פורום תמ"א 38

עפ"י החוק מבנים שנבנו לפני שנת 1980 זכאים לתמ"א 38 ,מה ההגדרה על פי שנת התיכנון והרישוי או תחילת הבנייה או השנה שקיבלו טופס 4 מהרשות המקומית בתודה מראש

בבניין שלנו בר"ג 6 דיירים,החלו התקשרות עם חברה יזמית כמו כן 4 דירות חתמו על הסכם מולו.2 דירות מתנגדות לביצוע הפרוייקט,
האם במקרה זה ניתן יהיה מצד רוב הדיירים לפנות למפקחת רישום מקרקעין,למרות שאין להם רוב 80% כולל שטחים משותפים,ומה הכלים העומדים לרשותם?לציין כי אנו בעד פינוי בינוי 38/2 אך בעוד כשנתיים/שלוש,ולא מתי שמכתיבים לנו.לא כוחנות היא הדרך.

אמי אשה מבוגרת המתגוררת בבניין בו מתקיים הליך מתקדם לקראת פרוייקט תמ"א 38.
פנינו הן לעו"ד המייצג את דיירי הבניין והן ליזם הפרוייקט,בבקשה לפנות את אימי בזמן ביצוע הפרויקט(השכרת דירה)היות ואינה יכולה להתגורר בתקופה זו בפיגומים,ונענינו בשלילה.
ב. איננו מתנגדים לביצוע הפרויקט (ואיננו רוצים להקרא סרבנים ולהגיע לבית המשפט. האם יש בידך עיצה כיצד נוכל לפתור בעיה זו?
ג. האם מבחינה אתית ואו מוסרית (ניגוד עיניינים)האם אין פגם במידה וקבלן המייצג את דיירי הבניין מקבל שכרו מהקבלן?
ד.האם אותו קבלן אכן ייצג נכונה את דיירי הבניין אל מול הקבלן?
ה.אימי גרה בקומה ראשונה והיא הנפגעת העיקרית בזמן הפיגומים,היות וכל תהליך הבניה עובר דרכה.
ו.עד היום היו חניות לכל הדיירים חלקם רשומות בטאבו וחלקם אינן רשומות.
לאימי אין חניה רשומה ,אך תמיד היתה חניה. חניות הבלתי רשומות נלקחות לטובת הדיירים החדשים ואילו דיירי הבנין הותיקים נשארים ללא חניה. האם אין כאן פגיעה בזכויות הדיירים?
ז.נבנינת מעלית הידראולית אל מול המרפסת של אימי שתסתיר לה את הנוף ותחסום את האוויר,תפריע ברעשים במהלך היום .האם זו נחשבת לפגיעה והאם יש כאן מקום להתנגדות שמתקבלת על הדעת ,ואם כן במי אפשר להעזר על מנת להתנגד ,כי למפקח על הבתים המשותפים לא ניתן להגיע לפני תביעה

הבניין שלנו בעל 4 קומות ועתיד לעבור תמ"א 38/2 ולצמוח לגובה של 10 קומות. יש כוונה של היזםקבלן (שלא מקובלת על כל הדיירים) לייעד את קומות 4-7 בבניין החדש לדיירים הנוכחיים עפ"י עקרון פשוט שכולם עולים 4 קומות ... דיריי קומה 1 עוברים לקומה 4 , דייריי קומה 2 לקומה 5 וכו ... אולם זוהי גישה בעייתית שתוביל לאי הסכמות לגביי חלוקת הדירותשכן דירה בקומה 1 בבניין ללא מעלית (הבניין הישן) שווה יותר מהדירות ב 3 הקומות שמעלודירה בקומה 4 בבניין 10 קומות עם מעלית שווה פחות מדירות בקומות מעל .... בעיה!מה הגישה ועקרון החלוקה המקובל שיהיה פייר כלפיי הדיירים במקרה כזה?

ביצירת מעלית קומות עליונות מרוויחות ערך משמעותי, וקומה תחתונה לא מרוויחה, ואף מפסידה (רעש, תיקונים, אחזקה). כ"כ יצירת חניה מפריעה לקומה תחתונה. מה עושים?

שלום רב,
אנו נמצאים בשלבי מו"מ עם יזם, עלתה שאלה בקרב הדיירים בבניין האם יש חובה/צורך לצרף תוכניות בניה (גרמושקה) כנספח להסכם - על מנת למנוע מצב בו היזם ישנה את התוכניות (שמקובלות על הדיירים היום) כשיוגשו להיתר (או לאחר ההגשה לפי דרישת העירייה) - בעצם ליצור מצב בו יש תנאי לקיום ההסכם בכך שהתוכנית המצורפת להסכם רק היא תחייב ובמידה והיזם ירצה לשנות (בין מרצונו ובין לדרישת העירייה) אז הנואש יבוא לאישור הדיירים ואז אולי יהיה צורך לפתוח את תנאי ההסכם מחדש, מה דעתך?

