פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
רטיבויות בגג בעקבות גירוד הגג ונזק לחשמל
אייל
12/04/15
שלום לכולם בשבוע שעבר ביצע היזם ביום שני גירוד של הגג וכמובן כאשר ירד בסופ"ש האחרון גשם (וממשיך לרדת) כל הבית שלי סובל משלוליות בתקרה ומטפטופי מים על הרכוש שלנו כולל מוצרי חשמל מיטות חדשות וכדומה.
רציתי לדעת האם ניתן לתבוע את הביטוח של הקבלן על הנזק בדירה שלי או לחלופין לתבוע את הקבלן עצמו על הנזק בדירה.
כמו כן רציתי לדעת האם מגיע לדיירי קומה אחרונה בבתים שבהם עושים תמ"א פיצוי כלכלי
רציתי לדעת האם ניתן לתבוע את הביטוח של הקבלן על הנזק בדירה שלי או לחלופין לתבוע את הקבלן עצמו על הנזק בדירה.
כמו כן רציתי לדעת האם מגיע לדיירי קומה אחרונה בבתים שבהם עושים תמ"א פיצוי כלכלי
רטיבות בדירה בקומה אחרונה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/04/15
אייל שלום!
אני מבין שהיזם הוריד את האיטום מהגג ואז הפתיע אותו הגשם. אם נגרם נזק לדירה נראה כי הוא אחראי לכך ועליו להפעיל את הביטוח. אם אין שיתוף פעולה מצידו אתה צריך לתבוע את הקבלן והוא כבר יפעיל את הביטוח שלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שהיזם הוריד את האיטום מהגג ואז הפתיע אותו הגשם. אם נגרם נזק לדירה נראה כי הוא אחראי לכך ועליו להפעיל את הביטוח. אם אין שיתוף פעולה מצידו אתה צריך לתבוע את הקבלן והוא כבר יפעיל את הביטוח שלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה במושע
רועי
12/04/15
שלום, מצב בו יזם מתקשר בעסקת תמ"א 38/2 ולאחר מכן מעוניין לרשום הערת אזהרה אלא שחלק מהדיירים החתומים על ההסכם וזכאים להירשם כבעלים- טרם הסדירו את רישומם בטאבו (יודגש כי מדובר בקרקע מסוג מושע) כלומר, נסח הטאבו לא משקף באופן מלא את הבעלויות על הקרקע. האם ניתן לרשום הערת אזהרה על חלקם של הדיירים אשר כן רשומים בטאבו? או שמא נדרשת הסכמת הבעלים כולם ויש קודם להסדיר את הרישום ורק אז ניתן לרשום הערת אזהרה? אם אכן ניתן לרשום הערת אזהרה, רק על חלק מהדיירים- כיצד זה מבצעים זאת פרוצדורלית?
רישום הערת אזהרה במושע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/04/15
רועי שלום!
אין מניעה לרשום הערת אזהרה לטובת היזם על אותם בעלים שכן רשומים. נרשם כמו כל הערת אזהרה. בקשה לרישום חתומה על ידי אותם בעלים רשומים + עותק מאושר מההסכם החתום. לגבי היתר- צריך למשכן את זכויותיהם החוזיות בקרקע בדרך של רישום משכון ברשם המשכונות.
צריך גם להבין ולבדוק מדוע הם עדין לא רשומים כבעלים במושע כמו היתר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין מניעה לרשום הערת אזהרה לטובת היזם על אותם בעלים שכן רשומים. נרשם כמו כל הערת אזהרה. בקשה לרישום חתומה על ידי אותם בעלים רשומים + עותק מאושר מההסכם החתום. לגבי היתר- צריך למשכן את זכויותיהם החוזיות בקרקע בדרך של רישום משכון ברשם המשכונות.
צריך גם להבין ולבדוק מדוע הם עדין לא רשומים כבעלים במושע כמו היתר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת מזגן במהלך התמ״א 38
מירית דהן
08/04/15
שלום, אני שוכרת דירה ברמת גן,לפני כחודש התחיל בבניין תמ"א 38 (הוספת 2 קומות והוספת חניה) אין לי מזגן בדירה ואני מאוד רוצה להתקין מזגן לקראת הקיץ, רציתי לדעת אם זה אפשרי להתקין מזגן במסגרת התמ״א. אשמח לתשובה בהקדם תודה.
התקנת מזגן במהלך תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/04/15
שלום מירית!
לא רואה מניעה להוסיף מזגן רק את צריכה לתאם עם הקבלן את התקנת המנוע למזגן. מאחר והם עובדים על הקירות יתכן ויהא צורך בשלב ראשון רק לשים את המנוע על הפיגומים ולאחר מכן לחבר. בכל מקרה ובמעבר לכך לא רואה בעיה. אנ יגם מניח שיש מזגנים בדירות אחרות בבנין כך שמצבך לא צריך להיות שונה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא רואה מניעה להוסיף מזגן רק את צריכה לתאם עם הקבלן את התקנת המנוע למזגן. מאחר והם עובדים על הקירות יתכן ויהא צורך בשלב ראשון רק לשים את המנוע על הפיגומים ולאחר מכן לחבר. בכל מקרה ובמעבר לכך לא רואה בעיה. אנ יגם מניח שיש מזגנים בדירות אחרות בבנין כך שמצבך לא צריך להיות שונה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי תוספת ממ"ד במסגרת תמ"א
גיל.ר
07/04/15
בבניין בן 3 קומות על עמודים בו אני גר 12 דירות, הקבלן עומד להוסיף במסגרת התמא 2.5 קומות על הגג. על פי התוכנית האדריכלית אותה הציג הוא אינו בונה ממדים לדירות הקיימות אלא רק לדירות הנוספות שלו על הגג .
כידוע לי המהות הבסיסית בתמא הינה חיזוק המבנה ובניית תוספת ממדים לכל דירה.
האם יתכן שתוכנית כזאת תאושר לקבלן ולאדריכל המתכנן ?
במידה והתשובה היא כן , מה הערך הכספי של ממד כזה ?
האם בכלל ניתן להיתנגד לתוכנית כזו ?
כידוע לי המהות הבסיסית בתמא הינה חיזוק המבנה ובניית תוספת ממדים לכל דירה.
האם יתכן שתוכנית כזאת תאושר לקבלן ולאדריכל המתכנן ?
במידה והתשובה היא כן , מה הערך הכספי של ממד כזה ?
האם בכלל ניתן להיתנגד לתוכנית כזו ?
אי תוספת ממ"ד במסגרת תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/04/15
שלום גיל
אין חובה על פי הוראות התמ"א והחוק להוסיף ממ"דים גם לדירות הקיימות אלא רק לדירות החדשות. על פי התקנות והנחיות הג"א יש לחזק בבטון לפחות 50% מהקירות היורדים מהממ"דים החדשים. כך שזה מה שיחוזק בדירות הקיימות.
יש עיריות שכענין של מדיניות מחייבות יזמים להוסיף ממ"דים גם לדירות הקיימות אם הדבר ניתן מבחינה תכנונית.
בכל מקרה- אני מציע לכם להתנגד לתוכנית מהנימוק, בין התר, של אי הוספת ממ"דים לדירות קיימות. הוועדה היא גוף פוליטי ואין לדעת אם זה לא יפול על אוזן קשבת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין חובה על פי הוראות התמ"א והחוק להוסיף ממ"דים גם לדירות הקיימות אלא רק לדירות החדשות. על פי התקנות והנחיות הג"א יש לחזק בבטון לפחות 50% מהקירות היורדים מהממ"דים החדשים. כך שזה מה שיחוזק בדירות הקיימות.
יש עיריות שכענין של מדיניות מחייבות יזמים להוסיף ממ"דים גם לדירות הקיימות אם הדבר ניתן מבחינה תכנונית.
בכל מקרה- אני מציע לכם להתנגד לתוכנית מהנימוק, בין התר, של אי הוספת ממ"דים לדירות קיימות. הוועדה היא גוף פוליטי ואין לדעת אם זה לא יפול על אוזן קשבת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איפה את גר?
גיל
14/04/15
בחולון לדוגמא אם לא בונים ממד לא ניתן להרחיב עד 25 מטר לדייר - כלומר תלוי ממד (אבל לא חובה)
התחלת עבודה בתמ"א ללא חתימת דיירים
טל
06/04/15
בבנין שבו אנחנו גרים מתוכננת תמ"א 38. לא חתמנו כי לפי התוכנית החניה שלנו שרשומה בטאבו מסומנת כמבוטלת. הקבלן הבטיח בזמנו שיתקן את התוכנית ולא יפגע בחניה, אבל בפועל לא עשה זאת. פנינו לעו"ד שמייצג את הדיירים כדי שיסדר את הנושא. עברו כמה חודשים והעו"ד מתחמק מאיתנו, מספר לנו כל מיני תירוצים, ולא מטפל בנושא. לדברי השכנים הקבלן אמר שהוא מתחיל לעבוד בעוד חודש. האם יתכן שהקבלן יתחיל לעבוד ללא שחתמנו ובלי שהוסדר הנושא איתנו?
התחלת עבודה בתמ"א ללא חתימת דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/04/15
טל שלום!
היזם לא יכול לקחת מכם חניה שצמודה לדירה שלכם. זה רכושכם הפרטי.
