פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מימוש משכון
דניאל
04/11/09
לפני מספר שנים מכרתי דירה. חוזה המכירה נחתם אצל עורך-דין וכל ההליכים הנדרשים בוצעו.
לפני מספר ימים הגיע אליי מכתב מעו"ד שמייצג את הבנק שממנו נלקחה הלוואת הקונים דאז, בו מצויין כי אין ביכולת הקונה לפרוע את החוב לבנק. בעקבות מקרה זה מבקש עו"ד מטעם הבנק להתמנות ככונס נכסים.
במכתב מצויין כי הבנק רשאי לנקוט באחת משתי דרכים: 1. לממש את המשכון בדרך של מימוש הנכס מכוח ס' 18 לחוק ההוצאה לפועל, ע"י מכירת הזכויות החוזיות של הקונים לצד ג'.
2. מימוש המשכון על דרך מימוש זכויות הקונים כלפי המוכר, מכח סעיף 17 (4) 20 לחוק המשכון.
כמו כן, נדרשתי להגיב תוך 14 יום מקבלת המכתב.
אינני מבינה איך הפרשה קשורה אליי, הרי הנכס לא רשום על שמי אלא על שם הקונים ואין לי כל קשר לדירה.
לפני מספר ימים הגיע אליי מכתב מעו"ד שמייצג את הבנק שממנו נלקחה הלוואת הקונים דאז, בו מצויין כי אין ביכולת הקונה לפרוע את החוב לבנק. בעקבות מקרה זה מבקש עו"ד מטעם הבנק להתמנות ככונס נכסים.
במכתב מצויין כי הבנק רשאי לנקוט באחת משתי דרכים: 1. לממש את המשכון בדרך של מימוש הנכס מכוח ס' 18 לחוק ההוצאה לפועל, ע"י מכירת הזכויות החוזיות של הקונים לצד ג'.
2. מימוש המשכון על דרך מימוש זכויות הקונים כלפי המוכר, מכח סעיף 17 (4) 20 לחוק המשכון.
כמו כן, נדרשתי להגיב תוך 14 יום מקבלת המכתב.
אינני מבינה איך הפרשה קשורה אליי, הרי הנכס לא רשום על שמי אלא על שם הקונים ואין לי כל קשר לדירה.
מימוש משכון
|עו"ד גיא פרבמן
06/11/09
סביר מאוד להניח, כי לאחר שמכרת את הדירה מחד לא דאגו למחוק את המשכון שנרשם לטובתך או מאידך הדירה עדיין לא הועברה על שם הקונים. המלצתי להשיב, ולהודיע שאין לך כול התנגדות לעניין
הודעה על מסירת נכס באמצע חוזה
הדס
04/11/09
האם ניתן לשוכר למסור את הנכס לשוכר אחר לפני סיום החוזה. ובנוסף להודיע לערייה על עזיבתו את הנכס בלא ידיעת המשכיר. האם ישנו חוק שמתיר לשוכר להעביר באמצע תקופת חוזה את הנכס ולהיות פטור מהארנונה?אני בעלת העסק. העיריה טוענת שזה חוקי והעבירה את חובת הארנונה עלי.
-
-
06/11/09
-
רכישת דירה שלישית – מיסוי
חיליק
04/11/09
אני ואשתי מתגוררים בדירה.
התמזל מזלי ואני אקבל דירה במתנה נוספת מאבי. זו תהיה דירה השניה שלנו. מס הרכישה של הדירה יהיה כמובן שליש.
התמזל מזלי אף יותר ואני ואשתי יכולי לרכוש דירה שלישית להשקעה.
ביחס לדירה שלישית זו -
א. מה יהיה מס הרכישה ? האם כמו שאדם רוכש דירה שניה ?
ב. האם דירה שלישית תחשב כעסק ? מה המשמעות של דירה שלישית ?
התמזל מזלי ואני אקבל דירה במתנה נוספת מאבי. זו תהיה דירה השניה שלנו. מס הרכישה של הדירה יהיה כמובן שליש.
התמזל מזלי אף יותר ואני ואשתי יכולי לרכוש דירה שלישית להשקעה.
ביחס לדירה שלישית זו -
א. מה יהיה מס הרכישה ? האם כמו שאדם רוכש דירה שניה ?
ב. האם דירה שלישית תחשב כעסק ? מה המשמעות של דירה שלישית ?
רכישת דירה שלישית
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/11/09
ההטבה במס רכישה ניתנת למי שזו דירתו הראשונה/יחידה. מס הרכישה ברכישת דירה שלישית או דירה עשירית מחושב לפי אותן מדרגות מס (אין הבדל).
הדירה השלישית לא תיחשב לעסק.
