פורום תמ"א 38

מה הסביורות שלאחר הסכמת השכנים ברוב חוקי ייעצר התהליך בשל בירוקרטיה מקומית או אחרת?

שלום לך,
האם אם על בניין חל תמ"א 38 (חיזוק בלבד), אז בהכרח תחול גם תמא 38/2 (הריסה ובנייה) וזה סבך הכל לשיקול דעת היזם והדיירים?
למעשה איך יודעים אם על הבניין שלנו חל תמא 38/2?
אנו בניין הרשום בפנקס הבתים המשותפים, על חלקה אחת, 3 כניסות ובסך הכל 55 דיירים.
ועוד שאלה: אהם העובדה שבעלי המקרקע (לפי הנסח) זו מדינת ישראל וכל הדיירים הם חוכרים, משנה את התשובה?
תודה

אילן שלום,
אני רוצה להציג מקרה בו דייר אחד מתוך 20 מתנגד לתכולת פרויקט שנחתם עם יזם לביצוע תמ"א 38, התנגדות הדייר איננה מטעמים שוליים אלא מהותיים כלהלן:
1. אי קבלת ממ"דים (קיים מקום והיזם אומר שלא כלכלי לו).
2. בקשה לפתרון חניה לכל הדיירים (גם ניתן למימוש והיזם אומר שלא כלכלי לו).
במקביל הובא לידיעת שאר הדיירים שהיזם הפר את תנאי החוזה לאור:
1. חריגה מלוחות זמנים בהגשת תכניות לרשויות (מוגדרים לו"זים בחוזה עם התניות, והיזם משך את הזמן כדי לממש את תוקף תמ"א 38/3).
2. חריגה מהזכויות לבניה על הנכס בתכניות שהוגשו לרשויות (במקום בניית קומה מבקש לבנות 2.5 קומות (נחתם והוסכם בחוזה על קומה אחת)
3. פגיעה במקומות חניה קיימים (בו בזמן שמעוגן בחוזה שלא יפגעו)
וכן ישנם עוד מספר סעיפים שהופרו.
נפגשנו (הדיירים) עם היזם, זה מצד אחד ציין כי אכן ניתן לממש את בקשות הדירים אולם זה לא כלכלי לו, ולאחר שנתיים שהשקיע בתכניות הוא לא מוכן לפתוח את החוזה מחדש, בו בעת ציין בפנינו שנחתם חוזה והדיירים מחוייבים כלפיו אחרת קיים סעיף בחוזה המאפשר לו לתבוע כל דייר שחתם על החוזה בסכום של 50,000$ בשל התנגדות לפרויקט.
הדייר היחיד שלא חתם לא יכול להיפגע מכך ואכן הדיירים מסכימים ומצטרפים לדעת הדייר היחיד שחשף בפניהם את השערוריה. אוסיף ואומר, מצד שני הדיירים מפחדים מהיזם מפני סעיף התביעה והוא כבר השתמש בשליחת מכתב הפחדה אישי לחלק מהדיירים.
אם כך לאור המקרה שאלתי היא: הדייר היחיד שלא חתם, מעוניין לפנות למפקח על הבתים המשותפים ולהגיש תביעה כנגד הקבלן אודות המקרה לרבות הגשת מסמכים תומכים הקיימים ברשותו.
מהו ההליך שעל הדייר לעשות על מנת להגיש את התביעה כנגד היזם? האם נדרש להעזר בשירותיו של עו"ד לטובת הגשת כתב התביעה והייצוג בפני המפקח?
בנוסף, האם הדיירים שמצטרפים לדעת היחיד יכולים גם להשתתף בתביעה ובכך להיחשף לתביעה מצד היזם על התנגדותם?
מתנצל שהרעפתי הרבה בשאלתי אנו הדיירים מרגישים חסרי אונים וכנפגעים ממעשה הונאה ונוכלות
אודה על תשובתך

אילן שלום
לפני כשבועיים קיימנו פגישה עם חברה העוסקת בתמ"א 38 במסגרתה הציג המנכ"ל את היזם וציין כי הוא בעל מניות בחברה.
הבוקר הובא לידיעתנו מידע מהחלטת בית משפט משנת 2010 בו צויין כי היזם אינו רשאי לייסד תאגיד או להיות בעל עניין בו במישרין או בעקיפין, ללא אישור רשם ההוצל"פ.
שאלתי היא מה זה אומר, האם בעל מניות בחברה הוא בעל עניין בתאגיד במישרין או בעקיפין?
כמו כן מה זה אומר לגבינו הדיירים ולגבי המידע שקיבלנו בנושא? מה עלינו לעשות בנדון?

