פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
חתמתי יפוי כוח רגיל לעו"ד, נתתי לו צילום ת.ז.
פלונית
01/03/13
חתמתי יפוי כוח לעו"ד עבור תמ"א 38 רגיל, נתתי לו צילום ת.ז. שלי צילום טופס ארנונה וטופס מידע על דירה באסיפת דיירים, למחרת שלחתי לו פקס ששכחתי לציין בכתב שאני ארצה לקבל פיצוי כספי על הפקעות, לא קיבלתי תשובה, התקשרתי אליו לאחר כעשרה ימים, והוא אמר לי שאם יהיה צורך להפקיע 5 מטר מהחניה שלי (יש לי 20 מ"ר חניה בטאבו), ואם ישברו אצלי קיר לפיר מעלית, לא אקבל שום פיצוי כספי, ומה שאקבל זה ממ"ד, מרפסת שמש, מעלית, חיזוק וכו', כמו כן העו"ד ציין שצריך למשכן את הדירות שלנו לקבלן כדי לקבל הלוואה. שלחתי לו מכתב עם אישור מסירה שהיפוי כוח שחתמתי לו בטל ומבוטל. טרם קיבלתי תשובה. שאלותי: האם אני מסתכנת בתביעה? האם זה באמת נכון שהקבלן צריך למשכן לי את הדירה בתמא 38? למה צריך לסכן את רכושי הדל? זה כל מה שיש לי! שאלה נוספת, אם לקבלן יש חובות בשוק האפור ו/או הרגיל, איך החוק (המקרקעין) מגן עלי? בכלל, איזה עוד סיכונים יש בתמא 38 כבעלת דירה? האם אני יכולה להתייעץ עם עו"ד אחר במצב הזה? תודה רבה.
יפוי כוח
עו"ד אילן הלוי
04/03/13
שלום לפלונית! לא ברור לי האם חתמתם כבר על הסכם תמ"א או לא וכן איזה סוג פרויקט מדובר (לפי המתואר נראה כי מדובר בפרויקט של תוספת בניה מעל הקיים). אם לא חתמת עדין על הסכם אז תדאגי שכל מה שאת דואגת לו יבוא לידי ביטוי בהסכם. אם חתמת כבר- אז תבדקי אם מה שאמר תואם את הוראות ההסכם. בכל מקרה- אם ההסכם ערוך נכון מבחינת בטחונות אין לך מה לדאוג. זה התפקיד של עורך הדין שלכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
התנהלות קבלן
נאור
28/02/13
שלום , אנו לקראת חתימת חוזה סופי בתמ"א 38.
הקבלן מקבל על הגג 2.5 קומות ובתמורה אנו מקבלים ממ"ד + חדרון רחצה קטן , מעלית ומרפסת.
אנו שילמנו עבור עו"ד והקבלן מסרב לספק לנו תשריטים מדוייקים בתוענה כי השרטוט עולה לו כסף רב.
בנוסף הוא מסרב להראות לנו הדמיה של הביניין ( אפילו להמחשה בלבד ).
כיצד נוכל לדעת היכן יעמדו היסודות החדשים ( הקבלן מציין כי הוא יישתדל שזה לא יהיה מול החלונות אך מציין כי " אנו לא יכולים לאכול את כל העוגה" כהגדרתו. ).
מה לעשות ? הוא מקבל מאיתנו 4 דירות , שתי דירות בנות 140 מטר כל אחת ושני פנטהאוסים של כ 170 מטר - לא מגיע לנו לראות הדמיה ותשריטים מדוייקים ? )
הקבלן מקבל על הגג 2.5 קומות ובתמורה אנו מקבלים ממ"ד + חדרון רחצה קטן , מעלית ומרפסת.
אנו שילמנו עבור עו"ד והקבלן מסרב לספק לנו תשריטים מדוייקים בתוענה כי השרטוט עולה לו כסף רב.
בנוסף הוא מסרב להראות לנו הדמיה של הביניין ( אפילו להמחשה בלבד ).
כיצד נוכל לדעת היכן יעמדו היסודות החדשים ( הקבלן מציין כי הוא יישתדל שזה לא יהיה מול החלונות אך מציין כי " אנו לא יכולים לאכול את כל העוגה" כהגדרתו. ).
מה לעשות ? הוא מקבל מאיתנו 4 דירות , שתי דירות בנות 140 מטר כל אחת ושני פנטהאוסים של כ 170 מטר - לא מגיע לנו לראות הדמיה ותשריטים מדוייקים ? )
התנהלות קבלן
עו"ד אילן הלוי
28/02/13
נאור שלום! הקבלן עדין לא נכנס לתכנון מפורט ולכן אין לו עדין תשריטים מדויקים. כן צריך להיות לו וזה אמור להיות מצורף להסכם תשריט גס של התוספות לקומה שבגדול אמור לשקף מה שתקבלו. בתשריט כזה תוכלו לראות גם אם הממדים החדשים לא סוגרים לכם חלונות וכו'. אין סיבה שלא תראו זאת כעת ואם הוא מסרב אז פשוט אל תחתמו. הדמיה של הבנין זה לא ממש חיוני אבל גם כאן - אם היזם עשה תכנון ראשוני אז יכול להוציא גם הדמיה ברמה כללית. רק קחו בחשבון שיהיו פערים לעומת מה שיאושר בהיתר.
אם היזם כל כך לא משתף פעולה עמכם - למה אתם רוצים לחתום עימו?
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם היזם כל כך לא משתף פעולה עמכם - למה אתם רוצים לחתום עימו?
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מה נכלל ב- 25 מ"ר לפי תמ"א 38
יאיר
26/02/13
שלום רב,
האם תוספת מרפסת שמש נכללת במסגרת השטח של 25 מ"ר אותו ניתן להוסיף לפי תמ"א 38 (כפי שאמרו לנו בהצעה שקיבלנו), או שניתן להוסיף ממ"ד + חדר/תוספת בשטח של 25 מ"ר ובנוסף מרפסת שמש (כפי שראיתי בהצעות/מפרטים בבתים אחרים)?
אודה על הבהרת הדברים.
האם תוספת מרפסת שמש נכללת במסגרת השטח של 25 מ"ר אותו ניתן להוסיף לפי תמ"א 38 (כפי שאמרו לנו בהצעה שקיבלנו), או שניתן להוסיף ממ"ד + חדר/תוספת בשטח של 25 מ"ר ובנוסף מרפסת שמש (כפי שראיתי בהצעות/מפרטים בבתים אחרים)?
