמ"א 38/2 ,האם זה נכון שמדובר בגודל הדירה המקורי ועוד 25 מ"ר בלבד?
גודל דירה מקסימלי בתמא 38/2
עו"ד אילן הלוי
07/02/13
שלום שרון! אפשר לסכם עם היזם על הגדלה מעבר ל- 25 מ"ר בתמא 38/2 אבל עשויות להיות לכך השלכות מיסוי על השטחים העודפים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ניוד זכויות
מאיר,ו
05/02/13
שלום!
על פי הבנתי בסעיף 20/א ישנה אפשרות לבצע ניוד זכויות ממגרש למגרש. שאלתי האם אפשר לפרש לי את חוק זכויות הניוד? האם מדובר על ניוד בין מבנה למבנה או מגרש למבנה או מבנה למגרש? ומתי מתיר לי החוק לעשות ניוד רק במידה ולא ניתן במבנה מסוים לבצע את כל זכויות התמ"א 38 וחלקן ניתן להעביר למבנה אחר? ושמציינים לא ניתן הכוונה היא לצד הכלכלי או ההנדסי?
על פי הבנתי בסעיף 20/א ישנה אפשרות לבצע ניוד זכויות ממגרש למגרש. שאלתי האם אפשר לפרש לי את חוק זכויות הניוד? האם מדובר על ניוד בין מבנה למבנה או מגרש למבנה או מבנה למגרש? ומתי מתיר לי החוק לעשות ניוד רק במידה ולא ניתן במבנה מסוים לבצע את כל זכויות התמ"א 38 וחלקן ניתן להעביר למבנה אחר? ושמציינים לא ניתן הכוונה היא לצד הכלכלי או ההנדסי?
ניוד זכויות
עו"ד אילן הלוי
06/02/13
מאיר שלום! סעיף 20א' להוראות התמא הוסף בתיקון 3. הרעיון מאחוריו הוא לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה גם במקרים בהם זה לא אפשרי /כדאי בדרך של מתן ההטבות על פי התוכנית למגרש אחר. הרעיון דומה למה שקורה עם בנינים לשימור בתל אביב שם כמגד ביצוע עבודות השימור אתה יכול לנייד זכויות בניה ולמכור אותם לבעלי מגרשים אחרים. אז הניוד הוא קודם כל מבנין (שעונה על הדרישות של התמ"א) אל מגרש או בנין אחרים. הניוד נעשה בדרך של תוכנית בסמכות ועדה מקומית ובהתאם לתנאים המפורטים בסעיף. שים לב שהניוד המותר הוא רק לגבי זכויות התמ"א ולא זכויות אחרות שיש לבנין המעביר. לא מצוין בסעיף האם מדובר בחוסר יכולת כלכלית או חוסר יכולת הנדסית. אני מניח שרשויות יעדיפו את חוסר היכולת ההנדסית. הסעיף הרי לא בא להמיר זכויות בניה בשוווי נמוך בבנין המעביר בזכויות בניה יקרות יותר בבנין/מגרש הקולט.
אני באופן אישי לא מכיר עדין שימוש בסעיף זה (אם כי רוב היזמים מתעקשים בהסכמים לשמור על זכותם לנייד זכויות) אבל ימים יגידו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני באופן אישי לא מכיר עדין שימוש בסעיף זה (אם כי רוב היזמים מתעקשים בהסכמים לשמור על זכותם לנייד זכויות) אבל ימים יגידו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ערבויות בפרויקט תמ"א
דניאל
05/02/13
הביניין שבו אני גר מעוניין בביצוע פרויקט בתמ"א 38 .
אלו ערבויות מקובל לבקש מהיזם?
שאלה שניה מה קצב מכירת הדירות החדשות המקובל? (או הרצוי).
דניאל
אלו ערבויות מקובל לבקש מהיזם?
שאלה שניה מה קצב מכירת הדירות החדשות המקובל? (או הרצוי).