שלום, רציתי לברר לגבי מימוש פרוייקט תמ"א 38 על מגרש למגורים עם זכויות בניה קיימות.
לדוגמא- אם יש מגרש ועליו מבנה ישן שכולל X דירות ורוצים לממש תמ"א 38 עליו, ועל המגרש הזה יש זכויות בניה עודפות של כ- 150 מ"ר לערך מכוח התב"ע הקיימת, האם הוועדה תחייב לממש קודם את הזכויות האלו לפני התמ"א ובמידה וכן האם קיים מיסוי על זכויות אלו (מס שבח, היטל השבחה וכדומה)?
כמו כן, איך מחשבים מס רכישה לפרויקט תמ"א 38? האם זה 5% משווי מרכיב הקרקע (המבונה) של שטחי הדירות החדשות?
בתודה מראש, אלונה (:

הבנין שלנו בן 8 דירות.
לכל דירה מפרט שונה וגודל שונה, הדירה שלי הגדולה ביותר ורשומה בטאבו 9/49.
אחד הקבלנים מציע תוספת שווה במטראז' לכל הדירות.
1. אנו היחידים שהבענו התנגדות, משום שלדעתנו התוספת צריכה להיות ביחס פרופורציונלי לגודל הדירה המקורי (האם לכך קוראים יחס המרה ? ) ולא הגיוני שדירות שגודלן חצי משלי יקבלו אותו מטראז' כתוספת.
ולכן סומנתי כחמדנית ומטרפדת. האם יש לי קייס בכלל ?
2. דייר אחד בנה חדר ללא היתר לפני 15 שנה ולכן כמעט הכפיל את שטח הדירה. אנחנו קנינו את הדירה אחרי שהרחיב וגילינו את הענין רק כשעלה נושא התמ"א. מסתבר שהוא משלם ארנונה לפי גודל הדירה המקורי , אך דורש שבתחשיב הכללי יילקח גודל הדירה כיום. משום שלדבריו , שתיקה כמוה כהסכמה ולכן השטח הקיים הוא הרלוונטי לצורך חישוב אחוזי בניה וכו'.
הכשרת השרץ הזו לא לענין בעינינו, כשמתרגמים את זה למחירי דירות....
האם הוא צודק ? האם יש דרך / צריך לפעול מול העיריה בנושא זה ?

מדובר בבנין בר"ג, 3 קומות על עמודים, בכל קומה 3 דירות (זהות פחות או יותר בגודלן).שטח כל קומה נטו ללא מרפסות כלל: 190 מ"רשטח המסגרת (קו בניין): של כל קומה: 235 מ"ר, בנוסף בכל קומה כ- 26 מ"ר מרפסות (כולן מקורות) החורגות מקו בניין לפי תוכנית הבניין.שטח כל קומה בתוך קו הבניין כולל המרפסות: כ- 220 מ"ר.שטח המגרש (לפי הרשום בעירייה) - 506 מ"ר ושטח הרכוש המשותף: 490 מ"ר.מתוך כל הנתונים (שמן הסתם חלקם מיותרים) - מהן זכויות הבנייה לפי תמ"א 38/2 והאם יש הייתכנות כלכלית לפרוייקט?תודה לעונים

שלום רב,בדקתי ומצאתי כי ע"ש מנהל החברה היזמית מתנהל תיק פשיטת רגל וכונס נכסים (לא ע"ש החברה) בעלי החברה פותחים וסוגרים חברות בשמות דומים זה מספר שנים. (שינויים מינורים בשמות החברות) חברה אחת מהן גם הוגדרה כמפרה חוק. עוה"ד כבר החתים את רוב הדיירים ויכול להגיש  את הבקשה לרשיון.אני המתנגד היחיד. האם עלי להגיש בקשה לממונה בטאבו כבר עכשו בגלל פרטים אלו או להמתין עד לתביעה שתוגש נגדי. כמו כן אולי בכלל פרטים אלה לא מעלים ולא מורידים העיקר שיבנו.בתודה מראש

שלום רב,נוהל מו"מ עם חברה בשם שרון ונחתם הסכם עם שרון בניה באמצעות דירקטור שמואלי נדב ת.ז...... וכן עם חברה בהקמה בשם שרונית כאשר אחד ממנהליה הוא האיש איתו ניהלו מו"מ. בהסכם רשום כי ע"פי הצהרת היזם/קבלן הוא בעל יכולת מימונית ומקצועית להקים את הפרויקט.האם מספקת הצהרת היזם ואין כל אחריות לבדיקה ע"י הנציגות או חובת עוה"ד להסב את תשומת לב הכבשים לבדוק חברות אלו?האם אין בעיתיות עם החברה בהקמה וחברה שלא איתה ניהלו מו"מ? ובכלל האם על סמך נתונים אלה ניתן להראות כי כל העיסקה נגועה ב....תודה

שלום רב
אני שוכרת דירה כבר 3 שנים.עכשיו העירייה החליטה שהבניין מסוכן למגורים, ויתחייב את כל הבעלי ה דירה לתקן הבניין.שאלה - האם אני יכולה לדרוש מהבעל הדירה להוריד מחיר כי בניין מסוכן וגם יהיה בניית חיזוק בבניין????