אודה על הבהרת הדברים.
מה נוסף בתוספת?
עו"ד אילן הלוי
26/02/13
ממ"ד + חדר עד 25 מ"ר ובנוסף מרפסת שמש. אבל הכל כמובן כפוף לכך שבכלל ניתן להוסיף ולבנות שטחים אלו במגרש הספציפי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הערת אזהרה הרשומה על גג המשותף של הבניין
זיו
26/02/13
אני שואל לגבי בנין ברח' ז'בוטינסקי 54 ראשון לציון. החוזה נעשה מול מאכער ללא עורך דין מייצג מצד הדיירים ,אלא רק מצד המאכער. בדיעבד התברר שהוא מכר את הזכויות העתידיות לבניית תמ"א 38 בין קבלנים ובנוסף רשם הערת אזהרה לטובתו על גג הבניין המשותף . האם ניתן איכשהו לצאת יציאה חד צדדית מהחוזה הגרוע הזה ,לבטלו, ולהעביר לקבלן אמין שבאמת יעמוד בהתחייבותו לביצוע תמ"א 38? ? ?
חשוב לציין לצורך העניין , שבבניין הסמוך אליו, ז"בוטינסקי 56 , התמ"א 38 בסופו של דבר , כבר נמצא בשלבי בנייה מתקדמים מאוד.
בתודה רבה על כל תשובה מקצועית ועניינית .
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין בראשון לציון
חשוב לציין לצורך העניין , שבבניין הסמוך אליו, ז"בוטינסקי 56 , התמ"א 38 בסופו של דבר , כבר נמצא בשלבי בנייה מתקדמים מאוד.
בתודה רבה על כל תשובה מקצועית ועניינית .
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין בראשון לציון
ביטול הערת אזהרה
עו"ד אילן הלוי
26/02/13
שלום זיו! חשבתי שקרסו מבצע את שני הפרויקטים. בכל מקרה- כדי לתת תשובה רצינית צריך לעבור על ההסכם שחתמתם ולראות מה כתוב שם. קשה לתת תשובה מקצועית מבלי שעוברים על הבסיס ההסכמי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תמ"א 38 בבניין שבו לא ייבנו יחידות דיור נוספות
איתי ליפשיץ
25/02/13
בבניין שלנו רוצים לבצע חיזוק נגד רעידות אדמה הוספת ממדים ומרפסות ללא הוספת יחידות דיור. כלומר, עלות הפרקויקט על הכתפיים של הדיירים.
יש כ 3 דיירים שמתנגדים מתוך 24. האם החוק מאפשר להוציא מהם כסף שיחייב אותם להשתתף בחלקים מסוימים של הפרויקט? מי יצטרך לשאת בעלות מעטפת הממד של דירה של דייר מתנגד?
יש כ 3 דיירים שמתנגדים מתוך 24. האם החוק מאפשר להוציא מהם כסף שיחייב אותם להשתתף בחלקים מסוימים של הפרויקט? מי יצטרך לשאת בעלות מעטפת הממד של דירה של דייר מתנגד?
תמ"א 38 ללא בנית יחידות נוספות
עו"ד אילן הלוי
25/02/13
איתי שלום! במקרה בו מצבעים עבודות חיזוק של הבנין כנגד רעידות אדמה ומרחיבים דירות קיימות ללא הוספת דירות חדשות די ברוב של 60% מהדירות. ברגע שהתקבל כנדרש רוב כזה אז אותם דיירים שתמכו רשאים לפנות בתביעה כנגד הדיירים האחרים לאכוף עליהם את ההסכמה. התביעה יכולה להיות מוגשת רק לאחר שהתקבל אישור להוצאת היתר הבניה והיא מתבררת בפני המפקח על בתים משותפים. להערכתי במידה וההחלטה התקבלה כדין ואין בה משום קיפוח מיוחד של הדיירים הסרבנים המפקח ככל הנראה יקבל אותה. מרגע שקיבל הוא יחייב גם את הדיירים הסרבנים בעליות הבניה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מישהו יודע להסביר איך ממלאים מש"ח בעסקת תמ"א 38 ?
צחי
24/02/13
האם אני משתמש במש"ח כחול או ורוד ?
איזה סימונים אני מסמן במש"ח ? לא ראיתי שם "מכירת זכויות בניה"...
אודה להבהרות מבעלי ניסיון.
תודה,
צחי.
איזה סימונים אני מסמן במש"ח ? לא ראיתי שם "מכירת זכויות בניה"...
אודה להבהרות מבעלי ניסיון.
תודה,
צחי.
מש"ח
עו"ד אילן הלוי
25/02/13
כחול. אבל שים לב שאם מדובר על תוספת בניה אתה רק מדווח בהתחלה (תוך 40 יום) על ההסכם ללא המש"ח. הטופס ניתן להורדה באתר של רשות המיסים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קנית דירה חתומה לתמא
שרון
24/02/13
שלום רב, אנחנו שוקלים קניית דירה שחתומה כבר לתמא ועפ״י בעלי הדירה הפרוייקט יוצא לדרך בעוד חודש. האם יש אפשרות לגור בבניין בזמן שהוא עובר את השיפוץ? מה הם הדברים שעלינו לשים לב במצב שכזה? שכן אנחנו לא חתמנו על ההסכם לתמא. האם יכול להיות מצב שהבנק יעריך את ערך הדירה לפני התמא ויאשר משכנתאות רק על גובה זה ולא על שווי הדירה אחר התמא? תודה רבה!
קנית דירה חתומה לתמ"א
עו"ד אילן הלוי
24/02/13
שלום שרון! תלוי על איזה פרויקט מדובר. אם תמ"א 38/2 הכולל הריסת הבנין הקיים ובנית חדש במקומו אז ברור שלא. אם הוספת קומות אז ניתן אבל קחו בחשבון שאתם תחיו למעלה משנה בתוך פרויקט בניה.
הבנק יקבע דעתי שווי לדירה במצבה לפני התמ"א + תוספת שווי קטנה המבטאת היוון תוספת ערך להיום. אני מניח שהמחיר בו רכשתם מבטא עקרונות אלו ואין כל סיבה שהשמאי של הבנק לא יקבל את המחיר שלכם.