דניאל
ערבויות בפרויקט
עו"ד אילן הלוי
05/02/13
דניאל שלום! לא ברור איזה תמ"א- תוספת קומות או הריסה. בכל מקרה- בתמ"א 38/2 כאשר יש ליווי בנקאי בדר"כ משעבדים לטובת הבנק את הקרקע ולכן דורשים ומקבלים מהיזם ערבות חוק המכר על מלוא שווי הדירה החדשה. אם אין שעבוד קרקע- מספיק ערבות בנקאית שמבטיחה את ביצוע העבודות.
אם יש בנק מלווה בדר"כ לא משנה קצב המכירה מאחר ויש ערבות של הבנק על מלוא הסכום. אם אין - קצב המכירה תלוי גם בכמות הדירות למכירה, בשווי שלהם ובהיקף העבודה. בעיקרון מתירים דירה אחת בהיתר ואחת בסוף הפרויקט. כל היתר לפי התקמות העבודות. אבל צריך לזכור שצריך לאזן בין הבטחון לדיירים ובין הרצון לאפשר ליזם לממן את הפרויקט ממכירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פוורם תמ"א 38
אם יש בנק מלווה בדר"כ לא משנה קצב המכירה מאחר ויש ערבות של הבנק על מלוא הסכום. אם אין - קצב המכירה תלוי גם בכמות הדירות למכירה, בשווי שלהם ובהיקף העבודה. בעיקרון מתירים דירה אחת בהיתר ואחת בסוף הפרויקט. כל היתר לפי התקמות העבודות. אבל צריך לזכור שצריך לאזן בין הבטחון לדיירים ובין הרצון לאפשר ליזם לממן את הפרויקט ממכירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פוורם תמ"א 38
שטח ממ"ד ושטח דירה
יצחק
05/02/13
שלום,
פנה אלינו קבלן להוריד בנין ולבנות בתוספת של מס' קומות בהתאם לאישורים שיקבל מעירית פ"ת.
מה התוספת במ"ר שנהוג לקבל?
מה שטח הממ"ד המינימלי שניתן לבנות על פי החוק?
תודה
פנה אלינו קבלן להוריד בנין ולבנות בתוספת של מס' קומות בהתאם לאישורים שיקבל מעירית פ"ת.
מה התוספת במ"ר שנהוג לקבל?
מה שטח הממ"ד המינימלי שניתן לבנות על פי החוק?
תודה
שטח ממ"ד
עו"ד אילן הלוי
05/02/13
יצחק שלום! בדר"כ מדובר על תוספת של כ- 25 מ"ר כולל הממ"ד. אבל זה באמת תלוי גם בנתוני הקרקע ובקווי הבנין המתוכנן. שטח ממד מינימאלי על פי התקנות הוא 9 מ"ר נטו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תמ"א 38 פרויקט חדש
דניאל
04/02/13
הביניין שלנו חתם עם יזם על פרויקט תמ"א 38 במסגרת החתימה הקבלן היה אמור להציג תוכניות ולבצע פרצלציה תוקף ההגשה פג לפני כשנה וחצי האם יש לקבלן זה זכויות עדיין או שאנחנו יכולים להתקשר לקבלן אחר.
ממתין לתשובתך .
דניאל
ממתין לתשובתך .
דניאל
תמא 38 - פרוקיט חדש
עו"ד אילן הלוי
05/02/13
שלום דניאל! כדין לתת תשובה מדויקת צריך לקרוא מה כתוב בהסכם מול הקבלן ולהבין מה היו הנסיבות לאיחור. שנה וחצי איחור נשמע באמת הרבה מידי זמן של איחור. מציע שתתיעצו עם עורך הדין שיצג אותכם בעיסקה. בכל מקרה- תבדקו גם אם היזם מאחר כי הוא לא עושה כלום או כי יש בעיות אוביקטיביות שמנעו הגשה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
חישוב אחוזי בניה, תוספות ועוד שאלות
תמיר
04/02/13
בבנין שלנו 8 דירות ב-3 קומות והכוונה היא לבצע פינוי בינוי.
1. לכל דירה גודל שונה, כאשר שלי הגדולה ביותר ע"פ הטאבו 9/50.