בערך חצי מהדיירים מתנגדים לתמ"א 38. גם אם לא יעלה להם כלום, והם יקבלו ממ"ד.לי יש 2 ילדים קטנים, הסיבה שאין שלישי היא הממ"ד. הדירה מספיק גדולה, אבל היא פונה לכיוון הלא נכון (דרום). בכל פעם שיש אזעקה, אנחנו יוצאים לחדר מדרגות ושומעים צעקות של שכנים (לא דיבור חזק, צעקות היסטריה). לפני שבועיים הייתה הפגישה האחרונה עם פסיכולוג ילדים בעקבות מבצע עמוד ענן. יש קבלות על תשלום, וחו"ד מקצועית שזה נגרם בעקבות המבצע. הבטיחו לנו שיחזירו ת'כסף ששולם. גם אם לא יחזירו, זה עדין משתלם לנו לשלם על זה לבד.ערכה של הדירה שלנו יעלה בכ- 35%. הצענו שניקח משכנתא על הסכום הזה, ונחלק אותו למתנגדים (שווה לנו). בנוסף, משפחה אחרת בבניין הציע לשלם למתנגדים שליש ממה שאנחנו מוכנים לשלם. מבחינתו, כרגע רק  7-8% מהבית שייך לבנק- כך שאין סיבה שהבנק יתנגד. ההתנגדות של העומדים למות לא רציונלית, והמרירות שלהם לא יודעת גבול. אפילו העיריה התחשבה בנו, ו"לפנים משורת הדין" תתן לכולנו פטור מארנונה על התוספת ל- 15 השנים הקרובות (עד שהזקנים יתפגרו).אנחנו לא יכולים לעבור, כי ערכם של קרובי המשפחה שגרים בסביבה הוא priceless עבורנו. גם לנו מאוד נוח לגור כאן.אני מבין שזכותי על הבניין המשותף לא עולה על זכותם של האלה שעומדים למות. הלוואי וכבר ימותו.מה אפשר לעשות?הקבלן לא יכול לעשות את העבודה בשקט וצרכים הנדסיים מחייבים החשכת חלק מהחלונות לשבוע-שבועיים. האם יש לנו סיכוי נגדם? הבנק גם לא ייתן לי משכנתא כדי לממן עו"ד רציני. למעשה, יש שכן (לא בעל עניין) שהוא עו"ד מוסמך ולא מנוסה. הוא לא עוסק בלהיות עו"ד. הוא יכול להסכים לנדב את השם וההסמכה שלו תמורת סכום סמלי. אבל את התביעה עצמה אנחנו צריכים להכין.

לאחרונה אחרי שנתיים של תכנון תמא תיקון 2 התברר לנו שדייר שארגן את הנושא קיבל דירה נוספת מהקבלן כהבטחה על אחריותו להחתים את כולם . האם אפשר למנוע את זה ? האם ניתן לכתוב נספח שאם מישהו יקבל טובת הנאה כל הדיירים יקבלו? האם יש חוק בנושא? 

2 דירות הקרקע בבנין יקבלו דירת גן ע"ח הגינה שהיתה של כל הדיירים. 80 אחוז מהדיירים חתמו על ההסכם כאשר למיטב ידיעתי המו"מ התנהל עם כל דייר בנפרד ללא כל שקיפות.האם יש משקל לטיעון כזה ובמיוחד שנלקח חלק מהרכוש המשותף והוענק חינם ל-2 דיירים??תודה מראש

שלום רב,

הבניין שלנו נבנה לפני 1980.
חלק מהדיירים קיבלו היתרי בנייה (ב-2005 וב-2009) להרחיב את דירותיהם בחדר נוסף. רק חלק מהדיירים מימשו את ההיתר שניתן להם ב- 2009 והוסיפו חדר.

שמענו שאם ניתנו היתרים לאחר 2005, לא ניתן לבצע תמא 38 הריסה ובינוי?

האם זה נכון?

