פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
אישור עקרוני תמא 38
שמואל גרינשטיין
26/04/15
בבנין שלנו אין אפשרות למעלית בלי להכנס לתוך דירה. הדיירים בעקרון מסכימים, תוך מתן פיצוי הולם.
בשביל שהקבלן יוכל להביא אדריכל לתכנן את הנושא, הוא דורש אישור ויתור עקרוני, של אשכול דירות.
האם נוסח כמצורף, עלול לכבול אותנו ולחייב אותנו משפטית, בהמשך (למשל: אם לא נסכים לתנאים שהקבלן מציע, או דייר אחד לא יסכים).
"אנו הדיירים הח"מ נותנים בזאת הסכמה עקרונית בלבד להכנס לדירתנו לצורך בנית מעלית במסגרת תוכנית תמ"א 38.
האישור הסופי יינתן על ידנו רק במידה והפיצוי שיינתן ע"י הקבלן יהא מקובל על כל אחד מאיתנו."
בשביל שהקבלן יוכל להביא אדריכל לתכנן את הנושא, הוא דורש אישור ויתור עקרוני, של אשכול דירות.
האם נוסח כמצורף, עלול לכבול אותנו ולחייב אותנו משפטית, בהמשך (למשל: אם לא נסכים לתנאים שהקבלן מציע, או דייר אחד לא יסכים).
"אנו הדיירים הח"מ נותנים בזאת הסכמה עקרונית בלבד להכנס לדירתנו לצורך בנית מעלית במסגרת תוכנית תמ"א 38.
האישור הסופי יינתן על ידנו רק במידה והפיצוי שיינתן ע"י הקבלן יהא מקובל על כל אחד מאיתנו."
אישור עקרוני למעלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/04/15
שמואל שלום!
יזם רוצה בשלב זה הסכמה עקרונית בלבד על מנת שידע שלא מבזבז את זמנו וגם קצת כסף לפרויקט שלא יצא לפועל.
לכן הוא מבקש הסכמה עקרונית. ברוח זו היא צריכה להיות מנוסחת. לגבי תכנון עקרוני של המעלית - הוא צריך אולי להכנס לדירות אבל לדעתי לא מעבר לכך כדי לתת לכם תוכנית עקרונית וראשונית.
מציע שתתיעצו עם עו"ד של הדיירים לגבי נוסח הכתוב ואם אין לכם עדין עו"ד זה הזמן למנות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יזם רוצה בשלב זה הסכמה עקרונית בלבד על מנת שידע שלא מבזבז את זמנו וגם קצת כסף לפרויקט שלא יצא לפועל.
לכן הוא מבקש הסכמה עקרונית. ברוח זו היא צריכה להיות מנוסחת. לגבי תכנון עקרוני של המעלית - הוא צריך אולי להכנס לדירות אבל לדעתי לא מעבר לכך כדי לתת לכם תוכנית עקרונית וראשונית.
מציע שתתיעצו עם עו"ד של הדיירים לגבי נוסח הכתוב ואם אין לכם עדין עו"ד זה הזמן למנות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נציגות הדיירים לטיפול בתמא 38
שפרה כפיר
24/04/15
מה הכללים לבחירת הנציגות של הדיירים שתטפל בנושא תמא 38
כללים לבחירת נציגות דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/04/15
שפרה שלום!
1. קודם כל מציע כי מספר חברי הנציגות יהיה בערך רבע ממספר בעלי הדירות בבנין.
2. אם בבנין יש יותר מכניסה אחת אז רצוי לאזן בחירת חברי נציגות מכל כניסה.
3. רצוי שיבחרו אנשים שמקובלים (גם אם לא על כל היתר) על רוב בעלח הדירות האחרים.
4. רצוי שיהיו אנשים שיש להם זמן והבנה בסיסית של הנושא.
5. לא לבחור מי שיכול להיות לו ענין אישי בפרויקט.
6. רצוי לבחור מי שידע להסביר ולשתף את האחרים בכל מהלכי המו"מ.
אלו כללי אצבע.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנה לפורום תמ"א 38
1. קודם כל מציע כי מספר חברי הנציגות יהיה בערך רבע ממספר בעלי הדירות בבנין.
2. אם בבנין יש יותר מכניסה אחת אז רצוי לאזן בחירת חברי נציגות מכל כניסה.
3. רצוי שיבחרו אנשים שמקובלים (גם אם לא על כל היתר) על רוב בעלח הדירות האחרים.
4. רצוי שיהיו אנשים שיש להם זמן והבנה בסיסית של הנושא.
5. לא לבחור מי שיכול להיות לו ענין אישי בפרויקט.
6. רצוי לבחור מי שידע להסביר ולשתף את האחרים בכל מהלכי המו"מ.
אלו כללי אצבע.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנה לפורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישורים מהעיריה
רחל
20/04/15
שלום
איך אפשר לדעת אם הייזם הגיש בקשה לתמ"א 38..בניה על הגג..וכמה זמן לוקח לקבל היתר?
תודה מראש
איך אפשר לדעת אם הייזם הגיש בקשה לתמ"א 38..בניה על הגג..וכמה זמן לוקח לקבל היתר?
תודה מראש
ברור לגבי סטטוס הבקשה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/04/15
רחל שלום!
אפשר לברר בעיריה עצמה ולרוב ניתן לברר גם באתר האינטרנט של אגף ההנדסה.
אני לא יודע על איזה עיר מדובר אבל תקחו בחשבון שנה - שנה וחצי מהגשת הבקשה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אפשר לברר בעיריה עצמה ולרוב ניתן לברר גם באתר האינטרנט של אגף ההנדסה.
אני לא יודע על איזה עיר מדובר אבל תקחו בחשבון שנה - שנה וחצי מהגשת הבקשה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עלות חניה בתמ"א (לא פינוי בינוי)
שרית
20/04/15
שלום רב,
אני דיירת קיימת בבנין בר"ג כשהיזם בונה דירות מעל. לדירות החדשות הוא נותן חניה (במכפילי חניה).
אני מעוניינית לקנות מהקבלן חניה , מה המחיר בערך שאגיש הצעה?
אגב, אני יכולה להתנגד לפרוייקט עקב אי חניה, אשמח לכל טיפ בנושא. תודה מראש
אני דיירת קיימת בבנין בר"ג כשהיזם בונה דירות מעל. לדירות החדשות הוא נותן חניה (במכפילי חניה).
אני מעוניינית לקנות מהקבלן חניה , מה המחיר בערך שאגיש הצעה?
אגב, אני יכולה להתנגד לפרוייקט עקב אי חניה, אשמח לכל טיפ בנושא. תודה מראש
עלות חניה בתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/04/15
שרית שלום!
את לא יכולה להתנגד לפרויקט בגלל אי חניה.