בבירורים מול קבלנים , הציע אחד הקבלנים להוסיף גודל *קבוע* לכל הדירות, מה שאומר שבאופן יחסי אקבל פחות לעומת דירות קטנות יותר.
בשיחה עם הקבלן הוא אמר ש"זה מה שיש " ועלי לשמוח על התוספת החדשה.
אם ההצעה של הגדלה באופן יחסי אינה ישימה, מה מקובל לבקש/ לקבל לאור העובדה שדירתי הגדולה ביותר ? הרי זה לא הגיוני ולא הוגן שאהיה המרוויח הקטן בסיפור.
2. בנוסף, אחד הדיירים ביצע בניה לא חוקית והוסיף מטראז' גדול לדירה.
הדבר התגלה עכשיו והוא טוען שכל עוד הדיירים שתקו, הם למעשה הכשירו את המעשה.
מה אומר הדין וכיצד העובדה הזו אמורה להשפיע על יתר הדיירים ו/או על אחוזי הבניה.
3. מי שמוביל את המהלך הוא דייר משכיר. כמוהו יש עוד 5 בבנין.
האינטרס שלי כמי שימשיך לגור - שונה מן הסתם משלהם.
האם יכול להיות מצב בו ההתנגדות שלי לא תיחשב , היות שמדובר על הסכמה של 80% ולכן, למרות שאני בעל הדירה הגדולה ביותר, למעשה לצורך הענין קולי שווה מול קולם ?
1. לכל דירה גודל שונה, כאשר שלי הגדולה ביותר ע"פ הטאבו 9/50.
בבירורים מול קבלנים , הציע אחד הקבלנים להוסיף גודל *קבוע* לכל הדירות, מה שאומר שבאופן יחסי אקבל פחות לעומת דירות קטנות יותר.
בשיחה עם הקבלן הוא אמר ש"זה מה שיש " ועלי לשמוח על התוספת החדשה.
אם ההצעה של הגדלה באופן יחסי אינה ישימה, מה מקובל לבקש/ לקבל לאור העובדה שדירתי הגדולה ביותר ? הרי זה לא הגיוני ולא הוגן שאהיה המרוויח הקטן בסיפור.
2. בנוסף, אחד הדיירים ביצע בניה לא חוקית והוסיף מטראז' גדול לדירה.
הדבר התגלה עכשיו והוא טוען שכל עוד הדיירים שתקו, הם למעשה הכשירו את המעשה.
מה אומר הדין וכיצד העובדה הזו אמורה להשפיע על יתר הדיירים ו/או על אחוזי הבניה.
3. מי שמוביל את המהלך הוא דייר משכיר. כמוהו יש עוד 5 בבנין.
האינטרס שלי כמי שימשיך לגור - שונה מן הסתם משלהם.
האם יכול להיות מצב בו ההתנגדות שלי לא תיחשב , היות שמדובר על הסכמה של 80% ולכן, למרות שאני בעל הדירה הגדולה ביותר, למעשה לצורך הענין קולי שווה מול קולם ?
חישוב אחוזי בניה ושאלות נוספות
עו"ד אילן הלוי
04/02/13
תמיר שלום!
1. לא ברור לי עד כמה זה דרמטי לעומת דירות אחרות. בכל מקרה- הגיוני לדרוש תוספת יחסית (אבל לא להתעקש על המ"ר) ואם לא ניתן אז לקבל עדיפות בדברים אחרים כמו - בחירת חניה / מחסן, מפרט עשיר יותר וכו'.
2. בניה לא חוקית היא גם עבירה פלילית וגם נטילת רכוש משותף (שטח וזכויות בניה) שלא כדין. טענה של הסכמה בשתיקה יכולה להיות טובה רק ביחסים מול הדיירים האחרים אם היו מבקשים להרוס את מה שנבנה. עדין ובכל מקרה הוא צריך לשלם על מה שלקח. בכל מקרה- לא נהוג לקחת שטח של בניה לא חוקית כבסיס השטח של הדירה הקיימת. אבל יתכן שלאותו דייר יש מנופי לחץ אחרים על היזם.