האם ע"פ חוק מותר לשכנע שכנים סרבנים בתשלום מעבר לשיפוץ המבנה וחיזוקו או כתחליף לשיפוץ שאינו מוכרח בחוק כגון מעלית במבנה נמוך 

היי,

האם יש תשלומים כלשבם מצד הדיירם בתהליך התמ"א?
הדיירים צריכים לשכור על חשבונם עו"ד שייצג אותם מול הקבל"ן?
אדריכל? מי משלם?
מפקח על הבנייה? מטעם מי? ומי משלם? מה העלות הממוצעת לדייר?
האם העירייה בודקת את איכות הבנייה של הקבל"ן ושהוא אכן עומד בסטנדרטים?

תודה רבה

יש לי עסק בתחום היופי שמנוהל מהבית ואני חוששת ששינויים ושיפוצים בעיקר בחדר המדרגות יקשו ואף ימנעו מלקוחותיי להגיע אלי מה שיפגע בפרנסתי. האם אני זכאית לפיצוי כספי מצד הקבלן במשך תקופת השיפוץ? 

שלום רב,
בעל בניין בן 2 דירות מעוניין להרוס את הבניין בעוד מספר שנים ולבנות בניין חדש ע"פ תמ"א 38 תיקון 3 (פינוי בינוי), אך בינתיים - מחשש לנפילת טילים בעירו הצפונית - הוא מוסיף לדירתו (אחת מתוך השתיים בבניין) בימים אלה ממ"ד בלבד, בבנייה עצמית.
לכאורה אין קשר בין בניית הממ"ד החדש לבין ניצול זכויות ע"פ תמ"א 38 המיועדת לחיזוק כנגד רעידות אדמה, אך מישהו העלה בפנינו חשש שבניית הממ"ד תפגע בזכויות לביצוע התמ"א (פינוי בינוי) כנ"ל בעתיד.
לכן ברצוננו לוודא שהגיוננו נכון ואין חשש כזה.
תודה רבה וכל טוב,
משה

איך ניתן להעביר את זכויות הגג לקבלן במידה והוא רכוש משותף לכל השכנים ואין הסכמה של 100% שכנים או במידה וזכויות הגג שייכים לדייר אחד והוא נמנה על אילו שאינם מסכימים

לאחר זמן ממושך, הגענו לשלב שקבלנו לעיון והערות הסכם תמ"א מהחברה שתבצע. להסכם צורף מפרט טכני. עד כמה המפרט צריך להיות מפורט בשלב ההסכם ? הסבר : אין עדיין קשר מחייב עם החברה. הוא מחכה שנחתום על ההסכם כדי להיכנס לפרטים (וכמובן לעבודה, היתר וכו'). האם מקובל *בתמ"א* שהמפרט הטכני כללי. כלומר כתוב בו שתהיה מעלית ל-6 אך לא כתוב את שם החברה. כתוב חלונות שווה ערך לקליל אך לא כתוב דגם וכו'. תודה, יעל.

אני בעל דירה בבניין משותף בעל 3 קומות עם 6 דירות. כל הדיירים בבניין חתמו על הסכמה עקרונית לביצוע תמ"א 38. לאחר שהוצאנו נוסח טאבו הופתעתי לגלות שבבניין יש למעשה 7 חלקות כאשר החלקה השביעית מוגדרת כמחסן (מסד) ומהווה 1/7 מהרכוש המשותף. מברור מול אחד הדיירים הוותיקים שגר בבניין עוד מאז שעלה לקרקע, עולה כי הקבלן שבנה את הבניין שמר ורשם לעצמו מחסן (בגודל דירה...) הקבלן נפטר בינתיים, ערירי, ובעלי הנכס הם 7 יורשיו. איש מעולם לא התגורר בנכס. אינני בטוח אם בכלל אפשר להגדיר את זה כדירה. שאלתי היא, מה משמעות הדבר?האם אנו מחויבים לאתר את אותם יורשים ו״להכניס״ אותם לתמונה ולפעול לקבלת אישורם? במידה וכן- האם כך הדבר לגבי כל ה-7?במידה והפרויקט אכן יצא לדרך- מהם זכויותיהם מבחינת תוספת בנייה, שכר דירה כפיצוי ושאר ה״הטבות״ אותם מקבלים הדיירים?תודה מראש

שלום, דיירים בבנין רוצים לחזק בנין ומעוניינים לדעת האם יש כדאיות לקבלנים לבצע תוכנית תמה 38. למי לפנות במקרא הזה?

שלום רב,
היזם מציע לבעלי הדירות בבניין שלי תוספת כסף. הוא מציע לשלם כמה עשרות אלפי שקלים לכל דייר.
ידוע לי שסכום כזה ימוסה. האם יש דרך להמנע מזה? האם עדיף לקבל ממנו שווה כסף? האם רשות המיסים תבדוק שמה שקיבלנו כתוספת מופיע או לא מופיע במפרט המקורי (שאז כל דייר יוכל להגיד ליזם בסוף הדרך או במהלך הפרויקט שהוא מעדיף דמי שכירות, או ריצוף חדש וכו')

תודה מראש!
זיו