קחו בחשבון כי גם אם לא חתמתם עדין על הסכם התמ"א אז כנראה נרשמה הערת אזהרה לטובת היזם ותדרשו לקבל את הסכמתם. הם יתנו את ההסכמה בחתימתכם על כל המסמכים הנדרשים לחתימה על הסכם התמ"א.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הבנק יקבע דעתי שווי לדירה במצבה לפני התמ"א + תוספת שווי קטנה המבטאת היוון תוספת ערך להיום. אני מניח שהמחיר בו רכשתם מבטא עקרונות אלו ואין כל סיבה שהשמאי של הבנק לא יקבל את המחיר שלכם.
קחו בחשבון כי גם אם לא חתמתם עדין על הסכם התמ"א אז כנראה נרשמה הערת אזהרה לטובת היזם ותדרשו לקבל את הסכמתם. הם יתנו את ההסכמה בחתימתכם על כל המסמכים הנדרשים לחתימה על הסכם התמ"א.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
התנגדות דיירים
משה
22/02/13
שלום,אני גר בת"א בבניין בו 4 דיירים והתחלנו בתהליך תמ"א 38 לפני כ-4 שנים.מסיבות שונות התהליך נמשך כ"כ הרבה זמן אולם לכל אורך הדרך הייתה הסכמה בין כולנו על אופי הפרויקט.מכיוון שהגג שייך רק לדייר מסוים שלא היה מוכן לבנות על הגג, ירדנו מתוספת קומות. כמו כן לא היה עניין בתוספת ממדים (מכיון שזה לא פונקציונלי במבנה הדירות ) וגם לא היה עניין בתוספת מרפסות. בסופו של דבר הוסכם על כולם להסתפק בסגירת קומת העמודים ובשיפוץ כללי. כמובן שהכול במימון עצמי .לקראת סוף התהליך , מכר אחד הדיירים את דירתו .אנחנו עכשיו לקראת קבלת ההיתר ואולם הדיירים החדשים מביעים התנגדות לתהליך המוסכם ומעוניינים לפתוח עכשיו הכל מחדש.הם מעוניינים לבנות ממ"ד ומרפסות.....ברור לנו שכל שינוי בשלב זה , יעכב בצורה משמעותית את כל התהליך ואין לנו רצון או עניין לעשות זאת.האם יש לדיירים האחרים זכות להתנגד ולעכב את כולנו ?האם ביכולתנו לכפות את המשך התהליך עליהם?תודה רבה
התנגדות דיירים
עו"ד אילן הלוי
24/02/13
שלום משה! אני מבין ממה שכתב שהפרויקט עליו הסכמתם כולל תוספת יחידת מגורים אחת בקומת העמודים. לפי חוק המקרקעין (חיזוק מבנים) די במקרה כזה ברוב של 2/3 מבעלי הזכויות בבנין המחזיקים ב- 2/3 מהרכוש המשותף. אם 3 מתוך ה- 4 מסכימים לפרויקט אז אתם יכולים להתקדם ללא הסכמתו ובשלב מאוחר יותר, לאחר קבלת אישור עקרוני לפרויקט מהעיריה, תוכלו להגיש תביעה כנגד הדייר הסרבן שתידון בפני המפקח על בתים משותפים.
אבל- קשה לי להבין למה אתם פוסלים תוספת של ממ"ד ומרפסת לכל דירה. יתכן ותוספת הממ"ד אינה פונקציונלית כחדר שינה אבל זה מאוד תלוי בתכנון שלכם ובכל מקרה מרפסת בעיר זה דבר נהדר. אני מאוד מציע לכם לקחת כבר אדריכל שיבדוק מה אתם יכולים לעשות ויעשה תכנון ראשוני עם ןבלי ממדים ומרפסות. אני מניח שבסך הכל כולכם רוצים אותו דבר.
אגב- שימו לב גם לחבות במס שבח כשתמכרו את הדירה הנוספת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אבל- קשה לי להבין למה אתם פוסלים תוספת של ממ"ד ומרפסת לכל דירה. יתכן ותוספת הממ"ד אינה פונקציונלית כחדר שינה אבל זה מאוד תלוי בתכנון שלכם ובכל מקרה מרפסת בעיר זה דבר נהדר. אני מאוד מציע לכם לקחת כבר אדריכל שיבדוק מה אתם יכולים לעשות ויעשה תכנון ראשוני עם ןבלי ממדים ומרפסות. אני מניח שבסך הכל כולכם רוצים אותו דבר.
אגב- שימו לב גם לחבות במס שבח כשתמכרו את הדירה הנוספת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תוספות בניה
אודי
22/02/13
שלום ,הבנתי שתוספת הבניה המקובלת בתמ"א 38 היא עד 25 מ"ר .האם זה כולל את סך כל התוספות כלומר ממ"ד , מרפסת שמש ו/או מרפסת סגורה?תודה
תוספות בניה
עו"ד אילן הלוי
24/02/13
שלום אודי! 25 מ"ר זה תוספת הזכויות לכל דירה בבנין שעובר חיזוק מפני רעידות אדמה וזאת על פי הוראות תמ"א 38. יש להגדלה של 25 מ"ר גם התיחסות בחוק מיסוי מקרקעין. הגדלה זו כוללת ומותנית בכך שיבנו ממ"ד לכל דירה קיימת. היא לא כוללת מרפסות שמש. לא ניתן להוסיף מרפסת סגורה. יש בתוכניות בניה התיחסות למרפסות סגורות כי בבנינים ישנים כך בנו מרפסות וכמו שאנו יודעים כולם כמעט הכניסו אותם לתוך הדירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מאיזה שנה של בניית הבניין יש זכויות לתמא 38 ?
אחד העם
21/02/13
הבניין שלי נבנה ב1970, הבניין של אמא שלי - ב1962, של אחי הגדול נבנה ב1978, כולם באותו שכונה, ויש יעשיו יזמי תמ"א 38 שעוברים ומשכנעים דיירים רק לתמא של הוספת קומות - ולא לפינוי בינוי כמו שהרבה רוצים מספרים להם שהבניינים "לא מספיק ישנים:" שהעייריה לא מאשרת פינוי בינוי לבניינים בני פחות מ 1950לי ברור שמדובר ברצון של היזמים לעשות את מה שהם הכי יכולים להרוויח ממנו, ולא איכפת להם לשקר האם יש בדל אמת בשטויות שהם מוכרים כאן ? כי אני שמעתי בדיוק את ההיפך, עיריות רוצות כמה שיותר פינוי בינוי, וכמה שפחות לבנות עוד קומות על בניינים מטים ליפול
שנה לתמ"א
עו"ד אילן הלוי
21/02/13
התמ"א חלה על כל המבנים אשר הוצא היתר לבניתם לפני 1.1.1980. יתכן ותשובתם נובעת משיקולי כדאיות אחרים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תמ"א 38 בניין טרומי בעל 9 קומות
רחל
21/02/13
אני גרה בבניין טרומי בעל 9 קומות שתחילת בנייתו הייתה ביוני 1980
אני חוששת שתוספת של 2 קומות תפגע בבניין.