בדר"כ בפרויקטים כאלו יש בעיה גדולה של יצור חניות, מאחר ולא הורסים את הבנין אלא בונים תוספת. יש לרוב מעט אפשרויות לתוספת חניה והוספה במתקנים היא יקרה יחסית. אני לא יודע על מה מדובר שם אבל אם היזם בכלל מוכר חניה במתקן להערכתי הסכום ינוע באזור 150 אלף ש"ח.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פרויקט תמ"א 38
את לא יכולה להתנגד לפרויקט בגלל אי חניה.
בדר"כ בפרויקטים כאלו יש בעיה גדולה של יצור חניות, מאחר ולא הורסים את הבנין אלא בונים תוספת. יש לרוב מעט אפשרויות לתוספת חניה והוספה במתקנים היא יקרה יחסית. אני לא יודע על מה מדובר שם אבל אם היזם בכלל מוכר חניה במתקן להערכתי הסכום ינוע באזור 150 אלף ש"ח.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פרויקט תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כדאיות כלכלית פרויקט תמ"א 38(2) התל אביב צפון ישן
אולג
18/04/15
שלום רב ,
האם בבנין בו יש 12 דיירים בצפון הישן (רחובות הורקנוס ,שמעון התרסי ) וניתן לבנות על המגרש רק 20 יחידות
דהיינו 8 יחידות ליזם יש כדאיות לתמ"א 38(2) ?
האם במסגרת האישורים לתמ"א 38(2) בתל אביב יש מרכיב של צפיפות מקסימלית של מס יחידות דיור-המגביל את מספר יחידות הדיור אשר ניתן לבנות ?
תודה רבה על התשובה
האם בבנין בו יש 12 דיירים בצפון הישן (רחובות הורקנוס ,שמעון התרסי ) וניתן לבנות על המגרש רק 20 יחידות
דהיינו 8 יחידות ליזם יש כדאיות לתמ"א 38(2) ?
האם במסגרת האישורים לתמ"א 38(2) בתל אביב יש מרכיב של צפיפות מקסימלית של מס יחידות דיור-המגביל את מספר יחידות הדיור אשר ניתן לבנות ?
תודה רבה על התשובה
כדאיות כלכלית לתמ"א 38(2)
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/04/15
אולג שלום!
נראה לי טיפה גבולי אבל אפשרי. לפי מה שאתה מתאר מוסיפים 8 יח"ד ליזם על 12 יח"ד קיימות. האזור טוב מאוד ולא תהיה שם בעיה של מכירה. למרות שיש כללי אצבע אני מעדיף וחושב שצריך לעשות תמיד חישוב פרטני לאותו פרויקט.
התמ"א לא מתיחסת למספר היח"ד ולצפיפות אבל בדר"כ קבוע בתוכניות העיר החלות על הנכס שטח מינימאלי לדירה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
נראה לי טיפה גבולי אבל אפשרי. לפי מה שאתה מתאר מוסיפים 8 יח"ד ליזם על 12 יח"ד קיימות. האזור טוב מאוד ולא תהיה שם בעיה של מכירה. למרות שיש כללי אצבע אני מעדיף וחושב שצריך לעשות תמיד חישוב פרטני לאותו פרויקט.
התמ"א לא מתיחסת למספר היח"ד ולצפיפות אבל בדר"כ קבוע בתוכניות העיר החלות על הנכס שטח מינימאלי לדירה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קחו שמאי מקרקעין על חשבונכם ואולי תופתעו לטובה
יוסף
19/04/15
זכויות הבניה לדירות החדשות שייכות לכם מבחינה קניינית ולמעשה אתם מוכרים את זכויות הבניה ליזם תמורת שירותי הבנייה. הייתי מציע לכם, לפני התקשרות עם יזם כלשהוא - לשכור על חשבונכם שמאי מקרקעין על מנת שיעריך מה שווי הזכויות שלכם. יתכן מאוד שתופתעו לטובה. היזם זכאי לקבל תמורה סבירה בגובה של כ-20% בלבד מעלויות הבניה. כל שאר שטח הדירות החדשות שייך לכם. מאחר ששווי המגרש אצלכם הוא גבוה יחסית לעלות הבניה - לא הייתי מתפלא אם השמאי ימצא כי אתם עוד זכאים לתמורות נוספות (דירות גדולות יותר או תשלום כספי נוסף תמורת הזכויות).
פקוח הנדסי בתהליך התמ"א
בנצי
17/04/15
שלום רב ,
כמה שאלות :
מי צריך במסגרת התמא לממן את הפקוח החיצוני ?
במידה והקבלן , כיצד ניתן למנוע שהמפקח לא יהיה עושה דברו של הקבלן ? איך ניתן להבטיח כי המפקח ייצג את הדיירים בלבד ?
באיזו תדירות אמור מפקח לבצע את תפקידו באתר ?
האם זה נכון (כפי שטוען הקבלן ) שבתהליך הבניה קיימים פרקי זמן של חודשים שלמים שאין צורך במפקח ?
במידה וחשוב שמפקח ילווה את כל התהליך האם זה מוגזם
שהעלות תהיה בערך פלוס מינוס 5000 ש"ח בחודש ?
מה עושים אם הקבלן מתנגד לכך בכל תוקף ומאיים שלא יחתום על הסכם הביצוע ?
אודה לכל מי שיכול לתרום את חוות דעתו לסוגיה !
סופ"ש נעים לכולם.
כמה שאלות :
מי צריך במסגרת התמא לממן את הפקוח החיצוני ?
במידה והקבלן , כיצד ניתן למנוע שהמפקח לא יהיה עושה דברו של הקבלן ? איך ניתן להבטיח כי המפקח ייצג את הדיירים בלבד ?
באיזו תדירות אמור מפקח לבצע את תפקידו באתר ?
האם זה נכון (כפי שטוען הקבלן ) שבתהליך הבניה קיימים פרקי זמן של חודשים שלמים שאין צורך במפקח ?
במידה וחשוב שמפקח ילווה את כל התהליך האם זה מוגזם
שהעלות תהיה בערך פלוס מינוס 5000 ש"ח בחודש ?
מה עושים אם הקבלן מתנגד לכך בכל תוקף ומאיים שלא יחתום על הסכם הביצוע ?
אודה לכל מי שיכול לתרום את חוות דעתו לסוגיה !
סופ"ש נעים לכולם.
פיקוח הנדסי במהלך התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/04/15
בנצי שלום!
את המפקח אתם בוחרים ותבדקו קודם שמדובר באדם מקצועי שיגן על האינטרסים שלכם. תפקידו של המפקח מטעמכם הוא לבדוק שאתם מקבלים מה שהתחייבו לכם מבחינת מפרט הבניה וההיתר. הוא לא צריך לפקח יום יום על התקדמות וביצוע העבודה של הקבלן. אני מעריך שפעם בשבוע/שבועיים ואולי לקראת דברים מיוחדים (יציקות) זה מספיק.