בנוסף - הוא לא יכול להתחיל לעבוד בלי שיקבל את הסכמת כם או לחילופין שתוגש תביעה נגדכם כדייר סרבן על מנת לאכוף עליכם את ההסכם. אבל אין מה לדאוג- גם כשיאכפו את ההסכם הוא לא יכול לכלול הפקעת החניה הצמודה שלכם.
בברכה וחג שמח
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
היזם לא יכול לקחת מכם חניה שצמודה לדירה שלכם. זה רכושכם הפרטי.
בנוסף - הוא לא יכול להתחיל לעבוד בלי שיקבל את הסכמת כם או לחילופין שתוגש תביעה נגדכם כדייר סרבן על מנת לאכוף עליכם את ההסכם. אבל אין מה לדאוג- גם כשיאכפו את ההסכם הוא לא יכול לכלול הפקעת החניה הצמודה שלכם.
בברכה וחג שמח
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם חוקי לדרוש השארות באותו המקום גם לאחר תמ"א 38/
אבי כרמל
02/04/15
בית עם 20 דיירים עומד לפני פינוי בינוי האם ניתן להעביר אותי למיקום שונה ממיקומה של דירתי היום-קרקע עורפית ! האם זה חוקי ?מה הם זכויותי להתנגד? כאשר הקבלן חומד את מיקומה של דירתי היום לעצמו, ההצעה המוצעת עבורי רעה כלכלית ובעלת מום (בית קברות בקרבה של מטרים בודדים ובקו ראיה).
אני רוצה לשמר על מיקום הדירה בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/04/15
אבי שלום!
הדירה שלך היא דירה קרקע ובבנין החדש שיבנה אני מעריך שיתוכננו דירות גן. מאחר ודירת גן שווה יותר מדירת קרקע היזם רוצה אותה כחלק מהתמורה שלו. אני לא יודע ספציפיצ לגבי הבנין שלכם אבל בסך הכל זה די מקובל. סך הכל אתה תקבל דירה כמו יתר הדיירים רק בקומה יותר גבוהה מדירה הקרקע וללא הצמדת גינה.
לא נראה לי שזה נימוק טוב להתנגד מסיבה זו לחתום על ההסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הדירה שלך היא דירה קרקע ובבנין החדש שיבנה אני מעריך שיתוכננו דירות גן. מאחר ודירת גן שווה יותר מדירת קרקע היזם רוצה אותה כחלק מהתמורה שלו. אני לא יודע ספציפיצ לגבי הבנין שלכם אבל בסך הכל זה די מקובל. סך הכל אתה תקבל דירה כמו יתר הדיירים רק בקומה יותר גבוהה מדירה הקרקע וללא הצמדת גינה.
לא נראה לי שזה נימוק טוב להתנגד מסיבה זו לחתום על ההסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
במקרה של יציקת תקרה/קומה על רביץ
שלומית ר.
31/03/15
בבנין שמתוכננת בו תמא 38 והוספת קומות...
הגג משופע - רביץ ורעפים...
בשלב של יציקת התקרה , כמה זמן אי אפשר להתגורר בקומה העליונה שמעליה תקרת הרביץ
השאלה המתבקשת, האם דירה שמעליה רביץ ורעפים, ניתן להישאר בדירה במשך כל זמן השיפוץ, או שממש חייבים להתפנות ממנה?
הגג משופע - רביץ ורעפים...
בשלב של יציקת התקרה , כמה זמן אי אפשר להתגורר בקומה העליונה שמעליה תקרת הרביץ
השאלה המתבקשת, האם דירה שמעליה רביץ ורעפים, ניתן להישאר בדירה במשך כל זמן השיפוץ, או שממש חייבים להתפנות ממנה?
פינוי במקרה של תקרת רביץ
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/04/15
שלומית שלום!
במקרה של דירה רביץ צריך להוריד את הרעפים ואת תקרת הרביץ הקיימת ולצקת במקומה תקרה חדשה וכמובן מעליה גם את הקומות החדשות.
לא ניתן להשאר בשלב הורדת הגג בדירה וחייבים להתפנות. במקרה כזה רצוי גם לפנות כמה שניתן מהמטלטלין שבדירה.
אני ממליץ לא להשאר עד גמר השלד של הבנין כולו אולם יכול להיות שניתן יהיה לחזור לדירה בשלב של גמר יציקת התקרה בדירה שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
במקרה של דירה רביץ צריך להוריד את הרעפים ואת תקרת הרביץ הקיימת ולצקת במקומה תקרה חדשה וכמובן מעליה גם את הקומות החדשות.
לא ניתן להשאר בשלב הורדת הגג בדירה וחייבים להתפנות. במקרה כזה רצוי גם לפנות כמה שניתן מהמטלטלין שבדירה.
אני ממליץ לא להשאר עד גמר השלד של הבנין כולו אולם יכול להיות שניתן יהיה לחזור לדירה בשלב של גמר יציקת התקרה בדירה שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 תיקון 2
ג
31/03/15
שלום
בבנין שלי מנסים לקדם תמא 38/2 .
יש לי בבנין 45 מ"ר ברכוש המשותף (בנסח רשום 45/790) ועוד הצמדה של שטח לא בנוי בגודל של 500 מ"ר .
מה זכויותיי יכולות להיות ? מחד אין לי דירה בבנין אך יש לי שטח שמוצמד לי ואינו בנוי.
כמו כן גם הגג מוצמד לאדם פרטי - כיצד ניתן לגזור את זכויותיו מהדירות החדשות
האם אני צפוי לקבל יותר מדירה אחת אם בכלל?
אודה לתשובתכם
בבנין שלי מנסים לקדם תמא 38/2 .
יש לי בבנין 45 מ"ר ברכוש המשותף (בנסח רשום 45/790) ועוד הצמדה של שטח לא בנוי בגודל של 500 מ"ר .
מה זכויותיי יכולות להיות ? מחד אין לי דירה בבנין אך יש לי שטח שמוצמד לי ואינו בנוי.
כמו כן גם הגג מוצמד לאדם פרטי - כיצד ניתן לגזור את זכויותיו מהדירות החדשות
האם אני צפוי לקבל יותר מדירה אחת אם בכלל?
אודה לתשובתכם
מהם זכויותי בתמ"א?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/04/15
זה יהיה לא כל כך אחראי לתת תשובה בלי לראות נסח טאבו ומסמכי רישום הבית המשותף.
בדר"כ שטח מגרש עליו עומד בנין מגורים הוא 500-750 מ"ר. כך שהצמדה של 500 מ"ר (אם זה מדויק) היא משהוא לא שכיח ורצוי לוודא היטב את הנתונים.
בעיקרון הייתי בודק מה השווי של אותה הצמדה. יתכן הוצמדה קרקע אבל אין עליה בכלל זכויות לבניה. מצד שני- לא ניתן לגעת בשטח צמוד לדירה וזה יכול לתקוע את הפרויקט. זה נכון גם לגבי אותה דירה בגג.
אני מאוד ממליץ כי תיגש ליעוץ פרטני אצל עו"ד כדי שיבדוק את הנתונים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בדר"כ שטח מגרש עליו עומד בנין מגורים הוא 500-750 מ"ר. כך שהצמדה של 500 מ"ר (אם זה מדויק) היא משהוא לא שכיח ורצוי לוודא היטב את הנתונים.
בעיקרון הייתי בודק מה השווי של אותה הצמדה. יתכן הוצמדה קרקע אבל אין עליה בכלל זכויות לבניה. מצד שני- לא ניתן לגעת בשטח צמוד לדירה וזה יכול לתקוע את הפרויקט. זה נכון גם לגבי אותה דירה בגג.
אני מאוד ממליץ כי תיגש ליעוץ פרטני אצל עו"ד כדי שיבדוק את הנתונים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי שכירות בזמן תמא 38
יניב
30/03/15
שלום,
אני בעל דירה בבניין בו עומד להתבצע תמ"א 38 (הרחבת דירות ותוספת קומות). אני משכיר את דירתי והשוכר ביקש ממני להפחית את דמי השכירות בזמן העבודות. אני מעוניין שהיזם יפצה אותי על הפסד דמי השכירות. האם עליי לפנות לעורך הדין שמייצג את הדיירים ולבקש ממנו שזה יצוין בהסכם מול היזם או שזה עניין שעליי לסגור מול היזם באופן אישי בהסכם נפרד.
אני בעל דירה בבניין בו עומד להתבצע תמ"א 38 (הרחבת דירות ותוספת קומות). אני משכיר את דירתי והשוכר ביקש ממני להפחית את דמי השכירות בזמן העבודות. אני מעוניין שהיזם יפצה אותי על הפסד דמי השכירות. האם עליי לפנות לעורך הדין שמייצג את הדיירים ולבקש ממנו שזה יצוין בהסכם מול היזם או שזה עניין שעליי לסגור מול היזם באופן אישי בהסכם נפרד.
דמי שכירות בזמן תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/03/15
יניב שלום!
המקום הנכון זה לפנות לעורך הדין שמייצג אותכם. אבל זה שאתה מבקש לא אומר שהיזם יסכים לתת. זה חלק מהמו"מ.
בברכת חג שמח
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
המקום הנכון זה לפנות לעורך הדין שמייצג אותכם. אבל זה שאתה מבקש לא אומר שהיזם יסכים לתת. זה חלק מהמו"מ.
בברכת חג שמח
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בחירת עו"ד מלווה לתמ"א 38(2) -באיזה רוב ?
אולג
29/03/15
איזה רוב צריך לצורך בחירת עו"ד מלווה לתמ:א 38(2)
רוב של קול אחד או 2/3 מהדיירים או 80 אחוז ?