בנוסף - היות והבניין טרומי - האם אפשר להוסיף חדר ממ"ד ו"להדביק" אותו למבנה הטרומי?
במקרה שיתקבלו אישורים ויהיה רוב מספיק של הדיירים - האם אני יכולה להגיש מראש תביעה נגד הדיירים במקרה שייגרם נזק עקב התמ"א 38?
תודה.
אני חוששת שתוספת של 2 קומות תפגע בבניין.
בנוסף - היות והבניין טרומי - האם אפשר להוסיף חדר ממ"ד ו"להדביק" אותו למבנה הטרומי?
במקרה שיתקבלו אישורים ויהיה רוב מספיק של הדיירים - האם אני יכולה להגיש מראש תביעה נגד הדיירים במקרה שייגרם נזק עקב התמ"א 38?
תודה.
בנין טרומי
עו"ד אילן הלוי
21/02/13
רחל שלום! לפי מה שאת מתארת לא נראה לי כי מדובר על הסכם מכוח תמ"א 38 . בכל מקרה- על כל תוספת בניה יש תוכניות מאושרות של קונסטרוקטור- מהנדס בנין המתמחה בתכנון שלד הבנין באופן שיעמוד וישא את המשקל הנדרש ממנו.
את לא יכולה להגיש תביעה מראש על נזק שעוד לא נגרם. את כן יכולה להתנגד לתוספת ובמסגרת הדיון בענין זה שיהיה בפני המפקח על בתים משותפים תשמע גם עמדתך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
את לא יכולה להגיש תביעה מראש על נזק שעוד לא נגרם. את כן יכולה להתנגד לתוספת ובמסגרת הדיון בענין זה שיהיה בפני המפקח על בתים משותפים תשמע גם עמדתך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יחידה על הגג
משה
20/02/13
שלום לך הייתי ממש מעוניין שתייעץ לי משהו אישי בקשר לתמ"א 38
אני מתגורר בבת ים ובזמן האחרון הגיעו אלינו מספר קבלנים שמעוניינים לעשות אצלנו בבניין תמא 38
לפי מה שהקבלנים אומרים יש להם אישורים לבנות עוד שתי קומות (אנחנו קומה רביעית ואחרונה)עכשיו העניין הוא שלנו יש יחידה על הגג שכמובן רשומה בטאבו.עכשיו שתי הקבלנים שהיו פה שניהם אומרים לי שהם מאד רוצים לבנות פה ושיש רק בעייה אחת שזה היחידה שיש לי על הגג
עכשיו שניהם רוצים שאני יגיד להם איזה פיצוי אני רוצה בכדי שאני יוותר על על היחידה .היחידה הזאת עלתה לי מעל 300 אלף שקל והיא קיימת בסך הכל רק 8 חודשים.מה לדעתך אני צריך לדרוש לפיצוי(אין לי בעייה גם לקבל כסף מהקבלנים וגם אין לי בעייה לרכוש דירה נוספת שתבנה בבניין)בתודה מראש משה
אני מתגורר בבת ים ובזמן האחרון הגיעו אלינו מספר קבלנים שמעוניינים לעשות אצלנו בבניין תמא 38
לפי מה שהקבלנים אומרים יש להם אישורים לבנות עוד שתי קומות (אנחנו קומה רביעית ואחרונה)עכשיו העניין הוא שלנו יש יחידה על הגג שכמובן רשומה בטאבו.עכשיו שתי הקבלנים שהיו פה שניהם אומרים לי שהם מאד רוצים לבנות פה ושיש רק בעייה אחת שזה היחידה שיש לי על הגג
עכשיו שניהם רוצים שאני יגיד להם איזה פיצוי אני רוצה בכדי שאני יוותר על על היחידה .היחידה הזאת עלתה לי מעל 300 אלף שקל והיא קיימת בסך הכל רק 8 חודשים.מה לדעתך אני צריך לדרוש לפיצוי(אין לי בעייה גם לקבל כסף מהקבלנים וגם אין לי בעייה לרכוש דירה נוספת שתבנה בבניין)בתודה מראש משה
יחידה על הגג
עו"ד אילן הלוי
20/02/13
משה שלום! ממה שאתה מתאר בלעדיך אין הסכם תמ"א. כדי שתסכים אתה צריך לקבל מהיזם תמורה שהיא לפחות בקצת יותר ממה שהגג שווה היום. לא יודע למה הכוונה שהיחדיה עלתה לך 300,000 ש"ח. אם הכוונה רק לבניה אז אתה צריך להוסיף גם את שווי הגג עצמו שאתה נותן. מציע שתתיעץ עם שמאי.
אילן הלוי, עו"ד
מנה לפורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנה לפורום תמ"א 38
הערת אזהרה
שרית
20/02/13
אנו בתהליך שך תמ"א 38 ומעוניינים למחזר את המשכנתא. בטאבו הפנו אותנו לקבל אישור לרשום הערת אזהרה של הבנק על הדירה שלנו מהקבלן והיזם. האם אני צריכה אישור של היזם והקבלן כדי לרשום הערת אזהרה על הדירה שלי?
הערת אזהרה
עו"ד אילן הלוי
20/02/13
שלום שרית! ממה שכתב אני מבין שנחתם הסכם ומכוחו נרשמה הערת אזהרה על זכותייך בדירה לטובת היזם. לכן את צריכה לקבל ממנו מכתב הסכמה לגבי המחזור של המשכנתא. אין סיבה שלא יתן לך למעט אם הבנק החדש מתכוון לסרב להסכם. מציע לך גם לעדכן את הבנק החדש בענין ההסכם כי ממילא תדירשו לקבל לכך את הסכמתו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
המלצה על ספרות – תמ"א 38
עו"ד קריית שמונה
19/02/13
שלום רב,אשמח לקבל המלצה על ספר / ספרות בקשר לתמ"א 38.תודה!
ספרות תמ"א
עו"ד אילן הלוי
20/02/13
אם אתה מחפש ספרות מקצועית כעו"ד אני ממליץ על ספרם של אהרון נמדר ומיכה גדרון בנושא זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קבלתי אינפורמציה מוטעית וחתמתי
רחלי
19/02/13
חתמתי על הסכם תמ"א 38 לאחר הטעיה שיהיהו מספיק חניות לדיירים הוותיקים. הקבלן רוצה לבנות 3 קומות וכמובן לתת חניה לחדשים. עד עכשיו בחלקה המשותפת היו מספיק חניות. אלה אמורים להיות מופקעים לטובת החדשים.
