פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
עו"ד לא אמין
אור
22/10/14
אנו לפני ביצוע תמ''א והסתבר שעו''ד שאמור ליצג ולהגן על הדיירים הינו קרוב חה משפמאד מאד של בעלי החברה העתידה לבצע את התמ''א.
1-האם ניתן לבטל טת התמ''א או לתבוע או- מה לעשות?
יש סיבות שאני כותבת זאת כי הוא איים על בעלי דירות ש''יתבע אותם '' אם לא יחתמו, לא מיצג אותנו ואינטרסיו ברורים
מה ניתן לעשות?
בברכה
אור
1-האם ניתן לבטל טת התמ''א או לתבוע או- מה לעשות?
יש סיבות שאני כותבת זאת כי הוא איים על בעלי דירות ש''יתבע אותם '' אם לא יחתמו, לא מיצג אותנו ואינטרסיו ברורים
מה ניתן לעשות?
בברכה
אור
תמ"א 38 - עורך דין לא אמין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/10/14
אור שלום
המצב שאתם מתארים בו עורך הדין שלכם הוא קרוב משפחה של בעל החברה היזמית מהווה ניגוד אינטרסים מובהק מצד אותו עורך דין. הוא לא היה צריך לקבל את העבודה הזאת ואתם לא הייתם צריכים לבחור בו. אם זה עדין אפשרי אני מציע שנציגות הדייירם תודיע ליזם שאתם מבקשים סיבה זו להחליף עורך דין. אם הנציגות אצלכם מסרבת או היזם/עורך הדין לא מוכנים לכך אז מציע שלא תחתום לפני שתבדוק את ההסכם בעיניים אוביקטיביות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
המצב שאתם מתארים בו עורך הדין שלכם הוא קרוב משפחה של בעל החברה היזמית מהווה ניגוד אינטרסים מובהק מצד אותו עורך דין. הוא לא היה צריך לקבל את העבודה הזאת ואתם לא הייתם צריכים לבחור בו. אם זה עדין אפשרי אני מציע שנציגות הדייירם תודיע ליזם שאתם מבקשים סיבה זו להחליף עורך דין. אם הנציגות אצלכם מסרבת או היזם/עורך הדין לא מוכנים לכך אז מציע שלא תחתום לפני שתבדוק את ההסכם בעיניים אוביקטיביות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על גרמושקה
ירון
17/10/14
שלום רב,
אנו דיירי בניין שחתם על פרוייקט תמא 38 עם יזם בבניין (חיזוק ותוספות לדיירים). היזם הכין את הגרמושקה להגשה לצורך קבלת היתר בנייה. האם על הדיירים לחתום על הגרמושקה או שמספיק שעורך דין מטעם הדיירים חותם על פי ייפוי הכוח ומה נהוג? תודה
אנו דיירי בניין שחתם על פרוייקט תמא 38 עם יזם בבניין (חיזוק ותוספות לדיירים). היזם הכין את הגרמושקה להגשה לצורך קבלת היתר בנייה. האם על הדיירים לחתום על הגרמושקה או שמספיק שעורך דין מטעם הדיירים חותם על פי ייפוי הכוח ומה נהוג? תודה
חתימה על גרמושקה
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/10/14
ירון שלום,
כל עירייה ודרישותיה בעניין. לרוב העיריות מסתפקות בחתימת עוה"ד המייצג באמצעות ייפויי הכח וזה בסדר גמור.
כך זה ברוב הפרויקטים.
במאמר מוסגר - אני דורש שהיזם יחד עם אדריכל הפרויקט יתנו הסבר לנציגות הדיירים לגבי הגרמושקה ואופן התכנון המבוקש וחותם על הגרמושקה באמצעות יפוי הכוח רק לאחר אישור הנציגות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
כל עירייה ודרישותיה בעניין. לרוב העיריות מסתפקות בחתימת עוה"ד המייצג באמצעות ייפויי הכח וזה בסדר גמור.
כך זה ברוב הפרויקטים.
במאמר מוסגר - אני דורש שהיזם יחד עם אדריכל הפרויקט יתנו הסבר לנציגות הדיירים לגבי הגרמושקה ואופן התכנון המבוקש וחותם על הגרמושקה באמצעות יפוי הכוח רק לאחר אישור הנציגות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמעט אסון במהלך תמ"א
אליהו
17/10/14
במהלך תמ"א בדירה אותה אני שוכר , קדחו בקיר מחוץ לבניין מוקדם בבוקר, בזמן שהילד שלי ישן בחדר . המקדח חדר פנימה לתוך החדר כ 10 ס"מ והגיע כ 2 ס"מ מהראש של הבן שלי, הבן שלי התעורר בבהלה מהמקרה וצעק . לאחר מספר ימים הגיעו סיוטים הבן שלי קם בלילה בבהלה צורח ובוכה ומאז אינו מוכן להיכנס לדירה ולא לישון בה, המקדח חדר לדירה במספר נקודות נוספות באותו קו , לא הודיעו ולא התריעו לנו שאולי דבר כזה עלול לקרות לפני שהתחילו לעבוד .
יש לציין שאם הבן שלי לא היה מתעורר בזמן היה עלול לקרות אסון !
מי אמור לקחת אחריות במקרה כזה , אצל מי מתלוננים ?
כל רצוני הוא לעזוב באופן מיידי את הבניין ושהקבלן יישא בהוצאות שבירת החוזה שלי, (בעל הדירה לא מעניין אותו המקרה , ואינו מוכן לשחרר אותי מהחוזה) שמדובר על חצי שנה שנותרה . אודה לתשובה מסודרת בנדון . תודה
יש לציין שאם הבן שלי לא היה מתעורר בזמן היה עלול לקרות אסון !
מי אמור לקחת אחריות במקרה כזה , אצל מי מתלוננים ?
כל רצוני הוא לעזוב באופן מיידי את הבניין ושהקבלן יישא בהוצאות שבירת החוזה שלי, (בעל הדירה לא מעניין אותו המקרה , ואינו מוכן לשחרר אותי מהחוזה) שמדובר על חצי שנה שנותרה . אודה לתשובה מסודרת בנדון . תודה
כמעט אסון במהלך ביצוע עבודות תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/10/14
אליהו שלום,
ראשית - צר לי מאוד על המקרה ואני מאחל ומייחל לשובו של בנך לשגרה טובה.
ככל ויוכח (לפי תיאור המקרה נראה כי אין בעיית הוכחה), כי היה מחדל במהלך ביצוע העבודות יש לך זכות תביעה נגד היזם נגד הקבלן ואם תרצה אף מול בעל הדירה. בבית המשפט הם יעבירו את כדור האחריות ביניהם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ראשית - צר לי מאוד על המקרה ואני מאחל ומייחל לשובו של בנך לשגרה טובה.
ככל ויוכח (לפי תיאור המקרה נראה כי אין בעיית הוכחה), כי היה מחדל במהלך ביצוע העבודות יש לך זכות תביעה נגד היזם נגד הקבלן ואם תרצה אף מול בעל הדירה. בבית המשפט הם יעבירו את כדור האחריות ביניהם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי שכנים על בניית ממ"ד בשטח משותף
אלכס
17/10/14
מכובדי שלום,
אני גר בבניין שיכון רכבת ישן בן 4 כניסות.