תודה
רוב של קול אחד או 2/3 מהדיירים או 80 אחוז ?
תודה
יפוי כח לעו"ד
נחמיה
29/03/15
עורך דין מייצג על סמך יפוי כח. אין כאן עניין של רוב. אי אפשר לכפות עלייך ייצוג משפטי של עו"ד בהחלטת רוב והדבר גם בלתי אפשרי מבחינת כללי האתיקה של עורכי הדין האוסרים עליהם לייצג במקרים של ניגוד עניינים.
את יכולה לפנות לועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין בשאילתא בנושא כדי לקבל תשובה מוסמכת ורשמית בנושא.
את יכולה לפנות לועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין בשאילתא בנושא כדי לקבל תשובה מוסמכת ורשמית בנושא.
רוב לבחירת עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/03/15
אולג שלום!
התשובה שניתנה היא נכונה בהסתייגות קלה. על ההסכם הסופי צריך לחתום רוב נדרש מבין הבעלים (2/3 או 80 אחוזים לפי סוג הפרויקט). בהסכם זה מופיע גם שם עו"ד המיצג את הדיירים. ברור שאם למישהוא יש התנגדות עזה לעורך דין מסוים והוא מסרב בגלל זה לחתום על ההסכם אז הוא עשוי אולי לגרום לאי השגת הרוב הנדרש. אם יש רוב ואוכפים את ההסכם על דיירים סרבנים אז אוכפים עליו גם את עו"ד המייצג את הדיירים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
התשובה שניתנה היא נכונה בהסתייגות קלה. על ההסכם הסופי צריך לחתום רוב נדרש מבין הבעלים (2/3 או 80 אחוזים לפי סוג הפרויקט). בהסכם זה מופיע גם שם עו"ד המיצג את הדיירים. ברור שאם למישהוא יש התנגדות עזה לעורך דין מסוים והוא מסרב בגלל זה לחתום על ההסכם אז הוא עשוי אולי לגרום לאי השגת הרוב הנדרש. אם יש רוב ואוכפים את ההסכם על דיירים סרבנים אז אוכפים עליו גם את עו"ד המייצג את הדיירים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתוספת 4 קומות במסגרת תמ"א
אלינה
29/03/15
שלום רב,
בבנין בבת ים הגיש היזם בקשה להיתר במסגרת תמ"א להוספת 4 קומות ולא 2.5 כמקובל. האם העובדה שהוא מתכוון להוסיף קומות מעבר לאפשרי במסגרת תמ"א, מטה את כף המאזניים לטובת דייר מתנגד לפרוייקט? ההתנגדות נובעת מהתכנון לבנות מעלית נוספת (שניה) שתשרת את 4 הקומות העליונות והפיר שלה אמור להיות מול החלון של המתנגד.
תודה על תשובה
בבנין בבת ים הגיש היזם בקשה להיתר במסגרת תמ"א להוספת 4 קומות ולא 2.5 כמקובל. האם העובדה שהוא מתכוון להוסיף קומות מעבר לאפשרי במסגרת תמ"א, מטה את כף המאזניים לטובת דייר מתנגד לפרוייקט? ההתנגדות נובעת מהתכנון לבנות מעלית נוספת (שניה) שתשרת את 4 הקומות העליונות והפיר שלה אמור להיות מול החלון של המתנגד.
תודה על תשובה
התנגדות לתוספת 4 קומות במסגרת תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/03/15
אלינה שלום!
קשה לי לענות לך. יתכן ותוספת הקומות נובעת גם מתוכנית מקומית בבת ים שנערכה לפי תמ"א 38. יחד עם זאת את יכולה לנסות ולטעון כי תוספת הקומות הופכת את התמורה הניתנת לדיירים ללא פרופורציונלית לתמורה ליזם ועל כן ההתנגדות. לגבי המעלית- את חייבת להגיש התנגדות על כך במסגרת הליכי התכנון בעיריה ולבקש שינוי תכנון לענין המעלית.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קשה לי לענות לך. יתכן ותוספת הקומות נובעת גם מתוכנית מקומית בבת ים שנערכה לפי תמ"א 38. יחד עם זאת את יכולה לנסות ולטעון כי תוספת הקומות הופכת את התמורה הניתנת לדיירים ללא פרופורציונלית לתמורה ליזם ועל כן ההתנגדות. לגבי המעלית- את חייבת להגיש התנגדות על כך במסגרת הליכי התכנון בעיריה ולבקש שינוי תכנון לענין המעלית.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/2 ותמא 38/3
בעלת דירה
29/03/15
אודה לכם על תשובות לשאלותי הבאות:
1) מה ההבדל בין תמא 38/2 פינוי- בינוי לבין תמא 38/3 פינוי בינוי מבחינת ההגדרה. האם 38/3 בת"א מאושר בכלל ובאיזה רובעים?
2) האם זכויות הבנייה ליזם הן אותן זכויות והאם הרווחים המגיעים לבעלי הדירות מתוך ריווחי היזם גם הם זהים ?
תודה
1) מה ההבדל בין תמא 38/2 פינוי- בינוי לבין תמא 38/3 פינוי בינוי מבחינת ההגדרה. האם 38/3 בת"א מאושר בכלל ובאיזה רובעים?
2) האם זכויות הבנייה ליזם הן אותן זכויות והאם הרווחים המגיעים לבעלי הדירות מתוך ריווחי היזם גם הם זהים ?
תודה
זכויות הבניה ורווחיות היזם
בעל דירה
29/03/15
שלום לבעלת הדירה,
עד כה נערכו 3 תיקונים לתמ"א, והאחרון בהם הוא תיקון 3, ולפיכך התמ"א הרלוונטית היום היא התמ"א המעודכנת ביותר - תמ"א 38/3. ניתן לבצע תמ"א הן בדרך של הריסה ובניה (דבר שהוסף במסגרת תיקון 2 לתמ"א) והן בדרך של חיזוק במקומות שונים בת"א. לגבי רובע 3 ורובע 4 הנושא מורכב יותר ומצוי עדיין בהליכים משפטיים למיטב ידיעתי. אני מניח שמנהל הפורום יוכל להרחיב על כך בצורה מדויקת יותר, ואת גם יכולה לברר פרטים מדויקים יותר לגבי האיזור שאת גרה בו במינהל ההנדסה בעירייה.
ראי קישור לחוברת מידע שימושית:
לגבי זכויות הבניה ליזם - במקרה של תמ"א במתכונת של חיזוק, זכויות הבניה נובעת מתוספת מקסימלית של 2.5 קומות ותוספת של 25 מ"ר לדירה. במקרה של תמ"א במתכונת של פינוי בינוי, הזכויות המקסימליות נובעות משילוב של זכויות התמ"א (האמורות לעיל) וזכויות התב"ע החלה על המקום (זכויות שטרם נוצלו), ולא קיימת על כך מגבלה כמותית ברורה בתמ"א.
לגבי רווחיות היזם - מדובר בנושא הנתון למו"מ, כמו בכל עסקה מסחרית, ומושפע רבות מכושר המיקוח של הצדדים - ראי פוסטים קודמים שלי בנושא. היות וזכויות בניה במרכז ת"א שוות פי כמה מזכויות בניה במקום אחר, רצוי לקחת שמאי מקרקעין שמבין בנושא ולהעריך מה שווי התמורה הראוי בהתחשב ברווחיות סבירה ליזם (בסביבות 15-20% אחרי עלויות מימון). אם תלכי לפרויקט כזה בלי הכלים המתאימים תפגשי בהרבה יזמים חמדנים שיספרו לך ש"לא כלכלי" להם לתת לך יותר. בכל מקרה שיהיה בהצלחה!
הבדל בין תמ"א 38/2 לתמ"א 38/3
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/03/15
לבעלת הדירה שלום!
תוכנית מתאר ארצית (ובראשי תיבות תמ"א) 38 קבעה בתנאים מסוימים תוספת זכויות של עד 25 מ"ר לכל דירה בכפוף לחיזוק הבנין מפני רעידות אדמה ולהוספת ממ"ד. כן העניקה התמ"א אפשרות לבנית קומה נוספת מעל הבנין הקיים. התמ"א תוקנה 3 פעמים. כאשר אומרים תמ"א 38/2 הכוונה היא לתיקון השני של הוראות התמ"א. תיקון 2 זה הוסיף אפשרות לקבל את הזכויות המוענקות בתמ"א גם במקרה של הריסה ובניה. תיקון 3 לתמ"א הגדיל את הזכויות המוענקות במסגרת פרויקט התמ"א ל- 2.5 קומות נוספות (גם בהריסה וגם בתוספת).
הוראות התמ"א עצמה קובעות כי מתן הזכויות הוא בשיקול דעת הרשות התכנונית והיא אף יכולה להוציא תוכניות מכוח התמ"א המתיחסות לתכולת הוראות התמ"א באזורים מסוימים.