3.נדרש רוב של 80% הן במספר הדירות והן בחלק היחסי ברכוש המשותף. לפי מה שכתבת אתה בעלים אחד מתוך 8 המחזיק ב- 18% מהרכוש המשותף. כך שזה קרוב אבל עדין אם לא יצטרף אליך מתנגד נוסף הפרויקט יצא לדרך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
1. לא ברור לי עד כמה זה דרמטי לעומת דירות אחרות. בכל מקרה- הגיוני לדרוש תוספת יחסית (אבל לא להתעקש על המ"ר) ואם לא ניתן אז לקבל עדיפות בדברים אחרים כמו - בחירת חניה / מחסן, מפרט עשיר יותר וכו'.
2. בניה לא חוקית היא גם עבירה פלילית וגם נטילת רכוש משותף (שטח וזכויות בניה) שלא כדין. טענה של הסכמה בשתיקה יכולה להיות טובה רק ביחסים מול הדיירים האחרים אם היו מבקשים להרוס את מה שנבנה. עדין ובכל מקרה הוא צריך לשלם על מה שלקח. בכל מקרה- לא נהוג לקחת שטח של בניה לא חוקית כבסיס השטח של הדירה הקיימת. אבל יתכן שלאותו דייר יש מנופי לחץ אחרים על היזם.
3.נדרש רוב של 80% הן במספר הדירות והן בחלק היחסי ברכוש המשותף. לפי מה שכתבת אתה בעלים אחד מתוך 8 המחזיק ב- 18% מהרכוש המשותף. כך שזה קרוב אבל עדין אם לא יצטרף אליך מתנגד נוסף הפרויקט יצא לדרך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ערבות בנקאית בתמ"א 38/2
שניידר ילנה
04/02/13
שלום, קבלנו הצעה מקבלן לביצוע תמ"א 38/2 בחיפה. דיירים מקבלים ערבות בנקאית בגובה של דירה נוכחית פחות שוויה קרקע. קראתי שיש לדרוש ערבות בנקאית בגובה של דירה חדשה וקבלן מסרב, טוען שאין הצדקה כלכלית להוציא פרויקט לפועל. בנוסף, קבלן טוען, שלאחר הוצאה היתר בניה, אפילו אם קבלן יהרוס את בניין ולא יבנה את בניין חדש , היתר עולה ארבה כסף ודיירים רק ירוויחו מזה מכוון שהיתר רשום על קרקע השייכת לדיירים. האם זה נכון? אשמח לשמוע את דעתך, תודה רבה
ערבות בנקאית בתמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
04/02/13
ילנה שלום! בדר"כ בעיסקאות כאלו הקבלן חותם על הסכם ליווי כספי עם בנק שנותן הלוואה בתנאי שהקרקע תשועבד לטובתו. אם זה המצב - אתם חייבים לקבל ערבות על מלוא השווי כולל הקרקע. אם הקרקע לא משועבדת לבנק ונותרת נקיה שלכם - ניתן לקבלן ערבות ללא שווי הקרקע. ההיתר עצמו אינו בטוחה מספיקה למרות שנכון שבשלב זה הקבלן כבר הוציא הרבה כספים על תכנון הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
חנייה רגילה מול מכפיל חניה
אריק
03/02/13
שלום,
אנחנו דיירים בביניין שמעיוד לעבור תמ"א 38, יש לנו חנייה צמודה בטאבו. בתוכניות התמ"א מתוכנן להחליף לנו את החנייה בחנייה על מכפיל. כל הדירות החדשות מיועדות לקבל חנייה על מכפיל, אולם רק שתי דירות קיימות (שאנחנו אחת מהן) תקבל חנייה כזו במקום החנייה הרגילה. האם הדבר מקובל? עד כמה אנו עלולים להיפגע מכך? האם כדאי לדרוש פיצוי או להתנגד נחרצות?
תודה.