אני מתגורר בכניסה ב' ואילו בכניסה ד' מתארגנים דיירים לבנות הן תוספת חדר רגיל והן ממ"ד והם זקוקים לחתימות כל השכנים בבניין (כמובן שהבניה תתבצע על שטח שהוא היום גינה משותפת).
חשוב לציין כי המתחם כולו נמצא בתוכנית פינוי בינוי גדולה שהעיריה מנסה לקדם.
שאלתי היא : ראשית האם מותר להם לבנות ממ"ד על שטח שהוא בעצם שטח משותף לכל דיירי השיכון? האם במקרה זה בעצם הם גוזלים שטח ע"ח הדיירים בכניסות האחרות כך שיקבלו תמורה גדולה יותר בעתיד?
האם הם צריכים לפי החוק לפצות רק את הדיירים בכניסה שלהם על השימוש בשטח המשותף, או גם את דיירי שאר הכניסות?
אודה על התייחסותכם.
אני גר בבניין שיכון רכבת ישן בן 4 כניסות.
אני מתגורר בכניסה ב' ואילו בכניסה ד' מתארגנים דיירים לבנות הן תוספת חדר רגיל והן ממ"ד והם זקוקים לחתימות כל השכנים בבניין (כמובן שהבניה תתבצע על שטח שהוא היום גינה משותפת).
חשוב לציין כי המתחם כולו נמצא בתוכנית פינוי בינוי גדולה שהעיריה מנסה לקדם.
שאלתי היא : ראשית האם מותר להם לבנות ממ"ד על שטח שהוא בעצם שטח משותף לכל דיירי השיכון? האם במקרה זה בעצם הם גוזלים שטח ע"ח הדיירים בכניסות האחרות כך שיקבלו תמורה גדולה יותר בעתיד?
האם הם צריכים לפי החוק לפצות רק את הדיירים בכניסה שלהם על השימוש בשטח המשותף, או גם את דיירי שאר הכניסות?
אודה על התייחסותכם.
פיצוי שכנים על בניית ממ"ד ברכוש המשותף
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/10/14
אלכס שלום,
ככל והתוספת המבוקשת היא במסגרת תמ"א 38 - יש צורך בהסכמת 66% מדיירי החלקה (איני יודע אם כל ארבעת הכניסות כתובות בטאבו כבניין אחד אך אני מעריך שכן).
אם התוספת היא הרחבה שלא במסגרת תמ"א - יש צורך בהסכמת 60% לצורך תוספת ממ"ד והסכמת 75% לתוספת שהיא לא ממ"ד.
לגבי שאלת הפיצוי - החוק קובע פיצוי (תשלומי איזון) רק לדייר שרוצה להרחיב אך אינו יכול מבחינה תכנונית בפועל. אתם יכולים כמובן לבקש כסף על הסכמתכם אך זה לא קבוע בחוק.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככל והתוספת המבוקשת היא במסגרת תמ"א 38 - יש צורך בהסכמת 66% מדיירי החלקה (איני יודע אם כל ארבעת הכניסות כתובות בטאבו כבניין אחד אך אני מעריך שכן).
אם התוספת היא הרחבה שלא במסגרת תמ"א - יש צורך בהסכמת 60% לצורך תוספת ממ"ד והסכמת 75% לתוספת שהיא לא ממ"ד.
לגבי שאלת הפיצוי - החוק קובע פיצוי (תשלומי איזון) רק לדייר שרוצה להרחיב אך אינו יכול מבחינה תכנונית בפועל. אתם יכולים כמובן לבקש כסף על הסכמתכם אך זה לא קבוע בחוק.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיעבוד הדירות לצורך פינוי בינוי
ריבה
14/10/14
בחוזה לצורך ביצוע תמ"א 38/2 ישנו סעיף המחייב אותנו בעלי הדירות לחתום על שיעבוד הדירות שלנו לטובת הבנק המלווה. אני מבינה מכך שליזם/קבלן אין מימון והון עצמי לביצוע הפרוייקט והוא רוצה להישען על הרכוש שלנו.
הסבתי את תשומת לב הדיירים לסעיף מסוכן זה, אך הרוב אדישים לכך ולא חרדים כמוני לרכושם ומוכנים לקחת את הסיכון.
האם יש לי זכות להתנגד לתנאי זה, או אחשב לסרבנית?
מה עלי לעשות כדי להוריד סעיף זה?
עו"ד שלנו פועל בניגוד אינטרסים ואפילו מנסה לשכנע אותנו שזה בסדר במקום לעשות ההיפך ולהתנגד לסעיף, כי הוא יודע שהעסקה עלולה להתבטל בגלל זה.
הסבתי את תשומת לב הדיירים לסעיף מסוכן זה, אך הרוב אדישים לכך ולא חרדים כמוני לרכושם ומוכנים לקחת את הסיכון.
האם יש לי זכות להתנגד לתנאי זה, או אחשב לסרבנית?
מה עלי לעשות כדי להוריד סעיף זה?
עו"ד שלנו פועל בניגוד אינטרסים ואפילו מנסה לשכנע אותנו שזה בסדר במקום לעשות ההיפך ולהתנגד לסעיף, כי הוא יודע שהעסקה עלולה להתבטל בגלל זה.
תמ"א 38 - שעבוד דירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/10/14
ריבה שלום!
אני חושב שאת טועה בפרשנות שלך ואסביר.
מרבית הפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) ממומנים על ידי בנק במסגרת ליווי סגור לפרויקט הבניה. כל בנק דורש אחוז מסוים של הון צמי מצד היזם כך שהוא בודאי משקיע כסף נוסף שאינו של הבנק. הבנק מצידו דורש בטחונות למסגרת האשראי שהוא נותן ליזם.
תזכרי שבמהלך הפרויקט הדירות נהרסות ובעצם בנקודת ההתחלה יש רק מגרש ריק + היתר בניה (ששווה כסף). מאחר ולמעשה החלק הבנוי של הדירה שלכם נהרס ומאחר והקרקע שנשארה משועבדת לטובת הבנק המלווה, אזי דואגים (או אמורים לדאוג) בהסכם התמ"א כי תנאי לשעבוד הנ"ל ולמעשה לתחילת ההריסה והבניה הוא קבלת ערבות בנקאית מהבנק המלווה על מלוא שווי הדירה החדשה. ככה למעש המעגל מושלם ולכולם יש בטחונות.
אם ההסכם שלכם קובע קבלת ערבויות בנקאיות כמו שהסברתי - אין לך לדעתי מה להתנגד להסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8 (בית אמות משפט), תל אביב
03-6950130 050-5752517
אני חושב שאת טועה בפרשנות שלך ואסביר.
מרבית הפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) ממומנים על ידי בנק במסגרת ליווי סגור לפרויקט הבניה. כל בנק דורש אחוז מסוים של הון צמי מצד היזם כך שהוא בודאי משקיע כסף נוסף שאינו של הבנק. הבנק מצידו דורש בטחונות למסגרת האשראי שהוא נותן ליזם.