עירית ת"א הוציאה מסמך מדיניות גבי ישום תמ"א 38 ברחבי העיר. ניתן ראות את המסמך באתר העיריה. מדיניות זאת הוטמעה גם בתוכניות לרובעים 3-4 שהם בעצם תל אביב עד הירקון בצפון, ים במערב, דרך חיפה במזרח ואזור לב העיר בדרום. תוכניות אלו עברו התנגדויות, דו"ח חוקרת ולאחרונה הסתיימו התנגדויות בפני המועצה הארצית. כך שאני מעריך שעד סוף השנה יתקבלו תוכניות לרובעים אלו. ספציפית לגביך צריך לקרוא את תהוכניות ולדעת מה בנוי היום ומזה ללמוד מה ניתן להוסיף וכמה. אם ניתן להוסיף זכויות (למעט בבנינים לשימור שהם סיפור אחר) אז ניתן לצבוע את הזכויות הראשונות ועד 2.5 קומות כאילו ניתנו מכוח התמ"א. יש לכך יתרונות כספיים ולא ארחיב על כך. אסביר עוד כי תוספת הזכויות קבועה בתוכנית הרובעים. היזם צריך לדעת איך "לצבוע" את תוספת הזכויות שינתנו מכוח התמא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תוכנית מתאר ארצית (ובראשי תיבות תמ"א) 38 קבעה בתנאים מסוימים תוספת זכויות של עד 25 מ"ר לכל דירה בכפוף לחיזוק הבנין מפני רעידות אדמה ולהוספת ממ"ד. כן העניקה התמ"א אפשרות לבנית קומה נוספת מעל הבנין הקיים. התמ"א תוקנה 3 פעמים. כאשר אומרים תמ"א 38/2 הכוונה היא לתיקון השני של הוראות התמ"א. תיקון 2 זה הוסיף אפשרות לקבל את הזכויות המוענקות בתמ"א גם במקרה של הריסה ובניה. תיקון 3 לתמ"א הגדיל את הזכויות המוענקות במסגרת פרויקט התמ"א ל- 2.5 קומות נוספות (גם בהריסה וגם בתוספת).
הוראות התמ"א עצמה קובעות כי מתן הזכויות הוא בשיקול דעת הרשות התכנונית והיא אף יכולה להוציא תוכניות מכוח התמ"א המתיחסות לתכולת הוראות התמ"א באזורים מסוימים.
עירית ת"א הוציאה מסמך מדיניות גבי ישום תמ"א 38 ברחבי העיר. ניתן ראות את המסמך באתר העיריה. מדיניות זאת הוטמעה גם בתוכניות לרובעים 3-4 שהם בעצם תל אביב עד הירקון בצפון, ים במערב, דרך חיפה במזרח ואזור לב העיר בדרום. תוכניות אלו עברו התנגדויות, דו"ח חוקרת ולאחרונה הסתיימו התנגדויות בפני המועצה הארצית. כך שאני מעריך שעד סוף השנה יתקבלו תוכניות לרובעים אלו. ספציפית לגביך צריך לקרוא את תהוכניות ולדעת מה בנוי היום ומזה ללמוד מה ניתן להוסיף וכמה. אם ניתן להוסיף זכויות (למעט בבנינים לשימור שהם סיפור אחר) אז ניתן לצבוע את הזכויות הראשונות ועד 2.5 קומות כאילו ניתנו מכוח התמ"א. יש לכך יתרונות כספיים ולא ארחיב על כך. אסביר עוד כי תוספת הזכויות קבועה בתוכנית הרובעים. היזם צריך לדעת איך "לצבוע" את תוספת הזכויות שינתנו מכוח התמא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה בתמ"א 38 במתכונת פינוי בינוי
בעל דירה
25/03/15
שלום רב, רציתי לדעת מה שיעור מס הרכישה שחל על היזם בעסקאות תמ"א 38 במתכונת של הריסה ובניה מחדש (בגין רכישת זכויות הבניה מהבעלים)? האם חלות על זה מדרגות המס שבמסגרתן חל פטור או שיעור מס רכישה מופחת? תודה מראש.
מס רכישה על יזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/03/15
היזם רוכש זכויות בניה ועל כך אין שעורי מס מופחתים. הוא משלם 6% מס רכישה ובתנאים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין הוא זכאי להחזר של 1%.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/3 בתל אביב
נורית
25/03/15
בבניין שלנו יש דיבורים לגבי הריסה ובנייה במסגרת תמא 38/3.
כמה אחוזים מבעלי הדירות המתנגדים להליך זה צריכים להיות ,כדי להורידו מהפרק בבניין שלנו.
תודה
כמה אחוזים מבעלי הדירות המתנגדים להליך זה צריכים להיות ,כדי להורידו מהפרק בבניין שלנו.
תודה
רוב לאי ביצוע תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/03/15
להריסה ובניה נדרש רוב תומך של 80% המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום חדש בטאבו אחרי תמא 38 תוספת דירות
יעקב
25/03/15
שלום,
בבית של 8 דירות, כל דירה יש לה 12.5% מהשטח הכללי ברישום בטאבו.
מכח תמא38, מוסיפים עוד 2 דירות, כך שבסוף התהליך יש 10 דירות.
האם מבצעים רישום מחודש בטאבו, כאשר החלק היחסי של כל דירה יהיה 10% ?
כלומר כל דייר "הפסיד" 2.5% ?
מי מבצע את הרישום הזה? היזם?
האם נדרשת חתימה של כל השכנים על כזה שינוי בטאבו?
תודה
יעקב
בבית של 8 דירות, כל דירה יש לה 12.5% מהשטח הכללי ברישום בטאבו.
מכח תמא38, מוסיפים עוד 2 דירות, כך שבסוף התהליך יש 10 דירות.
האם מבצעים רישום מחודש בטאבו, כאשר החלק היחסי של כל דירה יהיה 10% ?
כלומר כל דייר "הפסיד" 2.5% ?
מי מבצע את הרישום הזה? היזם?
האם נדרשת חתימה של כל השכנים על כזה שינוי בטאבו?
תודה
יעקב
רישום בטאבו אחרי תוספת תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/03/15
יעקב שלום!
חלק האחזקה ברכוש המשותף קטן כתובצאה מתוספת הדירות אבל אני לא רואה בכך שום הפסד. באפן הרגיל שעור האחזקה ברכוש המשותף הוא דוקא המפתח לחיוב בהוצאות. וממילא במסגרת הפרויקט כבר מוצו כל זכויות הבניה.
את הרישום לתיקון צו הבית המשותף מבצע היזם באמצעות עורך דינו ובהשגחה ופיקוח של ב"כ הדיירים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
חלק האחזקה ברכוש המשותף קטן כתובצאה מתוספת הדירות אבל אני לא רואה בכך שום הפסד. באפן הרגיל שעור האחזקה ברכוש המשותף הוא דוקא המפתח לחיוב בהוצאות. וממילא במסגרת הפרויקט כבר מוצו כל זכויות הבניה.
את הרישום לתיקון צו הבית המשותף מבצע היזם באמצעות עורך דינו ובהשגחה ופיקוח של ב"כ הדיירים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לא תבוטל ה. אזהרה על דירת היזם אם נבנה שלד-הדירה?
דיירת מודאגת
24/03/15
בחוזה תמ"א 38-3 מוצגת הערת-אזהרה על היחידה הרישומית החדשה כאחת הערבויות החשובות לקיום ההסכם, וייפוי-הכח לביטולה - כמבטיח ביטול ההערה למקרה של ביטול ההסכם עקב הפרתו ע"י היזם.
אולם בחוזה יש סעיף נוסף: שבמידה והושלם שלד של דירת היזם - לא ניתן יהיה לבטל את הערת-האזהרה, אפילו אם היזם לא עמד בהתחייבויותיו.
האם כך מקובל? האם להסכים? - נא דעתכם.
- דיירת מודאגת.
אולם סעיף אחד נראה לנו כמגמד את הערובה הזו לקיום ההסכם: נאמר, שבמידה והקבלן השלים את בניית שלד הדירה,לא ניתן יהיה לבטל את הערת-האזהרה.
אולם בחוזה יש סעיף נוסף: שבמידה והושלם שלד של דירת היזם - לא ניתן יהיה לבטל את הערת-האזהרה, אפילו אם היזם לא עמד בהתחייבויותיו.
האם כך מקובל? האם להסכים? - נא דעתכם.
- דיירת מודאגת.
אולם סעיף אחד נראה לנו כמגמד את הערובה הזו לקיום ההסכם: נאמר, שבמידה והקבלן השלים את בניית שלד הדירה,לא ניתן יהיה לבטל את הערת-האזהרה.
לא תבוטל הערת אזהרה לטובת היזם לאחר גמר השלד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/03/15
לא חושב שיש לך הרבה מה לדאוג. אם הגעתם לשלב של גמר שלד אני מניח שהיזם כבר מכר דירות לצדדים שלישיים ורשם הערות אזהרה לטובתם על היחידה הרישומית. אולי גם רשם הערת אזהרה על היחידה הרישומית לטובת בנק.
כך שביטול הערת האזהרה הרשומה לטובת היזם בשלב זה במידה והוא בהפרת הסכם הוא די תאורטי.
אני מניח שיש לכם בטחונות אחרים (ערבות בנקאית, קצב מכירת דירות) שיבטיחו אותכם. בנוסף - אם היזם בהפרה אז תוכלו במידת הצורך להגיש תביעה כנגדו ובמסגרתה לבקש כל מה שתרצו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כך שביטול הערת האזהרה הרשומה לטובת היזם בשלב זה במידה והוא בהפרת הסכם הוא די תאורטי.
אני מניח שיש לכם בטחונות אחרים (ערבות בנקאית, קצב מכירת דירות) שיבטיחו אותכם. בנוסף - אם היזם בהפרה אז תוכלו במידת הצורך להגיש תביעה כנגדו ובמסגרתה לבקש כל מה שתרצו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגבלת הגדלת דירה ב-25 מ"ר
יוסף
23/03/15
האם קיימת מגבלה בחוק האוסרת הגדלת דירה במסגרת תמ"א מעל 25 מ"ר?