אנחנו דיירים בביניין שמעיוד לעבור תמ"א 38, יש לנו חנייה צמודה בטאבו. בתוכניות התמ"א מתוכנן להחליף לנו את החנייה בחנייה על מכפיל. כל הדירות החדשות מיועדות לקבל חנייה על מכפיל, אולם רק שתי דירות קיימות (שאנחנו אחת מהן) תקבל חנייה כזו במקום החנייה הרגילה. האם הדבר מקובל? עד כמה אנו עלולים להיפגע מכך? האם כדאי לדרוש פיצוי או להתנגד נחרצות?
תודה.
חנהי רגילה מול מכפיל חניה
עו"ד אילן הלוי
03/02/13
אריק שלום! חניה על מכפיל נחשבת כשווה פחות מחניה רגילה. אם לכל הדיריים הקיימים היתה חניה רגילה ונשארת כזו ורק לכם מחליפים לחניה על מתקנים אז בהחלט יש מקום לדרוש פיצוי במקום אחר (לא כספי).
אם לא הבנתי נכון את הנתונים אז תקנו אותי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם לא הבנתי נכון את הנתונים אז תקנו אותי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שכ"ט מקובל בפרויקטים של תמ"א 38/2
שמעון
03/02/13
רציתי לדעת מה שכ"ט מקובל לא כולל מע"מ לעו"ד בפרויקט תמ"א 38/2 של 32 דירות? האם זה מחושב לפי כמות הדירות או לפי ההכנסות מהפרויקט? תודה!
שכ"ט מקובל
עו"ד אילן הלוי
03/02/13
שמעון שלום! קשה לי לתת תשובה מבלי לדעת את כל נתוני הפרויקט עליו מדובר. בגדול נראה לי כי אם מדובר על בנין קיים עם 32 דירות אז השכר צריך להיות כ- 130,000 ש"ח לא כולל מעמ. לא נהוג לקבוע שכר כפונקציה של ההכנסות בפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
התנגדות לתמ"א 38 בגלל אי קבלת הטבות
נישה
03/02/13
ברשותנו משרד בקומת קרקע בבית מגורים. כניסה מחדר המדרגות ומהחצר.למעשה כתוצאה מהתמ"א 38, אנו לא נקבל שום הטבות.אין להוסיף מרפסת למשרד,לא נשתמש במעלית, וכנראה נקבל מקום חניה. לעומת זאת הקבלן יקבל כ-4 דירות או יותר.3 שכנים מבוגרים בקומת כניסה מתנגדים, שכן הם בגיל מופלג ואינם יכולים לשאת בשיפוץ שייערך כשנה וחצי. מה ניתן לעשות על מנת להתנגד לתוכנית???אודה לכם על עזרתכםבתודה נישה
התנגדות משרד
עו"ד אילן הלוי
03/02/13
נישה שלום! עדין אתם מקבלים בנין מחודש ומחוזק מפני רעידות אדמה וכן כמו שכתבת - חניה. בכל מקרה- אם עדין לא נראה לכם הפרויקט אתם יכולים פשוט לא לחתום. אני מציע- תעלה כבר עכשיו את נימוקי ההתנגדות שלך בפני הנציגות והיזם. אני בטוח שאם רצון תמצאו פתרון שיניח את הדעת של כולם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
התנגדות דיירים לחדר יציאה לגג
אבי
02/02/13
שאלה:הדירה שלי חופפת לגג וברצוני לבנות חדר עלייה לגג מתוך הבית,האים אני צריך אישור משלושת הדירים האחרים
?(ברצוני לציין שהגג מוצמד לדירה שלי במאה האחוזים בטאבו,לשאר הדירים אפילו הכניסה לגג אסורה
ושאלה שניה:בררתי בעיריית חדרה כמה מטרז ניתןלחדר עליה לגג והם אמרו לי 15 מטר בלבד שזה קטן מאוד,האים ניתן אופציה חוקית להגדיל את המטרז לחדר היציאה לגג?
?(ברצוני לציין שהגג מוצמד לדירה שלי במאה האחוזים בטאבו,לשאר הדירים אפילו הכניסה לגג אסורה
ושאלה שניה:בררתי בעיריית חדרה כמה מטרז ניתןלחדר עליה לגג והם אמרו לי 15 מטר בלבד שזה קטן מאוד,האים ניתן אופציה חוקית להגדיל את המטרז לחדר היציאה לגג?