תזכרי שבמהלך הפרויקט הדירות נהרסות ובעצם בנקודת ההתחלה יש רק מגרש ריק + היתר בניה (ששווה כסף). מאחר ולמעשה החלק הבנוי של הדירה שלכם נהרס ומאחר והקרקע שנשארה משועבדת לטובת הבנק המלווה, אזי דואגים (או אמורים לדאוג) בהסכם התמ"א כי תנאי לשעבוד הנ"ל ולמעשה לתחילת ההריסה והבניה הוא קבלת ערבות בנקאית מהבנק המלווה על מלוא שווי הדירה החדשה. ככה למעש המעגל מושלם ולכולם יש בטחונות.
אם ההסכם שלכם קובע קבלת ערבויות בנקאיות כמו שהסברתי - אין לך לדעתי מה להתנגד להסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8 (בית אמות משפט), תל אביב
03-6950130 050-5752517
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות של מחצית מבעלי הדירות
אהרון
12/10/14
שלום רב,
מחצית מבעלי הדירות רוצים לבנות ממ"דים (בנייה עצמית) והמחצית השנייה מתנגדת מסיבות שונות. האם לפי הכללים הקיימים ניתן יהיה למנוע את הקמת הממ"דים, או, שהוועדות העירוניות יוכלו לכפות הסכמה לבנייה.
מחצית מבעלי הדירות רוצים לבנות ממ"דים (בנייה עצמית) והמחצית השנייה מתנגדת מסיבות שונות. האם לפי הכללים הקיימים ניתן יהיה למנוע את הקמת הממ"דים, או, שהוועדות העירוניות יוכלו לכפות הסכמה לבנייה.
הסכמה לתוספת ממדי"ם
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/10/14
אהרון שלום,
ראה סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין לפיו לצורך בנייה של מרחב מוגן (כמו ממ"ד), ניתן להסתפק בהסכמה של 60% מבעלי הדירות. ככל ויש 50% מתנגדים לא ניתן לכפות תוספות בנייה אפילו לא של ממדי"ם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ראה סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין לפיו לצורך בנייה של מרחב מוגן (כמו ממ"ד), ניתן להסתפק בהסכמה של 60% מבעלי הדירות. ככל ויש 50% מתנגדים לא ניתן לכפות תוספות בנייה אפילו לא של ממדי"ם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר טרחת עורך דין
שירן
12/10/14
שלום,כמה נהוג לשלם שכר טרחת עור דין שמלווה עסקת תמא 38 מתחילתה ועד סופה, כאשר מדובר על בנין בן 16 דירות והצפי הוא להוסיף עוד 12 דירות חדשות?
האם סביר שעורך הדין שלנו בעסקה דורש 2 אחוז מערכה של כל דירה חדשה בבינין ??? מדובר בסכום מאוד גבוהה
בעוד ששכר טרחת עורך דין רגיל נעה בדרך כלל על 0.5 אחוז מערך הדירה .
תודה רבה
האם סביר שעורך הדין שלנו בעסקה דורש 2 אחוז מערכה של כל דירה חדשה בבינין ??? מדובר בסכום מאוד גבוהה
בעוד ששכר טרחת עורך דין רגיל נעה בדרך כלל על 0.5 אחוז מערך הדירה .
תודה רבה
שכר טרחת עורך דין
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/10/14
שירן שלום,
איני נכנס למספרים ברשותך, כל עו"ד רשאי לדרוש כפי שנראה לו משקף את עבודתו וניתן מאידך לא לבחור בו.
אני מכבד כל בעל מקצוע ואת דרישותיו/שאיפותיו.
כן חשוב לציין - עורכי הדין בפרויקטים של התחדשות עירונית (ואני כמובן אומר את הדברים בצורה סובייקטיבית כנוגע בדבר), עושים עבודה הנמשכת ומלווה את הדיירים במשך מספר שנים. ממועד המו"מ עם היזם דרך חתימת ההסכם, הגשת התוכניות, עבודות הבנייה ועד לרישום הבית המשותף החדש. זו עבודה רבה. חשוב להשאיר בתמונה עו"ד, כמו יתר בעלי מקצוע רלוונטיים, שיקחו חלק פעיל ומתגמל.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
איני נכנס למספרים ברשותך, כל עו"ד רשאי לדרוש כפי שנראה לו משקף את עבודתו וניתן מאידך לא לבחור בו.
אני מכבד כל בעל מקצוע ואת דרישותיו/שאיפותיו.
כן חשוב לציין - עורכי הדין בפרויקטים של התחדשות עירונית (ואני כמובן אומר את הדברים בצורה סובייקטיבית כנוגע בדבר), עושים עבודה הנמשכת ומלווה את הדיירים במשך מספר שנים. ממועד המו"מ עם היזם דרך חתימת ההסכם, הגשת התוכניות, עבודות הבנייה ועד לרישום הבית המשותף החדש. זו עבודה רבה. חשוב להשאיר בתמונה עו"ד, כמו יתר בעלי מקצוע רלוונטיים, שיקחו חלק פעיל ומתגמל.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי זה המפקח על המקרקעין
יגאל
09/10/14
שלום לעורכי הדין
מי הוא המפקח על המקרקעין אליו יש לפנות כאשר יש טענות ליזם או לעורך דין של הבית
נודה לתשובתכם
בלהה ויגאל
מי הוא המפקח על המקרקעין אליו יש לפנות כאשר יש טענות ליזם או לעורך דין של הבית
נודה לתשובתכם
בלהה ויגאל
המפקח על הבתים המשותפים
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/10/14
יגאל שלום,
המפקח על הבתים המשותפים נמצא במחוזות לשכות רישום המקרקעין. הוא סמכות מקבילה לשופט בית משפט שלום ומגישים אצלו כתבי טענות כמו לבית המשפט עצמו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
המפקח על הבתים המשותפים נמצא במחוזות לשכות רישום המקרקעין. הוא סמכות מקבילה לשופט בית משפט שלום ומגישים אצלו כתבי טענות כמו לבית המשפט עצמו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות בבניין שמתחילים בו את פרוייקט תמ"א
דליה שמברג
08/10/14
שלום,
אני מתגוררת בדירה שכורה בביניין שמיועד לתמ"א...אני גרה מספר שנים בדירה ורק בשנתיים האחרונות התחילו בנושא ובעוד תקופה קצרה יחלו בפרוייקט. שאלתי היא : האם דמי השכירות אמורים לרדת. האם אני יכולה לבוא לבעל הדירה בבקשה להוריד את שכר הדירה בשל הרעת תנאים כמו...חנייה.
תודה על תשומת הלב וחג שמח, דליה
אני מתגוררת בדירה שכורה בביניין שמיועד לתמ"א...אני גרה מספר שנים בדירה ורק בשנתיים האחרונות התחילו בנושא ובעוד תקופה קצרה יחלו בפרוייקט. שאלתי היא : האם דמי השכירות אמורים לרדת. האם אני יכולה לבוא לבעל הדירה בבקשה להוריד את שכר הדירה בשל הרעת תנאים כמו...חנייה.
תודה על תשומת הלב וחג שמח, דליה
תמ"א 38 - שכירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/10/14
דליה שלום!