אילן שלום,
רציתי לדעת, מה קורה במקרה בו חותמים על חוזה עם יזם לפרויקט תמ"א 38 כאשר לדיירים אין ייצוג משפטי והיזם מציע עו"ד מטעמו במימונו, אולם במעמד החתמת חלק מהדיירים כ- 50% העו"ד המייצג את הדיירים לא היה נוכח אלא החתימה נערכה מול היזם ועו"ד מטעמו. מה המשמעות לכך? האם הליך זה מותר, קביל או שכל דייר שחתם על החוזה היה צריך לחתום בנוכחות העו"ד המייצג אותו כך שיוכל להסביר לו את החוזה על פרטיו/ סעיפיו

אנו גרים בבנין בן 5 קומות בבת ים והשכן בקומה אחרונה בנה עוד קומה מעליו, אין לו טאבו. בבנין מתבצע פרוייקט תמ"א 38 האם יינתן פיצוי רק לדייר או יחולק בין שאר הדיירים

האם חובה לכנס אסיפה רישמית של כל דיירי המבנה על מנת להחליט לעניין תמ"א 38 , האם קיימת אסמכתא בחוק לחובת קיום אסיפה? או שגם החתמת דיירים מדלת לדלת זו שיטה אפשרית?

בבניין של 20 דיירים חתמו כ-60% (פחות מ66%) על תמ"א 38 מול יזם לפני כשנה וחצי שנתיים.
הדיירים לא היו מיוצגים על ידי עורך דין ובהסכם אין תאריך אשר קובע דד ליין לקבלת יתר חתימות הדיירים.
יתרת הדיירים לא חתומים על ההסכם (ה-40% הנותרים)
המיעוט הצליח לשנות את דעת הרוב וכעת הרוב שחתם שוקל לבטל את החתימות שלהם מול היזם על מנת לקבל הצעות חדשות מיזמים/קבלנים אחרים.
דיירי הרוב חוששים מתביעה של היזם אשר חתמו לו, נשמעה דעה שמשום שאין רוב מספק להתנעת התמ"א הרי שההסכם שחתמו עליו כלל אינו תקף?
האם זה נכון? האם באמת אין ליזם עילה משפטית נגד הרוב אשר כאמור אינו מספק - אין 66% חתימות?
תודה על תשובתך

שלום כולם.
אנחנו דיירים בבניין ברחוב ז'בוטינסקי ברמת גן וקיבלנו כמה הצעות מחברות ויזמים שונים לביצוע תמ"א 38. כרגע אנחנו חושבים ללכת על אינגלאינווסט של מר.אנגל
השאלה שלי היא, האם מישהו עבד איתם בעבר? שמע על פרוייקטים שלהם? בגלל שהם מפורסמים בתקשורת אבל אני רוצה לדעת שזה לא סתם הייפ ושהם אנשים אמינים ומקצועיים.
תודה לכולם!

שלום רב

קיבלתי דרישה מהעירייה בגין הנדון, הם כותבים שם "אי היענות לדרישתי מהווה עבירה פלילית.."

מה אני אמורה לעשות? האם ישנו חוק שמחייב את הדיירים לשלם בעבור זה? האם יש דרך להתנגד לשלם? מה קורה אם לאנשים אין כסף או שחלק מהדיירים לא מסכימים וכו'?

סליחה על החפירה (תרתי:) פשוט אין לי מושג

תודה ויום נעים

מכובדי, ברצוני לדעת האם ההליך הבא הינו הליך תקין, יזם התחייב בפני אחד הדיירים בתמורה לחתימה על החוזה ובאופן אישי כי הדייר יקבל דיור חלופי למשך שישה חודשים במהלך הפרויקט (יצויין שהדייר מבוגר בן 92), המקרה הובא לידיעת שאר הדיירים במקרה ולא ביוזמת היזם, כשנשאל לכך נאמר שהדבר איננו הטבה אלא מעשה טוב לטובת דייר מבוגר, קיימים בבניין עוד דיירים מבוגרים שלא קיבלו הטבה שכזו, וכן מתן ההטבה נעשה בסתר וללא יידוע שאר הדיירים, בו בזמן שעו"ד מטעם היזם טוענת שהתמורה שניתנת לכל הדיירים הינה זהה, האם יש בכך סתירה ואכן התמורה לדייר אחד שונה מהתמורה לדייר אחר?

מכובדי, האם קיים תנאי סף לחישוב גובה הערבויות שעל היזם להעמיד לטובת פרויקט תמ"א 38, במקרה שמדובר על בניין עם 20 יחידות דיור קיימות ומתוכננת בנייה של 9 יחידות נוספות, האם העמדת ערבויות בסכום כולל העומדות על 400,000 ש"ח הינו סכום הגיוני ותקין למימוש פרויקט שכזה?