בשעת החתימה נאמר לי שיהיו מספיק חניות לאחריו התברר שהוטעיתי.
שאלתי: האם אפשר לבטל חתימה ובפרט שאני מיופת כוח ולא מסרתי עדיין את המסמך המקורי של ייפוי הכוח רק את צילומו ואף לא את צילום תעודת הזהות שלי.
שאלה שניה: האם אפשר להפקיע רכוש משותף שבו יש חניות לכל הדיירים הוותיקים לטובת החדשים כדי שהקבלן יוכל לבנות 3 קומות ומספר רב של דירות כדי להגדיל רווחיו
בשעת החתימה נאמר לי שיהיו מספיק חניות לאחריו התברר שהוטעיתי.
שאלתי: האם אפשר לבטל חתימה ובפרט שאני מיופת כוח ולא מסרתי עדיין את המסמך המקורי של ייפוי הכוח רק את צילומו ואף לא את צילום תעודת הזהות שלי.
שאלה שניה: האם אפשר להפקיע רכוש משותף שבו יש חניות לכל הדיירים הוותיקים לטובת החדשים כדי שהקבלן יוכל לבנות 3 קומות ומספר רב של דירות כדי להגדיל רווחיו
קבלתי אינפורמציה מוטעית וחתמתי
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
19/02/13
רחלי שלום רב
עליך להודיע בדחיפות דבר ההטעייה ליזם/קבלן ועורכי הדין ,בכתב עם אישור מסירה . ישנם פנים לכאן ולכאן . כעקרון עניין החניות נתון למשא ומתן בכל פרויקט ופרויקט. ראוי להתייעץ עם עו"ד שיבחן כלל הנתונים לרבות אופן ניהול המשא ומתן והחתימה, הסיכויים והסיכונים
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמא 38
עליך להודיע בדחיפות דבר ההטעייה ליזם/קבלן ועורכי הדין ,בכתב עם אישור מסירה . ישנם פנים לכאן ולכאן . כעקרון עניין החניות נתון למשא ומתן בכל פרויקט ופרויקט. ראוי להתייעץ עם עו"ד שיבחן כלל הנתונים לרבות אופן ניהול המשא ומתן והחתימה, הסיכויים והסיכונים
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמא 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/2
פרוג
18/02/13
ברשותי דירת קרקע בבניין משותף העתיד לעבור תמא 38/2, כיום לדירה יש יציאה לחצר (לא בטאבו) והיזם רוצה לתת דירה במקום בקומה הראשונה על אף שבונה דירות גן, אני היחידי שלא חתמתי והוא מאיים בתביעת דייר סרבן, האם אני חייב להסכים?
תמ"א 38/2
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
19/02/13
פרוג שלום רב
לא ברור משאלתך מספר הדירות הקיימות בבניין ומה הזכויות שלך בקרקע. לתמ"א 38/2 צריך מינימום 80% הסכמת בעלי הדירות. אם יש לך זכויות בשטח הקרקע אפשר שתוכל להתנגד בכל מקרה. יש לבדוק כלל נתוני המקרה לרבות אופן רישום הבניין והדירה ומסמכי הבית המשותף
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ברור משאלתך מספר הדירות הקיימות בבניין ומה הזכויות שלך בקרקע. לתמ"א 38/2 צריך מינימום 80% הסכמת בעלי הדירות. אם יש לך זכויות בשטח הקרקע אפשר שתוכל להתנגד בכל מקרה. יש לבדוק כלל נתוני המקרה לרבות אופן רישום הבניין והדירה ומסמכי הבית המשותף
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם/קבלן תמא 38 2
אייל
18/02/13
שלום,
פנה אילנו יזם שלדבריו יעסיק קבלן .
היזם אף פעם לא עסק בתחום זה.
ממה צריך להזהר? ואיך לבחור קבלן.
אגב, איך אפשר להגיע קבלן / או יזם באם אנו רוצים עוד הצעות של קבלנים/יזמים.
תודה
פנה אילנו יזם שלדבריו יעסיק קבלן .
היזם אף פעם לא עסק בתחום זה.
ממה צריך להזהר? ואיך לבחור קבלן.
אגב, איך אפשר להגיע קבלן / או יזם באם אנו רוצים עוד הצעות של קבלנים/יזמים.
תודה
חברה יזמית תמא ופינוי בינוי
דרור
19/02/13
אייל שלום
אני מייצג חברה יזמית /ביצועית לפרוייקטים של תמא 38/1 38/2 .
אשמח לבצע בדיקת היתכנות ולהגיש הצעה מתאימה .
*************
(צונזר ע"י המערכת)
אני מייצג חברה יזמית /ביצועית לפרוייקטים של תמא 38/1 38/2 .
אשמח לבצע בדיקת היתכנות ולהגיש הצעה מתאימה .
*************
(צונזר ע"י המערכת)
יזם/קבלן תמא 38 2
עו"ד אמיר לנטון
19/02/13
אייל שלום רב
ישנם יזמים שונים בתחום. עליכם לבדוק בין היתר יכולתו הכלכלית והייתכנות הכלכלית . כמו כן יש לקבוע בעזרת עו"ד מהתחום שייצגכם, איזונים והגנות בהסכם של הפרויקט כגון מתן ערבויות מתאימות וכו'. מדובר בעסקה מורכבת
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ישנם יזמים שונים בתחום. עליכם לבדוק בין היתר יכולתו הכלכלית והייתכנות הכלכלית . כמו כן יש לקבוע בעזרת עו"ד מהתחום שייצגכם, איזונים והגנות בהסכם של הפרויקט כגון מתן ערבויות מתאימות וכו'. מדובר בעסקה מורכבת
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תמא 38 בבניין מורכב
בעל דירה
18/02/13
על חלקה בנויים שני בניינים. כל אחד מהבניינים פועל לתמ"א 38 עם יזם אחר. הבניין שבו הדירה בבעלותנו כולל 12 דיירים, מתוכם חתמו 10 דיירים על תמ"א 38 מול היזם. הבניין השני כאמור פועל מול יזם אחר ואין לנו מושג מה הסטטוס.
עורכת הדין והיזם של הבניין שלנו פועלים לפיצול החלקה לשניים.