עלות עבודה של מפקח היא כ- 4000 ש"ח לחודש אבל תלוי כמובן מה הגדרת העבודה שלו.
לא מכיר מצב שבו חודשים אין לו מה לעשות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
את המפקח אתם בוחרים ותבדקו קודם שמדובר באדם מקצועי שיגן על האינטרסים שלכם. תפקידו של המפקח מטעמכם הוא לבדוק שאתם מקבלים מה שהתחייבו לכם מבחינת מפרט הבניה וההיתר. הוא לא צריך לפקח יום יום על התקדמות וביצוע העבודה של הקבלן. אני מעריך שפעם בשבוע/שבועיים ואולי לקראת דברים מיוחדים (יציקות) זה מספיק.
עלות עבודה של מפקח היא כ- 4000 ש"ח לחודש אבל תלוי כמובן מה הגדרת העבודה שלו.
לא מכיר מצב שבו חודשים אין לו מה לעשות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בתמ" 38
עפרה
17/04/15
בביתנו רוצים לעשות תמ"א 38. התוספת שהיזם מדבר עליה של 25 מטר האם היא נטו או ברוטו. מי מחליט?
תוספת בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/04/15
עפרה שלום!
יש דרך הקבועה בחוק למדידת שטח דירה. מודדים שטח מעטפת דירה כולל עובי הקירות (אלא אם הקיר משותף לדירה נוספת ואז לוקחים בחשבון רק מחצית מעובי הקיר). לא לוקחים בחשבון שטחי לובי וכו' שאינם חלק מהדירה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יש דרך הקבועה בחוק למדידת שטח דירה. מודדים שטח מעטפת דירה כולל עובי הקירות (אלא אם הקיר משותף לדירה נוספת ואז לוקחים בחשבון רק מחצית מעובי הקיר). לא לוקחים בחשבון שטחי לובי וכו' שאינם חלק מהדירה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה תמ"א 38- הסכם הלוואה
ירון
14/04/15
שלום,
אני מעוניין לרכוש דירה חדשה בפרוייקט תמ"א 38 (חיזוק ובניית קומות נוספות). עדיין אין היתר בנייה והיזם רוצה שנחתום על הסכם שבו אני משלם 7% במעמד החתימה וסכום נוסף של 300,000 ש"ח בהסכם הלוואה שהוא עורך עמי. האם כך נהוג בעסקאות תמ"א- האם הוא לא מחייב לקבל כספים רק בהתאם לחוק המכר?
אני מעוניין לרכוש דירה חדשה בפרוייקט תמ"א 38 (חיזוק ובניית קומות נוספות). עדיין אין היתר בנייה והיזם רוצה שנחתום על הסכם שבו אני משלם 7% במעמד החתימה וסכום נוסף של 300,000 ש"ח בהסכם הלוואה שהוא עורך עמי. האם כך נהוג בעסקאות תמ"א- האם הוא לא מחייב לקבל כספים רק בהתאם לחוק המכר?
רכישת דירה בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/04/15
שלום ירון
לא מקובל ככה ולא ממליץ להסכים. על פי החוק כל עוד אין היתר בניה ניתן לשלם לא יותר מ- 7% מהתמורה וגם סכום זה צריך להיות מופקד בנאמנות בידי עו"ד עד לקבלת היתר הבניה. לגבי ההלוואה- נסיון לעקוף את הוראות החוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא מקובל ככה ולא ממליץ להסכים. על פי החוק כל עוד אין היתר בניה ניתן לשלם לא יותר מ- 7% מהתמורה וגם סכום זה צריך להיות מופקד בנאמנות בידי עו"ד עד לקבלת היתר הבניה. לגבי ההלוואה- נסיון לעקוף את הוראות החוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 2 פינוי בינוי חנות
רחל
13/04/15
שלום,בבניין שלנו רוצים לעשות תמ"א 38 מסוג 2=פינוי בינוי,יש 3 קומות שיכוניות והקבלן רוצה לבנות 9 קומות.כרגע יש במקום מספר חנויות שכולם מחושבים לפי 27 מ"ר.שאלתי היא מה נהוג לקבל על חנות 27 מ"ר,ואם כאשר יש תקרה גבוהה שבפוטניצאל ניתן להוסיף בה גלרייה מאפשרת לקבל יותר עבור השטח הפוטניצאלי ואם כן אז מה המחיר הנהוג המקסימאלי שניתן לתת?תודה.
תמורה לחנות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/04/15
רחל שלום!
אין לי תשובה "נכונה" לתת לך. ברור לי כי כמו שבעלי הדירות יהנו מהפרויקט גם בעלי החנויות באותו בנין צריכים להנות מכך. בכמה? האם אפשר להוסיף גלריה או לא? לא יודע. צריך לדעת מה נתוני התכנון של הבנין המוצע.
אני מציע כי תקבלי את הצעת היזם ותשווי בגדול בין התוספת לדירות ובין מה שהוא מציע לבעלי החנויות. זה כמובן לא מדע מדויק אבל יתן לך אינדיקציה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין לי תשובה "נכונה" לתת לך. ברור לי כי כמו שבעלי הדירות יהנו מהפרויקט גם בעלי החנויות באותו בנין צריכים להנות מכך. בכמה? האם אפשר להוסיף גלריה או לא? לא יודע. צריך לדעת מה נתוני התכנון של הבנין המוצע.
אני מציע כי תקבלי את הצעת היזם ותשווי בגדול בין התוספת לדירות ובין מה שהוא מציע לבעלי החנויות. זה כמובן לא מדע מדויק אבל יתן לך אינדיקציה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היכן או איך מתרים עו"ד בעל ניסיון בתמ"א 38(2)
אולג
12/04/15
צהריים טובים,
היכן ניתן למצוא עו"ד מנוסה בתהליכי תמ"א 38(2),
דהיינו אחד אשר השלים או נמצא בשלבים אחרונים של השלמת פרויקט תמ"א 38(2) כך שניתן יהיה להתרשם לגבי הניסיון והיכולת שלו להתמודד עם פרויקט כזה מהתחלה ועד שלב כניסת הדיירים לדירות החדשות .
תודה רבה
היכן ניתן למצוא עו"ד מנוסה בתהליכי תמ"א 38(2),
דהיינו אחד אשר השלים או נמצא בשלבים אחרונים של השלמת פרויקט תמ"א 38(2) כך שניתן יהיה להתרשם לגבי הניסיון והיכולת שלו להתמודד עם פרויקט כזה מהתחלה ועד שלב כניסת הדיירים לדירות החדשות .
תודה רבה
עו"ד בעל נסיון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/04/15
אולג שלום
אין הנחתום מעיד על עיסתו..
ומעבר לכך תבדוק בפרויקטים ואצל בעלי דירות שעברו את הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין הנחתום מעיד על עיסתו..