הדירה השלישית לא תיחשב לעסק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי שכירות בצו הרחקה | נשלח מאתר
יצחק
04/11/09
אדם שהורחק מביתו בצו הרחקה כתוצאה מהפעלת אלימות במשפחה יכול לדרוש מאשתו שנישארה לגור בבית לשלם לו דמי שכירות כאשר שני בני הזוג רשומים בטאבו בחלקים שווים.
לא
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/11/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך בבלעדיות
שלמה
04/11/09
האם מתווך רשאי לתבוע תשלום דמי תיווך בלעדיות מאדם שאינו בעל הנכס שנמכר? (הנכס לא נמכר באמצעות המתווך בבלעדיות ומי שחתום על הסכם הבלעדיות הוא אדם שאינו בעל הנכס).
השאלה לא ברורה כל כך. נא לפרט.
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/11/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תודה ע תשובתך-עו"ד זוהר -יש המשך …
רונית
04/11/09
הבנתי שהיות שהדירה בתפר-לא רשומה על שם אף אחדכרגע- התיק ממתין לטיפול במשרדי הטאבו ברחובות לאחר שהועבר ע"י משרד עו"ד שהתמנו מתאם חברת הבניה--אני יד 2 של הדירה -כלומר לא על שם יד 1 שקניתי מהם -ולא על שמי-לכן לא ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הקונים-מה שכן ניתו זה לשים את הכסף בנאמנות אצל העו"ד שלי-האם היית ממליץ-לפי דעתך כמה זמן יכול להיות תיק בטיפול בטאבו ברחובות-חודש...שנה...-שוב תודה רונית
המשך תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/11/09
רונית שלום,
קשה להעריך וודאי שאין באפשרותי להמליץ על דרך פעולה זו או אחרת.
יש לך עו"ד וכדאי שתשמעי לעצותיו שמהוות יעוץ משפטי להבדיל מתשובות בפורום זה או אחר.
בכדי לא להשיבך ריקם, אוסיף, כי הדבר העיקרי שיש לבדוק בטרם קבלת החלטה לגבי השארת התמורה בנאמנות, היא האם מדובר בהליך פרוצדורלי/טכני בלבד (המתנה לבדיקת התיק בטאבו ורישום) או שמא לדוגמא חסרים אישורי מיסים בשרשרת ההעברות או מסמכים אחרים אשר עשויים למנוע את הרישום או לעכבו לזמן רב.
בהצלחה.
זהר ארד, עו"ד
קשה להעריך וודאי שאין באפשרותי להמליץ על דרך פעולה זו או אחרת.
יש לך עו"ד וכדאי שתשמעי לעצותיו שמהוות יעוץ משפטי להבדיל מתשובות בפורום זה או אחר.
בכדי לא להשיבך ריקם, אוסיף, כי הדבר העיקרי שיש לבדוק בטרם קבלת החלטה לגבי השארת התמורה בנאמנות, היא האם מדובר בהליך פרוצדורלי/טכני בלבד (המתנה לבדיקת התיק בטאבו ורישום) או שמא לדוגמא חסרים אישורי מיסים בשרשרת ההעברות או מסמכים אחרים אשר עשויים למנוע את הרישום או לעכבו לזמן רב.
בהצלחה.
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זיפות גג הבניין
חני
04/11/09
האם אפשר לחייב ועד בית לביצוע זיפות הגג המשותף? בדירה יש נזילות בעקבות הגשמים, אך הדיירים ובתוכם הועד לא מעוניינים לתקן הגג. טוענים שזו בעיה שלי. האם יש מה לעשות?
זיפות הגג
יואל
04/11/09
חני..תנסי לפעול כך,לפי הסדר הבא..
א.מכתב רשום עם אישור מסירה ליו"ר הבית,ובו תפרטי את טענותיך,
אם אולטימטום לשבוע..שאחרת את תתקני,ואת החשבון תשלחי לו.
ב.אם תוך השבוע,לא תוקן הגג..תצלמי את הנזקים בתוך הבית,ותדאגי
להשיג בעל מקצוע שיתקן את הגג..ויתן לך חוות דעת מקצועית לגבי
מה גרם לנזקים בביתך..
ג.תגישי ליו"ר הבית את החשבון,בצירוף דמי טרחה,ותני לא שבועיים
להגיב.
ד.אם תוך זמן סביר לא שילם לך יו"ר הבית,תגישי תביעה לבית המשפט
לתביעות קטנות..ותוסיפי פיצוי על עוגמת נפש..
כאשר ביסוס תביעתך,היא העובדה שתיקון הגג לא סובל דיחוי.מאחר ואנחנו נמצאים בחודשי החורף...
א.מכתב רשום עם אישור מסירה ליו"ר הבית,ובו תפרטי את טענותיך,
אם אולטימטום לשבוע..שאחרת את תתקני,ואת החשבון תשלחי לו.
ב.אם תוך השבוע,לא תוקן הגג..תצלמי את הנזקים בתוך הבית,ותדאגי
להשיג בעל מקצוע שיתקן את הגג..ויתן לך חוות דעת מקצועית לגבי
מה גרם לנזקים בביתך..