מכובדי, במידה ונחתם חוזה עם יזם, ובו מצויין תוקף לחוזה, שתוך שנה מיום החתימה על החוזה על היזם להגיש תכניות לרשויות ובמידה ולא יוגשו מסיבות הקשורות ביזם תהיה זו הפרת החוזה, מה על הדיירים לעשות במקרה בו היזם מגיש את התכניות 5 חודשים לאחר המועד? וזאת בטענה כי המתין לתיקון תמא 38/3 כדי לממש זכויות בנייה נוספות של 2.5 קומות בו בזמן שבחוזה נחתם ומצויין שתיבנה קומה אחת על גג הבניין? מה אומר החוק על כך?

מכובדיי רציתי לדעת, מה אומר החוק לגבי רישום הערות אזהרה בטאבו לאחר חתימת חוזה תמ"א 38, האם רישום ההערות צריך להיות מוצמד לכל דירה או על שטח משותף בבניין לדוגמא: גג, חדר אשפה, חדר מדרגות וכיוב'.
מה עושים אם אחד הדיירים לא חתם האם זה מהווה תנאי לאי הצמדת הערות האזהרה לשטחים משותפים ומכאן הצמדת ההערות לכל דייר ודייר?

נשמח להסברים על טיב "חוזה להתקשרות ראשוני"בפגישה הסבירו לנו שהחוזה נועד להבטיח בלעדיות ליזם לתקופה 6 חודשים, ואנחנו רק בתחילת הדרך מבחינת התוכניות והמו"מ. אך בחוזה כתוב כי "הדיירים מתחייבים לחתום על חוזה התקשרות עם צד א' בהתאם לתוצאות הבדיקה הנ"ל
ועל פי העקרונות המפורטים להלן, וזאת בכפוף לכך שהדבר נעשה במסגרת תקופת ההתקשרות
הראשונה.

חוזה ההתקשרות יהיה כפוף לאישורו של עוה"ד של צד
ב' ורק חוזה התקשרות זה יחייב את הצדדים." תודה מראש

שלום רב, בשלב קודם ביצענו הוספת ממדים בגודל 12 מטר לדירות הקיימות. לטובת גישה לממדים קבלנו תוספת של 4 מטר לשמש כמסדרון לממ"ד. כיום אנחנו מעוניינים לביצוע תמ"א. האם עדיין ניתן לקבל תוספת של 25 מטר?

שלום לך
פרשנות תקנות תמ"א 38 יכולה להביא לתוצאות חישוביות שונות לגבי האופציה של הריסת הבניין ובנית חדש, האם השטח שיאושר מתבסס על שטח הבניין הקיים לפי ההיתר הקיים בתוספת כל המטרים שבתקנות או מדובר בבנין חדש שבו יחושב השטח לפי התב"ע הקיימת לאיזור בתוספת שטחי התמ"א. במקרה שלי יש ירידה של כ200 מ"ר על בנין של כ 1400 מ"ר וזה משמעותי.
1. פרשנות לפי מסמך עיריית חיפה המצ"ב, שם הבסיס לבניין החדש הוא התב"ע התקפה ללא קשר למה שבנוי כיום על המגרש. זה מביא אותם לשטח קומה טיפוסית קטן מאד.
אם מסתכלים על הנוסח המשולב של תקנות התמ"א מחודש מאי 2012 רואים שהסעיף המפורט העוסק בחישוב שטחים הוא סעיף 11 לחישוב תוספות בניה האפשריות לבניינים אותם מחזקים לפי תמ"א 38.זה סעיף מפורט של כ 3 עמודים בתקנות.
2. כשרוצים לבדוק לגבי בניינים שהורסים אותם ובנים חדשים עפ"י תקן במקומם הסעיף הרלוונטי בתקנות הוא 14א' סעיף קטן יחסית המפנה בעיקר לסעיף 11 באותן התקנות שהוא הסעיף המפורט, אך בנוסף ולפעמים אפילו בניגוד הוסיף בסעיף את סעיף 14,א,א :"יעוד המבנה החדש ושטחי הבניה יהיו לפי התכניות המפורטות שחלות במקום בתוספת שטחי הבניה האמורים בתכנית זו." ועל סעיף זה מתבססת העיריה בפרשנותה.
השאלות היכולות להשאל בפרשנות אחרת הן למשל:
"התוכניות המפורטות שחלות במקום " האם הן תב"ע תיאורטית או תוכניות ממשיות והיתרים שאושרו והפכו לתוכניות דה פקטו החלות על הבניין הנוכחי - המשמעות אצלנו הרבה מטרים
התוכניות החלות לפיהם מחשבים האם הן ללא ההקלה הנהוגה או אפשר להוסיף את ההקלה?
היום המבנה הבסיסי עליו מדובר בחיפה הוא בן 2 קומות עליו אושרה תוספת קומה לפני כעשרים וחמש שנה (יש היתר). לכן שטח קומה טיפוסית הוא כ250 מ"ר , על פי החישוב שמבצעים לפי פרשנות עיריה שטח קומה טיפוסית הוא כ 175 מ"ר בלבד וזאת היות והשתנתה התב"ע של האיזור במשך השנים ל 3 קומות, המגרש קטן בעשרות מ"ר בעת קבלת ההיתר להוספת קומת בגג והתוצאה המתמטית נותנת זכויות בניה קטנות משמעותית .
אינני עו"ד ואינני מומחה תמ"א 38 אך ברור לי שיש פה עיוות בפרשנות של העיריה הפוגעת בי קשה ועקב כך גם בכל יזם פוטנציאלי לפרויקט.
אשמח לשמוע את עמדתכם העקרונית והאם עירית חיפה נוהגת נכון או פרשנותה חורגת ממטרות ורוח התקנות, סוגיה זו שמשפיעה משמעותית על התוצאה התכנונית והעסקית של הפרויקט כך שלי עדיף לחזק בניין ישן ולהוסיף לו את המטרים מאשר להרוס ולבנות, בעוד שלמחוקק והעיריה ברור שעדיף שאבנה מחדש בניין לפי התקנים החדשים עם פתרונות חניה מתחת לבנין .
בברכה
אריה