ומעבר לכך תבדוק בפרויקטים ואצל בעלי דירות שעברו את הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נציגות
ליאת
12/04/15
האם לנציג אשר עושה רבות לקידום התמ"א לגיטימי לקבל מהיזם תמורה כלשהי ? תודה
תמורה לנציגות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/04/15
ליאת שלום!
הכל לגיטימי אם שקוף לכול יתר בעלי הדירות וקיבל את הסכמתם. אם הכוונה לקבל תמורה מהיזם בלי שהאחרים ידעו זה לא סביר ומריח שפוטנציאל לניגוד אינטרסים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הכל לגיטימי אם שקוף לכול יתר בעלי הדירות וקיבל את הסכמתם. אם הכוונה לקבל תמורה מהיזם בלי שהאחרים ידעו זה לא סביר ומריח שפוטנציאל לניגוד אינטרסים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם לגיטימי לתת דירה עורפית במקום דירה שפונה לגינה
יבא
12/04/15
כיום הדירה שלי פונה לגינה.
במסגרת תמא 38/2 היזם רוצה לשמור לעצמו את הדירות החדשות שפונות לגינה ולתת דירה עורפית הפונה למתחם קוטג'ים. האם זה לגיטימי והאם סרוב ייחשב לדייר סרבן ?
תודה
במסגרת תמא 38/2 היזם רוצה לשמור לעצמו את הדירות החדשות שפונות לגינה ולתת דירה עורפית הפונה למתחם קוטג'ים. האם זה לגיטימי והאם סרוב ייחשב לדייר סרבן ?
תודה
האם לגיטימי לתת דירה עורפית במקום דירה הפונה לגינה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/04/15
זה ענין מסחרי ואין לחוק נגיעה כאן. אני מניח שיש עוד דירות במצבך ואם בעליהם הסכימו ויש רוב לפרויקט אני לא חושב שתוכל לטעון כנגד ההסכם מנימוק זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רטיבויות בגג בעקבות גירוד הגג ונזק לחשמל
אייל
12/04/15
שלום לכולם בשבוע שעבר ביצע היזם ביום שני גירוד של הגג וכמובן כאשר ירד בסופ"ש האחרון גשם (וממשיך לרדת) כל הבית שלי סובל משלוליות בתקרה ומטפטופי מים על הרכוש שלנו כולל מוצרי חשמל מיטות חדשות וכדומה.
רציתי לדעת האם ניתן לתבוע את הביטוח של הקבלן על הנזק בדירה שלי או לחלופין לתבוע את הקבלן עצמו על הנזק בדירה.
כמו כן רציתי לדעת האם מגיע לדיירי קומה אחרונה בבתים שבהם עושים תמ"א פיצוי כלכלי
רציתי לדעת האם ניתן לתבוע את הביטוח של הקבלן על הנזק בדירה שלי או לחלופין לתבוע את הקבלן עצמו על הנזק בדירה.
כמו כן רציתי לדעת האם מגיע לדיירי קומה אחרונה בבתים שבהם עושים תמ"א פיצוי כלכלי
רטיבות בדירה בקומה אחרונה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/04/15
אייל שלום!
אני מבין שהיזם הוריד את האיטום מהגג ואז הפתיע אותו הגשם. אם נגרם נזק לדירה נראה כי הוא אחראי לכך ועליו להפעיל את הביטוח. אם אין שיתוף פעולה מצידו אתה צריך לתבוע את הקבלן והוא כבר יפעיל את הביטוח שלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שהיזם הוריד את האיטום מהגג ואז הפתיע אותו הגשם. אם נגרם נזק לדירה נראה כי הוא אחראי לכך ועליו להפעיל את הביטוח. אם אין שיתוף פעולה מצידו אתה צריך לתבוע את הקבלן והוא כבר יפעיל את הביטוח שלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה במושע
רועי
12/04/15
שלום, מצב בו יזם מתקשר בעסקת תמ"א 38/2 ולאחר מכן מעוניין לרשום הערת אזהרה אלא שחלק מהדיירים החתומים על ההסכם וזכאים להירשם כבעלים- טרם הסדירו את רישומם בטאבו (יודגש כי מדובר בקרקע מסוג מושע) כלומר, נסח הטאבו לא משקף באופן מלא את הבעלויות על הקרקע. האם ניתן לרשום הערת אזהרה על חלקם של הדיירים אשר כן רשומים בטאבו? או שמא נדרשת הסכמת הבעלים כולם ויש קודם להסדיר את הרישום ורק אז ניתן לרשום הערת אזהרה? אם אכן ניתן לרשום הערת אזהרה, רק על חלק מהדיירים- כיצד זה מבצעים זאת פרוצדורלית?
רישום הערת אזהרה במושע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/04/15
רועי שלום!
אין מניעה לרשום הערת אזהרה לטובת היזם על אותם בעלים שכן רשומים. נרשם כמו כל הערת אזהרה. בקשה לרישום חתומה על ידי אותם בעלים רשומים + עותק מאושר מההסכם החתום. לגבי היתר- צריך למשכן את זכויותיהם החוזיות בקרקע בדרך של רישום משכון ברשם המשכונות.
צריך גם להבין ולבדוק מדוע הם עדין לא רשומים כבעלים במושע כמו היתר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין מניעה לרשום הערת אזהרה לטובת היזם על אותם בעלים שכן רשומים. נרשם כמו כל הערת אזהרה. בקשה לרישום חתומה על ידי אותם בעלים רשומים + עותק מאושר מההסכם החתום. לגבי היתר- צריך למשכן את זכויותיהם החוזיות בקרקע בדרך של רישום משכון ברשם המשכונות.
צריך גם להבין ולבדוק מדוע הם עדין לא רשומים כבעלים במושע כמו היתר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת מזגן במהלך התמ״א 38
מירית דהן
08/04/15
שלום, אני שוכרת דירה ברמת גן,לפני כחודש התחיל בבניין תמ"א 38 (הוספת 2 קומות והוספת חניה) אין לי מזגן בדירה ואני מאוד רוצה להתקין מזגן לקראת הקיץ, רציתי לדעת אם זה אפשרי להתקין מזגן במסגרת התמ״א. אשמח לתשובה בהקדם תודה.
התקנת מזגן במהלך תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/04/15
שלום מירית!