ג.תגישי ליו"ר הבית את החשבון,בצירוף דמי טרחה,ותני לא שבועיים
להגיב.
ד.אם תוך זמן סביר לא שילם לך יו"ר הבית,תגישי תביעה לבית המשפט
לתביעות קטנות..ותוסיפי פיצוי על עוגמת נפש..
כאשר ביסוס תביעתך,היא העובדה שתיקון הגג לא סובל דיחוי.מאחר ואנחנו נמצאים בחודשי החורף...
חובת הטפול בנזקי צנרת
ee1156
04/11/09
שלום לחברי המומחים בחוק.
שכני הגר מעלי ואנכי נכנסנו באותו הזמן לדירתנו החדשה שעדיין נמצאת בשנת בדק.
לאחר כ-3 חודשים נתגלתה נזילת מי דולחין בשרותי הורים בדירתי הנמצאת מתחת לדירתו של שכני והתואמים אחד לאחד בגודלם.
שאלתי: על מי נופלת אחריות תקון הנזילה בדירה שלמטה? ומי אחראי לנהול משא ומתן כלפי מבצע התיקון?
מודה לכם לתשובתכם במהרה.
התודה
אפרים אפרתי.
שכני הגר מעלי ואנכי נכנסנו באותו הזמן לדירתנו החדשה שעדיין נמצאת בשנת בדק.
לאחר כ-3 חודשים נתגלתה נזילת מי דולחין בשרותי הורים בדירתי הנמצאת מתחת לדירתו של שכני והתואמים אחד לאחד בגודלם.
שאלתי: על מי נופלת אחריות תקון הנזילה בדירה שלמטה? ומי אחראי לנהול משא ומתן כלפי מבצע התיקון?
מודה לכם לתשובתכם במהרה.
התודה
אפרים אפרתי.
מומלץ כי שניכם ביחד תפנו בכתב לקבלן ותדרשו תיקון לאלתר
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/11/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובת הטיפול בנזקי צנרת מים
ee1156
04/11/09
שלום לעו"ד זהר ארד.
תודה לתשובתך.
ברצוני לדעת מבחינת החוק האם הדייר שמעלי(זה שאצלו הנזילה) חייב
לטפל בנושא?. שאלתי זו באה עקב קביעתו של הדייר מעלי " כי לא הוא
צריך לטפל בבעיה אלא הדייר שאצלו הקיר רטוב".
מודה לתשובתך בהקדם
תודה
אפרים
תודה לתשובתך.
ברצוני לדעת מבחינת החוק האם הדייר שמעלי(זה שאצלו הנזילה) חייב
לטפל בנושא?. שאלתי זו באה עקב קביעתו של הדייר מעלי " כי לא הוא
צריך לטפל בבעיה אלא הדייר שאצלו הקיר רטוב".
מודה לתשובתך בהקדם
תודה
אפרים
חסימת דרך שהופקעה לשימוש מעבר הדיירים
אושר גולסטני
04/11/09
שלום לעו"ד זהר ארד...
להלן:נושא הסיכסוך
אנחנו שמונה משפחות,שרכשנו מהקבלן 8 קוטג"ם על אותה חלקה
כאשר הם בנוים בארבע זוגות,קרי דו,כאמור הופקע מכולנו שטח המשמש
כמעבר לכניסה לחניית הבית...
השכן בסוף השורה, הקים גדר וחסם את המעבר בטענה שהשטח הגובל לחזית ביתו,הוא
מקום לחניית רכבו הפרטי.. כאמור שטח זה מחוץ לגדר החומה המקיפה את ביתו,ואינה
רשומה בטבו על שמו.
כאשר אנחנו נכנסים לויכוח עם השכן, הוא מראה לנו הסכם כתוב וחתום ע" הקבלן, האומר
ששטח זה הוא בשימוש הדייר, ואשר ישמש לחנית רכבו הפרטי
האם יש לנו עליה לתביעה מישפטית לפירוק הגדר, ופיצוי כספי בעבור 3 שנים מאז שנבנתה
להלן:נושא הסיכסוך
אנחנו שמונה משפחות,שרכשנו מהקבלן 8 קוטג"ם על אותה חלקה
כאשר הם בנוים בארבע זוגות,קרי דו,כאמור הופקע מכולנו שטח המשמש
כמעבר לכניסה לחניית הבית...
השכן בסוף השורה, הקים גדר וחסם את המעבר בטענה שהשטח הגובל לחזית ביתו,הוא
מקום לחניית רכבו הפרטי.. כאמור שטח זה מחוץ לגדר החומה המקיפה את ביתו,ואינה
רשומה בטבו על שמו.