אני מבין שמדובר על פרויקט תמ"א 38 של תוספת קומות מעל הקיים. ברור שבתקופת הבניה את תסבלי מאי נוחות ועל כן, הגיוני והוגן שדמי השכירות יופחתו כדי לשקף זאת.
אני מציע שתדברי ם בעל הבית ותנסי להבין קודם כל מה לוח הזמנים להתחלת הפרויקט. כן דברי ותנסי לסכם עימו לגבי הפחתת דמי השכירות בתקופת הבניה. זה כמובן בתנאי שאת רוצה להשאר בדירה. לדעתי הפחתה של כ- 25-30 אחוזים היא סבירה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שמדובר על פרויקט תמ"א 38 של תוספת קומות מעל הקיים. ברור שבתקופת הבניה את תסבלי מאי נוחות ועל כן, הגיוני והוגן שדמי השכירות יופחתו כדי לשקף זאת.
אני מציע שתדברי ם בעל הבית ותנסי להבין קודם כל מה לוח הזמנים להתחלת הפרויקט. כן דברי ותנסי לסכם עימו לגבי הפחתת דמי השכירות בתקופת הבניה. זה כמובן בתנאי שאת רוצה להשאר בדירה. לדעתי הפחתה של כ- 25-30 אחוזים היא סבירה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת לבניין בהריסה
שרון
07/10/14
בבניין בר"ג בנו בעבר 2 דירות ממ"ד וכעת מעונינים לבצע תמא38/2.
היזם מציע תוספת 25 מ"ר ומה קורה לדירות שהוסיפו?
היזם מציע תוספת 25 מ"ר ומה קורה לדירות שהוסיפו?
תמ"א 38 - בנין להריסה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/10/14
שרון שלום!
לא ברור לי מה זה נבנו שתי דירות ממ"ד. אם הכוונה שהוספו לשתי דירות קיימות חדרי ממ"ד אז יכולה להיות בעיה לכל הבנין. בעיקרון תמרצי התמא ניתנים לבנינים שיש לחזקם מפני רעידות אדמה שהיתר בניה לגביהם יצא לפני 1980. העיריה יכולה לטעון שהבנין כבר מחוזק ואין סיבה לתת תמריצים מכוח התמ"א. מצד שני - עירית רמת גן היא מאוד בעד פרויקטים של תמא. בהנחה שהעיריה מסכימה- לא נראה לי שהם יתנו לדירות עם הממד תוספת של 25 מ"ר משום שעל פי הוראות התמ"א חלק מהתוספת הזאת ניתנת לטובת הקמת ממ"ד. אני מניח שיאשרו תוספת רק של 13 מ"ר שזה ההפרש בין גודל ממ"ד ל- 25 מ"ר. הגיוני שהיזם ישפר אאת הצעה לאותם בעלי דירות שכבר השקיעו בעבר ובנו ממד וחסכו ממנו את ההוצאה. זה כבר ענין מסחרי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ברור לי מה זה נבנו שתי דירות ממ"ד. אם הכוונה שהוספו לשתי דירות קיימות חדרי ממ"ד אז יכולה להיות בעיה לכל הבנין. בעיקרון תמרצי התמא ניתנים לבנינים שיש לחזקם מפני רעידות אדמה שהיתר בניה לגביהם יצא לפני 1980. העיריה יכולה לטעון שהבנין כבר מחוזק ואין סיבה לתת תמריצים מכוח התמ"א. מצד שני - עירית רמת גן היא מאוד בעד פרויקטים של תמא. בהנחה שהעיריה מסכימה- לא נראה לי שהם יתנו לדירות עם הממד תוספת של 25 מ"ר משום שעל פי הוראות התמ"א חלק מהתוספת הזאת ניתנת לטובת הקמת ממ"ד. אני מניח שיאשרו תוספת רק של 13 מ"ר שזה ההפרש בין גודל ממ"ד ל- 25 מ"ר. הגיוני שהיזם ישפר אאת הצעה לאותם בעלי דירות שכבר השקיעו בעבר ובנו ממד וחסכו ממנו את ההוצאה. זה כבר ענין מסחרי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בבניין בו יש פנטהאוז שהגג מוצד לו
גוני
06/10/14
שלום רב, ברשותי פנטהואז שגג הבניין מוצמד לו. הדיירים בבניין מתארגנים לביצוע תמא 38. אין ברצוני להכשיל את המהלך. להפך. אבל אני רוצה כמו שאר הדירים לשדרג את הנכס שברשותי. מה לגיטימי לדרוש מהיזם במצב בו אני גר היום בפנטאהוז והגג מוצמד לדירה שלי?
הצמדת גג לפנטהאוז
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/10/14
גוני שלום רב,
ככל והגג צמוד לפנטהאוז הרי שהסכמתך היא תנאי בלתו אין להחלת הפרויקט. חלקך ברכוש המשותף רב יותר וכן האפשרות המעשית לבנות על הגג דרושה הסכמתך. מתוך הבנה זו ניתן להתחיל במו"מ עם היזם. כדי להציע הצעה מגובשת צריך לדעת את כל הנתונים של הבניין על מנת לנסות להבין עד כמה השווי הכלכלי גבוה ולפי זה לדעת מה יוכל היזם לתת.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככל והגג צמוד לפנטהאוז הרי שהסכמתך היא תנאי בלתו אין להחלת הפרויקט. חלקך ברכוש המשותף רב יותר וכן האפשרות המעשית לבנות על הגג דרושה הסכמתך. מתוך הבנה זו ניתן להתחיל במו"מ עם היזם. כדי להציע הצעה מגובשת צריך לדעת את כל הנתונים של הבניין על מנת לנסות להבין עד כמה השווי הכלכלי גבוה ולפי זה לדעת מה יוכל היזם לתת.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך יודעים מתי יתחיל תמ"א בבניין אם כבר יש אישור?
זהר
03/10/14
שלום,
אנחנו מעוניינים לשכור דירה ברחוב רש"י בתל אביב.
אנחנו יודעים שיש אישור לתמ"א ולכן לא נשכור את הדירה אם אכן היא תתחיל השנה.
כיצד ניתן לדעת??
תודה רבה!
זהר
אנחנו מעוניינים לשכור דירה ברחוב רש"י בתל אביב.
אנחנו יודעים שיש אישור לתמ"א ולכן לא נשכור את הדירה אם אכן היא תתחיל השנה.
כיצד ניתן לדעת??
תודה רבה!
זהר
איך יודעים מתי יתחיל תמ"א בבניין
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/10/14
זהר שלום,
ניתן לבדוק באגף ההנדסה בעירייה/וועדה מקומית אם הוגשו תכניות כבר לוועדה, אם היה פרסום וכו' ולדעת מבחינת תכנון היכן הפרויקט עומד.
אפשר גם לשאול את נציגות הבניין.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ניתן לבדוק באגף ההנדסה בעירייה/וועדה מקומית אם הוגשו תכניות כבר לוועדה, אם היה פרסום וכו' ולדעת מבחינת תכנון היכן הפרויקט עומד.