לא רואה מניעה להוסיף מזגן רק את צריכה לתאם עם הקבלן את התקנת המנוע למזגן. מאחר והם עובדים על הקירות יתכן ויהא צורך בשלב ראשון רק לשים את המנוע על הפיגומים ולאחר מכן לחבר. בכל מקרה ובמעבר לכך לא רואה בעיה. אנ יגם מניח שיש מזגנים בדירות אחרות בבנין כך שמצבך לא צריך להיות שונה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא רואה מניעה להוסיף מזגן רק את צריכה לתאם עם הקבלן את התקנת המנוע למזגן. מאחר והם עובדים על הקירות יתכן ויהא צורך בשלב ראשון רק לשים את המנוע על הפיגומים ולאחר מכן לחבר. בכל מקרה ובמעבר לכך לא רואה בעיה. אנ יגם מניח שיש מזגנים בדירות אחרות בבנין כך שמצבך לא צריך להיות שונה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי תוספת ממ"ד במסגרת תמ"א
גיל.ר
07/04/15
בבניין בן 3 קומות על עמודים בו אני גר 12 דירות, הקבלן עומד להוסיף במסגרת התמא 2.5 קומות על הגג. על פי התוכנית האדריכלית אותה הציג הוא אינו בונה ממדים לדירות הקיימות אלא רק לדירות הנוספות שלו על הגג .
כידוע לי המהות הבסיסית בתמא הינה חיזוק המבנה ובניית תוספת ממדים לכל דירה.
האם יתכן שתוכנית כזאת תאושר לקבלן ולאדריכל המתכנן ?
במידה והתשובה היא כן , מה הערך הכספי של ממד כזה ?
האם בכלל ניתן להיתנגד לתוכנית כזו ?
כידוע לי המהות הבסיסית בתמא הינה חיזוק המבנה ובניית תוספת ממדים לכל דירה.
האם יתכן שתוכנית כזאת תאושר לקבלן ולאדריכל המתכנן ?
במידה והתשובה היא כן , מה הערך הכספי של ממד כזה ?
האם בכלל ניתן להיתנגד לתוכנית כזו ?
אי תוספת ממ"ד במסגרת תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/04/15
שלום גיל
אין חובה על פי הוראות התמ"א והחוק להוסיף ממ"דים גם לדירות הקיימות אלא רק לדירות החדשות. על פי התקנות והנחיות הג"א יש לחזק בבטון לפחות 50% מהקירות היורדים מהממ"דים החדשים. כך שזה מה שיחוזק בדירות הקיימות.
יש עיריות שכענין של מדיניות מחייבות יזמים להוסיף ממ"דים גם לדירות הקיימות אם הדבר ניתן מבחינה תכנונית.
בכל מקרה- אני מציע לכם להתנגד לתוכנית מהנימוק, בין התר, של אי הוספת ממ"דים לדירות קיימות. הוועדה היא גוף פוליטי ואין לדעת אם זה לא יפול על אוזן קשבת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין חובה על פי הוראות התמ"א והחוק להוסיף ממ"דים גם לדירות הקיימות אלא רק לדירות החדשות. על פי התקנות והנחיות הג"א יש לחזק בבטון לפחות 50% מהקירות היורדים מהממ"דים החדשים. כך שזה מה שיחוזק בדירות הקיימות.
יש עיריות שכענין של מדיניות מחייבות יזמים להוסיף ממ"דים גם לדירות הקיימות אם הדבר ניתן מבחינה תכנונית.
בכל מקרה- אני מציע לכם להתנגד לתוכנית מהנימוק, בין התר, של אי הוספת ממ"דים לדירות קיימות. הוועדה היא גוף פוליטי ואין לדעת אם זה לא יפול על אוזן קשבת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איפה את גר?
גיל
14/04/15
בחולון לדוגמא אם לא בונים ממד לא ניתן להרחיב עד 25 מטר לדייר - כלומר תלוי ממד (אבל לא חובה)
התחלת עבודה בתמ"א ללא חתימת דיירים
טל
06/04/15
בבנין שבו אנחנו גרים מתוכננת תמ"א 38. לא חתמנו כי לפי התוכנית החניה שלנו שרשומה בטאבו מסומנת כמבוטלת. הקבלן הבטיח בזמנו שיתקן את התוכנית ולא יפגע בחניה, אבל בפועל לא עשה זאת. פנינו לעו"ד שמייצג את הדיירים כדי שיסדר את הנושא. עברו כמה חודשים והעו"ד מתחמק מאיתנו, מספר לנו כל מיני תירוצים, ולא מטפל בנושא. לדברי השכנים הקבלן אמר שהוא מתחיל לעבוד בעוד חודש. האם יתכן שהקבלן יתחיל לעבוד ללא שחתמנו ובלי שהוסדר הנושא איתנו?
התחלת עבודה בתמ"א ללא חתימת דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/04/15
טל שלום!
היזם לא יכול לקחת מכם חניה שצמודה לדירה שלכם. זה רכושכם הפרטי.
בנוסף - הוא לא יכול להתחיל לעבוד בלי שיקבל את הסכמת כם או לחילופין שתוגש תביעה נגדכם כדייר סרבן על מנת לאכוף עליכם את ההסכם. אבל אין מה לדאוג- גם כשיאכפו את ההסכם הוא לא יכול לכלול הפקעת החניה הצמודה שלכם.
בברכה וחג שמח
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
היזם לא יכול לקחת מכם חניה שצמודה לדירה שלכם. זה רכושכם הפרטי.
בנוסף - הוא לא יכול להתחיל לעבוד בלי שיקבל את הסכמת כם או לחילופין שתוגש תביעה נגדכם כדייר סרבן על מנת לאכוף עליכם את ההסכם. אבל אין מה לדאוג- גם כשיאכפו את ההסכם הוא לא יכול לכלול הפקעת החניה הצמודה שלכם.
בברכה וחג שמח
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם חוקי לדרוש השארות באותו המקום גם לאחר תמ"א 38/
אבי כרמל
02/04/15
בית עם 20 דיירים עומד לפני פינוי בינוי האם ניתן להעביר אותי למיקום שונה ממיקומה של דירתי היום-קרקע עורפית ! האם זה חוקי ?מה הם זכויותי להתנגד? כאשר הקבלן חומד את מיקומה של דירתי היום לעצמו, ההצעה המוצעת עבורי רעה כלכלית ובעלת מום (בית קברות בקרבה של מטרים בודדים ובקו ראיה).
אני רוצה לשמר על מיקום הדירה בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/04/15
אבי שלום!
הדירה שלך היא דירה קרקע ובבנין החדש שיבנה אני מעריך שיתוכננו דירות גן. מאחר ודירת גן שווה יותר מדירת קרקע היזם רוצה אותה כחלק מהתמורה שלו. אני לא יודע ספציפיצ לגבי הבנין שלכם אבל בסך הכל זה די מקובל. סך הכל אתה תקבל דירה כמו יתר הדיירים רק בקומה יותר גבוהה מדירה הקרקע וללא הצמדת גינה.
לא נראה לי שזה נימוק טוב להתנגד מסיבה זו לחתום על ההסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הדירה שלך היא דירה קרקע ובבנין החדש שיבנה אני מעריך שיתוכננו דירות גן. מאחר ודירת גן שווה יותר מדירת קרקע היזם רוצה אותה כחלק מהתמורה שלו. אני לא יודע ספציפיצ לגבי הבנין שלכם אבל בסך הכל זה די מקובל. סך הכל אתה תקבל דירה כמו יתר הדיירים רק בקומה יותר גבוהה מדירה הקרקע וללא הצמדת גינה.