כאשר אנחנו נכנסים לויכוח עם השכן, הוא מראה לנו הסכם כתוב וחתום ע" הקבלן, האומר
ששטח זה הוא בשימוש הדייר, ואשר ישמש לחנית רכבו הפרטי
האם יש לנו עליה לתביעה מישפטית לפירוק הגדר, ופיצוי כספי בעבור 3 שנים מאז שנבנתה
מחסום במעבר המשותף
יואל
04/11/09
אני מתאר לעצמי שהמחסום גורם לכם לסבל רב..משום שבשביל להגיע לרחוב שאחרי המחסום,אם זה רגלי או אם הרכב,אתם נאלצים לעשות עיקוף מסביב....היתי כבר בסרט הזה..
מצטער מעדיף לא להמליץ לך לפעול כמו שאני פעלתי...אלה רק על פי החוק...
מצטער מעדיף לא להמליץ לך לפעול כמו שאני פעלתי...אלה רק על פי החוק...
חסימת דרך
עו"ד זהר ארד
04/11/09
חסרים פרטים בשאלתך. לדוגמא האם הקוטגים נרשמו כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים.
אם כן, הנכם יכולים להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין.
בכל מקרה, הפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי ומומלץ לכל השכנים לפנות יחד לעו"ד בכדי שיבחן את המצב המשפטי והעובדתי וידריך אתכם בהתאם.
אם כן, הנכם יכולים להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין.
בכל מקרה, הפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי ומומלץ לכל השכנים לפנות יחד לעו"ד בכדי שיבחן את המצב המשפטי והעובדתי וידריך אתכם בהתאם.
פרצלציה
אפרת
04/11/09
שלום,
ברצוננו לדעת מי קובע אפשרות לאישור לפרצלציה.אנו מעוניינים מכור נכס של דונם בהוד השרון.
תודה
ברצוננו לדעת מי קובע אפשרות לאישור לפרצלציה.אנו מעוניינים מכור נכס של דונם בהוד השרון.
תודה
ועדת התכנון
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/11/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה בשעה טובה…
הרוכש
04/11/09
שאלה קצת בסיסית, אני מעוניין לרכוש דירה מאדם כלשהו, ואומרים לבדוק בטאבו, אז הזמנתי נסח טאבו, ורשום שם משהו על משכנתא שרשומה על הבית, מה זה אומר? מה אני אמור לעשות עם זה? זה יורד אוטומטית ברגע שהוא מוכר?
סילוק משכנתא
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/11/09
משכנתא לא נמחקת מעצמה.
משכנתא היא שיעבוד על מקרקעין שנועד להבטיח פירעון של הלוואה שניתנה לבעל הזכויות (בדר"כ על ידי בנק).
במסגרת הסכם המכר, יש להסדיר את החזר ההלוואה ומחיקת המשכנתא מהמרשם.
שיהיה בהצלחה עם הרכישה, ובשום אופן לא להתקשר בעסקות במקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד העוסק בתחום.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
משכנתא היא שיעבוד על מקרקעין שנועד להבטיח פירעון של הלוואה שניתנה לבעל הזכויות (בדר"כ על ידי בנק).
במסגרת הסכם המכר, יש להסדיר את החזר ההלוואה ומחיקת המשכנתא מהמרשם.
שיהיה בהצלחה עם הרכישה, ובשום אופן לא להתקשר בעסקות במקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד העוסק בתחום.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש אפשרות לדעת אם בית הוא טרומי?
משה
03/11/09
רציתי לשאול איך אפשר לדעת אם בית מסויים הוא טרומי ואני מתכוון שיש בתים שקשה לראות חיצונית כי הם מצופים אבן . ברור שאפשר לשאול את בעל הבית ולסמוך על מה שהוא אומר אבל יש טופס כלשהו שדבר כזה רשום? תודה מראש
השאלה לא קשורה לפורום. נסה בפורום העוסק באדריכלות/בניה
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/11/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה עושים במקרה שהדירה שקניתי עדין לא הועברה בטאבו-
רונית
03/11/09
דירה שקניתי - לפני שנתיים עדין לא רשומה על שמי-התיק נמצא בתהליך במשרדי הטאבו ברחובות-אני מעונינת למכור את הדירה ויש לי כבר קונים-הדירה נמצאת בתפר -כלומר לא רשומה על שמי בטאבו-ולא רשומה על מי שמכר לי לפני שנתיים את הדירה-האם ניתן לעשות הסכם משפטי ביני לבין הקונה החדש ושיגמר תהליך הרישום סוף סוף- בטאבו אז נעביר את הרישום על שמם של הקונים החדשים
עסקה במקרקעין בהעדר רישום בעלות
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/11/09
רונית שלום,
כעקרון יש אפשרות לעשות עסקה במקרה שתארת, אך יש לכלול בהסכם המכר מנגנון של נאמנות ושל בטחונות חלופיים (ונחותים יותר) עד למועד שיושלם הרישום וניתן יהיה לרשום הערת אזהרה לטובת הקונים.