אפשר גם לשאול את נציגות הבניין.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נציגי הדירים
אורי ראובן
01/10/14
שלום רב,
במקרה שלנו הגיע נציג של חברה מסוימת ובנה חוזה מול כמה דירים אשר בהסכמים סגורים בינהים הם הבשילו חוזה והגישו אותו לחתימת כל הדירים ללא שיתוף אף דייר בתוכן החוזה.
בזמן הזה לא עודכנו אותנו הנציגים שאמורים ליצג אותנו (שעבדו מול היזם). כרגע אנו ניצבים מול חוזה ש"בושל" ע"י נציגי דירים שלא ברור איך נבחרו אם בכלל נבחרו וכנראה לטובת הנאה מסוימות הטו את החוזה לטובת היזם.
בשיחות עם עורך דין שמממן היזם מסר לי העורך די כי אין באפשרותי לערוך שינויים בחוזה וכי אם היתי רוצה להיות שותף לחוזה היה לי נציג לעבוד מולו.
ובעצם לא היה לי מושג על קיומו של אותו נציג... על המגעים שלו מול היזם בבנית החוזה.
אשמח לקבל את חוות דעתכם בנושא בתודה מראש.
במקרה שלנו הגיע נציג של חברה מסוימת ובנה חוזה מול כמה דירים אשר בהסכמים סגורים בינהים הם הבשילו חוזה והגישו אותו לחתימת כל הדירים ללא שיתוף אף דייר בתוכן החוזה.
בזמן הזה לא עודכנו אותנו הנציגים שאמורים ליצג אותנו (שעבדו מול היזם). כרגע אנו ניצבים מול חוזה ש"בושל" ע"י נציגי דירים שלא ברור איך נבחרו אם בכלל נבחרו וכנראה לטובת הנאה מסוימות הטו את החוזה לטובת היזם.
בשיחות עם עורך דין שמממן היזם מסר לי העורך די כי אין באפשרותי לערוך שינויים בחוזה וכי אם היתי רוצה להיות שותף לחוזה היה לי נציג לעבוד מולו.
ובעצם לא היה לי מושג על קיומו של אותו נציג... על המגעים שלו מול היזם בבנית החוזה.
אשמח לקבל את חוות דעתכם בנושא בתודה מראש.
תמ"א 38 - נציגי דיירים לא שיתפו את כל הדיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/10/14
אורי שלום!
אין ספק שההתנהלות כאן לא היתה תקינה. רצוי וצריך היה לבצע הכל בצורה שקופה הן לגבי בחירת חברי הנציגות והן לגבי תוכן ההסכם.
מאחר וכל זה כבר נעשה, מה שאני מציע הוא שפשוט תעבור על ההסכם ותראה אם יש לך הערות מהותיות. הרי בסופו של דבר גם לדיירים האחרים בבנין יש אינטרס שההסכם יהיה טוב לכם וגם עורך הדין אמור להגן עליכם בהסכם (העובדה שהיזם מממן אותו אינה חשובה. עוד לא נתקלתי בדיירים שמוכנים להכניס יד לכיס ולמממן את עורך הדין שלהם מכיסם).
במידה ויש הערות מהותיות שלא שמו אליהם לב תבקש לתקן. אם יש דברים לא ברורים - אני בטוח שעורך הדין יוכל להסביר לך. אם בכל זאת אתה חושב שדברים מהותיים לא הוסדרו או הוסדרו לא טוב- אל תחתום על ההסכם.
בברכה גמר חתימה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין ספק שההתנהלות כאן לא היתה תקינה. רצוי וצריך היה לבצע הכל בצורה שקופה הן לגבי בחירת חברי הנציגות והן לגבי תוכן ההסכם.
מאחר וכל זה כבר נעשה, מה שאני מציע הוא שפשוט תעבור על ההסכם ותראה אם יש לך הערות מהותיות. הרי בסופו של דבר גם לדיירים האחרים בבנין יש אינטרס שההסכם יהיה טוב לכם וגם עורך הדין אמור להגן עליכם בהסכם (העובדה שהיזם מממן אותו אינה חשובה. עוד לא נתקלתי בדיירים שמוכנים להכניס יד לכיס ולמממן את עורך הדין שלהם מכיסם).
במידה ויש הערות מהותיות שלא שמו אליהם לב תבקש לתקן. אם יש דברים לא ברורים - אני בטוח שעורך הדין יוכל להסביר לך. אם בכל זאת אתה חושב שדברים מהותיים לא הוסדרו או הוסדרו לא טוב- אל תחתום על ההסכם.
בברכה גמר חתימה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת זכויות בשטחי בנייה- יזם לעומת הדריים
חיים
01/10/14
אנו עומדים בפני בצוע תמ"א 38/2 בבניין ישן בר"ג. נאמר לנו שבשטחי הבנייה העודפים, היזם מקבל שני שליש והדיירים שליש. האם יש חוק בנושא הזה? האם זה קביל?
תמ"א 38 - חלוקת זכויות בשטחי בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/10/14
חיים שלום!
אין שום חוק למעט החוק ששני הצדדים צריכים להרוויח מהפרויקט. אני מניח שיזם מציע לכם דירה לפחות בגודלה הקודם ואולי טיפה יותר. בכל יתר הזכויות הוא משתמש לצורך בחינת הדירות שלו על המגרש.
בדרך כלל כלל אצבע לבחינת כדאיות פרויקט של הריסה ובניה הוא כי ניתן לבנות פי 3 דירות יותר ממה שהיה קודם. אולי מכאן מה ששמעת. אבל זה כאמור לא חוק אלא רק כלל אצבע לכדאיות פרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין שום חוק למעט החוק ששני הצדדים צריכים להרוויח מהפרויקט. אני מניח שיזם מציע לכם דירה לפחות בגודלה הקודם ואולי טיפה יותר. בכל יתר הזכויות הוא משתמש לצורך בחינת הדירות שלו על המגרש.
בדרך כלל כלל אצבע לבחינת כדאיות פרויקט של הריסה ובניה הוא כי ניתן לבנות פי 3 דירות יותר ממה שהיה קודם. אולי מכאן מה ששמעת. אבל זה כאמור לא חוק אלא רק כלל אצבע לכדאיות פרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם תשלום פיצוי ע"י "סרבן" סוגר לתמיד את הבניה
גיל
01/10/14
האם פסק דין אשר מטיל על "הדייר הסרבן" - (מונח מטופש)
תשלום פיצוי והוא משלם , סוגר את האופציה לתמיד ???
תשלום פיצוי והוא משלם , סוגר את האופציה לתמיד ???
תמ"א 38 - תשלום פיצוי לדייר סרבן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/10/14
גיל שלום!
תביעה נגד דייר סרבן היא תמיד להסמיך אדם אחר לחתום בשמו ובמקומו על הסכם התמ"א. במסגרת התביעה מבקשים ממהפקח גם לחייב את הדייר הסרבן בתשלום הוצאות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תביעה נגד דייר סרבן היא תמיד להסמיך אדם אחר לחתום בשמו ובמקומו על הסכם התמ"א. במסגרת התביעה מבקשים ממהפקח גם לחייב את הדייר הסרבן בתשלום הוצאות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית קטן
אריה
01/10/14
אני גר בבית פרטי ישן (100 מ"ר) על מגרש בעל זכויות בניה רבות ע"פ התב"ע (מעל 1000 מ"ר).