לפי מיטב ידיעתי - אין מגבלה כזו בתמ"א והמגבלה היחידה היא ש25 המ"ר הראשונים פטורים ממס שבח. האם אני צודק?
תודה,
יוסף
לפי מיטב ידיעתי - אין מגבלה כזו בתמ"א והמגבלה היחידה היא ש25 המ"ר הראשונים פטורים ממס שבח. האם אני צודק?
תודה,
יוסף
האם בתמ"א 38 יש מגבלה על הגדלת גודל הדירה?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/03/15
יוסף שלום!
אין מניעה להגדיל את הדירה ביותר מ- 25 מ"ר אבל כל השטח העודף אינו מכוח התמ"א אלא כנראה מכוח תוכניות בנין עיר אחרות החלות על הבנין. סעיפי הפטור בחוק מיסוי מקרקעין אכן מגבילים את הפטור לזכויות מכוח התמ"א במקרה של תוספת שטחים מכוח תמ"א 38. במקרה של הריסה ובניה הפטור מותנה באחד משניים- או תוספת של 25 מ"ר. או ששווי הדירה החדשה לא עולה (כיום) על כ- 2 מליון ש"ח.
על השטח הלא פטור יש חיוב במס שבח.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין מניעה להגדיל את הדירה ביותר מ- 25 מ"ר אבל כל השטח העודף אינו מכוח התמ"א אלא כנראה מכוח תוכניות בנין עיר אחרות החלות על הבנין. סעיפי הפטור בחוק מיסוי מקרקעין אכן מגבילים את הפטור לזכויות מכוח התמ"א במקרה של תוספת שטחים מכוח תמ"א 38. במקרה של הריסה ובניה הפטור מותנה באחד משניים- או תוספת של 25 מ"ר. או ששווי הדירה החדשה לא עולה (כיום) על כ- 2 מליון ש"ח.
על השטח הלא פטור יש חיוב במס שבח.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת קומה שלישית
יוסי
22/03/15
שלום, בבנין בן 3 קומות שהתחילה בו הבנייה בתמ"א 38 היזם קיבל אישור להוספת 2וחצי קומות, כעת הוא קיבל אישור מהעירייה להוספת 3וחצי קומות והוא נזקק לחתימת הדיירים בכדי לממש זאת. בכדי לפצות את הדיירים היזם הסכים לשפץ את דירות הדיירים הקיימות. לדיירים הקיימים אין כיום חניה בבנין והם חונים ברחוב ובנוסף הם לא יקבלו חניה בטאבו כלל, וכל החניות החדשות בבניין ילכו לדירות החדשות שיבנו.
שאלתי היא האם הפיצוי שהיזם מציע (שיפוץ הדירה) מספיק עבור הוספת קומה ואי מתן חניה ? האם ניתן לדרוש מהזים פיצוי נוסף?
יש לציין שהבנין נמצא במרכז העיר רעננה באוזר מבוקש בו הקרקע יקרה מאד..
רק לציין שהבנין כיום לפני התמא מכיל 12 דירות ובכל קומה נוספת היזם מקבל 4 דירות נוספות ששטחן הכולל הוא בערך 400 מ״ר פחות או יותר
תודה רבה על העזרה
שאלתי היא האם הפיצוי שהיזם מציע (שיפוץ הדירה) מספיק עבור הוספת קומה ואי מתן חניה ? האם ניתן לדרוש מהזים פיצוי נוסף?
יש לציין שהבנין נמצא במרכז העיר רעננה באוזר מבוקש בו הקרקע יקרה מאד..
רק לציין שהבנין כיום לפני התמא מכיל 12 דירות ובכל קומה נוספת היזם מקבל 4 דירות נוספות ששטחן הכולל הוא בערך 400 מ״ר פחות או יותר
תודה רבה על העזרה
האם אנו מקבלים תמורה הולמת על תוספת קומה?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/03/15
יוסי שלום!
אני אנסה לעשות תחשיב גס. יתכן ואני חוטא למספרים הנכונים אבל אני מקווה שזה יתן לך כיוון.
לדבריך מדובר בשכונה טובה ברעננה והיזם מקבל תוספת קומה של 400 מ"ר.
נניח שווי מ"ר בנוי למכירה הוא כ- 25,000 ש"ח. לאחר ניכוי מע"מ (18%) ורווח יזמי (25%) ומהתוצאה נפחית עלויות בניה (5,000 ש"ח) נקבל שווי של כ- 12,000 ש"ח למ"ר. כפול 400 מ"ר = 4.8 מליון ש"ח שווי זכויות.
לחלק ל- 12 דירות קיימות = 400,000 ש"ח לדירה ברוטו.
אני לא יודע מה שווי השיפוץ שאתם מקבלים אבל הוא צריך להיות בסדר גודל כזה לכל דירה (בהנחה שמדובר בדירות שוות). רצוי לראות מפרט שיפוץ ולתמחר אותו ולהשוות ולראות אם התמורה הולמת. תזכרו גם כי שיפוץ בדירה אינו פטור ממס ויש להקפיד שהוא יקח על עצמו את המיסוי החל. במקרה כזה יש להפחית את גובה המס משווי העבודות.
בהעדר נתונים מדוייקים לגבי הפרויקט יתכן ויש טעות בחישוב אבל בכל מקרה אופן החישוב מבחינתכם צריך להיות המתואר לעיל.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני אנסה לעשות תחשיב גס. יתכן ואני חוטא למספרים הנכונים אבל אני מקווה שזה יתן לך כיוון.
לדבריך מדובר בשכונה טובה ברעננה והיזם מקבל תוספת קומה של 400 מ"ר.
נניח שווי מ"ר בנוי למכירה הוא כ- 25,000 ש"ח. לאחר ניכוי מע"מ (18%) ורווח יזמי (25%) ומהתוצאה נפחית עלויות בניה (5,000 ש"ח) נקבל שווי של כ- 12,000 ש"ח למ"ר. כפול 400 מ"ר = 4.8 מליון ש"ח שווי זכויות.
לחלק ל- 12 דירות קיימות = 400,000 ש"ח לדירה ברוטו.
אני לא יודע מה שווי השיפוץ שאתם מקבלים אבל הוא צריך להיות בסדר גודל כזה לכל דירה (בהנחה שמדובר בדירות שוות). רצוי לראות מפרט שיפוץ ולתמחר אותו ולהשוות ולראות אם התמורה הולמת. תזכרו גם כי שיפוץ בדירה אינו פטור ממס ויש להקפיד שהוא יקח על עצמו את המיסוי החל. במקרה כזה יש להפחית את גובה המס משווי העבודות.
בהעדר נתונים מדוייקים לגבי הפרויקט יתכן ויש טעות בחישוב אבל בכל מקרה אופן החישוב מבחינתכם צריך להיות המתואר לעיל.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נציגות בניין עבור קידום תמא 38
שגיא
16/03/15
אנחנו מנסים לקדם תוכנית פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38 ואנו מחתימים כרגע על נציגות פעולה.
אחד מבעלי הדירות מעוניין שמיופה כוח מטעמו יהיה חבר בנציגות (מדובר על אביו), האם דבר כזה מקובל ו/או אפשרי?
אחד מבעלי הדירות מעוניין שמיופה כוח מטעמו יהיה חבר בנציגות (מדובר על אביו), האם דבר כזה מקובל ו/או אפשרי?
האם בנציגות של פרויקט תמ"א 38 חייבים להיות רק בעלי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/03/15
שגיא שלום
אין כל הוראה בחוק המתיחסת לזהות חברי הנציגות לפרויקט תמ"א 38. לכן איני רואה כל בעיה שאביו של אחד מבעלי הדירות יהיה חבר בנציגות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין כל הוראה בחוק המתיחסת לזהות חברי הנציגות לפרויקט תמ"א 38. לכן איני רואה כל בעיה שאביו של אחד מבעלי הדירות יהיה חבר בנציגות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה בטאבו
חנה
15/03/15
רק ל-2 דיירים בבניין בן 12 ישנה חניה בטאבו.
הקבלן מבקש את החניה ע"מ שיוכל למכור את הדירות לאחר הבניה עם חניה. מבקש לפצות אותי ב- 10 אלף דולר. אני מסרבת. כל השכנים מסכימים. האם אני מחוייבת להסכים? אני מעדיפה להשאיר את החניה בבעלותי. הוא לא מוכן להעלות את הסכום. מה עלי לעשות?
הקבלן מבקש את החניה ע"מ שיוכל למכור את הדירות לאחר הבניה עם חניה. מבקש לפצות אותי ב- 10 אלף דולר. אני מסרבת. כל השכנים מסכימים. האם אני מחוייבת להסכים? אני מעדיפה להשאיר את החניה בבעלותי. הוא לא מוכן להעלות את הסכום. מה עלי לעשות?