אנו לא חתמתי על ההסכם מול הקבלן מאחר ואין לו יכולת כלכלית אלא אם ימצא משקיע, וכל עוד אין לו את היכולת הכלכלית אני לא מעוניין לחתום, אילו היה יזם עם יכולת כלכלית הייתי שמח לחתום. האם כל עוד לא פוצלה החלקה אנו נחשבים דיירים סרבנים (הרי על החלקה עוד בניין שכל דיריו לא חתמו ליזם שבחרו דיירי הבנית שלנו) ? האם ניתן לפעול משפטית נגדנו כל עוד לא פוצלה החלקה ?
עורכת הדין והיזם של הבניין שלנו פועלים לפיצול החלקה לשניים.
אנו לא חתמתי על ההסכם מול הקבלן מאחר ואין לו יכולת כלכלית אלא אם ימצא משקיע, וכל עוד אין לו את היכולת הכלכלית אני לא מעוניין לחתום, אילו היה יזם עם יכולת כלכלית הייתי שמח לחתום. האם כל עוד לא פוצלה החלקה אנו נחשבים דיירים סרבנים (הרי על החלקה עוד בניין שכל דיריו לא חתמו ליזם שבחרו דיירי הבנית שלנו) ? האם ניתן לפעול משפטית נגדנו כל עוד לא פוצלה החלקה ?
תמא 38 בניין מורכב
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
18/02/13
לשואל שלום רב
לצורך התשובה אניח שמדובר בתמ"א 38/1 - חיזוק (לא הריסה ובניה). במצבים מסוימים כשניתן מבחינה הנדסית לבצע חיזוק רק באחד הבניינים ואין פגיעה בזכויות הבעלים בבניין השני, ניתן לבצע חיזוק רק בבניין של המעוניינים. לא ברור מהשאלה מה ה"פיצול" המדובר. בכל מקרה עד כמה שניתן להבין משאלתך-אינך מתנגד לתמ"א 38 אלא רק ליזם הספציפי בהעדר יכולת כלכלית וזו אינה סרבנות קלאסית ויכול שאף המפקח על המקרקעין יצדד בעמדתך. בכל אופן, הליך משפטי אצל המפקח על המקרקעין אפשרי רק לאחר שניתנה החלטה בועדה המקומית לתכנון ובניה על מתן היתר בתנאים. לשם הגשת בקשת היתר משקיע היזם כספים רבים-ובהעדר יכולת כלכלית יכול שאף לא יוגש דבר ,כך שגם לא יתקיים התנאי המקדמי להליך משפטי כאמור לעיל.
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לצורך התשובה אניח שמדובר בתמ"א 38/1 - חיזוק (לא הריסה ובניה). במצבים מסוימים כשניתן מבחינה הנדסית לבצע חיזוק רק באחד הבניינים ואין פגיעה בזכויות הבעלים בבניין השני, ניתן לבצע חיזוק רק בבניין של המעוניינים. לא ברור מהשאלה מה ה"פיצול" המדובר. בכל מקרה עד כמה שניתן להבין משאלתך-אינך מתנגד לתמ"א 38 אלא רק ליזם הספציפי בהעדר יכולת כלכלית וזו אינה סרבנות קלאסית ויכול שאף המפקח על המקרקעין יצדד בעמדתך. בכל אופן, הליך משפטי אצל המפקח על המקרקעין אפשרי רק לאחר שניתנה החלטה בועדה המקומית לתכנון ובניה על מתן היתר בתנאים. לשם הגשת בקשת היתר משקיע היזם כספים רבים-ובהעדר יכולת כלכלית יכול שאף לא יוגש דבר ,כך שגם לא יתקיים התנאי המקדמי להליך משפטי כאמור לעיל.
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרויק'ט תמה 38
אליעזר
17/02/13
ברשותי דירה להשכרה באשדוד. כבר נחתם עם הקבלן חוזה לבצוע פרויקט תמ"א 38 והבנין יהפוך מ 4 קומות ל 7 קומות .ההתחלה מתוכננת בחודש אפריל -מאי השנה.
כמה שאלות בנושא :
1.מה הם שלבי התקדמות בפרויקט.. איפה מתחילים ואיפה מסיימים.
2 האם זה יפריע לדיירי הבית? באיזה שלב ומשוער כמה זמן?
3.ה אם יש לפצות את הדיירים בהשכרה שלי על ההטרדה או על אי הנוחות במידה ויש ?
האם ה ק'בלן חייב לפצות אותי כבעל הדירה במידה ויש הטרדה או אי נ וחות בזמן בצוע הפרויקט ומהו הסכום המקובל ?
4.כמה זמן נמשך ביצוע הפרויקט לפי נסיונכם ?
5. היכן בעירית אשדוד אפשר לקבל אינפורמציה מתי תתחיל בפועל הבניה ?
תודה
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין באשדוד
כמה שאלות בנושא :
1.מה הם שלבי התקדמות בפרויקט.. איפה מתחילים ואיפה מסיימים.
2 האם זה יפריע לדיירי הבית? באיזה שלב ומשוער כמה זמן?
3.ה אם יש לפצות את הדיירים בהשכרה שלי על ההטרדה או על אי הנוחות במידה ויש ?
האם ה ק'בלן חייב לפצות אותי כבעל הדירה במידה ויש הטרדה או אי נ וחות בזמן בצוע הפרויקט ומהו הסכום המקובל ?
4.כמה זמן נמשך ביצוע הפרויקט לפי נסיונכם ?
5. היכן בעירית אשדוד אפשר לקבל אינפורמציה מתי תתחיל בפועל הבניה ?