לא נראה לי שזה נימוק טוב להתנגד מסיבה זו לחתום על ההסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
במקרה של יציקת תקרה/קומה על רביץ
שלומית ר.
31/03/15
בבנין שמתוכננת בו תמא 38 והוספת קומות...
הגג משופע - רביץ ורעפים...
בשלב של יציקת התקרה , כמה זמן אי אפשר להתגורר בקומה העליונה שמעליה תקרת הרביץ
השאלה המתבקשת, האם דירה שמעליה רביץ ורעפים, ניתן להישאר בדירה במשך כל זמן השיפוץ, או שממש חייבים להתפנות ממנה?
הגג משופע - רביץ ורעפים...
בשלב של יציקת התקרה , כמה זמן אי אפשר להתגורר בקומה העליונה שמעליה תקרת הרביץ
השאלה המתבקשת, האם דירה שמעליה רביץ ורעפים, ניתן להישאר בדירה במשך כל זמן השיפוץ, או שממש חייבים להתפנות ממנה?
פינוי במקרה של תקרת רביץ
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/04/15
שלומית שלום!
במקרה של דירה רביץ צריך להוריד את הרעפים ואת תקרת הרביץ הקיימת ולצקת במקומה תקרה חדשה וכמובן מעליה גם את הקומות החדשות.
לא ניתן להשאר בשלב הורדת הגג בדירה וחייבים להתפנות. במקרה כזה רצוי גם לפנות כמה שניתן מהמטלטלין שבדירה.
אני ממליץ לא להשאר עד גמר השלד של הבנין כולו אולם יכול להיות שניתן יהיה לחזור לדירה בשלב של גמר יציקת התקרה בדירה שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
במקרה של דירה רביץ צריך להוריד את הרעפים ואת תקרת הרביץ הקיימת ולצקת במקומה תקרה חדשה וכמובן מעליה גם את הקומות החדשות.
לא ניתן להשאר בשלב הורדת הגג בדירה וחייבים להתפנות. במקרה כזה רצוי גם לפנות כמה שניתן מהמטלטלין שבדירה.
אני ממליץ לא להשאר עד גמר השלד של הבנין כולו אולם יכול להיות שניתן יהיה לחזור לדירה בשלב של גמר יציקת התקרה בדירה שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 תיקון 2
ג
31/03/15
שלום
בבנין שלי מנסים לקדם תמא 38/2 .
יש לי בבנין 45 מ"ר ברכוש המשותף (בנסח רשום 45/790) ועוד הצמדה של שטח לא בנוי בגודל של 500 מ"ר .
מה זכויותיי יכולות להיות ? מחד אין לי דירה בבנין אך יש לי שטח שמוצמד לי ואינו בנוי.
כמו כן גם הגג מוצמד לאדם פרטי - כיצד ניתן לגזור את זכויותיו מהדירות החדשות
האם אני צפוי לקבל יותר מדירה אחת אם בכלל?
אודה לתשובתכם
בבנין שלי מנסים לקדם תמא 38/2 .
יש לי בבנין 45 מ"ר ברכוש המשותף (בנסח רשום 45/790) ועוד הצמדה של שטח לא בנוי בגודל של 500 מ"ר .
מה זכויותיי יכולות להיות ? מחד אין לי דירה בבנין אך יש לי שטח שמוצמד לי ואינו בנוי.
כמו כן גם הגג מוצמד לאדם פרטי - כיצד ניתן לגזור את זכויותיו מהדירות החדשות
האם אני צפוי לקבל יותר מדירה אחת אם בכלל?
אודה לתשובתכם
מהם זכויותי בתמ"א?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/04/15
זה יהיה לא כל כך אחראי לתת תשובה בלי לראות נסח טאבו ומסמכי רישום הבית המשותף.
בדר"כ שטח מגרש עליו עומד בנין מגורים הוא 500-750 מ"ר. כך שהצמדה של 500 מ"ר (אם זה מדויק) היא משהוא לא שכיח ורצוי לוודא היטב את הנתונים.
בעיקרון הייתי בודק מה השווי של אותה הצמדה. יתכן הוצמדה קרקע אבל אין עליה בכלל זכויות לבניה. מצד שני- לא ניתן לגעת בשטח צמוד לדירה וזה יכול לתקוע את הפרויקט. זה נכון גם לגבי אותה דירה בגג.
אני מאוד ממליץ כי תיגש ליעוץ פרטני אצל עו"ד כדי שיבדוק את הנתונים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בדר"כ שטח מגרש עליו עומד בנין מגורים הוא 500-750 מ"ר. כך שהצמדה של 500 מ"ר (אם זה מדויק) היא משהוא לא שכיח ורצוי לוודא היטב את הנתונים.
בעיקרון הייתי בודק מה השווי של אותה הצמדה. יתכן הוצמדה קרקע אבל אין עליה בכלל זכויות לבניה. מצד שני- לא ניתן לגעת בשטח צמוד לדירה וזה יכול לתקוע את הפרויקט. זה נכון גם לגבי אותה דירה בגג.
אני מאוד ממליץ כי תיגש ליעוץ פרטני אצל עו"ד כדי שיבדוק את הנתונים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי שכירות בזמן תמא 38
יניב
30/03/15
שלום,
אני בעל דירה בבניין בו עומד להתבצע תמ"א 38 (הרחבת דירות ותוספת קומות). אני משכיר את דירתי והשוכר ביקש ממני להפחית את דמי השכירות בזמן העבודות. אני מעוניין שהיזם יפצה אותי על הפסד דמי השכירות. האם עליי לפנות לעורך הדין שמייצג את הדיירים ולבקש ממנו שזה יצוין בהסכם מול היזם או שזה עניין שעליי לסגור מול היזם באופן אישי בהסכם נפרד.
אני בעל דירה בבניין בו עומד להתבצע תמ"א 38 (הרחבת דירות ותוספת קומות). אני משכיר את דירתי והשוכר ביקש ממני להפחית את דמי השכירות בזמן העבודות. אני מעוניין שהיזם יפצה אותי על הפסד דמי השכירות. האם עליי לפנות לעורך הדין שמייצג את הדיירים ולבקש ממנו שזה יצוין בהסכם מול היזם או שזה עניין שעליי לסגור מול היזם באופן אישי בהסכם נפרד.
דמי שכירות בזמן תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/03/15
יניב שלום!
המקום הנכון זה לפנות לעורך הדין שמייצג אותכם. אבל זה שאתה מבקש לא אומר שהיזם יסכים לתת. זה חלק מהמו"מ.