חניה בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/03/15
שלום חנה
אם החניה היא בבעלותך אז לא ניתן להכריח אותך למכור ליזם. תבדקי בנסח הטאבו אם החניה צמודה לדירה או לא. אם צמוד החניה שלך והוא לא יכול עשות דבר ללא הסכמתך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם החניה היא בבעלותך אז לא ניתן להכריח אותך למכור ליזם. תבדקי בנסח הטאבו אם החניה צמודה לדירה או לא. אם צמוד החניה שלך והוא לא יכול עשות דבר ללא הסכמתך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבהרה לשרטוט
אור
14/03/15
שלם-
אנו כבר ערב ההיתה ובשרטוט האחרון שמצאתי בעירייה ניתן לראות -
1- חדר טכני
2- חדר מכונות
א-האם חדר המכונות הינו של המעלית?
ב- מהו חדר טכני?
ג-והאם אפשרי שהמעלית עוברת בצד הדרומי וחדר המכונות יהיה לפתע בצד הצפוני..?
תודה
אור
אנו כבר ערב ההיתה ובשרטוט האחרון שמצאתי בעירייה ניתן לראות -
1- חדר טכני
2- חדר מכונות
א-האם חדר המכונות הינו של המעלית?
ב- מהו חדר טכני?
ג-והאם אפשרי שהמעלית עוברת בצד הדרומי וחדר המכונות יהיה לפתע בצד הצפוני..?
תודה
אור
הבהרה לשרטוט
עו"ד אילן הלוי
15/03/15
שלום אור!
חדר המכונות של המעלית הוא מעל פיר המעלית.
בנוסף כנראה יש מיכל מים לכיבוי אש ואת חדר המכונות/טכני שלו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
חדר המכונות של המעלית הוא מעל פיר המעלית.
בנוסף כנראה יש מיכל מים לכיבוי אש ואת חדר המכונות/טכני שלו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תמ"א 38
יצחק
11/03/15
על חשבון מי עלות העתקת המזגן ,שמפריע לקבלן ?
תודה
תודה
עלות העברת מזגן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/15
יצחק שלום!
במרבית ההסכמים כל העלויות בביצוע הן על החברה היזמית. אבל צורך הזהירות כדאי לבדוק אם יש הוראה על כךבהסכם התמ"א.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
במרבית ההסכמים כל העלויות בביצוע הן על החברה היזמית. אבל צורך הזהירות כדאי לבדוק אם יש הוראה על כךבהסכם התמ"א.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה של מכר שלי
שואלת
11/03/15
באזור המגורים שלי, הפער בין דירה מפרוייקט תמ"א 38 לבין דירה חדשה - הוא לא גדול.
איש מקצוע בתחום הבינוי אמר, שהדירות שחוזקו חלשות יותר מהדירות החדשות, ושבעת רעידת אדמה, אם יהיה נזק לדירה שחוזקה - לא ניתן "לתבוע"... והטענה תהיה, שהבניין חוזק ורעידת האדמה היתה חזקה, ואין מה לעשות...
(גם אם בניינים אחרים בסמוך - לא ייפגעו)
ומשום כך, למרות שהחברות עמדו בסטנדרט המבוקש מהם, הרי שאין ביטחון שאכן, החיזוק הזה יעיל כמו בבניין חדש.
וזה מרתיע אותו לרכוש דירה בפרוייקט.
מה ידוע לכם?
איש מקצוע בתחום הבינוי אמר, שהדירות שחוזקו חלשות יותר מהדירות החדשות, ושבעת רעידת אדמה, אם יהיה נזק לדירה שחוזקה - לא ניתן "לתבוע"... והטענה תהיה, שהבניין חוזק ורעידת האדמה היתה חזקה, ואין מה לעשות...
(גם אם בניינים אחרים בסמוך - לא ייפגעו)
ומשום כך, למרות שהחברות עמדו בסטנדרט המבוקש מהם, הרי שאין ביטחון שאכן, החיזוק הזה יעיל כמו בבניין חדש.
וזה מרתיע אותו לרכוש דירה בפרוייקט.
מה ידוע לכם?
כמה מחוזק הבנין מפני רעידות אדמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/15
בעיקר הבנין עובר חיזוק מפני רעידות אדמה על פי תוכנית קונסטרוקציה של מהנדס וכו'. אני מניח שעדין בניה של חדש על חדש טובה יותר מבניה של חדש על ישן. אבל כמובן זה עדין טוב יותר מהמצב הנוכחי.
לא ברור לי למי את מתכוונת שלא ניתן לתבוע. אם יש ביטוח מבנה מפני רעידות אדמה אז החברה אמורה לשלם בגין נזק מרעידת אדמה. אם אין ביטוח - ממילא כל תשלום תלוי ברצון המדינה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ברור לי למי את מתכוונת שלא ניתן לתבוע. אם יש ביטוח מבנה מפני רעידות אדמה אז החברה אמורה לשלם בגין נזק מרעידת אדמה. אם אין ביטוח - ממילא כל תשלום תלוי ברצון המדינה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי – מס על הפרש
..
10/03/15
-פרוייקט פינוי-בינוי מתוכנן ברחוב שלנו בשלב התחלתי.
-נניח, שהיזם/החברה יאותו להעניק לי דירה בת 3 חדרים , (בפרוייקט או במקום אחר)
במקום הדירה בת 5.5 חדרים, שתיבנה בפרוייקט.
ואת הכסף הנותר - עד גובה עלות דירה זהה בזמן שתימסר לדיירים - יעניקו לי בתשלום.
דירה 3 חדרים+ כסף השלמה לגובה עלות הדירה בת 5 שתיבנה לאחרים.
האם קיים מס ש צריך להיות משולם על ידי או ע"י החברה על הכסף הזה שיימסר לי, ואקבל פחות?
תודה
-נניח, שהיזם/החברה יאותו להעניק לי דירה בת 3 חדרים , (בפרוייקט או במקום אחר)
במקום הדירה בת 5.5 חדרים, שתיבנה בפרוייקט.
ואת הכסף הנותר - עד גובה עלות דירה זהה בזמן שתימסר לדיירים - יעניקו לי בתשלום.
דירה 3 חדרים+ כסף השלמה לגובה עלות הדירה בת 5 שתיבנה לאחרים.
האם קיים מס ש צריך להיות משולם על ידי או ע"י החברה על הכסף הזה שיימסר לי, ואקבל פחות?
תודה
הבהרה
..
11/03/15
השאלה נשאלת, מתוך הנחה, שזו אופציה מציאותית. לא אכנס כאן לסיבות, אך זה פתרון שיכול להיות בפועל.
הנקודה החשובה לי: האם יהיה מיסוי על הפרש הכסף .
(המיסים על הדירה עצמה בת 3 החדרים - ישולמו ע"י החברה הבונה)
הנקודה החשובה לי: האם יהיה מיסוי על הפרש הכסף .
(המיסים על הדירה עצמה בת 3 החדרים - ישולמו ע"י החברה הבונה)
מס שבח על ההפרש
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/15
הפטור ממס שבח הוא במידה והתמורה היא בעבודות חיזוק. לכן יש פטור ממס שבח על הדירה שאתה מקבל ולא יהיה פטור על ההפרש. אם לא סוכם אחרת המס חל עליך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נמאס לכם להיות פראיירים בתמ"א 38? חשוב לקרוא
בעל דירה
09/03/15
הפוסט הזה מיועד לכל הדיירים שנואשו מקבלנים שאומרים "לא כלכלי"
ורוצים לקחת את הכח בחזרה לידיים במו"מ בתמ"א 38/2 (פינוי בינוי).
"לא כלכלי" לתת תמורה גדולה יותר
ראשית הקדמה: אני ועוד כמה שכנים מהבניין מנסים לקדם פרויקט של תמ"א
38/2 פינוי בינוי ולקבל את מקסימום הזכויות שהתמ"א מאפשרת, כלומר – תוספת שטח
של 25 מ"ר פלדלת + 12 מ"ר מרפסת. מדובר בפרויקט באיזור המרכז ומחירי
המכירה בסביבות 20,000 ש"ח למ"ר, ואפשר להרוס ולבנות כמעט פי 3 ממספר
הדירות הקיימות (יש גם זכויות לא מנוצלות מכח תב"ע), ואין מגבלות תכנוניות או אחרות שמונעות את ניצול הזכויות.
נתקלנו כבר בכמה יזמים שאמרו את המשפט הידוע ש"לא כלכלי להם" לתת
יותר מ-15 מ"ר תוספת ושהם מוצפים בפרויקטים שמסכימים גם לפחות מכך. עשינו
בדיקה כלכלית עצמאית ומעמיקה וראינו שהפרויקט שלנו יוצא כלכלי מאוד אם נותנים 25
מ"ר, עבור יזמים שמוכנים לרווח הוגן, לא חזירי.
"לא כלכלי" או לא חזירי?
הביטוי "לא כלכלי" מעיד כביכול על הבנה "כלכלית" עמוקה
של הדובר, במיוחד אם הוא לבוש יפה ומדבר בטון עמוק ובטוח, אבל אל תטעו – מאחוריו
מסתתר פעמים רבות בעיקר דבר אחד, והוא – חזירות של יזמים. הם רוצים להרוויח כמה
שיותר ולתת לדיירים כמה שפחות, והם יעטפו את זה בכל מיני מילים יפות ומלומדות
לכאורה. כמובן שאסור להכליל ויש גם יזמים הוגנים, אבל לצערי לא כל כך נתקלנו בהם
עד עכשיו.
איך נמדדת כלכליות אמיתית של פרויקט?
חשוב להבין שרווחיות סבירה של פרויקט נדל"ן רגיל (על מנת שהבנק יסכים
לאשר את הפרויקט) היא בסביבות 15% על עלויות הפרויקט, ואפילו לפעמים קצת פחות מזה.