שלום רב
דיירי בנין משותף החליטו ובנו בהיתר תוספת מרפסות, בבעלותי דירה בבנין הנ"ל ובשעתו לא הצטרפתי ולא בניתי מרפסת. המרפסות נבנו, בדירה שבבעלותי בנה הקבלן מסגרת חזית ללא רצפה (ע"מ לשמור על חזית אחידה), אלא שהמסגרת שהוא בנה מול חזית הדירה שלי מאוד מכוערת, תוך שהוא משאיר את הבטון חשוף עם ברזלים שמאוד מעכרים את המראה.
כעת אני מבקש לשאול שתי שאלות:
1. האם אני רשאי לתבוע מהקבלן ומנציגות הבית (שניהלה את המו"מ בשם הדיירים) שישלים את חזית המסגרת על חשבונו באופן שלא תכער לי את המראה
2. כעת אם אני רוצה להשלים את המרפסת, הקבלן טוען שיש לו זכויות וללא הסכמתו ו/או תשלום אינני יכול, איך יתכן שמישהו יבוא ללא הסכמתי ויבנה בצמוד לנכס שלי ויטען שיש לו זכויות על הבניה שנעשתה ללא הסכמה שלי
אודה מאוד לתשובתך

בבנין שיש בו זכויות בניה שאני רוצה לממש ביישום עצמי לצורך הרחבת דירה על ידי תוספת קומה נדרשתי לחזק את הבניין לצורך מימוש הזכויות.האם היתר הבניה שיוצא יהיה אוט׳ מכוח תמ"א 38 (ס. 13 א. ). האם המשמעות היא שהפטורים מכוח התמא 38 יחולו אוטומטית על הבניה או לא ? האם כדי להוציא את הבניה לפועל מכוח התמא עלי לקבל הסכמת דיירים ? זכויות הבניה הקיימות כבר ניתנו לי בהסכם בלי קשר לתמא. 

שלום ותודה על המענה המקצועי והמקיף.שאלתי היא, מה המקור החוקי המשלב את מרפסות השמש כחלק מזכויות התמ"א. בחוק לא מצאתי איזכור למרפסות אלא רק ל25 מטר תוספת,  עניין שיש לו הביט מיסויי על חלק זה. האם אכן כך?תודה!

האם על היזם חלה החובה לשלם את הוצאות עורך הדין של הדיירים בפרויקט במסגרת תמ"א 38? או זה נתון בעצם למשא ו מתן.?
בברכה .
דניאל

שלום,אני מנהל מכולת שכונתית בבניין משנות ה- 60, המכולת בקומת קרקע. האם במידה והבניין יעבור תמ"א 38, גם אני אזכה לשדרוג השטח שלי?

מה היתרונות והחסרונות של יזם שלוקח קבלן ביצוע לעומת קבלן שהוא גם היזם?

איך אני בודק האם הבנין נכלל בתמ"א 38 אני יודע שצריך שההיתר שלו יצא עד לתאריך 1/1/1980 אבל איפה בודקים את התאריך של יציאת ההיתר?

רציתי לשאול האם הסעיף הבא לגיטימי, כך שיכלל במסגרת חוזה תמ"א? " המוכר מיפה בזאת את כוחו של היזם ו/או את עוה"ד היזם לתבוע כל בעל זכויות המסרב לחתום על הסכם זהה לצורך מימוש הממכר ע"י היזם והינו נותן הרשאה בלתי חוזרת לעשות שימוש ביפוי הכח שניתן על ידו ובלבד שאין באמור בכדי לגרום למוכר להוצאה כספית כלשהיא".