אם ברצוני להרוס את הבית הישן ולבנות חדש במקומו, בניה עצמית עבורי - לא למכירה) בשטח 250 מ"ר (הרבה מתחת לזכויות התב"ע) האם אוכל לנצל את ההטבות המוקנות ע"י התמ"א 38 כגון פטור ממס שבח ? מה לגבי הטבות בזכויות בניה בעתיד - האם אאבד אותן?
אם ברצוני להרוס את הבית הישן ולבנות חדש במקומו, בניה עצמית עבורי - לא למכירה) בשטח 250 מ"ר (הרבה מתחת לזכויות התב"ע) האם אוכל לנצל את ההטבות המוקנות ע"י התמ"א 38 כגון פטור ממס שבח ? מה לגבי הטבות בזכויות בניה בעתיד - האם אאבד אותן?
תמ"א 38 - בית קטן בערבה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/10/14
אריה שלום!
מודה שקשה לי להבין למה זה כדאי לך לבנות רק 250 מ"ר אם מותר לבנות 1000 מ"ר. אבל זו החלטה שלך.
בעיקרון על פי הוראות התמ"א אתה זכאי להנות מהטבות התמא גם במקרה כזה בו ניתן לבנות על החלקה על פי תוכניות מאושרות יותר מ- 400 מ"ר בלפחות 2 קומות. אבל - המשמעות של בניה מכוח התמא היא הנאה מיתרונות בהיטל השבחה ואגרות (אין לך מס שבח כי מדובר בבניה עצמית). אני די בטוח שהרשות המקומית עליה מדובר לא תאהב את זה ותשים לך רגליים ותתעקש שתנצל זכויות רק מכוח תוכניות מאושרות ולא מכוח התמ"א. כלומר- חוקית מותר לך ואם תתעקש ותלך לוועדת ערר סביר שתזכה בתיעה נגד העיריה, אבל בפועל - ימררו לך את החיים.
זכויות בניה שלא ניצלת מכוח תוכניות בתוקף עדין שמורות לך אלא אם בעתיד תהא תוכנית חדשה המקטינה את הזכויות במגרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מודה שקשה לי להבין למה זה כדאי לך לבנות רק 250 מ"ר אם מותר לבנות 1000 מ"ר. אבל זו החלטה שלך.
בעיקרון על פי הוראות התמ"א אתה זכאי להנות מהטבות התמא גם במקרה כזה בו ניתן לבנות על החלקה על פי תוכניות מאושרות יותר מ- 400 מ"ר בלפחות 2 קומות. אבל - המשמעות של בניה מכוח התמא היא הנאה מיתרונות בהיטל השבחה ואגרות (אין לך מס שבח כי מדובר בבניה עצמית). אני די בטוח שהרשות המקומית עליה מדובר לא תאהב את זה ותשים לך רגליים ותתעקש שתנצל זכויות רק מכוח תוכניות מאושרות ולא מכוח התמ"א. כלומר- חוקית מותר לך ואם תתעקש ותלך לוועדת ערר סביר שתזכה בתיעה נגד העיריה, אבל בפועל - ימררו לך את החיים.
זכויות בניה שלא ניצלת מכוח תוכניות בתוקף עדין שמורות לך אלא אם בעתיד תהא תוכנית חדשה המקטינה את הזכויות במגרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 – תמורה שונה עבור דירה שונה?
אריה
01/10/14
בבניין שמועמד לתמ"א 38 יש דירות בגודל שונה 80-100 מ"ר).
הצעות הקבלנים זהות לכולם (תוספת 25 מ"ר לכל דירה מעל הגודל המקורי + מרפסת + מחסן, )
הדייר בעל הדירה הגדולה דורש לקבל יותר מהאחרים - האם יש בסיס לדרישה זאת?
הצעות הקבלנים זהות לכולם (תוספת 25 מ"ר לכל דירה מעל הגודל המקורי + מרפסת + מחסן, )
הדייר בעל הדירה הגדולה דורש לקבל יותר מהאחרים - האם יש בסיס לדרישה זאת?
תמ"א 38 - תמורה שונה לדירה שונה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/10/14
אריה שלום!
החוק לא מתערב בשאלה כמה תוספת יקבל כל דייר בבנין. אבל חשוב לשים לב שלא ניתן בדרך כלל לתת תמורה בפרופורציה לפי גודל דירה ולא תמיד היזם גם מעונין בכך. הוספת שטחים תלויה בעיקר בגודל קומה טיפוסית מירבית וזאת לעומת השטח הבנוי כיום בכל קומה. כל יזם ירצה להוסיף את המקסימום שאפשר כי הוא נהנה מכך בקומות שלו.
תמא היא לא מדע מדויק ולא ניתן לעשות לחישוב מדויק של רווח לכל דירה. מציע שבמקרה כזה תתנו אולי לבעלי הדירות הגדולות עדיפות בבחירת חניות/מחסנים אם יש לכם בפרויקט או משהוא נוסף שלכאורה מאזן את ה- 5 מר הנוספים. מעבר לכך - כלום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
החוק לא מתערב בשאלה כמה תוספת יקבל כל דייר בבנין. אבל חשוב לשים לב שלא ניתן בדרך כלל לתת תמורה בפרופורציה לפי גודל דירה ולא תמיד היזם גם מעונין בכך. הוספת שטחים תלויה בעיקר בגודל קומה טיפוסית מירבית וזאת לעומת השטח הבנוי כיום בכל קומה. כל יזם ירצה להוסיף את המקסימום שאפשר כי הוא נהנה מכך בקומות שלו.
תמא היא לא מדע מדויק ולא ניתן לעשות לחישוב מדויק של רווח לכל דירה. מציע שבמקרה כזה תתנו אולי לבעלי הדירות הגדולות עדיפות בבחירת חניות/מחסנים אם יש לכם בפרויקט או משהוא נוסף שלכאורה מאזן את ה- 5 מר הנוספים. מעבר לכך - כלום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חדר מדרגות
מוריה
30/09/14
1.האם במידה ומוסיפים 2 קומות עפ"י התמ"א, (מ3 קומות ל5 קומות)
יהיה עלינו גם לקבל אישור של כיבוי אש ואז להתאים את רוחב המדרגות הקיימות לתקן?
2.האם מתיחסים רק לשנת בניית הבניין המקורי ?אם למשל הוסיפו עוד 2 קומות בשנת 84' אז זה כבר מוציא אותו מהאפשרות לתוספות?
יהיה עלינו גם לקבל אישור של כיבוי אש ואז להתאים את רוחב המדרגות הקיימות לתקן?
2.האם מתיחסים רק לשנת בניית הבניין המקורי ?אם למשל הוסיפו עוד 2 קומות בשנת 84' אז זה כבר מוציא אותו מהאפשרות לתוספות?
תמ"א 38 - חדר מדרגות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/10/14
מוריה שלום!