בפינוי בינוי המבוסס על זכויות מכח תכניות בניה מאושרות נהוג לפעמים לקחת פרמיה
ולעבוד על רווחיות גבוהה יותר, נניח של 15-20% כולל עלויות המימון, אבל לא יותר
מכך (הדבר גם מעוגן בתקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין). אבל עם האוכל בא התיאבון,
והרבה מאוד יזמים היום רוצים רווחיות של 25% ואפילו של 30% (כולל עלויות המימון).
הם כמובן לא יגידו לכם את זה בפנים, אלא ינמקו את זה בכל מיני נימוקים מלומדים
כביכול, ינפחו את העלויות שהם אומרים לכם הרבה מעבר לעלויות האמיתיות, אבל אין מה
לעשות – זאת המציאות. למה הם עושים את זה? פשוט כי אפשר, כי הם מנצלים את חוסר
ההבנה שלנו וכי אנחנו כבעלי דירות מאפשרים להם לעשות את זה!
למה שיהיה לי אכפת כמה היזם מרוויח?
יש את הדיירים שבאים בגישה של "מה שנותנים לי אני אקח כי זה
"בחינם", מה אכפת לי שהיזם ירוויח מעבר לזה כמה שהוא רוצה?". גישה
כזו מעידה על טעות בסיסית בהבנה, כי בפועל הרווח בא על חשבון הדיירים, וזה לא
"בחינם" – מדובר בזכויות בניה ששייכות לנו כדיירים, ולא ליזמים. האם
הייתם מסכימים שמישהו יתן לכם מיליון ש"ח על דירה ששווה 1.5 מיליון ש"ח,
בנימוק של "מה אכפת לי, אני מקבל מיליון ש"ח ואומר תודה, לא צריך
יותר"? כמובן שלא, אבל זה בדיוק מה שהיזמים מנסים לעשות. והם מנצלים לרעה את
חוסר ההבנה של בעלי הדירות, קונים מהם את זכויות הבניה תמורת נזיד עדשים ועוד
עושים הצגה כאילו "להם זה עולה יותר".
הכח בידיים שלנו!
אני כותב את זה מסיבה אחת – חשוב לי להגביר את המודעות לנושא בקרב בעלי
הדירות. שלא יעשקו אותנו, שלא יעבדו עלינו. ככל שאנחנו כבעלי הדירות נהיה מודעים
יותר לזכויות שלנו ואיך לתמחר אותן נכון, הטירוף והעיוות שיש עכשיו בשוק שמוטה
לחלוטין לטובת היזמים ירגע. היזמים ידעו שהם לא יכולים להמשיך ולמרוח בטיעונים של
"לא כלכלי". הם ירגישו שהם פחות ופחות יכולים למצוא פראיירים שיסכימו
להצעות הנמוכות שלהם, בשיטת "מצליח", ובסופו של דבר היזמים ירוויחו
באופן הוגן (כי ברור שחשוב שירוויחו אחרת לא יהיה פרויקט) וגם אנחנו כבעלי דירות
נקבל תמורה הוגנת, כלומר – win-win situation אמיתי ולא
מעוות.
אני מתאר לעצמי שעכשיו כמה "כותבים מטעם" ויזמים למיניהם יתקפו
את מה שאני כותב, יטענו שזה שטויות, שאני לא מאפשר ליזמים להרוויח וכו', וזה צפוי
כי הרי זה נוגע בדיוק בנקודה הכואבת שלהם.
אבל אני מכוון את ההודעה לא להם, אלא לבעלי הדירות שחשוב להם לקבל תמורה
הוגנת (לצד תמורה הוגנת ליזמים). רק אם ניקח את עצמנו בידיים ונדרוש את מה שמגיע
לנו הטירוף הזה יפסק. אם לא, אח"כ אנחנו נהיה חייבים הרבה תשובות לעצמנו
ולמשפחתנו לשאלה איך מכרנו את הנכס העיקרי שיש לנו בחיים כל כך בזול.
יש כל מיני דרכים להתמודד עם זה, כגון הגברת הבקיאות שלנו כבעלי דירות
באופן חישוב הרווחיות של היזמים, שיתוף מידע בינינו כבעלי דירות, דרישה שהיזם יממן לנו את העלות של שמאי
עצמאי שנבחר כדי שיבחן אם הרווחיות סבירה או מופרזת ואם התמורה ראויה וכו'. אם יש
לכם רעיונות נוספים תכתבו.
אשמח אם תפיצו את זה לכל האנשים שאתם מכירים שמעורבים בקידום תמ"א
כבעלי דירות, חשוב להגביר את המודעות לנושא כמה שיותר, תודה מראש.
ורוצים לקחת את הכח בחזרה לידיים במו"מ בתמ"א 38/2 (פינוי בינוי).
"לא כלכלי" לתת תמורה גדולה יותר
ראשית הקדמה: אני ועוד כמה שכנים מהבניין מנסים לקדם פרויקט של תמ"א
38/2 פינוי בינוי ולקבל את מקסימום הזכויות שהתמ"א מאפשרת, כלומר – תוספת שטח
של 25 מ"ר פלדלת + 12 מ"ר מרפסת. מדובר בפרויקט באיזור המרכז ומחירי
המכירה בסביבות 20,000 ש"ח למ"ר, ואפשר להרוס ולבנות כמעט פי 3 ממספר
הדירות הקיימות (יש גם זכויות לא מנוצלות מכח תב"ע), ואין מגבלות תכנוניות או אחרות שמונעות את ניצול הזכויות.
נתקלנו כבר בכמה יזמים שאמרו את המשפט הידוע ש"לא כלכלי להם" לתת
יותר מ-15 מ"ר תוספת ושהם מוצפים בפרויקטים שמסכימים גם לפחות מכך. עשינו
בדיקה כלכלית עצמאית ומעמיקה וראינו שהפרויקט שלנו יוצא כלכלי מאוד אם נותנים 25
מ"ר, עבור יזמים שמוכנים לרווח הוגן, לא חזירי.
"לא כלכלי" או לא חזירי?
הביטוי "לא כלכלי" מעיד כביכול על הבנה "כלכלית" עמוקה
של הדובר, במיוחד אם הוא לבוש יפה ומדבר בטון עמוק ובטוח, אבל אל תטעו – מאחוריו
מסתתר פעמים רבות בעיקר דבר אחד, והוא – חזירות של יזמים. הם רוצים להרוויח כמה
שיותר ולתת לדיירים כמה שפחות, והם יעטפו את זה בכל מיני מילים יפות ומלומדות
לכאורה. כמובן שאסור להכליל ויש גם יזמים הוגנים, אבל לצערי לא כל כך נתקלנו בהם
עד עכשיו.
איך נמדדת כלכליות אמיתית של פרויקט?
חשוב להבין שרווחיות סבירה של פרויקט נדל"ן רגיל (על מנת שהבנק יסכים
לאשר את הפרויקט) היא בסביבות 15% על עלויות הפרויקט, ואפילו לפעמים קצת פחות מזה.
בפינוי בינוי המבוסס על זכויות מכח תכניות בניה מאושרות נהוג לפעמים לקחת פרמיה
ולעבוד על רווחיות גבוהה יותר, נניח של 15-20% כולל עלויות המימון, אבל לא יותר
מכך (הדבר גם מעוגן בתקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין). אבל עם האוכל בא התיאבון,
והרבה מאוד יזמים היום רוצים רווחיות של 25% ואפילו של 30% (כולל עלויות המימון).
הם כמובן לא יגידו לכם את זה בפנים, אלא ינמקו את זה בכל מיני נימוקים מלומדים
כביכול, ינפחו את העלויות שהם אומרים לכם הרבה מעבר לעלויות האמיתיות, אבל אין מה
לעשות – זאת המציאות. למה הם עושים את זה? פשוט כי אפשר, כי הם מנצלים את חוסר
ההבנה שלנו וכי אנחנו כבעלי דירות מאפשרים להם לעשות את זה!
למה שיהיה לי אכפת כמה היזם מרוויח?
יש את הדיירים שבאים בגישה של "מה שנותנים לי אני אקח כי זה
"בחינם", מה אכפת לי שהיזם ירוויח מעבר לזה כמה שהוא רוצה?". גישה
כזו מעידה על טעות בסיסית בהבנה, כי בפועל הרווח בא על חשבון הדיירים, וזה לא
"בחינם" – מדובר בזכויות בניה ששייכות לנו כדיירים, ולא ליזמים. האם
הייתם מסכימים שמישהו יתן לכם מיליון ש"ח על דירה ששווה 1.5 מיליון ש"ח,
בנימוק של "מה אכפת לי, אני מקבל מיליון ש"ח ואומר תודה, לא צריך
יותר"? כמובן שלא, אבל זה בדיוק מה שהיזמים מנסים לעשות. והם מנצלים לרעה את
חוסר ההבנה של בעלי הדירות, קונים מהם את זכויות הבניה תמורת נזיד עדשים ועוד
עושים הצגה כאילו "להם זה עולה יותר".
הכח בידיים שלנו!