התנגדות לחדר יציאה
עו"ד אילן הלוי
03/02/13
אבי שלום! בעיקרון לפי הוראות חוק המקרקעין אתה צריך הסכמה של 75% מהדיירים המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף לצורך ביצוע הרחבה בדירה. אם יש אישור כאמור אז אתה תדרש לשלם תשלומי איזון ליתר הדיירים עבור השימוש הנ"ל. אבל אני מבין ששטח הגג צמוד לך. מציע שתבדוק אם לא נרשם תקנון מוסכם הקובע הסדר לגבי זכויות הבניה על הגג וההסכמה הנדרשת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תמ"א 38/2 דייר סרבן
הגר
31/01/13
אנו עומדים בפני בחירה סופית של קבלן לתמא 38 /2 בבנין ברמת גן . הבנין בן 6 דירים. 5 דיירים רוצים לעשות את המהלך הזה ושכנה אחת מתנגדת ועושה לנו "חיים קשים" כל יום היא משנה את דעתה, רוצה 2 דירות, דוחה , יום רוצה יום לא רוצה. אבל כל מאמצנו לשכנע אותה לעשות את זה עלו בתוהו. האם ניתן לחייב אותה לעשות את התהליך הזה באם 5 דירים מתוך 6 דייירים מסכימים? בברכה הגר
דייר סרבן בתמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
03/02/13
הגר שלום! נכון שבסופו של דבר צריך הסכמה של כל הדיירים בבית, אבל החוק קובע כי לשלב ההתחלתי של התכנון ועד לקבלת היתר הבניה מספיק רוב של 80% מהדיירים . לאחר אישור הפרויקניתן לפנות למפקח על בתים משותפים בדרישה לחייב את הדייר הסרבן ובדרך כלל הוא מחייב אותו להצטרף להסכם. מציע כי תתקדמו ולא תתעמקו בה כעת. יש לכם עוד תהליך ארוך לבחירת יזם, לסגירת הסכם, ולקידום התכנון.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
עו"ד לתמא 38
סיון
30/01/13
שלום.
האם הדיירים חייבים לקחת עו"ד מייצג גםם מטעמם או שמספיק העו"ד של הקבלן?
ואם כן, מי משלם עליו?
תודה.
האם הדיירים חייבים לקחת עו"ד מייצג גםם מטעמם או שמספיק העו"ד של הקבלן?
ואם כן, מי משלם עליו?
תודה.
עו"ד לתמ"א 38
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
31/01/13
סיון שלום רב
חד משמעית כן. הקבלן אמור לשלם את שכר טרחתו. אין להקל בדבר ראש. מדובר בחוזה סבוך בעל משמעויות רבות לדיירים
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פ]ורום תמ"א 38
חד משמעית כן. הקבלן אמור לשלם את שכר טרחתו. אין להקל בדבר ראש. מדובר בחוזה סבוך בעל משמעויות רבות לדיירים
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פ]ורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוב של 80 אחוז תמא 38/2
שרון
30/01/13
אנחנו דירים 3 רוצים להרוס תבנין ואחד לא-זאתומרת 75 אחוז,כול שטח הבנין שייך לכולם באותם אחוזים שזה 500 מטר,השאלה היא: האים הגג שכולו בטאבו שייך לי שהוא 250 מטר ושאני מה 75 אחוז שכן מעוניינים יכול לעזור לנו ב 80 אחוז בעלות ברכוש המשותף להניע את הפרוייקט של תמא 38/2 -תודה
רוב של 80 אחוז תמ"א 38/2
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
31/01/13
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניוד זכויות בניה מבניין שחוזק לבניין באותה רשות
אבי
30/01/13
יש לנו בניין בחדרה שאנו מעוניינים לחזק אותו,אנחנו רוצים לברר על קבלן שיחזק את הבניין ויעביר את זכויות הבניה שנוצרו מהחיזוק לבניין באותה הרשות,הינו אצל עיריית חדרה ושם אמרו לנו שאפשר לדון בהעברת הזכויות רק בבניין שאין אופציה להוסיף עליו תוספות בניה מקווי בניה וכו,אני רוצה לציין שאין לנו בעיה של מקום חניה(יש לנו 550 מטר שטח פנוי חוץ מהשטח שהבניין בנוי) ואין בעיה להוסיף דירות על הגג,הבעיה היחידה שאנחנו לא יכולים להוציא לפועל את התמא זה רק בגלל שזה לא כלכלי ליזמים -השאלה שלנו היא:האים ניוד זכויות מבנין שחוזק לבנין שיקום באותה רשות ,זה אפשרי רק אם יש בעיה להוסיף דירות על הקיים ?או שאפשר לבחור מה מעדיפים? מה החוק אומר על זה?