תודה
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין באשדוד
דירה להשכרה בפרויקט תמא באשדוד
עו"ד אילן הלוי
17/02/13
אליעזר שלום! אם נחתם כבר הסכם השלב הבא הוא שלב התכנון עד להוצאת היתר בניה. כתבת שהתחלה מתוכננת לחודשים הקרובים כך שאני מבין שהיתר הבניה כבר התקבל או מתקבל בחודש הקרוב. אני מבין גם שמדובר על תוספת בניה מעל בניה קיימת. העבודה בהחלט מפריע לדיירי הבנין וההפרעה נמשכת כל תקופת הבניה בערך כשנה וחצי. לגבי פיצוי לשוכרים שלך - קודם כל תראה מה כתוב בהסכם השכירות שלך אן יש לכך התיחסות. אם אין - נראה לי הגיוני שאם שוכר יבוא ויבקש הנחה בשכר דירה אז לתת לו הנחה כזו. ממילא לא תוכל להשכיר את הדירה במחיר מלא בתקופת העבודה. הקבלן גם הוא מחויב על פי מה שכתוב בהסכם שחתמתם מולו. אם לא כתוב שהוא צריך לפצות אז הוא לא צריך לפצות. אתה יכול לגשת למחלקת הנדסה בעירית אשדוד ולברר לגבי תהליך קבלת היתר הבניה. אתה יכול בהחלט לבקש גם מהנציגות ומעו"ד שלכם שיברר ויתן לך תשובה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
רכישת דירה מיועדת לתמא 38 2
ניר
16/02/13
השבוע התעניינתי ברכישת דירה שמיועדת לביצוע תמ"א 38 2. בעלת הדירה היא אחת הסרבניות והיא מעוניינת למכור את הדירה. השאלות. 1. אם הציגו להם תכנית אדריכלית וכן חוזה עם מפרט מלא של כל הדירות הכולל 7 קומות ו 21 דירות, אני יכול להסיק כי התב"ע מאפשרת זאת או שכדאי שאבדוק בעצמי? 2. אם יש 10 דיירים בדירה ו-2 מתנגדים, האם הפרויקט יוכל לצאת לדרך (ידוע כי החוק אומר 80% אך בפועל אין בטוחה). 3. הציעו לכל דיירי הבית דירה בגודל זהה 105 מטר למרות שהדירה שאני מעוניין לקנות הכי גדולה בבניין, האם הגיוני? 4. האם ניתן לדרוש מהיזם שבעלי הדירות הישנות יקבלו קומות עליונות או שזה מוריד את כדאיות היזם לגמרי?
רכישת דירה המיועדת לתמא 38/2
עו"ד אילן הלוי
17/02/13
ניר שלום!
1. התוכנית האדריכלית שהצגיו להם והיא אמורה להיות נספח להסכ, היא רק תוכנית ראשונית. תמיד יכולים להיות שינויים בשל דרישות של העיריה והג"א. שינויים אלו אמורים להיות לא מהותיים כי בכל זאת התוכניות אמורות להיות נערכות במקצועיות. מציע שתבדוק בהוראות ההסכם האם יש התיחסות לגבי סטיות מהותיות בין ההיתר בפועל מול תוכניות אלו.
2. אם יש רוב של 80% בבעלות ובמחזיקים ברכוש המשותף אז אפשר לצאת לדרך. בשלב מאוחר יותר תוגש תביעה נגד הדיירים הסרבנים, תביעה שמתבררת בפני המפקח על בתים משותפים.
3. לא יודע מה הפערים בגדלי הדירות. בכל מקרה זה הגיוני. הרי נבנה בנין חדש שכל קומותיו שוות. לא ניתן לבנות קומות בגדלים שונים רק מפני שהדירות במקור היו שונות. מה שכן - אתה יכול למשל לבקש שסדר בחירת החניות והמחסנים, ככל שיש, תהא לפי גודל הדירות המקוריות.
4. לדרוש אפשר הכל אבל לא תקבלו. זה חלק מתחשיב הרווח של היזם. בדר"כ מעלים את הדירות הקיימות בקומה לפחות וזה צריך לבוא לידי ביטוי בהסכם ובמפרט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
1. התוכנית האדריכלית שהצגיו להם והיא אמורה להיות נספח להסכ, היא רק תוכנית ראשונית. תמיד יכולים להיות שינויים בשל דרישות של העיריה והג"א. שינויים אלו אמורים להיות לא מהותיים כי בכל זאת התוכניות אמורות להיות נערכות במקצועיות. מציע שתבדוק בהוראות ההסכם האם יש התיחסות לגבי סטיות מהותיות בין ההיתר בפועל מול תוכניות אלו.
2. אם יש רוב של 80% בבעלות ובמחזיקים ברכוש המשותף אז אפשר לצאת לדרך. בשלב מאוחר יותר תוגש תביעה נגד הדיירים הסרבנים, תביעה שמתבררת בפני המפקח על בתים משותפים.
3. לא יודע מה הפערים בגדלי הדירות. בכל מקרה זה הגיוני. הרי נבנה בנין חדש שכל קומותיו שוות. לא ניתן לבנות קומות בגדלים שונים רק מפני שהדירות במקור היו שונות. מה שכן - אתה יכול למשל לבקש שסדר בחירת החניות והמחסנים, ככל שיש, תהא לפי גודל הדירות המקוריות.
4. לדרוש אפשר הכל אבל לא תקבלו. זה חלק מתחשיב הרווח של היזם. בדר"כ מעלים את הדירות הקיימות בקומה לפחות וזה צריך לבוא לידי ביטוי בהסכם ובמפרט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בניית ממ"ד
שואל
15/02/13
שתי משאלות בנוגע לממ"דא. האם היציאה לממ"ד בתמ"א 38/1 חייבת להיות מפרוזדור או שיכולה להיות גם חדר מתוך חדר.ב. האם חייב להיות שקיר הבניין הישן וקיר הממ"ד יהיו חופפים או שאפשר לדאוג למעבר יציאה מהדירה לממ"ד במגע מינימלי..תודה!
ממ"ד
עו"ד אילן הלוי
17/02/13
שלום לשואל! ממ"ד יכול להיות מתך חדר אחר. אבל שים לב שיש כללים לגבי מרחקים מקירות ואפן פתיחת דלת. צריך לבדוק זאת ספציפית מול הדירה שלך.
קיר הבנין הישן וקיר הממ"ד לא חייבים להיות חופפים. למעשה- בתמ"א 38/1 אין חובה לתת ממד לדירות הקיימות אלא רק לדירות החדשות. על פי התמא והתקנות קירות הממד של כל דירה חדשה חייבת לעבור לפחות ב- 50% דרך קירות בטון ולכן עושים חיזוק בדירות הישנות, אנכית למיקום הממדים החדשים, בלפחות 50% מהיקף הקירות. מקווה שברור.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קיר הבנין הישן וקיר הממ"ד לא חייבים להיות חופפים. למעשה- בתמ"א 38/1 אין חובה לתת ממד לדירות הקיימות אלא רק לדירות החדשות. על פי התמא והתקנות קירות הממד של כל דירה חדשה חייבת לעבור לפחות ב- 50% דרך קירות בטון ולכן עושים חיזוק בדירות הישנות, אנכית למיקום הממדים החדשים, בלפחות 50% מהיקף הקירות. מקווה שברור.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
חובת בניית חדר בטחון בניין מגורים רב קומות
אלכס פורטנוי
14/02/13
שלום רב
האם ישנה מחויבות של בניית חדרי בטחון באשדוד
האם קיימת אפשרות מימון של מוסד כל שהוא לבניית חדרי בטחון בביניין 6 קומות הנמצא באשדוד. בבניין קיימ מקלט בקומת קרקע.