בברכת חג שמח
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
המקום הנכון זה לפנות לעורך הדין שמייצג אותכם. אבל זה שאתה מבקש לא אומר שהיזם יסכים לתת. זה חלק מהמו"מ.
בברכת חג שמח
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בחירת עו"ד מלווה לתמ"א 38(2) -באיזה רוב ?
אולג
29/03/15
איזה רוב צריך לצורך בחירת עו"ד מלווה לתמ:א 38(2)
רוב של קול אחד או 2/3 מהדיירים או 80 אחוז ?
תודה
רוב של קול אחד או 2/3 מהדיירים או 80 אחוז ?
תודה
יפוי כח לעו"ד
נחמיה
29/03/15
עורך דין מייצג על סמך יפוי כח. אין כאן עניין של רוב. אי אפשר לכפות עלייך ייצוג משפטי של עו"ד בהחלטת רוב והדבר גם בלתי אפשרי מבחינת כללי האתיקה של עורכי הדין האוסרים עליהם לייצג במקרים של ניגוד עניינים.
את יכולה לפנות לועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין בשאילתא בנושא כדי לקבל תשובה מוסמכת ורשמית בנושא.
את יכולה לפנות לועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין בשאילתא בנושא כדי לקבל תשובה מוסמכת ורשמית בנושא.
רוב לבחירת עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/03/15
אולג שלום!
התשובה שניתנה היא נכונה בהסתייגות קלה. על ההסכם הסופי צריך לחתום רוב נדרש מבין הבעלים (2/3 או 80 אחוזים לפי סוג הפרויקט). בהסכם זה מופיע גם שם עו"ד המיצג את הדיירים. ברור שאם למישהוא יש התנגדות עזה לעורך דין מסוים והוא מסרב בגלל זה לחתום על ההסכם אז הוא עשוי אולי לגרום לאי השגת הרוב הנדרש. אם יש רוב ואוכפים את ההסכם על דיירים סרבנים אז אוכפים עליו גם את עו"ד המייצג את הדיירים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
התשובה שניתנה היא נכונה בהסתייגות קלה. על ההסכם הסופי צריך לחתום רוב נדרש מבין הבעלים (2/3 או 80 אחוזים לפי סוג הפרויקט). בהסכם זה מופיע גם שם עו"ד המיצג את הדיירים. ברור שאם למישהוא יש התנגדות עזה לעורך דין מסוים והוא מסרב בגלל זה לחתום על ההסכם אז הוא עשוי אולי לגרום לאי השגת הרוב הנדרש. אם יש רוב ואוכפים את ההסכם על דיירים סרבנים אז אוכפים עליו גם את עו"ד המייצג את הדיירים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתוספת 4 קומות במסגרת תמ"א
אלינה
29/03/15
שלום רב,
בבנין בבת ים הגיש היזם בקשה להיתר במסגרת תמ"א להוספת 4 קומות ולא 2.5 כמקובל. האם העובדה שהוא מתכוון להוסיף קומות מעבר לאפשרי במסגרת תמ"א, מטה את כף המאזניים לטובת דייר מתנגד לפרוייקט? ההתנגדות נובעת מהתכנון לבנות מעלית נוספת (שניה) שתשרת את 4 הקומות העליונות והפיר שלה אמור להיות מול החלון של המתנגד.
תודה על תשובה
בבנין בבת ים הגיש היזם בקשה להיתר במסגרת תמ"א להוספת 4 קומות ולא 2.5 כמקובל. האם העובדה שהוא מתכוון להוסיף קומות מעבר לאפשרי במסגרת תמ"א, מטה את כף המאזניים לטובת דייר מתנגד לפרוייקט? ההתנגדות נובעת מהתכנון לבנות מעלית נוספת (שניה) שתשרת את 4 הקומות העליונות והפיר שלה אמור להיות מול החלון של המתנגד.
תודה על תשובה
התנגדות לתוספת 4 קומות במסגרת תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/03/15
אלינה שלום!
קשה לי לענות לך. יתכן ותוספת הקומות נובעת גם מתוכנית מקומית בבת ים שנערכה לפי תמ"א 38. יחד עם זאת את יכולה לנסות ולטעון כי תוספת הקומות הופכת את התמורה הניתנת לדיירים ללא פרופורציונלית לתמורה ליזם ועל כן ההתנגדות. לגבי המעלית- את חייבת להגיש התנגדות על כך במסגרת הליכי התכנון בעיריה ולבקש שינוי תכנון לענין המעלית.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קשה לי לענות לך. יתכן ותוספת הקומות נובעת גם מתוכנית מקומית בבת ים שנערכה לפי תמ"א 38. יחד עם זאת את יכולה לנסות ולטעון כי תוספת הקומות הופכת את התמורה הניתנת לדיירים ללא פרופורציונלית לתמורה ליזם ועל כן ההתנגדות. לגבי המעלית- את חייבת להגיש התנגדות על כך במסגרת הליכי התכנון בעיריה ולבקש שינוי תכנון לענין המעלית.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/2 ותמא 38/3
בעלת דירה
29/03/15
אודה לכם על תשובות לשאלותי הבאות:
1) מה ההבדל בין תמא 38/2 פינוי- בינוי לבין תמא 38/3 פינוי בינוי מבחינת ההגדרה. האם 38/3 בת"א מאושר בכלל ובאיזה רובעים?
2) האם זכויות הבנייה ליזם הן אותן זכויות והאם הרווחים המגיעים לבעלי הדירות מתוך ריווחי היזם גם הם זהים ?
תודה
1) מה ההבדל בין תמא 38/2 פינוי- בינוי לבין תמא 38/3 פינוי בינוי מבחינת ההגדרה. האם 38/3 בת"א מאושר בכלל ובאיזה רובעים?
2) האם זכויות הבנייה ליזם הן אותן זכויות והאם הרווחים המגיעים לבעלי הדירות מתוך ריווחי היזם גם הם זהים ?
תודה
זכויות הבניה ורווחיות היזם
בעל דירה
29/03/15
שלום לבעלת הדירה,
עד כה נערכו 3 תיקונים לתמ"א, והאחרון בהם הוא תיקון 3, ולפיכך התמ"א הרלוונטית היום היא התמ"א המעודכנת ביותר - תמ"א 38/3. ניתן לבצע תמ"א הן בדרך של הריסה ובניה (דבר שהוסף במסגרת תיקון 2 לתמ"א) והן בדרך של חיזוק במקומות שונים בת"א. לגבי רובע 3 ורובע 4 הנושא מורכב יותר ומצוי עדיין בהליכים משפטיים למיטב ידיעתי. אני מניח שמנהל הפורום יוכל להרחיב על כך בצורה מדויקת יותר, ואת גם יכולה לברר פרטים מדויקים יותר לגבי האיזור שאת גרה בו במינהל ההנדסה בעירייה.