ניוד זכויות תמ"א 38
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
31/01/13
אבי שלום רב
כעקרון אם ניתן לבנות בבניין המחוזק אז לא יאושר הניוד. אגב, יש לבדוק אם בכלל משנה את הכלכליות ולו תיאורתית ,שכן מקבלים אותו שטח שיכלו לבנות בבניין שלך
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כעקרון אם ניתן לבנות בבניין המחוזק אז לא יאושר הניוד. אגב, יש לבדוק אם בכלל משנה את הכלכליות ולו תיאורתית ,שכן מקבלים אותו שטח שיכלו לבנות בבניין שלך
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקדים בן גוריון בתמ"א 38
מיכל
30/01/13
בידי שרטוט הצעת יזם , בו מצויין קו בניין חיצוני של ממ"ד "מרחק 2 מ' עפ"י תקדיםבן גוריון".
אודה לכם על הסבר לעניין.
מיכל
אודה לכם על הסבר לעניין.
מיכל
תקדים בן גוריון בתמ"א 38
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
31/01/13
מיכל שלום רב
מניח שמדובר בקו בניין פחות מ3 מ' מגבול מגרש לאור שמדובר בממ"ד. אגב בתיקון 3 לתמ"א 38 הדבר גם מצוין שניתן לחרוג מגבול הבניין
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מניח שמדובר בקו בניין פחות מ3 מ' מגבול מגרש לאור שמדובר בממ"ד. אגב בתיקון 3 לתמ"א 38 הדבר גם מצוין שניתן לחרוג מגבול הבניין
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה על תמא 38
אני
29/01/13
באיזה מקרה על הדיירים להתפנות מן הבניין במקרה של תמ"א 38? האם כשמדובר בהוספת 2.5 קומות ומרפסות לכל הבניין יש צורך להתפנות?
שאלה על תמא 38
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
31/01/13
שלום רב
בהנחה ומדובר בחיזוק (לא הריסה ובניה) זה נתון למשא ומתן
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בהנחה ומדובר בחיזוק (לא הריסה ובניה) זה נתון למשא ומתן
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיבות להתנגדות
אני
29/01/13
בבניין שלנו שוקלים תמ"א 38 כאשר הקבלן מעוניין להוסיף 2.5 קומות (מעל לפנטהאוז ולגג המשותף היחיד). אנו גרים בקומה רביעית (מתחת לפנטהאוז) כך שכל הבנייה תתרחש ממש מעל ראשינו. האם לעובדה שיש לנו שני ילדים אסתמטיים (עם אסטמה קשה) ולעובדה שאנו עובדים מהבית יכולה לשמש עילה מספיקה להתנגדות לפרוייקט. יש לציין, כי מבנה הבית הוא כזה שישנם (חוץ מהפנטהאוז) שני גגות פרטיים ורק גג אחד משותף. בנוסף לא ברור לנו אם יבנו עוד 2.5 קומות איפה יהיו דודי השמש בשעת הבנייה (ואין לנו דודי חשמל בתוך הבתים). האם התכנית בכלל הגיונית?