הבניין נבנה בשנת .1994
תודה מראש
בברכה
אלכס פורטנוי
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין באשדוד
האם ישנה מחויבות של בניית חדרי בטחון באשדוד
האם קיימת אפשרות מימון של מוסד כל שהוא לבניית חדרי בטחון בביניין 6 קומות הנמצא באשדוד. בבניין קיימ מקלט בקומת קרקע.
הבניין נבנה בשנת .1994
תודה מראש
בברכה
אלכס פורטנוי
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין באשדוד
חדר בטחון
עו"ד אילן הלוי
17/02/13
אלכס שלום! אני מניח שבשנת 1994 כאשר הבנין נבנה הוא נבנה לפי התקנים שחייבו מקלט ולא חייבו חדר בטחון בקומה. אם לא השתנה דבר בבנין לא נראה לי כי יש מחויבות כזו כיום לבנין קיים. לגבי מימון- מציע שתברר בעירית אשדוד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
חלוקת דירות בבניין לאחר פינוי בינוי
רונית
14/02/13
אנחנו דיירים בבניין רכבת בן שלוש קומות ללא מעלית בתוך חורשה, לפני ביצוע הפרוייקט התעוררה מחלוקת לגבי חלוקת הדירות. דיירת מקומת קרקע טוענת שמשום שהדירה שלה כיום שווה יותר יש לתת לה לבחור ראשונה (אחרי דירוג של שמאי חיצוני) היכן תהייה דירתה החדשה (כשהיא מתכוונת למעשה לקחת בקומה שלישית שלאחר הפרוייקט תהייה שווה יותר) לכאורה באמת הדירות של קומה ג ירוויחו יותר מהפרוייקט אבל האם ניתן לדרוש מהם לרדת לקומה א (מה שכנראה יקרה)? והאם אין ערך לנוף/ אור שכיום הם נהנים ממנו ויגרע מהם? לכאורה אם הייתה קיימת מעלית הרי שהטיעון שלה לא היה תקף, וגם בעיבוי בינוי כל דירה הייתה נשארת במקומה. מה מקובל והוגן? תודה רבה!
חלקת דירות בפינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
14/02/13
שלום רונית! אני מטפל בדיוק בנושא כזה אצל לקוח. הטענות צודקות לשני הצדדים. באמת כיום בבית ללא מעלית יש בעיה לדירות בקומה ג' והן שוות פחות מדירות בקומה ראשונה או מדירות הקרקע. מצד שני באמת ניתן לפתור זאת אולי ובאופן תאורטי כרגע על ידי הוספת מעלית (אם ניתן ובכל מקרה זה עולה כסף). צריך גם לבחון את גודל ומיקום כל דירה ואת הבנין עצמו. אנ ימציע שתסכימו ששמאי מוסכם ידרג גם את הדירות שלכם ובהתאם לכך תבחרו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
דרישה לתשלום מאלמנת צהל פי 2
יובל
14/02/13
אמי דירת בקומה אחרונה (בדירה גדולה פי 2 מיתר הדיורת)סהכ 8 דירים
הדירים דורשים שיפוץ לכל הבנין לרבות חיזוק יסודות עקב מי תהום במקלט(30 שנה כבר יש את זה),בקומת הקרקע ישנה חנות ללמכר לחם
(אני בכלל לא בטוח שיש רישון אבל כנראה שכן)הוא טוען שכל המים מפרעים לו ושיכנע את כל רוב הדירים לשיפוץ כל הבנין וכמבון שבגלל לאימי הדירה גדולה והגג אז היא צריכה לשלם פי 2. אין לה שקל אחד מיותר כאלמנת צהל 40 שנה! האם אפשר להכריח אותה לשלם .אפילו הלוואת וכו זה סכומים אסטרונמים
הדירים דורשים שיפוץ לכל הבנין לרבות חיזוק יסודות עקב מי תהום במקלט(30 שנה כבר יש את זה),בקומת הקרקע ישנה חנות ללמכר לחם
(אני בכלל לא בטוח שיש רישון אבל כנראה שכן)הוא טוען שכל המים מפרעים לו ושיכנע את כל רוב הדירים לשיפוץ כל הבנין וכמבון שבגלל לאימי הדירה גדולה והגג אז היא צריכה לשלם פי 2. אין לה שקל אחד מיותר כאלמנת צהל 40 שנה! האם אפשר להכריח אותה לשלם .אפילו הלוואת וכו זה סכומים אסטרונמים
שיפוץ בנין
עו"ד אילן הלוי
14/02/13
שלום יובל! זו לא שאלה לפורות בנושאי תמ"א ובכל זאת - על פי חוק המקרקעין חבה על כל הבעלים בבנין לדאוג לתחזוקתו ותקינותו. במידה ויש בעיה של מי תהום אז גם אימך צריכה לשאת בהתאם לחלקה ברכוש המשותף.
לא כתבת באיזה עיר מדובר אבל אני מציע שתברר בעיריה אם יש חברות עירוניות שנותנות סיוע והלוואות לביצוע עבודות כאלו.
כמובן שגם אפשר לתקוף את ההחלטה בפני המצפקח על בתים משותפים , לבדוק אם היא התקבלה כנדרש וכו'. אבל אז עדין תשאר עם מי תהום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא כתבת באיזה עיר מדובר אבל אני מציע שתברר בעיריה אם יש חברות עירוניות שנותנות סיוע והלוואות לביצוע עבודות כאלו.
כמובן שגם אפשר לתקוף את ההחלטה בפני המצפקח על בתים משותפים , לבדוק אם היא התקבלה כנדרש וכו'. אבל אז עדין תשאר עם מי תהום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
פניה למפקחת הבינינים המשותפים
ערן
13/02/13
לאחר ש 80 אחוז מדיירי הביניין חתמו על חוזה פינוי בינוי ,באיזה שלב הם יכולים לתבוע אותי כספית אם עוד לא חתמתי , אחרי השימוע אצל המפקחת לבינינים משותפים או לפני ????(או לאחר החלטתה)...
פניה למפקחת
עו"ד אילן הלוי
14/02/13
שלום ערן! רק אחרי שהענין נדון אצל המפקח/ת על בתים משותפים ובהתאם להחלטה שתנתן.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