ראי קישור לחוברת מידע שימושית:
לגבי זכויות הבניה ליזם - במקרה של תמ"א במתכונת של חיזוק, זכויות הבניה נובעת מתוספת מקסימלית של 2.5 קומות ותוספת של 25 מ"ר לדירה. במקרה של תמ"א במתכונת של פינוי בינוי, הזכויות המקסימליות נובעות משילוב של זכויות התמ"א (האמורות לעיל) וזכויות התב"ע החלה על המקום (זכויות שטרם נוצלו), ולא קיימת על כך מגבלה כמותית ברורה בתמ"א.
לגבי רווחיות היזם - מדובר בנושא הנתון למו"מ, כמו בכל עסקה מסחרית, ומושפע רבות מכושר המיקוח של הצדדים - ראי פוסטים קודמים שלי בנושא. היות וזכויות בניה במרכז ת"א שוות פי כמה מזכויות בניה במקום אחר, רצוי לקחת שמאי מקרקעין שמבין בנושא ולהעריך מה שווי התמורה הראוי בהתחשב ברווחיות סבירה ליזם (בסביבות 15-20% אחרי עלויות מימון). אם תלכי לפרויקט כזה בלי הכלים המתאימים תפגשי בהרבה יזמים חמדנים שיספרו לך ש"לא כלכלי" להם לתת לך יותר. בכל מקרה שיהיה בהצלחה!
הבדל בין תמ"א 38/2 לתמ"א 38/3
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/03/15
לבעלת הדירה שלום!
תוכנית מתאר ארצית (ובראשי תיבות תמ"א) 38 קבעה בתנאים מסוימים תוספת זכויות של עד 25 מ"ר לכל דירה בכפוף לחיזוק הבנין מפני רעידות אדמה ולהוספת ממ"ד. כן העניקה התמ"א אפשרות לבנית קומה נוספת מעל הבנין הקיים. התמ"א תוקנה 3 פעמים. כאשר אומרים תמ"א 38/2 הכוונה היא לתיקון השני של הוראות התמ"א. תיקון 2 זה הוסיף אפשרות לקבל את הזכויות המוענקות בתמ"א גם במקרה של הריסה ובניה. תיקון 3 לתמ"א הגדיל את הזכויות המוענקות במסגרת פרויקט התמ"א ל- 2.5 קומות נוספות (גם בהריסה וגם בתוספת).
הוראות התמ"א עצמה קובעות כי מתן הזכויות הוא בשיקול דעת הרשות התכנונית והיא אף יכולה להוציא תוכניות מכוח התמ"א המתיחסות לתכולת הוראות התמ"א באזורים מסוימים.
עירית ת"א הוציאה מסמך מדיניות גבי ישום תמ"א 38 ברחבי העיר. ניתן ראות את המסמך באתר העיריה. מדיניות זאת הוטמעה גם בתוכניות לרובעים 3-4 שהם בעצם תל אביב עד הירקון בצפון, ים במערב, דרך חיפה במזרח ואזור לב העיר בדרום. תוכניות אלו עברו התנגדויות, דו"ח חוקרת ולאחרונה הסתיימו התנגדויות בפני המועצה הארצית. כך שאני מעריך שעד סוף השנה יתקבלו תוכניות לרובעים אלו. ספציפית לגביך צריך לקרוא את תהוכניות ולדעת מה בנוי היום ומזה ללמוד מה ניתן להוסיף וכמה. אם ניתן להוסיף זכויות (למעט בבנינים לשימור שהם סיפור אחר) אז ניתן לצבוע את הזכויות הראשונות ועד 2.5 קומות כאילו ניתנו מכוח התמ"א. יש לכך יתרונות כספיים ולא ארחיב על כך. אסביר עוד כי תוספת הזכויות קבועה בתוכנית הרובעים. היזם צריך לדעת איך "לצבוע" את תוספת הזכויות שינתנו מכוח התמא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תוכנית מתאר ארצית (ובראשי תיבות תמ"א) 38 קבעה בתנאים מסוימים תוספת זכויות של עד 25 מ"ר לכל דירה בכפוף לחיזוק הבנין מפני רעידות אדמה ולהוספת ממ"ד. כן העניקה התמ"א אפשרות לבנית קומה נוספת מעל הבנין הקיים. התמ"א תוקנה 3 פעמים. כאשר אומרים תמ"א 38/2 הכוונה היא לתיקון השני של הוראות התמ"א. תיקון 2 זה הוסיף אפשרות לקבל את הזכויות המוענקות בתמ"א גם במקרה של הריסה ובניה. תיקון 3 לתמ"א הגדיל את הזכויות המוענקות במסגרת פרויקט התמ"א ל- 2.5 קומות נוספות (גם בהריסה וגם בתוספת).
הוראות התמ"א עצמה קובעות כי מתן הזכויות הוא בשיקול דעת הרשות התכנונית והיא אף יכולה להוציא תוכניות מכוח התמ"א המתיחסות לתכולת הוראות התמ"א באזורים מסוימים.
עירית ת"א הוציאה מסמך מדיניות גבי ישום תמ"א 38 ברחבי העיר. ניתן ראות את המסמך באתר העיריה. מדיניות זאת הוטמעה גם בתוכניות לרובעים 3-4 שהם בעצם תל אביב עד הירקון בצפון, ים במערב, דרך חיפה במזרח ואזור לב העיר בדרום. תוכניות אלו עברו התנגדויות, דו"ח חוקרת ולאחרונה הסתיימו התנגדויות בפני המועצה הארצית. כך שאני מעריך שעד סוף השנה יתקבלו תוכניות לרובעים אלו. ספציפית לגביך צריך לקרוא את תהוכניות ולדעת מה בנוי היום ומזה ללמוד מה ניתן להוסיף וכמה. אם ניתן להוסיף זכויות (למעט בבנינים לשימור שהם סיפור אחר) אז ניתן לצבוע את הזכויות הראשונות ועד 2.5 קומות כאילו ניתנו מכוח התמ"א. יש לכך יתרונות כספיים ולא ארחיב על כך. אסביר עוד כי תוספת הזכויות קבועה בתוכנית הרובעים. היזם צריך לדעת איך "לצבוע" את תוספת הזכויות שינתנו מכוח התמא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה בתמ"א 38 במתכונת פינוי בינוי
בעל דירה
25/03/15
שלום רב, רציתי לדעת מה שיעור מס הרכישה שחל על היזם בעסקאות תמ"א 38 במתכונת של הריסה ובניה מחדש (בגין רכישת זכויות הבניה מהבעלים)? האם חלות על זה מדרגות המס שבמסגרתן חל פטור או שיעור מס רכישה מופחת? תודה מראש.
מס רכישה על יזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/03/15
היזם רוכש זכויות בניה ועל כך אין שעורי מס מופחתים. הוא משלם 6% מס רכישה ובתנאים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין הוא זכאי להחזר של 1%.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