במילים פשוטות, עם רצון טוב של שני הצדדים להתקשר בעסקה, אין לי ספק שעורכי הדין של הצדדים ידעו להגיע להסכמות שיבטיחו את שני הצדדים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
כעקרון יש אפשרות לעשות עסקה במקרה שתארת, אך יש לכלול בהסכם המכר מנגנון של נאמנות ושל בטחונות חלופיים (ונחותים יותר) עד למועד שיושלם הרישום וניתן יהיה לרשום הערת אזהרה לטובת הקונים.
במילים פשוטות, עם רצון טוב של שני הצדדים להתקשר בעסקה, אין לי ספק שעורכי הדין של הצדדים ידעו להגיע להסכמות שיבטיחו את שני הצדדים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיות בקבלת משכנתא – לא הסתיים הרישום בטאבו
limlim29
03/11/09
קנינו בית, חתמנו חוזה אך הבנק לא מאשר משכנתא מאחר ותהליך רישום הדירה בטאבו לא הסתיים. אנחנו נורא לחוצים. מה הפתרון במקרה כזה ? אין אישור מהמנהל ואין רישום בטאבו. מה עושים ??
סוף מעשה במחשבה תחילה
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/11/09
בעסקאות במקרקעין יש לבחו את כל הפרטים המהותיים לפני שמתקשרים בהן. האפשרות לקבלת מימון לרכישה הינה מרכיב מהותי ביותר שהיה עליכם לבדוק מראש.
צר לי אך, לא ניתן במסגרת הפורום לבדוק את העסקה ואת הסכם המכר עליו חתמתם, ולהציע פתרונות אפשריים שיניחו את דעתו של הבנק.
ככל שעד עתה לא פניתם לעו"ד, רצוי כי תעשו זאת בהקדם בכדי שלא תגיעו למצב של אי יכולת תשלום והפרת הסכם מול המוכרים.
צר לי אך, לא ניתן במסגרת הפורום לבדוק את העסקה ואת הסכם המכר עליו חתמתם, ולהציע פתרונות אפשריים שיניחו את דעתו של הבנק.
ככל שעד עתה לא פניתם לעו"ד, רצוי כי תעשו זאת בהקדם בכדי שלא תגיעו למצב של אי יכולת תשלום והפרת הסכם מול המוכרים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקה בבניין משותף
דניאל
03/11/09
שלום,
אני מתגורר בדירה של בניין משותף שנבנה לפני המון שנים.
לפני עשרות שנים חילקו הדיירים בזמן ההוא את שטח הגינה של הבניין בינהם וכל אחד עשה בחלק שלו כרצונו טיפח גינה, ובנה בגינה לפי היתר העירייה בהסכמת הדיריים.
האם אפשר להלין על כך? במידה ובא דייר חדש שלא מרוצה מחלוקת השטחים ורוצה להפוך את כל שטח האדמה לשטח גינה של הבניין, האם זה אפשרי? יש לזכור כי אומנם החלוקה הייתה בהסכמת הדיריים שחיו באותם שטחים פעם והקונים של הדירות ידעו על החלוקה כשהם קנו את הבית.
מה דין הדברים?
תודה
אני מתגורר בדירה של בניין משותף שנבנה לפני המון שנים.
לפני עשרות שנים חילקו הדיירים בזמן ההוא את שטח הגינה של הבניין בינהם וכל אחד עשה בחלק שלו כרצונו טיפח גינה, ובנה בגינה לפי היתר העירייה בהסכמת הדיריים.
האם אפשר להלין על כך? במידה ובא דייר חדש שלא מרוצה מחלוקת השטחים ורוצה להפוך את כל שטח האדמה לשטח גינה של הבניין, האם זה אפשרי? יש לזכור כי אומנם החלוקה הייתה בהסכמת הדיריים שחיו באותם שטחים פעם והקונים של הדירות ידעו על החלוקה כשהם קנו את הבית.
מה דין הדברים?
תודה
הצמדה של רכוש משותף
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/11/09
עליך ראשית לבדוק האם קיים הסכם שיתוף בין הדיירים. אם ניתנו היתר בניה, לא מן הנמנע, שקיים הסכם/תשריט שמסדיר את הצמדת הרכוש המשותף.
רצוי לבדוק המקרה לגופו באמצעות עו"ד.
רצוי לבדוק המקרה לגופו באמצעות עו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פצול / פרצלציה
שי
03/11/09
שלום רב,
קיבלתי בירושה אחוז מסוים ממגרש של 2 דונם.
בתחילת המגרש יש בית קטן. וברצוני לקבל את החצי דונם עם הבית (כמובן שעם תשלום אחוזי ההפרש לאחי).
אח נוסף (נקרא לו א') מעונין לקבל את חלקו במגרש שלאחר החצי דונם הקדמי.