מקבלים באופן כללי אישור כיבוי אש לבקשה להיתר. אבל אין צורך להגדיל רוחב מדרגות קיימות. להיפך - במידה ומוסיפים מעלית אפילו ניתן להקטינם קצת.
בעיקרון היתר בניה משנת 1984 להוספת שתי קומות כנראה מוציא את הבנין מתכולת התמ"א. רצוי לבדוק את זה מול מחלקת הנדסה בעיריה הרלבנטית.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מקבלים באופן כללי אישור כיבוי אש לבקשה להיתר. אבל אין צורך להגדיל רוחב מדרגות קיימות. להיפך - במידה ומוסיפים מעלית אפילו ניתן להקטינם קצת.
בעיקרון היתר בניה משנת 1984 להוספת שתי קומות כנראה מוציא את הבנין מתכולת התמ"א. רצוי לבדוק את זה מול מחלקת הנדסה בעיריה הרלבנטית.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סרטון יפוי כוח בלתי חוזר במסגרת פרויקט, שאלה
גלי
28/09/14
ישנו סרטון בפורום זה הנוגע ליפוי כח בלתי חוזר.
למיטב הבנתי יפוי כח בלתי חוזר נוטל מהדיירים את כל כוחם גם במקרים בהם הם זקוקים לסעד.
מדוע לא מועלית האפשרות ליפוי כח כללי, התקף ל-10 שנים ואת תוכן היפוי להתאים ללוחות הזמנים המשוערים לפרוייקט?
אשמח למענה, תודה.
למיטב הבנתי יפוי כח בלתי חוזר נוטל מהדיירים את כל כוחם גם במקרים בהם הם זקוקים לסעד.
מדוע לא מועלית האפשרות ליפוי כח כללי, התקף ל-10 שנים ואת תוכן היפוי להתאים ללוחות הזמנים המשוערים לפרוייקט?
אשמח למענה, תודה.
כוחו של יפווי כח בלתי חוזר
עו"ד גילי לוי
מנהל
29/09/14
גלי שלום,
איני מסכים להגדרתך לפיה ייפויי הכוח נוטל מהדיירים את כל כוחם. ייפויי הכוח תפקידו הוא לייפות את כוחו של מאן דהוא (בדר"כ עוה"ד המייצגים את הדיירים ו/או היזם) להוציא לפועל את ההתחייבויות להן התחייבו הדיירים בהסכם.
ייפויי כוח הוא גם בלתי חוזר ואינו מוגבל בזמן בדיוק בשל עובדה זו ואף בטאבו לא יקבלו ייפויי כוח שאינו בלתי חוזר.
שומה על עורכי הדין העושים שימוש בייפויי הכוח לוודא שהם משתמשים בו רק בהתאם למה שאמור בהסכם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
איני מסכים להגדרתך לפיה ייפויי הכוח נוטל מהדיירים את כל כוחם. ייפויי הכוח תפקידו הוא לייפות את כוחו של מאן דהוא (בדר"כ עוה"ד המייצגים את הדיירים ו/או היזם) להוציא לפועל את ההתחייבויות להן התחייבו הדיירים בהסכם.
ייפויי כוח הוא גם בלתי חוזר ואינו מוגבל בזמן בדיוק בשל עובדה זו ואף בטאבו לא יקבלו ייפויי כוח שאינו בלתי חוזר.
שומה על עורכי הדין העושים שימוש בייפויי הכוח לוודא שהם משתמשים בו רק בהתאם למה שאמור בהסכם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות הבדק – סכום ריאלי
גלי
28/09/14
על פי מה נכון לקבוע מהו סכום ריאלי לערבות הבדק לפרוייקט תמ"א 38/2?
סכום ריאלי לערבות בדק
עו"ד גילי לוי
מנהל
01/10/14
גלי שלום,
ערבות בדק היא "המצאה" חדשנית מיוחדת לפרויקטים בתמ"א 38. החוק מחייב אחריות של הקבלן/יזם לבנייה במסגרת בדק אולם מתן ערבות היא נושא שעלה שלא במסגרת החוק אלא בנוהג שבשוק ועל כן אין מוסכמות קבועות לגבי גובה הערבות.
בצורה גסה ניתן לומר שמעמידים ערבות בסדר גודל של כ- 5% מעלויות הבנייה.
גמר חתימה טובה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ערבות בדק היא "המצאה" חדשנית מיוחדת לפרויקטים בתמ"א 38. החוק מחייב אחריות של הקבלן/יזם לבנייה במסגרת בדק אולם מתן ערבות היא נושא שעלה שלא במסגרת החוק אלא בנוהג שבשוק ועל כן אין מוסכמות קבועות לגבי גובה הערבות.
בצורה גסה ניתן לומר שמעמידים ערבות בסדר גודל של כ- 5% מעלויות הבנייה.
גמר חתימה טובה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/3 פגיעה בנכס של בית ליד
איריס
28/09/14
שלום רב
אני תושבת דירת גג בבניין 4 קומות. לפני התחלת הפרוייקט ניסינו לשלוח התנגדויות לעירייה אך לא הצלחנו.
כיום, בעקבות בניית תמ"א מאחורי נחסם לי כל הנוף והאויר, כיוון מערב, יכולתי בעבר לצפות בשקיעה.
הבניין המשופץ נהפך מבניין של 4 קומות ל-7 קומות וכן צומצם בצורה משמעותית המרחק בין הבניין שאני גרה בו לבניין המשופץ. איכות חיי נפגעה, אני בטוחה שגם הנכס שלי נפגע כתוצאה מבניית התמ"א. מעוניינת לדעת האם יש לי עילא לתביעה ולמי עליי לפנות כדי לבצע אותה תודה
אני תושבת דירת גג בבניין 4 קומות. לפני התחלת הפרוייקט ניסינו לשלוח התנגדויות לעירייה אך לא הצלחנו.
כיום, בעקבות בניית תמ"א מאחורי נחסם לי כל הנוף והאויר, כיוון מערב, יכולתי בעבר לצפות בשקיעה.
הבניין המשופץ נהפך מבניין של 4 קומות ל-7 קומות וכן צומצם בצורה משמעותית המרחק בין הבניין שאני גרה בו לבניין המשופץ. איכות חיי נפגעה, אני בטוחה שגם הנכס שלי נפגע כתוצאה מבניית התמ"א. מעוניינת לדעת האם יש לי עילא לתביעה ולמי עליי לפנות כדי לבצע אותה תודה
תמ"א 38 בבניין לידי פוגעת בדירה
עו"ד גילי לוי
מנהל
01/10/14
איריס שלום,
מבחינה משפטית ניתן לפנות בתביעה נגד הוועדה המקומית לפי ס' 197 לחוק התכנון והבנייה. אולם, המדובר בפגיעה כתוצאה משינוי תב"ע והפיצוי אינו שכיח מה שלדעתי מייצר סיכוי השואף לאפס בתביעה מסוג זה.
גמר חתימה טובה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
מבחינה משפטית ניתן לפנות בתביעה נגד הוועדה המקומית לפי ס' 197 לחוק התכנון והבנייה. אולם, המדובר בפגיעה כתוצאה משינוי תב"ע והפיצוי אינו שכיח מה שלדעתי מייצר סיכוי השואף לאפס בתביעה מסוג זה.