אני כותב את זה מסיבה אחת – חשוב לי להגביר את המודעות לנושא בקרב בעלי
הדירות. שלא יעשקו אותנו, שלא יעבדו עלינו. ככל שאנחנו כבעלי הדירות נהיה מודעים
יותר לזכויות שלנו ואיך לתמחר אותן נכון, הטירוף והעיוות שיש עכשיו בשוק שמוטה
לחלוטין לטובת היזמים ירגע. היזמים ידעו שהם לא יכולים להמשיך ולמרוח בטיעונים של
"לא כלכלי". הם ירגישו שהם פחות ופחות יכולים למצוא פראיירים שיסכימו
להצעות הנמוכות שלהם, בשיטת "מצליח", ובסופו של דבר היזמים ירוויחו
באופן הוגן (כי ברור שחשוב שירוויחו אחרת לא יהיה פרויקט) וגם אנחנו כבעלי דירות
נקבל תמורה הוגנת, כלומר – win-win situation אמיתי ולא
מעוות.
אני מתאר לעצמי שעכשיו כמה "כותבים מטעם" ויזמים למיניהם יתקפו
את מה שאני כותב, יטענו שזה שטויות, שאני לא מאפשר ליזמים להרוויח וכו', וזה צפוי
כי הרי זה נוגע בדיוק בנקודה הכואבת שלהם.
אבל אני מכוון את ההודעה לא להם, אלא לבעלי הדירות שחשוב להם לקבל תמורה
הוגנת (לצד תמורה הוגנת ליזמים). רק אם ניקח את עצמנו בידיים ונדרוש את מה שמגיע
לנו הטירוף הזה יפסק. אם לא, אח"כ אנחנו נהיה חייבים הרבה תשובות לעצמנו
ולמשפחתנו לשאלה איך מכרנו את הנכס העיקרי שיש לנו בחיים כל כך בזול.
יש כל מיני דרכים להתמודד עם זה, כגון הגברת הבקיאות שלנו כבעלי דירות
באופן חישוב הרווחיות של היזמים, שיתוף מידע בינינו כבעלי דירות, דרישה שהיזם יממן לנו את העלות של שמאי
עצמאי שנבחר כדי שיבחן אם הרווחיות סבירה או מופרזת ואם התמורה ראויה וכו'. אם יש
לכם רעיונות נוספים תכתבו.
אשמח אם תפיצו את זה לכל האנשים שאתם מכירים שמעורבים בקידום תמ"א
כבעלי דירות, חשוב להגביר את המודעות לנושא כמה שיותר, תודה מראש.
נמאס לכם להיות פראיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/03/15
לבעל הדירה!
קודם כל תודה על הזמן והמחשבה להעלאת הפוסט הארוך והמענין. אני חושב שאתה נוגע בבעיה נכונה אבל הייתי רוצה להציג אותה גם מזוית אחרת.
ברוב המקרים היום אין הדדיות באינפורמציה ובידע בין בעלי הדירות מחד ובין היזם מצד שני. יזם אמור להיות מנוסה ובעל ידע (בודאי יותר מבעלי הדירות) לגבי מה ניתן לבנות, עלויות הכנסות וכמובן רווחיות הפרויקט.
כמובן שהרווח צריך להיות סביר אבל לא חזירי. לענין זה אתה טועה לדעתי באחוזי הרווח שנקבת. תקן 21 (שמדבר על מתחמי פינוי בינוי) מדבר על רווח יזמי של 25%-30% מהעלויות. אני לא מכיר בנק שילווה פרויקט שדוח 0 שלו הוא 15% כמו שכתבת. צריך לזכור שמדובר על שעור רווח הנפרס על פני תקופת הפרויקט כולה ולא לשנה אחת.
נכון שמצד אחד יש יזמים "חזירים" שלא מסתפקים באחוז רווח סביר. אבל מנסיון אני אומר לך שחוסר הבטחון של בעלי הדירות מוביל אותם גם לפקפק בהצעות הוגנות הניתנות להם. ראה סרטון קצר שלי בענין זה.
http://www.lawforums.co.il/videoPage.aspx?videoid=342
הצעתך לקחת שמאי יכולה לפתור את הבעיה אבל יכולה גם לגרום לבעיה אם הוא לא בקיא מספיק בזכויות הבניה הניתנות ובמורכבות הפרויקט.
דבר נוסף שאני מציע ללקוחות הוא לקבל מספר הצעות ומגורמים רציניים (ולא מחאפרים שתמיד ישפרו הצעות רק כדי אחר כך להגיד שזה לא אפשרי). בתאוריה לפחות סביר שיזמים ישפרו את הצעתם עד למרווח הסביר כדי לזכות בפרויקט.
בנוסף צוות אמין ומנוסה לצד נציגות דיירים שיודעת לקבל החלטות היא הכרח על מנת לקדם פרויקט כזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד, מגשר ושמאי מקרקעין
מנהל פורום תמ"א 38
קודם כל תודה על הזמן והמחשבה להעלאת הפוסט הארוך והמענין. אני חושב שאתה נוגע בבעיה נכונה אבל הייתי רוצה להציג אותה גם מזוית אחרת.
ברוב המקרים היום אין הדדיות באינפורמציה ובידע בין בעלי הדירות מחד ובין היזם מצד שני. יזם אמור להיות מנוסה ובעל ידע (בודאי יותר מבעלי הדירות) לגבי מה ניתן לבנות, עלויות הכנסות וכמובן רווחיות הפרויקט.
כמובן שהרווח צריך להיות סביר אבל לא חזירי. לענין זה אתה טועה לדעתי באחוזי הרווח שנקבת. תקן 21 (שמדבר על מתחמי פינוי בינוי) מדבר על רווח יזמי של 25%-30% מהעלויות. אני לא מכיר בנק שילווה פרויקט שדוח 0 שלו הוא 15% כמו שכתבת. צריך לזכור שמדובר על שעור רווח הנפרס על פני תקופת הפרויקט כולה ולא לשנה אחת.
נכון שמצד אחד יש יזמים "חזירים" שלא מסתפקים באחוז רווח סביר. אבל מנסיון אני אומר לך שחוסר הבטחון של בעלי הדירות מוביל אותם גם לפקפק בהצעות הוגנות הניתנות להם. ראה סרטון קצר שלי בענין זה.
http://www.lawforums.co.il/videoPage.aspx?videoid=342
הצעתך לקחת שמאי יכולה לפתור את הבעיה אבל יכולה גם לגרום לבעיה אם הוא לא בקיא מספיק בזכויות הבניה הניתנות ובמורכבות הפרויקט.
דבר נוסף שאני מציע ללקוחות הוא לקבל מספר הצעות ומגורמים רציניים (ולא מחאפרים שתמיד ישפרו הצעות רק כדי אחר כך להגיד שזה לא אפשרי). בתאוריה לפחות סביר שיזמים ישפרו את הצעתם עד למרווח הסביר כדי לזכות בפרויקט.
בנוסף צוות אמין ומנוסה לצד נציגות דיירים שיודעת לקבל החלטות היא הכרח על מנת לקדם פרויקט כזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד, מגשר ושמאי מקרקעין
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דף פייסבוק המוקדש כולו לאינטרסים של בעלי הדירות
בעל דירה
18/03/15
בהמשך להודעה הקודמת שלי בנושא, ככל שאנחנו כבעלי דירות בפרויקטים של פינוי
בינוי ותמ"א 38 נשתף במידע ונסתייע אחד בשני נוכל לקדם עסקאות הוגנות יותר
לטובת כולם.
אתם מוזמנים לבקר ולהגיב בדף פייסבוק המוקדש כולו לנושא זה:
חשוב להבהיר שזה דף שבוחן את הנושא של תמ"א 38 ופינוי
בינוי מנקודת הראות שלנו כבעלי דירות בלבד, ללא כל אינטרס כלכלי של יזמים או אנשי
מקצוע כלשהם.
דף זה יכול להוות פלטרפורמה נוספת לשיתוף מידע בנושאים אלו, וזאת לצד הפורום המצוין בניהולו של עו"ד הלוי שמסייע לנו רבות להחכים בנושא.
אכן מדובר בניצול
צחי
30/03/15
כבר מספר שנים אנחנו מנסים לקדם הנושא. במהלך השנים עלו מחירי דירות חדשות בעשרות אחוזים, שינו את תוכניות התמ"א על מנת להטיב עם הקבלנים. והנה מה שלא ישתנה אלו הן ההצעות שקיבלנו לאורך השנים: 9-12 מ"ר לדירה. מדובר ברחוב יוקרתי ביותר בר"ג. להערכתי מחיר מ"ר למכירה יהיה מעל 25,000 שקל.
בעיסקאות קומבינציות רגילות באיזור מקובלת חלוקה של 50-50 אחוזים בין היזם לבעל הקרקע. אנחנו הצענו לקבלנים יחס של 60-40 אחוזים לטובתם. צחקו לנו בפרצוף. המקובל בתמא זה שליש לדיירים, 2/3 ליזם.
בעל דירה : תמשיך לשתף . תודה
MIMI
24/11/16
כיצד ניתן להתקשר אליך ?
אני מסתבכת עם כל הכפייה הזאת של התמ"א .
זה ממש כפייה ונישול זכויות וגרימת עוגמת נפש לאנשים .
וכל החוקים לאחרונה לטובת היזמים יגרמו רק צרות בעתיד.
אני לא מבינה למה לא מחוקקים גם חוקים במקצת לטובת זכויות הדיירים . תמ"א בצורת כפייה קיימת רק אצל היהודים.
אפילו ילדי הקיבוץ זוכים בדירות וקרקעות כנכס פרטי.
ובתמ"א : אתה קנית עם כספיך דירה ובא איזה דייר מהמרתף ויקבל זכויות יותר ממך וגם יכפה עליך את סמכותו....
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