ואני שוקל גם לקנות את מה שנשאר משאר אחיי... (דונם)
אחי (א') שלוקח את המגרש השני מעונין לבנות שם את ביתו, אך לשם כך יש לבצע פצול / פרצלציה - מה ההבדל ביניהם?
בנוסף, הבנתי שהפצול / פרצלציה אמור להתבצע על כל המגרש (2 דונם) ובסופו עליי ועל אחי לשלם את הדמי היתר למינהל. (חוץ מבחלק הקדמי שכבר יש שם בית)
שאלתי היא - האם יש ביכולתי להשאיר את המגרש האחורי ריק (לאחר הפצול/פרצלציה) ללא שאצטרך לשלם את הדמי היתר?
לפי מה שהבנתי לאחר שהרפורמה תעבור, לא אצטרך לשלם את הדמי היתר אלא רק 6 % מערך הקרקע (במקום 31%) ולכן כדאי שאחכה...
תודה
קיבלתי בירושה אחוז מסוים ממגרש של 2 דונם.
בתחילת המגרש יש בית קטן. וברצוני לקבל את החצי דונם עם הבית (כמובן שעם תשלום אחוזי ההפרש לאחי).
אח נוסף (נקרא לו א') מעונין לקבל את חלקו במגרש שלאחר החצי דונם הקדמי.
ואני שוקל גם לקנות את מה שנשאר משאר אחיי... (דונם)
אחי (א') שלוקח את המגרש השני מעונין לבנות שם את ביתו, אך לשם כך יש לבצע פצול / פרצלציה - מה ההבדל ביניהם?
בנוסף, הבנתי שהפצול / פרצלציה אמור להתבצע על כל המגרש (2 דונם) ובסופו עליי ועל אחי לשלם את הדמי היתר למינהל. (חוץ מבחלק הקדמי שכבר יש שם בית)
שאלתי היא - האם יש ביכולתי להשאיר את המגרש האחורי ריק (לאחר הפצול/פרצלציה) ללא שאצטרך לשלם את הדמי היתר?
לפי מה שהבנתי לאחר שהרפורמה תעבור, לא אצטרך לשלם את הדמי היתר אלא רק 6 % מערך הקרקע (במקום 31%) ולכן כדאי שאחכה...
תודה
פרצלציה
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/11/09
לדעתי המינהל ידרוש את התשלום כתנאי לביצוע הפרצלציה/מתן היתר.
רצוי לבדוק זאת ישירות במינהל.
רצוי לבדוק זאת ישירות במינהל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובה באסיפת דיירים לשם זיפות ותיקון מקלט..
ר
03/11/09
בבניין של משפחתי הועד עושה מה שהוא רוצה ומחליט החלטות לבד וכל הזמן דורש כסף, עכשיו הם החליטו לתקן את המקלט ולזפת את הגג ( שלא זופת 5 שנים). השאלה היא האם הם יכולים להחליט לבד את ההחלטות האלה ולתלות על הלוח מודשעות הודעה כמה כסף לשלם או שהם צריכים לכנס אסיפת דיירים עא"מ שתחליט? מכח מה הם יכולים / לא יכולים לעשות זאת?
לגבי הוצאות חריגות יש צורך בכינוס אסיפת דיירים
עו"ד זהר ארד
מנהל
03/11/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חידוש גג בבניין משותף
מעיין
03/11/09
רכשתי דירה בקומה ראשונה בהוד השרון בבניין משותף, כעת לאחר שנה וחצי מבקש ועד הבית לשפץ את גג הבניין בטענה שהדיירים בקומה העליונה סובלים עקב אי תקינותו במהלך החורף ודורשים לחלק הוצאות התיקון שווא בשווא בין כל דיירי הבניין. לעניות דעתי - סך התשלום אמור להתחלק לפי קומות כאשר הקומה הראשונה משלמת הכי פחות , השניה יותר והשלישית את רוב הסכום. האם אני צודקת בטענתי???
לא
עו"ד זהר ארד
מנהל
03/11/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חידוש גג בבניין משותף
יואל
03/11/09
עלות התשלום בעבור שיפוץ הגג של כל דייר בבניין,הוא כזה..
א.תוציאי נסח טבו מאתר האינטרנט..כ 10 ש"ח..של כל הבנין
ב.תחברי את כל מספר המטרים שקיים בכל בית,
ג.מספר המטרים הכללי,לחלק לסכום השיפוץ,
ד.תנקטי בשיטה זאת לגבי כל תשלום שידרש בעבור כל סוג של שיפוץ או תיקון
ככה כל דייר על פי חוק ישלם בעבור גודל דירתו.
א.תוציאי נסח טבו מאתר האינטרנט..כ 10 ש"ח..של כל הבנין
ב.תחברי את כל מספר המטרים שקיים בכל בית,
ג.מספר המטרים הכללי,לחלק לסכום השיפוץ,
ד.תנקטי בשיטה זאת לגבי כל תשלום שידרש בעבור כל סוג של שיפוץ או תיקון
ככה כל דייר על פי חוק ישלם בעבור גודל דירתו.