גמר חתימה טובה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 בדירת קרקע
צוק
28/09/14
שלום,
באותה חלקה יש בנין משותף 3 קומות כאשר מצד שמאל לבנין צמודה דירת קרקע ומצד ימין דירת קרקע נוספת.
בהנחה שדירת הקרקע זקוקה לחיזוק, האם ניתן להורסה מכח תמא 38/2 ולהרים קומות מכח התמא והתבע?
שאלה שניה: כל המבנים נמצאים באותה חלקה. האם בעל דירת הקרקע יזדקק לחתימת כל דיירי החלקה?
תודה
באותה חלקה יש בנין משותף 3 קומות כאשר מצד שמאל לבנין צמודה דירת קרקע ומצד ימין דירת קרקע נוספת.
בהנחה שדירת הקרקע זקוקה לחיזוק, האם ניתן להורסה מכח תמא 38/2 ולהרים קומות מכח התמא והתבע?
שאלה שניה: כל המבנים נמצאים באותה חלקה. האם בעל דירת הקרקע יזדקק לחתימת כל דיירי החלקה?
תודה
זכויות בנייה דירת קרקע
עו"ד גילי לוי
מנהל
29/09/14
צוק שלום,
זכויות הבנייה הקיימות הן מכח התב"ע והן מכח התמ"א נגזרות מהבניין כולו ולא ניתנות לדירה ספציפית. לכן, כמובן שכדי לבצע תמ"א יש צורך בהסכמת הרב הנדרש מכלל בעלי הזכויות ולא רק דירת הקרקע.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
זכויות הבנייה הקיימות הן מכח התב"ע והן מכח התמ"א נגזרות מהבניין כולו ולא ניתנות לדירה ספציפית. לכן, כמובן שכדי לבצע תמ"א יש צורך בהסכמת הרב הנדרש מכלל בעלי הזכויות ולא רק דירת הקרקע.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק המקרקעין חיזוק בתים משותפים
יחזקאל
27/09/14
שלום, מתי תאריך הפרסום ברשומות של:
(תיקון מס' 12) תשע"ב-2012
הריסת בניין קיים והקמתו מחדש. סעיף 5א.
לחוק המקרקעין חיזוק בתים משותפים?
באיזו וועדה בכנסת נדון התיקון?
בתודה מראש
(תיקון מס' 12) תשע"ב-2012
הריסת בניין קיים והקמתו מחדש. סעיף 5א.
לחוק המקרקעין חיזוק בתים משותפים?
באיזו וועדה בכנסת נדון התיקון?
בתודה מראש
תיקון חוק המקרקעין פרסום ברשומות
עו"ד גילי לוי
מנהל
01/10/14
שלום רב,
התיקון פורסם ברשומות ביום 20/06/12 בספר 2364 עמ' 458.
ככל הידוע לי דנה בחוק ועדת הפנים והגנת הסביבה.
גמר חתימה טובה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
התיקון פורסם ברשומות ביום 20/06/12 בספר 2364 עמ' 458.
ככל הידוע לי דנה בחוק ועדת הפנים והגנת הסביבה.
גמר חתימה טובה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיקום ממ"דים מפריע
רוחמה
23/09/14
שלום רב,
השכנים רוצים לבנות ממ"דים.
כעקרון אני מוכן להצטרף , אולם, לדעתי מגדל הממ"דים של השכנים
בצד השני תוכנן על ידם כך שהוא יסתיר לי את השמש והאוויר בחלון חדר השינה שלי,
בינתיים הם מסרבים לשנות.
האם במידה ואסרב לחתום בשלב זה
אוכל להביא סוגיה זו לפני וועדה עירונית שתבדוק את הנושא לפני שאני מצטרף ?
תמ"א 38 - מיקום ממ"דים של השכנים מפריע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/09/14
שלום רוחמה!
תתפלאי כמה מעט אפשרויות יש למקם ממ"דים חדשים לדירות קיימות. בכל זאת - אם יש לך רעיונות לאלטרנטיבות רצוי שתדברי עם השכנים ותציעי להם. בכל מקרה את לא חייבת לתת להם הסכמה. הבקשה שלהם לקבלת היתר תפורסם להתנגודיות. את רשאית להגיש את ההתנגדות שלך. אני רק מזהיר מראש כי נטית הוועדה לאשר תוספת ממדים בכפוף לכללים הנהוגים באותה רשות. אני בספק אם טיעון של הסתרה יהיה קביל אלא אם באמת תציגי רעיון למיקום שאינו מפריע לשכנים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תתפלאי כמה מעט אפשרויות יש למקם ממ"דים חדשים לדירות קיימות. בכל זאת - אם יש לך רעיונות לאלטרנטיבות רצוי שתדברי עם השכנים ותציעי להם. בכל מקרה את לא חייבת לתת להם הסכמה. הבקשה שלהם לקבלת היתר תפורסם להתנגודיות. את רשאית להגיש את ההתנגדות שלך. אני רק מזהיר מראש כי נטית הוועדה לאשר תוספת ממדים בכפוף לכללים הנהוגים באותה רשות. אני בספק אם טיעון של הסתרה יהיה קביל אלא אם באמת תציגי רעיון למיקום שאינו מפריע לשכנים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח תמ"א 38
ג'ולי
23/09/14
שלום,
הבנין שאני גרה בו נמצא בתהליך תמ"א 38.
קבלתי מכתב על שמי שעלי לשלם מס שבח בעשרות אלפי שקלים.
האם אני צריכה לשלם את זה? או היזם?
אם היזם לא רוצה לשלם מה עלי לעשות?
אציין שהבניין עובר חיזוק ושיפוץ, התקנת מעלית ובניית שתי קומות. ללא הרחבת הדירות הקיימות, ללא הוספת מרפסת.
תודה.
הבנין שאני גרה בו נמצא בתהליך תמ"א 38.
קבלתי מכתב על שמי שעלי לשלם מס שבח בעשרות אלפי שקלים.
האם אני צריכה לשלם את זה? או היזם?
אם היזם לא רוצה לשלם מה עלי לעשות?
אציין שהבניין עובר חיזוק ושיפוץ, התקנת מעלית ובניית שתי קומות. ללא הרחבת הדירות הקיימות, ללא הוספת מרפסת.
תודה.
תמ"א 38 - מס שבח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/09/14
ג'ולי שלום!
אני לא מכיר את פרטי ההסכם שלכם אבל כמעט תמיד על פי ההסכם עימו היזם משלם את מס השבח החל. הענין הוא שמול מס שבח אתם הדיירים הם החייבים במס. על כן אמורים להיות בטחונות מצד היזם לתשלום על ידו. מציע שתתיעצו גם עם עורך הדין שיצג אותכם בהסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני לא מכיר את פרטי ההסכם שלכם אבל כמעט תמיד על פי ההסכם עימו היזם משלם את מס השבח החל. הענין הוא שמול מס שבח אתם הדיירים הם החייבים במס. על כן אמורים להיות בטחונות מצד היזם לתשלום על ידו. מציע שתתיעצו גם עם עורך הדין שיצג אותכם בהסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