סיבות להתנגדות
עו"ד אילן הלוי
29/01/13
אם יש בבנין שני גגות פרטיים אז אני חושב שהסיכויים להגיע להסכם הם נמוכים. בכל מקרה- את הסיבות שמניתם להתנגדות אני מציע שתעלו גם בפני הנציגות והיזם על מנת להבין איזה פתרון הם יכולים להציע לכם. אם הפתרון לא לשביעות רצונכם אתם תמיד יכולים להתנגד להסכם. רק לידיעתכם כיהמפקח על בתים משותפים שדן בתביעות נגד דיירים סרבנים נוטה לא לקבל את הסירוב. בכל מקרה- אתם צריכים לשאול את עצמכם אם מלבד אי הנוחות בזמן הבניה אתם מעונינים בפרויקט או לא. אם לא- תתנגדו. אם כן - תחשבו על פתרון יצירתי עבורכם. אני משוכנע שאם עומד יזם נורמלי מולכם תגיע להסדר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תמא 38/2 בבנים עם גג פרטי
דורית
28/01/13
בנין בר"ג 3 קומות 6
דירים מחצית מהגג שיך לי בטאבו(יש יציאה לגג מהבית גג מרוצף מחסן על הגג אבל ללא
חדר בנוי) השכנים רוצים תמא 38/2 אני לא מתנגדת אבל רוצה פיצוי הולם או את
דירת הפנטהאוז או דירה בקומה העליונה ופיצוי כספי.
א. מה השווי של הגג?והאם יכולים לחייב אותי לתמא
דירים מחצית מהגג שיך לי בטאבו(יש יציאה לגג מהבית גג מרוצף מחסן על הגג אבל ללא
חדר בנוי) השכנים רוצים תמא 38/2 אני לא מתנגדת אבל רוצה פיצוי הולם או את
דירת הפנטהאוז או דירה בקומה העליונה ופיצוי כספי.
א. מה השווי של הגג?והאם יכולים לחייב אותי לתמא
תמא 38/2 עם גג פרטי
עו"ד אילן הלוי
29/01/13
שלום דורית! קודם כל שיהיה ברור- הדירה שלך שווה יותר מדירה אחרת באותו שטח ללא הגג הצמוד. כך שמה שנותנים לדירה הצמודה לך למשל הוא הבסיס. השאלה כמה שווה התוספת שבבעלותך. אני מניח שאין לך זכויות בניה הצמודות לגג. עדין ניתן להניח כי יכולת אולי לבנות חדר יציאה על הגג ולהנות משטח מרפסת הגג. ניתן להעריך שמאית כמה מ"ר רגילים הם שווים ולדרוש מהיזם שהבסיס לדירה החדשה שלך יהא השטח הקיים + השטח הנוסף. לדוגמא- נניח שהדירה שלך היא 80 מ"ר וצמוד לה גג של 80 מ"ר עליו ניתן לבנות חדר יציאה של 40 מ"ר והיתר מרפסת. בהערכה זהירה נניח שזכות לבנות מ"ר על הגג (לזכור שעדין לא בנוי) הוא .0.25 ממ"ר רגיל וששוי מ"ר במרפסת הוא 0.1 ממ"ר רגיל. את מקבלת שהשטח הבסיסי של הדירה שלך לפני תוספות הוא 80+ 14= 94 מ"ר. מעבר לכל מה שנאמר - יש לך קלף חזק- ללא הסכמתך כנראה לא ניתן יהיה לבצע את הפרויקט. כל מה שאמרתי הוא כמובן בכפוף לשיקולי כדאיות כלכלית של הפרויקט מבחינת היזם. לדעתי יזם לא יסכים לתת לך את דירת הפנטהאוז ואם נודה על האמת גם קודם לא היתה לך דירה כזו. אבל אפשר לנסות ולדרוש זאת. הוא בודאי יסכים לתת לך עוד מ"ר בדירה החדשה (בכפוף למגבלות תכנוניות ולמגבלת 25 מ"ר תוספת) וכן להעלות אותך בקומות יותר ממה שהוא מציע ליתר הדירות.
מקווה שעזרתי
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מקווה שעזרתי
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