הפסקת חוזה שכירות לפני תום החוזה
צאלה
03/11/09
שלום רב,
החוזה שלי מסתיים באוגוסט 2010 עפ"י החוזה עליי להודיע חודשיים מראש ולמצוא שוכר חלופי, העניין הוא שעשיתי מה שנדרש ממני, והתייעצי עם עורך דין והוא אמר לי כך: שיש בפניי שתי אופציות האחת היא על מנת לזרז את יציאתי אני יכולה להציע לשוכר החלופי מחיר יותר נמוך מהמחיר המבוקש שאותו אני משלמת ולהשלים את החסר על מנת שבעל הבית לא ייפגע מכך, ואו במידה ואני מפנה מס' שוכרים פוטנציאלים והבעל בית לא מגיע איתם להסכמה מסויימת והעיסקה "מתפוצצת" אז אני יכולה לעזוב גם ללא שוכר כי אז זו התנהגות בלתי סבירה שלהם, השאלה שלי כזאת מצאתי שוכרים שמוכנים לשלם 3000 במקום 3100 והצעתי שאשלם את ההפרש הם הסכימו , הבעל בית גם טען שיפסיד על החוזה שלי והצעתי לו את אותו דבר הוא הסכים עימי אבל עכשיו הנושא של החוזה עומד על הנושא של המשך השכירות וכאן הם לא מגיעים לעמק השווה האם אני יכולה להחשיב את התנהגותו כבלתי סבירה עקב מציאת שוכר חלופי באותם תנאים, יש לציין כי הבעל בית נמנע מלענות לטלפונים ולנהל משא ומתן עימי ועם השוכר החלופי לגבי המשך השכירות לאחר אוגוסט 2010 וזה ניתן להוכחה ע"י מסרונים , אודה על תשובתך המהירה צאלה
החוזה שלי מסתיים באוגוסט 2010 עפ"י החוזה עליי להודיע חודשיים מראש ולמצוא שוכר חלופי, העניין הוא שעשיתי מה שנדרש ממני, והתייעצי עם עורך דין והוא אמר לי כך: שיש בפניי שתי אופציות האחת היא על מנת לזרז את יציאתי אני יכולה להציע לשוכר החלופי מחיר יותר נמוך מהמחיר המבוקש שאותו אני משלמת ולהשלים את החסר על מנת שבעל הבית לא ייפגע מכך, ואו במידה ואני מפנה מס' שוכרים פוטנציאלים והבעל בית לא מגיע איתם להסכמה מסויימת והעיסקה "מתפוצצת" אז אני יכולה לעזוב גם ללא שוכר כי אז זו התנהגות בלתי סבירה שלהם, השאלה שלי כזאת מצאתי שוכרים שמוכנים לשלם 3000 במקום 3100 והצעתי שאשלם את ההפרש הם הסכימו , הבעל בית גם טען שיפסיד על החוזה שלי והצעתי לו את אותו דבר הוא הסכים עימי אבל עכשיו הנושא של החוזה עומד על הנושא של המשך השכירות וכאן הם לא מגיעים לעמק השווה האם אני יכולה להחשיב את התנהגותו כבלתי סבירה עקב מציאת שוכר חלופי באותם תנאים, יש לציין כי הבעל בית נמנע מלענות לטלפונים ולנהל משא ומתן עימי ועם השוכר החלופי לגבי המשך השכירות לאחר אוגוסט 2010 וזה ניתן להוכחה ע"י מסרונים , אודה על תשובתך המהירה צאלה
נא לפנות לפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
03/11/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיווך כפול
טל
02/11/09
שלום למומחה, רציתי לדעת האם במקרה ששכרתי דרך מתווך דירה במשך שנתיים ועלתה אופציה מול המשכיר שלי לקניית הדירה, האם אני מחוייבת על פי הסכם השכירות הסטנדרטי עליו חתמתי (לא נמצא ברשותי, לא זכור לי סעיף כזה) בתשלום תיווך נוסף עבור הקנייה? בנוסף, המתווך הודיע לי כי גם אדם שקשור אליי ויקנה את הדירה יהיה חייב לו דמי תיווך, האם הדבר אכן נכון והאם תוכל להפנותי לחוק הרלוונטי?
תשלום תיוון בגין רכישת דירה
|עו"ד עזרא שרון
02/11/09
ההסכם הרלבנטי הוא הסכם התיווך, ולא הסכם השכירות.
בכל מקרה, קשה לי לראות בסיס חוקי לדרוש ממך תשלום דמי תיווך במקרה של רכישת הדירה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בכל מקרה, קשה לי לראות בסיס חוקי לדרוש ממך תשלום דמי תיווך במקרה של רכישת הדירה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
חובת סיוד דירה בעת עזיבה
יגאל
02/11/09
אני עוזב דירה ובעל הבית דורש ממני לסייד אותה.
בחוזה אכן כתוב כי
"המושכר צריך להיות מוחזר במצב תקין לאחר סיודו"
אולם קיבלתי אותה במצב שאינו קרוב למסויד ולא חלה שום
הרעה בתקופת השכירות.
האם אני עדיין נדרש לסייד?
בחוזה אכן כתוב כי
"המושכר צריך להיות מוחזר במצב תקין לאחר סיודו"
אולם קיבלתי אותה במצב שאינו קרוב למסויד ולא חלה שום
הרעה בתקופת השכירות.
האם אני עדיין נדרש לסייד?
על פי האמור בחוזה-נראה שכן
|עו"ד עזרא שרון
02/11/09
רכישה ומכירה
ori118
02/11/09
אם אמכור דירה טרם אקבל טופס 4 עדיין אדרש לשלם את המיסים? ואם ארכוש פחות מ4 שנים דירה נוספת גם אז אשלם?
מכר דירה לפני טופס 4
|עו"ד עזרא שרון
02/11/09
אם הדירה טרם קיבלה טופס 4, אזי הדירה עשויה לא להיחשב כ"דירת מגורים"-ולכך השלכות מס.
על כל רכישה יש לשלם מס רכישה. גובהו תלוי אם זו דירתך היחידה או לא.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
על כל רכישה יש לשלם מס רכישה. גובהו תלוי אם זו דירתך היחידה או לא.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מכירת דירה
ori118
02/11/09
האם ניתן למכור דירה שנרכשה מקבלן אך טרם נרשמה בטאבו ע"ש הבעלים? כמובן שע"ש הבעלים ה"א בלבד ועד הרישום כנראה שהדירה תימכר, האם כדאי למכור ולרשום לטובת החדשים ה"א? אם ניתן בכלל...תודה
רכישת דירה שנרכשה מקבלן וטרם נרשמה ע"ש הבעלים
|עו"ד עזרא שרון
02/11/09
הליך הרישום אורך שנים ארוכות ויש לבחון האם זה רק עניין של זמן עד שיסתיים הרישום או שיש בעיה אחרת. יש לבחון גם את נושא הרישום מול הקלבן, אשר בדר"כ מבצע רישום זכויות אצלו-עד הרישום בטאבו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מכירת דירה ללא מרתף ומיסוי החל עליה?
חנן
02/11/09
שלום רב
ברשותי מגרש המוגדר כדו משפחתי ,הנני בונה בצד אחד בית 180 מטר + מרתף אשר יסופח מבחינה תכנונית לצד השני (של הבית האחר )
שאלותי :
1.האם ניתן למכור דירה ללא מרתף?
2.איזה מיסוי חל עליי ברגע שאני מוכר בית מסוג זה (אציין כי המגרש נרכש בשנת 83
תודה מראש
חנן
ברשותי מגרש המוגדר כדו משפחתי ,הנני בונה בצד אחד בית 180 מטר + מרתף אשר יסופח מבחינה תכנונית לצד השני (של הבית האחר )
שאלותי :
1.האם ניתן למכור דירה ללא מרתף?
2.איזה מיסוי חל עליי ברגע שאני מוכר בית מסוג זה (אציין כי המגרש נרכש בשנת 83
תודה מראש
חנן
מכירת מרתף נפרד מהבית
|עו"ד עזרא שרון
02/11/09
אם המרתף הוא צמוד לבית, לא ניתן למכור הבית ללא ההצמדה שלו.
המיסים השכיחים בעת מכר בית: מס שבח והיטל השבחה. יש לבחון כל מקרה לגופו. ייתכנו גם מיסים נוספים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
המיסים השכיחים בעת מכר בית: מס שבח והיטל השבחה. יש לבחון כל מקרה לגופו. ייתכנו גם מיסים נוספים.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
פרסום שם + ת.ז. של שוכר דירה בעייתי
משה
02/11/09
האם ניתן לכתוב בפורום על בחור בעייתי שהשכיר ממני דירה. את שמו + ת.ז. + הסבר על הבעיות שגרם לי. כך שמי שירצה לחפש באינטרנט אותו , יוכל לקבל חוות דעת ממני ? האם זה חוקי לפרסם זאת הפורום כלשהו ? ואם כן - האם האתר של אותו פורום חייב להוריד הודעה זאת ? האם ניתן לתבוע את אותו אתר , למרות שרשם שהוא אתר פורום ואין הוא אחראי על מה שנכתב שם ?
פרסום שם של שוכר בעייתי
|עו"ד עזרא שרון
02/11/09
פרסום כזה עשוי להיות בגדר לשון הרע ולכן אתרים רבים, ובכלל זה אתר זה, עשוי בהחלט לצנזר פניה כזו.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
